房地产会计实务

房地产会计实务 ，2012.10.12，房地产会计实务，上，，已完结， 声明:都是自己写的。不一定都对，欢迎随时指正～～ 一、概述 1>>>>>五证 房地产行业最基础的五证------土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。 这五证标识着项目不断发展的过程: 土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。 开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。 销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。 竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本(房地产开发成本)应转至完工成本(完工开发产品) 准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一(若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算)。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。 2>>>>>税金 房地产行业的税金是提前预缴的:譬如本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3>>>>>报表里的特殊科目专属 资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。 资产负债表里的存货包括的是两个部分:5001(房地产开发成本)和1405(完工开发产品)注:5001和1405均为会计科目代码 4>>>>>关于普通住宅和非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上(容积率=地上总建筑面积?规划用地面积 ，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘);单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。 比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得:东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅;如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。 5>>>>>期房和现房 期房: 指房地产开发商从取得商品房预售许可证(销许)开始至取得房地产权证(准入证)为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 现房: 是指消费者在购买时已经通过交付 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的各项验收(即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定)，可以正式入住的物业。 6>>>>>八大类成本 一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类: 常用八大类成本科目 5001.01至5001.08是日常支付工程款时计入的科目，换句话说，实际发生的那些金额都在01和08科目之间体现。5001.09是用来做预提的，下面会提到。5001.10是项目竣工的时候结转到完工科目所用的过渡科目。 二、分述 PART1、流程 因为一般的手续费、营销管理费都与一般公司无异，就不说了。主要说说收入，成本，税金。 拿到土地证，所支付的土地价款计入5001.01 这个时候的项目状态是拟建，不预提成本，没什么太特殊的就不说了。以下是按顺序进行的。 (一)、拿到“建筑工程施工许可证”即意味着开工 这个时候大多都是前期工程，不会有房款收入。月末计提在建项目的成本也相对简单。每个公司计提成本的方法可能都不一样。根据我们公司的标准，纯在建项目(部分在建部分完工不算)，月末成本计提数，一般为下月预估工程成本付款数。且每季度原路冲回上季度计提，再重新计提。非3、6、9、12月底，纯在建项目不计提该成本。 若下月预估付款数为100万。则科目如下: 借:房地产开发成本--预提成本(5001.09) 100万 贷:应付账款--各期预提成本 100万 那么，这个成本预提是否合理呢,我们来还原一下完工进度好啦~ 这个案例的预提数是1371万，即下个月的预计付款数。填在D列。 A列的数是成本的预提数，这个数就是这个项目在建部分预计总共会发生的金额。但是A列要填的是预计总投资金额减去预计5001.01土地价款部分的数。(无论减数还是被减数，都是预计的，和实际发生无关) C列为实际发生的数，即账上5001.02至5001.08发生额合计(注意也要刨去地价，所以没有5001.01) 好啦，B列是自动生成的，上面有公式。这个比例可以和现场的土建工程师核对一下，他比较清楚现场的情况。若合理就按1371万计提，若不合理，适当调增或调减。 注意:预提成本一定要在5001科目再也不会进账的情况下计提。因为在银行对齐以后，我们还要进行结账，如结转管理费用，结转资本化利息等，这些流程都会涉及5001科目的变动。因此，预提工作一定都要在上述结账流程结束后计提。 (二)、拿到“商品房销售许可证”即意味着房子可以出售 未达到结算条件前，收到的房款都计入“预收账款”科目。先前交定金、首付、房款。中期会有定金转契税、业主缴纳契税、维修基金、预告登记费 流程。后期开发商把缴纳契税、维修基金、预告登记费 上交房管局。再经过银行放贷等不断交齐房款的过程，最终达到收款完全。 1>>>>>诚意金、定金、预售房款 业主过来买房的很多，预约排号的也很多，当时并不能保证你交了钱就有房，可是要是不交钱，那连房子的钢筋都见不到... 于是就先有了诚意金的概念，诚意金也称为意向金。信息里录入了买家的名字，可是并没有联系房号，所以查房号是查不出的，只能查人名。例如，一个人交了预约金2W，我们这么入账: 借:银行存款 20000 贷:其他应付款--购房意向金 20000 哪天可以转成定金了就是: 借:其他应付款--购房意向金 20000 贷:预收账款--预收房款 20000 交首付或部分房款时的分录: 借:银行存款 XXXXX 贷:预收账款--预售房款 XXXXX 如果一开始交部分房款的时候给业主开具的是收据，以后肯定是要换成发票的，换发票时候的分录: 房地产行业貌似都用“明源”这种系统，直接导出信息的话，摘要里会有清楚的信息(譬如是收据还是发票，房号等信息都有) 贷:预收账款--预售房款 -XXXXX 贷:预收账款--预售房款 XXXXX 2>>>>>契税、维修基金、预告登记费 买房子只付房款你就错啦～契税、维修基金、预告登记费一个都不能少，只不过这些钱虽打给开发商，实质上，开发商后来还是要交付给房管局的。收到这些钱分录如下: 借:银行存款 XXXXX 贷:其他应付款--客户按揭产权费用 XXXXX 若业主有意将先前缴纳的定金换做产权费用使用，则: 贷:预收账款--预售房款 -XXXXX 贷:其他应付款--客户按揭产权费用 XXXXX 当开发商把这些钱交付给房管局时，我带的项目维修基金有一部分是公司承担的，所以分录如下: 公司承担的维修基金 借:房地产开发成本-开发间接费-维修基金 A 业主们承担的契维 预 贷:其他应付款--客户按揭产权费用 -B 银行付出的 钱 贷:银行存 款 A+B 支付的印花 税 借:管理费用-财产费用-税金 XXX 借:应交税费-其他税种-印花税 XXX(过渡科目) 贷:应交税费-其他税种-印花税 XXX(过渡科目) 贷:银行存款 XXX 契税、维修基金是以房子合同金额按照一定比例算得，比例和地区还有房源性质有关(这里是一个讨论点)。预告登记费一般是固定的，我所带的天津的这个项目每间房都是80元。若无特殊情况，上交房管局以后，已办理的客户按揭产权费用科目应无余额。 若在转收入之前客户申请退房，房款的分录直接对冲即可，交到房管局的那些契税维修基金退到客户头上的不用做账，但是公司承担的那一部分若是退回，你就必须要知道之前缴纳了是多少，因为当初若是缴纳一万以上，三年过后就会产生六七百的利息---------- 借:银行存款 A+B 借:房地产开发成本-开发间接费-维修基金 -A 借:财务费用-银行利息收入 -B 3>>>>>缴纳营业税、附税、土地增值税 房地产行业的税金为预缴，即当月销售收入都要缴税。无论你是不是计入“主营业务收入” (1)营业税 假设2012年8月份，我们收到房款1000万元，全部计入“预收账款”。2012年9月的时候，我们将缴纳营业税:1000万*5%=50万 新营业税税目税率表 税目 税率 一、交通运输业 3% 二、建筑业 3% 三、金融保险业 5% 四、邮电通信业 3% 五、文化体育业 3% 六、娱乐业 5%,20% 七、服务业 5% 八、转让无形资产 5% 九、销售不动产 5% (2)附加税 附加税包括:城建税(税率为营业税的7%) 防洪费(税率为营业税的1%) 教育费附加<国家征收的为营业税的3% ;地方征收的为营业税的2%>总共为营业税的5% 注:在天津教育费附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附税为0.55% 这三者共占收入的0.65% (3)土地增值税 变化较大的一种税。以我带的这个天津项目为例，此项目为非普通住宅，2010年9月之前根据面积的不同，有1%，和 2%的区别。2010年9月开始，全部变为2%(单价2万以下2%，单价2-3万3%，单价3万以上5%)各地区间有差异。 ----------------------------------------------------------------------------- --------------------------------------------------------------- 引个条文: “点地产网讯:12月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、北京市财政局联合发布《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，重新调整北京土地增值税预征率。除了保障性住房和容积率1.0的房地产开发项目，其土地增值税预征率都将由原来的1%调整为2%。 通知指出，从2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，预征土地增值税的标准细则为:房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税;容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税;其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。” --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 关于地下车库要不要缴纳土地增值税的问题。土地增值税的缴纳要求?国有土地?房地产权属发生转移?并取得收入，以上条件有一个不满足则不交。 我所带的这个项目车库为赠送的人防地下车库，第一没有取得收入第二人防地下车库的产权还是国家的，权属未发生转移，所以都不缴纳土地增值税。 据以上讲述来个案例:上月收取房款2140000元，缴纳税金分录如下: (印花税和收入无关，每个公司都要缴纳的，这里为了体现完整性，就都写在这里了，印花税税率请自查) (三)、拿到“建设工程竣工验收备案书”即意味着房子已经竣工 此时，需要把在建成本全部转至完工成本，预售房款不做处理。竣工并不意味着房子都卖出去了，只不过在工程上完成了竣工的标准。 1>>>>>在建成本转至完工成本 我们公司的成本都是成本部提供的数据，每个月会向财务发送动态成本表。每个产品类型都有每平米的单方成本。假设这个项目只有一个产品类型，每平米单方是8000元，这个类型的建筑面积为5万平方米，那么总投资就是8000*50000=4亿元。也就是我们要结转完工的金额。那么我们在月底时，结转成本分录如下: 借:完工开发产 品 4亿 贷:房地产开发成本-成本结转(5001.10) 4亿 2>>>>>预提完工成本 假设这个项目的话，这个4亿应该大于5001.01至08科目的合计。因为项目虽说竣工，但并不意味着以后就不付工程款了，所以预提的金额肯定要比实际发生的大。因此，在月末的时候，冲回上个月的预提成本，5001科目应该是贷方余额。于是，我们预提成本的工作就要从每季度做一次，变成每月做一次。(各公司可能不一样) 所以，我们先要冲回最后一次的预提成本: 借:房地产开发成本--预提成本(5001.09) -100万 贷:应付账款--各期预提成本 -100万 计提: 借:房地产开发成本--预提成本(5001.09) 4亿-(5001.01至5001.08合计数) 贷:应付账款--各期预提成本 4 亿-(5001.01至5001.08合计数) 检验:做完这一步后，5001科目余额为0;5001.10余额=1405(完工成本)发生额=预计投资总额 备注:上面举得例子是最简单的，但是万变不离其中。我们很少听说某个房地产项目只有一期，而且这一期只有一个产品类型，再而且还全部同时竣工的。大多数的房地产行业都会有三到四期的房源，产品类型最少也得两个以上，每一期都会出现部分拟建，部分在建，部分竣工的情况。那个时候只能不同的状态不同处理。譬如拟建的部分不计提成本，在建的部分按下月付款数计提成本，竣工的部分按照投资与实际发生的差额数计提。 3>>>>>较复杂情况举例(同一期部分竣工部分在建的成本计提案例) 案例情况-----魅力之城二期18个楼，全部为小高层。其中15号楼每户各一车位。现在1-10号楼竣工11-18号楼包括车位处于在建状态，那么这个月我们要计提二期的成本就要分类来讨论啦~ 二期不算车位部分的总建面为133143.1平米，其中竣工的1-10号楼和剩余的11-18号楼的面积如表所示。 641591572.62元为二期不包括车库部分的总投资减去预计5001.01的金额(和上面在建预提很像是不是,)然后黄色的部分就按照两部分面积所占的不同比例分摊~ 现在我们来算一下，小高层这个产品类型占二期的比重是多少,二期全部总投资减去二期全部的5001.01算得等于645522688.39元。 比例计算:641591572.62/645522688.39=0.99391018 因此二期账面实际发生的5001.02-5001.08的金额为:476903639.28元，所以小高层部分所占的实际发生金额为 476903639.28*0.99391018=473999382.85元(有一元左右的差异，因为我是在EXCEL表上算的，还有无穷的小数位，这个就忽略了) 于是，竣工部分的1-10号楼分摊的实际账面发生额可按面积分摊也可按动态金额分摊，结果是一样的，以面积举例: 1-10号楼分摊的发生额=473999382.85/133143.1*64275.48=228825510.69元 11-18号楼分摊的发生额=473999382.85/133143.1*68687.62=245173872.16元 所以竣工的1-10号楼应计提的成本为=309731456.56-228825510.69=80905945.87 元 11-18号楼算出来无意义，因为处于在建，计提的应该是下月预计付款数，因此这里就不列示了。 解释为什么在这些预提里都把土地价款刨去的原因:地价一般都是在前期一次性支付，价款可达好几个亿。于是后期的付款总额可能到最后都不及一个地价金额大，若是把土地价款的因素考虑到后期的进度上来，是不合理的。金额过大，导致比率也会过高，和实际的完工进度由出入，因此不考虑5001.01的影响，无论是预计数还是实际发生数，统统不予考虑。 (也许每个公司都不一样，也作为一个讨论点吧) 总之，就是一个大方向，不同产品类型间涉及分摊的用预计投资(动态成本总动态)作为基准分摊。相同产品类型之间涉及分摊的用面积作为基准分摊。 (四)、拿到“新建住宅商品房准许交付使用证”意味着房子可以考虑结算 这个证一下来，房子就可以结转主营业务收入和主营业务成本啦~ 但是，为什么之说可以考虑结算呢,因为拥有“准入证”只是条件之一。还有两个条件:房子处于“签约”状态;房款收到总房款的20%以上。只有这三个条件都满足了，才允许结算。否则就不行。 1>>>>>预收账款的结转 上面也说了，当初房款进账，入科目“预收账款”，现在项目结算了，我们就要把结算部分的房子收入转入“主营业务收入”。 案例1:结算楼盘四个楼400户签约合同价款为:390130346元。预收账款收款:390150346元。经过核对，400户全部签约，房款全部收齐。后发现，预收账款数比合同总价款高20000元，是之前有客户认购房子，但是过了认购期不来交首付。房源自动转让，但是自己也不来申请退款，于是导致多收当初20000元定金。 分析:2万元的定金是不能转主营业务收入的，因此结账分录只能是: 借:预收账款-预售房款 390130346 贷:主营业务收入 390130346 案例2:结算楼盘合同价款合计数为1000万元，预收账款数800万元。签约状态下的合同价款总数700万元。其中一套房子全款数100万元，只交了60万元，签约状态。一套房子全款数100万元，只交了10万元，签约状态。还有一套房子全款数100万元，交了40万元，“认购”状态。 分析: 全款数100万元，只交了60万元，签约状态。这户满足结算条件，允许结算。这种条件满足，但是房款没交齐的，按合同价款转收入，也就是100万进主营业务收入，差额进应收账款。 全款数100万元，只交了10万元，签约状态。这户满足两个条件，但是房款没交到20%以上，不考虑结算。 全款数100万元，交了40万元，“认购”状态。这户满足两个条件，没有签约状态，不考虑结算。 因此，需要入主营业务收入的，就是700-100=600万，但是预收只转走了560万元，其余40万元挂应收账款。 借:预收账款-预售房款 560万 借:应收账款-应收房款 40万 贷:主营业务收入 600 万 什么时候这40万收回来了我们就冲掉应收 借:银行存款 40万 贷:应收账款-应收房款 40万 而那些暂时没结算的房子，一旦三个条件都满足，当月就要结转收入啦～～ 2>>>>>完工成本的结转 竣工的时候，我们把在建成本转入了完工成本，现在我们要把完工成本转入主营业务成本啦～ 如果动态总投资没有变化，那么完工成本里对应多少结算部分的成本，转入主营业务成本的就应该是多少。但是动态总投资要是有变化的话，还得记得调整。 案例:二期四标段全部竣工，总投资两亿元，转入完工成本两亿元。本月二期四标段结算，总动态调至3亿元。 因动态总投资调增一个亿，因此我们要先调整1405科目和5001.10科目 借:完工开发产品 1亿 贷:房地产开发成本-成本结转(5001.10) 1亿 然后我们再结转主营业务成本 借:主营业务成本 3亿 贷:完工开发产品 3亿 如果结算了以后动态总投资又有变化的话，那么上面的四条分录就还要做补提或者冲回。 终了就是5001.10的余额和1405的累计发生额等于动态成本里的预计总投资。 注:就算是项目结算了，在项目没彻底结束之前，预提成本也还是要做的。做法和竣工预提是一样的。 3>>>>>计提主营业务税金及附加 这一部分相对比较麻烦，由于税法税率不断的变化，导致我们的税金也要分类讨论。 举个例子:本月二期四标段结算总房款合同价390130346元。预收总数是390150346元，有两万关闭的定金经核查时在2010年12月进账。所以，我们按各个期间划分的预收款如下: 如表所示，按照天津的政策和区间，税率的调整---营业税和土增的税率是以收入为基准算得。其他附税的税率是以营业税的金额为基准算得。因此，我们可以做以下分录: 借:营业税金及附加-主营业务税金及附加-营业税 19506517.3 贷:应交税费-营业税 19506517.3 借:营业税金及附加-主营业务税金及附加-城建税 1365456.21 贷:应交税费-城建税 1365456.21 借:营业税金及附加-主营业务税金及附加- 教育费附加 870517.43 贷:应交税费-教育费附加 87051 7.43 借:营业税金及附加-主营业务税金及附加- 其他 195065.17 贷:应交税费-其他税种-防洪费 195065.17 借:营业税金及附加-主营业务税金及附加- 土地增值税 7802606.92 贷:应交税费-其他税种-土地增值税 7802606.92 (五)、关于退补面积款 当初业主签署房款合同时，房款总额的计算是依靠预测的建筑面积乘以单价得来的。但是随着业主的入住，实测建筑面积就出台了。这个时候就要根据两个面积的差额，决定是退还是补房款。 (1)实测面积大于预测面积，毋庸置疑是要补房款的，相应的主营业务收入也要调增。因为我们公司在结转成本的时候就是按照实测面积结转的，所以主营业务成本不用再结转。主营业务收入的增加必然导致计提营业税金及附加。假设得知要补面积款5000元，分录如下: 借:其他应收款-应收补面积款 5000 贷:主营业务收入 5000 待这补面积款收回来了: 借:银行存 款 5000 贷:其他应收款-应收补面积款 5000 (2)实测面积小于预测面积，好吧，退钱吧~假设还是5000元，得知要退的时候: 贷:主营业务收入 -5000 贷:其他应付款-应付退面积款 5000 待这退面积款退了: 借:其他应付款-应付退面积款 5000 贷:银行存款 5000 主营业务税金及附加也要做相应的补提和冲减，方法和上面都一样，就不阐述了。 综上，一个项目从开工到结算大体情况就是这样，接下来说说其他注意事项和最令人头痛的所得税。 1 我公司向别单位交纳的投标保证金记入哪个科目,如果对方单位退还我们交纳的投标保证金又记入哪里, 应计入“其他应收款----存出保证金”科目 存出时， 借:其他应收款----存出保证金 贷:银行存款 收到退还款时， 借:银行存款 贷:其他应收款---存出保证金 2 我们企业是小规模纳税人，无进项税，销项交的税金应怎么处理帐务 购入商品时，含税价作为商品总价款借记“库存商品”，贷记“银行存款”或“应付帐款”等 进 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 的税金全部进成本，销售时按销售额直接提销项(工业6%，商业4%) 借:应收帐款等 贷:主营业务收入A 应交税费——应交增值税(销项)(A*4%商业，A*6%工业) 按销售额计算应交的增值税,不区分进项和销项,按价税合计的销售额除以(1+征收率)再乘以征收率计算应交的增值税,如,某工业小规模纳税8月份销售货物取得价税合计款项10600元,则销 售额=10600/1.06=10000元,应交增值税=10000*6%=600元,参考分录: 借:银行存款10600 贷:主营业务收入10000 应交税费-应交增值税600 缴纳增值税时: 借:应交税费-应交增值税600 贷:银行存款600 3我们公司代理销售酒品，其中6瓶在与客户谈生意的时候喝掉了，请问这笔业务该如何处理,(假设每瓶酒的成本价是200元) 视同免费试用。 按会计 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，耗费的试用品按成本记入“营业费用”。 6瓶在与客户谈生意的时候喝掉了，视同供消费者免费品尝。 借:营业费用 1200 贷:库存商品 1200 4获赠的库存销售怎么处理 :假设，成本价每件2元，一共进货20件，另有10件是供货方赠送。现在这30件，已全部销售掉，卖价4元一件。请问会计分录该如何处理, 买赠销售。 (1)赠品为厂家提供，赠品不记库存，随商品同出同进即可。 (2)赠品为厂家提供，商家将赠品按一般商品出售，此时应按出售收入记入:“主营业务收入”，但是该收入不用结转成本，因为当初没记库存。 故销售的30件(包含赠品10件)作分录:(单价4无是包含税金的价款) 借:银行存款 120 贷:主营业务收入120/(1+17%) 应交税费--应交增值税(销项税)120/(1+17%)*17% 只结转20件的成本: 借:营业成本40 贷:库成商品40 5.关于营业税 营业税的界定是按照企业从事的业务性质来划分的，无论你是何种企业，只要经营的是营业税范围内的业务，都要缴纳营业税，业务范围如下: 一、交通运输业 陆路运输、水路运输、 3, 航空运输、管道运输、 装卸搬运 二、建筑业 建筑、安装、修缮、装 3, 饰及其他工程作业 三、金融保险业 5,四、邮电通信业 3,五、文化体育业 3,六、娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉OK 5,,20, 歌舞厅、音乐茶座、台球、 高尔夫球、保龄球、 游艺 七、服务业 代理业、旅店业、饮食 5, 业、旅游业、仓储业、 租赁业、广告业及其他 服务业 八、转让无形资产 转让土地使用权、专利权、 5, 非专利技术、商标权、 著作权、商誉 九、销售不动产 销售建筑物及其他 5, 土地附着物 重要提示:如果企业的零售业务和销售业务无法区分，则按照销售业务的处理原则处理 6.主营业务税金及附加 各种税金的帐务处理归纳如下: 第一、会计实际工作中常用的税种有:增值税、营业税、消费税、城建税、教育费附加、房产税、 土地使用税、印花税、车船使用税、个人所得税、所得税等。 第二、各种税金的核算方法 一、会计实际工作中，并不是所有的税金都通过“应交税金”科目来核算的。 二、通过“应交税金”科目核算的有: (一)营业税、增值税、消费税、城建税、所得税等 1、营业税的计提和结转 月末会计结转时，对本月发生主营业务收入计提税金 (1)提取时 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金--营业税 贷:应交税金--城建税 贷:其他应交款--教育费附加 (2)结转时 借:本年利润 贷:主营业务税金及附加 (3)上缴税金时 借:应交税金--营业税 借:应交税金--城建税 借:其他应交款--教育费附加 贷:现金或银行存款 2、所得税 1、季末、年末提取所得税时(按利润总额提取) 借:所得税 贷:应交税金--应交所得税 (2)结转所得税 借:本年利润 贷:所得税 (3)上缴时 借:应交税金--应交所得税 贷:银行存款或现金 3、增值税 (1)购货时 借:原材料 借:应交税金--应交增值税(进项税额) 贷:银行存款 (2)销售货物时 借:银行存款 贷:主营业务收入 贷:应交税金--应交增值税(销项税额) (3)上交时 借:应交税金--应交增值税(销项税额-进项税额) 贷:银行存款 4、消费税 (1)计提消费税时 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金——应交消费税 (2)上交时 借:应交税金——应交消费税 贷:现金或银行存款 三、不通过“应交税金”科目核算的有:房产税、土地使用税、印花税、车船使用税、个人所得 税 1、企业缴纳房产税、土地使用税、印花税、车船使用税时，直接记: 借:管理费用--税金(房产税、土地使用税、印花税、车船使用税) 贷:银行存款或现金 2、代扣代缴个人所得税 (1)付工资时 借:应付工资 贷:其他应付款--个人所得税 贷:现金 (2)上交个人所得税时 借:其他应付款--个人所得税 贷:现金或银行存款 7.收据可不可以入账 经常有人问，收据可不可以入账，有些人听了，斩钉截铁地说“不可以～”其实，这样的回答是 片面的。说收据可以入账或者不可以入账都是以偏概全。在一些情况下，收据是可以入账的，但 是在另外一些情况下，收据是不可以入账的，要具体情况区分对待。 审计审查时，对于原始凭证的票据，一般依据的是“合理”、“合法”两条，而税务机关的依据就只有合法一条，当然，对于一些金额较小的开支，如果合情理，一些地方的税务机关也是不会追究的，比如企业饭堂在自由市场采购的一些菜品，这些小额开支是不大可能取得发票的。自制收据有时候欠缺“合法”性，所以一般不能据以入账。 一般来说，收据可以用在企业内部的与经营无关的往来款项的凭证，对于外部的支出，如果要进入成本费用的，原则上是必须要有发票的，但是，如果是在一些行政部门交纳管理费用，有时候对方开具的是财政统一印制的行政事业单位专用收据，这种收据是可以入账的，比如一些地方的会计人员后续培训是由当地财政举办的，财政局举办的培训收费，开具的就是这种收据，企业可以依据入账，还有一些企业收取的手续费，开具的是统一制定的收据，如到邮政甚至一些银行进行转账支付，其收取的手续费所开具的票据就是专用专制的收据，是可以入账的。如果企业对外发生的一般经济业务，取得收据一般是无效的，如果据以入账，进入了成本费用的话，税务部门查到后，要调整增加应纳税所得额征收企业所得税甚至追加罚款。但是，对外的经济业务中，有一些业务由于不符合发票开具的条件而不能开具发票的，可以开具收据入账，比如支付的合同违约金等。 什么情况下收据可以入账呢,这主要是看发票开具的要求。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第二十条、第二十五条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证;销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。 《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条进一步明确:填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票。 由此可见，如果确实发生了业务，而且业务内容不符合以上可以开发票规定的，企业可以根据收据和其他证明作为原始凭证入账。 而并不是一棍子打死式地说收据不能入账。 8.所得税 a类 b类 A类是查账征收方式，B类是核定征收方式，又包括核定定额和核定应税所得率，都属于B类。 至于怎么确定，就是税务局在你办理税务登记以后，对你进行所得税征收方式的鉴定，到时管理员会通过下户调查的方式采集你的信息。大概包括以下几个方面: 1.是否能准确核算成本 2.是否能准确核算收入 3.是否帐证健全 如果你123全部都满足条件，就会对你实行查账征收方式，也就是A类。根据你的账面收入乘以税率(25%)来计算应纳税额。当然你可以去申请小型微利企业，这样税率只有20%。 如果你能满足1、2中的一个，比如能准确核算收入，却不能准确核算成本，就会对你实行核定应税所得率的方式征收。应纳税额等于应税收入乘以应税所得率(根据行业定，3%至10%不等)，再乘以25%或者20%。 如果你都不能准确核算，就会对你实行定额征收，每季度500或800.按照你公司规模等核定。 还有，建议规模不大的公司都去申请小型微利企业。虽然有条件，但一般都符合。条件是:工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元; 其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。 9.残疾人保障金 计提 借:管理费用-残疾人就业保障金 贷:其他应付款-残疾人就业保障金 上交 残疾人就业保障金 借:其他应付款- 贷:银行存款 或不计提，上交时直接做如下会计分录 借:管理费用-残疾人就业保障金 贷:银行存款 房地产企业预售和收入业务的会计处理 2011-4-22 11:56 互联网 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为:当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。 对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销 售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。 例:甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工;A2房产于2009年2月开始预售，2009年未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，当年发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元;2009年销售A1房产取得收入2000万元(假定为完工后实现的销售收入)，预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元(营业税及城建税和教育费 附加5.55%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率10%.例中未涉及因素假设不考虑)。 甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下(单位，万元): 2008年度会计处理: (1)2008年度收到预售房款 借:银行存款 4000 贷:预收账款——A1房产 4000. (2)预缴营业税、城建税和土地增值税 借:应交税费——应交营业税——A1房产 200 应交税费——应交城建税——A1房产 14 应交税费——应交教育费附加——A1房产 8 应交税费——应交土地增值税——A1房产 40 贷:银行存款 262. (3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借:管理费用——工资 50 管理费用——业务招待费 90 销售费用——广告宣传费 300 贷:银行存款 440. (4)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即[4000×10%-4000× (5.55%+1%)] ×25%=34.5. 借:递延所得税资产 34.5 贷:所得税费用 34.5. 2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。 2009年度会计处理: (1)2009年度收到A2房产预售房款 借:银行存款 5000 贷:预收账款——A2房产 5000. (2)A2房产预售收入预缴营业税和土地增值税 借:应交税费——应交营业税——A2房产 250 应交税费——应交城建税税——A2房产 17.5 应交税费——应交教育费附加——A2房产 10 应交税费——应交土地增值税——A2房产 50 贷:银行存款 327.5. (3)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借:管理费用——工资 55 管理费用——业务招待费 60 销售费用——广告宣传费 200 贷:银行存款 315. (4)A1房产2008年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附 加 借:预收账款——A1房产 4000 贷:主营业务收入——A1房产 4000. 借:营业税金及附加 262 贷:应交税费——应交营业税——A1房产 200 应交税费——应交城建税-A1房产 14 应交税费——应交教育费附加-A1房产 8 应交税费——应交土地增值税-A1房产 40. (5)A1房产2009年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本 借:银行存款——A1房产 2000 贷:主营业务收入——A1房产 2000. 借:营业税金及附加 131 贷:应交税费——应交营业税——-A1房产 100 应交税费——应交城建税税——A1房产 7 应交税费——应交教育费附加——A1房产 4 应交税费——应交土地增值税——A1房产 20. 借:开发产品——A1房产 4000 贷:开发成本——A1房产 4000. 借:主营业务成本——A1房产 4000 贷:开发产品——A1房产 4000. (6)年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理 根据资产负债表债务法，当年新增预收账款5000万元，与上年资产负债表相比净增1000万元，[(5000-4000)×10%-(5000-4000)×(5.55%+1%)] ×25%= 8.625 借:递延所得税资产8.625 贷:所得税费用 8.625. 2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292 (万元)。 房地产预付款的账务处理 2011-3-21 8:57 互联网 【大 中 小】【打印】【我要纠错】 预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位 款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单) 借:预付账款——预付承包单位款 贷:银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借:预付账款——预付承包单位款 贷:原材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单) 借:开发成本 贷:应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借:应付账款——应付工程款 贷:预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付工程款 贷:银行存款 预付给供应商的材料价款 借:预付账款——预付供应单位款 贷:银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借:应付账款——应付购货款 贷:预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付购货款 贷:银行存款 -------- 欢迎下载 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 ，下面是附带送个人简历资料 用不了的话可以自己编辑删除，谢谢～ X X X 个 人 简 历 个人资料 姓 名:xxxx 婚姻状况:未婚 出 生:1987-06-24 政治面貌:团员 性 别:男 民 族:汉 照片 学 位:本科 移动电话: 专 业:英语 电子邮件: 地 址: 教育背景 2006.9-2010.6 吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系 主修课程 大学英语精读，大学英语泛读，英语口语，英语听力，英语写作，英语口 译，翻译学，词汇学，语法学，英美概况，英国文学，美国文学，语言学，本科阶段主修 日语，中外名胜。 特长及兴趣爱好 除了有专业的英语方面知识外，我在校生活部工作一年, 在系宣传部和秘书处各工作一 年。为全面发展，大三上学期，我加入系文学社，参于了我系《心韵》杂志的创刊和编辑工 作。在这些活动中锻炼了我的领导和团队协作能力，学会了更好的与人相处，这些在我以后 的工作中一定会有很大的帮助。 计算机能力 能熟悉使用Office工具以及Photoshop、Flash等软件。 获国家计算机二级等级资格证书。 外语水平 通过英语专业四级考试，能熟练进行听说读写译。 奖励情况: 2007-2008 优秀学生会干部 2008,07 师生合唱比赛一等奖 普通话水平测试等级证书 英语专业四级证书 自我评价 X X X 个 人 简 历 个人资料 姓 名: 婚姻状况:未婚 出 生: 政治面貌:团员 性 别: 民 族:汉 学 位: 移动电话: 专 业: 电子邮件: 地 址: 教育背景 吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系 2006.9-2010.6 主修课程 大学英语精读，大学英语泛读，英语口语，英语听力，英语写作，英语口译，翻译学，词汇学，语法学，英美概况，英国文学，美国文学，语言学，日语，中外名胜。 能力及特长 这要写你明你有什么样的能力及经验，最重要就是告诉用人单位，你会做什么, 计算机能力 能熟悉使用Office工具以及Photoshop、Flash等软件。 获国家计算机二级等级资格证书。 外语水平 通过英语专业四级考试，能熟练进行听说读写译。 奖励情况 2007-2008 优秀学生会干部 2008,07 师生合唱比赛一等奖 普通话水平测试等级证书 英语专业四级证书 实习经验(或实践经验或兼职经验) 这里写上你的实习经验或实践经验或兼职经验等信息吧，标题自己起一个贴切的。 自我评价 本人性格开朗、稳重、有活力，待人热情、真诚。工作认真负责，积极主动，能吃苦耐劳。有较强的组织能力、实际动手能力和团体协作精神，能迅速的适应各种环境，并融入其中。我不是最优秀的，但我是最用功的;我不是太显眼，但我很踏实;希望我的努力可以让您满意。 这里不要照抄哦，不会写自我评价的朋友，你可以访问http 这里有很多自我评价范文可以参考。(按住键盘的CTRL键，再用鼠标点链接就可以直接打开网站，不用复制到浏览器的。)本人性格热情开朗、待人真诚，善于沟通，应变能力较强。懂得珍惜拥有的一切。