亿城新天地推盘规划

PAGE/NUMPAGES亿城新天地推盘规划（最终版）一、推盘方案（一）推盘方案图解第三批房源：6#、7#、10#、19#推盘时间：2008年1月5日推出套数：258套第二批房源：4#、11#、13#、14#、17#推盘时间：2007年11月17日推出套数：344套第一批房源：1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、15#、16#、18#推盘时间：2007年9月15日推出套数：658套其中内部房源：2#（西单元）、8#、9#（东单元）推盘时间：2007年9月1日推出套数：80套12178916546153718121013141119（二）推盘体量统计：推盘时间推盘顺序推量户型分布总推套数（套）总推面积（㎡）占总套数的比率（％）1房2房2+1房年份时间套数（套）套数（套）套数（套）2007年9月15日1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、15#、16#、18#4646714565858273.052%11月17日4#、11#、13#、14#、17#　21612834431524.628%累计-46683273100289797.680%2008年1月5日6#、7#、10#、19#261636925822958.720%累计　261636925822958.720%合计－728463421260112756.3100%（三）推盘方案说明：1．推盘总体原则：搭配推盘、均衡去化。1）小高层与高层搭配推盘，依靠小高层的快速去化带动高层有效去化。2）户型搭配推盘，利用一房、三房的需求带动二房的需求。3）物业价值差异搭配推盘，利用物业价值（价格）差异，促进楼盘均衡去化。2．根据目前的预约情况来看，截止到8月22日有效预约量达到了2403组，经过长时间跟客户的沟通，我了解到：目前预约客户普遍担心自己买不到房，希望第一批推量能够多些。因此我们认为首批推量可以适当放大，推量小高层高层搭配，户型尽量齐全，物业价值差异较明显。3．按照方案去除内部房源80套，正式对外的房源套数为578套，预计到开盘现场参加开盘的有效预约为2500组，因此房源与客户比为4.325:1，基本理想比例。4．12＃、17＃楼在客户和销售人员意识中是公认的差房源，可能出现去化缓慢问题，因此认为将两幢房源分开推出，先推较好的12＃楼，再推最差的17＃楼。这样利用第一批好房源、优惠价格、各幢之间价格差来带动12＃楼去化，同时也确保首批房源的95％以上去化目标。第二批推出17＃楼，由于首批房源成功去化，为第二批房源的推出已经做好了预热，所以第二批房源在价格上可以适当上调，因此17＃推出价格肯定要迎合项目价格策略。利用首批房源的余热，以及第二批房源的价格策略，确保17＃楼有效去化。5．9月15日首批房源开盘，与第二批房源开盘时间相差两个月，为第二批房源积客预留的时间。在这期间的重点是：1)尽量将首批未选到房源客户预留住，期待第二批房源的推出。2)参加十一苏州住博会，去化首批未售房源，积累第二批推盘客户。3)利用样板房、样板段的公开作为营销主题，进入第二阶段推广——人文地产概念打造，进一步积累第二批推盘客户。6．方案最大的风险就是8#、12#以及18#对外时未取得预售许可证，也就是提前预售，这样必须考虑法规风险。所以这三栋房源将采用内部意向认购的方式对外公开。二、亿城新天地项目推盘价格测算：（一）分幢价格系数测算：价格考虑因素1＃2＃3＃4＃5＃6＃7＃8＃9＃10＃11＃12＃13＃14＃15＃16＃17＃18＃19＃项目北面高压线10101010101010101010104444001010小区变电房4444144410444444442小区垃圾房2222222222222002222小区地下车库出入口2222222222220020022紧邻主干道0222244422224444444离小区入口远近100111111010110.50.50.50.50.5采光3333333222222333003景观0012088225855101010888物业类型8888888888800000000朝向0.50.50.50.50.500.500.50.500.50.50.50.50111合计30.531.532.534.529.54242.53530.531.53921.522.526.52823.519.531.532.5　销售面积（㎡）3123347934793123600938353835276752026687276783568356872385558555855587468601销售面积权重3%3%3%3%5%3%3%2%5%6%2%7%7%8%8%8%8%8%8%修正后价格系数（x)1.572.573.575.570.5713.0713.576.071.572.5710.07-7.43-6.43-2.43-0.93-5.43-9.432.573.57修正后价格（元/㎡)5282533453865490523058805906551652825334572448144866507451524918471053345386总销金额（万元）1650185618741715314322552265152627483567158440224066442644074207402946654632整体均价（元/㎡)5200.17注：以上楼栋价格测算以5200元/平方米的价格设定的。（二）结合推盘方案的价格测算：推量批次5200均价前提下各楼栋均价低开高走前提下各楼栋均价规划楼栋建面（㎡）均价（元/㎡）总销（元）建面（㎡）均价（元/㎡）总销（元）涨价金额（元）第一批房源1#31235282164945623123531716603867352#34795334185573343479536918679109353#34795386187382573479542118860033355#60095230314264766009526531636801358#27675516152639822767555115360841359#520352822747773252035317276598203512#835648144022085083564849405132963515#855551524407279585555187443722243516#855549184207090285554953423703303518#8746533446650149874653694695627335合计582735165300973039582735200303012594　第二批房源4#3123549017146342312356901777102220011#2767572415839601276759241639308120013#8356486640655342835652664399758240014#8723507444257869872354744774710940017#85554710402914418555521044568991500合计315255018158190595315255408170477785　第三批房源6#383558802255077138356280240849314007#3835590622650492383563062418465240010#6687533435667117668757343834199740019#86015386463202748601578649760554400合计229595540127188654229595940136372134　整体均价11275652005863522881127565409609862513　价格测算 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ：第一批房源价格分析：小高层价格与高层价格最大价差在702元/平方米。小高层最高价格在8#楼，价格为5551元/平方米，按B3户型建筑面积计算，房屋总价为：88.73×5551＝492540元。首付为：98540元，贷款39.4万元，按20年月等额还款，每月还款金额为：2920.42（按照2007年8月22日利率下限计算）。目前积累客户的普遍情况是：工作两年；家庭月收入为6500元；家庭月缴公积金为2300元，其两年的公积金为55200可冲抵55%的首付，同时每月的公积金已冲抵了2300元，因此，客户只需再筹集43340元，且每月只需再负担620.42元还款。所以这样的价格客户的购买力没有问题。高层价格也分两个层次：12#和16#均在5000元/平方米以下，15#和18#价格在5100元/平方米以上。18#价格由于没有高压线影响所以最贵，15#价格主要是区分12#和16#的价格优势，确保快速、有效去化。第二批房源价格分析：从现在规划价目表看，整体均价上升243元/平方米，特别是11#价格已经到达5900元/平方米。我们认为完全可以实现，原因：首批房源与第二批房源推出间隔二个月，价格自然上涨因素必然存在。期间十一苏州住博会的参加，客户积累猛增，供求关系再一次明显存在。样板段、样板房的公开，产品呈现面增多，购买风险降低。第三批房源价格分析：这批房源最大的职责就是为7#地块的价格做好铺垫，从现有价格规划第三批房源价格5940元/平方米来看，7#地块单价6000元具有很强的可实现性。因此价格走势规划：说明：1、项目价格采用低开高走的价格策略。2、整体项目均价可实现5409元/平方米。上述方案（共计7页）江苏亿城确认：上海成全置业顾问有限公司2007年8月23日