沈阳市酒店式公寓市场分析报告

沈阳酒店式公寓分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 2013年3月25日目录 酒店式公寓基本概念 酒店式公寓发展历程 沈阳市酒店式公寓市场分析 重点个案分析 酒店式公寓的机遇和挑战 酒店式公寓专 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 研究结论酒店式公寓基本概念☆定义☆特点☆分类☆动因酒店式公寓基本概念概念解析定义◇“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 ◇简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权◇解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。酒店式公寓基本概念概念解析特点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务 酒店式公寓必须具有居家的氛围 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势 酒店式公寓基本概念概念解析与传统概念的区别◇酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。◇酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。◇它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐酒店式公寓基本概念概念解析分类：按“产权性质”划分只租不售的“酒店式公寓”商住产权的“酒店式公寓”住宅产权的“酒店式公寓”◇其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。◇顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。◇这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。酒店式公寓基本概念概念解析产品类比分析项目名称对比因素◇服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。 　　　　　　　　　 地理位置 区域环境 建筑形式 配套标准 服务标准 目标客群范围 市场认可度 服务式公寓 ★★★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★ 无 无 酒店式公寓 ★★ ★★ ★ ★★★ ★★ ★★ ★★ 产权式酒店 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★ ★酒店式公寓基本概念概念解析发展动因◇酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。◇从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。酒店式公寓发展历程☆起源☆现状☆发展酒店式公寓发展历程公寓发展起源酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（TimeshareHotel）”概念的是瑞士企业家亚力山大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。酒店式公寓发展历程发展公寓发展◇酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。◇酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。酒店式公寓发展历程公寓发展产品市场变革上世纪九十年代初2003年起2005年起2006年起服务式公寓小户型公寓酒店式公寓产权式酒店◇酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。◇小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。◇介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。◇纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。酒店式公寓发展历程公寓发展沈阳公寓区域分析 五里河商圈 中街商圈： 太原街商圈： 沈阳金廊： 北站商圈：区域分布 项目规模：商务公寓因多数选址市内中心繁华地段，占地多在5万平米以下，少数在5万-6万之间。 面积区间：商务公寓的面积区间设计多以小户型为主，户均面积为40-120平方米。但“麻雀虽小，五脏俱全”，小面积公寓功能区间更为齐全。 价格区间：从目前市场上的价格来看，全市商务公寓精装修产品的价格多在8000元以上，一般能达到8000元左右，少数楼层、采光较好的达到9000元/平方米以上，价格区间比较集中。由于商务公寓多以商务人群为主，功能上也偏重于商务性，因此价位较高也就不足为奇。沈阳市酒店式公寓市场分析☆建筑形式☆容积率☆供应量☆项目分布☆价格☆户型☆装修标准☆物业管理☆客户分析☆小结沈阳市酒店式公寓市场分析专项调研调研目的：本次调研主要针对沈阳公寓类产品的经营方式、产品特征、购买人群等方面进行深入调查，以期通过对沈阳公寓市场的研究，对同方联合项目的公寓产品给出可行性的发展建议。调研时间：2013年3月20日—3月24日调研项目界定：1、与项目体量接近2、城市综合体下的公寓产品项目3、浑南、五里河、金廊沿线、以及沈阳市其它区域的代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 性公寓项目沈阳市酒店式公寓市场分析区域分析从区域位置上来看，受政府建设“金廊银带”利好政策鼓励，金廊沿线板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是知名公司办公地的五里河板块。这都是沈阳目前高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。沈阳市酒店式公寓市场分析市场供应量分析从供应体量上看，94%的在售项目中建面都在10万平米以上，酒店式公寓大多属于中型体量项目，近年酒店式公寓的发展趋势是超百万平米项目逐渐增多。 序号 名称 体量 1 浦江国际公寓 122479 2 SR国际新城 580000 3 亿丰时代广场 200000　 4 皇朝万鑫 250000 5 茂业中心 340000　 6 世茂五里河 1600000 7 佳兆业 560000 8 华强广场 180000　 9 新华天玺 270000　 10 领先国际 300000　 11 裕景中心 1500000　 12 嘉里中心 1100000　 13 盛华公馆 ---　 14 华府天地 1300000　 15 东森总部商务广场 800000 16 地王国际白金公寓 180000　 17 新北市 70000　 18 泰元中心 80000 19 红星国际 150583 20 铁西万达广场公寓 　73813 21 丰瑞威士顿广场 73813 22 天润广场 310000 23 中粮大悦城D区 38215沈阳市酒店式公寓市场分析容积率分析从容积率看，有69%的在售项目容积率在6以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。 序号 名称 容积率 1 浦江国际公寓 6.18　 2 SR国际新城 3.85　 3 亿丰时代广场 5.3　 4 皇朝万鑫 15　 5 茂业中心 15.6　 6 世贸五里河 5　 7 佳兆业 10　 8 华强广场 7.2　 9 新华天玺 9.3　 10 领先国际 6.6　 11 裕景中心 14.2　 12 嘉里中心 14.2　 13 盛华公馆 ---　 14 华府天地 8.64　 15 东森总部商务广场 8.5　 16 地王国际白金公寓 3　 17 新北市 4　 18 泰元中心 12　 19 红星国际 　3.8 20 铁西万达广场公寓 　3.78 21 丰瑞威士顿广场 　7.7　 22 天润广场 　10.3 23 中粮大悦城D区 　9.4沈阳市酒店式公寓市场分析建筑类型分析从建筑形式上看几乎清一色的都为高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。 序号 名称 建筑类型 1 浦江国际公寓 高层　 2 SR国际新城 高层　 3 亿丰时代广场 小高层、高层　 4 皇朝万鑫 超高层　 5 茂业中心 超高层　 6 世贸五里河 高层　 7 佳兆业 超高层　 8 华强广场 高层　 9 新华天玺 高层　 10 领先国际 高层　 11 裕景中心 超高层　 12 嘉里中心 高层　 13 盛华公馆 高层　 14 华府天地 高层　 15 东森总部商务广场 高层　 16 地王国际白金公寓 高层　 17 新北市 高层　 18 泰元中心 超高层　 19 红星国际 高层 20 铁西万达广场公寓 高层 21 丰瑞威士顿广场 　高层　 22 天润广场 　高层　 23 中粮大悦城D区 高层沈阳市酒店式公寓市场分析装修情况分析绝大部分的酒店式公寓项目都为精装修酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。 序号 项目名称 装修标准 1 亿丰时代广场 室内清水公共部分装修 2 SR国际新城 室内清水公共部分装修 3 浦江国际公寓 室内清水公共部分装修 4 皇朝万鑫 室内3000－4000元标准精装公共部分精装 5 世茂五里河 未定 6 茂业中心 未定 7 佳兆业 室内及公共部分精装 8 华强广场 室内清水大堂装修 9 新华天玺 室内5000元/平米精装修 10 领先国际 室内2000元/平米精装修 11 裕景中心 未定 12 嘉里中心 未定 13 盛华公馆 精装标准2000元/平米 14 华府天地 装修标准：1500元/㎡ 15 东森总部商务广场 　 16 地王国际白金公寓 精装标准800元/平 17 新北市 清水 18 泰元中心 室内交房精装修 19 红星国际 全精装修智能化配套 20 铁西万达广场公寓 800元/平 21 丰瑞威士顿广场 室内清水大堂装修 22 天润广场 室内清水大堂装修 23 中粮大悦城D区 室内清水大堂装修沈阳市酒店式公寓市场分析产权年限分析目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的40年，少部分的为50年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。 序号 项目名称 产权年限 1 亿丰时代广场 40 2 SR国际新城 50 3 浦江国际公寓 40 4 皇朝万鑫 40 5 世茂五里河 40 6 茂业中心 40 7 佳兆业 40 8 华强广场 40 9 新华天玺 40 10 领先国际 50 11 裕景中心 40 12 嘉里中心 40 13 盛华公馆 50 14 华府天地 40 15 东森总部商务广场 40 16 地王国际白金公寓 40 17 新北市 50 18 泰元中心 40 19 红星国际 40 20 铁西万达广场公寓 40 21 丰瑞威士顿广场 40 22 天润广场 40 23 中粮大悦城D区 40沈阳市酒店式公寓市场分析销售价格分析从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在6500元/平米至21000元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显，金廊沿线的两个项目新华天玺与领先国际因为其显著的区位优势均价已经分别站在了21000元/平米和17000元/平米的高位。沈阳市酒店式公寓市场分析销售情况分析从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接受，销售率都比较喜人。其中地王国际白金公寓属于沈阳早期的公寓产品，开盘时间较早，同时由于位置好，现已售罄。而皇朝万鑫因其高端定位及豪华的档次受到追捧，销售率约90%。位置好、周边配套齐、商业氛围浓厚、且档次较高的公寓产品比较受市场欢迎。 序号 项目名称 销售率 1 亿丰时代广场 约70% 2 SR国际新城 约80% 3 皇朝万鑫 约90% 4 华强广场 约50% 5 新华天玺 约30% 6 领先国际 约85% 7 璞瑅公寓 约20% 8 东森商务总部 约85% 9 地王国际白金公寓 100% 10 明城新北市 约70% 11 铁西万达广场 约85% 12 丰瑞威士顿广场 约90% 13 天润广场 约50%沈阳市酒店式公寓市场分析主力户型分析主力户型面积大多集中在50-60平米之间，户型主流为标准间型的一室一厅。少量住宅性质的公寓户型面积偏大，且采光面较多。不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。 序号 项目名称 主力面积 1 亿丰时代广场 60－70 2 SR国际新城 50－60 3 浦江国际公寓 50－60 4 皇朝万鑫 36－66 5 茂业中心 58－138 6 世茂五里河 45－90 7 佳兆业 30－40 8 华强广场 42－73 9 新华天玺 60－100 10 领先国际 50－70 11 璞瑅公寓 30－55 12 东森商务总部 36－67 13 地王国际白金公寓 48－59 14 明城新北市 60－80 15 红星国际 38－58 16 铁西万达广场 32－56 17 丰瑞威士顿广场 53－58 18 天润广场 30－45 19 中粮大悦城D区 40－50沈阳市酒店式公寓市场分析主力总价分析主力总价区间目前沈阳市场在售酒店式公寓主力总价多分布在40－60万之间，地段佳，标准高的产品总价则在70－90万之间。此数据 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 沈阳的公寓市场尚处于发展阶段，仍有上升空间。而通过精装修提升项目附加值则是项目达到高总价的手段之一。沈阳市酒店式公寓市场分析商业配套分析目前在售酒店式公寓近70%是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。 序号 项目名称 商业类型 1 亿丰时代广场 集中商业 2 SR国际新城 底商 3 浦江国际公寓 未定 4 皇朝万鑫 集中商业 5 茂业中心 集中商业 6 世茂五里河 集中商业 7 佳兆业 集中商业 8 华强广场 底商 9 新华天玺 集中商业 10 领先国际 集中商业 11 璞瑅公寓 底商 12 东森商务总部 底商 13 地王国际白金公寓 集中商业 14 明城新北市 底商 15 红星国际 集中商业 16 铁西万达广场 集中商业 17 丰瑞威士顿广场 集中商业 18 天润广场 集中商业 19 中粮大悦城D区 集中商业沈阳市酒店式公寓市场分析置业目的及客群分析 由于40、50平米甚至更小的户型虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。 早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有直观的居住经验，也是因为低总价的吸引。随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。 客户来源基本以沈河、和平区传统的富人聚集区为主，人群趋向于年轻化，以个体业主、企业职员为当中主力。 项目 客户 亿丰时代广场 商业项目，可挂牌注册。面积较小，人群以中小型企业主及投资客为主。 SR国际新城 实为住宅属性，因此购买人群以自住为主，少量投资。沈河、和平为主，企业职员、小私营业主 皇朝万鑫 来自沈河区、和平区等经济较为发达区域的中青年客户群体，拥有较强的购买力和丰富的置业经验。 世茂五里河 沈河区、和平区为主，经济力量较雄厚，私营业主及企事业单位职员 华强广场 三好街经营相关产业的业主及投资客为主 新华天玺 以沈河、和平为圆心，辐射整个沈阳市，并吸引部分外地置业者。高端人群，投资兼自用皆有。 领先国际 客户以沈河、和平区为主，皇姑及浑南居次，涵盖全市，主要为私企业主及外企职员，购买用途主要为投资兼自住。 璞瑅公寓 40岁以上的私企业主、政府公务员，看中地理位置及项目的升值潜力。 地王国际白金公寓 30－40岁的中青年为主，自住兼投资，部分在沈工作的外地人用来做暂住场所，看中地段及投资属性。 明城新北市 30-40岁之间，以个体业主为主，白领为辅；主要来自沈河、和平；以投资为主、办公、自用为辅。 红星国际 属纯商业项目，以吸引中小投资客为主，多来源于铁西区内，职业以政府办公人员和私营业主为主。 铁西万达广场 铁西区为主要客户来源，企业职员、小型企业主，投资兼自用。 丰瑞威士顿广场 客户购买用途主要以投资为主，另有部分客户以投资兼自住，客户来源以和平、沈河、大东为主。 天润广场 购买客户以中青年客户群体为主，置业用途以投资为主，另有少量客户购买投资使用。 中粮大悦城D区 年龄在30-40岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自大东及沈河；以投资为主、办公、自用为辅。沈阳市酒店式公寓市场分析小结◇目前沈阳酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，客户开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析。地理位置佳、商业氛围浓、配套齐全的公寓产品受到市场追捧。同时客户对于精装修公寓的接受程度较好，喜欢其所带来的附加价值。◇从目前公寓产品的供应面积上看，40－50平的小面积产品由于面积小总价低，宜商宜住，市场接受较高。而大面积产品则需要较长的消化周期。◇随着沈阳行政中心的南移战略，越来越多的置业者选择浑南区域，其中很大一部分为城市中高端置业人群。因此浑南新区的公寓类产品在逐渐增加，并逐步得到市场认可，未来预计市场放量会进一步增加，品质也会有所提高，竞争将加剧。必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。重点个案分析☆皇朝万鑫☆领先国际☆铁西万达广场公寓☆世茂五里河☆浦江国际公寓☆新华天玺☆中粮大悦城D区重点个案分析浦江国际公寓基本信息浑南核心区最具标志性海派建筑，独享金廊、银带交汇坐标，融聚五里河商贸区、浑南CBD商务区，蕴含无限商机。 开发商 沈阳新洲实业股份有限公司 物业地址 浑南新区沈阳浑南新区三义街2号 建筑形态 公寓,写字楼 经营形式 出售 总占地面积 17173平方米 总建筑面积 122479平方米 总套数 －－－ 层高 平层3米 容积率 6.18 面积区间 40—100平米 主力面积 50-60平米 商业形式 未定 车位 205个 车位比 价格 未定重点个案分析浦江国际公寓产品信息产品立面以玻璃幕墙为主，强调现代都市风格的立面效果，能充分表现出项目形象与气质。面积区间40－100平米，主力50－60平米。立面：幕墙、墙砖相结合室内交房标准：卫生间、墙面、地面大堂装修：大理石地面、墙面电梯配备：4部客梯重点个案分析浦江国际公寓周边配套学校：省实验、沈阳市第38中学、和平三校、沈铁四校、市20中学、市108中学医院：陆军总院浑南分院、沈阳市交通医院、沈阳市口腔医院、医大一院银行：浦发银行、光大银行、交行、兴业银行、中信银行、工行、建行商场：中国女人街，三好街、北京华联超市酒店：凤翔大酒店依托浑南建设发展新建配套，目前配套较为缺失，生活氛围较低。重点个案分析浦江国际公寓客户分析需求情况购买目的来自区域家庭资产职业年龄30-50岁为主个体业主为主，白领与小私企老板为辅家庭资产在100万以上，月收入在8000以上沈河区、和平区、浑南区为主以投资为主，办公、自用为辅青睐于50-70㎡中小面积户型，总价在50-60万之间年龄在30-50岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自沈河、和平、浑南区域。重点个案分析皇朝万鑫基本信息金廊与银带交汇处，拥有一流高端市政配套，区位优越。 开发商 沈阳皇朝万鑫房屋开发有限公司 物业地址 沈阳和平区青年大街390号 建筑形态 公寓、写字间、酒店 经营形式 酒店式公寓 总占地面积 10600㎡ 总建筑面积 250000㎡ 总套数 447户 总层数 A栋48层B、C栋37层 层高 3.2M 容积率 15 面积区间 36-300㎡ 主力面积 36-66㎡ 商业形式 底商，1-5F，自营为主 车位 1000个 车位比 价格 起价：21000元/㎡（写字间），均价12000元/㎡（公寓）(含装修：3000-4000元/㎡)， 车位：半地下自动化车位585个；重点个案分析皇朝万鑫产品信息外立面为玻璃幕墙，档次高端，大堂及公共部分精装修，装修标准为五星级酒店标准。立面：幕墙室内交房标准：卫生间、墙面、地面大堂装修：大理石地面、墙面电梯配备：4部客梯 从面积分布情况来看，南向主要分布大面积产品，大面积户型面积区间集中在200-375平方米之间； 北向、东北向则是小面积户型较为集中，北向户型的面积区间为35-66平方米之间，其中以35-49平方米面积为主；东北向的户型面积区间在36-65平方米之间，其中以36-55平方米为主； 东南向的面积分布主要以小户型为主，面积区间在35-48平方米之间，其中以48.8平方米为主； 西南朝向则差异很大的产品存在即：55平方米的小户型产品，102-360平方米的大户型产品，根据位置的不同，产品类型的分布也存在差异。重点个案分析皇朝万鑫产品信息公寓类产品以中小户型为主，既可满足自住办公的需要，亦可满足投资需要。重点个案分析皇朝万鑫周边配套购物：西武百货、家乐福；金融：农业银行、中国银行、工商银行；其他：皇朝万豪酒店、沈阳市华人大酒店、沈阳市图书馆、沈阳市科学宫；交通：286、214、333、238、126、地铁二号线；五里河区域地标性建筑，周边配套较齐全，商业氛围较好。重点个案分析皇朝万鑫客户分析目标客户主要是来自沈河区、和平区等经济较为发达区域的中青年客户群体，拥有较强的购买力和丰富的置业经验。 客户来源 沈河区、和平区、皇姑等市内区域 在外地工作的沈阳人 在沈阳工作的外地人 周边城市往来于沈阳办理事务（大连、鞍山、抚顺） 租/购写字间的国内外大中型企业 所占比例 25% 5% 10% 10% 50% 置业用途 方便在市内的工作、交际活动兼投资房产升值潜力 短期居住或为父母购买兼投资房产升值潜力 短期居住兼投资房产升值潜力 不定期居住兼投资房产升值潜力 做为高级管理者暂住用途 年龄层次 40-50岁之间 30-40岁之间 35-45岁之间 30-40岁之间 ———— 消费属性 二次或以上置业，具备专业的投资目光 二次或以上置业，具有丰富的置业经验 二次或以上置业，具有丰富的置业经验 二次或以上置业，具有一定的投资眼光 企业发展的需要，领导人具有投资目光 客户属性 在北部或者南部区域有别墅，需要在市内有高档居所方便办理事务 工作地点在外地，过年过节放假需要短期居住在沈阳且居住档次要求高水准 一般为企业高层、外派管理人员，需要短期居住在沈阳 频繁往来于沈阳政府或者其他单位处理业务问题，需要不定期居住在沈阳 企业发展到一定规模，经常有外派人员到访或直接给外派人员短期居住重点个案分析世茂五里河基本信息金廊沿线，五里河商圈核心区域，功能完善的城市综合体，区位优势和产品优势突出。 开发商 沈阳世茂新发展置业有限公司沈阳世茂新世纪房地产开发有限公司 物业地址 沈阳和平区青年大街390号 建筑形态 住宅、公寓、商场、写字楼 经营形式 出售 总占地面积 180000㎡ 总建筑面积 1600000㎡ 总套数 3000 总层数 34-58㎡ 层高 3m 容积率 5 面积区间 45-90㎡ 主力面积 45-90㎡ 商业形式 底商，1-7层，茂业百货 车位 地下 车位比 1：0.8 价格 起价：10000元/㎡，均价：11000元/㎡，最高价：13500元/㎡以上 车位：地下：1000个；重点个案分析产品信息世茂五里河住宅产品以中大户型为主，主要针对购买力较强的高端目标消费群体。重点个案分析周边配套教学：青年大街小学、一二六中学；商场:家乐福、展览馆、三好街、西武百货；银行:盛京银行、农业银行、兴业银行、建设银行；医院:医大二院、陆军总院。位于金廊沿线，五里河商圈核心区域，拥有城市高端生活配套设施。世茂五里河重点个案分析新华天玺基本信息沈阳高端项目，标榜世界级豪宅标准。CBD中心地段，使之拥有城市中无法复制的优势。 开发商 沈阳新华房地产开发公司 物业地址 沈阳市中心城区的市政府广场北侧　 建筑形态 高层 经营形式 物业公司管理（仲量联行） 总占地面积 27000㎡ 总建筑面积 251100㎡ 总套数 900 总层数 30层 层高 2.95m 容积率 9.3 面积区间 45－466㎡ 主力面积 60－100㎡ 商业形式 北侧为4万平米的高档生活馆，二期南侧5万平米的大型主题百货店 车位 1268个 车位比 1：1 价格 公寓：15000－24000元/㎡ 车位：未定价写字间：未建重点个案分析新华天玺产品信息产品立面为玻璃幕墙，档次感强。室内装修约5000元/平标准，国际化大品牌配备，公共部分装修也采用豪华标准，欲打造沈阳高端住宅典范。立面：玻璃幕墙室内交房标准：5000元/平面精装修浴缸（仅限I户型和70㎡以上户型）、面盆、坐厕（品牌：德国杜拉维特Duravit）；水龙头（品牌：德国高仪Grohe）；高级淋浴屏；热水器（品牌:阿里斯顿ARISTON/同等品牌）厨房电器：电陶炉或电磁炉、吸油烟机、微波炉、嵌入式消毒柜，（品牌：意大利斯麦格Smeg）；冰箱（品牌：西门子/同等品牌）；橱柜品牌：德国海格Hacker大堂装修：近1000平，9米挑空电梯配备：8部智能化高速电梯走廊装修标准：大理石地面相关配套：7200平会所，内设红酒吧、雪茄吧、水疗按摩中心智能化配套：韩国进口COMMAX品牌或同等品牌智能家居系统，拥有家居安防报警、可视对讲及门禁；照明控制，接收短信息发布，窗帘控制，电梯呼叫功能，物业服务功能，房间温湿度显示，免提接听拨打电话等功能，室内设终端机（彩色可视对讲机）。重点个案分析产品信息新华天玺k户型1室1厅1卫45.50㎡I户型1室1厅1卫58.98㎡d户型1室1厅1卫62.05㎡f户型1室1厅1卫75.64㎡e户型2室1厅1卫110.75㎡o户型3室2厅2卫112.88㎡户型面积以60－100平米中小面积为主力，户型方正，利于规划，办公自住均可。重点个案分析周边配套医院：红十字会医院(沈阳三院)、沈河区中医院、市妇婴医院.学校：北一经小学、中山路小学、(小西一小)回民小学、165中学.金融：中国银行，工商银行、建设银行、盛京银行，招商银行、华夏银行等。文化：市博物馆、辽宁大剧院、商业：卓展购物中心、卓越大厦、北市场、家乐福超市、乐购超市.餐饮：渔夫码头，一家村，杏花春酒店，顺峰等.市府广场，沈阳市绝版核心地段，毗邻中街、太原街两大商圈，商业政治氛围皆浓厚，配套齐全丰富。新华天玺重点个案分析新华天玺客户分析 客户多为私营业主、政府单位职员、企事业职员 投资与自住皆有，比例约为1：1 城市高端人群，年收入在80—100万元 客群以沈河、和平为中心，辐射整个沈阳市，并吸引部分外地置业者。高端人群，投资兼自用皆有。客户大多是被地段及高标准的配套吸引，基本上是投资兼自用。投资与自住的比例大约一半一半。以沈河跟和平的客户为主，也有一部分抚顺、盘锦的客户。重点个案分析领先国际基本信息城市中心地段，大型购物中心之上的公寓项目。入市时间较长，因开发商原因前期口碑较差。 开发商 沈阳新拓置业发展有限公司 物业地址 沈河青年大街与大西路交汇处(市委对面) 建筑形态 高层 经营形式 物业公司经营 总占地面积 32141㎡ 总建筑面积 299132㎡ 总套数 500 总层数 28 层高 3.2m 容积率 6.6 面积区间 45－90㎡ 主力面积 50－70㎡ 商业形式 地下一层，地上五层，上海百联打造的购物中心 车位 近1200个 车位比 1：1 价格 公寓：17000元/㎡ 车位：未定写字间：18000元/㎡重点个案分析领先国际产品信息2000元/平米精装修，标准较高。外立面全部玻璃幕墙，简洁时尚。综合性价比较高。立面：玻璃幕墙室内交房标准：2000元/平米精装修，配备家电，具体品牌未定大堂装修：酒店式大堂电梯配备：3部电梯　东芝牌走廊装修标准：精装修，具体标准未定相关配套：领仕俱乐部，近万平中庭花园智能化配套：未定重点个案分析领先国际产品信息面积45－97平方米，主力面积在50－70平方米，宜租宜住，但部分户型由于立面造型原因存在硬伤。重点个案分析周边配套交通：地上交通主干线（296路、237路、214路、244路、289路、253路、168路……）；地下交通干线：地铁1、2号线换乘站。商圈：家乐福（领先国际店）、百联购物中心、卓展、中街商圈、太原街商圈、金融：建设银行、盛京银行、浦发银行、中信银行、中国邮政、工商银行、中国银行医疗、教育：妇婴医院、专业综合性医疗机构、实验小学、二经二小、第七中学、实验中学。餐饮娱乐：高登、凯宾斯基、青年公园、市府广场、辽宁歌剧院、北图、彩电塔。青年大街沿线，城市中心地段，中街、太原街两大商圈环绕，配套丰富齐全。领先国际重点个案分析领先国际客户分析 入市时间较早，已步入尾盘阶段 客户多为二次以上置业者，经济力量雄厚 客户年龄集中在30－45岁 高端人群，主要以私营业主、企事业单位职员为主 投资兼自住，主要看中地段本案属商住两用，与写字间形成搭配，最大限度吸纳市场有效需求。客户以沈河、和平区为主，皇姑及浑南居次，涵盖全市，购买用途主要为投资兼自住。重点个案分析铁西万达广场公寓基本信息位于铁西百货、九路、滑翔三大商圈环绕，紧邻地铁沿线，万千百货、茂业百货、家乐福近在咫尺，未来拥有不可限量的升值空间。 开发商 沈阳万达房地产开发有限公司 物业地址 沈辽路与兴华街交汇处（原沈阳工业大学原址） 建筑形态 公寓 经营形式 出售 总占地面积 8041平方米 总建筑面积 73813平方米 总套数 1960套 总层数 24/25 层高 3m 容积率 3.78 面积区间 24.33-66.99㎡ 主力面积 32-56 商业形式 1-4F自持大商业 车位 地下136 车位比 1：2 价格 1#：起价内部认购5400元/平、均价5800元/平2#：起价6000元/平、均价6500元/平3#：起价6000元/平、均价6800元/平4#：起价6000元/平、均价6800元/平层差：50元/平；朝向差：400元/平（南、北朝向）装修：800元/平首付比例：50%重点个案分析铁西万达广场公寓产品信息产品立面表现形式具有很强的商业化风格，线条简洁明快，现代简约。立面：玻璃幕墙室内交房标准：2000元/平米精装修，配备家电，具体品牌未定重点个案分析铁西万达广场公寓产品信息公寓A公寓B公寓C公寓D4栋公寓产品分析F组团公寓共计1960套，公寓A、B各500套，公寓C、D各480套从上表中可以看出，F组团公寓类产品主力户型为南向产品，占项目总套数的40%，共计784套；其次为北向户型产品占25%，共计490套；再次为东、西向产品各占17%、18%，户型总数各为342套和344套。 公寓/朝向 东 南 西 北 合计 公寓A 4*25=100 8*25=200 4*25=100 4*25=100 500 公寓B 2*25=50 8*25=200 4*25=100 6*25=150 500 公寓C 4*24=96 8*24=192 2*24=48 6*24=144 480 公寓D 4*24=96 8*24=192 4*24=96 4*24=96 480 合计 342 784 344 490 1960 所占比例 17% 40% 18% 25% ——重点个案分析铁西万达广场公寓产品信息产品户型以30－40平为主力。户型规划以南向户型数量最多，但面积稍大。整体来说宜商宜住，投资性强。从产品面积来看：1.南向户型套数比例最多，面积区间集中在51-66平较大户型；2.其次为北向户型，面积区间集中在24-38平较小户型；3.东、西向户型基本一致，面积集中在36-49平中户型；4.产品规划较为完善合理，南向以大户型吸引经济实力较强的客户，北向小户型可通过销售引导投资客。 铁西万达广场4栋公寓平面分布图 朝向 公寓A 朝向 公寓B 朝向 公寓C 朝向 公寓D 西向 1 38.23 西向 1 38.23 北向 1 38.68 西向 1 49.68 2 36.14 2 36.14 西向 2 43.29 2 49.53 3 43.29 3 43.29 3 43.29 3 49.53 4 43.29 4 43.29 南向 4 66.99 4 48.4 南向 5 66.99 南向 5 66.99 5 51.04 南向 5 56.04 6 51.04 6 51.04 6 52.07 6 42.94 7 52.07 7 52.07 7 52.07 7 52.07 8 52.07 8 52.07 8 52.07 8 52.07 9 52.07 9 52.07 9 52.07 9 52.07 10 52.07 10 52.07 10 51.04 10 52.07 11 51.04 11 51.04 11 66.99 11 51.04 12 66.99 12 66.99 东向 12 43.29 12 66.99 东向 13 43.29 东向 13 43.29 13 43.29 东向 13 43.29 14 43.29 14 43.29 14 36.14 14 43.29 15 36.14 北向 15 36.68 15 38.23 15 47.49 16 38.23 16 36.86 北向 16 34.85 16 49.68 北向 17 34.85 17 36.68 17 38.38 北向 17 24.33 18 38.38 18 35.35 18 35.35 18 32.69 19 38.38 19 38.38 19 33.68 19 32.69 20 34.85 20 34.85 20 36.89 20 24.33重点个案分析铁西万达广场公寓产品信息1号楼户型图户型面积以30－67平米为主，皆为一室一厅设计，可商可住，较为灵活。重点个案分析铁西万达广场公寓产品信息2号楼户型图户型面积以30－67平米为主，皆为一室一厅设计，可商可住，较为灵活。重点个案分析铁西万达广场公寓产品信息3号楼户型图户型面积以30－67平米为主，皆为一室一厅设计，可商可住，较为灵活。重点个案分析铁西万达广场公寓周边配套位于铁百商圈附近，属铁西区核心区域，周边配套齐全，通达性好。金融机构：建行、工行、盛京银行等教育资源：172中学、41中学、四中、工业大学、三十一中学、勋望小学、兴顺小学等医疗卫生：五院、医大二院分院农贸超市：家乐福大型超市、大东副食等休闲配套：兴华公园、劳动公园、仙女湖公园等近在咫尺商业配套：铁百商圈、滑翔商圈、九路商圈、国美、苏宁电器等重点个案分析中粮大悦城D区基本信息中街商圈之上，中粮地产进入沈阳的首个综合体项目，先期开发产品已经投入使用。 开发商 沈阳神洲天润置业有限公司 物业地址 大东区津桥路和大什字街交汇处 建筑形态 住宅、公寓、商业 经营形式 出售：公寓、住宅；商业：自营为主 总占地面积 8980㎡ 总建筑面积 38215㎡ 总套数 696 总层数 23层 层高 2.95m 容积率 9.4 面积区间 32-62㎡（D区） 主力面积 40-50㎡（D区） 商业形式 底商，1-5F，自营为主 车位 地上210；地下122 车位比 1：2.1 价格 住宅：起价：10000元/㎡，均价12000元/㎡(含装修：2500元/㎡)， 车位：未定重点个案分析中粮大悦城D区产品信息产品立面表现形式以涂料为主，线条简洁明快，沉稳大气，但档次稍逊于玻璃幕墙。立面：涂料室内交房标准：卫生间、墙面、地面大堂装修：大理石地面、墙面电梯配备：4部客梯相关配套：IMAX影院、商场、餐饮、超市，中街商圈配套重点个案分析中粮大悦城D区产品信息52.1562.1236.6736.6741.4341.4341.4341.4362.5049.4350.6950.6949.9362.5052.1561.73户型面积区间35－63平米，其中40－50平米为主力，皆为一室一厅户型设计。 D区公寓类产品以中小户型为主，产品的面积区间在35-63平方米之间；公寓类产品的使用功能较为单一；适合成长性企业的办公使用，也可以满足长期投资租赁的专业地产投资客。重点个案分析周边配套中街商圈、大悦城项目自身配套设施完善，将充分满足区域内消费群体的日常生活需要。购物：中街商业圈、大悦城四大主题购物馆、沃尔玛、新玛特、兴隆大家庭、商业城；医疗：大东区中医院、肿瘤医院、解放军四六三医院；金融：工商银行、建设银行、招商银行、交通银行；教学：朝阳一校,5中、35中、138中。中粮大悦城D区重点个案分析中粮大悦城D区客户分析需求情况购买目的来自区域家庭资产职业年龄30-40岁为主个体业主为主，白领与小私企老板为辅家庭资产在100万以上，月收入在5000以上大东区、沈河区人为主，市内其它区域及外埠为辅以投资为主，办公、自用为辅青睐于40-70㎡中小面积户型，总价在40-50万之间年龄在30-40岁之间，以个体业主为主，白领、小私企老板为辅；主要来自大东及沈河；以投资为主、办公、自用为辅。酒店式公寓的机遇和挑战☆挑战☆机遇酒店式公寓的机遇和挑战机遇市政府南移带来的城市中心的转换 今年2月起，沈阳市作出东陵区、浑南新区、航高基地三区合署办公的重大决策，掀开了大浑南地区开发建设的新篇章。而大浑南规划编制工作正式启动、规划区域面积57平方公里大浑南核心区定名为浑南新城，即将建设成“沈阳未来的行政中心、科技中心和文化中心”！这将对沈阳市目前的房地产市场格局发生根本性的改变，本区域将面临飞速发展的机遇！酒店式公寓的机遇和挑战机遇全运会整体趋势 2008年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推动力；济南全运会也改变了济南该区域的房地产市场格局，因此，2013年的沈阳全运会也将为沈阳浑南新区的房地产市场带来新一轮的蓬勃生机。 由于酒店服务式公寓与酒店相比具有很强的优势：统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，并且相对于高档酒店更实惠的价格，这都将为酒店式公寓带来充足的发展机会。酒店式公寓的机遇和挑战机遇沈阳公寓市场 目前沈阳酒店式公寓的售价呈平稳上升态势，中高端公寓价格从去年的均价8000-10000元/㎡上升到目前的12000-16000元/㎡，最高价格已经突破20000元/㎡，投资价值明显。酒店式公寓的机遇和挑战机遇客户需求 受全运会利好因素的影响，浑南的住宅市场及酒店式公寓的购房客户比去年同期明显增加。 部分资金丰富的个人开始大批量在浑南购进物业。 中小型企业和具备一定资金实力的投资客户成为市场的主力军。酒店式公寓的机遇和挑战挑战地产的冬天来了吗？ 从4月末以来，一系列针对房地产的调控席卷而来。随着政策的不断落实，二套房以上购房客户、投资类客户及外地客户受到打击尤为严重，部分楼盘已经出现退房现象…… 从整体成交量来看，部分投资类产品成交量稍有减缓，但价格尚未出现松动迹象……楼市调整期一般分为三个阶段：初期价格微跌，成交量大降；二期价格急跌，成交量进一步放大；三期价格下落速度和成交量同时放缓。酒店式公寓的机遇和挑战挑战投资还考虑舒适吗？ 问题：传统的酒店式公寓多是标间形式的直套零居室，单面开窗采光，暗室卫生间，再加上几乎没有生活功能分区，在传统观念中，这样的房子是只能用来投资而不能自住的。 应对：从未来的发展趋势看提高居住的舒适度是区分酒店式公寓产品优劣的一个重要尺度，而合理的使用面积是保证舒适度的重要指标。在设计上应强调紧凑性和合理性，在保证满足使用功能的基础上，尽量进行空间创意，也许酒店式公寓就不再是自住的禁区。酒店式公寓的机遇和挑战挑战90/70后小户型的竞争激烈 问题：90/70政策实施一年后，沈阳中小户型楼盘的供应量不断增加，以往小户型产品“物以稀为贵”的局面已被打破。在这样的市场情况下，更高单价的酒店式公寓产品如何突出重围，杀出一条血路呢？ 应对：还是要在自身产品特点上多下功夫，进行差异化竞争。针对普通住宅项目没有的多种升级服务和整体的商业投资环境多下功夫，并注意户型产品的创新。酒店式公寓专题研究与理论☆有什么启示☆为什么买？酒店式公寓专题研究小结为什么买酒店式公寓◇高价值：酒店式公寓的区位优势十分明显，大多地处城市商务中心区，其产品本身拥有的市场升值潜力巨大。其较低的总价、首付以及月还款对购房者有较强的诱惑力，另外，较好的装修标准和服务也是影响客户的重要因素。酒店式公寓专题研究小结为什么买酒店式公寓◇高投资回报率：酒店式公寓的客户基本可以分为投资型和自住型两类。对于投资型的客户来说，最关心的就是投资回报率。由于小户型可以用相对较低的投入获得相对较高的投资回报，往往易受投资者的亲睐。相对于投资型客户，自住型客户看重的就是将其作为一个过渡型的产品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小户型或租或售，也能得到较好的投资回报。酒店式公寓专题研究小结为什么买酒店式公寓◇高品质：酒店式公寓本身具有足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化服务有两点：一是满足使用者个性化需求，因为居住者多拥有多套房产，他们对居住文化有着独特的理解与需求；二是项目本身也是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心要素。酒店式公寓专题研究小结带给我们的启示A“酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间，但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟，我们现在所看到的“酒店式公寓”，也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。唯一不变的就是永远的变化酒店式公寓专题研究小结带给我们的启示B酒店式公寓在传统意义上的高档区域，如北站中央商务区、金廊沿线等地区的发展相对平稳，在浑南新区、五里河高端商务区等代表新经济的地区里增势很快。由于市中心区域土地的稀缺性，酒店式公寓有向一些市场潜力较大的区域发展的趋势，例如浑南新城——沈阳市政府新址等地。把握机会是成功者的基本素质酒店式公寓专题研究小结带给我们的启示C45-65㎡的户型在成为各个酒店式公寓热销房型的同时，朝向好的30-45㎡小面积房型也逐渐成为购房者的新宠。随着酒店式公寓这个概念被越来越多的人接受，并对面积、朝向、房屋结构等方面的要求是越来越高，在户型产品上的不断创新是赢得竞争的有力保证。识时务者为俊杰，精品小户型是必然选择酒店式公寓专题研究小结带给我们的启示D表现在销售方式上，今年由于沈阳整体房地产市场的火爆，价格直线上升，很多酒店式公寓产品都不急于开盘销售，追求更高的收益。部分项目也采取了整售的方式迅速回笼资金，比如世华国际中心和远洋光华国际，但最近在宏观调控的压力下，未来楼市出现了很多不确定性，风险在加大。放在自己口袋里的钱才是真金白银酒店式公寓专题研究小结带给我们的启示E表现在营销手段上，几年前包租这种形式在酒店式公寓的营销过程中被广泛的应用，也是投资者衡量其投资价值的重要依据。但开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，随着投资群体对房地产的认识度与专业度的增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引眼球了，物业的未来发展前景才是真正的营销重点。“上帝”越来越聪明，我们必须更努力谢谢！