三亚酒店市场研究分析报告11192526927

三亚酒店市场研究分析报告11192526927 --------------- 三亚酒店业市场研究分析报告 三亚创新休闲产业投资有限公司 市场部 2010年9月 ------------------------------ --------------- 目 录 一、 旅游经济及酒店业发展状况 ........................................................................................... 3 (一) 海南省旅游经济及酒店业发展状况 ........................................................................... 3 1. 旅游及酒店业发展经济指标 ................................................................................... 3 2. 海南省旅游收入状况 ............................................................................................... 3 3. 海南省游客接待状况 ............................................................................................... 4 4. 海南省星级酒店发展状况 ....................................................................................... 4 5. 海南省酒店经营状况 ............................................................................................... 6 (二) 三亚市旅游经济及酒店业发展状况 ........................................................................... 7 1. 三亚市旅游及酒店业发展经济指标 ....................................................................... 7 2. 三亚市旅游经济总收入运行状况 ........................................................................... 8 3. 三亚市旅游外汇收入运行状况 ............................................................................... 8 4. 三亚市游客接待情况 ............................................................................................... 9 5. 三亚市星级酒店发展状况 ..................................................................................... 10 6. 三亚市酒店客房发展状况 ..................................................................................... 13 7. 三亚市酒店床位发展状况 ..................................................................................... 13 8. 三亚市酒店开房率 ................................................................................................. 14 二、 三亚市各大片区酒店发展现状 ..................................................................................... 15 (一) 亚龙湾片区 ................................................................................................................. 15 (二) 大东海片区 ................................................................................................................. 21 (三) 三亚湾片区 ................................................................................................................. 27 (四) 市区片区 ..................................................................................................................... 33 (五) 海棠湾片区 ................................................................................................................. 38 (六) 三亚市酒店业发展小结 ............................................................................................. 42 三、 三亚市酒店业未来发展走势 ......................................................................................... 44 (一) 三亚未来旅游经济发展预测 ..................................................................................... 44 1. 游客接待及旅游收入 ............................................................................................. 44 2. 国际游客及外汇收入 ............................................................................................. 44 (二) 三亚市未来酒店业供需趋势 ..................................................................................... 45 1. 酒店业供应层面 ..................................................................................................... 45 2. 酒店业需求层面 ..................................................................................................... 45 (三) 三亚未来酒店业的运营模式 ..................................................................................... 45 (四) 三亚未来酒店业产品的发展趋势 ............................................................................. 46 ------------------------------ --------------- 一、 旅游经济及酒店业发展状况 (一) 海南省旅游经济及酒店业发展状况 1. 旅游及酒店业发展经济指标 海南省旅游经济发展状况 项目 2006 2007 2008 2009 06年增幅 07年增幅 08年增幅 09年增幅 旅游总收入(亿元) 141.43 171.37 192.33 211.72 13.1% 21.2% 9.1% 10.1% 国内旅游收入(亿元) 123.57 149.63 165.01 192.82 7.9% 21.1% 10.3% 16.9% 国外旅游收入(亿元) 17.86 21.74 27.32 18.9 78.4% 31.6% 25.7% -29.1% 接待游客(万人次) 1605.02 1845.51 2060 2250.33 5.8% 15.0% 10.0% 9.2% 国内游客(万人次) 1543.33 1770.2 1962.07 2195.18 4.8% 14.7% 10.8% 11.9% 国外游客(万人次) 61.69 75.31 97.93 55.15 42.8% 22.1% 30.0% -43.7% 星级酒店数量(家) 263 266 272 238 17.9% 1.1% 2.3% -12.5% 五星级酒店数量(家) 13 14 20 20 18.2% 7.7% 42.9% 0.0% 四星级酒店数量(家) 50 53 54 54 22.0% 6.0% 1.9% 0.0% 三星级酒店数量(家) 117 118 117 112 18.2% 0.9% -0.8% -4.3% 酒店平均开房率 52.50% 57.31% 59.18% 59.18% -1.1% 4.8% 1.9% 0.0% 近几年，海南旅游产业发展迅速，旅游收入、旅游游客、均保持稳步增长。其中，旅游收入 以年均13%的增幅快速增长，旅游接待游客以年均10%增长幅度同步上扬，而星级酒店发展 面临服务档次性结构性调整，市场经营酒店发展数量整体发展趋于平缓。 2. 海南省旅游收入状况 海南旅游总收入近几年以两位基数级持续增长，年均增幅高达13%。2007年，旅游收入总 ------------------------------ --------------- 金额达171亿元，增长幅度达21.2%。受08年经济危机的影响，08年旅游收入增幅大幅回调。增幅同比07年 回落12个百分点。 3. 海南省游客接待状况 近几年，海南旅游市场发展迅速，07年旅游接待人数增幅达15%，创历史新高，08年，整体旅游接待游客突破2000万，09年受经济危机制约，海外游客锐减，同比增幅小幅回落。 4. 海南省星级酒店发展状况 06年海南省酒店业发展迅速，增幅迅猛，同比增幅达到17.9%，基于06年的发展基数，近三年，星级酒店发展平稳，年均增幅平缓。09年受经济危机的影响，星级酒店数量同比增幅大幅下滑，下滑幅度达到12.5%。 ------------------------------ --------------- , 五星级酒店 海南省五星级酒店数量逐年增长，06年五星酒店数量增幅同比达18.2%，07年同比增幅有所回落，08年基于海南旅游发展环境大势，五星级酒店数量大幅增长，同比增幅达到42.9%。(备注:以上星级酒店标准按国家权威机构评比后划分的等级) , 四星级 海南省四星级酒店发展较为平稳，06年，四星级酒店数量在以年增幅为22.0%幅度增长后，近三年，酒店数量稳步增长，但增幅呈逐年下滑趋势。 , 三星级 ------------------------------ --------------- 海南省三星级酒店数量在经过06年旅游市场发展刺激，酒店数量以18.2%增幅大幅增长后，近三年，三星级酒店数量逐年减少，同比增幅持续下滑。 5. 海南省酒店经营状况 海南省旅游市场持续走高的发展态势，酒店业经06年快速发展后，星级酒店供应数量得到释放。近三年整体酒店开房率均呈稳步增长态势。09年，受经济危机打击，海外游客减少等因素影响，酒店开房率同比基本持平08年经营水平。 ------------------------------ --------------- (二) 三亚市旅游经济及酒店业发展状况 1. 三亚市旅游及酒店业发展经济指标 三亚市旅游经济发展状况 04年增05年增06年增07年增08年增09年增项目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 幅 幅 幅 幅 幅 幅 旅游总收入(亿元) 39.14 51.29 65.4 80.11 91.05 103.77 33.8% 30.0% 27.50% 22.50% 13.70% 14.00% 旅游外汇收入(万美元) 4256.9 7450.68 17066.2 24407 26206.84 19497 9.4% 75.0% 129.10% 43.00% 7.40% -37.90% 接待游客(万人次) 364 406.59 454.9 538.43 604.15 669.05 21.2% 11.8% 11.90% 18.40% 12.20% 10.70% 国内游客(万人次) 385.39 416.02 486.23 553.00 637.27 10.4% 8.00% 16.90% 13.70% 15.20% 国外游客(万人次) 21.2 38.88 52.2 51.15 31.78 45.0% 83.40% 34.30% -2.00% -37.90% 星级酒店数量(家) 138 149 160 171 180 187 39.4% 8.0% 7.38% 6.9% 5.26% 3.9% 五星级酒店数量(家) 5 6 7 7 7 10 25.0% 20.0% 16.67% 0.0% 0.00% 42.9% 四星级酒店数量(家) 16 15 18 20 21 21 45.5% -6.3% 20.00% 11.1% 5.00% 0.0% 三星级酒店数量(家) 20 19 25 31 29 25 53.8% -5.0% 31.58% 24.0% -6.45% -13.8% 二星级酒店数量(家) 79 22 21 19 16 36.2% 0.0% -4.5% -9.52% -15.8% 酒店客房数量(间) 19485 22000 24032 24265 29612 32177 29.7% 12.5% 9.20% 0.90% 24.00% 8.70% 酒店床位(位) 36050 39470 44146 44875 54020 57210 31.1% 9.5% 11.80% 1.70% 22.00% 5.90% 酒店平均开房率 54.20% 53.70% 53.10% 61.30% 63.00% 62.30% 7.50% -0.5% -0.70% 8.20% 1.70% -0.70% 三亚旅游市场自04年起，旅游经济、旅游市场发展快速，其中旅游收入以年均23.6%增幅 快速增长，旅游接待人次以年均14.4%增幅同步上升，星级酒店数量以年均11.8%增幅稳步 增长，酒店业也以年均57.9%开房率稳步运行，逐年酒店开房率均大于海南省整体酒店业的 平均水平。 ------------------------------ --------------- 2. 三亚市旅游经济总收入运行状况 自04年起，三亚旅游市场发展快速，旅游总收入均保持13%以上增幅快速增长，受08年经济危机的影响，海外旅游市场的下滑，08年增幅同比下滑幅度较大，但整体发展仍呈增长态势，其中，09年旅游总收入首次突破100亿元。 3. 三亚市旅游外汇收入运行状况 自05年起，三亚海外旅游市场拓展迅速，创下旅游外汇收入达75%增幅，06年外汇旅游收入进一步大幅增长，增长幅度达129.1%，首次突破1亿元旅游外汇收入大关，09年受经济危机的影响，海外游客大幅下滑，旅游外汇收入降幅达到37.9%。 ------------------------------ --------------- 4. 三亚市游客接待情况 三亚旅游市场持续高位发展，年接待游客量逐年攀升，自04年，旅游市场兴起，游客接待量同比增幅达21.2%，近几年，年均接待游客量均以10%以上增幅稳步增长。尽管受08年经济危机影响，海外旅游市场的低迷，同比增幅均有所回落，但区域旅游接待量仍突破600万人次。 , 国内游客接待量 近几年，三亚市接待国内游客量逐年走高，同比增速持续走高，07年同比增幅达16.9%，在经历08年经济危机后，增幅有所回落，但仍保持13%以上增幅高速增长，至09年，同比增幅回升，区域国内游客接待量突破600万人次。 ------------------------------ --------------- , 国外游客接待量 三亚国际游客接待量于05年起，初具规模，同比增幅达45%，随后两年，国际游客量大幅攀升，06年同比增幅达83.4%，07年国际游客接待量突破50万人次。08年经济危机的影响，致使海外旅游市场低迷，近两年国际游客接待量均呈下滑态势，尤其在09年，下滑幅度高达37.9%。 5. 三亚市星级酒店发展状况 三亚市星级酒店自04年起 初具经营规模，同比增幅达39.4%，自04年后星级酒店经营数量逐年稳步增长。但酒店数量增幅逐年回落，至09年，增幅仅为3.9%。 , 五星级酒店 ------------------------------ --------------- 三亚五星级酒店经营数量基数少，增幅平稳，整体呈上升发展态势，截止到09年，通过国家旅游涉外饭店星级评定机构认证的五星级酒店仅为10家。 , 四星级 近几年，三亚四星级酒店经营数量逐年增长，自06年起，逐年增幅回落，截止到09年，三亚市通过国家旅游对外涉外饭店星级评定机构认证的四星级酒店仅为21家。 , 三星级 ------------------------------ --------------- 近几年，三亚市三星级酒店经营数量呈现走低发展态势，07年通过权威机构认定的三星酒店为31家，至09年，三星级酒店经营数量仅为25家。 , 各星级酒店发展对比 通过各星级酒店经营数量的发展对比，近几年，三亚四星级酒店经营数量稳步增长，三星级以下酒店的经营数量逐年呈下滑态势，二星级酒店数量，持续走低的态势尤为明显。 ------------------------------ --------------- 6. 三亚市酒店客房发展状况 基于三亚旅游市场的发展大势，自04年起，三亚市客房数量迅速增长，同比增幅达29.7%，经过近三年经营的缓冲期，客房数量增幅逐年走低，至08年，客房数量再次大幅攀升，同比增幅达24%，09年增幅有所减缓，但客房数量仍突破30000间。 7. 三亚市酒店床位发展状况 随着近几年三亚客房数量迅速增长，三亚市床位数逐年攀升，以迎合旅游市场消费需求，在经历04年、06年、08年床位数量大幅增长后，08年三亚市酒店床位数量突破50000张，同比增幅达22%。 ------------------------------ --------------- 8. 三亚市酒店开房率 基于旅游市场发展势头，三亚酒店经营数量逐年稳步增长，客房数量持续走高，床位数量的同步攀升，酒店业开房率保持稳步增长，近三年均维持在60%以上开房率，大大高于全省平均水平。但受08年经济危机影响，增速有所减缓，08年酒店业开房率同比减缓6.7个百分点，09年同比减缓1个百分点。 ------------------------------ --------------- 二、 三亚市各大片区酒店发展现状 (一) 亚龙湾片区 1. 片区概述 亚龙湾——五星级酒店集群发展的高端度假物业区域 自1996年建成首个五星级度假酒店凯莱至今，亚龙湾已建成17家四星、五星级酒店，包括希尔顿、万豪、喜来登、铂尔曼、红树林、丽思卡尔顿、天域、皇冠假日、爱琴海、5号度假别墅等。 2. 片区酒店运营模式 片区酒店以“纯酒店物业”运营为主。投资开发方负责酒店基础硬件设施的建设开发，并引进国际星级品牌进行经营管理。近两年，该片区产权酒店及酒店是公寓运营模式初现雏形。 3. 片区酒店产品结构及附属功能配套 该片区酒店所经营的产品结构主要以一房、一房一厅为主，面积集中在40-70?，近两年投入经营酒店产品面积有所放大，一房及一房一厅面积集中60-120?。 该片区酒店经营配套日趋完善，除了提供吃、住、玩等休闲娱乐配套设施，更多注重养生、度假产品配套的投入。尤其近两年投入经营酒店，养生、度假产品配套附属功能较为齐备。 4. 片区酒店经营状况 该片区依托国家旅游度假区基础平台及区域五星级酒店经营规模所形成的度假档次，片区酒店经营状况良好，一线海景酒店年均房价基本维持在1600元以上，年均开房率保持在70%左右。二线海景及近两年投入经营的酒店，基本房价在1400左右，年均开房率基本维持在50%上下浮动。 ------------------------------ --------------- 亚龙湾典型酒店基本运营模式 酒店 酒店属性 酒店品牌 具体运作 回报模式 回报年限 开业时间 投资方开发建设酒店 硬件设施，委托维景酒 店经营管理。别墅物业 前期销售约50套，其 维景国际度假酒店 纯酒店 港中旅集团 余部分保留，回租卖出 2010年 物业约20余套，其余 物业自有保留。物业管 理费自理，收费标准18 元/? 金茂集团开发，丽思卡丽思卡尔顿 纯酒店 卡尔顿酒店集团 2008年 尔顿集团经营管理 酒店由由三亚林海房法国雅高酒店集铂尔曼度假酒店 纯酒店 地产开发，委托雅高酒 2008年 团 店管理集团经营管理 三亚志明置业有限公 司投资开发，浙江世贸 世贸君澜酒店集君澜酒店集团管理，后亚龙湾5号别墅 纯酒店 2007年 团 期改为自行经营。已售 物业未经营，但按12 元/?收取物业管理费 已售出的酒店物业，每 年按营业额的40%提取 (含税)，交由业主方 分红，单位业主的分红三亚天域实业有限公比例按照其购买物业司投资开发，自行经总价占到总销售额的天域酒店(二期) 产权酒店 天域酒店物业 营。公司持有200余套6年 2007年 比例进行分配。业主每物业，对外销售200套年享受21天的免费入物业。 住期，若委托经营 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 到期后，业主选择自 住，物业管理费按50 元/?收取 点数分红，根据业主购三亚万利来房地产开房的面积占总销售面发有限公司投资开发，积的点数，每年由公正康年国际集团经营管方公正经营客房的营酒店式公康年国际集团管理。前期物业销售，销爱琴海岸度假酒店 业收入提取45%比例交6年 2008年 寓 理 售60%，持有40%物业。由业主方分红，单位业前期销售物业与业主主的分红根据物业点签署委托经营管理协数分取。业主每年可销议书 售21天免费入住 ------------------------------ --------------- 亚龙湾酒店产品面积及结构 酒店 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 备注 一房 58 110 50.5% 一房一厅 104 38 17.4% 50 46% 维景国际度假酒店 二房一厅 136-176 68 31.2% 三房一厅 199-30 2 0.9% 合计 218 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 60-70 225 50.0% 一房一厅 123-127 160 35.6% 丽思卡尔顿 二房一厅 192-197 32 7.1% 二居室别墅 252 5 1.1% 一居室别墅 130 28 6.2% 合计 450 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 42 72 37.3% 一房一厅 84 6 3.1% 一房一厅(别墅) 150 62 32.1% 铂尔曼度假酒店 一房一厅(别墅) 270 47 24.4% 二房一厅(别墅) 368 4 2.1% 三房二厅(别墅) 660 2 1.0% 合计 193 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房一厅 70 20 18.5% 亚龙湾5号 三房两厅 323 44 40.7% 四房两厅 323-432 44 40.7% 合计 108 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 49-55 110 25.7% 一房 55-76 16 3.7% 天域二期酒店 一房一厅 50-64 201 200 47.0% 47% 一房一厅 73-82 30 7.0% 二房一厅(2卫) 102-110 71 16.6% 合计 428 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 52 75 56.4% 二房一厅 80-100 42 31.6% 爱琴海岸 79 60% 三房一厅 150-180 14 10.5% 叠加别墅 280 2 1.5% 合计 133 100.0% 亚龙湾酒店经营状况及附属功能配套 ------------------------------ --------------- 酒店 经营配套 配套面积 会议面积 年均房价 年均开房率 会议使用率 备注 华府中餐厅、大阪 日餐厅、湖畔咖啡别墅房60% 维景国际度假酒店 厅、池畔吧、健身2500 700 1300 普通房30% 中心、SPA水疗中 心、大堂吧等 大堂吧、池畔吧 润园中餐厅、时尚丽思卡尔顿酒店 7500 2196 2200 60% 40% 购物廊、健身中心 水疗中心等 水润轩中餐厅、斋 浦尔-印度餐厅、 左岸咖啡厅、苏打铂尔曼度假酒店 4190 700 1600 50% 25% 吧(大堂吧)、蓝 吧、室内娱乐室 健身房、水疗中心 峇诺东南亚餐厅 乐客可大堂吧、蕾亚龙湾5号 1600 750 2500 50% 秀岛水上餐厅、兰 庭轩中餐厅、SPA 大堂吧、涛轩中餐 厅、采风阁、船屋 海鲜餐厅、面屋、 天域度假酒店 咖啡厅、高丽亭、5130 1110 1700 80% 30% 健身中心、儿童俱 乐部、网吧、水疗 中心、网球场 可可池畔吧、荟萃 爱琴海岸 餐厅、大堂吧、健1100 73 1500 70% 身中心等 ------------------------------ --------------- 附属经营功能面积及会议面积 丽思卡尔顿 爱琴海岸 亚龙湾5号别墅 铂尔曼酒店 天域二期 容纳人业态类型 经营面积 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 数 可可池畔峇诺东南大堂吧 300 40 100 30 350 40 水润轩中餐厅 420 100 大堂吧 300 70 吧 亚餐厅 乐客可大斋浦尔-印度餐池畔吧 100 30 荟萃餐厅 200 96 400 50 120 24 涛轩中餐厅 900 260 堂吧 厅 润园中餐蕾秀岛水1200 400 大堂吧 200 40 150 50 左岸咖啡厅 380 160 采风阁 800 260 厅 上餐厅 时尚购物兰庭轩中苏打吧(大堂3000 健身中心 100 20 250 120 500 98 船屋海鲜餐厅 400 132 廊 餐厅 吧) 健身中心 400 60 SPA 450 12 蓝吧 120 24 面屋 200 70 水疗中心 2788 室内娱乐室 500 咖啡厅 900 300 健身房 150 30 高丽亭 200 40 水疗中心 2000 健身中心 300 50 儿童俱乐部 80 20 网吧 50 10 水疗中心 1000 8 网球场 大堂及会议配套 层高10层高6.4层高5.4层高10大堂面积 1500 大堂面积 500 大堂面积 500 大堂面积 600 层高10米 大堂面积 1000 米 米 米 米 会议配套 会议配套 会议配套 会议配套 会议配套 会议类型 面积 可容纳会议类型 面积 可容纳人会议类型 面积 可容纳人会议类型 面积 可容纳人数 会议类型 面积 可容纳人 ------------------------------ --------------- 人数 数 数 数 金茂大宴爱情海岸努萨杜瓦910 550 73 26 420 200 太平洋大厅 380 200 多功能厅 850 500 会厅 会议室 会议室 金茂大宴乌布会议632 360 56 20 曼德勒 78 40 21号贵宾厅 38 12 会厅2 室 库塔会议白沙 127 60 56 20 圣淘沙 38 12 22号贵宾厅 46 12 室 兰贵 127 60 金巴兰 88 25 甲米 48 12 23号贵宾厅 46 12 赤谷 200 120 登巴萨 130 40 苏梅 78 40 25号贵宾厅 44 12 26号贵宾厅 45 12 27号贵宾厅 41 12 亚龙湾典型酒店户型结构面积区间 酒店 一房 一房一厅 二房一厅 三房一厅 三房两厅 四房两厅 维景国际度假酒店 58 104 136-176 190-300 丽思卡尔顿 60-70 123-127 铂尔曼度假酒店 42 84 亚龙湾5号别墅 70 323 432 天域二期 49-76 50-82 102-110 爱琴海岸 52 Oct-80 150-180 280 ------------------------------ --------------- (二) 大东海片区 1. 片区概述 大东海——涵盖高、中、低端不同档次酒店物业的聚集区域 大东海片区依托城市配套及海景资源，自上世纪末发展至今，酒店业发展涵盖高、中、低端不同档次酒店物业，目前已投入经营酒店有山海天大酒店、鹿回头国宾馆、悦榕庄、银泰度假酒店、文化东方度假酒店、半山半岛洲际酒店、明申锦江高尔夫酒店等准五星级酒店;林达海景酒店、明珠海景酒店、海天大酒店、南中国大酒店、珠江花园酒店等准四星级酒店;嘉宾国际酒店、城市运通酒店、金岛嘉宁海景酒店等三星级酒店，还有三亚听海轩海边旅舍 、南风休闲度假屋、蔚蓝休闲居、稻草人听海小舍等非星级家庭旅馆。 2. 片区酒店运营模式 大东海片区酒店业经营参差不齐，酒店基本运营模式较为混乱，纯酒店、产权酒店、家庭旅馆等运营模式林立。近几年随着海景资源的稀缺性及区域边缘发展扩张，依托地产开发逐渐形成一批高端及富有个性的酒店物业，(如文华东方、明申高尔夫酒店、悦榕庄等)一定程度拔高了区域酒店业的经营档次。 3. 片区酒店产品结构及附属功能配套 大东海片区酒店业产品类型涵盖公寓、酒店及别墅等形态，产品结构发展以一房、一房一厅为主，面积区间集中在50-60?，60-100?之间，相比以往酒店产品结构尺度有所放大。 由于该片区酒店运营模式上不同，以“纯酒店”运营模式的酒店，经营配套齐备，尤其近两年新开业酒店，注入了度假、养生等配套功能。如文华东方的spa，明申酒店的高尔夫运动等。而以酒店式公寓运营酒店，经营配套功能表现较为缺失。 4. 片区酒店经营状况 该片区依托城市生活配套及海景资源，酒店业经营档次满足高、中、低端消费需求，酒店业整体经营状况良好，近两年投入经营酒店，根据档次的定位不同，价格差异较大，一线海景及富有个性酒店房价基本维持在1900元以上，非海景酒店价格基本在600元左右。 ------------------------------ --------------- 大东海典型酒店基本运营模式 酒店 酒店属性 酒店品牌 具体运作 回报模式 回报年限 开业时间 酒店前身完全按度大兴集团玛瑞纳假公寓设计，后改为玛瑞纳spa酒店 酒店式公寓 2009年 酒店管理 酒店，自行经营管 理。 上海眀申企业(集 团)有限公司投资开明申锦江高尔夫酒纯酒店 锦江(国际) 发，锦江国际酒店按 2010年 店 五星酒店服务标准 经营管理 酒店基础硬件设施 打造由鹿回头旅业 发展公司投资兴建，半山半岛洲际酒店 纯酒店 洲际集团 2010年 委托洲际集团酒店 管理公司代为经营 及管理 北京首都旅游集团新加坡悦榕酒店开发建设，委托新加三亚悦榕庄酒店 纯酒店 2008年 度假集团 坡悦榕酒店度假集 团进行经营管理 酒店由海南新佳和 实业有限公司建设文华东方酒店管三亚文华东方酒店 纯酒店 开发，委托文华东方 2009年 理集团 酒店管理集团经营 管理 ------------------------------ --------------- 大东海酒店产品面积及结构 酒店 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 备注 一房 53-54 75 74.3% 一房一厅 64 6 5.9% 一房一厅 80-86 15 14.9% 一房一厅 138-251 2 2.0% 玛瑞纳spa酒店 二房一厅 150 3 3.0% 合计 101 100.0% 1号别墅 479 1 2号别墅 479 1 3号别墅 532 1 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 36-45 210 86.4% 一房 56 11 4.5% 锦江高尔夫酒店 一房一厅 60-68 10 4.1% 一房一厅 72 12 4.9% 合计 243 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 60 114 33.2% 一房一厅 70-100 192 56.0% 一房一厅 117 5 1.5% 洲际酒店 两房一厅 200 8 2.3% 单房别墅 200 20 5.8% 两房别墅 200 4 1.2% 合计 343 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房一厅 270 21 42.0% 两房一厅 310 16 32.0% 悦榕庄酒店 两房两厅 370 12 24.0% 三房两厅 570 1 2.0% 合计 50 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 60 56 18.9% 一房 52 189 63.6% 一房 56 18 6.1% 文华东方酒店 一房一厅 100 15 5.1% 一房一厅 112 3 1.0% 两房一厅 150 15 5.1% 总统套房 3328 1 0.3% 合计 297 100.0% ------------------------------ --------------- 大东海典型酒店经营状况及附属功能配套 酒店 经营配套 配套面积 会议面积 年均房价 年均开房率 会议使用率 备注 中餐厅、西餐厅 意大利餐厅、红 酒吧、雪茄吧、玛瑞纳spa酒店 975 774 730 50% 泳池、SPA水疗 中心 大堂吧、西餐 锦江高尔夫酒店 厅、健身房、行1050 595 45% 政走廊等 氧气吧、大堂 吧、地中海餐 厅、亚洲餐厅、 水上运动中心、洲际酒店 3500 1104 2084 20% 儿童俱乐部、游 戏室、游泳池、 水疗中心等 悦榕阁、悦榕水 疗、spa、泰式 餐厅、明月餐悦榕庄酒店 1800 1188 2635 70% 厅、天涯海角 吧、大堂吧等 水榭餐厅、海鲜 餐厅、依洋餐 厅、面食餐厅、 文华东方酒店 池畔餐厅、爵士5360 909 1900 50% 20% 吧、大堂吧、日 落吧、水池吧、 水疗谷等 ------------------------------ --------------- 附属经营功能空间面积及会议面积 玛瑞纳酒店 洲际酒店 悦榕庄 文化东方 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 中餐厅 300 100 氧气吧 300 50 悦榕阁 60 20 水榭餐厅 900 245 海角鲜餐西餐厅 200 70 大堂吧 200 40 悦榕水疗 300 50 200 70 厅 意大利餐厅 100 30 地中海餐厅 700 100 spa 600 30 依洋餐厅 500 158 红酒吧 39 12 亚洲餐厅 700 100 泰式餐厅 300 80 面食餐厅 150 40 雪茄吧 36 10 水上运动中心 明月餐厅 400 120 池畔餐厅 100 40 天涯海角泳池 儿童俱乐部 80 20 爵士吧 100 60 吧 SPA水疗中心 300 15 游戏室 400 80 大堂吧 60 20 大堂吧 80 26 游泳池 日落吧 80 70 水疗中心 600 20 水池吧 50 10 水疗谷 3200 40 大堂及会议配套 大堂层高6大堂层高4.8大堂层高6.4大堂层高8.4大堂面积 469 大堂面积 1500 大堂面积 1500 大堂面积 1000 米 米 米 米 会议配套 会议配套 会议配套 会议配套 可容纳人会议类型 面积 会议类型 面积 可容纳人数 会议类型 面积 可容纳人数 会议类型 面积 可容纳人数 数 大会议室 500 200 半山半岛宴会厅 639 400 大宴会厅 864 600 珊瑚湾 525 320 小会议室 124 50 鹿回头 112 20 会议室1 162 60 帆 128 80 行政酒廊 150 20 大东海 70 45 会议室2 54 20 礁 64 40 小东海 68 45 会议室3 54 20 岸 64 40 ------------------------------ --------------- 万泉河 68 45 会议室4 54 20 涛 64 40 五指山 68 45 潮 64 40 七仙岭 38 12 尖峰岭 41 20 大东海典型酒店户型结构面积区间 酒店 一房 一房一厅 两房一厅 两房二厅 玛瑞纳spa酒店 53-54 64-86 150 锦江高尔夫酒店 36-56 60-72 洲际酒店 60 70-117 200 悦榕庄酒店 270 310 370 文华东方酒店 52-60 100-112 150 ------------------------------ --------------- (三) 三亚湾片区 1. 片区概述 三亚湾——四星级、准五星级中高端酒店物业汇聚区域 三亚湾享有17公里海景资源，依托未来三亚新城区发展规划，借助区域地产产业蓬勃发展势头，自二十一世纪初，区域酒店产业骤然兴起，发展至今，三亚湾投入经营酒店有早期的假日酒店、天福源酒店、海航酒店、椰林滩酒店、华源温泉海景度假酒店、金银岛海景酒店以及近几年投入经营的力合度假酒店、玉海国际度假酒店、金凤凰海景酒店、君澜凯宾斯基、国光豪生、天通国际的、海韵假日度假酒店、阳光大酒店、戴斯酒店等。 2. 片区酒店业运营模式 片区凭借海景、交通、城市规划等优势资源，区域酒店业发展迅速，运营模式主要以“纯酒店”为主，近几年，基于地产发展所形成的区域聚热度，从早期的天福源酒店、玉海国际度假酒店到现在国光豪生及海韵假日度假酒店。产权酒店、酒店式公寓运营模式基本成型。 3. 片酒店产品结构及附属功能配套 三亚湾区域以其区域地理位置的特殊性，老城区配套成熟及新城区配套滞后的不均衡性等因素制约，该片区的酒店业产品类型以公寓、酒店类物业为主，别墅型经营物业较为缺失，酒店业产品供应结构以一房、一房一厅为主流，产品面积集中在40-60?，60-100?，相比亚龙湾、大东海近两年投入经营产品，面积有所走低。 三亚湾片区酒店业经营配套在经过近十年发展，“纯酒店”经营配套日趋成熟，而产权酒店及酒店式公寓的经营配套，基于过多前期销售考虑，经营配套较为欠缺。 4. 片区酒店经营状况 中高端消费市场定位，填补亚龙湾酒店业的高端消费市场梯度空间。目前，三亚湾酒店业，一线海景准五星酒店产品价格基本维持在1100元以上，四星级酒店产品价格在800元以上，二线海景酒店产品价格在500元以上。一线海景酒店年开房率在60%以上，二线海景及近期新开业酒店年开房率50%左右。 ------------------------------ --------------- 三亚湾典型酒店基本运营模式 酒店 酒店属性 酒店品牌 具体运作 回报模式 回报年限 开业时间 由中国石油天然气 集团公司直属华油 阳光大酒集团公司投资兴纯酒店 阳光酒店集团 2009年 店 建、阳光酒店集团 管理按五星级标准 进行经营管理 海南博超房地产开 发有限公司、三亚 南海岸旅游服务有天通国际 纯酒店 天通国际酒店 2010年 限公司联合开发， 自行成立酒店管理 公司进行经营管理 酒店由海韵集团投 资开发兴建，自行万嘉戴斯 纯酒店 戴斯酒店集团 2007年 成立酒店管理公司 经营管理 开发商承诺每年按北京首都旅游集团单位业主总房款的开发建设，委托新海韵假日 产权酒店 海韵集团 5%给予回报，业主每5年 2009 加坡悦榕酒店度假年可销售30天的免集团进行经营管理 费入住权益。 三亚海宇旅业投资 有限公司投资兴 建，开业初期委托君澜度假浙江世贸君澜纯酒店 凯宾斯基酒店集团 2007 酒店 酒店集团 经营管理，后改为 浙江世贸君澜酒店 集团经营管理 ------------------------------ --------------- 三亚湾典型酒店产品面积及结构 酒店 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 备 注 一房 40-53 207 66.3% 一房 63-65 76 24.4% 阳光大酒店 一房一厅 140-160 29 9.3% 合计 312 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 42-48 310 86.6% 一房一厅 98 24 6.7% 天通国际 一房一厅 70 11 3.1% 二房一厅 146 12 3.4% 总统套房 346 1 0.3% 合计 358 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 42-48 174 83.7% 一房一厅 60 21 10.1% 万嘉戴斯 一房一厅 100 12 5.8% 一房一厅 158 1 0.5% 合计 208 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房一厅 80-100 212 39.3% 一房 41-47 283 52.4% 二房一厅 120 22 4.1% 海韵假日 500套 93% 二房一厅 150-155 18 3.3% 三房二厅 210 3 0.6% 四房两厅 320 2 0.4% 合计 540 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房一厅 65 64 16.8% 一房 55 182 47.9% 君澜度假酒店 一房 55-65 109 28.7% 一房一厅 110-118 25 6.6% 合计 380 100.0% ------------------------------ --------------- 三亚湾典型酒店经营状况及附属功能配套 酒店 经营配套 配套面积 会议面积 年均房价 年均开房率 会议使用率 备注 棕榈大堂吧、俄罗斯餐厅、御景园中餐厅、临海咖啡厅、沙滩吧、康乐 阳光大酒店 3100 882 950 50% 中心、健身中心、海景果岭练习场、银河俱乐部、行政酒廊等 大堂吧、阳光高球吧、天通轩—中餐厅、温哥华—西餐天通国际 2150 357 965 30% 厅、康乐中心、水疗中心等 大堂吧、皇朝食府、咖啡厅、健身万嘉戴斯 3810 956 520 60% 房、温泉水疗等 美奂吧(大堂吧)、全日制餐厅、中餐厅(韵和轩)、渔人码头、行政酒廊、海韵假日 4048 907 850 70% 业主俱乐部、儿童乐园、健身房、水疗中心、网球场 聚合酒吧(大堂吧)、客来思乐西餐厅、龙苑中餐厅、海鲜烧烤餐 君澜度假酒店 3550 1447 1150 70% 50% 厅、普拉那啤酒屋、红酒雪茄吧、花园泳池吧、健身中心、悦椿水疗 ------------------------------ --------------- 附属经营功能空间面积及会议面积 阳光大酒店 天通国际酒店 万嘉戴斯 海韵假日 三亚君澜度假酒店 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 业态类型 经营面积 容纳人数 棕榈大堂美奂吧(大聚合酒吧200 50 大堂吧 200 50 大堂吧 200 30 300 40 200 40 吧 堂吧) (大堂吧) 俄罗斯餐阳光高球全日制餐客来思乐西200 65 250 76 皇朝食府 200 100 1100 400 500 300 厅 吧 厅 餐厅 御景园中天通轩—中餐厅(韵600 180 500 370 咖啡厅 200 90 270 120 龙苑中餐厅 300 150 餐厅 中餐厅 和轩) 临海咖啡温哥华—海鲜烧烤餐500 200 500 248 健身房 10 20 渔人码头 946 260 400 150 厅 西餐厅 厅 普拉那啤酒沙滩吧 150 50 康乐中心 300 温泉水疗 3200 24 行政酒廊 112 40 800 500 屋 业主俱乐康乐中心 150 水疗中心 400 200 100 红酒雪茄吧 150 40 部 健身中心 150 30 儿童乐园 120 花园泳池吧 200 60 海景果岭700 健身房 200 40 健身中心 1000 60 练习场 银河俱乐250 水疗中心 800 悦椿水疗 部 行政酒廊 200 45 网球场 大堂及会议配套 层高6.4大堂面积 1000 层高10米 大堂面积 1000 层高10米 大堂面积 600 层高6米 大堂面积 800 层高10米 大堂面积 600 米 ------------------------------ --------------- 会议配套 会议配套 会议配套 会议配套 会议配套 可容纳人可容纳人可容纳人会议类型 面积 会议类型 面积 会议类型 面积 可容纳人数 会议类型 面积 可容纳人数 会议类型 面积 数 数 数 阳光大厅 700 500 多功能厅 250 180 大会议厅 460 280 多功能厅 450 240 大宴会厅 800 600 行政会议海洋厅 91 60 32 18 宴会厅1 184 120 多功能厅A 262 160 三亚宴会厅 270 180 室 银滩厅 91 60 阳光包厢 75 30 宴会厅2 92 60 多功能厅B 195 120 海口厅1 48 20 宴会厅3 92 60 海口厅2 94 40 会议室1 64 40 海口厅3 48 20 会议室2 64 40 文昌厅 76 60 东方厅 70 40 博鳌厅 41 20 三亚典型酒店户型结构面积区间 酒店 一房 一房一厅 一房二厅 二房一厅 三房二厅 四房两厅 阳光大酒店 40-65 140-160 天通国际 42-48 70-98 146 346 万嘉戴斯 42-48 60-100 158 海韵假日 41-47 80-100 150-155 210 320 君澜度假酒店 55-65 65-118 ------------------------------ --------------- (四) 市区片区 1. 片区概述 市区——中低端酒店物业聚集区域 市区基于景观资源、开发用地制约，并随着亚龙湾、三亚湾酒店业聚热发展，中高端消费客群被大势分流，酒店业发展逐渐由以往中高端消费向经济型、商务型中低端市场消费过度。依托成熟的生活配套及商业配套，市区酒店业自上世纪末发展至今，目前已投入经营酒店有豪威海景大酒店、汇融海景酒店、豪威麒麟大酒店、新兴花园大酒店、华鸿大酒店、三亚果喜大酒店、三亚黎客国际酒店、丽莱假日酒店、凤凰水城唯客度假屋酒店、红椰青椰风情度假公寓、鸿洲国际游艇酒店、鸿洲埃德瑞度假酒店、三亚世纪山水酒店等。 2. 片区酒店运营模式 市区片区由于受景观资源、用地限制，区域酒店业发展平缓，缺少星级品牌的经营平台。近几年，前期埃德瑞产权酒店、丽莱假日酒店 后期的世纪山水酒店 凤凰水城唯客度假屋酒店及准备投入经营的三亚湾红树林酒店及凤凰一品酒店等。 完全基于产权酒店及酒店式公寓运营模式进行开发及经营管理。 3. 片区酒店产品结构及附属功能配套 依托城市成熟配套，凭借经济型、商务型中低端市场消费定位，片区酒店业产品类型以公寓、酒店类物业为开发主流，酒店业产品供应结构以一房、一房一厅为主，产品面积集中在40-50?，60-80?，相比亚龙湾、大东海、三亚湾区域，产品开发面积有所趋小。 由于享有完善的城市生活配套，酒店业经营配套相比其它区域酒店功能配套，过于欠缺。 4. 片区酒店经营状况 片区酒店业中低端消费市场定位，满足旅游、商务型中低端消费需求。市区整体酒店业经营状况良好，产权酒店产品价格基本在600元左右:酒店式公寓产品价格基本维持在400元上下浮动。具有景观资源酒店年开房率在70%以上，非景观资源酒店及公寓年开房率在50%左右。 ------------------------------ --------------- 市区典型酒店基本运营模式 酒店 酒店属性 酒店品牌 具体运作 回报模式 回报年限 开业时间 酒店利润分红权。三亚红树 林酒店为第三方独立财务， 年终按业主所购房屋的分 红指数，自动分享酒店利润 由三亚红树林集团开发建[分红指数]:即某房间的总红树林酒店 产权酒店 红树林集团 设，并由旗下红树林国际38年 2011年 房款/基准房间的总房款 酒店管理公司经营管理 红利所得=分红指数/所有 可售房间分红指数之和X 酒店的可分配利润。业主每 年可享受30天免费居住， 承诺年6%的回报率，签约三亚凤凰水城开发公司投三年，前两年的回报率一次资开发，进行市场销售，性在总房价里面扣除，第三并于销售期间与业主签订年回报由酒店给予返还 凤凰一品酒委托经营管理合同，交由产权酒店 凯莱酒店集团 客户一年可以享受免费313年 2011年 店 凯莱酒店集团经营管理。 天入住(淡季)计算方式:独立产权:客户可选择物365/31=积分数，旺季住一业交与酒店管理公司管天的积分数相当于淡季2-3理，也可选择自住 天的积分数 由鸿洲集团投资开发的专郑和会籍卡可拥有一个专属会员纯酒店，以会籍作属泊位，公司会籍卡可拥有 鸿洲国际游鸿洲国际游艇为居住酒店的身份卡，目2个专属泊位。郑和会籍、纯酒店 23年 2010年 艇酒店 会 前酒店处于试运营期，酒公司会籍可享受酒店客户店针对大众，后期入住客2-3折折扣优惠，并享有酒人须凭借会籍卡登记入住 店内消费优惠 业主单独按市场租赁价返 租给酒店管理公司，一房单 月租金1300元/月，一房一酒店由北京首航集团投资厅1800元/月,两房2300元开发，进行独立销售，销/月。酒店管理公司约定单世纪山水酒酒店式公世纪山水酒店 售物业可委托世纪山水酒月付、季度付、或年度付。3-5年 2008年 店 寓 店经营管理。但不签署委租赁合约一般3-5年。业主托经营管理合同。 每年可销售21天免费入住 (淡季)旺季(10天)。 租赁期间，业主可以自由买 卖物业。 ------------------------------ --------------- 承诺每年7%的回报率，并 在销售物业时在总房价里 面一次性扣除21个百分 由鸿洲集团投资开发，销点，三年的签约期，期限结三亚埃德瑞酒售、委托管理一条线，自束后，可续签，也可自行打埃德瑞酒店 产权酒店 3年 2006年 店 行成立酒店管理公司经营理居住，其物业管理费用按 管理 酒店式物业管理收取费用， 期间，物业可自由买卖，签 约客户每年可享受21天免 费入住。 三亚湾典型酒店经营状况及附属功能配套 酒店 经营配套 配套面积 会议面积 年均房价 年均开房率 会议使用率 备注 主题shopping街、 迪拜式水上主、乐 园、婚礼广场、主三亚湾红树林 题show场、多功 能会议会展中心 餐厅、辅助商业、 凤凰一品酒店 2365 1560 其它 加勒比西餐厅、海 怡餐厅、奥罗拉酒 廊、霍克船长酒窖 鸿洲国际游艇酒店 1686 1733 1249 40% 20% 海帆吧、银海吧、 健身中心、SPA水 疗中心 世纪山水酒店 水云阁餐厅 150 425 60% 粤菜餐厅、大堂吧 埃德瑞酒店 1800 995 650 70% 43% 海岸一号餐厅 附属功能空间面积及会议面积 ------------------------------ --------------- 凤凰一品酒店 鸿洲国际游艇 埃德瑞酒店 经营经营经营业态类型 经营品牌 业态类型 容纳人数 业态类型 容纳人数 面积 面积 面积 餐厅 721 加勒比西餐厅 330 100 粤菜餐厅 500 200 辅助商业 1302 海怡餐厅 310 80 大堂吧 200 50 其它 342 奥罗拉酒廊 96 48 海岸一号餐厅 700 250 霍克船长酒窖 50 20 大堂及会议配套 大堂及会议配套 海帆吧 300 120 银海吧 300 120 健身中心 100 20 SPA水疗中心 200 50 大堂及会议配套 大堂层高8.4大堂层高8.4大堂面积 706 大堂面积 800 米 米 大堂层高8.4会议配套 会议配套 大堂面积 1000 米 会议类型 面积 可容纳人数 会议类型 面积 可容纳人数 会议配套 商务、办公、多功能1560 鸿洲大宴会厅 726 400 会议类型 面积 可容纳人数 厅 面积/ 鸿洲宴会厅A 352 200 名称 平方天花高度/米 米 鸿洲宴会厅B 352 200 风帆宴会厅 一 65 36 鸿洲多功能厅 84 40 风帆宴会厅 二 70 36 鸿洲会议室A 45 10 风帆宴会厅 三 70 36 鸿洲会议室B 45 10 风帆宴会厅 五 110 56 鸿洲会议室C 45 10 海虹厅 175 70 鸿洲会议室D 30 10 海月厅 195 100 贵宾接待室 54 20 海韵厅 310 150 市区典型酒店户型结构面积区间 酒店 一房 一房一厅 一房二厅 二房一厅 二房二厅 三房一厅 三亚湾红树林 60-92 147 265-303 凤凰一品酒店 41 65-79 129-138 鸿洲国际游艇酒店 50-85 78-85 248 248 世纪山水酒店 46-48 69-75 88-94 埃德瑞酒店 62-69 78-84 163-168 市区典型酒店产品面积及结构 ------------------------------ --------------- 酒店 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 备注 一房一厅 60-68 84 10.4% 一房一厅 73-77 553 68.7% 一房一厅 81-92 82 10.2% 三亚湾红树林 695 86% 二房一厅 147 82 10.2% 三房一厅 265-303 4 0.5% 合计 805 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 35.9% 一房 41.5 160 4.5% 一房 41.8 20 31.4% 一房一厅 64.8 140 9.0% 一房一厅 79 40 凤凰一品酒店 17.9% 二房一厅 81.3 80 0.4% 二房一厅 129 2 0.4% 二房一厅 169 2 0.4% 二房一厅 138.1 2 100.0% 合计 446 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 两房一厅 248 1 1.1% 两房二厅 248 1 1.1% 一房一厅 78 7 8.0% 鸿洲国际游艇一房两厅 80 1 1.1% 酒店 一房一厅 85 25 28.4% 一房 85 39 44.3% 一房 50 14 15.9% 合计 88 100.0% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房 46-48 144 144 60.0% 100% 世纪山水酒店 一房一厅 69-75 72 72 30.0% 100% 两房两厅 88-94 24 24 10.0% 100% 合计 240 240 100.0% 100% 户型结构 户型面积 户型套数 销售套数 户型配比 销售状况 一房一厅 62-69 291 291 74.2% 100% 一房两厅 78-84 70 70 17.9% 100% 埃德瑞酒店 两房两厅(跃式) 163-168 12 12 3.1% 100% 两房两厅(复式) 139-187 6 6 1.5% 100% 其它 180以上 13 13 3.3% 100% 合计 392 392 100.0% 100% ------------------------------ --------------- (五) 海棠湾片区 1. 片区概述 海棠湾——超星级酒店规模发展的高端区域 海棠湾区域定位为“国家海岸”主题概念，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区，承载着国家热带滨海旅游国际形象。 区域市场实质性发展阶段于2009年，目前片区市场发展以超星级海景酒店、别墅型酒店物业为主。区域酒店开发目前还处于建设及规划中，已投入经营酒店尚属空白。 2. 片区酒店开发状况 海棠湾酒店开发简况 ------------------------------ --------------- 项目业主 三亚巨源旅业开发有限公司 经营品牌 海洋之星酒店、安南塔酒店 占地面积(亩) 440 建设面积(万?) 17.5 建成客房(间) 1033 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 投资(亿) 25 竣工时间 2011年11月 项目业主 三亚万达大酒店有限公司 经营品牌 康莱德酒店、逸林希尔顿酒店 占地面积(亩) 278 建设面积(万?) 8.4 建成客房(间) 551 计划投资(亿) 13.5 竣工时间 2010年12月 项目业主 三亚高胜投资有限公司 经营品牌 君悦酒店 占地面积(亩) 283 建设面积(万?) 11.35 建成客房(间) 500 计划投资(亿) 12 竣工时间 2012年10月 项目业主 三亚香格里拉大酒店有限公司 经营品牌 香格里拉酒店 占地面积(亩) 269 建设面积(万?) 10 建成客房(间) 700 计划投资(亿) 12 竣工时间 2012年初 项目业主 三亚中港渔业有限公司 经营品牌 万丽酒店 ------------------------------ --------------- 占地面积(亩) 348 建设面积(万?) 10 建成客房(间) 507 计划投资(亿) 6.8 竣工时间 2010年12月 项目业主 海南海景乐园国际有限公司 经营品牌 蜈支洲岛悦榕庄酒店 占地面积(亩) 138 建设面积(万?) 4.3 建成客房(间) 255 计划投资(亿) 5.9 竣工时间 2010年12月 项目业主 三亚新天房置业有限公司 经营品牌 新天房洲际度假酒店 占地面积(亩) 230 建设面积(万?) 6.3 建成客房(间) 400 计划投资(亿) 16.8 竣工时间 2010年12月 项目业主 三亚长岛旅业有限公司 经营品牌 喜来登酒店 占地面积(亩) 289 建设面积(万?) 11 建成客房(间) 670 计划投资(亿) 15 竣工时间 2011年8月 项目业主 三亚红树林旅业有限公司 经营品牌 费尔蒙酒店 ------------------------------ --------------- 占地面积(亩) 323 建设面积(万?) 10.9 建成客房(间) 700 计划投资(亿) 16.8 竣工时间 2012年12月 项目业主 三亚皇圃大酒店有限公司 经营品牌 索菲特大酒店 占地面积(亩) 287 建设面积(万?) 7.7 建成客房(间) 503 计划投资(亿) 7.5 竣工时间 2012年10月 项目业主 海南开维集团有限公司 经营品牌 凯宾斯基酒店 占地面积(亩) 241 建设面积(万?) 10.6 建成客房(间) 604 计划投资(亿) 8.5 竣工时间 2010年12月 ------------------------------ --------------- (六) 三亚市酒店业发展小结 发展分布 三亚市酒店业在经历上世纪末海南省“酒店泡沫”后，经过五年的市场缓冲调整期， 2004年，酒店业发展步入正轨，星级酒店发展初具规模。目前，三亚市酒店业发展分布主要集中在亚龙湾、三亚湾、大东海、海棠湾、市区五大区域，经营酒店物业涵盖五星、四星、三星及家庭旅馆等不同档次。 发展走势 随着海棠湾高端滨海旅游度假区规划建设逐步成型，超星级酒店建设逐步建成，三亚酒店业发展将形成以海棠湾片区为重点带动，亚龙湾片区为梯度推动，大东海、三亚湾片区为后继填充的发展走势。 运营模式 目前，三亚市酒店度假物业运营涵盖“纯酒店”、“产权式酒店”、“酒店式公寓”三大基本模式，但具体发展运营呈现两级分化，享有区位发展配套优势及海景资源等酒店业基本以“纯酒店”运营模式为主(如亚龙湾区域)，非海景资源及但同时共享城市生活配套的酒店业以“产权式酒店”运营模式为主，“酒店式公寓”为辅。(如市区区域) 酒店建筑类型 近几年，三亚酒店业产品建筑类型从单一的小高层向低密度别墅型转化，注重私属化及个性化。(如文华东方、亚龙湾5号、丽思卡尔顿、铂尔曼、鸿洲国际游艇、悦榕庄等酒店) 酒店产品结构 整体上，三亚市酒店业产品以单房及套房为主，结构以一房及一房一厅为开发经营主流，面积据其发展区位优势及享有海景资源的差异，经营酒店档次及基本运营模式不同，面积区间划分彰显不同。近几年投入经营酒店，一线海景酒店(纯酒店)产品面积略有放大，而非海景产权酒店鉴于前期销售总价因素，相比纯酒店， 产品面积有所走低。 ------------------------------ --------------- 附属功能配套 近几年，经营配套功能空间因其星级定位不同，空间面积差异较大，海景五星级酒店经营配套功能空间基本在3000?以上，会议室面积基本在1000?左右。经营业态由以往单纯吃、喝、玩向更注重养生、度假型业态转化(文华东方主题spa，明申锦江酒店的高尔夫) 酒店经营状况 酒店业经营状况层面，亚龙湾依托区位发展及独有海景资源优势，酒店房价、入住及会议使用情况等经营形势一片飘红，而大东海、三亚湾、市区片区酒店业因地理位置及经营年限及服务品质的因素使然，呈现盈利和亏损的两级分化。 消费模式 亚龙湾、大东海、三亚湾区域，酒店业接待以旅游度假型，蜜月型消费客群为主，市区酒店业接待趋向于经济型、商务型消费客群，而商务会议型消费客群偏向于亚龙湾、三亚湾相对独立及风景优美区域。 客群区域 酒店业的国内客源大体以北京、上海、江浙等经济较发达区域为主，而国际客源则以俄罗斯、韩国、日本等国为主。 ------------------------------ --------------- 三、 三亚市酒店业未来发展走势 (一) 三亚未来旅游经济发展预测 通过对近年来三亚旅游接待人次、国际国内接待数量、国内国际旅游收支等旅游数据统计，运用“两高一低”，“两低一高”弹性系数预测未来几年，三亚旅游经济整体运行情况为: 1. 游客接待及旅游收入 , 预计2010年区域接待游客人次将突破700万，达到726.7万，2011年旅游接待人次达 到797.9万人次，2012年旅游接待人次将突破900万，达到901.6万人次。2013年达 到982.1万，至2014年，三亚旅游接待人次将突破1000万大关。 , 09年三亚游客平均消费价格为1539.5元，按09年人均可比消费价格计，2010年三亚 旅游收入将达到111.9亿元，2011年为122.8亿元，2012年138.8亿元，2013年151.2 亿元。 2. 国际游客及外汇收入 , 2009年国外游客接待人次为31.78万，预计2010年国外游客接待人次为26.7万，2011 年为28.3万，2012年34.5万，2013年国外游客为接待人次将达到40.02万。 , 09年国外游客平均消费价格为351.4美元，按09年可比消费价格计，预计2010年旅游 外汇收入为9382.4万美元，2011年9944.6万美元，2012年达到1.21亿美元，预计2013 年旅游外汇收入将达到1.41亿元美元 “国际旅游岛”基础发展平台的逐步成型，旅游资源逐步开发、休闲娱乐、养生度假等基础设施逐步完善，未来三亚旅游经济将依托区域发展自身优势，保持高位运行，游客接待人次、旅游收入仍持续快速发展。国际游客、外汇收入短期内受金融危机影响明显，在经过一定调整期的缓冲及“国际旅游岛”全球推广展示，新兴海外旅游市场的兴起，未来几年 国际游客接待人次及外汇收入将恢复到经济危机前状况，继续保持高幅增长。 ------------------------------ --------------- (二) 三亚市未来酒店业供需趋势 1. 酒店业供应层面 , 自2004年起，三亚市酒店数量大幅增加后，随后几年，经营酒店数量每年增幅逐步放 缓，发展至2009年，纳入政府部门统计星级酒店为187家。未来几年，在“国际旅游 岛”发展大势引导下新一轮投资热潮驱动，预计到2011年，投入经营的星级酒店数量 有望突破200家。 , 通过对三亚市五星级、四星级、三星级及二星级等不同档次酒店近年的发展形势对比， 近年来三亚酒店业呈现四星级以上酒店数量逐年稳步增长，三星级以下酒店数量持续走 低发展形势。结合海棠湾区域首批11家超星级酒店开发启动，亚龙湾区域二期开发启 动的市场动态。预测未来几年内三亚市五星级以上酒店将会大幅增长，预计至2013年， 三亚市五星级以上酒店数量有望突破30家。而三星级以下酒店数量将因市场消费档次 及消费需求的转型，持续减少。 2. 酒店业需求层面 , 旅游经济强势发展的带动，区域旅游度假发展配套逐步完善、旅游资源充分开发，国际 新兴市场开发，国际、国内游客接待人次大幅增长，未来几年内，三亚市酒店业年均开 房率仍维持在60%以上，随着海棠湾酒店业逐步成型，势将分流亚龙湾、大东海、三亚 湾等区域部分高端客群，传导效应日趋凸显，各区域的酒店业开房率均会出现小幅下滑。 (三) 三亚未来酒店业的运营模式 , 未来三亚市酒店业运营模式发展基本仍以“纯酒店”运营模式为开发主流。具体因其发 展区域、地理位置及市场附带等因素的制约，各区域酒店业发展运营模式将会出现错位 现象。具体表现为:海棠湾、亚龙湾等高端区域，酒店业发展受限于区域发展政策，一 线海景用地的酒店基本以“纯酒店”运营模式开发经营。二线海景用地的酒店会基于区 域发展优势及后期经营状况及房价预期，会选择“产权式酒店”运营模式进行投资开发。 , 市区酒店业发展因地理位置，景观资源局限，前期物业销售价格过高，后期物业经营价 格局限等制约因素，投资预期不足，经营的回报风险加大。“产权式酒店”运营模式也 许会逐渐淡出，而相对自由度较高“酒店式公寓”有望成为市区酒店业开发运营主流。 ------------------------------ --------------- (四) 三亚未来酒店业产品的发展趋势 , 酒店业建筑形态由单一型向多元型转化，由以往高密度建筑形态向集小高层、多层、低 层等建筑形态转化，填充酒店产品空白，扩充酒店产品选择空间。 , 旅游度假资源充分利用、休闲娱乐、养生养老配套逐步完善，养生型、运动型、时尚型 等个性化市场消费需求将会催生专属型、个性化主题酒店蓬勃发展。(如蜜月、游艇、 高尔夫、会议等形态的主题型酒店) , 酒店业产品面积空间会因酒店自身运营模式不同而呈现两端分化，酒店业重点发展区域 且享有一线海景资源酒店面积尺度空间会有所放大，偏重于舒适型、豪华型及奢侈型。 而产权式酒店的产品面积空间会因销售总价及经营回报制约，偏向于紧凑型、经济型。 , 酒店业经营除了吃、住、喝、玩等日常业态，会注入养生、度假、运动等业态的涵盖， 增设互动性、自助性等主题业态，未来新开发投入的星级酒店的附属经营的功能空间将 会有所放大，更匹配酒店经营定位。 ------------------------------ --------------- ------------------------------