无房产证买卖合同

无房产证买卖合同 无房产证买卖合同‎‎ 无房产证买卖合同无房产证的房屋买卖合同效力研究 98年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999‎‎年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房‎‎屋所有权证，无房产证买卖合同。同月，原告甲与‎‎被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。协‎‎议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使‎‎用，并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。201X年8月，因房屋‎‎大幅度涨价，该房‎‎估价已达50万元，甲向乙提出‎‎要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。 一审法院认为，双方签订‎‎的合同因违反《城市房地产管理法》第三十七条未取得权属证 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 的房‎‎地产不得转让规定无效，双方各自返还已取得的财产，判决由甲返还20万元房款及按银行同期贷款利息，房屋归甲所有。乙对判决不服，提出上诉。二审法院审理‎‎后认为，房屋买卖合同违反法律禁止性规‎‎定，属无‎‎效合同。合同无效后，互相返还财产外，应由过错‎‎方承担因‎‎合同无效造成的损失。鉴于本案中双方均‎‎有过错且房屋已大幅增值，‎‎故损失数额可把房屋增‎‎值部分作为计算依据。判决由乙返还房屋给甲，甲‎‎返还房款20万元并赔偿损失10万元。 ‎‎本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有‎‎异，这种处理方式在审判实务中较为常见。表面看来，两级法院认定‎‎合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人‎‎利益，但实际上，即使把增值部分作为损失进行赔偿，对买受人利益‎‎的保护力度也是不足的，且理由也不充分。首先，在合同效力层面上‎‎ 看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 对合同效‎‎力作用的随意扩大化。其次，在结果‎‎处理上，把增值部分作为无效合‎‎同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法‎‎第五十八条规定的法律含义，该条规定有过错的一方应当赔偿对方因‎‎此所受到的损失，是指因订立无效合同所‎‎受到的损失，属于是一种缔‎‎约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过‎‎程中的损‎‎失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合‎‎同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约‎‎损失中，可得利益属于‎‎损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此‎‎获得预期的利‎‎益，因而不存在预期利益问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 所以，在合同效‎‎力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方‎‎全额赔偿的观点是站不住脚的。对于上述案例，只‎‎有彻底从合同效力上加以纠正，才能得到公正、合‎‎法的处理。 一、房产证不是房屋买卖合同的‎‎必备要件，出卖无证自建房屋属‎‎于有权处分。 买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十一‎‎条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者‎‎出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转‎‎让的标的物，依照其规定。可见，只要标的物合法、有权处‎‎分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房屋所有权证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。房产证也不具有代表房屋所有权的功能。 无房‎‎产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证‎‎也不等于拥有该房屋。 首先，在我国目前，不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请‎‎人的申请‎‎作出的一种行政确认，它所体现的仅仅是国家行政权力对不‎‎ 动产物权关系的一种干预， 它与物权法规范意义上的不动产登记存在本质上的区别。因为，依不动产法‎‎规则，不动产登记，是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关所设立的不动产登记簿上予以记载的事实。它的法律意义在于，它是不动产物权变动‎‎的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，也是物权依法获得承认和保护的基本依据。 而在我国《城市私有房屋管理条例》中规定: 办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，对证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待‎‎条件成熟后办理。可见，房管部门发证的前提是权属清楚，对于权属有争议的，相对人不能通过办证得以‎‎确认权属，合同 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 《无房产证买卖合同》。即便在证‎‎件发出后，利害关系人对所发的证书有异议，对于行政确权不服，也可要求行政机关予以撤销或向法院提‎‎起行政诉讼请求撤销。所以，行政机关的发证行为，只能满足对房屋进行行政管理的需要，‎‎不能达到依据物权公示原则对物权交易进行保护的目的，只有法院对‎‎房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。 其次，自建房屋不论是否领取权属证书‎‎甚至是否属于违章建筑，都属房屋建造者原始取得物，未办理房产证‎‎并不能表示对房屋不拥有所有权。换言之，某人经合法审批，在自己‎‎的土地上建造房屋，当然拥有该房屋的产权。尤其是，有的房屋未办‎‎理所有权证，只是缺一道行政手续而已，没有权属证书的房产只表明‎‎该房屋未得到房屋行政机关认可，在民法上属于权利瑕疵。显然，这‎‎种瑕疵是可以通过补办手续得到弥补的。虽然，有些房屋可能存在违‎‎反法律规定的情况，如超面积、超高建筑，甚至有的属于违章建筑，‎‎将来不可能取得权属证书，但这并不影响原始建造人对该建筑物的所‎‎有人地位。对于违章建筑问题，我国大陆学者很少有研究，但在台湾‎‎ 地区，通说认为违章建筑物已符合不动产定着物的‎‎要件，系独立于土‎‎地外之不动产，由原始建筑人取‎‎得其所有权。 可见，违章建筑物不因其无从‎‎办理所有权证而丧失物权客体的资格。 总之，不论何种情况，没有权属证书的房屋属于权利有瑕疵的物，应当出卖人承担权利瑕疵担保责任。但这种责任属于违约责任，不‎‎存在合同效力问题。根据《合同法》第一百五十条的规定，出卖人就‎‎交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。‎‎出卖人未能履行权利担保的义务，使得合同订立后标的物上的权利缺‎‎陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照本‎‎法总则第七章违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。即使在标‎‎的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了‎‎根本违约。 二、《房地产管理法》第三十七条规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。 法律行为违反强制或禁止性规定的无效，在‎‎大多数成文法国家都有相应的规定。德国民法第一‎‎百三十四条规‎‎定法律行为违反法律上的禁止时，无‎‎效，但法律另有规定的除外，我‎‎国台湾地区民法第‎‎七十一条也作了相同规定。我国民法继承了大陆法‎‎国家的做法，在《民法通则》和《合同法》中作了‎‎相应的规定，《民‎‎法通则》第五十八条作出了规定‎‎违反法律或者社会公共利益的民事行‎‎为无效，《合‎‎同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制‎‎性规定的合同无效，这体现了国家对合同自由的干‎‎预。但也有少数国家，‎‎如日本，法律没有直接规定‎‎违反法律规定的合同无效，而是以违反公‎‎共秩序和‎‎善良风俗取代违反法律 ，这是采用公法与私法效力分离的模式，是基于近代民法理念，把国家‎‎的介入、干涉限定在最小的限度‎‎ 内。 需要讨论的是，是否所有违反了国家强制性规‎‎定的合同都应当被认定无效?在德国、我国台湾，‎‎尽管法律规定了违反法律强制性规定‎‎的法律行为为无效‎‎行为，但对于强制性规范是区分对待的，并非所有‎‎的法律、行政法规的强制性规范都作为认定法律行为无效的‎‎依据。台‎‎湾最高法院的做法是对强制规定采取类似取缔‎‎规定和效力规定的二分‎‎法，学者也都主张把强行法规范‎‎进行区分。如学者史尚宽先生认为: 法律行为违反‎‎强制或禁止之规定者无效，但其规定并不以之为无效者‎‎，不在此限。何谓并不以之为无效，其意义有二: ‎‎其一因法律本身有明文规定其他效力者，其二自法律规定之目的言之，惟对于违反者加以制裁，以防止其‎‎行为，非以之为无效者，此种规定，称为取缔的规定，与以否认法律上效力为目的之规定相对称。所谓法律规定，并不以民法为限，变通刑法所处罚之行为，亦‎‎此所谓之禁止规定。然对于行为之方法为禁止者，其违反不必为无效，假诈欺、胁迫。强行法得为效力规‎‎定与取缔规定，前者着重违反行为之法律行为价值，以‎‎否认其法律效力为目的;后者着重违反行为之事实‎‎行为价值，以禁止其行‎‎为为目的。强行规定，是效力规‎‎定或取缔规定，应探求其目的以定之。即可认为非以为‎‎违法行为之法律行为为无效，不能达其立法目的者，为‎‎效力规定，可认为仅在防止法律行为事实上之行为者，‎‎为取缔规‎‎定。 这种理论值得我国审判实务 应当指出，法律行为或合同效力以‎‎《民法通则》第五十八条概括性地以违反法律认定无效，已被《合同‎‎法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定无效所取代，杜绝‎‎了以违反规章及政策作为判断合同效力的依据，缩少了合同无效的范‎‎围，但这种规定仍然难免过于概括，仍然会大量存在的法律、行政法‎‎规的强行规定压缩私法自治的空间。对此，我国学者也有相似的认识 ，认为违反法律、行政法规的强制性规定之法律行‎‎为或合同，原则上‎‎应为无效。但容有例外，即法律、法规依其意旨，并不以为无效的，‎‎并不影响该行为的‎‎效力。 笔者认为，强行性规范应当进一步区分为‎‎管理性规范和效力性规范，只有违反效力性规范的‎‎合同才能被认定为无效，并建议在合同法司法解释‎‎中予以明确，以指导审判实践。 首先，同为强行性规范，但在强制性上存在显著的差异。传统民法理‎‎论以二分法将民事法律规范区分为强行性规范与任意性规范，过于粗疏，‎‎如果直接运用于对合同效力的判‎‎断，则难免会出现差错。如，经营者‎‎销售不合格产品;房地产商未完成开发投资总额百分之二十五而开发、出售房屋的，都违反了国家法律的强行性规定，如认定买卖合同无‎‎效，则消费者只能要求销售者、‎‎开发商退还价款，无权主张合同权利，势必损害消费者的合法权利，