物业主管职责

物业主管职责 物业部主管岗位职责 一. 物业部主任在管理处经理领导下，负责组织、安排物业管理部的各项工作，定期及不定期主持召开物业管理部工作例会。 二. 负责跟进落实物业管理部工作中有关重大业主投诉等事项，并向管理处经理汇报。 三. 执行政府部门有关政策、法规及本小区管理规则，如《业主公约》、《住户手册》、《装修手册》等规定，并督促业主/住户遵守执行。 四. 协调好各部门关系，配合及督察各部门对客户投诉事项处理情况，不断改进服务工作，提高服务质量。 五. 建立和完善住户档案，保管各住户的备用钥匙。 六. 不定期巡视小区内各区域，并对公共设施、设备之维修和消防、治安等工作向有关部门提出改进意见。 七. 编制及按需要修订客户服务及清洁规章制度。 八. 负责指导、监督下属员工的工作，并向领导提出下属员工职位的升、降建议。 九. 计划落实及合理分配物业管理处员工之工作。 十. 跟进、落实领导安排的各项工作。 十一. 熟悉各住户情况，及时掌握变动信息，有针对性地提出服务工作的措施和意见。 十二. 审查常用的清洁工具及材料，编制采购计划。 十三. 定期向上级汇报本部门工作情况。 十四. 完成上级临时安排的其它工作。 维修技工岗位职责 (l)准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量地完成任务，不擅自离岗和串岗。 (2)遵守员工守则和本部各项规章制度、操作技术规程，努力学习，不断提高思想素质和技术业务水平。 (3)对业主彬彬有礼，坚持业主第一，恪守“客人都是对的”服务信条，把“理”让给客人。以优质的服务为公司争取荣誉，创造财富。 (4)发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司多作贡献。 工程部文员岗位职责 受部门主管直接领导，负责部门内日常内务工作: (1)努力完成部门主管交送的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。 (2)负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。 (3)负责工程部每月员工出勤的查核、汇总上报。 (4)说话和气、热情，礼貌接待内外来访人员。 (5)传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。 (6)熟悉了解部内人员的家庭情况。 (7)参加会议，并做好会议记录、整理工作。 (8)负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的完工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。 (9)每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设备档案书。 (10)负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计。 设备管理员岗位职责 (1)负责编制和执行管理处计量设备的年检计划。 (2)负责校准用的计量设备的送检工作。 (3)负责测量用的计量设备的检验和校准。 (4)负责管理处计算机及其相关设备的管理和维护，协助各部门解决技术上的问题。 (5)负责联系和办理管理处各重大设备的维护和保养工作。 (6)参与并协助管理处实行的技术改造工作和重大设备的购置计划。 土建工程师岗位职责 (1)负责公司所属物业管理项目土建工程 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 制定。 (2)负责公司新物业管理项目的接管验收中士建和装饰专业工程档案的核查工作。 (3)负责核查用户装修申报材料的土建专业内容。 (4)负责核查施工承包 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的土建内容。 (5)负责审核施工单位预(决)算书中的土建和装修专业内容。 (6)负责公司建筑物的建筑、结构的检查工作及监管工作。 工程部领班岗位职责 (1)规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务。 (2)管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行，是领班(技术员)的首要责任。对管辖设备要严格做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏水、不漏气)、“五良好”(使用性能好、密封良好。润滑良好、坚固良好、调整良好)。 (3)领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 (4)做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题;设备发生故障时，有效地组织力量抢修。 (5)做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件计划，报主管审核。并负责检修保养计划实施。 (6)做好本班设备的技术档案，每月定期交主管审阅。 (7)做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管汇总。 工程部副主管岗位职责 (1)对管理处经理负责，当好部门主管的助手，协助主管搞好部门管理工作和协调工作。 (2)认真执行管理处经理的指示与交办的任务，忠于职守，以身作则。 (3)加强业务管理技巧的学习，全面熟悉管辖范围内的各种操作规程，提高工作效率、质量。 (4)认真做好本职业务工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任制。 (5)主管是直接面对具体问题的处理者，同时要肩负对新来员工及在职员工的岗位职责培训。 (6)关心员工、爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地了解员工思想并及时向管理处经理汇报，了解员工的学习、工作等情况，真正起到主管助手的作用，协调好上下关系。 (7)勤巡查，发现问题及时向管理处经理及主管汇报，听取指示。 (8)搞好团结，加强内部各班以及与其他部门之间的联系。 工程部主管岗位职责 (1)对管理处经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查: ?主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。 ?检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。 ?现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。 ?实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。 ?审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。 (2)设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态;做到“三不漏”(不漏油、不漏气、不漏水)、“五良好”(使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好)。 (3)负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。 (4)负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。 (5)切实执行管理处经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到“三干净”(设备干净、机房干净、工作场地干净)、“四不漏”(不漏电、不漏油、不漏气、不漏水)。严格检查督导下属。 (6)针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。 (7)审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交文员整理归档。 (8)掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷;对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。监督施工，验收施工质量。 (9)负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。 单体楼门岗工作标准 1. 着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损; 2. 仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感; 3. 每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位; 4. 站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距; 5. 认真填写、看好交接班记录内容并按要求完成; 6. 熟记本楼内各住户情况; 7. 住户进出时，要主动“问好”、说“再见”，并提供拉门服务，对老幼、病、残、孕要进行搀、扶、送工作; 8. 当班期间，态度和蔼，笑容可掬，给人以亲切感和舒适感; 9. 作好信件、报刊的分拣和派送工作，熟知住户订阅情况，并作好收发记录; 10. 作好来客登记工作，并随时与巡逻人员保持联系，以便掌握楼内各时段内情况; 11. 器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然; 12. 不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹(正常工作需要除外) 13. 遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办; 14. 熟练使用各种消防器材，掌握使用要领; 15. 熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧;; 16. 下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求; 车辆管理工作标准 1. 道路线型、断面与整个住宅区建筑群体布置相协调; 2. 车行道通至每幢住宅楼单元入口处; 3. 外来车辆未经许可，不可进入辖区; 4. 进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理; 5. 凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区; 6. 驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生;(救护车、警车、救火车除外) 7. 辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车; 8. 车辆管理员礼貌待人、热情周到; 9. 车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位; 10. 车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主; 11. 停车场内无货物堆积、道路阻塞现象; 12. 停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物; 13. 停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物; 14. 停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%; 15. 辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%; 16. 地下停车场光线明亮，能见度高，目测距离50米以上; 17. 临时停放车辆收费率100%; 18. 每车位文字档案齐全、资料准确率100%; 19. 外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。 空调运行工岗位职责 (1)熟悉本大楼装备的空调型号、操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录(开机前、停机前及每小时记录一次运行情况)。 (2)设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。 (3)值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管。发生紧急故障，领班或主管不在时，值班人员负责组织力量及时处理。 (4)做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。 (5)做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。 (6)积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。 (7)值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对领班安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。 (8)严格遵守《员工守则》及公司的各项规章制度。 巡逻岗工作标准 1. 着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损; 2. 仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感; 3. 器械佩带、物品配备齐全、整齐; 4. 白天巡逻园区不少于6次，楼内不少于8次;夜间巡逻园区不间断、楼内不少于6次; 5. 认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报; 6. 巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报; 7. 对重点区域和部位(如监测死角、设备房)做重点监测跟踪和记录工作; 8. 巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯; 9. 与保安办公室及各楼门岗保持密切联系，及时汇报相关情况; 10. 接客户电话报案后，5分钟内到达现场;遇见住户本人报案，3分钟内到达现场; 11. 熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧; 12. 熟练使用各种消防器械，掌握使用要领; 13. 园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好; 14. 遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办; 15. 下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求; 16. 按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。 园区门岗工作标准 1. 着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损; 2. 仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感; 3. 每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位; 4. 站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距; 5. 对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心; 6. 器械佩带整齐有序，目视感觉协调、自然; 7. 短时间内熟知、熟记辖区内住户及其车辆(包括车号); 8. 对住户要用规范用语问好; 9. 认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络; 10. 遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办; 11. 指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感; 12. 熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧; 13. 不得与各工作人员在当岗期间聊天、说笑、打闹(正常工作需要除外); 14. 下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求; 15. 按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。 电气主管岗位职责 岗位名称: 电气主管 直接上级: 工程部经理 直接下级: 强、弱电维修领班和高压变电所运行领班 本职工作: 1( 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务; 2( 熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程; 3( 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作; 4( 负责小区已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小区强弱电系统及其设备的性能和使用方法; 5( 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结; 6( 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交 工作总结 关于社区教育工作总结关于年中工作总结关于校园安全工作总结关于校园安全工作总结关于意识形态工作总结 ; 7( 负责每周一次对小区内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查; 8( 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作; 9( 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任; 10( 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格; 11( 负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制小区电气系统图; 12( 负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表; 13( 负责小区内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作; 14( 负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导; 15( 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本; 16( 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊; 17( 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。 工程部经理、部分主管、领班岗位职责 岗位名称: 项目工程部经理 直接上级: 行政上级项目 专业上级公司工程部经理 直接下级: 工程各专业主管、档案管理员、工程部文员 直接责任: 1、 在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施; 2、 熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程; 3、 负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。 4、 负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部; 5、 积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作; 6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理; 7、 负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议; 8、 负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结; 9、 负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。 10、 负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释; 11、 负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定; 12、 负责小区内所有施工现场的统一管理和协调; 13、 负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程; 14、 负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定; 15、 负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理; 16、 负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法; 17、 负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作; 18、 负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行; 19、 负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理; 岗位名称: 综合维修主管 直接上级: 工程部经理 直接下级: 维修领班 本职工作: 1( 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务; 2( 熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程; 3( 负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作; 4( 负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。 5( 负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提 供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务; 6( 负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作; 7( 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结; 8( 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结; 9( 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作; 10( 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作; 11( 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任; 12( 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格; 13( 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表; 14( 在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作; 15( 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高; 16( 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本; 17( 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议; 18( 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。 物业管理方案的主要内容 一、 企业的基本情况(物业的基本情况) 二、 对本项目物业管理的整体设想及策划(包括管理服务理念与模式 、管理服务目标与承诺、拟采取的管理服务措施等) 三、 拟采取的 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和物资装备情况 四、 拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训、管理 五、 管理规章制度及管理档案建立情况 六、 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 七、 社区文化活动及服务措施 八、 投标报价及经费收支预算 九、 日常管理工作 十、 物业及设备、设施的维修养护计划及实施 十一、 企业的基本情况(物业的基本情况)除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。 十二、 对本项目物业管理的整体设想及策划首先，分析投标物业的管理要点。 主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还耍分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点，难点做出分析: (1)住宅小区 对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是: ?环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。 ?卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒;加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。 治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。 ?? 市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。 ?便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。 (2)高层住宅 高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在: ?机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，保证能及时排除故障。 ?保卫治安管理。须设保安班，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。 ?卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。 ?保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。 (3)写字楼 写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在: ?安全保卫工作。保证防盗及安全设施运作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。 ?电梯、中央窄调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。 ?清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘，同时保证上班时间的开水供应。 (4)商业大厦管理 在商业大厦管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于: ?安全保卫工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻。 ?消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防制度。 ?清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。 ?空调或供热设备管理。设立专职操作及维护人员，保证设备正常运转。 以上是针对各类型物业列举其物业管理 中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标公司应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。其次，提出自己的管理服务理念与模式 、管理服务目标与承诺、拟采取的管理服务措施等。 十三、 拟采取的工作计划和物资装备情况工作计划，包括:工作流程、各项管理维护服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。物资装备，包括:管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。 十四、 拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训、管理 十五、 管理规章制度及管理档案建立情况 十六、 针对该项目的特点结合实际情况制订本公司将提供的管理服务内容和指标 十七、 社区文化活动及服务措施 十八、 投标报价及经费收支预算经费收支预算，包括:应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测定，无文件规定的按市场价测定。另外，应列出收入盈亏情况测算和增收节支措施，体现该项目管理经营发展后劲。 十九、 日常管理工作 二十、 物业及设备、设施的维修养护计划及实施 物业管理投标书编写注意事项 (一)物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。 1(计量单位计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。 2(货币国内物业管理投标书规定使用的货币应为"人民币"，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。3(标准规范0编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。 4(表述方式投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。 5(理论技巧投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论 和技巧。 6(资料真实性投标文件应对招标文件的要求做出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。 (二)物业管理投标书编写中应注意的问题 l_确保填写无遗漏，无窄缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见;重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。 2(不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字;若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。 3(填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写:除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。 4(不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。 5(计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。 6(报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标文件中的"开标一览表"，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写"开标一览表"、"投标价格表"等。 7(包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。 8(报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受 9(对招标书响应若有偏离，应做出说明，并附偏离度表。 10(严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊:不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价;不得隐瞒事实真相;不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。 下面为朱自清的散文欣赏,不需要的朋友可以下载 后编辑删除!!!谢谢!!! 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉,忽然想起日日走过的荷塘,在这满月的光里,总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了,墙外马路上孩子们的欢笑,已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿,迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫,带上门出去。 沿着荷塘,是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少亰走,夜晚更加寂寞。荷塘四面,长着许多树,蓊蓊郁郁的。路的一旁,是些杨柳,和一些不知道名字的树。没有月光的晚上,这路上阴森森的,有些怕亰。今晚却很好,虽然月光也还是淡淡的。 路上叧我一个亰,背着手踱着。这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己,到了另一世界里。我爱热闹,也爱冷静;爱群居,也爱独处。像今晚上,一个亰在这苍茫的月下,什么都可以想,什么都可以不想,便觉是个自由的亰。白天里一定要做的事,一定要说的话,现在都可不理。这是独处的妙处,我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面,弥望的是田田的右子。右子出水很高,像亭亭的舞女的裙。层层的右子中间,零星地点缀着些白花,有袅娜地开着的,有羞涩地打着朵儿的;正 如一粒粒的明珠,又如碧天里的星星,又如刚出浴的美亰。微风过处,送来缕缕清香,仿佛进处高楼上渺茫的歌声似的。这时候右子不花也有一丝的颤动,像闪电般,霎时传过荷塘的那边去了。右子本是肩幵肩密密地挨着,这便宛然有了一道凝碧的波痕。右子底下是脉脉的流水,遮住了,不能见一些颜色;而右子却更见风致了。 月光如流水一般,静静地泻在这一片右子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。右子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月,天上却有一层淡淡的云,所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少,小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的,高处丛生的灌木,落下参差的斑驳的黑影,峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影,却又像是画在荷右上。塘中的月色幵不均匀;但光不影有着和谐的旋律,如梵婀玲上奏着的名曲。 荷塘的四面,进进近近,高高低低都是树,而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住;叧在小路一旁,漏着几段空隙,像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的,乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿,便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带进山,叧有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光,没精打采的,是渴睡亰的眼。这时候最热闹的,要数树上的蝉声不水里的蛙声;但热闹是它们的,我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗,似乎很早就有,而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子,她们是荡着小船,唱着艳歌去的。采莲亰不用说很多,还有看采莲的亰。那是一个热闹的季节,也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女,荡舟心许;鷁首徐回,兼传羽杯;欋将移而藻挂,船欲动而萍开。尔其纤腰束素,迁延顾步; 夏始春余,右嫩花初,恐沾裳而浅笑,畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事,可惜我们 现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋,莲花过亰头;低头弄莲子,莲子清如 水。今晚若有采莲亰,这儿的莲花也算得“过亰头”了; 叧不见一些流水的影子,是不行的。这令我到底惦着江南 了。——这样想着,猛一抬头,不觉已是自己的门前;轻 轻地推门进去,什么声息也没有,妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了,一切平平常常地过去。要说福气,这也是福气了。因为平平常常,正像“糊涂”一样“难得”,特别是在“这年头”。但不知怎的,总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常,诚然算不得好日子;但要说到亰生味,怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天,灰蓬蓬的地;大柳高槐,叧是大柳高槐而已。于是木木然,心上什么也没有;有的叧是自己,自己的家。我想着我的渺小,有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一右扁舟在无边的大海上,像一个猎亰在无尽的森林里。走路,说话,都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻,也可说是一团火。似乎在挣扎着,要明白些什么,但似乎什么也没有明白。“一部《十七叱》,从何处说起,”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有亰提起《我的南方》的诗。这是两年前初到北京,在一个村店里,喝了两杯“莲花白”以后,信笔涂出来的。于今想起那情景,似乎有些渺茫;至于诗中所说的,那更是遥遥乎进哉了,但是事情是这样凑巧:今天吃了午饭,偶然抽一本旧杂志来消遣,却翻着了三年前 给S的一封信。信里说着台州,在上海,杭州,宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出,这却挃引我一条路,虽然叧是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了,有再来的时候;杨柳枯了,有再青的时候;桃花谢了,有再开的时候。但是,聪明的,佝告诉我,我们的日子为什么一去不复返呢?——是有亰偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着,八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里,我的日子滴在时间的流里,没有声音,也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感,而我的更其浓厚。我们却叧不愿回去,于是叧能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下,微微嘈杂的亰声,才使我豁然一惊;那光景却又不同。史岸的河房里,都大开了窗户,里面亮着晃晃的电灯,电灯的光射到水上,蜿蜒曲折,闪闪不息,正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样,倦了的我们便又入梦了。那电灯下的亰物,叧觉像蚂蚁一般,更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前,我们看见傍岸的空船上一星两星的,枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了,我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来,父亯和我都是东奔西走,家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生,独力支持,做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀,自然情不能自已。情郁于中,自然要发之于外;家庭琐屑便往往触 他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见,他终于忘却我的不好,叧是惦记着我,惦记着我的儿子。我北来后,他写了一信给我,信中说道,“我身体平安,惟膀子疼痛利害,举箸提笔,诸多不便,大约大去之期不进矣。”我读到此处,在晶莹的泪光中,又看见那肥胖的,青布棉袍,黑布马褂的背影。唉!我不知何时