房地产开发会计

房地产开发会计 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第 1 章 房地产开发行业会计 第 1 节 房地产开发行业及其经营的特点 房地产，是房产和地产的总称，又称不动产，它包括土地和土地上的固着物。具体来说，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库以及商业、服务、文教、卫生、体育用房等;地产是指土地和地面、地下各种设施的总称，包括土地使用权、地面道路以及地下供水、供电、供气、供热、排水、排污、通讯等线路和管网。 房地产业在国民经济中具有重要的地位，它是现代生产中最基本的生产要素，也是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础和载体。房地产作为一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在。作为生产力的组成部分，房地产不仅仅表现为一种物，更表现为一种权利，包括房地产所有权、房地产使用权、房地产抵押权、房地产租赁权等各种房地产产权。房地产各种经营活动的实质就是其产权的运行过程。 一、房地产开发企业的概念及其主要经营活动 房地产开发企业是房地产开发的主体，是实行自主经营、独立核算、自负盈亏，以房地产开发经营为主要业务内容的企业。其中房地产开发是指，按照国民经济 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 、土地利用计划和城市建设总体规划，根据市场需要，以房屋建筑、基础设施为对象，选择一定区域的建设用地，按照使用性质，统一规划、统一征地、统一施工、统一配套、统一管理的原则，有计划、有步骤地进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。房地产开发可将土地和房屋合并开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发活动内容包括规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程验收、销售租赁直至售后物业管理等。其中，房地产开发企业的开发经营业务大致可以分为以下四个方面。 ,一,土地的开发与建设 土地是城市建设和房地产开发的前提和必要条件，房地产开发企业在按要求有偿获得土地使用权后对其进行开发，开发完成后，既可有偿转让给其他企业使用，也可自行组织建造房屋和其他基础设施，然后作为商品进行出售，还可以从事土地租赁业务。但开发完成后的土地不管如何进行处理，其土地所有权仍归国家所有。 ,二,房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。房地产开发企业在开发完工的土地上继续开发房屋，开发完成后作为商品出售或出租。房地产开发企业开发与经营的房屋，按用途可分为商品房、周转房、经营房和代建房等。商品房是指房地产开发企业为销售而开发建设的房屋;周转房是指房地产开发企业为安置动迁居民周转使用的、产权归企业所有的各种房屋;经营房是指房地产开发企业开发建成后用于出租或经营的各种房屋;代建 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 房是指受政府或其他单位的委托而开发建设的房屋。 ,三,城市基础设施和公共配套设施的开发建设 根据城市建设总体规划、近期需要、长远发展或项目设计总体规划的要求，为满足客户生产生活的需要，房地产开发企业要开发建设与项目配套的各种服务性设施，主要包括市政、公用、动力、通讯等设施的开发建设。城市基础设施和公共配套设施的开发业务具有复杂性的特点，房地产开发企业在开发建设此类设施时，必须遵循各部门相互协调、配合、同步和综合的要求。 ,四,代建工程的开发 代建工程的开发是指，房地产开发企业接受政府或其他单位的委托进行工程的开发，主要包括代为开发土地建设，房屋建设，道路铺设，供热、供气供水管道以及其他基础设施建设等各项工程。 二、房地产开发企业经营的特点 房地产开发企业跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直至售后管理和维修服务等，房地产开发企业的产品是地产和房产，产品开发周期长、生产经营形式多样，投资主体复杂，与一般企业的生产经营具有很多的不同。具体而言，房地产开发企业的生产经营具有以下几方面的显著特点。 ,一,开发经营的计划性 房地产开发企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 ,二,开发经营的复杂性 1.经营业务内容复杂 房地产开发企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施，经营业务囊括了从规划设计、征地拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。所以，房地产开发企业经营涉及面极为广泛，经营业务内容复杂。而且企业开发建设一个住宅小区，占地面积大，涉及的项目多，从规划角度如何提高容积率，从设计角度如何改善小区生活环境，从施工角度如何保证建设质量，从计划角度如何及时竣工交付使用，从财务角度如何降低工程成本，这些都是综合开发过程中需要科学合理解决的复杂问题。 2.经营往来关系复杂 一个房地产开发工程项目的推出，涉及到规划、市政、供电、电讯、文教、卫生、园林、环卫、公安、工商、建设、物价、财政、税务等商业服务机构和政府管理机关，需要打交道 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 的部门和单位几十个，综合开发过程中的协作单位往往也有几十个。另外，房地产开发企业的经济往来对象也很多，企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 ,三,开发经营的流动性和分散性 房地产开发企业产品体积庞大，而且还与土地连接在一起，不能移动，因此必须固定在使用单位进行生产。由于产品固定性的特点，因而使产品的生产具有流动性。相应地，一个房地产开发企业往往同时对若干个建设项目进行施工建设，这些建设项目很可能不在同一个地区或城市，而是分散在各个建设地点，因而形成房地产开发企业开发经营的流动性和分散性。 ,四,开发经营的长周期性、高投资性和高风险性 房地产开发企业的任何开发项目，从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫到竣工交付使用等几个开发阶段，建设周期少则数月，多则数年才能全部完成，产品开发经营周期较长。 房地产是一个资金密集型产品，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金，一个房地产项目投入少则数百万，多则数亿、数十亿。 房地产开发项目建设周期长，只有到全部建成以后，才能交付使用或销售收回资金，所以其回收期也很长。而且，房地产开发产品单位价值高，负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，因而投资风险也大。 ,五,开发经营产品的多样性 房地产开发企业的产品主要是住宅、写字楼、办公楼、商业用房、服务用房、地面道路、地面地下设施以及各种建筑安装劳务等，这些产品五彩缤纷，多彩多样，造型不一，用途不同，价格悬殊。房地产开发产品的经营方式也多种多样，或销售，或出租等。 ,六,开发经营产品的单件性 房地产开发企业的每一种产品都具有不同的用途和结构，外形不一，多姿多态，因此对每一种产品都必须单独设计、单独施工，每一种产品所消耗的人力、物力、财力都有所不同。因此，房地产开发企业产品的生产属于单件性生产，必须按施工图纸进行施工。 除上述之外，房地产开发企业的经营活动还具有以下特点:房地产企业开发经营的房地产是实物资产，具有保值增值的功能;在通常情况下，房地产商品由房产和地产组成，两者的交易具有不可分割性;房地产产品通常在固定地点上进行开发建设，房地产产品具有不可移动性;房地产商品的价格受所处地理位置、交通条件、基础设施、配套工程等相关因素的影响较大，通常按供需双方 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 或 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 的价格、市场价格作价销售等等。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第 2 节 房地产开发行业会计的特点 房地产开发行业会计是伴随着房地产业的发展而逐渐形成的一种专业会计，它是以房地产开发企业为会计主体的一种行业会计，是财务会计的一种。具体来说，房地产开发行业会计是以货币为主要计量单位，采用一定的 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 和程序，对房地产开发企业的经营活动进行连续、系统、全面地核算和监督，为房地产开发企业经营者等利益相关者提供会计信息的综合性管理活动，是房地产开发企业经营管理的重要组成部分。 房地产开发的对象是土地和房屋，具有产品开发周期长、生产经营方式多样等特点，与此相适应，房地产开发行业会计与其他行业会计相比，具有以下五个方面的特点。 一、筹资渠道的多元性 房地产开发企业的资金需要量巨大，其所需资金的来源与工业企业等行业不同，房地产开发企业的资金主要依赖房地产开发企业自行筹集取得，集资开发是我国房地产开发企业的一个显著特点。为了完成开发任务，需要从多方面筹集资金，房地产开发企业筹资的形式与渠道主要有:第一，预收购房定金或预收建设资金;第二，预收代建工程款;第三，土地开发及商品房贷款;第四，发行企业债券;第五，与其他单位联合开发，吸收其他单位投资;第六，发行股票、增资扩股;等等。 上述前四种方式属于债务筹资，是目前我国房地产开发企业的主要融资渠道，所以房地产开发企业的资产负债率比较高，借款费用负担较重，围绕债务筹资而发生的经济业务的会计核算构成房地产开发企业会计的重要内容和特色;后两种方式属于资本筹资，随着我国经济体制改革的不断深入和房地产业的不断发展，它们将逐步成为我国房地产开发企业筹资的重要形式和渠道。 二、结算业务的频繁性和财务关系的复杂性 在开发经营过程中，房地产开发企业与很多单位发生经济业务往来，不仅包括材料物资供应单位，建筑产品购买单位，而且还包括勘查设计单位、施工企业、委托建房单位、房屋承租单位等。加之企业间的购销业务大量采用预收预付结算方式，从而使开发企业因经济业务往来而引起的资金结算关系极为复杂。在与材料物资供应单位的购销业务中，首先要预付购货定金或一部分货款，待材料物资购销发生时再办理货款的结算;在与施工企业的承包往来中，大量使用预付备料款或工程款，然后再根据工程进度结算应付的工程进度款;在与购房单位或委托单位进行房屋销售、转让、或代建往来业务中，也常采用先预收购房定金或代建工程款，待房屋或工程移交时，再结算房屋或工程款的方式，由此引起的企业与各单位之间的财务关系和债权关系及相应的会计核算既重要又复杂。房地产开发企业应加强应收账款、预收账款、应付账款、预付款项等的核算和管理，及时清算，防止发生坏账损失或债务危机。 三、核算内容的多样性和资金占用形态的多元性 房地产开发企业经营业务内容广泛，既有土地的开发与建设，又有房屋的开发与经营，城市基础设施和公共配套设施的开发建设以及代建市政工程等项目的开发，有的企业还将开 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 发产品直接用于出租经营及开展商品房售后服务等。可见，由于房地产开发企业经营项目多样，所以其会计核算的内容也相应增多。 同时进行这些领域的开发经营，导致房地产开发企业的资金在一个时点以多种不同的形态存在，具有多元性的特点。房地产开发企业的资金运动，不仅表现出工业企业那样由货币资金、储备资金、在建资金到产成品资金依次做直线运动，而且还同时表现为多向平行运动的特点，即在储备资金?在建资金?成品资金这两个阶段中，资金表现为多向平行运动，从而使开发经营资金在生产领域表现为不同的存在形态，具有多元性。 房地产开发企业的多元资金占用形态中，在建资金占用量极大，内容广泛而复杂，它包括土地开发项目在建资金、商品房项目在建资金、代建工程项目在建资金、配套设施及市政工程项目在建资金、经营房与周转房在建资金等等。 房地产开发企业会计核算内容的多样性和资金运动的多元化特征，使得其会计核算具有以下特点:第一，可以按资金占用的多种形态组织资金运用的分类核算;第二，成本核算以开发项目作为成本计算对象，分别设置成本计算单进行费用的归集和分配，计算各开发项目的成本。 四、核算周期的长期性 由于房地产开发企业的项目开发建设周期较长，往往要跨年度进行。这一特点决定了房地产开发企业的开发经营资金在建设过程中停留较长的时间，也决定了其会计核算周期的长期性。因此，房地产开发企业在会计核算上要特别注意应用好权责发生制原则和配比原则，正确处理跨年度的各项收入和支出，合理确定各个会计期间的收入、费用，以保证各期损益计算的正确性。 五、核算对象的特殊性 房地产开发企业会计的对象是房地产开发企业的各项开发、经营、管理和服务过程中能用货币表现的经济活动，即房地产开发企业再生产过程中的资金运动。房地产开发企业在开发经营过程中，要依次经过供应、开发和开发产品销售、转让、出租过程，企业价值和会计要素金额不断发生增减变动。 在供应过程中，企业通过合同用货币向供应单位征用、批租土地及购买开发房地产所需的各种劳动对象，企业的货币资金转变为待开发土地和材料、设备等储备资金。待开发土地和材料投入房地产开发过程，被消耗的材料和被安装的价值转移于在建开发产品成本中，储备资金即转化为在建资金。同时在房地产开发过程中，还需要用货币资金支付工资，固定资产也发生了损耗，这些也都转移到在建开发产品成本中，增加在建资金。随着开发过程的进行，企业的在建开发产品开发完成，并在销售、转让、出租过程中，从购房、用地、租房等单位或个人处重新获得了货币资金。企业可以利用从购房、用地、租房等单位或个人处获得的资金，再度征用、批租土地及购买材料、设备，支付工资，投入开发过程。但企业在销售、转让、出租过程中收回货币资金的数额，要比原来投入资金的数额大，这部分增加的货币资金就形成了企业的纯收入即利润。 在上述资金运动过程中，房地产开发企业的资产、负债、所有者权益不断发生变动，发生了费用，取得了收入和实现了利润。具体来说，房地产开发企业会计就是要反映和监督企业在资金运动过程中资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的增减变动情况，所以这一点与一般企业会计具有相似之处，但相对而言，房地产开发企业具体会计对象又有其自身 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 的特殊性，主要表现在: ,一,资产中存货的特殊性 房地产开发企业的资产，按其在开发经营过程中所起的作用，分为流动资产、固定资产、无形资产、长期投资等。在企业资产方面特别是流动资产中的存货，房地产开发企业有着自身的特点。其存货除包括价值较小，流动性较强的一般存货外，还包括价值很大，其他企业作为固定资产核算的土地、房屋等房地产开发企业作为开发产品核算的流动资产。 ,二,收入的特殊性 与其他企业相同，房地产开发企业的收入也主要由主营业务收入和其他业务收入组成，但房地产开发企业由于其经营产品的复杂多样，决定其主营业务收入来源的特殊性。房地产开发企业的主营业务收入主要来自于价值较大的商品房、商品性土地的销售，出租房屋、土地的租金收入及代建工程结算收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代理工程结算收入、出租开发产品租金收入等。 ,三,费用的特殊性 费用包括营业成本和期间费用，房地产开发企业的期间费用与一般企业相同，但主营业务成本的会计核算是不同行业会计的主要区别点。房地产开发企业的成本按开发经营项目不同可以分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等开发成本内容，在开发成本项目上一般确定为六个成本项目:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费，所以房地产开发企业产品成本及其成本计算与一般企业不同，具有特殊性。 ,四,利润的特殊性 同收入及费用的特殊性相对应，房地产开发企业的营业利润也具有特殊性，即其利润来自于不同的营业项目。房地产开发企业的营业利润一般包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润等，赢利项目多样，为房地产开发企业获取丰厚利润创造了极好的机遇。 第 3 节 房地产开发行业的会计核算 一、开发成本的核算 ,一,开发成本的内容 1.开发成本的分类 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程中耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。产品开发成本按其用途，可分为以下四类: (1)土地开发成本。它是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用支出。 (2)房屋开发成本。它是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房等)所发生的各项费用支出。 (3)配套设施开发成本。它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 (4)代建工程开发成本。它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设的工程(如市政工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目)所发生的各项费用支出。 2.开发产品成本核算对象 开发产品成本核算对象是指房地产开发企业在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集分配开发费用，计算开发产品实际成本。合理确定开发产品成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算工作的重要条件。 一般来说，房地产开发企业的成本核算对象，应根据其开发项目的特点及实际情况来确定，即应结合考虑开发项目的地点、用途、结构、装修、施工力量、开发环境等各方面的因素，合理、正确确定成本核算对象。一般房地产开发企业应按照下列原则，确定成本核算对象:?一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象，便于分析工程概(预)算和施工合同的完成情况。?同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近、又由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象，求得总的开发成本之后，再按各个单项工程概预算的比例，计算每项单项工程的开发成本。?对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位，划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。需要注意的是，房地产开发企业的成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 3.房地产开发成本项目 计入开发产品成本的生产费用在生产过程中的用途是不同的，有的直接用于房地产开发，有的间接用于房地产开发。为了具体地反映计入开发产品成本的生产费用的各种用途和开发产品成本构成，还应进一步将开发产品成本划分为若干成本项目。一般，房地产开发企业发生的应计入开发成本的各项费用支出，按其经济用途可以分为以下六个成本项目: (1)土地征用及拆迁补偿费。它是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出(总支出扣除拆迁旧建筑物回收的残值)、安置动迁用房支出及其他因征用土地而发生的费用。 (2)前期工程费。它是指开发项目前期所发生的各项费用，包括总体规划设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平(通水、通电、通路、场地平整)费用等支出。 (3)基础设施费。它是指开发企业在房地产项目开发过程中发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 出。 (4)建筑安装工程费。它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装工程支出，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程支出和以自营方式发生的列入开发项目工程施工图预算的各项费用。 (5)配套设施费。它是指房地产开发项目内发生的，可计入土地、房屋开发成本，不能有偿转让的各项公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园和消防设施、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计入该成本项目内。 (6)开发间接费。它指房地产开发企业所属内部独立核算单位或开发现场管理机构为直接组织和管理开发房地产项目而发生的各项费用支出，包括管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出等。其中，利息支出是指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费等。借款费用如果能分清由某个成本核算对象承担，可作为直接开发费用核算，开发产品完工以后的借款费用，应作为“财务费用”，计入当期损益。 4.开发成本核算的账户设置 为了总括地反映计入开发成本的各项直接开发费用和间接开发费用，归集、汇总、分配以及计算开发产品成本，开发企业应设置“开发成本”、“开发间接费”两个成本计算账户。 (1)“开发成本”账户。该账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也应在该账户中核算。该账户借方登记各成本计算对象所发生的各项开发费用，其中的直接开发费用，直接计入该账户;应由开发产品负担的间接费用，应先在“开发间接费”账户进行归集，期末再按一定的分配标准(如各项目本期预算开发间接费比率、本期各开发项目直接费用比率)分配计入“开发成本”账户;贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。该账户借方余额反映未完工开发项目的实际成本。该账户应按开发成本的种类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并按成本核算对象和成本项目进行明细核算。 (2)“开发间接费”账户。该账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。该账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配结转计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末该账户无余额。该账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户进行明细核算。房地产开发企业内部如未设二级管理机构，由公司行政管理部门(总部)直接组织管理房地产开发项目的，所发生的开发间接费，应列入管理费用，不在“开发间接费”账户核算。 每月终了，企业应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续，防止重复分配，应对计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对开发房屋、商品性土地、能有偿转让的配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按某期各开发产品实际发生的直接成本(包括土地征地及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费)进行。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ,二,土地开发成本的核算 土地开发是房地产开发企业的主要业务之一，开发产品为建设场地。城市用于建设的土地，需要由地方政府统一审批、统一征用和统一管理，由房地产开发企业进行土地开发。土地开发的目的和用途有通常有两个:一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地;二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。土地开发成本是指房地产开发企业因开发土地所发生的各项费用支出。 1.土地开发成本的内容 企业开发的土地，因设计要求不同，开发的层次、程度和内容也会有所不同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的在场地平整之后，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目而言，其开发成本的构成内容是不完全相同的。企业要根据开发土地的具体情况设置土地开发的成本项目。一般情况下，企业对土地开发成本的核算可设置以下成本项目:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和开发间接费等。对没有支出内容的如建筑安装工程费、配套设施费等，可不必设置明细项目核算;如果土地开发项目中有不能有偿转让的配套设施的情况下，应设置“配套设施费”成本项目。 2.土地开发费用的归集与分配 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“自用土地开发成本”和“商品性土地开发成本”等二级明细账户，按成本核算对象和成本项目进行土地开发费用的明细核算。 (1)商品性建设场地。它是企业的最终开发产品，其发生的各项费用支出应单独构成其土地的开发成本。企业开发商品性建设场地的支出，全部在“开发成本——商品性土地开发成本”中进行归集。用于商品性建设场地开发所发生的各项费用，属于直接费用的，在费用发生时，应直接借记“开发成本——商品性土地开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户;属于间接开发费用的，发生费用时，先借记“开发间接费”账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“累计折旧”等账户。期末，通过一定的分配标准，分配计入各成本计算对象，借记“开发成本——商品性土地开发成本”等账户，贷记“开发间接费”账户。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收合格后，应将其实际开发成本从“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。 (2)自用建设场地。它属企业的中间产品，其费用支出应由开发的商品房、出租房或周转房等有关建筑产品来负担，构成商品房、出租房或周转房等建筑产品成本。企业开发自用建设场地的费用支出，如果能够分清费用承担对象的，应直接计入有关对象的开发成本，直接在“开发成本——房屋开发成本”、“开发成本——配套设施开发成本”中归集;如果涉及到两个或两个以上成本核算对象的，其费用可先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按房屋或配套设施占地面积或建筑面积等将其分配计入有关房屋、配套设施的开发成本。因此，用于自用建设场地开发所发生各项费用的核算分为两种情况:一是不能直接确定费用承担对象的，对于直接发生的各项直接费用，应借 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 记“开发成本——自用土地开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等账户。对于发生的各项间接开发费用，其核算方法与商品性建设场地的核算相同。二是能够直接确定费用承担对象的，发生各项直接费用时，应直接借记“开发成本——房屋开发成本”、“开发成本——配套设施开发成本”等账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”等账户。对于发生的各项间接费用，则借记“开发间接费”账户，贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“累计折旧”等账户。期末，通过一定的分配标准，分配计入各成本计算对象，借记“开发成本——房屋开发成本”等账户，贷记“开发间接费”账户。 对于已完工的自用土地开发项目所发生的实际开发成本，企业应根据土地开发项目的不同用途，采用不同的成本结转方法。为本企业自用而开发的自用性土地，如果开发完成后直接用于本企业商品房、周转房、出租房等的开发建设，应将其实际成本计入有关商品房、周转房、出租房等房屋、配套设施成本，借记“开发成本——房屋开发成本”、“开发成本——配套设施开发成本”等账户，贷记“开发成本——自用土地开发成本”账户;如果自用建设场地开发完成后近期不使用的，应视为最终产品将其实际成本先转入“开发产品——土地”账户的借方，待土地投入使用时，再按其用途从“开发产品——土地”账户的贷方，将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本” 、“开发成本——配套设施开发成本”等账户的借方。将完工的土地开发实际成本结转入商品房等开发成本时，可以采用分项平行结转法或归类集中结转法两种结转方法。分项平行结转法是将应结转的土地开发成本中的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋等开发成本的对应成本项目中。归类集中结转法是将应结转的土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目，然后转入有关房屋等建设项目相应的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。 (3)综合性建设场地。对于既有商品性建设场地，又有自用建设场地的综合性建设场地，作为一个成本核算对象的情况下，其发生的各项费用，应先通过“开发成本——土地开发成本”账户进行归集，土地开发完成后，将全部土地开发成本按一定标准在商品性建设场地和自用建设场地之间进行分配，分别确定商品性建设场地和自用建设场地的开发成本，从“开发成本——土地开发成本”账户分别转入“开发产品——土地”、“开发产品——房屋”和“开发产品——配套设施”等账户中。 3.土地开发成本的主要账务处理 【例9,1】200X年8月，安居房地产开发公司开始开发两块土地(建设场地)，开发的A区作为商品性土地开发;B区作为自用土地开发，开发完成后供建设商品房和出租房使用。本月份该公司发生下列开发费用: (1)以银行存款支付两块场地的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、拆迁补偿费等共9 100 000元，其中A场地5 100 000元，B场地4 000 000元。支付该项款项时会计分录记: 借:开发成本——商品性土地开发成本——A区(土地征用及拆迁补偿费)5 100 000 ——自用性土地开发成本——B区(土地征用及拆迁补偿费) 4 000 000 贷:银行存款 9 100 000 (2)用银行存款支付开发设计费、水文地质勘察费等500 000元，其中A区300 000元，B区200 000元。支付款项时会计分录记: 借:开发成本——商品性土地开发成本——A区(前期工程费) 300 000 ——自用性土地开发成本——B区(前期工程费) 200 000 贷:银行存款 500 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (3)应付某承包单位两块建设场地的“三通一平”费用400 000元，其中A区、B区各分担200 000元。会计分录记: 借:开发成本——商品性土地开发成本——A区(前期工程费) 200 000 ——自用性土地开发成本——B区(前期工程费) 200 000 贷:应付账款——××承包单位 400 000 (4)以银行存款支付某公司承建基础设施工程款1 000 000元，其中A区400 000元，B区600 000元。支付基础设施工程款时会计分录记: 借:开发成本——商品性土地开发成本——A区(基础设施费) 400 000 ——自用性土地开发成本——B区(基础设施费) 600 000 贷:银行存款 1 000 000 (5)计提本期应付现场管理机构人员工资50 000元，福利费7 000元，办公费3 000元，固定资产折旧20 000元，水电费10 000元，计提为建设A区和B区两块场地而借入的应付长期借款利息130 000元。会计分录记: 借:开发间接费 220 000 贷:应付职工薪酬 57 000 累计折旧 20 000 银行存款 13 000 应付利息 130 000 (6)分配开发间接费。假设此处开发间接费按A区和B区直接开发费用比例分配。 开发间接费分配率,220 000?(6 000 000，5 000 000),0.02 所以，A区应分担开发间接费,6 000 000×0.02,120 000(元) B区应分担开发间接费,5 000 000×0.02,100 000(元) 分配开发间接费时会计分录记: 借:开发成本——商品性土地开发成本——A区(开发间接费) 120 000 ——自用性土地开发成本——B区(开发间接费) 100 000 贷:开发间接费 220 000 根据上述会计分录，登记商品性土地成本明细账(如表9,1所示)和自用性土地成本明细账(如表9,2所示)。 表9,1 土地开发成本明细账 项目编号名称:101商品性土地 单位:元 200X年 凭借方金额 证 摘 要 土地征用及前期工基础设开发间月 日 编合计 拆迁补偿费 程费 施费 接费 号 8 X 略 支付土地征用及拆迁补偿费 5 100 000 5 100 000 X 支付设计、水文地质勘察费 300 000 300 000 X 结转“三通一平”款 200 000 200 000 X 支付基础设施款 400 000 400 000 X 分配开发间接费 120 000 120 000 本月合计 5 100 000 500 000 400 000 120 000 6 120 000 表9,2 土地开发成本明细账 项目编号名称:102自用性土地 单位:元 200X年 凭借方金额 证 摘 要 土地征用及前期工基础设开发间月 日 合计 编拆迁补偿费 程费 施费 接费 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 号 8 X 略 支付土地征用及拆迁补偿费 4 000 000 4 000 000 X 支付设计、水文地质勘察费 200 000 200 000 X 结转“三通一平”款 200 000 200 000 X 支付基础设施款 600 000 600 000 X 分配开发间接费 100 000 100 000 本月合计 4 000 000 400 000 600 000 100 000 5 100 000 (7)两块土地全部开发完成，并验收合格。其中A区直接对外销售;B区共开发场地22212 500m，直接用于开发商品房和出租房，商品房占地7 500m，出租房占地5 000m，结 转已完工A区开发成本和已投入使用的B区开发成本。 结转完工A区土地开发成本时会计分录记: 借:开发产品——土地——A区 6 120 000 贷:开发成本——商品性土地开发成本——A区(土地征用及拆迁补偿费) 5 100 000 ——商品性土地开发成本——A区(前期工程费) 500 000 ——商品性土地开发成本——A区(基础设施费) 400 000 ——商品性土地开发成本——A区(开发间接费) 120 000 采用归类集中结转法结转已投入使用的B区开发成本时会计分录记: 借:开发产品——房屋开发成本——商品房(土地征用及拆迁补偿费) (4 000 000×7 500/12 500) 2 400 000 ——出租房(土地征用级拆迁补偿费) (4 000 000×5 000/12 500) 1 600 000 ——商品房(基础设施费) (1 100 000×7 500/12 500) 660 000 ——出租房(基础设施费) (1 100 000×5 000/12 500) 440 000 贷:开发成本——自用性土地开发成本——B区(土地征用及拆迁补偿费) 4 000 000 ——B区(前期工程费) 400 000 ——B区(基础设施费) 600 000 ——B区(开发间接费) 100 000 ,三,配套设施开发成本的核算 根据城市建设规划或项目设计总体规划的要求，为满足客户生产生活的需要，房地产开 发企业要开发建设与项目配套的各种服务性设施。 1.配套设施开发的种类 房地产开发企业开发的配套设施，一般分为以下两类: (1)不能有偿转让的公共配套设施。开发小区内不能有偿转让的公共配套设施，包括 居委会、派出所、幼儿园和消防设施、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等。该类配套设 施是附属于商品房和建设场地的，与商品房和建设场地一并发挥效益，因此其支出应摊入开 发项目成本。 (2)能有偿转让的大型配套设施。能有偿转让的大型配套设施项目，包括:?开发项 目内非营利性配套设施，如中小学、文化馆(站)、医院等;?开发项目内的营业性公共配 套设施，如商店、银行、邮局等;?开发项目外为居民提供居住服务的给排水、供电、供暖、 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 供气的增容、增压、交通道路等。第?和第?两部分，不论是营利性设施还是非营利性设施，建成以后都可以独立发挥效益，第?部分属于市政建设项目。因此，能有偿转让的配套设施原则上应作为独立的开发产品单独计算其成本。 2.配套设施开发成本的内容 (1)可以有偿转让的大型公共配套设施。可以有偿转让的大型公共配套设施，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以便正确计算各项设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本项目与一般房地产开发成本项目相同。其中，配套设施费用项目用以核算分配的其他配套设施费。 (2)不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施项目。如果工程规模较大，可以各项配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大，与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可以考虑将它们合并为一个成本核算对象，待工程完工后核算出开发总成本，按各项目的预算成本或计划成本的比例，算出各项配套设施的开发成本，再按一定标准将各项配套设施开发成本分配计入有关房屋开发成本。这方面的配套设施主要设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费四个成本项目。由于不能有偿转让的配套设施的开发成本最终要计入房屋等开发成本，为简化核算手续，它不仅不再负担其他配套设施的成本，而且自身应负担的开发间接费，也直接分配计入有关房屋开发成本。因此对这些配套设施，在核算是不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 3.配套设施开发费用的归集与分配 为了正确核算和反映企业开发建设中各项配套设施所发生的费用支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开发成本，对配套设施费用的归集，可以分为以下三种方法。 (1)能有偿转让的大型配套设施。对能有偿转让的大型配套设施费用支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。如果属于直接费用的，直接记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户;如果属于间接费用，则借记“开发间接费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户，期末按一定标准分配计入各配套设施开发成本，借记“开发成本——配套设施开发成本”账户，贷记“开发间接费”账户。待该配套设施项目完工验收合格后，将其实际成本转入开发产品成本，借记“开发产品——配套设施”账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。 (2)不能有偿转让的公共配套设施。不能有偿转让的公共配套设施费用支出的归集与分配又可以分为以下情形: ?如果配套设施与商品房等开发项目同步建设且能分清成本核算对象的，则可直接计入有关房屋等项目的开发成本，借记“开发成本——房屋开发成本”等账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 ?如果配套设施不与商品房等开发项目同步建设，或虽同步建设，但其支出需由两个或两个以上的商品房等开发项目共同负担的不能转让的配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户中归集。各项费用发生时，借记“开发成本——配套设施开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。待配套设施项目完工时，再按一定的分配标准(如有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本)记入有关房屋等项目的开发成本，借记“开发成本——房屋开发成本”等账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。 ?如果配套设施与房屋等开发项目不同步建设，或房屋等开发产品已经完成等待销售或 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 出租，而配套设施尚未全部完工的，为了及时结转已完工开发产品成本，经批准后，对应负担配套设施费可以按配套设施的预算成本或计划成本，采用预提方法确定商品房等开发产品应负担的配套设施费，借记“开发成本——房屋开发成本”等账户，贷记“预提费用”账户。配套设施项目完工时，将实际发生的配套设施开发成本冲减预提的配套设施费，借记“预提费用”账户，贷记“开发成本——配套设施开发成本”账户。预提配套设施费与配套设施实际开发成本之间的差额，调整有关开发项目或产品的成本。 按规定，企业预提的配套设施费，应在每项配套工程完工时逐项结转，随时调整有关开发产品成本，而不得在全部配套工程竣工后一次调整。全部工程竣工时，只保留尚未完工的配套工程的实际支出数及相应的预提数。 某项开发产品预该项开发产品预算配套设施费= × 提的配套设施费 成本(或计划成本) 预提率 该配套设施预算成本(或计划成本) 配套设施= × 100% 应负担该配套设施费的各开发产品预 费预提率 算成本(或计划成本)合计数 4.配套设施开发成本的主要账务处理 【例9,2】安居房地产开发公司建设一住宅小区，根据建设规划要求，200X年8月要在小区内负责建设一个商店、一座锅炉房和一所幼托，并均发包给一家建筑公司。其中，商店建成后有偿转让给商业部门;锅炉房和幼托不能有偿转让，其开发费用应计入有关受益对象开发产品成本;锅炉房与商品房同步建设，幼托与商品房不同步开发，其支出经批准采用预提办法计入受益对象开发产品成本。上述各配套设施在开发过程中发生支出的情况见表9,3。 表9,3 配套设施支出情况表 200X年8月 单位:元 项 目 201商店 251锅炉房 252幼托 支付征地拆迁补偿费 200 000 50 000 180 000 支付承包设计单位前期工程款 40 000 20 000 30 000 应付承包施工单位基础设施款 150 000 80 000 100 000 应付承包施工单位建筑安装工600 000 400 000 500 000 程款 分配锅炉房配套设施费 50 000 分配开发间接费 60 000 预提幼托配套设施费 62 500 根据表9,3资料，相应的会计业务处理为: (1)用银行存款支付征地拆迁补偿费。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 200 000 ——配套设施开发成本——锅炉房 50 000 ——配套设施开发成本——幼托 180 000 贷:银行存款 430 000 (2)用银行存款支付承包设计单位前期工程款。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 40 000 ——配套设施开发成本——锅炉房 20 000 ——配套设施开发成本——幼托 30 000 贷:银行存款 90 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- (3)结转应付承包设计单位基础设施款。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 150 000 ——配套设施开发成本——锅炉房 80 000 ——配套设施开发成本——幼托 100 000 贷:应付账款 330 000 (4)结转应付承包施工单位建筑安装工程款。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 600 000 ——配套设施开发成本——锅炉房 400 000 ——配套设施开发成本——幼托 500 000 贷:应付账款 1 500 000 (5)分配应由商店配套设施开发成本负担的锅炉房设施支出。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 50 000 贷:开发成本——配套设施开发成本——锅炉房 50 000 (6)分配应由商店配套设施开发成本负担的开发间接费。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 60 000 贷:开发间接费 60 000 (7)预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出。会计分录记: 借:开发成本——配套设施开发成本——商店 62 500 贷:预提费用——预提配套设施费 62 500 根据上述会计分录，登记各配套设施开发成本明细账(如表9,4、表9,5、表9,6所示)。 表9,4 配套设施开发成本明细账 项目编号名称:201商店 单位:元 200X年 借方金额 凭 证 摘 要 土地征用配套开发编前期工基础设建筑安月 日 及拆迁补设施间接合计 号 程费 施费 装费 偿费 费 费 支付征地拆迁补8 X 略 200 000 200 000 偿费 X 支付前期工程款 40 000 40 000 150 X 结转基础设施款 150 000 000 结转建筑安装工600 X 600 000 000 程款 分配锅炉房设施 X 50 000 50 000 费 60 X 分配开发间接费 60 000 000 X 预提幼托设施费 62 500 62 500 150 600 112 60 本月合计 200 000 40 000 1 162 500 000 000 500 000 表9,5 配套设施开发成本明细账 项目编号名称:251锅炉房 单位:元 200X年 借方金额 凭配证 摘 要 土地征用套开发编前期工基础设建筑安月 日 及拆迁补设间接合计 号 程费 施费 装费 偿费 施费 费 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 支付征地拆迁补8 X 略 50 000 50 000 偿费 X 支付前期工程款 20 000 20 000 X 80 000 80 000 结转基础设施款 结转建筑安装工 X 400 000 400 000 程款 本月合计 50 000 20 000 80 000 400 000 550 000 表9,6 配套设施开发成本明细账 项目编号名称:252幼托 单位:元 200X年 借方金额 凭 证 摘 要 土地征用配套开发编前期工基础设建筑安月 日 及拆迁补设施间接合计 号 程费 施费 装费 偿费 费 费 支付征地拆迁补8 X 略 180 000 180 000 偿费 X 支付前期工程款 30 000 30 000 X 结转基础设施款 100 000 100 000 结转建筑安装工 X 500 000 500 000 程款 本月合计 180 000 30 000 100 000 500 000 810 000 (8)商店已竣工验收，结转其实际成本1 162 500元。会计分录记: 借:开发产品——配套设施——商店 1 162 500 贷:开发成本——配套设施开发成本——商店 1 162 500 (9)锅炉房竣工验收，按规定将其开发成本550 000元分配计入商品房和大配套设备等开发项目的成本。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本 500 000 ——配套设施开发成本——锅炉房 50 000 贷:开发成本——配套设施开发成本——锅炉房 550 000 (10)幼托已竣工验收，将其实际发生的开发成本810 000元冲减预提的配套设施费。会计分录记: 借:预提费用——预提配套设施费 810 000 贷:开发成本——配套设施开发成本——幼托 810 000 如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，其差额冲减有关开发产品成本或追加分配到有关开发产品的成本中去。如果有关开发产品已经完工并办理了竣工结算，则其差额冲减或计入尚未办理竣工结算的开发产品的成本。 ,四,房屋开发成本的核算 1.房屋开发的种类 房屋的开发和建设，是房地产开发企业的主要经济业务。房地产开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类:一是为销售而开发的商品房;二是为出租经营而开发的出租房(或经营房);三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房;四是开发企业接受其他单位的委托，代为开发职工住宅等代建房。 这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法，即均可以通过“开发成本——房屋开发成本”账户核算。为了既能 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 总括反映房屋开发所发生的成本，又能分门别类地反映各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计核算上，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细核算。 2.房屋开发成本的内容 房屋开发的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工力量等各方面的因素加以确定:(1)一般的房屋开发项目，应以每一独立编制的设计概(预)算或施工图预算所列的单项工程作为成本核算对象;(2)同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近、又由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象，求得总的开发成本之后，再按各个单项工程概预算的比例，计算各幢房屋的开发成本;(3)对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的一定部位，划分成本核算对象。 房屋开发成本主要包括以下几个成本项目:?土地征用及拆迁补偿费;?前期工程费;?基础设施费;?建筑安装工程费;?配套设施费;?开发间接费。 3.房屋开发费用的归集与分配 (1)土地征用及拆迁补偿费。房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，应根据不同的情况，采用不同的归集与分配方法。 ?房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，若能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，直接借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“银行存款”等账户。 ?房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，如不能分清成本核算对象的，应先通过“开发成本——自用性土地开发成本”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配计入有关房屋开发成本核算对象，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发成本——自用性土地开发成本”账户。 ?房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户中进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发成本——商品性土地开发成本”账户。如果开发完成的商品性土地已经转入“开发产品”账户，当其改变用途用于企业建造房屋时，应将其负担的土地征用及拆迁补偿费转入有关房屋开发成本核算对象，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“开发产品——土地”账户。 (2)前期工程费。房屋开发过程中发生的前期工程费，若能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，直接借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“银行存款”等账户。房屋开发过程中发生的应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“银行存款”等账户。对开发房屋所占用的土地时发生的前期工程费，可按前述土地征用及拆迁补偿费的归集方法处理，但从“开发成本——土地开发成本”账户转入“开发成本——房屋开发成本”账户的前期工程费，若采用分项平行结转法，则应计入“前期工程费”成本项目;若采用归类集中结转法，则应计入有关房屋成本的“基础设施费”项目。 (3)基础设施费。房屋开发过程中发生的基础设施费，一般应直接或分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 记“银行存款”等账户。对开发房屋所占用的土地时发生的基础设施费，可按前述土地征用及 拆迁补偿费的归集方法处理，但从“开发成本——土地开发成本”账户转入“开发成本——房 屋开发成本”账户的基础设施费，无论采用分项平行结转法还是归类集中结转法，都应计入 有关房屋成本的“基础设施费”项目。如果开发完成的商品性土地已经转入“开发产品”账户， 当其改变用途用于企业建造房屋时，应将其负担的基础设施费(按归类集中结转法的还应包 括应负担的前期工程费和开发间接费)转入有关房屋开发成本核算对象，即借记“开发成本 ——房屋开发成本”账户，贷记“开发产品——土地”账户。 (4)建筑安装工程费。房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程施工的 方式不同，采用不同的核算方法。 ?采用发包方式进行房屋建筑安装施工的房屋开发项目，其建筑安装工程费用，应根据 承包单位的“已完工程月报”和“工程价款结算单”等凭证，确定已完工程价款，直接计入有关 房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“应付账款——应付工程款”等账户。 ?采用自营方式进行房屋建筑安装施工的房屋开发项目，其发生的建筑安装工程支出， 一般可直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，即借记“开发成 本——房屋开发成本”账户，贷记“原材料”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等账户。如果企 业自行施工大型建筑安装工程，可单独增设“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用以核算 和归集各种建筑安装工程支出，并定期转入“开发成本——房屋开发成本”账户计入有关房屋 开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，其成本应 转入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，在设备出库交付安装时，按 设备实际成本借记“开发成本——房屋开发成本”账户，贷记“库存设备”账户。 (5)配套设施费。房屋开发成本中的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共 配套设施支出，该项支出的处理见前述“配套设施开发成本的核算”。 房屋开发过程中发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行归集，每月终 了，再按一定标准分配计入各有关开发产品成本的“开发间接费用”成本项目，借记“开发成 本——房屋开发成本”等账户，贷记“开发间接费用”账户。 4.房屋开发成本的主要账务处理 【例9,3】200X年X月，安居房地产开发公司在已经开发完成的自用建设场地上开发 A座商品房、B座出租房，分别占用场地面积70%和30%。本期发生的经济业务及会计处 理如下。 (1)结转土地开发成本6 000 000元，其中土地征用及拆迁补偿费5 000 000元，基础 设施费1 000 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 4 200 000 ——房屋开发成本——出租房 1 800 000 贷:开发产品——土地 6 000 000 (2)以银行存款支付设计费，其中A座商品房设计费120 000元，B座出租房设计费 60 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 120 000 ——房屋开发成本——出租房 60 000 贷:开发产品——土地 180 000 (3)本期房屋开发工程领用各种设备1 000 000元，其中A座商品房400 000元，B座 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 出租房600 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 400 000 ——房屋开发成本——出租房 600 000 贷:库存设备 1 000 000 (4)结转分配开发间接费用150 000元，其中A座商品房负担105 000元，B座出租 房负担45 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 105 000 ——房屋开发成本——出租房 45 000 贷:开发间接费用 150 000 (5)分配应由房屋开发成本负担的锅炉房设施支出200 000元，其中A座商品房负担 140 000元，B座出租房负担60 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 140 000 ——房屋开发成本——出租房 60 000 贷:开发成本——配套设施开发成本——锅炉房 200 000 (6)期末，房屋开发工程全部竣工，根据工程价款结算单，应付施工单位结算款4 000 000元，其中A座商品房3 000 000元，B座出租房1 000 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 3 000 000 ——房屋开发成本——出租房 1 000 000 贷:应付账款——应付工程款 4 000 000 (7)房屋开发全部完成，但配套设施幼托尚未竣工，经批准，按其预算成本预提计入 房屋成本，其中A座商品房负担280 000元，B座出租房负担120 000元。会计分录记: 借:开发成本——房屋开发成本——商品房 280 000 ——房屋开发成本——出租房 120 000 贷:预提费用——预提配套设施费 400 000 根据上述会计分录，登记房屋开发成本明细账(如表9,7、表9,8所示)。 表9,7 房屋开发成本明细账 项目编号名称:A座商品房 单位:元 200X年 凭借方金额 证 摘 要 土地征用编前期工基础设建筑安装配套设开发间月 日 及拆迁补合计 号 程费 施费 费 施费 接费 偿费 结转征地拆迁略 略 略 3 500 000 3 500 000 补偿费 结转基础设施 700 000 700 000 款 支付前期工程 120 000 120 000 款 工程领用设备 400 000 400 000 结转建筑安装 3 000 000 3 000 000 工程款 分配锅炉房设 140 000 140 000 施费 分配开发间接 105 000 105 000 费 预提幼托设施 280 000 280 000 费 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 本月合计 3 500 000 120 000 700 000 3 400 000 420 000 105 000 8 245 000 表9,8 房屋开发成本明细账 项目编号名称:B座出租房 单位:元 200X年 凭借方金额 证 摘 要 土地征用编前期工基础设建筑安装配套设施开发间月 日 及拆迁补合计 号 程费 施费 费 费 接费 偿费 结转征地拆略 略 略 1 500 000 1 500 000 迁补偿费 结转基础设 300 000 300 000 施款 支付前期工 60 000 60 000 程款 工程领用设 600 000 600 000 备 结转建筑安 1 000 000 1 000 000 装工程款 分配锅炉房 60 000 60 000 设施费 分配开发间 45 000 45 000 接费 预提幼托设 120 000 120 000 施费 1 500 000 60 000 300 000 1 600 000 180 000 45 000 3 685 000 本月合计 (8)期末，房屋开发工程竣工，A座商品房和B座出租房均经过验收，结转完工房屋开发成本。会计分录记: 借:开发产品——商品房 8 245 000 ——出租房 3 685 000 贷:开发成本——房屋开发成本——商品房 8 245 000 ——房屋开发成本——出租房 3 685 000 ,五,代建工程开发成本的核算 1.代建工程开发成本的内容 代建工程是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的建设工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发工程项目。房地产开发企业承接的代建工程，既有建设场地和房屋，又有其他工程，如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景区开发等。 代建工程开发成本主要由以下成本项目构成:?土地征用及拆迁补偿费;?前期工程费;?基础设施费;?建筑安装工程费;?开发间接费。 2.代建工程开发费用的归集与分配 由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。 (1)代为开发的土地和房屋。房地产开发企业接受委托代为开发的土地(建设场地)和房屋，其建设内容和特点与企业自身的商品性土地开发和房屋开发基本相同，因此，房地产开发企业代为开发的土地(建设场地)、各种房屋所发生的成本核算，可以比照商品性土 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 地开发和房屋开发的成本核算方法进行，即其开发费用分别通过“开发成本——商品性土地 开发成本”账户和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算。 (2)代为开发除土地、房屋以外的工程。房地产开发企业替委托单位开发除土地、房 屋以外的其他工程发生的各项费用支出，均应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进 行核算，并在此账户下按各成本核算对象和成本项目归集费用。企业发生此类代建工程的各 项开发直接费用时，应借记“开发成本——代建工程开发成本”账户，贷记“银行存款”、“应 付账款”、“应付职工薪酬”等账户。代为开发除土地、房屋以外项目发生的开发间接费用， 应先通过“开发间接费用”账户进行归集，每月终了，再按一定标准分配计入各有关代建开发 产品成本的“开发间接费”成本项目，借记“开发成本——代建工程开发成本”等账户，贷“开 发间接费”账户。 代建工程完工验收合格时，应将其实际开发成本转入“开发产品”的借方，即借记“开发 产品——代建工程”账户，贷记“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——房屋开 发成本”、“开发成本——代建工程开发成本”等账户。将代建工程移交委托单位，并办妥工 程价款结算手续后，应确认结算收入，并将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入 “主营业务成本”的借方，即借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品——代建工程”账户。 3.代建工程开发成本的主要账务处理 【例9,4】200X年，安居房地产开发公司接受市政部门委托，代为建设一街心广场， 有关经济业务和会计处理如下。 (1)以银行存款支付拆迁补偿费2 000 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 2 000 000 贷:银行存款 2 000 000 (2)以银行存款支付规划设计费、地质勘察费100 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 100 000 贷:银行存款 100 000 (3)结转应付承建单位基础设施工程款800 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 800 000 贷:应付账款——应付工程款 800 000 (4)以银行存款支付承建单位的建筑安装工程款600 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 600 000 贷:银行存款 600 000 (5)领用代建工程的各种设备200 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 200 000 贷:库存设备 200 000 (6)以银行存款支付绿化费500 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 500 000 贷:银行存款 500 000 (7)结转分配代建工程开发间接费用150 000元。会计分录记: 借:开发成本——代建工程开发成本——××广场 150 000 贷:开发间接费 150 000 (8)街心广场竣工验收，结转其实际成本4 350 000元。会计分录记: 借:开发产品——代建工程 4 350 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 贷:开发成本——代建工程开发成本——××广场 4 350 000 二、开发产品的核算 开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发建设过程，符合设计要求，并已验收合格，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为商品对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。 为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，房地产开发企业应设置资产类“开发产品”账户。该账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本。“开发产品”账户应按开发产品的种类，按开发产品的种类分别设置“土地”、“商品房”、“出租房”、“周转房”、“配套设施”、“代建工程”等设置明细账，并按各成本核算对象设置账页进行明细分类核算。 ,一,开发产品增加的核算 房地产开发企业开发的产品，在竣工验收时，应按其实际成本从“开发成本”账户转入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 ,5】200X年X月，安居房地产开发公司根据竣工验收单，本月已完工开发产品【例9 实际成本为23 562 500元。其中:土地6 120 000元，房屋11 930 000元(其中商品房8 245 000元;出租房3 685 000元)，代建工程4 350 000元，配套设施(商店)1 162 500元。 根据上述资料，会计分录记: 借:开发产品——土地 6 120 000 ——商品房 8 245 000 ——出租房 3 685 000 ——配套设施 1 162 500 ——代建工程 4 350 000 贷:开发成本——商品性土地开发成本 6 120 000 ——房屋开发成本——商品房 8 245 000 ——房屋开发成本——出租房 3 685 000 ——配套设施开发成本——商店 1 162 500 ——代建工程开发成本 4 350 000 ,二,开发产品减少的核算 房地产开发企业开发的产品会因出售、转让或出租、自用等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。 企业有偿对外转让、销售或结算开发产品时，应于月份终了时按转让、销售或结算开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。 企业将开发产品转换为投资性房地产的，应于转换日，按开发产品的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户(企业采用成本模式计量投资性房地产的成本);或按转换日开发产品的公允价值，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户，借贷双 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 方的差额，贷记“资本公积——其他资本公积”账户或借记“公允价值变动损益”账户。 房地产开发企业将开发的房屋用作安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，按该土地和房屋的实际成本，借记“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。 企业对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、配套设施等，应由企业设置“代管房产”备查簿进行实物管理。企业不得将这部分房产入账，也不得计提折旧和摊销。企业在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为其他业务收支处理。 【例9,6】200X年X月，安居房地产开发公司发生的经济业务和会计处理如下: (1)出售商品房住宅一栋，取得价款收入30 000 000元，款项已存入银行，该商品房的实际成本为22 000 000元。 取得销售收入时，会计分录记: 借:银行存款 30 000 000 贷:主营业务收入——商品房销售收入 30 000 000 月终结转成本，会计分录记: 借:主营业务成本——商品房销售成本 22 000 000 贷:开发产品——商品房 22 000 000 (2)将开发完工的小区商店转让给小区物业公司经营，转让价格1 500 000元，款项已存入银行。该商店的开发成本为1 162 500元。 转让取得收入时，会计分录记: 借:银行存款 1 500 000 贷:主营业务收入——配套设施转让收入 1 500 000 月终结转成本，会计分录记: 借:主营业务成本——配套设施销售成本 1 162 500 贷:开发产品——配套设施 1 162 500 如果是将商店转作本企业第三产业经营，则不确认收入，直接将开发产品转为固定资产，则会计分录记: 借:固定资产 1 162 500 贷:开发产品——配套设施 1 162 500 (3)为市政部门代建街心广场，按照合同规定竣工后一次结算。街心广场本月已全部竣工验收合格，已将街心广场移交市政部门，并将“工程价款结算单”送交市政部门认可，结算工程价款5 100 000元，公司尚未收到款项。该代建工程成本4 350 000元。 结算工程价款，会计分录记: 借:应收账款 5 100 000 贷:主营业务收入——代建工程结算收入 5 100 000 月终结转成本，会计分录记: 借:主营业务成本——代建工程结算成本 4 350 000 贷:开发产品——代建工程 4 350 000 (4)将上月开发完工的商品房转换为投资性房地产，该商品房的开发成本为11 000 000元。企业采用成本模式计量投资性房地产的成本。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 在转换日，会计分录记: 借:投资性房地产——商品房 11 000 000 贷:开发产品——商品房 11 000 000 ,三,分期收款开发产品的核算 分期收款开发产品，是指以分期收款方式销售的开发产品。分期收款开发产品的核算，按分期收款是否具有融资性质采用不同的核算方法。 采用递延方式分期收款、具有融资性质的(收款期一般在3年以上)开发产品销售，应在确认收入的当期，按开发产品实际成本结转其销售成本，即按全部实际成本借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。 而采用分期收款、不具有融资性质的开发产品销售，应设置“发出商品”账户，来核算不具有融资性质的分期收款开发产品销售收入的实现和实际成本结转情况，该账户借方登记分期收款发出开发产品的实际成本，贷方登记每期收到的货款并确认销售实现予以结转的开发产品的实际成本，该账户的借方余额表示尚未实现销售的分期收款开发产品的实际成本。采用不具有融资性质的分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“发出商品”账户，贷记“开发产品”账户。企业根据合同规定的收款时间，按合同规定的收款金额，确认销售收入，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户;期末按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“发出商品”账户。 对于分期收款销售的开发产品，企业应按销售对象设置明细分类账或“分期收款开发产品”备查簿，详细记录分期收款开发产品的坐落地点、结构、层次、面积、售价、成本、分次收款时间、价款及已收取价款和尚未收取价款等有关资料。 【例9,7】200X年1月1日，安居房地产开发公司以分期收款方式向某学校销售一套学生公寓，已签订销售合同，公寓已交付该学校。销售合同规定分别在200X年末、2008年年末和2009年年末收取1 000 000元，该公寓实际开发成本为2 100 000元。 由于该分期收款销售具有融资性质，销售合同已经签订且公寓已交付，符合收入确认条件，故在200X年1月1日确认收入后，一次结转销售成本。会计分录记: 借:主营业务成本——商品房销售成本 2 100 000 贷:开发产品——商品房 2 100 000 【例9,8】假若【例9,7】中销售合同规定分别在200X年年末、2008年年末收取1 400 000元，其它条件不变。 由于该分期收款销售不具有融资性质，交付公寓时不能确认收入，而应根据合同规定的收款日期确认收入及结转相应的销售成本。 (1)200X年1月1日交付公寓时，结转分期收款开发产品的实际成本。会计分录记: 借:发出商品——商品房 2 100 000 贷:开发产品——商品房 2 100 000 (2)200X年12月31日，确认1 400 000元收入，同时结转相应的销售成本。会计分录记: 借:银行存款 1 400 000 贷:主营业务收入——商品房销售收入 1 400 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 借:主营业务成本——商品房销售成本 1 050 000 贷:发出商品——商品房 1 050 000 ,四,出租开发产品的核算 出租开发产品是指房地产开发企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋等开发产品。出租开发产品的基本特征是以盈利为目的，它的价值是通过赚取租金的方式逐步实现的。房地产开发企业用于为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产应作为投资性房地产核算。 为了核算房地产开发企业出租的开发产品，企业应设置“投资性房地产”账户。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则的规定，对投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种。 采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧(摊销)”账户，比照固定资产的“累计折旧”和无形资产的“累计摊销”等账户进行处理。采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”账户，比照“固定资产减值准备”等账户进行处理。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 “投资性房地产”账户的期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。 对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品”卡片，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。 (1)出租开发产品增加的核算。企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户。 (2)出租开发产品后续计量的核算。对于采用成本模式进行后续计量的出租开发产品，应在租赁经营期间，采用折旧或摊销的方式将其折旧费或摊销费计入出租开发产品的经营成本。企业应根据出租开发产品的初始入账金额、净残值和预计使用寿命，采用一定的方法计算其损耗价值，并按月摊销计入其他业务成本。企业按期计提出租房地产折旧或摊销时，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”账户。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值的应借记“资产减值损失”账户，贷记“投资性房地产减值准备”账户。对于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧(或摊销)，在资产负债表日，其公允价值的变动计入“公允价值变动损益”账户。 (3)出租开发产品减少的核算。出租开发产品减少，主要是指企业改变出租开发产品的用途，将其对外销售的情况。企业如果改变出租产品的用途，将其作为产品对外销售，则应视同开发产品销售处理。出租产品改变用途对外销售，应于销售实现时，按售价借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“其他业务收入”账户。对于采用成本模式进行后续计量的出租开发产品，按出租产品的摊余价值，借记“其他业务成本”账户，按出租产品的已提累计折旧额或累计摊销额，借记“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”账户，按出租产品的原值，贷记“投资性房地产”账户。采用公允价值模式进行后续计量的出租开发产品，按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产—— --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成本”账户、贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”账户;同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”账户，贷记或借记“其他业务收入”账户。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”账户，贷记“其他业务收入”账户。 【例9,9】200X年X月X日，安居房地产开发公司将开发完成的一栋办公楼出租给某单位使用。办公楼的实际成本为6 000 000元，采用成本模式进行后续计量。假设每年计提摊销费300 000元。办公楼出租5年后，终止出租合同，将其作为商品对外出售。根据上述资料进行会计业务处理如下。 (1)将开发产品转入投资性房地产。会计分录记: 借:投资性房地产 6 000 000 贷:开发产品 6 000 000 (2)每年年末计提出租产品的折旧额。会计分录记: 借:其他业务成本 300 000 贷:投资性房地产累计折旧 300 000 (3)出租开发产品对外销售，结转对外销售的出租开发产品摊余价值。会计分录记: 销售时，出租开发产品的摊余价值,6 000 000,300 000×5,4 500 000(元)。 借:其他业务成本 4 500 000 投资性房地产累计折旧 1 500 000 贷:投资性房地产 6 000 000 ,五,周转房的核算 1.周转房及其特点 周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。包括:在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋;企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分;搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。企业接受其他单位和个人的委托代管的房产，不属于周转房的范围。周转房的核算内容主要包括:周转房增加的核算;周转房摊销的核算;周转房修理的核算;周转房减少的核算。 周转房既不同于固定资产，也不同于一般的流动资产，为核算周转房的增减变动及其摊销情况，企业应设置“周转房”总分类账户，并在该账户下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级明细账户。“在用周转房”二级账户核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。:周转房摊销“二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按期提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。 房地产开发企业应根据周转房的使用情况，按周转房幢号、楼层或房号等进行明细核算，并建立“周转房“卡片，详细登记周转房的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价，被安置居民姓名等情况。 2.周转房核算内容 (1)周转房增加的核算。企业开发建成的周转房，应于周转房竣工验收时，按其实际 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成本，借记“开发产品——周转房”账户，贷记“开发成本——房屋开发成本”账户。将建成的周转房交付使用时，按其实际成本，借记“周转房——在用周转房”账户，贷记“开发产品——周转房”账户。 (2)周转房摊销的核算。周转房在周转使用过程中由于使用及自然力的侵蚀等原因要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为目的，不同于出租房摊销，它没有当期收入作为补偿收回，因而其每期的摊销额不能计入到“主营业务成本”账户中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担，即计入受益土地、房屋等的开发成本。周转房摊销价值主要采用年限平均法应按期计提，计提摊销时，借记“开发成本”账户，贷记“周转房——周转房摊销”账户。对不能其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应借记“开发间接费”账户，贷记“周转房——周转房摊销”账户。 (3)周转房修理的核算。由于周转房是为了安置因项目开发建设而动迁的居民，是直接服务于企业各有关的开发项目，因此周转房在使用过程中发生的修理费用，应作为有关开发项目的成本，即在发生修理支出时直接计入或以后再分期摊入“开发成本”、“开发间接费”等账户。 (4)周转房减少的核算。周转房减少主要是指周转房改变用途，转作商品房对外销售的情况。企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，按售价借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入——商品房销售收入”账户;结转销售成本时，应按周转房的摊余价值，借记“主营业务成本——商品房销售成本”账户，按周转房的累计已提摊销价值，借记“周转房——周转房摊销”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房——在用周转房”账户。 3.周转房核算实例 【例9,10】200X年，安居房地产开发公司为安置新安小区的动迁居民而开发建成一栋1号楼房屋作为周转房使用。该周转房实际成本3 000 000元，已经办妥拆迁居民入住手续。该房屋摊销年限30年，不考虑净残值，3年后将该周转房作为商品房出售。根据上述资料，主要账务处理如下: (1)1号楼竣工验收时，结转完工开发产品成本。会计分录记: 借:开发产品——周转房 3 000 000 贷:开发成本——房屋开发成本 3 000 000 (2)办妥动迁居民入住手续，交付使用时，结转在用周转房的实际成本。会计分录记: 借:周转房——在用周转房 3 000 000 贷:开发产品——周转房 3 000 000 (3)每年年末计提周转房的摊销额。会计分录记: 每年摊销额,3 000 000?30,100 000(元) 借:开发成本或开发间接费 100 000 贷:周转房——周转房摊销 100 000 (4)周转房对外销售，结转对外销售的周转房摊余价值。会计分录记: 销售时，周转房品的摊余价值,3 000 000,100 000×3,2 700 000(元) 借:主营业务成本——商品房销售成本 2 700 000 周转房——周转房摊销 300 000 贷:周转房——在用周转房 3 000 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 三、房地产开发行业营业收入的核算 房地产开发企业的营业收入，是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售开发产品和材料、提供劳务、代建房屋及代建其它工程、出租开发产品以及其他多种经营活动取得的收入。 房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入，是指开发企业对外转让、销售、结算开发产品等主要经营业务所取得的收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入等。其他业务收入是指主营业务以外的其他业务或附营业务所取得的收入，主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、出租开发产品租金收入、固定资产出租收入、其他多种经营收入等。 房地产开发企业营业收入的确认，按照收入确认的一般原则执行。房地产开发企业的产品销售行为，按销售商品收入确认条件予以确认，即要满足下列五个基本条件:一是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;三是收入的金额能够可靠地计量;四是相关的经济利益很可能流入企业;五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。具体来讲，房地产开发企业营业收入的确认可以分为以下几个方面:?转让、销售土地、商品房或配套设施，应在转让土地、销售商品房、销售配套设施办妥产权移交手续、并将结算账单提交买主认可时，确认土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入的实现;?代建的房屋和工程，应在代建房屋和代建工程竣工验收、办妥移交手续，并将结算账单提交委托单位认可时，确认代建房屋和工程结算收入的实现;?采用递延方式分期收款、具有融资性质的(收款期一般在3年以上)开发产品销售，应在签订分期收款销售合同或协议、办妥产权移交手续时，确认开发产品销售收入的实现;而采用递延方式分期收款、不具有融资性质的开发产品销售，应按合同确定的收款日期和收款金额分次结转确认销售收入的实现;?采用预收款方式销售开发产品的，应在发出开发产品时或劳务已经提供后确认收入的实现，企业向购房单位或个人收取的购房定金或购房款及开发建设资金，属于预收款项，确认为负债;?出租开发产品，应在出租合同或协议规定的租金收取日期确认收入的实现。 ,一,主营业务收入的核算 房地产开发企业核算对外转让、销售、结算开发产品等所取得的主营业务收入，通过“主营业务收入”账户核算，该账户应按主营业务收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”和“代建工程结算收入”等。 根据经营收入应与其相关的成本、费用相配比的原则，房地产开发企业在将各期实现的经营收入入账后，应在同期期末结转其经营成本。房地产开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得收入的经营成本通过“主营业务成本”账户核算，该账户也按主营业务成本的类别设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”和“代建工程结算成本”等。 1.开发产品转让、销售收入的核算 企业转让、销售土地、商品房或配套设施，应在转让土地、销售商品房、销售配套设施办妥产权移交手续、并将结算账单提交买主认可时，按转让、销售价款，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户;期末根据转让、销售开发产品的实际成本， --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。企业将完工验收的代建工程办妥移交手续，并将结算账单提交委托单位认可时，按结算工程价款，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入——代建工程结算收入”账户;期末按代建工程的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。 开发产品转让、销售收入的核算举例请见【例9,6】。 2.开发产品分期收款销售收入的核算 采用递延方式分期收款、具有融资性质的(收款期一般在3年以上)开发产品销售，应在签订分期收款销售合同或协议、办妥产权移交手续时，应当按照应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”账户，按应收合同或协议价款的公允价值(现值)贷记“主营业务收入——商品房销售收入”账户，按二者之间的差额贷记“未实现融资收益”账户;期末按开发产品实际成本结转其销售成本，即按全部实际成本借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定摊销额，分期摊销冲减财务费用。 采用不具有融资性质的分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同时，根据合同规定的收款时间，按合同规定的收款金额，确认销售收入，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户;期末按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算当期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“发出商品”账户。 【例9,11】200X年1月1日，安居房地产开发公司以分期收款方式向某学校销售一套学生公寓，已签订销售合同，公寓已交付该学校。销售合同规定该公寓销售价款3 000 000元，价款分三次收取:200X年末收取40%、2008年年末收取30%和2009年年末收取30%，该公寓实际开发成本为2 100 000元。假设实际利率为6%。 由于该分期收款销售具有融资性质，销售合同已经签订且公寓已交付，符合收入确认条件，故在200X年1月1日确认收入。 2，3 000 该公寓的公允价值,3 000 000×40%?(1，6%)，3 000 000×30%?(1，6%) 3000×30%?(1，6%),2 688 729.62(元) 该公司账务处理如下: 1月1日，结转收入时，会计分录记: 借:长期应收款 3 000 000 贷:主营业务收入——商品房销售收入 2 688 729.62 未实现融资收益 311 270.38 借:主营业务成本——商品房销售成本 2 100 000 贷:开发产品——商品房 2 100 000 12月31日，收取40%价款存入银行时，会计分录记: 借:银行存款 1 200 000 贷:长期应收款 1 200 000 借:未实现融资收益 161 323.78* 贷:财务费用 161 323.78 *161 323.78,(3 000 000,311 270.38)×6% 【例9,12】假若【例9,7】中销售合同规定销售价款分别在200X年年末收取60%、2008年年末收取40%，其它条件不变。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 由于该分期收款销售不具有融资性质，交付公寓时不能确认收入，而应在合同规定的收款日期按应收款金额确认收入及结转相应的销售成本。 1月1日交付公寓时，会计分录记: 借:发出商品——商品房 2 100 000 贷:开发产品——商品房 2 100 000 12月31日，确认1 800 000元收入，同时结转相应的销售成本时会计分录记: 借:银行存款 1 800 000 贷:主营业务收入——商品房销售收入 1 800 000 借:主营业务成本——商品房销售成本 1 260 000 贷:发出商品——商品房 1 260 000 ,二,其他业务收入的核算 房地产开发企业通过提供商品房售后服务、销售材料、出租房地产、出租固定资产等取得的其他业务收入，通过“其他业务收入”账户核算，该账户按其他业务收入的种类设置明细账，如“商品房售后服务收入”、“材料销售收入”、“出租房地产收入”等。 根据收入与费用配比的原则，开发企业在将各期实现的其他业务收入入账后，应将其相关的成本结转入账。为取得其他业务收入所发生的其他业务支出通过“其他业务成本”账户核算，该账户按其他业务成本的种类设置明细账。以下特别介绍房地产开发企业将开发产品转作投资性房地产的收入的核算。 企业将完工的开发产品出租时，应将出租的房地产转入“投资性房地产”账户核算，在企业与承租方签订的合同或协议规定的收款日期，按合同或协议规定的租金收取金额，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“其他业务收入”账户;采用成本模式进行后续计量的，出租开发产品应计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”账户。 企业如果改变出租产品的用途，将其作为产品对外销售，则应视同开发产品销售处理。出租产品改变用途对外销售，应于销售实现时，按售价借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“其他业务收入”账户。对于采用成本模式进行后续计量的出租开发产品，按出租产品的摊余价值，借记“其他业务成本”账户，按出租产品的已提累计折旧额或累计摊销额，借记“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产累计摊销”账户，按出租产品的原值，贷记“投资性房地产”账户。采用公允价值模式进行后续计量的出租开发产品，按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”账户，贷记“投资性房地产——成本”账户、贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”账户;同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”账户，贷记或借记“其他业务收入”账户。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”账户，贷记“其他业务收入”账户。 【例9,13】200X年，安居房地产开发公司将开发完成的一栋办公楼出租给某单位使用，采用成本模式进行后续计量。办公楼的实际成本为6 000 000元，假设该办公楼预计使用年限为30年，不考虑净残值。租赁合同规定年租金额为400 000元，年末收到租金300 000元，其余租金尚未收到。假设办公楼出租5年后，终止出租合同，将其作为商品对外转让，转让价格5 500 000元。根据上述资料，主要的账务处理如下: (1)将办公楼出租给某单位时，转入投资性房地产。会计分录记: 借:投资性房地产 6 000 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 贷:开发产品 6 000 000 (2)年末收取租金，计提出租产品的折旧额。会计分录记: 借:银行存款 300 000 应收账款 100 000 贷:其他业务收入 400 000 借:其他业务成本 200 000 贷:投资性房地产累计折旧 200 000 (3)出租开发产品对外销售，确认销售收入。会计分录记: 销售时，出租开发产品的摊余价值,6 000 000,200 000×5,5 000 000(元)。 借:银行存款 5 500 000 贷:其他业务收入 5 500 000 借:其他业务成本 5 000 000 投资性房地产累计折旧 1 000 000 贷:投资性房地产 6 000 000 ,三,营业税金及附加的核算 房地产开发企业在转让、销售、出租开发产品实现房地产经营收入时，应按国家税法规定计算缴纳土地增值税、营业税、城镇土地使用税、城市维护建设税及教育费附加等营业税金和附加。 房地产开发企业的营业税根据房地产营业收入和规定税率5%计算应纳税额。城镇土地使用税按房地产开发实际占用的应税土地面积和适用税额计算。城市维护建设税按企业实际应缴纳的营业税和相应的城市维护建设税税率计算。教育费附加按企业实际应缴纳的营业税和3%的征收率计算。 每月终了，企业按规定计算应由当月房地产经营收入负担的营业税、城镇土地使用税、城市维护建设税及教育费附加等营业税金和附加，通过“营业税金及附加”账户核算，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户。 房地产开发企业与一般企业不同的是，其相当一部分应交税金是土地增值税。土地增值税按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收。其中房地产开发企业建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。房地产开发企业每月根据增值额和规定税率计算应缴纳的土地增值税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户。企业在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税时，应借记“应交税费”账户，贷记“银行存款”账户。 【例9,14】200X年，安居房地产开发公司本月出售商品房和配套设施等共取得营业收入42 000 000元，税务机关核定其扣除项目金额为20 000 000元。 则该公司当月出售房地产的增值额,42 000 000,20 000 000,22 000 000(元) 增值额与扣除项目金额之比,22 000 000?20 000 000,110% 公司本月应纳土地增值税,10 000 000×30%，10 000 000×40%，(22 000 000,20 000 000)×50%,7 100 000(元)。 计算应交土地增值税时会计分录记: 借:营业税金及附加 7 100 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 贷:应交税费——应交土地增值税 7 100 000 实际缴纳此项土地增值税时会计分录记: 借:应交税费——应交土地增值税 7 100 000 贷:银行存款 7 100 000 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------