廉租房政策
分析
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1.廉租房的概念
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障
标准
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且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问
题
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的保障措施。 2.廉租房能否申请的条件
以济南为例:申请条件
1具有市内6区城市居民户口(仍保留承包地或宅基地的除外)，
2家庭低收入标准是家庭成员人均年可支配收入低于16642元(含)， 3家庭住房困难标准是无房，申请家庭夫妻双方年龄合并计算应满75周岁， 4单亲家庭申请人年龄应满40周岁，单身家庭申请人年龄应满45周岁， 5共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养的关系。
不得申请廉租房具备条件
(一)单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外;
(二)离婚不足2年的;
(三)在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的，不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外;
(四)领取城镇居民社会保障金的被拆迁人，在拆迁补偿中已按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》四十五条规定政策获得补偿安置的;
(五)挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的;
(六)拥有轿车或经营性机动车的;
(七)兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的;
(八)出资安排子女出国留学或就读高收费学校的;
(九)住房保障主管部门规定的其他不得申报的情况。
3.受益人群
随着廉租房政策的不断发展和完善，人们的了解逐渐深入，在认识到廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，截至2006 年年底，全国657 个城市中，已有512个建立了廉租住房
制度
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,占总数的77. 9%;全国累计有54. 7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件，其中，领取租赁住房补贴的家庭16. 7万户，实物配租的家庭7. 7万户，租金核减的家庭27. 9万户，其他方式改善居住条件的家庭2. 4万户。同样，以2006年年底为限，全国累计用于廉租房建设的资金为70. 8亿元,仅当年一年就达到23. 4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1 /3。全国人均住房面积从1993年的17. 8平方米增加到现在的28平方米。 4.存在问题
个人申报材料核实存在困难。廉租住房政策对居民的收入和住房情况进行了限制，收入情况和住房情况都需要进行审核。一方面由于我市目前没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的“隐形”收入数据存在动态变化，没有办法统计，核实工作采取以申请材料作为主要审核的依据，并未做深入调查，造成信息不准确;另一方面，市县房地产登记部门的档案没有联网，无法准确掌握申报人的住房情况。为了确保申报数据的准确核实，笔者认为一是应采取多部门联动，建立档案系统。目前，我市民政部门出台了低收入认定的相关程序和标准，应加快档案建立的步伐;市、区房屋登记管理部门要加快信息共享，建立起范围更广的房屋权属信息库;住房保障部门要牵头建立市、区、乡镇(街道)联网的低收入人群住房档案，与民政、房管、财政档案相对接，将具体数据通过政府网络进一步整合，达到资源共享，并加强动态管理，杜绝不符合条件的人员获取保障。二是建立申报者的诚信档案，建立抽查制度。确定了廉租住房保障对象的基本条件后，还要建立健全有效的个人收入信用监管制度和随机抽查制度。
廉租住房政策不完善、可操作性不强。一是廉租房的分配使用范围较窄。目前，超过廉租住房租住标准的低收入住房困难家庭若无力购买经济适用房则不能享受其他住房保障，这一部分家庭其住房困难的问题就得不到有效解决。而实际中，部分闲置的廉租住房低保户不愿在该地段居住，该地段的低收入住房困难人群又无法入住。因此，应该制定更加细致、全面的实施细则，对具体情况进行具体处理，并及时对实际操作中出现的特殊情况进行妥善处理，避免处在政策边缘的人员无法享受廉租住房。二是廉租住房的退出机制不够人性化。我市现有的廉租住房政策规定，租住廉租住房的低保户不再享受低保时应退出现租有的房屋。在实际生活中，居民不再享受低保待遇仅说明居民收入有所提高，不表示收入提高幅度很大，能够确保居民有其他房屋可以居住，如强制执行容易激化矛盾，也没有解决居民的住房困难问题。因此必须建立较为完善的廉租房退出机制，妥善处理不具备享受廉租住房政策的情况，防止标准过严，使得廉租住房保障的人群过于狭窄。
廉租住房保障工作中资金来源单一。目前，廉租住房保障过程中使用的资金主要来源于各级财政，随着政府逐年投资的不断增加，政府财政的压力也不断增加。要确保政府能够逐
年增加廉租住房保障工作的投入，就必须大胆创新、积极开拓、广开门路，扩大资金来源，确保长期性的投入落到实处。建议:一是把廉租住房建设所需资金纳入公共财政体系。筹集廉租住房建设资金的渠道可以从四个方面争取:政府拨款、低息贷款、发行专项债券和公房出租收益。其中，政府拨款和政府担保或贴息的低息贷款，是最主要的资金来源。二是充分利用社会资金保障廉租住房建设资金来源。政府投入的领域很多，如单纯依靠财政资金是无法完全解决低收入家庭的住房保障问题。这就需要政府在廉租住房建设上充分发挥政策手段的作用，动用财政、税收、金融等政策手段，引导、拉动更多的社会资源参与廉租住房建设的供给。
廉租住房小区物业管理难。新建和改建的廉租住房小区，目前普遍采用由街道、社区和企业进行代管的模式，由于没有收取物业管理费用，部分水电公摊、公用设施的维护、住房维修等资金短缺，因此要尽快建立廉租住房小区的物业
管理制度
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，通过专业的物业服务企业的介入，提高小区的管理水平，使低收入人群也可以享受到专业的服务，同时减轻政府的负担。为此，建议:一是加大政府扶持力度和优惠政策。首先，应从制度上明确廉租住房管理和维修体制、经费来源和列支项目，对廉租住房的管理机构、维修队伍和管理人员的编制和经费等问题做出明确规定;其次，可在税收政策等方面给予廉租小区物管公司一定倾斜优惠
业主自治”，制定“业主公约”的手段，让等。二是培养业主自治的理念。可以通过实行“
居民参与到小区的管理中来，对小区的设施实行自我管理、公共管理。三是加强廉租住房小区周边的配套设施建设，改善居住环境。由于不少廉租住房的选址存在交通不便、周边生活设施配套不完善，上学、看病困难等问题，造成满足廉租住房条件的低收入家庭不愿意入住廉租住房。因此，在廉租住房小区建设的同时，要进行周边的配套设施建设，给居民创造交通便利、设施完备、出行成本低，生活环境好的廉租住房小区。
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