房地产会计账务处理3
第二节 投资性房地产的后续计量
所谓投资性房地产的后续计量，是指对投资性房地产在资产负债
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
日按什么标准来计价和反映。
按新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件的可以采用公允价值计量。但是，同一企业同时只能采用一种模式，不能同时采用两种模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
投资性房地产采用成本模式进行后续计量，也就是在资产负债表日，对投资性房地产按成本价来计量和反映。
投资性房地产采用成本模式进行后续计量，会计处理如下(仅以出租房地产为例):
1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。
借:投资性房地产
贷:银行存款 ( 或:在建工程、开发成本等)
2.对投资性房地产，在每月末按照固定资产、无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销。会计分录如下:
借:主营业务成本(或:其他业务成本)
贷:投资性房地产累计折旧(摊销)
(注:上述分录，房地产开发企业出租房地产属于主营业务之一，所以计入主营业务成本，其他企业出租房地产属于其他业务，所以计入其他业务成本)。
3.取得的租金收入
借:银行存款
贷:主营业务收入(或其他业务收入)
(注:上述分录，房地产开发企业计入“主营业务收入”，其他企业计入“其他业务收入”)
4.会计期末(一般指年末或中期)投资性房地产存在值迹象的，应按资产减值的有关规定计提资产减值准备。
计提资产减值准备的会计分录如下:
借:资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产减值准备
5.投资性房地产发生后续支出，如属于改建、扩建等支出，应将投资性房地产账面价值转入“在建工程”或“开发成本”账户，将改扩建支出计入工程成本或开发成本，改扩建完成后再按改扩建后的成本转入投资性房地产。如属于日常修理支出则直接计入当期损益，即计入管理费用。
【例6-3】承6-2:甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开发成本为900万元。合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5%摊销写字楼的成本，每月应摊销4.5万元。相关会计处理如下:
[答疑编号811060103:针对该题提问]
1)在出租日(2007年11月1日)，甲公司已经做了如下会计分录:
借:投资性房地产——写字楼 900
贷:开发成本——房屋开发(写字楼) 900
2)自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下:
借:银行存款 75000
贷:主营业务收入——出租房产收入 75000
3)该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会计分录如下:
借:主营业务成本——出租房屋摊销 45000
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 45000
4)月末，如果承租人尚未付款。
借:应收账款——乙公司 75000
贷:主营业务收入——出租房屋收入 75000
同时结转房屋出租成本:
借:主营业务成本——出租房屋摊销 45000
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 45000
待收到款项时:
借:银行存款 75000
贷:应收账款——乙公司 75000
5)本月所出租的写字楼发生维修费用12000元，以银行存款支付:
借:管理费用——修理费 12000
贷:银行存款 12000
(注:出租房地产的租金收入应按月计算有关营业税金及附加。参看本讲座第七章有关税金的计算和
会计处理)
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
(一)采用公允价值模式的前提条件
企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，必须存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能
够持续可以取得。企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，应同时满足下列条件:
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计。
(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，相关会计处理如下:
1.对企业外购或自建的投资性房地产从出租日起，按成本价确定投资性房地产的入账价值。具体会计
处理与成本模式基本相同。
基本分录如下:
借:投资性房地产——某房地产(成本)
贷:银行存款( 或:在建工程、开发成本等)
2.每月末不对投资性房地产计提折旧和摊销。资产负债表日(中期和年末)，企业以公允价值为标准
对投资性房地产的账面价值进行调整，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益(即计入“公允价值
变动损益”)。
对公允价值高于账面价值的差额做如下会计分录:
借:投资性房地产——某房地产(公允价值变动)
贷:公允价值变动损益
对公允价值低于账面价值的差额做相反的会计分录:
借:公允价值变动损益
贷:投资性房地产——某房地产(公允价值变动)
5.企业每期取得租金收入时:
借:银行存款
贷:主营业务收入( 或:其他业务收入)
【例6—4】承例6-2:甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工后直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开发成本为900万元。合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。假定由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在地有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为930万元，2008年6月30日，该写字楼的公允价值为910万元。相关会计处理如下:
[答疑编号811060104:针对该题提问]
1)在出租日(2007年11月1日)，甲公司已经做了如下会计分录:
借:投资性房地产——写字楼(成本) 9 000 000
贷:开发成本——房屋开发(写字楼) 9 000 000
2)自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下:
借:银行存款 75000
贷:主营业务收入——出租房产收入 75000
3)2007年12月31日，该写字楼公允价值为930万元，高于账面价值30万元，会计分录如下:
借:投资性房地产——写字楼(公允价值变动) 300 000
贷:公允价值变动损益 300 000
(注:上述分录借方“投资性房地产——写字楼-公允价值变动 30万”表示写字楼公允价值上升30万元，所以造成“投资性房地产”这笔资产的价值增值了30万元。
贷方“公允价值变动损益”是一个损益类账户，贷方的“公允价值变动损益30万”表示公允价值损益增加了30万。“公允价值变动损益”在资产负债表日要结转到本年利润账户，从而增加当期营业利润30万元。但按现行税法规定，公允价值变动损益在计算所得税时是不计入应纳税所得额的。待投资性房地产在处置以后，由该项投资性房地产产生的累计公允价值损益要全额转入“其他业务收入”账户。转入其他业务收入后要计入应纳税所得额，计算交纳所得税。)
4)2008年6月30日，该写字楼的公允价值为910万元，低于账面价值20万元。(此时的账面价值为930万元)。
会计分录如下:
借:公允价值变动损益 200 000
贷:投资性房地产——写字楼(公允价值变动) 200 000
第三节 投资房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
(仅以出租房地产为例)
(一)房地产的转换形式及转换日
房地产的转换是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
1.作为存货的房地产改为出租
通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。
转换日为租赁期开始日。
2.自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
转换日为租赁期开始日。
3.投资性房地产开始自用
转换日为房地产停止出租，已达到自用状态。
(二)房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
1)作为存货的房地产改为出租
房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的账面价值转为投资性房地产。
【例6-5】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换后采用成本模式。
[答疑编号811060201:针对该题提问]
甲企业2007年4月15日的账务处理如下:
借:投资性房地产——某写字楼 4500
贷:开发产品——房屋(写字楼) 4500
本例，如果企业开发的写字楼已经提取了200万元的跌价准备，在转换为投资性房地产时应作如下分录:
借:投资性房地产——某写字楼 4300
存货跌价准备 200
贷:开发产品——房屋(写字楼) 4500
2)自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
企业将自用建筑物或土地使用权转换为成本模式的投资性房地产，应将该建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”账户。
【例6-6】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。
[答疑编号811060202:针对该题提问]
甲企业于2007年4月15日的账务处理如下:
借:投资性房地产——办公楼 5500
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
贷:固定资产 5500
投资性房地产累计折旧(摊销) 300
投资性房地产减值准备 200
3)投资性房地产开始自用
企业采用成本模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的账面原价、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备账户。
【例6-7】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，该项投资性房地产的账面原价为5000万元，累计已提折旧(摊销)1200万元。
[答疑编号811060203:针对该题提问]
甲企业于2007年8月1日的账务处理如下:
借:固定资产 5000
投资性房地产累计折旧(摊销) 1200
贷:投资性房地产——某厂房 5000
累计折旧 1200
2.公允价值模式下的转换
1)作为存货的房地产改为出租
在采用公允价值进行后续计量的情况下，房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的公允价值借记“投资性房地产——某房地产(成本)”科目。并冲平该存货的账面价值(即冲平该存货的“开发产品”、“存货跌价准备”等账户)。然后将公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”，将公允价值大于账面价值的差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【例6-8】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换日该写字楼公允价值4100万元。采用公允价值模式。
[答疑编号811060204:针对该题提问]
4月15日转换日甲公司会计分录如下:
借:投资性房地产——写字楼(成本) 4100
公允价值变动损益 400
贷:开发产品 4500
本例如果转换日该写字楼的公允价值为4800万元，会计分录如下:
借:投资性房地产——写字楼(成本) 4800
贷:开发产品——房屋(写字楼) 4500
资本公积——其他资本公积 300
(待该项投资性房地产处置时，该部分资本公积应转入其他业务收入)。
2)自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
企业将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性房地产，应按转换日该房地产的公允价值借记“投资性房地产——某房地产(成本)”科目，并将该房地产转换日的账面价值(即固定资产或无形资产原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等)全部冲平;然后将公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”，将公允价值大于账面价值的差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【例6-9】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。转换日该办公楼公允价值4700万元。采用公允价值模式。
[答疑编号811060205:针对该题提问]
甲企业于2007年4月15日的账务处理如下:
借:投资性房地产——办公楼(成本) 4700
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
公允价值变动损益 300
贷:固定资产 5500
上例如果转换日，该办公楼公允价值5200万元，应作如下分录:
借:投资性房地产——办公楼(成本) 5200
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
贷:固定资产 5500
资本公积——其他资本公积 200
(待该项投资性房地产处置时，该部分资本公积应转入其他业务收入)。
3)投资性房地产开始自用
企业采用公允价值模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。公允价值与转换日投资性房地产账面价值之间的差额计入当期损益，即公允价值变动损益。
【例6-10】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，转换日该项投资性房地产的账面价值为“投资性房地产——厂房(成本)”5000万元，“投资性房地产——厂房(公允价值变动)”明细科目借方余额600万元。转换日，该投资性房地产的公允价值5500万元。
[答疑编号811060206:针对该题提问]
甲企业于2007年8月1日的账务处理如下:
借:固定资产——经营用固定资产(厂房) 5500
公允价值变动损益 100
贷:投资性房地产——厂房(成本) 5000
投资性房地产——厂房(公允价值变动) 600
本例，如果转换日“投资性房地产——厂房(公允价值变动)”项目如果为贷方余额200万元，应作以下会计分录:
借:固定资产——经营用固定资产(厂房) 5500
投资性房地产——厂房(公允价值变动) 200
贷:投资性房地产——厂房(成本) 5000
公允价值变动损益 700
(待该项房地产处置时，应将公允价值变动损益转入其他业务收入”)
二、投资性房地产的处置
投资性房地产的处置是指将投资性房地产进行出售、转让或报废。
(一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置
采用成本模式计量的投资性房地产在销售和转让时，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。同时将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”科目。
【例6-11】甲公司将其作为投资性房地产的一栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3800万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，写字楼的账面价值为“投资性房地产——写字楼”的账面原价为4200万元，“投资房地产累计折旧(摊销)额为500万。
[答疑编号811060207:针对该题提问]
相关会计处理如下:
取得转让收入时:
借:银行存款 3800
贷:其他业务收入 3800
结转写字楼成本时:
借:主营业务成本 3700
投资性房地产累计折旧(摊销) 500
贷:投资性房地产——写字楼 4200
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
采用公允价值模式计量的投资性房地产在销售和转让时，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。同时将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”科目。然后将该投资性房地产累计形成的公允价值变动损益转入“其他业务收入”科目。若存在转换日计入资本公积的金额。也一并转入“其他业务收入”科目。
【例6-12】甲房地产开发公司将作为“投资性房地产”的一栋写字楼出售，取得出售价款5000万元。该投资性房地产采用公允价值模式计量，账面价值为:“投资性房地产——写字楼(成本)”账户余额4500万元;“投资性房地产——写字楼(公允价值变动)”借方余额200万元。在转换日还有计入资本公积的贷方金额为150万元。
[答疑编号811060208:针对该题提问]
甲公司相关会计处理如下:
?取得转让价款时:
借:银行存款 5000
贷:其他业务收入 5000
?结转投资性房地产账面价值时:
借:其他业务成本 4700
贷:投资性房地产——写字楼(成本) 4500
投资性房地产——写字楼(公允价值变动)200
?将累计形成的公允价值变动损益转入其他业务收入
借:公允价值变动损益 200
贷:其他业务收入 200
?将原转换日计入资本公积的贷方金额为150万元转入其他业务收入
借:资本公积——其他资本公积 150
贷:其他业务收入 150
第七章 房地产开发企业负债的核算
负债是企业过去的交易和事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现实义务。
负债需要企业将来用货币资产、其他资产或提供劳务进行清偿。通常是需要用货币资金来偿还。
负债按偿还期限的长短分为流动负债和长期负债两类。
负债是企业重要的融资手段。负债的核算，特别是流动负债的核算，是企业会计核算的重要的一方面的内容。
第一节 流动负债的核算
流动负债是指将在1年内(含1年)或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等。
一、短期借款的核算
(一)短期借款核算的内容
短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在1年内(含1年)的各种借款。
短期借款核算的内容包括:借入本金的核算，每期计提和支付利息的核算，以及到期偿还本金的核算等。
对短期借款的利息，通常是每季度支付一次。如果利息数额较小，可以在实际支付利息时直接计入当期的财务费用或开发成本。如果利息数额较大，可以按月预提。
(二)短期借款的会计处理
1.账户设置
为了核算企业的短期借款，房地产开发企业要设置“短期借款”账户。该账户贷方登记企业借入的各种短期借款的本金数额，借方登记偿还的各种短期借款本金数额。期末贷方余额反映的是企业尚未偿还的短期借款的本金。该账户可按债权人设置明细账，进行明细核算。
2.短期借款会计处理举例
【例7,1】某房地产开发企业1月1日向银行借入半年期短期借款100万元，年利率6%，利息按季支付，按月计提。
[答疑编号811070101:针对该题提问]
(1) 1月1日借入本金时:
借:银行存款 1000000
贷:短期借款 1000000
(2)1月末计提利息时:
应计提利息,1000000×6%?12,5000
作如下会计分录:
借:财务费用等 5000
贷:预提费用——预提借款利息 5000
(3)2月末计提利息与1月末相同:
借:财务费用等 5000
贷: 预提费用——预提借款利息 5000
(4)3月末支付利息时:
借:财务费用 5000
预提费用——预提借款利息 10000
贷:银行存款 15000
(5)4、5、6月计提利息与1、2月相同;
(6)7月1日偿还本金并支付最后一个季度利息:
借:预提费用——预提借款利息 15000
短期借款 1000000
贷:银行存款 1015000
需要说明，房地产开发企业如果将短期借款直接用于产品开发，并且利息费用数额较大，可将直接用于产品开发的借款利息计入房地产的开发成本，如果数额不是很大，为了简化核算，短期借款的利息费用可以直接计入当期损益，即计入财务费用。
二、应付账款的核算
(一)应付账款的内容
房地产开发企业的应付账款是指企业购买材料物资或接受劳务等应付给供应单位的款项，以及因出包工程而应付给其他单位的工程价款等。
(二)账户设置
房地产开发企业为了核算各项应付账款，应设置“应付账款”总账账户。该账户贷方登记企业因购买货物、接受劳务及出包工程而发生的各项应付账款，借方登记企业所偿还的应付账款，贷方余额反映的是
企业尚未偿还的应付账款。
企业如果未设“预付账款”账户，发生的预付账款也可以在本账户核算。
该账户应按应付账款的对方单位设置明细账，进行明细核算。如:
应付账款——××单位
(三)应付购货款的核算
应付购货款是企业购买材料、物资应付而尚未支付的款项。
企业应付账款的入账时间分以下几种情况:
1.发票账单与所购货物同时到达
为了保证所购物资在数量、质量方面不出差错，企业购买的各项材料物资，在收到发票账单以后，一般要等货物验收入库后，才按发票账单确认应付账款。
【例7,2】某房地产企业从乙公司购买开发产品用钢材一批，货物及发票账单已同时到达，增值税专用发票上注明价款20万元，增值税为3.4万元，货物已验收入库，货款尚未支付。应做如下会计分录:
[答疑编号811070102:针对该题提问]
借:原材料——钢材 23.4万
贷:应付账款——乙公司 23.4万
待支付货款时，做如下会计分录:
借:应付账款——乙公司 23.4万
贷:银行存款 23.4万
2.所购货物已验收入库，而发票账单尚未到达。
在这种情况下，企业可等发票账单到达时再予以入账。但如果月末发票账单仍未到达，则要按暂估料款入账，下月初再用相反分录冲回，等到发票账单到达，再按实际账款入账。
(详见本讲座第四章“存货”)。
(四)出包工程的应付工程价款核算
房地产开发企业出包工程，一般是先预付给承包单位一部分款项，待工程完工结算(或按期结算)时，再确认应付工程价款。为了简化核算，可以将预付工程款和应付工程款合并在“应付账款”一个科目核算。
预付工程款时登记在“应付账款”账户的借方(应付账款账户的借方余额反映的就是预付账款)。待工程完工结算时(或结算本月完工部分的工程价款时)，将应付工程价款登记在“应付账款“账户的贷方，用该账户的贷方发生额减去借方的发生额，就是应向工程承包单位补付的款项。
【例7,3】某房地产开发企业将一项开发的房屋建筑工程承包给A工程建筑单位，按合同规定先预付工程款55000元，预付备料款80000元。工程完工后收到A单位送达的“工程价款结算账单”，确认该项工程价款总计235000元。应做如下分录:
[答疑编号811070103:针对该题提问]
(1)企业按合同向承包单位预付工程款和备料款时:
借:应付账款——A单位 135000
贷:银行存款 135000
(2)工程完工，结算工程价款时:
借:开发成本——房屋开发 235000
贷:应付账款——A单位 235000
(3)向A单位补付工程价款时:
借:应付账款——A单位 100000
贷:银行存款 100000
三、预收账款的核算
(一)预收账款的内容
房地产开发企业的预收账款是指企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金，以及代委托单位开发建设项目，按合同向委托单位预收的开发建设资金。预收的购房定金将来在商品房完工时，从应收的商品房价款中扣除;预收的开发建设资金将来在工程完工结算时，从应收的工程价款中扣除。
(二)预收账款核算的账户设置
企业的预收账款，在会计处理上有两种方法，一种处理方法是专设“预收账款”总账账户来核算。该账户的贷方登记企业收到的购房单位和个人的购房定金或向建设项目的委托单位预收的开发建设资金，借方登记企业开发的商品房移交时，或代建工程竣工时结转到“应收账款”账户的预收账款。
另一种处理方法是不设置“预收账款”账户，发生的预收账款直接在“应收账款”账户进行核算。发生的预收账款登记在“应收账款”账户的贷方，将确认的应收账款登记在该账户的借方。期末通过应收账款各明细账的借方余额或贷方余额来判断各明细账户是应收账款还是预收账款，并在资产负债表中分别列示。
(三)预收账款的会计处理
1.单独设置“预收账款”账户的会计处理:
【例7,4】某房地产开发企业发生下列经济业务:
[答疑编号811070104:针对该题提问]
(1)企业收到A客户的购房定金30000元，做如下分录:
借:银行存款 30000
贷:预收账款——A客户 30000
(2)企业商品房已完工转交A客户，该商品房价款25万元。确认应收账款，同时转销预收的账款。作如下会计分录:
借:应收账款——A客户 250000
贷:主营业务收入——出售商品房收入 250000
同时转销预收A客户的购房定金
借:预收账款——A客户 30000
贷:应收账款——A客户 30000
(3)收到A客户补付的购房款时:
借:银行存款 220000
贷:应收账款——A客户 220000
2.不单独设置“预收账款”账户的会计处理:
仍以例7,4为例:
[答疑编号811070105:针对该题提问]
(1)企业收到某客户的购房定金30000元，做如下分录:
借:银行存款 30000
贷:应收账款——A客户 30000
(2)企业商品房已完工转交A客户，该商品房价款25万元。作如下会计分录:
借:应收账款——A客户 250000
贷:主营业务收入——出售商品房收入 250000
?收到A客户补付的购房款时:
借:银行存款 220000
贷:应收账款——A客户 220000
四、应付职工薪酬的核算
(一)应付职工薪酬核算的内容
应付职工薪酬是指企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。职工薪酬是职工对企业投入劳动而获得
的报酬，是企业必须付出的人力成本。按现行规定，职工薪酬主要包括:职工的工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗、养老、失业、工伤、生育等社会保险费，住房公积金，工会经费，职工教育经费，非货币性福利等。这些，对企业来说，都是因职工提供服务而对职工产生的义务。
1.职工工资、奖金、津贴和补贴
职工工资、奖金、津贴和补贴是指按国家统计局《关于职工工资总额组成的规定》，构成工资总额的计时工资、计件工资、加班加点工资和奖金、津贴、物价补贴等。按国家法律、法规和
政策
公共政策概论形成性考核册答案公共政策概论形成性考核册答案2018本科2018公共政策概论形成性考核册答案公共政策概论作业1答案公共政策概论形成考核册答案
规定，企业在职工因病、工伤、产假、
计划
项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载
生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习等按计时工资的一定比例支付的工资，也属于职工工资范畴，应计入工资总额。
2.职工福利费
职工福利费是指企业为职工集体提供的福利，如职工伙食补贴、生活困难补助等。
3.社会保险费
社会保险费现在被称为五费。即医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费。以上五费，企业一般是按工资总额的一定比例计提，并向社会保险经办机构缴纳。此外，企业根据《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理试行办法》等有关规定，向有关单位(企业年金基金账户管理人)缴纳的补充养老保险费和以商业保险形式提供给职工的各种保险待遇也应归属于社会保险的范围。
4.住房公积金
住房公积金是指企业按照国家《住房公积金管理
条例
事业单位人事管理条例.pdf信访条例下载信访条例下载问刑条例下载新准则、条例下载
》规定的基准(企业的工资总额)和一定比例计提，并向住房公积金管理机构为职工缴存的住房公积金。
5.工会经费和职工教育经费
工会经费和职工教育经费，是指企业为了改善职工文化生活，提高职工业务素质用于开展工会活动和职工教育及职业技能培训，根据工资总额的一定比例，从成本费用中提取的金额。
6.非货币性福利
非货币性福利主要包括企业以自己的产品或其它有形资产发放给职工作为福利、企业向职工提供无偿使用自己拥有的资产(如企业提供给高级管理人员的汽车、住房等)、企业为职工无偿提供商品或类似医疗保健的服务等。
7.其它职工薪酬
其它职工薪酬是指以上职工薪酬以外，企业对解除劳动关系的职工给予的补贴、企业由于分离办社会职工，企业由于改制分流安置富余人员等等情况给予职工的补贴。这类情况比较复杂，本讲座暂不涉及。
(二)应付职工薪酬的核算
1.账户设置
为了核算企业支付和应付给职工的各项劳动报酬，企业应设置“应付职工薪酬”会计科目。该科目属于负债类会计科目，贷方登记分配计入有关成本费用的职工薪酬的数额，借方登记实际发放、支付和缴纳的职工薪酬。该科目期末贷方余额，反映企业应付未付或应缴纳而尚未缴纳的职工薪酬。
该科目应设置“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”等明细科目，进行明细核算。
如:“应付职工薪酬——工资”
“应付职工薪酬——职工福利”
“应付职工薪酬——社会保险费”等
2.应付职工薪酬分配的核算
所谓职工薪酬分配的核算，是指月末计算出企业各部分人员的职工薪酬，并将职工薪酬计入有关成本费用的过程。
1)“应付职工薪酬——工资”的分配
房地产开发企业工资薪酬分配的会计处理是:开发现场管理人员的工资计入“开发间接费用”账户，销售部门人员的工资计入“销售费用”账户，管理部门人员的工资计入“管理费用”账户。
【例7,5】某企业月末分配本月工资额，其中:开发项目现场人员工资105 000元，专设销售机构人员工资30 000元，行政管理人员的工资50 000元。做如下会计分录:
[答疑编号811070106:针对该题提问]
借:开发间接费用 105000
销售费用 30000
管理费用 50000
贷:应付职工薪酬——工资 185000
2)“应付职工薪酬——职工福利”的支付与分配
根据新会计准则，职工的医疗保险已通过“——社会保险”明细科目核算。非货币性的职工福利则通过“——非货币性福利”明细科目核算，“——职工福利”明细科目核算的范围已经很小，主要是职工困难补助、伙食补贴等。所以国家没有规定职工福利的计提基础和计提比例。企业在会计实务中可根据历史经验数据和实际情况，每月从成本费用中预提。年末可将预提数与实际支付数之间的差额，直接转入管理费用，该明细科目年末不留余额。
考虑到执行新会计准则后，列入职工福利明细科目核算的数额较小，所以在会计实务中，也可以将职工福利的实际发生额在发生的当期进行分配，计入有关成本和费用，而不进行预提。
【例7,6】某房地产开发企业在开发现场和企业机关设有食堂，每月根据实际职工人数和每一职工的伙食补贴标准，将对职工的伙食补贴直接支付给各食堂。2007年5月份，企业在岗职工100人，其中开发现场60人，企业管理部门40人。企业对每一职工每月的伙食补贴为120元，本月已将补贴款支付给食堂。
[答疑编号811070107:针对该题提问]
企业向职工食堂支付款项时应作如下会计分录:
借:应付职工薪酬——职工福利 12 000
贷:银行存款 12 000
同时按职工所属部门，对发生的职工福利进行分配:
借:开发间接费用 7200
管理费用 4800
贷:应付职工薪酬——职工福利 12000
3)“应付职工薪酬——社会保险”费的分配
企业向社会保险机构为职工缴纳的各项社会保险，可分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。
由企业负担的部分同工资薪酬一样，要计入有关成本费用;由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资中扣除。
企业向社会保险经办机构为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等，国家和省级人民政府统一规定了计提基础和计提比例，企业应当按规定的标准计提。
因社会保险包括的项目较多，所以“应付职工新酬——社会保险”明细账户可采用多栏式账页，将各项社会保险分项目进行登记和反映。也可以设置三级账户进行登记。
【例7—7】根据国家规定的计提标准，甲企业本月应为职工提取养老保险费共计13800元，其中开发现场管理人员的养老保险为 8 800元，企业管理人员的养老保险费5000元。
[答疑编号811070108:针对该题提问]
(1)计提养老保险费时:
借:开发间接费用 8 800
管理费用 5 000
贷:应付职工薪酬——社会保险费(养老保险费) 13800
(2)缴纳养老保险时:
借:应付职工薪酬——社会保险
贷:银行存款
其它项目的社会保险，其会计处理方法与养老保险费的处理相同。
4)“应付职工薪酬——住房公积金”的分配
企业为职工向住房公积金管理中心交存的住房公积金，也分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。由企业负担的部分同上述社会保险一样，要计入有关成本费用;由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资薪酬中扣除。
企业为职工计提的住房公积金，国家也规定了计提基础和比例。其会计处理与上述社会保险的处理相同。
5)“应付职工薪酬——工会经费”的分配与支付
“应付职工薪酬——工会经费”是为开展工会活动而按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，工会经费是按照工资总额的2%计提。为简化核算。企业计提的工会经费可直接计入管理费用。
【例7—8】某企业3月份工资总额为80万元，按2%提取工会经费。有关账务处理如下:
[答疑编号811070109:针对该题提问]
(1)提取工会经费时:
借:管理费用 16 000
贷:应付职工薪酬——工会经费 16 000
(2)将计提的工会经费转交工会开展活动时:
借:应付职工薪酬——工会经费 16 000
贷:银行存款 16 000
6)“应付职工薪酬——职工教育经费”的分配
“应付职工薪酬——职工教育经费”是企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。职工教育经费是按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，职工教育经费是按照工资总额的2.5%计提。为简化核算。企业计提的职工教育经费可直接计入管理费用。
【例7—9】某企业3月份工资总额为80万元，按2.5%提取工会经费。有关账务处理如下:
[答疑编号811070110:针对该题提问]
(1)提取职工教育经费时:
借:管理费用 20 000
贷:应付职工薪酬——职工教育经费 20 000
(2)开展职工教育支付职工教育经费时，按实际发生额:
借:应付职工薪酬——职工教育经费
贷:银行存款
7)“应付职工薪酬——非货币性福利”的分配
非货币性福利主要包括企业以自己的产品或其它有形资产发放给职工作为福利、企业向职工提供无偿使用自己拥有的资产(如企业提供给高级管理人员的汽车、住房等)、企业为职工无偿提供商品或类似医疗保健的服务等。
【例7—10】C公司为总部各部门经理级别以上职工提供汽车免费使用。C公司总部共有部门经理以上职工10名，每人提供一辆桑塔纳轿车免费使用，假定每辆桑塔纳轿车每月计提折旧1000元。C公司应作如下会计处理:
[答疑编号811070111:针对该题提问]
(1)将10辆桑塔纳轿车按其用途计提折旧:
借:应付职工薪酬——非货币性福利 10 000
贷:累计折旧 10 000
(2)将企业承担的职工薪酬计入有关成本或费用
借:管理费用 10 000
贷:应付职工薪酬——非货币性福利 10 000
3.工资薪酬发放的核算
工资的发放，也称工资的结算，是将应付给职工的工资薪酬发放给职工的过程。在工资发放时要将职工个人所得税、职工个人承担的社会保险和住房公积金等从应发工资中扣除，将扣除后的实发工资用银行存款或库存现金发放。
会计分录如下:
借:应付职工薪酬——工资薪酬
贷:应交税费——应交个人所得税
应付职工薪酬——社会保险
——住房公积金
银行存款(或现金)
4.应付职工薪酬分配表的编制
1)职工工资薪酬分配表
需要说明:以上职工工资薪酬的分配，在会计实务中是根据“工资结算单”编制“工资结算汇总表”和“工资薪酬分配表”进行的。
【例7—11】某房地产开发企业月末进行职工工资薪酬的分配。编制“工资结算单”、“工资结算汇总表”和“职工薪酬分配表”如下:
工资薪酬的分配，首先要根据对各类职工的考勤和每人的工资标准编制“工资结算单”。工资结算单是工资分配和工资结算的原始资料。工资结算单的格式见表7,1
表7,1 工资结算单
在实务中除上述应付工资项目外，还应将“代扣款项”及“实发工资”两个项目的数据如实填列。
为了进行工资分配，还需要根据分部门编制的工资结算单，编制工资结算汇总表，将各部门的应付工资进行汇总。(见表7,2)
根据工资结算汇总表编制工资薪酬分配表。(见表7,3)
[答疑编号811070201:针对该题提问]
表7,3 职工工资薪酬分配表
根据上表，编制工资分配的会计分录如下:
借:开发间接费用 22600
销售费用 12000
管理费用 20000
贷:应付职工薪酬——工资 54600
假定企业已开出转账支票，将实发工资打到职工个人账户，作工资发放的会计分录如下:
借:应付职工薪酬——工资 54 600
贷:应交税费——应交个人所得税 5850
应付职工薪酬——社会保险(医疗保险)2650
(养老保险) 3070
——住房公积金 7400
银行存款 35630
上述表7,3中从职工工资薪酬中扣除的医疗保险、养老保险和住房公积金是有职工个人负担的部分。
2)社会保险和住房公积金分配表
对企业负担的为职工计提的各项社会保险和住房公积金，一般应单独编制职工社会保险和住房公积金
分配表。
职工社会保险和住房公积金分配表参考格式见表7,4
根据上表，编制会计分录如下:
借:开发间接费用
销售费用
管理费用
贷:应付职工薪酬——社会保险费(医疗保险)
(养老保险)等
——住房公积金
其他，如计提的工会经费、计提的职工教育经费等，可以编制在上述表中，也可以单独编制一张表进行分配。凡计提基数相同的，都可以编制在一张表中。凡计提基数不同的应另编一张表进行计提。
五、应交税费的核算
企业在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，按规定要向国家交纳各项税费。房地产开发企业按规定应向国家交纳的税费有多种，主要包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税等。其中企业所得税将在以后的章节专门介绍。
(一)应交税费核算的账户设置
为了核算企业应交纳的各种税费，房地产开发企业要设置“应交税费”账户。
该账户属于负债类账户，其贷方登记已计算出来的应交纳的各种税费，借方登记已交纳的各种税费，期末贷方余额反映的是应交而尚未交纳的各种税费。
该账户应按税费的种类设置明细账，进行明细核算。
如:应交税费——应交营业税
应交税费——应交土地增值税等
(二)营业税的核算
1.营业税概述
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。
营业税条例规定的应税劳务指的是在交通运输、建筑安装、金融保险、邮电通讯、文化体育、娱乐业和服务业等七个行业提供的应税劳务。
转让无形资产是指转让土地使用权、专利权、非专利技术等。
销售不动产是指销售建筑物及其他地上附着物。
营业税的计税依据是企业发生的应税营业额。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
营业税的税率除娱乐业外，只分两档，即3%和5%。其中交通运输、建筑业、邮电通讯、文化体育业的
税率为3%;
金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产的税率为5%。
营业税的应纳税额按下述公式计算:
营业税的应纳税额,营业额×适用税率
2.房地产开发企业营业税的会计处理
房地产开发企业的主要营业活动是销售房地产，房地产属于不动产。所以，房地产开发企业缴纳的流转税最主要的就是销售不动产应交纳的营业税。
房地产开发企业每月末应根据本月应税营业额计算出应交营业税，然后进行相应的会计处理。
月末计算出应交的营业税后应作如下会计分录:
借:营业税金及附加
贷:应交税费——应交营业税
【例7—12】某房地产企业本月销售住宅小区商品房4栋，实现销售收入200万元，向外转让已开发完成的土地一块，共计1万平方米，每平方米售价800元，已办完交接手续;接受市城建部门的委托，代建的工程已竣工，并办完交接手续，合同造价50万元，已结算完毕;出租办公楼一栋，获得租金收入10万元。计算应交营业税，并编制会计分录:
注意:在上述营业收入中，为市城建部门代建的项目属于“建筑业务”，适用3%的营业税税率，出售房产、地产属于销售不动产，适用5%的税率。出租开发产品属于“服务业”范围，适用5%的税率。
[答疑编号811070202:针对该题提问]
本月应交营业税,(2000000，800×10000，100000)×5%，500000×3%,520000(元)
(1)计算出应交营业税时作如下分录:
借:营业税金及附加 520000
贷:应交税费——应交营业税 520000
(2)交纳营业税时:
借:应交税费——应交营业税 520000
贷:银行存款 520000
(三)城市维护建设税的核算
1.城市维护建设税概述
城市维护建设税(简称“城建税”)是为了城市的维护建设，而对交纳消费税、增值税、营业税的纳税人征收的一种税。
城建税的应纳税额，是以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据乘以适用税率计算。税率因纳税人所在地不同而有所不同。纳税人所在地为市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地在市区、县城、镇以外的，税率为1%。
2.城市维护建设税的会计处理
房地产开发企业，在按照应交营业税等纳税额和适用税率计算出城建税后，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交城市维护建设税”账户。
例:承【例7—12】某房地产开发企业本月应交纳营业税520000元，城建税税率为7%。
[答疑编号811070203:针对该题提问]
应交城建税为:520000×7%,36400(元)
(1)计算出应交城市维护建设税时:
借:营业税金及附加 36400
贷:应交税费——应交城市维护建设税 36400
(四)应交教育费附加的核算
教育费附加是为了发展教育事业，而按纳税人缴纳的增值税、消费税和营业税的一定比例(现行比例为3%)征收的一种费用。教育费附加是与增值税、消费税和营业税一同交纳的。
承【例7—12】某房地产开发企业本月应交纳营业税520000元，教育费附加征收率为3%。
[答疑编号811070204:针对该题提问]
应交教育费附加,520000×3%,15600(元)
计算出应交教育费附加时:
借:营业税金及附加 15600
贷:应交税费——应交教育费附加 15600
(五)土地增值税的核算
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
(注:对于企业出租房地产以及受托代建工程等，以及以继承、赠与等方式无偿转让房地产、均不属土地增值税的征税范围。)
2.土地增值税的计税依据
土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目金额包括以下内容:
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括所支付的价款和按规定交纳的有关税费。
(2)房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
(3)房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
开发费用的计算分两种情况:
A.凡能提供金融机构贷款证明，并能按转让房地产项目分摊利息支出的:其开发费用为:利息费用加上上述(1)和(2)两项金额(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额)的5%以内计算扣除。
B.凡不能提供金融机构贷款证明，或不能按转让房地产项目分摊利息支出的:其开发费用为:在上述(1)和(2)两项金额的10%以内计算扣除。
计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)旧房及建筑物，按政府批准的房地产评估机构的评估价格为成本金额。
(5)与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时交纳的营业税、城建税和教育费附加。
(6)财政部规定的其他扣除项目。指对房地产开发企业的纳税人可按上述(1)和(2)两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
3.土地增值税的计算
土地增值税的计税依据是增值额，即用房地产转让收入减去规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的税率实行的是四级超率累进税率。具体规定是增值额占扣除项目金额50%以下(含50%)的部分税率为30%;增值额占扣除项目金额超过50%至100%(含100%)的部分，税率为40%;增值额超过100%至200%(含200%)的部分，税率为50%;增值额超过200%以上的部分，税率为60%。
其应纳税额计算公式如下:
土地增值税应纳税额,?(每级距的土地增值额×适用税率)
例题:实现房地产转让收入25000元，规定的扣除项目金额10000元，增值额15000元。增值额占扣除项目金额为150%。其中占50%的部分即5000元，按30%的税率计算，超过50%到100%的部分即5000元按40%的税率计算;超过100%—150%部分的5000元，按50%的税率计算，计算结果如下:
[答疑编号811070205:针对该题提问]
增值额占扣除项目金额50%以下的部分:
10000×50%×30%,1500(元)
增值额超过扣除项目金额50%至100%的部分:
10000×(100%,50%)×40%,2000(元)
增值额超过100%到150%的部分
10000×(150%,100%)×50%,2500(元)
土地增值税应纳税额,1500，2000，2500,6000(元)
这种分步计算的方法比较繁琐，需汇总合计。因此，在实际工作中一般采用速算扣除法来计算土地增值税。土地增值税税率及速算扣除系数表见7,5
第二节 投资性房地产的后续计量
所谓投资性房地产的后续计量，是指对投资性房地产在资产负债表日按什么标准来计价和反映。
按新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件的可以采用公允价值计量。但是，同一企业同时只能采用一种模式，不能同时采用两种模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
投资性房地产采用成本模式进行后续计量，也就是在资产负债表日，对投资性房地产按成本价来计量和反映。
投资性房地产采用成本模式进行后续计量，会计处理如下(仅以出租房地产为例):
1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。
借:投资性房地产
贷:银行存款 ( 或:在建工程、开发成本等)
2.对投资性房地产，在每月末按照固定资产、无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销。会计分录如下:
借:主营业务成本(或:其他业务成本)
贷:投资性房地产累计折旧(摊销)
(注:上述分录，房地产开发企业出租房地产属于主营业务之一，所以计入主营业务成本，其他企业出租房地产属于其他业务，所以计入其他业务成本)。
3.取得的租金收入
借:银行存款
贷:主营业务收入(或其他业务收入)
(注:上述分录，房地产开发企业计入“主营业务收入”，其他企业计入“其他业务收入”)
4.会计期末(一般指年末或中期)投资性房地产存在值迹象的，应按资产减值的有关规定计提资产减值准备。
计提资产减值准备的会计分录如下:
借:资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产减值准备
5.投资性房地产发生后续支出，如属于改建、扩建等支出，应将投资性房地产账面价值转入“在建工程”或“开发成本”账户，将改扩建支出计入工程成本或开发成本，改扩建完成后再按改扩建后的成本转
入投资性房地产。如属于日常修理支出则直接计入当期损益，即计入管理费用。
【例6-3】承6-2:甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开发成本为900万元。合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5%摊销写字楼的成本，每月应摊销4.5万元。相关会计处理如下:
[答疑编号811060103:针对该题提问]
1)在出租日(2007年11月1日)，甲公司已经做了如下会计分录:
借:投资性房地产——写字楼 900
贷:开发成本——房屋开发(写字楼) 900
2)自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下:
借:银行存款 75000
贷:主营业务收入——出租房产收入 75000
3)该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会计分录如下:
借:主营业务成本——出租房屋摊销 45000
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 45000
4)月末，如果承租人尚未付款。
借:应收账款——乙公司 75000
贷:主营业务收入——出租房屋收入 75000
同时结转房屋出租成本:
借:主营业务成本——出租房屋摊销 45000
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 45000
待收到款项时:
借:银行存款 75000
贷:应收账款——乙公司 75000
5)本月所出租的写字楼发生维修费用12000元，以银行存款支付:
借:管理费用——修理费 12000
贷:银行存款 12000
(注:出租房地产的租金收入应按月计算有关营业税金及附加。参看本讲座第七章有关税金的计算和会计处理)
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
(一)采用公允价值模式的前提条件
企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，必须存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可以取得。企业采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，应同时满足下列条件:
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，相关会计处理如下:
1.对企业外购或自建的投资性房地产从出租日起，按成本价确定投资性房地产的入账价值。具体会计处理与成本模式基本相同。
基本分录如下:
借:投资性房地产——某房地产(成本)
贷:银行存款( 或:在建工程、开发成本等)
2.每月末不对投资性房地产计提折旧和摊销。资产负债表日(中期和年末)，企业以公允价值为标准对投资性房地产的账面价值进行调整，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益(即计入“公允价值变动损益”)。
对公允价值高于账面价值的差额做如下会计分录:
借:投资性房地产——某房地产(公允价值变动)
贷:公允价值变动损益
对公允价值低于账面价值的差额做相反的会计分录:
借:公允价值变动损益
贷:投资性房地产——某房地产(公允价值变动)
5.企业每期取得租金收入时:
借:银行存款
贷:主营业务收入( 或:其他业务收入)
【例6—4】承例6-2:甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工后直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开发成本为900万元。合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。假定由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在地有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为930万元，2008年6月30日，该写字楼的公允价值为910万元。相关会计处理如下:
[答疑编号811060104:针对该题提问]
1)在出租日(2007年11月1日)，甲公司已经做了如下会计分录:
借:投资性房地产——写字楼(成本) 9 000 000
贷:开发成本——房屋开发(写字楼) 9 000 000
2)自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下:
借:银行存款 75000
贷:主营业务收入——出租房产收入 75000
3)2007年12月31日，该写字楼公允价值为930万元，高于账面价值30万元，会计分录如下:
借:投资性房地产——写字楼(公允价值变动) 300 000
贷:公允价值变动损益 300 000
(注:上述分录借方“投资性房地产——写字楼-公允价值变动 30万”表示写字楼公允价值上升30万元，所以造成“投资性房地产”这笔资产的价值增值了30万元。
贷方“公允价值变动损益”是一个损益类账户，贷方的“公允价值变动损益30万”表示公允价值损益增加了30万。“公允价值变动损益”在资产负债表日要结转到本年利润账户，从而增加当期营业利润30万元。但按现行税法规定，公允价值变动损益在计算所得税时是不计入应纳税所得额的。待投资性房地产在处置以后，由该项投资性房地产产生的累计公允价值损益要全额转入“其他业务收入”账户。转入其他业务收入后要计入应纳税所得额，计算交纳所得税。)
4)2008年6月30日，该写字楼的公允价值为910万元，低于账面价值20万元。(此时的账面价值为930万元)。
会计分录如下:
借:公允价值变动损益 200 000
贷:投资性房地产——写字楼(公允价值变动) 200 000
第三节 投资房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
(仅以出租房地产为例)
(一)房地产的转换形式及转换日
房地产的转换是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
1.作为存货的房地产改为出租
通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。
转换日为租赁期开始日。
2.自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
转换日为租赁期开始日。
3.投资性房地产开始自用
转换日为房地产停止出租，已达到自用状态。
(二)房地产转换的会计处理
1.成本模式下的转换
1)作为存货的房地产改为出租
房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的账面价值转为投资性房地产。
【例6-5】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换后采用成本模式。
[答疑编号811060201:针对该题提问]
甲企业2007年4月15日的账务处理如下:
借:投资性房地产——某写字楼 4500
贷:开发产品——房屋(写字楼) 4500
本例，如果企业开发的写字楼已经提取了200万元的跌价准备，在转换为投资性房地产时应作如下分录:
借:投资性房地产——某写字楼 4300
存货跌价准备 200
贷:开发产品——房屋(写字楼) 4500
2)自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
企业将自用建筑物或土地使用权转换为成本模式的投资性房地产，应将该建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”账户。
【例6-6】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。
[答疑编号811060202:针对该题提问]
甲企业于2007年4月15日的账务处理如下:
借:投资性房地产——办公楼 5500
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
贷:固定资产 5500
投资性房地产累计折旧(摊销) 300
投资性房地产减值准备 200
3)投资性房地产开始自用
企业采用成本模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的账面原价、“投资性房地产累计折旧(摊销)”和“投资性房地产减值准备”分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备账户。
【例6-7】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，该项投资性房地产的账面原价为5000万元，累计已提折旧(摊销)1200万元。
[答疑编号811060203:针对该题提问]
甲企业于2007年8月1日的账务处理如下:
借:固定资产 5000
投资性房地产累计折旧(摊销) 1200
贷:投资性房地产——某厂房 5000
累计折旧 1200
2.公允价值模式下的转换
1)作为存货的房地产改为出租
在采用公允价值进行后续计量的情况下，房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的公允价值借记“投资性房地产——某房地产(成本)”科目。并冲平该存货的账面价值(即冲平该存货的“开发产品”、“存货跌价准备”等账户)。然后将公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”，将公允价值大于账面价值的差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【例6-8】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换日该写字楼公允价值4100万元。采用公允价值模式。
[答疑编号811060204:针对该题提问]
4月15日转换日甲公司会计分录如下:
借:投资性房地产——写字楼(成本) 4100
公允价值变动损益 400
贷:开发产品 4500
本例如果转换日该写字楼的公允价值为4800万元，会计分录如下:
借:投资性房地产——写字楼(成本) 4800
贷:开发产品——房屋(写字楼) 4500
资本公积——其他资本公积 300
(待该项投资性房地产处置时，该部分资本公积应转入其他业务收入)。
2)自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。
企业将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性房地产，应按转换日该房地产的公允价值借记“投资性房地产——某房地产(成本)”科目，并将该房地产转换日的账面价值(即固定资产或无形资产原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等)全部冲平;然后将公允价值小于账面价值的差额借记“公允价值变动损益”，将公允价值大于账面价值的差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目
【例6-9】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。
转换日该办公楼公允价值4700万元。采用公允价值模式。
[答疑编号811060205:针对该题提问]
甲企业于2007年4月15日的账务处理如下:
借:投资性房地产——办公楼(成本) 4700
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
公允价值变动损益 300
贷:固定资产 5500
上例如果转换日，该办公楼公允价值5200万元，应作如下分录:
借:投资性房地产——办公楼(成本) 5200
累计折旧 300
固定资产减值准备 200
贷:固定资产 5500
资本公积——其他资本公积 200
(待该项投资性房地产处置时，该部分资本公积应转入其他业务收入)。
3)投资性房地产开始自用
企业采用公允价值模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。公允价值与转换日投资性房地产账面价值之间的差额计入当期损益，即公允价值变动损益。
【例6-10】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，转换日该项投资性房地产的账面价值为“投资性房地产——厂房(成本)”5000万元，“投资性房地产——厂房(公允价值变动)”明细科目借方余额600万元。转换日，该投资性房地产的公允价值5500万元。
[答疑编号811060206:针对该题提问]
甲企业于2007年8月1日的账务处理如下:
借:固定资产——经营用固定资产(厂房) 5500
公允价值变动损益 100
贷:投资性房地产——厂房(成本) 5000
投资性房地产——厂房(公允价值变动) 600
本例，如果转换日“投资性房地产——厂房(公允价值变动)”项目如果为贷方余额200万元，应作以下会计分录:
借:固定资产——经营用固定资产(厂房) 5500
投资性房地产——厂房(公允价值变动) 200
贷:投资性房地产——厂房(成本) 5000
公允价值变动损益 700
(待该项房地产处置时，应将公允价值变动损益转入其他业务收入”)
二、投资性房地产的处置
投资性房地产的处置是指将投资性房地产进行出售、转让或报废。
(一)采用成本模式计量的投资性房地产的处置
采用成本模式计量的投资性房地产在销售和转让时，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。同时将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”科目。
【例6-11】甲公司将其作为投资性房地产的一栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3800万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，写字楼的账面价值为“投资性房地产——写字楼”的账面原价为4200万元，“投资房地产累计折旧(摊销)额为500万。
[答疑编号811060207:针对该题提问]
相关会计处理如下:
取得转让收入时:
借:银行存款 3800
贷:其他业务收入 3800
结转写字楼成本时:
借:主营业务成本 3700
投资性房地产累计折旧(摊销) 500
贷:投资性房地产——写字楼 4200
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
采用公允价值模式计量的投资性房地产在销售和转让时，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。同时将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”科目。然后将该投资性房地产累计形成的公允价值变动损益转入“其他业务收入”科目。若存在转换日计入资本公积的金额。也一并转入“其他业务收入”科目。
【例6-12】甲房地产开发公司将作为“投资性房地产”的一栋写字楼出售，取得出售价款5000万元。该投资性房地产采用公允价值模式计量，账面价值为:“投资性房地产——写字楼(成本)”账户余额4500万元;“投资性房地产——写字楼(公允价值变动)”借方余额200万元。在转换日还有计入资本公积的贷方金额为150万元。
[答疑编号811060208:针对该题提问]
甲公司相关会计处理如下:
?取得转让价款时:
借:银行存款 5000
贷:其他业务收入 5000
?结转投资性房地产账面价值时:
借:其他业务成本 4700
贷:投资性房地产——写字楼(成本) 4500
投资性房地产——写字楼(公允价值变动)200
?将累计形成的公允价值变动损益转入其他业务收入
借:公允价值变动损益 200
贷:其他业务收入 200
?将原转换日计入资本公积的贷方金额为150万元转入其他业务收入
借:资本公积——其他资本公积 150
贷:其他业务收入 150
第七章 房地产开发企业负债的核算
负债是企业过去的交易和事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现实义务。
负债需要企业将来用货币资产、其他资产或提供劳务进行清偿。通常是需要用货币资金来偿还。
负债按偿还期限的长短分为流动负债和长期负债两类。
负债是企业重要的融资手段。负债的核算，特别是流动负债的核算，是企业会计核算的重要的一方面
的内容。
第一节 流动负债的核算
流动负债是指将在1年内(含1年)或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等。
一、短期借款的核算
(一)短期借款核算的内容
短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在1年内(含1年)的各种借款。
短期借款核算的内容包括:借入本金的核算，每期计提和支付利息的核算，以及到期偿还本金的核算等。
对短期借款的利息，通常是每季度支付一次。如果利息数额较小，可以在实际支付利息时直接计入当期的财务费用或开发成本。如果利息数额较大，可以按月预提。
(二)短期借款的会计处理
1.账户设置
为了核算企业的短期借款，房地产开发企业要设置“短期借款”账户。该账户贷方登记企业借入的各种短期借款的本金数额，借方登记偿还的各种短期借款本金数额。期末贷方余额反映的是企业尚未偿还的短期借款的本金。该账户可按债权人设置明细账，进行明细核算。
2.短期借款会计处理举例
【例7,1】某房地产开发企业1月1日向银行借入半年期短期借款100万元，年利率6%，利息按季支付，按月计提。
[答疑编号811070101:针对该题提问]
(1) 1月1日借入本金时:
借:银行存款 1000000
贷:短期借款 1000000
(2)1月末计提利息时:
应计提利息,1000000×6%?12,5000
作如下会计分录:
借:财务费用等 5000
贷:预提费用——预提借款利息 5000
(3)2月末计提利息与1月末相同:
借:财务费用等 5000
贷: 预提费用——预提借款利息 5000
(4)3月末支付利息时:
借:财务费用 5000
预提费用——预提借款利息 10000
贷:银行存款 15000
(5)4、5、6月计提利息与1、2月相同;
(6)7月1日偿还本金并支付最后一个季度利息:
借:预提费用——预提借款利息 15000
短期借款 1000000
贷:银行存款 1015000
需要说明，房地产开发企业如果将短期借款直接用于产品开发，并且利息费用数额较大，可将直接用于产品开发的借款利息计入房地产的开发成本，如果数额不是很大，为了简化核算，短期借款的利息费用可以直接计入当期损益，即计入财务费用。
二、应付账款的核算
(一)应付账款的内容
房地产开发企业的应付账款是指企业购买材料物资或接受劳务等应付给供应单位的款项，以及因出包工程而应付给其他单位的工程价款等。
(二)账户设置
房地产开发企业为了核算各项应付账款，应设置“应付账款”总账账户。该账户贷方登记企业因购买货物、接受劳务及出包工程而发生的各项应付账款，借方登记企业所偿还的应付账款，贷方余额反映的是企业尚未偿还的应付账款。
企业如果未设“预付账款”账户，发生的预付账款也可以在本账户核算。
该账户应按应付账款的对方单位设置明细账，进行明细核算。如:
应付账款——××单位
(三)应付购货款的核算
应付购货款是企业购买材料、物资应付而尚未支付的款项。
企业应付账款的入账时间分以下几种情况:
1.发票账单与所购货物同时到达
为了保证所购物资在数量、质量方面不出差错，企业购买的各项材料物资，在收到发票账单以后，一般要等货物验收入库后，才按发票账单确认应付账款。
【例7,2】某房地产企业从乙公司购买开发产品用钢材一批，货物及发票账单已同时到达，增值税专用发票上注明价款20万元，增值税为3.4万元，货物已验收入库，货款尚未支付。应做如下会计分录:
[答疑编号811070102:针对该题提问]
借:原材料——钢材 23.4万
贷:应付账款——乙公司 23.4万
待支付货款时，做如下会计分录:
借:应付账款——乙公司 23.4万
贷:银行存款 23.4万
2.所购货物已验收入库，而发票账单尚未到达。
在这种情况下，企业可等发票账单到达时再予以入账。但如果月末发票账单仍未到达，则要按暂估料款入账，下月初再用相反分录冲回，等到发票账单到达，再按实际账款入账。
(详见本讲座第四章“存货”)。
(四)出包工程的应付工程价款核算
房地产开发企业出包工程，一般是先预付给承包单位一部分款项，待工程完工结算(或按期结算)时，再确认应付工程价款。为了简化核算，可以将预付工程款和应付工程款合并在“应付账款”一个科目核算。
预付工程款时登记在“应付账款”账户的借方(应付账款账户的借方余额反映的就是预付账款)。待工程完工结算时(或结算本月完工部分的工程价款时)，将应付工程价款登记在“应付账款“账户的贷方，用该账户的贷方发生额减去借方的发生额，就是应向工程承包单位补付的款项。
【例7,3】某房地产开发企业将一项开发的房屋建筑工程承包给A工程建筑单位，按合同规定先预付工程款55000元，预付备料款80000元。工程完工后收到A单位送达的“工程价款结算账单”，确认该项工程价款总计235000元。应做如下分录:
[答疑编号811070103:针对该题提问]
(1)企业按合同向承包单位预付工程款和备料款时:
借:应付账款——A单位 135000
贷:银行存款 135000
(2)工程完工，结算工程价款时:
借:开发成本——房屋开发 235000
贷:应付账款——A单位 235000
(3)向A单位补付工程价款时:
借:应付账款——A单位 100000
贷:银行存款 100000
三、预收账款的核算
(一)预收账款的内容
房地产开发企业的预收账款是指企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房定金，以及代委托单位开发建设项目，按合同向委托单位预收的开发建设资金。预收的购房定金将来在商品房完工时，从应收的商品房价款中扣除;预收的开发建设资金将来在工程完工结算时，从应收的工程价款中扣除。
(二)预收账款核算的账户设置
企业的预收账款，在会计处理上有两种方法，一种处理方法是专设“预收账款”总账账户来核算。该账户的贷方登记企业收到的购房单位和个人的购房定金或向建设项目的委托单位预收的开发建设资金，借方登记企业开发的商品房移交时，或代建工程竣工时结转到“应收账款”账户的预收账款。
另一种处理方法是不设置“预收账款”账户，发生的预收账款直接在“应收账款”账户进行核算。发生的预收账款登记在“应收账款”账户的贷方，将确认的应收账款登记在该账户的借方。期末通过应收账款各明细账的借方余额或贷方余额来判断各明细账户是应收账款还是预收账款，并在资产负债表中分别列示。
(三)预收账款的会计处理
1.单独设置“预收账款”账户的会计处理:
【例7,4】某房地产开发企业发生下列经济业务:
[答疑编号811070104:针对该题提问]
(1)企业收到A客户的购房定金30000元，做如下分录:
借:银行存款 30000
贷:预收账款——A客户 30000
(2)企业商品房已完工转交A客户，该商品房价款25万元。确认应收账款，同时转销预收的账款。作如下会计分录:
借:应收账款——A客户 250000
贷:主营业务收入——出售商品房收入 250000
同时转销预收A客户的购房定金
借:预收账款——A客户 30000
贷:应收账款——A客户 30000
(3)收到A客户补付的购房款时:
借:银行存款 220000
贷:应收账款——A客户 220000
2.不单独设置“预收账款”账户的会计处理:
仍以例7,4为例:
[答疑编号811070105:针对该题提问]
(1)企业收到某客户的购房定金30000元，做如下分录:
借:银行存款 30000
贷:应收账款——A客户 30000
(2)企业商品房已完工转交A客户，该商品房价款25万元。作如下会计分录:
借:应收账款——A客户 250000
贷:主营业务收入——出售商品房收入 250000
?收到A客户补付的购房款时:
借:银行存款 220000
贷:应收账款——A客户 220000
四、应付职工薪酬的核算
(一)应付职工薪酬核算的内容
应付职工薪酬是指企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。职工薪酬是职工对企业投入劳动而获得的报酬，是企业必须付出的人力成本。按现行规定，职工薪酬主要包括:职工的工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗、养老、失业、工伤、生育等社会保险费，住房公积金，工会经费，职工教育经费，非货币性福利等。这些，对企业来说，都是因职工提供服务而对职工产生的义务。
1.职工工资、奖金、津贴和补贴
职工工资、奖金、津贴和补贴是指按国家统计局《关于职工工资总额组成的规定》，构成工资总额的计时工资、计件工资、加班加点工资和奖金、津贴、物价补贴等。按国家法律、法规和政策规定，企业在职工因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习等按计时工资的一定比例支付的工资，也属于职工工资范畴，应计入工资总额。
2.职工福利费
职工福利费是指企业为职工集体提供的福利，如职工伙食补贴、生活困难补助等。
3.社会保险费
社会保险费现在被称为五费。即医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费。以上五费，企业一般是按工资总额的一定比例计提，并向社会保险经办机构缴纳。此外，企业根据《企业年金试行办法》、《企业年金基金管理试行办法》等有关规定，向有关单位(企业年金基金账户管理人)缴纳的补充养老保险费和以商业保险形式提供给职工的各种保险待遇也应归属于社会保险的范围。
4.住房公积金
住房公积金是指企业按照国家《住房公积金管理条例》规定的基准(企业的工资总额)和一定比例计提，并向住房公积金管理机构为职工缴存的住房公积金。
5.工会经费和职工教育经费
工会经费和职工教育经费，是指企业为了改善职工文化生活，提高职工业务素质用于开展工会活动和职工教育及职业技能培训，根据工资总额的一定比例，从成本费用中提取的金额。
6.非货币性福利
非货币性福利主要包括企业以自己的产品或其它有形资产发放给职工作为福利、企业向职工提供无偿使用自己拥有的资产(如企业提供给高级管理人员的汽车、住房等)、企业为职工无偿提供商品或类似医疗保健的服务等。
7.其它职工薪酬
其它职工薪酬是指以上职工薪酬以外，企业对解除劳动关系的职工给予的补贴、企业由于分离办社会职工，企业由于改制分流安置富余人员等等情况给予职工的补贴。这类情况比较复杂，本讲座暂不涉及。
(二)应付职工薪酬的核算
1.账户设置
为了核算企业支付和应付给职工的各项劳动报酬，企业应设置“应付职工薪酬”会计科目。该科目属于负债类会计科目，贷方登记分配计入有关成本费用的职工薪酬的数额，借方登记实际发放、支付和缴纳的职工薪酬。该科目期末贷方余额，反映企业应付未付或应缴纳而尚未缴纳的职工薪酬。
该科目应设置“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”等明细科目，进行明细核算。
如:“应付职工薪酬——工资”
“应付职工薪酬——职工福利”
“应付职工薪酬——社会保险费”等
2.应付职工薪酬分配的核算
所谓职工薪酬分配的核算，是指月末计算出企业各部分人员的职工薪酬，并将职工薪酬计入有关成本费用的过程。
1)“应付职工薪酬——工资”的分配
房地产开发企业工资薪酬分配的会计处理是:开发现场管理人员的工资计入“开发间接费用”账户，销售部门人员的工资计入“销售费用”账户，管理部门人员的工资计入“管理费用”账户。
【例7,5】某企业月末分配本月工资额，其中:开发项目现场人员工资105 000元，专设销售机构人员工资30 000元，行政管理人员的工资50 000元。做如下会计分录:
[答疑编号811070106:针对该题提问]
借:开发间接费用 105000
销售费用 30000
管理费用 50000
贷:应付职工薪酬——工资 185000
2)“应付职工薪酬——职工福利”的支付与分配
根据新会计准则，职工的医疗保险已通过“——社会保险”明细科目核算。非货币性的职工福利则通过“——非货币性福利”明细科目核算，“——职工福利”明细科目核算的范围已经很小，主要是职工困难补助、伙食补贴等。所以国家没有规定职工福利的计提基础和计提比例。企业在会计实务中可根据历史经验数据和实际情况，每月从成本费用中预提。年末可将预提数与实际支付数之间的差额，直接转入管理费用，该明细科目年末不留余额。
考虑到执行新会计准则后，列入职工福利明细科目核算的数额较小，所以在会计实务中，也可以将职工福利的实际发生额在发生的当期进行分配，计入有关成本和费用，而不进行预提。
【例7,6】某房地产开发企业在开发现场和企业机关设有食堂，每月根据实际职工人数和每一职工的伙食补贴标准，将对职工的伙食补贴直接支付给各食堂。2007年5月份，企业在岗职工100人，其中开发现场60人，企业管理部门40人。企业对每一职工每月的伙食补贴为120元，本月已将补贴款支付给食堂。
[答疑编号811070107:针对该题提问]
企业向职工食堂支付款项时应作如下会计分录:
借:应付职工薪酬——职工福利 12 000
贷:银行存款 12 000
同时按职工所属部门，对发生的职工福利进行分配:
借:开发间接费用 7200
管理费用 4800
贷:应付职工薪酬——职工福利 12000
3)“应付职工薪酬——社会保险”费的分配
企业向社会保险机构为职工缴纳的各项社会保险，可分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。
由企业负担的部分同工资薪酬一样，要计入有关成本费用;由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资中扣除。
企业向社会保险经办机构为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等，国家和省级人民政府统一规定了计提基础和计提比例，企业应当按规定的标准计提。
因社会保险包括的项目较多，所以“应付职工新酬——社会保险”明细账户可采用多栏式账页，将各项社会保险分项目进行登记和反映。也可以设置三级账户进行登记。
【例7—7】根据国家规定的计提标准，甲企业本月应为职工提取养老保险费共计13800元，其中开发现场管理人员的养老保险为 8 800元，企业管理人员的养老保险费5000元。
[答疑编号811070108:针对该题提问]
(1)计提养老保险费时:
借:开发间接费用 8 800
管理费用 5 000
贷:应付职工薪酬——社会保险费(养老保险费) 13800
(2)缴纳养老保险时:
借:应付职工薪酬——社会保险
贷:银行存款
其它项目的社会保险，其会计处理方法与养老保险费的处理相同。
4)“应付职工薪酬——住房公积金”的分配
企业为职工向住房公积金管理中心交存的住房公积金，也分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。由企业负担的部分同上述社会保险一样，要计入有关成本费用;由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资薪酬中扣除。
企业为职工计提的住房公积金，国家也规定了计提基础和比例。其会计处理与上述社会保险的处理相同。
5)“应付职工薪酬——工会经费”的分配与支付
“应付职工薪酬——工会经费”是为开展工会活动而按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，工会经费是按照工资总额的2%计提。为简化核算。企业计提的工会经费可直接计入管理费用。
【例7—8】某企业3月份工资总额为80万元，按2%提取工会经费。有关账务处理如下:
[答疑编号811070109:针对该题提问]
(1)提取工会经费时:
借:管理费用 16 000
贷:应付职工薪酬——工会经费 16 000
(2)将计提的工会经费转交工会开展活动时:
借:应付职工薪酬——工会经费 16 000
贷:银行存款 16 000
6)“应付职工薪酬——职工教育经费”的分配
“应付职工薪酬——职工教育经费”是企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。职工教育经费是按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，职工教育经费是按照工资总额的2.5%计提。为简化核算。企业计提的职工教育经费可直接计入管理费用。
【例7—9】某企业3月份工资总额为80万元，按2.5%提取工会经费。有关账务处理如下:
[答疑编号811070110:针对该题提问]
(1)提取职工教育经费时:
借:管理费用 20 000
贷:应付职工薪酬——职工教育经费 20 000
(2)开展职工教育支付职工教育经费时，按实际发生额:
借:应付职工薪酬——职工教育经费
贷:银行存款
7)“应付职工薪酬——非货币性福利”的分配
非货币性福利主要包括企业以自己的产品或其它有形资产发放给职工作为福利、企业向职工提供无偿
使用自己拥有的资产(如企业提供给高级管理人员的汽车、住房等)、企业为职工无偿提供商品或类似医疗保健的服务等。
【例7—10】C公司为总部各部门经理级别以上职工提供汽车免费使用。C公司总部共有部门经理以上职工10名，每人提供一辆桑塔纳轿车免费使用，假定每辆桑塔纳轿车每月计提折旧1000元。C公司应作如下会计处理:
[答疑编号811070111:针对该题提问]
(1)将10辆桑塔纳轿车按其用途计提折旧:
借:应付职工薪酬——非货币性福利 10 000
贷:累计折旧 10 000
(2)将企业承担的职工薪酬计入有关成本或费用
借:管理费用 10 000
贷:应付职工薪酬——非货币性福利 10 000
3.工资薪酬发放的核算
工资的发放，也称工资的结算，是将应付给职工的工资薪酬发放给职工的过程。在工资发放时要将职工个人所得税、职工个人承担的社会保险和住房公积金等从应发工资中扣除，将扣除后的实发工资用银行存款或库存现金发放。
会计分录如下:
借:应付职工薪酬——工资薪酬
贷:应交税费——应交个人所得税
应付职工薪酬——社会保险
——住房公积金
银行存款(或现金)
4.应付职工薪酬分配表的编制
1)职工工资薪酬分配表
需要说明:以上职工工资薪酬的分配，在会计实务中是根据“工资结算单”编制“工资结算汇总表”和“工资薪酬分配表”进行的。
【例7—11】某房地产开发企业月末进行职工工资薪酬的分配。编制“工资结算单”、“工资结算汇总表”和“职工薪酬分配表”如下:
工资薪酬的分配，首先要根据对各类职工的考勤和每人的工资标准编制“工资结算单”。工资结算单是工资分配和工资结算的原始资料。工资结算单的格式见表7,1
表7,1 工资结算单
在实务中除上述应付工资项目外，还应将“代扣款项”及“实发工资”两个项目的数据如实填列。
为了进行工资分配，还需要根据分部门编制的工资结算单，编制工资结算汇总表，将各部门的应付工资进行汇总。(见表7,2)
根据工资结算汇总表编制工资薪酬分配表。(见表7,3)
[答疑编号811070201:针对该题提问]
表7,3 职工工资薪酬分配表
根据上表，编制工资分配的会计分录如下:
借:开发间接费用 22600
销售费用 12000
管理费用 20000
贷:应付职工薪酬——工资 54600
假定企业已开出转账支票，将实发工资打到职工个人账户，作工资发放的会计分录如下:
借:应付职工薪酬——工资 54 600
贷:应交税费——应交个人所得税 5850
应付职工薪酬——社会保险(医疗保险)2650
(养老保险) 3070
——住房公积金 7400
银行存款 35630
上述表7,3中从职工工资薪酬中扣除的医疗保险、养老保险和住房公积金是有职工个人负担的部分。
2)社会保险和住房公积金分配表
对企业负担的为职工计提的各项社会保险和住房公积金，一般应单独编制职工社会保险和住房公积金
分配表。
职工社会保险和住房公积金分配表参考格式见表7,4
根据上表，编制会计分录如下:
借:开发间接费用
销售费用
管理费用
贷:应付职工薪酬——社会保险费(医疗保险)
(养老保险)等
——住房公积金
其他，如计提的工会经费、计提的职工教育经费等，可以编制在上述表中，也可以单独编制一张表进行分配。凡计提基数相同的，都可以编制在一张表中。凡计提基数不同的应另编一张表进行计提。
五、应交税费的核算
企业在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，按规定要向国家交纳各项税费。房地产开发企业按规定应向国家交纳的税费有多种，主要包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税等。其中企业所得税将在以后的章节专门介绍。
(一)应交税费核算的账户设置
为了核算企业应交纳的各种税费，房地产开发企业要设置“应交税费”账户。
该账户属于负债类账户，其贷方登记已计算出来的应交纳的各种税费，借方登记已交纳的各种税费，期末贷方余额反映的是应交而尚未交纳的各种税费。
该账户应按税费的种类设置明细账，进行明细核算。
如:应交税费——应交营业税
应交税费——应交土地增值税等
(二)营业税的核算
1.营业税概述
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。
营业税条例规定的应税劳务指的是在交通运输、建筑安装、金融保险、邮电通讯、文化体育、娱乐业和服务业等七个行业提供的应税劳务。
转让无形资产是指转让土地使用权、专利权、非专利技术等。
销售不动产是指销售建筑物及其他地上附着物。
营业税的计税依据是企业发生的应税营业额。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
营业税的税率除娱乐业外，只分两档，即3%和5%。其中交通运输、建筑业、邮电通讯、文化体育业的税率为3%;
金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产的税率为5%。
营业税的应纳税额按下述公式计算:
营业税的应纳税额,营业额×适用税率
2.房地产开发企业营业税的会计处理
房地产开发企业的主要营业活动是销售房地产，房地产属于不动产。所以，房地产开发企业缴纳的流转税最主要的就是销售不动产应交纳的营业税。
房地产开发企业每月末应根据本月应税营业额计算出应交营业税，然后进行相应的会计处理。
月末计算出应交的营业税后应作如下会计分录:
借:营业税金及附加
贷:应交税费——应交营业税
【例7—12】某房地产企业本月销售住宅小区商品房4栋，实现销售收入200万元，向外转让已开发完成的土地一块，共计1万平方米，每平方米售价800元，已办完交接手续;接受市城建部门的委托，代建的工程已竣工，并办完交接手续，合同造价50万元，已结算完毕;出租办公楼一栋，获得租金收入10万元。计算应交营业税，并编制会计分录:
注意:在上述营业收入中，为市城建部门代建的项目属于“建筑业务”，适用3%的营业税税率，出售房产、地产属于销售不动产，适用5%的税率。出租开发产品属于“服务业”范围，适用5%的税率。
[答疑编号811070202:针对该题提问]
本月应交营业税,(2000000，800×10000，100000)×5%，500000×3%,520000(元)
(1)计算出应交营业税时作如下分录:
借:营业税金及附加 520000
贷:应交税费——应交营业税 520000
(2)交纳营业税时:
借:应交税费——应交营业税 520000
贷:银行存款 520000
(三)城市维护建设税的核算
1.城市维护建设税概述
城市维护建设税(简称“城建税”)是为了城市的维护建设，而对交纳消费税、增值税、营业税的纳税人征收的一种税。
城建税的应纳税额，是以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据乘以适用税率计算。税率因纳税人所在地不同而有所不同。纳税人所在地为市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地在市区、县城、镇以外的，税率为1%。
2.城市维护建设税的会计处理
房地产开发企业，在按照应交营业税等纳税额和适用税率计算出城建税后，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交城市维护建设税”账户。
例:承【例7—12】某房地产开发企业本月应交纳营业税520000元，城建税税率为7%。
[答疑编号811070203:针对该题提问]
应交城建税为:520000×7%,36400(元)
(1)计算出应交城市维护建设税时:
借:营业税金及附加 36400
贷:应交税费——应交城市维护建设税 36400
(四)应交教育费附加的核算
教育费附加是为了发展教育事业，而按纳税人缴纳的增值税、消费税和营业税的一定比例(现行比例为3%)征收的一种费用。教育费附加是与增值税、消费税和营业税一同交纳的。
承【例7—12】某房地产开发企业本月应交纳营业税520000元，教育费附加征收率为3%。
[答疑编号811070204:针对该题提问]
应交教育费附加,520000×3%,15600(元)
计算出应交教育费附加时:
借:营业税金及附加 15600
贷:应交税费——应交教育费附加 15600
(五)土地增值税的核算
1.土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
(注:对于企业出租房地产以及受托代建工程等，以及以继承、赠与等方式无偿转让房地产、均不属土地增值税的征税范围。)
2.土地增值税的计税依据
土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目金额包括以下内容:
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括所支付的价款和按规定交纳的有关税费。
(2)房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
(3)房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
开发费用的计算分两种情况:
A.凡能提供金融机构贷款证明，并能按转让房地产项目分摊利息支出的:其开发费用为:利息费用加上上述(1)和(2)两项金额(即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项金额)的5%以内计算扣除。
B.凡不能提供金融机构贷款证明，或不能按转让房地产项目分摊利息支出的:其开发费用为:在上述(1)和(2)两项金额的10%以内计算扣除。
计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)旧房及建筑物，按政府批准的房地产评估机构的评估价格为成本金额。
(5)与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时交纳的营业税、城建税和教育费附加。
(6)财政部规定的其他扣除项目。指对房地产开发企业的纳税人可按上述(1)和(2)两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
3.土地增值税的计算
土地增值税的计税依据是增值额，即用房地产转让收入减去规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值税的税率实行的是四级超率累进税率。具体规定是增值额占扣除项目金额50%以下(含50%)的部分税率为30%;增值额占扣除项目金额超过50%至100%(含100%)的部分，税率为40%;增值额超过100%至200%(含200%)的部分，税率为50%;增值额超过200%以上的部分，税率为60%。
其应纳税额计算公式如下:
土地增值税应纳税额,?(每级距的土地增值额×适用税率)
例题:实现房地产转让收入25000元，规定的扣除项目金额10000元，增值额15000元。增值额占扣除项目金额为150%。其中占50%的部分即5000元，按30%的税率计算，超过50%到100%的部分即5000元按40%的税率计算;超过100%—150%部分的5000元，按50%的税率计算，计算结果如下:
[答疑编号811070205:针对该题提问]
增值额占扣除项目金额50%以下的部分:
10000×50%×30%,1500(元)
增值额超过扣除项目金额50%至100%的部分:
10000×(100%,50%)×40%,2000(元)
增值额超过100%到150%的部分
10000×(150%,100%)×50%,2500(元)
土地增值税应纳税额,1500，2000，2500,6000(元)
这种分步计算的方法比较繁琐，需汇总合计。因此，在实际工作中一般采用速算扣除法来计算土地增值税。土地增值税税率及速算扣除系数表见7,5
浙公网安备 33021202002483