第三章投资来源第一节积累、储蓄和投资一、积累与投资积累是指把剩余产品的一部分用于社会扩大再生产，进行非生产性投资和建立物质储备。投资是作为为获取预期收益而投入资金或资源的经济活动。投资和积累的关系首先，投资作为扩大再生产的源泉，直接决定着投资的规模。其次，从积累的构成来看，可以分为生产性积累和非生产性积累以及必要的社会储备。二、储蓄和投资国民收入Y，总消费支出C，总储蓄额S，总投资额I。总供给Y=C+S总需求Y=C+I社会总供给与总需求的均衡C+S=C+I投资与储蓄相平衡S=I第二节投资资金筹集的意义一、投资资金筹集的含义和功能1.含义所谓投资筹集，就是指把投资资金从形成者和暂时不用者手里收集到投资运用者手中的过程。广义上人们有时也把投资主体动用自有资金视为投资筹集。2.投资的功能（1）中介功能（2）聚集功能（3）联动功能二.投资资金筹集的意义1.资金的筹集与融通是推动社会发展的有效手段2.有利于加强经济核算，提高投资效益。3.可以弥补财政资金的不足。4.有利于促进投资规模及投资结构的合理化。第三节投资资金的来源与方式我国投资资金的主要来源，是国民收入中用于扩大再生产的那一部分积累基金。投资资金的第二个来源就是固定资产的补偿基金，主要是固定资产折旧基金。地方和企业的自筹资金是投资资金的第三个来源。包括：1.地方机动财力。2.企业的各种专项资金。3.事业单位自收自支和以收抵支出未纳入预算管理的各类资金。4.各级机关团体自收自支的零星杂项资金。二、投资资金的筹集方法1.财政筹集（1）以无偿形式征收的资金。（2）以有偿方式筹集的资金，即财政信用。（3）通过补偿性收入筹集的资金。2.银行信用筹资3.自筹资金4.证券市场筹资5.引进外资中国房地产资金来源状况长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场，总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。境外资金加入房地产市场开发和炒作,外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
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