成都+保利心语花园项目定位报告（下）

成都+保利心语花园项目定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 （下） 成都+保利心语花园项目定位报告(下) 第三部分 客户分析 中海兰庭 华润凤凰城 2期 华润凤凰城 3期 华润凤凰城 1期 嘉里 嘉里 嘉里 建发鹭州 金瑞泰 (伊藤) 华府 西苑 200亩市政公园 复地商业广场 地块1 地块2 地块3 100亩公园 逸都国际 工业 厂房 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 考虑到区域、交通、配套发展商品牌以及项目规模接近度高，选取中海兰亭 和华润凤凰城客户进行详细分析。 本项目 未来竞争项目 现有竞争项目 临近配套设施 潜在客户访谈分析 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 两口之家 一人独居 夫妻二人、有子女(未成年) 中老年夫妇、子女成年(成年) 三代同堂 10% 20% 30% 40% 从客户家庭结构上看 中海兰庭的客户主要集中在两口之家和夫妻二人有子女(未成年)两类客户， 占到总比例的62,;华润凤凰城客户则以夫妻二人有子女(未成年)和中老年 夫妇客户为主，占到总比例的67%。 从客户年龄特征上看 两个项目的客户年龄跨度均较大，28-55岁都有一定量;35岁以下年轻客户 更趋向于选择中海兰庭。 50% 28-35岁 36-45岁 46-55岁 55岁以上 10% 20% 30% 40% 50% 1%左右 27%左右 35%左右 24%左右 18%左右 03>.5%左右 16%左右 41%左右 19%左右 18.5%左右 22%左右 16%左右 29%左右 23%左右 18%左右 26%左右 24%左右 13%左右 家庭结构 年龄特征 华润凤凰城 中海兰庭 28岁以下 15%左右 4%左右 潜在客户访谈分析 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 个体/自由职业者 政府部门/事业单位/部队 私营企业/民营企业 外资企业 国有企业 10% 20% 30% 40% 50% 38%左右 10%左右 12%左右 27%左右 14%左右 36%左右 9%左右 11%左右 26%左右 17%左右 置业次数 二次置业 首次置业 多次置业 10% 20% 30% 40% 50% 从客户置业次数上看 中海兰庭与华润凤凰城项目主要为二次及多次置业为主，其中凤凰城二次及 多次置业的客户所占比例相对较大;而中海兰庭由于项目产品设计及面向的客户 群体与凤凰城有一定区别，首次置业的客户相对较多。 35%左右 21%左右 40%左右 42%左右 25%左右 37%左右 职业特征 从客户职业特征上看 中海兰庭与华润凤凰城客户相似度极大，客户职业主要集中于“政府部门/事业单位/部队”平均占比37%左右;“外资企业”平均占比26.5%左右;“国有企业”平均占比15.5%左右。 华润凤凰城 中海兰庭 潜在客户访谈分析 中海兰庭与华润凤凰城项目客户特征总结: 客户家庭结构上，客户以两口之家、夫妻二人有子女(未成年)和中老年夫妇为主。 客户年龄特征上，两个项目的客户年龄主要在28岁以上。 客户职业特征上，主要集中于“政府部门/事业单位/部队”平均占比37%左右;“外资企业”平均占比26.5%左右;“国有企业”平均占比15.5%左右。 客户置业次数上，主要为二次及多次置业。 从这些客户特征可以看出，两个项目的核心客户购买能力在中等水平以上。(会有依靠父母提供首付的低购买力客户，其所占比例极少。) 购买力 高 中 低 低 中 高 理性 保守 保守 购买物业档次倾向 保守 理性 超前 理性 非理性 超前 年龄:28岁以上 家庭结构:两口之家、夫妻二人有子女(未成年)和中老年夫妇 职业特征:政府部门/事业单位/部队、外资企业、国有企业为主 置业次数:主要为二次及多次置业 客户特征决定客户的购买能力在中等水平以上。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 我们通过网络对中海兰庭的10组客户进行深入访谈发现:兰庭的客户，他们追求品质、安全、服务及信赖感的生活体验，愿意为品质生活进行消费;但同时他们也在价格敏感型和传统理性型之间，除了在追求以上之外，还对性价比和全面成本较为关注，他们不会过度节俭，但其消费溢价空间有限，不会因为一味追求档次而过度消费。 Profiler价值观分析模型 兰庭典型客户描述: 简约型价值区 传统感性价值区 现代感性价值区 价格敏感区 传统理性价值区 现代理性价值区 高尚 自然 简约 激情 经典 安逸 活力 亲切 刺激.乐趣 自由自在 新潮 安全 服务 性价比 全面成本 品质 信赖 科技 个人效率 展现自我 , , 千山万水 无线音乐彩铃写手 “我喜欢变化的空间，工作常常需要我寻找灵感。中海兰庭刚好有可变阁楼，正是我和我先生想要的，装修上也可以实现自己的想象，而且是赠送面积，这面经济实惠的好东东，怎么不买,” 宝宝猪 长城证券 “本来我还看了华润凤凰城的，销售员那个态度我不太满意，结果选了兰庭。表面上看凤凰城和兰庭价格差不多，但实际算下来还是兰庭便宜些，再说，我就选小点的房子，以后不住了也好投资啊，哈哈。” 客户描述一: 客户描述二: (中海兰庭业主群已购房客户) 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 凤凰城典型客户描述: 苏苏 成都电视台编辑 “凤凰城是华润的高档项目，我在武汉就住在凤凰城。现在来成都了，看了很多房子，还是喜欢凤凰城，原因嘛，第一，高档盘，我比较看重品质;第二，户型好;第三，小区环境很好。父母偶尔会过来住，环境更适合他们。” 纯黑 IBM公司中层管理 “就在高新区上班，考虑就近买房，随便看了城南一些房子，很快选择了凤凰城。原因很简单，好几个朋友都在这里买了房，以后可以一起耍，另外就是从朋友那了解到华润还不错。” 客户描述一: 客户描述二: Profiler价值观分析模型 简约型价值区 传统感性价值区 现代感性价值区 价格敏感区 传统理性价值区 现代理性价值区 高尚 自然 简约 激情 经典 活力 亲切 刺激.乐趣 自由自在 新潮 安全 服务 性价比 全面成本 品质 信赖 科技 个人效率 展现自我 , , 安逸 (华润凤凰城业主群已购房客户) 我们通过网络对华润凤凰城的10组客户进行深入访谈发现，凤凰城的客户 以传统理性人群为主，他们同样追求品质、安全、服务及信赖感的生活体验，愿 意为品质生活进行消费;区别于中海兰庭，凤凰城的客户更倾向于亲切感、更看 重小区环境等外在价值体现。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 综合对中海兰庭和华润凤凰城两个项目客户的价值观分析，找寻影响客户购买决策的共同核心价值观。 + 中海兰庭客户价值观 华润凤凰城客户价值观 客户核心价值观 客户核心价值观诉求点:在核心价值诉求中，最突出的是安全、服务、品质和信赖;客户偏重于传统理性的价值观，虽然较容易接受新鲜事物，但在选择物业时会相对传统;客户容易被品质好的产品所吸引;需要归属感，乐于与家人共度美好时光，家庭观念重;同时追求轻松自在的生活方式，不喜欢被强迫。总的说来，我们的客户是位于传统与现代之间，偏理性的一类。 高尚 自然 简约 激情 经典 安逸 活力 亲切 刺激.乐趣 自由自在 新潮 安全 服务 性价比 全面成本 品质 信赖 科技 个人效率 展现自我 , , 高尚 自然 简约 激情 经典 活力 亲切 刺激.乐趣 自由自在 新潮 安全 服务 性价比 全面成本 品质 信赖 科技 个人效率 展现自我 , , 安逸 简约型价值区 传统感性价值区 现代感性价值区 价格敏感区 传统理性价值区 现代理性价值区 高尚 自然 简约 激情 经典 活力 亲切 刺激.乐趣 自由自在 新潮 安全 服务 性价比 全面成本 品质 信赖 科技 个人效率 展现自我 , , 安逸 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 根据前述对客户核心价值观的分析，可以看出客户对产品的品质 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 较高，这就决定了客户对于购买物业档次的倾向在中高端物业以上;另一方面，客户核心价值观中，传统和理性的部分又决定了客户购买物业档次的倾向会以奢侈为边际。 购买力 理性 保守 保守 购买物业档次倾向 保守 理性 超前 理性 非理性 超前 受客户价值观中传统和理性的部分所限，决定了客户购买物业档次的倾向会以奢侈为边际。 客户对产品品质的追求，决定了客户对于购买物业档次的倾向在中高端物业以上。 高 中 低 低 中 高 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 综上所述，购买本项目的客户主要由五类客户组成，低购买力的超前消费者(A类客户)、中等购买力的理性与超前消费者(B类客户\D类客户)、高购买力的保守与理性消费者(C类客户\E类客户)。 购买力 理性 保守 保守 购买物业档次倾向 保守 理性 超前 理性 非理性 超前 客户特征决定客户的购买能力在中等水平以上。 受客户价值观中传统和理性的部分所限，决定了客户购买物业档次的倾向会以奢侈为边际。 客户对产品品质的追求，决定了客户对于购买物业档次的倾向在中高端物业以上。 不排除存在少量通过父母提供首付，或借款买房而自身经济能力不足的客 户，主要集中在橙色区域。 高 中 低 低 中 高 A B C D E 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 B类客户购买能力中等，选择一套中等物业对他们来说仿佛顺其自然。消费对象的价值能否满足与其相称的需求是其比较看重的方面。 属于理性消费。 D类客户购买能力同样属于中等，与B类客户不同的是出于更高的心理需要，他们选择购买一套档次更高的物业，但不会过多超越自己的能力范围。此时，消费对象能否给自己带来更好的享受是其所看重方面。 B类/D类客户 客户描述: 客户特征 B类客户所占比例:31%;D类客户所占比例:28%(整体考虑后的预估比例) 客户情况 由父母支持买房的中等收入年轻人、第二次置业的中年人，子女购房孝敬父 母。 家庭成员结构 1人-5口之家。 客户关注点 在购买物业方面，看重物业的户型、小区环境、区域、交通、配套等方面，能否给自己带来便捷和享受。 客户偏好 由品牌开发商开发，升值潜力较大的区域是其购房首要考虑对象。购买物业以中大面积为主。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 C类客户有较高购买能力，选择购买中等(偏高)物业，属于保守型消费。购买一套低于自己消费能力的产品，基本满足身份，不太追求通过消费对象体现自身品味或价值，更看重使用价值，以消费对象的使用价值作为购买决策的主要依据。 E类客户购买能力同样较高，理性消费但对档次要求相对高。选择价格与物业价值对等的产品，被品牌吸引，仍以产品的使用价值作为重要衡量点，不会一味追求过高档次。 客户特征 C类客户所占比例:22%;E类客户所占比例16% 客户情况 创业致富的年轻人、事业有成的中年人，颐养天年的老年人。 家庭成员结构 1人-3口之家。 客户关注点 此类客户在购买物业方面，看重产品户型、小区环境、物业管理等方面，能否给自己带来便捷和享受。 客户偏好 品牌开发商项目，购买面积偏大，产品本身只要能满足人性化需求，不会刻意追求过高档次。 C类/E类客户 客户描述: 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 A类客户购买能力有限、但希望购买档次及使用价值较高的产品。对他们而言，虽然自身的财力有限，但是消费对象的价值才是其在购买物业时看重方面。可能目前的购买能力没有达到购买中高档物业的水平，但其对今后自身发展的预期较好，促使其在现阶段缺乏同等购买力的情况下购买中等物业。属于超前型消费。 客户特征 A类客户所占比例:3% 客户情况 此类客户涵盖的范围较广，包括刚工作的依靠自己买房的年轻人、用前半生财富购买一套物业的中年人。 家庭成员结构 小两口-5口之家。 客户关注点 选择物业时，看重物业的各个方面，包括品牌、环境、户型、面积、位置等，进行综合比较后确定该物业是一个值得购买的产品。 客户偏好 由于其购买能力有限，在选择物业时，以中小面积为主，对于赠送空间有较大的兴趣。 A类客户 客户描述: 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 针对中海兰庭和华润凤凰城两个项目客户的深入调查，我们发现，从客户来源上看，中海兰庭、华润凤凰城两个项目的客户主要分为以下三大类: 工作不在城南三环外区域，以居住为主要目的(投资性居住)的地缘性客户和成都其他区域客户。 在南部新区企业工作或创业，就近买房作为居所的客户。 以纯投资为主，包括成都本土投资者，品牌追随型投资者及其他投资型客户。 项目名称 居家决定型 事业决定型 投资决定型 看好城南发展 城南地缘客户 成都人 外地人 外籍人士 品牌追随者 成都投资者 其他外地投资型客户 成都人 新成都人 成都人 外地人 华润凤凰城 8% 4% 21% 20% 34% 5% 1% 4% 1% 2% 中海兰庭 7% 5% 18% 23% 37% 4% 1% 2% 1% 2% 注:1)一、二类客户部分兼有投资目的，但与第三类客户有本质区别。 2)“新成都人”是指毕业后留在成都的外地人和外来并长期工作生 活于此的人群。 第一类:居家决定型 第二类:事业决定型 第三类:投资决定型 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 中海兰庭、华润凤凰城与本项目在区位、品牌开发商、中高端产品定位等方 面相似度极高，且这些因素也是判断客户来源的主要依据。故此，我们将本项目 的客户类型同样分为这三种类型。 另本项目在推售时间、具体产品设计等方面与中海兰庭、华润凤凰城项目存 在差异，因此，综合考虑后，给出本项目三类客户的一个初步预估比例。 项目名称 居家决定型 事业决定型 投资决定型 看好城南发展 城南地缘客户 成都人 外地人 外籍人士 品牌追随者 成都投资者 其他外地投资型客户 成都人 新成都人 成都人 外地人 华润凤凰城 8% 4% 21% 20% 34% 5% 1% 4% 1% 2% 中海兰庭 7% 5% 18% 23% 37% 4% 2% 1% 1% 2% 项目名称 居家决定型 事业决定型 投资决定型 看好城南发展 城南地缘客户 成都人 外地人 外籍人士 品牌追随者 成都投资者 其他外地投资型客户 成都人 新成都人 成都人 外地人 本项目 7% 4% 19% 24% 34% 5% 2% 2% 1% 2% 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 我们认为任何客户定位只有从定性、定量两个方面综合考虑，才是更为科学、 准确的的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 。因此为了更加量化的模拟出本项目的客户，通过定性与定量结合 考虑，具体比例分配计算如下表所示: 分类客户 居家决定型 事业决定型 投资决定型 合计 看好城南发展 城南地缘客户 成都人 外地人 外籍人士 品牌追随者 成都投资者 其他外地投资型客户 成都人 新成都人 成都人 外地人 分类客户比例 7% 4% 19% 24% 34% 5% 2% 2% 1% 2% 100% A类 3% 0.22% 0.13% 0.60% 0.76% 1.08% B类 31% 2.29% 1.31% 6.21% 7.85% 11.11% 0.33% C类 22% 1.62% 0.93% 4.40% 5.57% 7.89% 1.16% 0.46% 0.46% 0.23% 0.46% D类 28% 2.07% 1.18% 5.61% 7.09% 10.04% 0.59% 0.59% 0.30% 0.59% E类 16% 1.18% 0.67% 3.20% 4.05% 5.74% 0.84% 0.34% 0.34% 0.17% 0.34% 合计 100% 100% 两种分类指标相矛盾、不会存在的客户。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 按百分比对客户重要性进行分来: 分类客户 居家决定型 事业决定型 投资决定型 合计 看好城南发展 城南地缘客户 成都人 外地人 外籍人士 品牌追随者 成都投资者 其他外地投资型客户 成都人 新成都人 成都人 外地人 A类 0.22% 0.13% 0.60% 0.76% 1.08% B类 2.29% 1.31% 6.21% 7.85% 11.11% 0.33% C类 1.62% 0.93% 4.40% 5.57% 7.89% 1.16% 0.46% 0.46% 0.23% 0.46% D类 2.07% 1.18% 5.61% 7.09% 10.04% 0.59% 0.59% 0.30% 0.59% E类 1.18% 0.67% 3.20% 4.05% 5.74% 0.84% 0.34% 0.34% 0.17% 0.34% 合计 100% 核心客户(7%以上) 重要客户(4-7%) 次要客户(2-4%) 游离客户(1-2%) 成都客户 14.94% 25.84% 7.56% 2.8% 外地客户 29.04% 5.74% / 4.73% 备注:“外地客户”包含在成都工作的非本地户口的客户。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 核心客户群 重要客户群 游离客户群 次要客户群 居家决定型: 居家决定型: 事业决定型: 事业决定型: 居家决定性: 事业决定型: (注:其中百分比为根据市场调研情况的模拟计算参考值，用于指导产品定 位，实际销售过程中由于各种原因会存在一定出入。) 43.98% 31.58% 7.56% 7.53% 注:根据之前分析，本项目前期客户将会出现大量以居住兼投资为主的群体， 此处客群定位仅从居住心态上进行划分。 成都本地人: B类 7.85% D类 7.09% 外地人: B类 11.11% C类 7.89% D类 10.04% 城南地缘客户:B类 6.21% C类 4.40% D类 5.61% 成都本地人:C类 5.57% E类 4.05% 外地人: E类 5.74% 看好城南发展的成都人:B类 2.29% D类 2.07% 城南地缘客户:E类 3.20% 看好城南发展的成都人:C类 1.62% E类 1.18% 新成都人: B类 1.31% D类 1.18% 外地人:A类 1.08% 外籍人士:C类 1.16% 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:肖先生 身份:吉利4S店老板 03年住在棕南小区，后来在麓山国际社区购买了别墅，便搬了过去。住了 一段时间后发现由于离市中心比较远，所以造成了一些不便，常有急事要办时， 往返比较麻烦，同时也对一些社会交际造成影响。最近一直想搬回城南来住。 十分看好城南新城的发展，房产的增值空间很大。 希望能够在城南买一套城市别墅，拥有很大的别墅花园，可能常常在那里坐 着晒晒太阳、看看书，另外还可以满足自己种花的兴趣。 关键词:交通便捷、区位价值、增值空间、别墅花园 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:黄小姐 身份:药店老板 卧室空间一定要比较大，带有独立的衣帽间，用来放我很多的衣物。 要带有入户花园，这样让楼栋之间显得更加开阔。 关键词:卧室空间、入户花园 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:谢小姐 身份:华润销售人员 中海兰庭大面积的功能赠送户型，十分吸引客户，这种产品销售速度比我们 快。 客户十分关注功能空间的赠送。 110-120的套三，加上赠送后140-150左右的空间十分受客户欢迎。 关键词:功能赠送、140-150平方米左右 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:张小姐 身份:中国移动员工 一直不喜欢错层的阳台，客厅走出去中间有一个很大的柱子，让我感觉十分 不通透，风水感很低，听朋友说如果楼上有人丢东西下来，非常影响心情，脏东 西全部掉在这里。 很喜欢开阔的阳台，能够充分享受景观资源。 关注赠送空间面积，用比较低的总价买到大面积的住宅。 关键词:开阔阳台、赠送、高性价比 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:朱先生 身份:国有投资公司经理 楼与楼之间的距离一定要比较大。经常有些楼盘的楼间距十分小，在厨房炒菜都可以和隔壁的聊天，夸张点说，我在这边看报纸的正面，隔壁的人在看背面。 比较看重居住区域的整体氛围，对自身的工作发展具有很大的帮助。 公司很快要搬到会展中心附近，我也很想在那个区域买套房子。 关键词:楼间距、区域氛围、工作取向 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:孙先生 身份:清华坊物业老总 告诉你:你这个项目旁边的元华路的来历，它是指元通到华阳。2003年我做清华坊的时候，妈妈从城北来看我，坐车就坐了两个小时，看到我就说，娃娃太可怜了，待在这个乡下地方，都快要哭了。你看看现在那个地方都发展成什么样子了。 城南是成都新的市中心，发展速度更是快得让人惊讶。 很多人都已看到了这个区域现在和将来的巨大价值，已打算在这里置业。 关键词:区域发展潜力、区域价值 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:龙先生 身份:航空路三级市场销售员 现在南苑小区在我们这边放盘就特别多，160平米的最多，总值140-150左 右，等回头产权一出来就可以过户，现在已经很多人交定金了。 关键词:区域发展潜力、区域价值 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:袁小姐 身份:VC经理 想买100万左右的房子，面积大概120的样子。 看重赠送空间的面积，提高房子的性价比。 阳台喜欢比较通透的，保证室内的通风和园区景观的享受。 关键词:总价、性价比、阳台通透 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 访谈对象:谭先生 身份:地产策划总监 我很喜欢运动，但健身房都是室内的，空气不流通，并且久了还会有怪味道， 一直想有一个很开阔，绿化很好的地方用来运动，但现在市区内都没有。公园又 经常显得比较杂乱。 很喜欢以前南边的那个南草坪，每到周末遇到好天气都会去好好活动一下， 交通便利，环境非常好，经常也喜欢在那里接待外地来的朋友。 关键词:开阔绿地、环境良好、交通便利 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 自住超过半数，但伴随区域巨大的发展潜力，投资比例亦高达近40,。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 三房需求是最为旺盛。 131-150?为需求最为旺盛面积区间，其次则是110,130?。 96,120是总价承受最为集中的区域，占到42%的比例。 本科及以上占到90,的比例，大都具有良好的教育背景。 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 此次访谈中，年龄结构上，30,40岁的比例最高。 地缘性客户较强，60%以上客户来自城南。 大部分客户为三口之家 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 郊游排在周末休闲活动比例的第一位，运动类仅排第三。 潜在客户中，企业中的中高层管理比重最大。 次要客户 重要客户 核心客户 重要客户群 城东、城西和城中客户: 城南的发展和高端生活品质已经得到了成都广大消费者的广泛认可，已有越 来越多的其他区域客户向城南挺进; 华阳片区实力型原住居民 大城南客户群 国际城南发展带来的大量商务、办公驱动型实力群体 城南入驻企业白领、金领人群 城南入驻企业中高层管理人群 城南政府、企事业单位的中高层干部 核心客户群 认同城南发展的投资型客户 城南巨大的发展前景已经得到很好的展现，对投资客户将是很好的投资选 择; 成都其他区域内的客户以及四川二级城市客户 次要客户群 第三部分:客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第四部分 市场定位 52.98 68.42 77.91 规模(亩) ?100米 总体?40% 塔楼?20% 总?3.0 地块C ?100米 总体?40% 塔楼?22% 总体?3.3 住宅?3.0 地块B ?100米 总体?40% 塔楼?22% 总体?3.3 住宅?3.0 地块A 限高 建筑密度 容积率 规划指标 地块 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 项目具体经济技术数据 三地块围绕公园，虽被分割，但整体舒适性较强，适合统一规划，全盘布局 产品。 A地块 B地块 C地块 地块规模 地块规整性 可进入性 地块私密性 距配套距离 轨道交通 景观资源 临街噪音 综合得分 22 23 26 A地块 B地块 C地块 从得分结果看，本项目C地块为一级地块;B地块为二级地块;A地块为三 级地块。 通过对本项目三块独立地块进行综合性指标打分，判定地块等级，以根据等 级进行产品的配比，以保证实现地块价值的最大化。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 选择高层+别墅的产品定位，能够提升项目档次，促进项目快销。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 项目档次较高，与周边区隔，销售周期短 产品线较丰富 可以做较舒适高层 优点 缺点 具体 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 定位方案 无 高层+别墅 方案三 小高层对项目形象拉升不大，且洋房难以体现产品优势。 高层+洋房 方案二 周边项目均为此类型，难以发挥优势 全高层设计 方案一 A地块 B地块 C地块 通过对地块资源等级的划分，在满足指标规划条件的前提，对所属地块的物业形态进行初步的定位: 该地块景观资源性相对于B、C地块较弱，同时受规划指标关于南北侧均为商业街的影响，地块的私密性、舒适性难以保证。因此建议配置的物业形态为:半围合式全高层住宅 该地块与A地块存在一定的相似性，但B地块邻近主题公园，主要景观面的资源优势明显，有利于项目打造高端类物业形态的产品，将景观价值充分利用，同时有助于提高项目的品质形象。因此建议配置的物业形态为:高层住宅+小高层住宅(由景观面向外依次退让，保证景观资源的最大化利用)。 该地块独立性较强，毗邻主题公园，较B地块更易与主题景观融合，具备高端物业形态的打造条件。因此建议配置的物业形态为:联排别墅+双拼别墅，形成一个私密性的别墅社区 A地块:三级地块 B地块:二级地块 C地块:一级地块 第四部分:市场定位 产品规划上大体采用高低配即别墅+高层电梯的方式，即以地块天然分布进行产品布置。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 第四部分:市场定位 在市场上树立高端形象，且产品有区分，且附加价值高，性价比更高。 住宅物业配比原则 在保证项目高端形象同时应充分考虑项目的高接受度要求; 结合客户需求和市场表现看，合理的总价是我们户型配比的关键，与誉峰、城南一号等必须具备较强的总价优势，与凤凰城、兰庭等要有高端品质的性价比优势。 电梯产品中120-150?的改善型三房产品应为主力产品，在核心位置布置大面积产品以拔高项目品质和形象，临路侧布置中小产品以丰富项目产品线。 电梯产品在保证户型舒适型空间尺度的基础上，通过高附加值送赠达到主力面积段，形成单价和高性价比优势。 别墅产品应保证其舒适的空间尺度感，并通过地下室、花园、大露台及挑高空间送赠等形式实现空间的较大延展，形成远高于麓山和卡地亚的高性价比优势。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 高低配产品中，别墅产品占据项目核心景观，更显高贵;而高层电梯产品借 别墅盘更能提升档次，二者相得益彰。 第四部分:市场定位 城市高低配项目参考:成都较少，而广州该类项目较多 中海金沙熙岸位于广州西部金沙洲板块，紧邻800米珠江上游黄金江岸风景画廊。项目总用地面积约19万?，规划总建筑面积41万?，产品主要包括Townhouse(联排别墅)、高层板式住宅 ，容积率2.2 万科中粮金域蓝湾位于广州金沙洲滨江公园旁，紧邻珠江。项目总用地面积约14.5万?，规划总建筑面积43.5万?，产品主要包括联排、双拼，小高层及19-22层高层 ，容积率3.0 恒大御景半岛位于广州西部金沙洲板块，紧邻1.8公里珠江上游。总用地约54万?，总建筑面88.6万?，产品主要包括联排别墅、独立别墅高层住宅 ，容积率1.63 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 C区别墅产品以舒适型城市别墅配比，容积率为0.8，A、B区为28层高层电梯洋房 第四部分:市场定位 除别墅外，市场对高层电梯不敏感，底层洋房和高层电梯价格差不大，所以做满容积率要3，以实现利润最大化。 0.8 双拼别墅+联排别墅 52.98 地块C 容积率 规划产品 面积(亩) 地块 3 —— 199.31 综合 3.5 高层电梯 68.42 地块B 4 高层电梯 77.91 地块A 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 别墅以250平联排别墅为主，电梯以110-140平三房变四房户型为主，为保 持项目高端，不设置纯二房户型。 第四部分:市场定位 户型配比建议 400190 3105 住宅部分总计 100% 372000 100% 3000 高层总计 1% 4200 0.50% 15 280 280 240-300 PENTHOUSE 14% 51300 9.5% 285 225 25% 180 170-190 大四房 33% 121500 30% 900 169 25% 135 130-140 大三房变四房 37% 138000 40% 1200 144 25% 115 110-120 三房变四房 15% 57000 20% 600 119 25% 95 90,100 二房变三房 面积比 户型总面积 套数比 套数 实得建面 送增比例 户均面积 户型面积区间 房型 高层 100% 28190 100% 105 别墅总计 93% 18400 95% 91 50 250 220,250 联排 7% 1280 5% 16 200 130 340 320,360 双拼 面积比 户型总面积 套数比 套数 花园面积 地下室面积 建筑面积 户型面积区间 户型 别墅 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 总体要求为:联排别墅做成四层，顶层主人房全层设计，客厅双层挑高，花 园面积在100-150平米之间。 面积区间为350平米左右，地下室通风采光性能好，露台面积为50平米左 右; 具体参考保利叶上海联排户型。 保利叶上海联排户型; 235平-273平户型，含90平地下室;客厅挑空，100-150平花园;主人房 全层设置，带大露台。 别墅户型参考1-叶上海(联排) 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 320平户型，40平米左右花园，100平米左右地下室， 双层车库结合下沉式花园与露台设计，有效的将内室外景交错的联系起来; 内庭院整体上空，合理的使较为狭长的户型采光得到保障; 客厅挑空设计，尊贵大气，顶层的露台带来自然的舒适; 华侨城联排户型; 典型城市别墅户型，小花园，大露台，地下室通风采光，但开间不到7米较 小。 别墅户型参考2-华侨城(联排) 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 269平户型，80平米左右花园，80平米左右地下室， 客厅挑高，地下室连接庭院保证采光，增加尺度感与舒适度; 错层庭院设计增加室内外空间感; 地下室设置卫生间，保证主仆分区; 主卧独享超大露台，主卫景观独好，彰显主人气派。 麓山国际联排户型; 功能分区，通风采光较好，保证主卧和主人房以及客厅的舒适度;花园面积 相对较大。 别墅户型参考3-麓山国际(联排) 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 建面100?，送主卧配套衣帽间，奢华主卧品质;赠送多一个房间。 电梯户型参考1-南湖国际社区 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 两房变五房，并保证客厅开间4.2米主卧开间3.8米 电梯户型参考2-中海兰庭 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 中海兰亭89平两房变四房户型;带入户花园及室内25平米5.6米挑高空间， 可间隔成四房。 电梯户型参考3-中海兰庭 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 均可由75?变为100多?，采用与业主预先签订委托装修合同的形式，将 报批时预留的6m挑高分别拆发给上下两户; 电梯户型参考4-万科金色海蓉 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 南湖国际社区169平户型，4房两厅双卫;赠送露台面积达42平米。 电梯户型参考5-南湖国际社区 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 保利玫瑰郡项目125平三房变四房户型;带入户花园、空中花园、挑高阳台 以及主卧弧形阳台。 电梯户型参考6-保利公园198 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 建议采用在成都少见，在保利蝴蝶谷深受客户喜欢的英伦风格。 别墅建筑风格建议 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 建议采用新古典主义风格 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现 代，符合城南客户的审美观和价值需求。 第四部分:市场定位 电梯建筑风格建议 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 / 高 最大赠送率为20, 100亩市政公园、小河 39.8 / 总体:3.3住宅:3 199 本案 / 尚待宣传 不详 不详 51 3000-5083 3.2-4.6 211 雅颂居 / 一般 / 300亩市政公园、伊藤、购物中心 16.5 1020 5.9 139 瑞泰华项目 / 一般 赠送率约40,-80, / 14 5000 3.42 68 建发鹭州 / 尚待宣传 小于20% 300亩市政公园、商业 25.7 650-1667 3.6-6 153 复地项目 7000 高 赠送率约20,-42, / 2.6 1500 4.2 110 兰庭 7500 高 少 120亩市政公园、河流 38.6 1625 4.2 236 凤凰城 开发商认知度 赠送空间 配套资源 均价(元/m2) 核心资源或卖点 可供应住宅建面(万m2) 土地成本(元/m2) 容积率 地块规模(亩) 项目 注:凤凰城、兰庭的可供应住宅建面为剩余可推体量 本案在容积率、用地规模、建筑规模等方面在竞争项目中占有一定优势。 第四部分:市场定位 与邻近项目的比较优势 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 S 1.项目未来交通相当便捷，配套完善 2.项目内拥有天然河景资源 3.保利品牌强势登陆成都并飞速发展 4.项目规模相对较大，容积率较低 1.项目被分割成三块，影响整体感和整体规划 2.项目东面有工厂，对项目形象造成影响 3.目前项目周边交通和配套不成熟 W O T 1.项目位于国际高端居住区，发展潜力大 2.前期高底价地块大量准备入市，给本项目留有较大空间 3.周边品牌发展商多，较易造势 1.项目周边土地储备量大，未来竞争大 2. 房价过快上涨，未来市场不确定性较强 3.品牌开发商较多，项目品牌优势较难发挥 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 充分发挥保利品牌、滨河公园和伊藤等综合优势，创造比较优势，形成核心 竞争力 对策 内化河流和公园，引入公园商业，强调工厂即将搬迁，推广中强调规划和区 域发展 对策 以项目综合优势，挖掘市场空白，采取高举高打和高性价比策略 把握好开发节奏，开发抗风险产品，采用差异化和高性价策略。 对策 对策 项目核心价值提炼 保利品牌和背景 临河及百亩滨河公园 伊藤洋华堂商业配套 „„ 这些要素是否构成项目的核心价值,～ ——不是～ 我们具备的优势资源: 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 本项目最大的问题在哪里, 品牌、地块、资源和市场供给严重同质化～～ 项目难点与突破点 本项目最大的机会在哪里, 项目定位和产品规划超越同质化～～ 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 核心价值之思考 发挥后发优势，实施差异化竞争策略～ 项目核心价值提炼 我们的核心策略是: 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 第四部分:市场定位 从区域市场上来看本项目 区域定位为高档居住区，高档楼盘最为集中; 区域内品牌开发商云集，打造高档物业; 从中高档物业销售速度看，中高档物业销售速度较快; 从客户需求看，区域中舒适型物业需求较为旺盛; 从未来市场看，竞争较大，低端项目难以发出自身声音。 从自身来看本项目 项目为本区域最后一块有公园的项目; 保利品牌落地成都，2010年，成都保利年; 项目199亩较大规模，承担成都公司资金回笼重任，销售速度是第一位的; 项目相对低密度，且生态资源丰富,先天条件好; 项目位于RBD区，伊藤商业以及中海、华润在旁边，项目注定不可能低调。 因此，本项目档次定位以中高档物业形态为主，结合部分高端物业，以保证 品牌形象的同时，实现快速销售的目的。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 第四部分:市场定位 项目总体市场形象定位 国际城南墅质公园住区 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 关键词: 国际城南住区表明本项目位于成都最有发展前景，拥有完善的各类配套，位于高尚生活圈内 墅质住区说明本项目具有别墅和别墅般资源，这在区域既具有稀缺性，又使项目档次和形象提升很大; 公园住区说明本项目的居家环境十分优越，百余亩滨河公园在规划设计和打造时能达到名为城市公园，实为私享花园。 第四部分:市场定位 法国概念: 融入法国文化，使公园真正的具有国际气质 建筑:以法国风格为主的欧式建筑、小品 园林:大面积的草坪突显法式浪漫氛围，道路的绿化上，多使用法国梧桐、欧洲椴等树种，花卉主要使用月季、大丽花、泰兹、欧石楠、香根鸢尾等，体现 法式气质。 公园打造: 从地块南面进入公园，沿河建筑法国风情街，以小桥的形式形成河两岸的互动 3号地块旁的大面积草地，给喧嚣的都市留出一片宁静，同时也体现法式的浪漫 草坪上可设置法国(欧洲)文化广场，不定期举办活动，融入文化的同时聚集人气。 公园运作: 集休闲、餐饮、文化、旅游及运动于一体; 法国风情街免费引进各式欧式法国风情的商业 公园内举办法国文化交流节，提升国际气质，聚集人气 法式风情公园休闲运动公园，公园符合市政规划，商业避开伊藤竞争，且为业主提供一个高档休闲运动场所。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 第四部分:市场定位 会所 临河法国风情街 高尔夫生态绿地 组团式花团 法式风情桥 建筑、园林小品 游泳池 网球场 羽毛球场 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 艺术小品 法式园林建筑 梧桐语 法国风情小花 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 法国葡萄酒文化交流 法国文化交流 公园内活动广场举办法式文化节 帝王节 蜡圣节 愚人节 圣诞节„„ 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 公园引入南草坪 为喧嚣都市人营造自然地归所 (运营参考:可做为婚庆基地) 为都市人群 找一个可以恣意奔跑、翻滚、释放自我的空间，无限接近自然的空间 身处未来城市的核心，但是感受的却是来自原野的宁静和寥廓 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 法式风情街的国际风情与国际城南的气质相吻合; 很好的结合项目周围大体量的商业，形成互动，使得利益最大化; 以免费招租的形式，吸引商家，带动公园的气氛; 聚集城南外籍人士，形成真正具有异域文化的法师风情街。 沿河商业街临近高层而离别墅区较远，不影响别墅私密性。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 多种业态形式的风情街:全方位国际化体验 国际化的路线 多元化的业态 体验馆 精品馆 法式西餐厅 红酒馆 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一:国际化法式风情休闲运动公园 第四部分:市场定位 高尔夫生活是一种高尚的、健康的、生态的，具备引领性的生活方式，采用高尔夫主题公园 1、品牌提升:立足在保利已有高尔夫资源及产品线基础上，进一步形成品牌影响力 2、产品认知:从产品展示上，为项目建立更加高端，利于形象提升的产品认知力 3 、客户体验:高尔夫传播的是一种生活方式，通过更高端的体验，项目认知得以提升 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案二:高尔夫主题公园 考虑到100亩的规模大小，对高尔夫主题公园的打造，主要立足与概念基础上引入高尔夫元素，可考虑设计1-2个果岭景观，让客户对项目的高尔夫主题有直观认知。 方案二:高尔夫主题公园 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 利用内部河流与公园之间的大面积绿化空间，巧妙利用水系，形成高尔夫景 观。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案二:高尔夫主题公园 项目内的100亩公园仍然属于城市公园类型，山野特色及过大覆盖面的高尔 夫草坪都不适合中央居住区的高尚住宅小区。造景自然、绿化丰富、以具备特色 的水景进行整体景观的打造更时候项目的定位。 绿化掩映中， 温馨的人工水景 有情趣的假山石水景与休闲石凳 方案二:高尔夫主题公园 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 迷你高尔夫首要特点是占地面积小。 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 18洞球场需要1000亩以上，一般的迷你高尔夫球场都在500到4000 平方米的面积。营建迷你高尔夫球场可因地制宜，不用对场地进行严格挑选，不 需要向建设正式高尔夫球场那样对地面起伏等有严格要求。 典型室外公园内的迷你高尔夫球场 适合临水而建的球场 适合独立小面积区域建的球场 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案二:高尔夫主题公园 迷你高尔夫球场形式风格多样。主要有欧洲比赛型和美国花园型两种，可以 做成园林式、庭院式、球场式、屋顶花园式或室内模拟自然环境的形式 花园型球场，具有一定的互动游乐功能和景观点 小型比赛用球场 方案二:高尔夫主题公园 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 以高尔夫为主题和名称的GOLF CLUB: 1、内设小型高尔夫体验场; 2、摆设经典高尔夫用具装饰; 3、内有高尔夫名家签名板及小型塑像; 4、装修元素及座椅家私融入高尔夫系列。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案二:高尔夫主题公园 第四部分:市场定位 保利咖啡主题公园是在成都南延线打造的一个园林式商务休闲生活广场。 利用本案河堤两侧百亩园林用地，将独栋商业散落布局，与园林景观自然融 合，采取招商或定向招租方式经营。 1、提高项目档次 2、可观的经济收益(年收入可达100万元) 3、汇聚高端人士的重要场所 4、为社区提供高品质生活配套 5、创造地标效应 6、提升项目投资价值 咖啡主题公园，为城南和项目业主提供一个高档和私密性强的聚会地方，符 合城南的居住氛围和客户要求。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案三:咖啡主题公园 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案三:咖啡主题公园 米兰咖啡 廊桥沙河公园店 东湖首席 由于临近伊藤，公园规划有特色法国风情商业，所以底商商业规划以社区基 本生活服务配套为主，为伊藤和法国风情商业街互补，如药店、洗衣店、便利店、花店等。 伊藤 第四部分:市场定位 A.B地块红色部分临市政规划道路，作为社区底商。 优先规划位置为临伊藤面，打造2层商业，其它位置在面积控制的基础上设置一层商业。 C地块由于考虑做别墅，为了保证C地块的整体私密性，不做社区底商。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 商业形态建议: 随着伊藤洋华堂的开业，其带来的大量客流将强有力地引爆该片区商业繁荣，本项目A地块临近伊藤洋华堂，将是本项目所有商业中最大收益者。所以，在规模上建议修建尺度较大的商铺。 立面建议: 按政府规划要求，A地块北侧和东侧，立面应公建化，因此，建议以开放式的商铺为主。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 A地块北侧与B地块北东侧商业街 商业形态建议: 特色商业街位于A地块与B地块之间，是两个住宅区的连接，因此应充分考虑避免商业给住宅客户来带影响，在业态上建议以噪音少、污染少的咖啡厅、酒吧或是特色装饰品店等休闲业态为主。 景观建议: 由于商业内街的特殊性，应考虑到减少两边住宅的分离感，建议可以采取林荫道的形式或增加街区小品等形式弱化商业的的繁杂感。 A地块南侧与B地块北侧商业内街 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 商业形态建议: 以普通底商为主，建筑风格保持统一性，在服务业态上以社区服务为主，以及针对高素质人群的非地段性商业，如品牌汽车展示中心、银行、电信、移动等信息VIP服务中心、健身中心等。 立面建议: 按政府规划要求，B地块南侧立面应公建化，因此，建议以开放式的底层商 业为主。 第四部分:市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 B地块南侧商业内街