郑州国际社区户型面积配比
分析
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一、花园洋房的概述
1、花园洋房的起源
花园洋房源于上海,自19世纪中期起,为上海、福建和广东一带上流阶层
所专属,是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。用现在房地产定义观点
来看,原来的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。
2、花园洋房的基本特征(共性)
, 建筑风格为外国风格,洋味十足,多为欧洲和北美风格,也有少许南洋风格。
, 建筑密度很低(容积率一般小于1),绿化率较高,强调景观均好,首层普遍
拥有私家花园,中间层露台花园,顶层拥有屋顶花园。 , 在一定程度上依赖于现代都市文明,环境舒适而宁静;住宅水、电、暖供给
一应俱全,周边配套较为完善,购物、道路交通、通讯设施等的
标准
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较高。
, 目标消费者定位:中高收入人群,甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及
其他国家华人、外国人。
3、花园洋房的种类划分
, 狭义的花园洋房
就是Garden Villa(花园别墅),也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、
小洋楼,带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,强调户户有花园,
包括市场中的洋式联排(或双拼)的TOWNHOUSE,户型较大,居住舒适程度高。
, 广义的花园洋房
广义的花园洋房已不再是别墅,一般是6层以下多层板式或复式建筑,以四
层为主,外国建筑风格明显,强调景观均好(保证每户均有花园面积),绿化率
比较高,它具有部分别墅(独栋和联排Townhouse)的优点,又不可能完全脱离
城市的繁华和便利,户型面积从100~200?不等,面积小,但功能全。
二、项目产品分析
郑州国际社区产品定位为叠加别墅,从产品属性上判断应归类为广义的花园
洋房,直接从档次上拉开与郑州普通叠加别墅的档次,同时为达到项目预期的经
济效应,产品设计应倾向于广义花园洋房标准。
三、上海代表性花园洋房(广义)户型面积配比分析
1、新上海花园洋房(舒适型)
层数 户型 结构 户型比 户型面积
2×2×1 平层 5% 86?
2×2×1 平层 10% 92?
3×2×2 平层 15% 116? 4层
3×2×3 复式 35% 151?
3×2×3 复式 20% 154?
4×2×2 复式 15% 160? 说明:2×2×1表示两室两厅一卫。单位:平方米
层数 户型 结构 户型比 户型面积
2、上海滩花园洋房(豪华型)
3×2×1 平层 140? 5%
3×2×2 平层 150? 5%
3×2×2 平层 175? 10%
3×3×3 复式 197? 15%
6层 4×2×2 平层 188? 10% (电4×3×2 复式 207? 20% 梯
4×2×4 复式 228? 20% 房)
4×2×2 复式 255? 10%
5×2×2 复式 298? 3%
5×3×3 平层 330? 2% 说明:2×2×1表示两室两厅一卫。单位:平方米
3、分析
, 新上海花园洋房和上海滩花园洋房都是广义花园洋房中的代表之作,基本体
现了不同档次产品间的特点。
, 舒适型洋房主打三房房型,相互面积跨度小,豪华型洋房主打四房房型,面
积跨度大。
, 无论舒适型还是豪华型均以复式为主,面积越大,越走复式结构。 , 无论是平层还是复式每户均有花园面积。
, 花园洋房最小两房起步,最大基本为五房,基本界于普通住宅与别墅的户型
当中。
, 房型功能汇总
功能间起居卫生储藏主卧 次卧 客厅 书房 餐厅 厨房 花园 房型 厅 间 室
两房 1 1 1 1 1 2/1 1
三房 1 2 1 1 1 2 1 1
四房 1 2 1 1 1 1 1 2/3 1 2/1
五房 1 3 1 1 2/1 1 2/1 3 1 2 注明:1、以上主要为复式的房型结构。
2、“2/3”表示两个或三个。
, 舒适型与豪华型物业中主力房型功能间面积分析
舒适型:(单位:?)
功能间 客餐起居卫生储藏公共主卧 次卧 书房 厨房 花园 房型 厅 厅 厅 间 室 走道 两房 92 15 10 18 8 5 6 1.5 11 三房 151 17 15 30 12 13 8 2 6 16 四房 160 20 12/12 22 10 14 14 4 9 17 说明:以上功能间面积主要为套内面积。
豪华型:(单位:?)
公起卫储功能间 主次客书餐花共居厨房 生藏房型 卧 卧 厅 房 厅 园 走厅 间 室 道 三房 197 21 11 22 16 16 16 8 16 5 12 15
14/1207 24 25 14 16 11 7 18 5 35 16 0 四房 14/1228 25 29 14 20 13 10 20 5 18 10 4
22/212/3五房 298 38 13 24 9 27 5 35 28 0 0
结论:
, 花园洋房中三房四房为主力房型。
, 房型面积间隔段中,舒适型房型面积间隔在10?左右,而豪华型房型面积
间隔在20~40?之间。
四、项目户型面积配比定位
1、项目的主力户型定位
经济收入水平决定居民对居住的要求,上海的经济水平与郑州有这天壤之
别,如果简单的照搬上海的房屋面积指标确定本项目,肯定不合适,但考虑到高
档住宅的特殊人群,花园洋房在郑州的首次出现,我们希望打造一个介于舒适型
和豪华型花园洋房之间的产品,成为郑州高端居住产品市场的又一突破。 即:主力房型定位:三房、四房
2、结合郑州市场对比来确定本项目的产品定位
高端产品的竞争不像普通住宅,他的竞争对手范围相当广,郑州联盟新城在
郑州不仅是高端产品的代表,更具有很强的影响力,开发商河南建业在郑州摸爬
滚打多年,对郑州居民的居住习惯、购买水平相当了解,即研究他们的产品就等
于了解了郑州高端人群的购买能力和购买习惯。
联盟新城
90.5194.150217.217.200.254.352.376
? 3? ? 61? 2? 54? 06? 8? ?
, 联盟新城的主力户型面积为3房和4房,和本项目的主力户型基本吻合。 , 三房的面积集中在150~190?之间,四房的面积集中在200~254?之间。 , 按照该项目4000元/平方米的销售均价计算,三房的总价在60~78万之间 四房的总价在80~102万,这一总价范围基本反映了郑州高端客户的购买力。 , 市场超过300平方米,即总价超过120万元的房型购买客户相当少,即使有
其档次与身份不符。
, 主力户型面积之间只有10?的跨度,附属户型跨度较大。
, 总体面积范围跨度空间大,旨在体现产品的多元化,降低风险。
结合市场总价范围来确定本项目的主力户型面积:
本项目的预期售价5000元/平方米
则:三房的面积区间为120?~156?
四房的面积区间为160?~204?
3、户型面积配比
原则:根据主力面积范围,遵循产品的差异化和互补化原则。
标准:主力房型面积跨度在10~15?之间,附属房型面积跨度在15~25?之间。 , 户型面积配比表:
90110135145155165180195210220240260
4% 5% 5% 5% 10% 5% 10% 10% 20% 15% 7% 4%
4% 5% 20% 60% 11%
, 房型功能间
功能间 起居卫生储藏家庭主卧 次卧 客厅 书房 餐厅 厨房 房型 厅 间 室 活动 一
90? 1 1 1 1 1 2 1 房
二
110? 1 1 1 1 1 1 2 1 房
135? 1 1 1 1 1 1 2 1 三
145? 1 1 1 1 1 1 3 1 房
155? 1 1 1 1 1 1 3 1
165? 1 2 1 1 2 1 3 1
180? 1 2 1 1 2 1 1 3 1 四
房 195? 1 2 1 1 2 1 1 3 1
210? 1 2 1 1 2 1 1 3 1 1
220? 1 2 1 1 2 1 1 3 1 1
240? 1 3 1 1 2 1 1 4 1 1 五
房 260? 2 2 1 1 2 1 1 4 1 1 注明:餐厅中“2”表示一个中餐厅和一个西餐厅
4、产品特性
花园洋房最大的特性不仅体现在建筑风格和房型功能,更重要的是保证每户
私家花园的特点,我们将花园洋房引入郑州,唯一打动客户的不是概念,而是产
品特性,本项目如果在户型中不做花园配置,则会轮为郑州普通的居住物业,售
价也不可能高位。