高层楼宇物业管理的规范

高层楼宇物业管理的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 现代物业管理不仅是房地产开发经营的延续和保证，且以其独特、纷繁的服务内容，构成—个极具开拓空间的研究和实践领域。本文，仅就高层楼宇的物业管理问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，谈点看法。 一、问题的提出 高层楼宇的出现，是人类有效利用资源的必然结果。我国是一个人口大国，耕地十分稀缺，且正在发生因城市扩张和设立开发区而大量被吞噬的现实。面对这种局面，国家制订了“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策。从而规定了房地产业的发展必须在有限的土地上加大建筑的容积率和覆盖率，进而导致高层楼宇的迅猛堀起。 一般说，普通住宅通过平直的社会化服务就可以解决问题，在高层楼宇则必须具备高技术、规范化的物业管理。因此，—个规律性的趋势是：凡城市化进程快、土地稀缺度高的国家和地区，都特别重视大厦物业管理。比如，香港早在1970年就发布了《多层大厦（业主立案法团）条例》，并经修订后于1993年5月更名为《建筑物管理条例》被编入香港法例第344章（参见《住宅与房地产》1994．年6期44页）。我国的台湾省，1995年3月也通过了《公寓大厦管理条例》，对与此相关的经济主体的行为作出了详尽的规范。 二、问题的列举 1、产权问题 发展商建成的楼房分层、分套或分间出售后，就把整幢楼宇划分为大小不同的多个产权，从而出现了以下特征：—是，产权的“私”有和楼宇结构的不可分割。高层楼宇的单个产权证书，能真正体现私有份额的主要是建筑平方米，而分解为单个构件时其产权属性就被淡化了。如某一业主的地板可能是另一业主的天花板，一堵墙壁可能是两位业主所共有，一些通过自己屋内的线路和管道却同时要承担向邻舍输送水电的功能等。二是，共有部分只能在价值上分割而难以在实物上分割。高层楼宇内的公共面积、公用设备，可以通过产权份额进行折算，分别计算出各自拥有的权利和义务。但在实际使用时，不可能把一套设施拆散，也不可能把共用面积划成不同的区域。三是，在大多数城市里还保留着公有制的遗迹。比如，房改售房出于对住户承受能力的考虑，对一些重要设施（如电梯、水泵）仍还要求由原产权单位提供管理服务或给予维修补贴，使这部分产权实际上没有售出。 2、装修问题 随着经济的发展，楼宇装修水准越来越高。通常是一幢楼房刚竣工，建安队伍前脚去，装修队伍后脚进。白天黑夜电钻声、敲击声不绝于耳，声震屋宇。一些业主认为自己拥有了房产，就可以任意处置。实际上，且不说改变房屋结构，就是改装一些管路、装修房间地板也存在着影响充分发挥楼宇使用功能的问题。并且，噪音干扰、垃圾阻塞都会造成对邻居产权的侵犯。 3、消防问题 高层楼宇的消防问题更比普通房屋严重的多，主要原因，其—是，通道单一，易被堵塞。特别是消防通道，高层楼宇一般都只有集中的几个，有被占用，或擅自增设了铁栅门和卷闸门，增大了灾害疏散的难度。其二是，电梯井等具有的抽风效应。高层楼宇原本招风，再加象烟囱一样的井道就更有助于火势的蔓延。其三是，易燃的装饰材料。只追求美观舒适，而轻视饰材的防火性能系数。对此，国家至今仍无有效的约束性手段。其四是，外部救灾困难。高层楼宇的火灾救助，在国际上仍是一个待解决的课题。目前虽然有一些相对先进的设备，但使用实效也并不理想。 4、治安问题 高层楼宇由于具有较多的公共区域，任何人都可借故在这些公共区域滞留（逐个干涉要化费较大的管理成本），而对这些公共区域的使用，各业主并不关心。特别是各业主的房屋不断转让或出租，带来了用户的多变性，这些用户互不来往，互不关照，给大厦的安全带来了不利影响。 5、维修基金问题 高层楼宇里公共性的设施设备，不仅数量较多而且价格昂贵，其更新的费用来源就是一个很大的问题。这些设施、设备的大修和公共区域的维护，光靠按低标准收取的管理费是不能承受的。必须有专门的维修基金。 诸如上述问题，有些是通过物业管理公司的管理可以解决的，有些则必须通过立法才能解决。 三、物业管理可解决的问题 1、管修技术问题。一般说，物业管理公司必须拥有专门知识和技能的维修、管理人员，以保证日益先进的设施、设备的正常运作。 2、组织体系问题。物业管理公司要处理好日常的管理业务，处理好与业主、客户之间的关系，接受客户的投诉，及时解决实际问题。诸如工程技术、消防治安、清洁绿化等等，通过公司严密的组织体系及其运作制度是能够得以控制的。 3、服务态度问题。按市场原则经营的物业管理公司跟业主客户之间是一种雇佣关系。客户的选择是花多少钱以雇到什么水平的服务，物业公司的选择是提供什么水平的服务以获取多少报酬。因此，管理水平、管理态度就成为双方交易的“标的”和“价格”的测定依据。物业管理公司必须以有效的服务和良好的信誉来赢得客户的满意。 以深圳南光物业管理公司为例，其所形成的四类具体制度，为高层楼宇的管理提供了可资借鉴的经验。具体来讲，它要包括；（1）公司内部运行体制。详细规定了员工的行为和日常工作准则，对公司各内部机构的职能进行了详细的划分，明确了各单位的责任制，形成了一个高效群体。（2）设备运行保证体制。高层楼宇的正常运行离不开设备保证，为此，得制订相当严格的检修制度，并注重新技术的应用，做到了预检在先，防止事故的发生。（3）楼宇管理协调体制。大厦从租赁到收费，从清洁到二次装修，都具有十分复杂的工作内容，针对此，要制订租房和退房程序，要配备专门人员进行二次装修的地盘管理，并建立装修的技术档案。（4）外部关系沟通体制。物业管理公司要为客户提供管理服务，接受客户的投诉，要完成业主委员会批准的大修改造计划，保证大厦的保值增值，为此，公司要设立总值班室和总经理信箱以及时沟通业主、客户和公司之间的关系。 四、需要立法才能解决的问题 物业管理公司的努力，虽可部分地解决高层楼宇存在的问题，但还有很多问题是必须通过立法才能解决的． 台湾的《公寓大厦管理条例》规定了业主、客户和管理者之间的权利和义务，对业主和客户的行为进行了明确规范，如弃置垃圾、防止噪声污染、饲养动物、公共区域使用，并规定了相应的惩罚 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 。 香港的《建筑物管理条例》为香港的物业管理正常运作提供了完善的法律框架，明确了建筑物所有者（业主）对物业管理的决策权和支配权，物业管理公司只能以招标的形式取得管理资格。同时也就业主承担大修理基金等问题作出了规定，为物业公司开展工作提供了保障。 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》也规定了业主代表大会和物业管理公司的职权，住宅区的使用和维护范围，专用基金的提取与使用等内容。这样就做到了对住宅区的管理有法可依。 而在高层楼宇管理方面，目前政府还没有相应的管理法规。业主、客户、物业管理公司的职责、权限和行为规范，还没有以法律形式固定下来，更未能制订出专用基金的提取标准，这就使得高层楼宇的物业管理随意性很大，政出多门，难以提高管理水平。笔者建议，有关部门尽快组织力量制订有关高层楼宇管理的法规或规章，以求使高层楼宇的物业管理有法可依，并尽快向国际水平迈进。 （作者单位：深圳南光物业管理公司） 高层住宅楼宇的管理 一、高层楼宇的含义 目前，世界各国高层建筑及超高层建筑都无固定的划分标准。如美国住宅规范规定10层以上为高层住宅。前苏联规定16层以上为高层住宅；而日本规定11层以上或建筑高度超过31米的建筑称为高层建筑；英国则把高度为24.30米以上的建筑称为高层建筑。 联合国科教文组织所属的世界高层建筑委员会于1992年按高层建筑的层数和高度分为四类： 第一类：9～16层（最高不超过50米） 第二类：17～25层（最高不超过75米） 第三类：26～40层（最高不超过100米） 第四类：40层以上（高度在100米以上） 我国在1983年以前，以8层作为高层建筑的起点，《钢筋混凝土高层建筑结构 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 与 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 规定》第1章第3条“本规定适用8层及8层以上的高层建筑……”。 自1983年6月1日开始试行的国家标准《高层民用建筑设计防火规范》第103条规定适用10层及10层以上的住宅建筑和建筑高度超过24米的其他民用建筑。 由1987年10月1日开始试行的部颁标准《民用建筑设计通则》第105条又进一步明确民用建筑层数的划分： （1）住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层中高层；10层以上为高层。 （2）公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。 （3）建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。 根据1990年11月在香港召开的第四届国际高层会议资料：世界上最高的100栋高层建筑高度为218～443米，32～110层。用途为：办公85栋；多功能12栋，旅馆3栋。其中有78栋在美国。 据此，根据我国民用建筑设计规范及迄今的共识，凡称为高层楼宇必须同时具备两个条件： 一是层次在8层或8层以上的楼宇； 二是建筑高度一定要在24米以上。 我国进入80年代，全国各大城市和一批中等城市普遍兴建高层建筑。而上海截止到1995年9月，8层以上的高层建筑已达1300余栋，其中20层以上有357栋，约占高层建筑总数的27.4％。将在浦东兴建的95层、高450米的“上海环球金融大厦”2001年建成后将成为当今世界最高的超高层建筑。它比美国芝加哥市的西尔斯大厦高17米，比正在建设的马来西亚双塔楼还要高8米。 高层建筑的开发建设，不仅为繁荣城市增添了新的景观，而且也成了物业管理中的一个重要内容。 消防电梯： １、当每层建筑面积不大于１５００平方米时，应设一台。 ２、当大于１５００平方米但不大于４５００平方米时，应设２台。 ３、大于４５００平方米时，应设３台。 ４、消防电梯可与客梯或工作电梯兼用，但应符合消防电梯要求。 消防电梯设置的要求： １、消防电梯分别设在不同的防火分区内。 ２、消防电梯间应设前室，其面积：居住建筑不应小于４.５平方米；公共建筑不应小于６平方米。当与防烟楼梯间合用前室时，其面积：居住建筑不应小于６平方米；公共建筑不应小于１０平方米。 ３、消防电梯间前室宜靠外墙设置，在首层应设直通室外的出口或经过长度不超过３０米的通道向室外。 ４、消防电梯间的前室的门，应采用乙级防火门或具有停滞功能的防火卷帘。 ５、消防电梯的载重量不应小于８００ＫＧ。 ６、消防电梯井、机房与相邻其他电梯井、机房之间，应采用耐火极限不小于２h的隔墙隔开，当在隔墙上开门时，应设甲级防火门。 ７、消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过６０s计算确定。 ８、消防电梯轿厢的内装修应采用不燃烧材料。 ９、动力与控制电缆、电线应采取防水措施。 １０、消防电梯轿厢内应设专用电话；并应在首层设供消防队员专用的操作按纽。 １１、消防电梯间前室门口宜设挡水设施。消防电梯的井底应设排水设施，排水井容量不应小于２立方米，排水泵的排水量不应小于１０Ｌ／s。 PAGE 4