房屋登记中涉及离婚析产的几个常见问题
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袁瑞斌江苏省盐城市房产交易登记中心
一
,关于双方申请
夫妻离婚后,一方凭婚姻登记机关确认的财产分 割
协议
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,离婚证,房屋所有权证向房屋登记机构申请 转移登记,登记机构一般不予受理,要求双方共同申 请转移登记.对于登记机构的要求,当事人往往难以 理解,甚至部分律师,法官都认为,离婚的财产分割协 议有双方的签字同意,而且经过了婚姻登记机关的确 认,具备法律效力,对双方均有约束力,离婚时双方往 往情绪对立,拒绝配合,要求双方当事人到场既无必 要,也无依据,登记机构应该根据有效的证明文件依 照一方的申请直接办理相应登记.
《房屋登记办法》(下称《办法》)第十二条规定,申 请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本 办法另有规定的除外.离婚析产办理登记既不属法 律,法规规定的其他情形,也不属《办法》的除外规定, 要求双方申请登记符合
规范
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登记的要求.笔者认为, 要求双方共同申请登记,既是《办法》的要求,同时与 认可财产分割协议的效力也并不矛盾.根据登记替代 原则,登记机构并不对
合同
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的法律行为加以审查以从 中发现当事人的物权变动意思,而是要求当事人通过 双方签字的登记申请书来
表
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达,登记并不对民事实体 关系加以审查,而是对当事人申请的一种确认.财产
分割协议是有效的,但当事人一年内可能通过诉讼请 求变更或者撤销,也可能达成新的补充协议,对此,登 记机构无从审查.而通过当事人共同申请,就可以避 免上述问题的发生.另外,当事人转移房屋所有权给 协议约定的一方,属于其应当履行的义务;拒绝履行 的,另一方可以向人民法院起诉,要求其配合做好转 移登记手续;对方仍然拒绝履行的,当事人可凭申请 强制执行,登记机构凭判决书和协助执行通知书可以 直接办理.
有的地方与婚姻登记机构协调,由婚姻登记机构 在确认财产分割协议时,提醒当事人在协议中明确由 双方或者委托其中一方到房屋登记机构办理转移登 记手续,并对其真实性进行把关.这一有益探索,可以 极大地方便当事人申请登记,也可以减轻登记机构的 社会压力.
二,关于附限制条件的登记申请
离婚财产分割协议主要是为解除双方婚姻关系 而设,是在特定身份当事人之间的一种特殊约定,其 内容也各式各样.有的约定房屋归,方所有,另一方 再婚前有权继续居住;有的约定房屋归一方所有,但 该方不得转移,抵押,待小孩成年后赠与小孩;有的约 定房屋归小孩所有,但监护人不得处分等.这些约定 是否有效,对登记机构是否有约束力,目前还存在一 些争议.
一
种观点认为,当事人之问的约定是无效的,对 登记机构没有约束力.根据"物权法定"原则,物权的 种类和内容(即权能)应由法律直接规定.不得由当事 人基于自由意志而协商创设或者确定,物权不仅是
"直接支配"的权利,而且有"排除他人干涉"的效力, 连国家的公权力都不能随意干涉.受他人干涉的所有 权就不是所有权,这种约定是无效的,因而对登记机 构没有约束力.
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另一种观点认为,当事人之间的约定是有效的, 对登记机构有约束力.当事人之问的协议属于债权范 畴,当事人可以自由约定,登记机构收取了议作为 登记依据,就应当受其约束.
笔者认为,所有权的名称和内容是法定的,不允 许当事人创设,当事人约定所有权归其中一方所有并 申请转移登记,不违反"物权法定"原则;当事人之间 的一些附加约定属于债权范畴,其自由约定不受干 预,其约定对双方都是有效的,违约方应当承担违约 责任,但对登记机构没有约束力,对第三人也没有约 束力,登记机构只负责对当事人转移登记申请进行确 认,而不审查其协议的真实意思表示.但为了避免发 生纠纷,建议在询问笔录中明确告知当事人:其约定 只对双方有约束力,登记机构只根据申请办理所有权 转移登记,并不在登记簿上为其附加约定做记载,没 有义务同时也不负责为其把关.
三,关于协助执行
当事人通过人民法院判决,调解,凭生效的判决 书,调解书申请转移登记,是否还需要双方到场或者 协助执行通知书?有观点认为,凭判决书可以单方申 请,调解书仍然属于双方协议,还是需要双方申请. 《办法》第十二条规定,因人民法院,仲裁委贝会的生 效法律文书取得房屋权利的,可以由当事人单方申
请.笔者认为,无论是判决书,还是调解书,都是法律 文书,法律效力是一样的,应当同等对待.至于是否需 要双方申请或者提供协助执行通知书,关键是看法律 文书的内容,直接确权还是要求当事人履行转移所有 权的义务,如明确判定或约定房屋归一方所有,不管 是否有给付对价等其他条件,均可根据《办法》的规定
,调解书中判定或约定双方何 单方申请登记;如判决
时履行将房屋过户给其中一方的义务,或明确履行顺 序如乙方支付对价的同时或者支付对价后房屋归一 方所有,则仍然需要双方共同申请或者有法院协助执 行通知书方可办理.
四,关于受让方离婚后再婚的登记
双方离婚时协议明确房屋归一方所有,办理转移 登记手续时,受让方已经再婚,是办理新夫妻共有还 是一方所有?一种观点认为,此财产属于再婚的婚前 财产,依法应当属于一方所有.第二种观点认为,此财 产明确归一方所有,但办理转移登记前物权不发生变 动,物权取得是在受让方再婚后,在新的婚姻关系存 续期间,应当属于新的共有财产,应当归新的夫妻共 有.依法院法律文书取得物权,时间点较好确定,不管 何时登记,都属于婚前财产,应当登记为单方所有,当 事人如有约定,应当再办理转移登记.合同权利取得 在前,物权登记在后,不仅仅在离婚析产中存在,在商 品房买卖中也同样存在此类问题.笔者同意第二种观 点,登记时审查婚姻关系的地方,如审查发现当事人 已经再婚,应当告知其共同办理,或者提供归一方所 有的约定;不审查婚姻关系,依当事人申请办理的地 方,则可以根据其申请办理归一方或者双方所有的登 记.
程科鹏/责任编辑
2008.11
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