荣盛发展_房地产新项目发展管理制度_42页.

房地产新项目发展 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 第一部分前言一、编制目的为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，规避投资风险，结合公司房地产开发业务规范等相关制度，特制定本制度。二、适用范围本制度适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产分子公司和总公司发展部（以下简称发展部）在开拓新项目过程中涉及立项报审、可行性研究报告报审、城市发展和住宅市场调研报告报审及项目委员会审批等项工作范围。三、职责权属1、公司战略委员会负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归公司战略委员会所有。第二部分操作规范1、部门职责（1）项目委员会1、负责总公司发展部和分子公司新项目《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的评估和决策意见审批；2、负责组织召开新项目论证会；3、负责合同文本或相关协议的审核。（2）发展部1、负责新城市项目的拓展和《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的编写；2、负责分子公司新项目的立项评审和投资可行性建议；（3）分子公司负责分子公司管辖范围内新项目的拓展和《投资意向书》、《可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的编写；（4）其他职能部门（工程系统、财务系统、研发系统、营销策划系统、行政办公系统）负责出具所管辖系统专业评审意见；二、新项目发展信息通报分子公司定期向项目委员会及发展部通报新项目概况和进展程度，发展部及时汇总整理包括发展部负责的新城市项目拓展情况并在项目委员会月度例会上通报；如遇特殊情况发生，分子公司必须及时通报发展部及项目委员会。《新项目发展信息通报》制式格式参见附件1三、工作内容和流程（一）分子公司意向项目1、适用于分子公司为发起方的项目。分子公司发起报审时，须向项目委员会及发展部同时提交由分子公司编写的《项目投资意向书》；发展部根据《项目投资意向书》进行评估，2个工作日内向项目委员会提交评估意见。《项目投资意向书》模板详见附件22、项目委员会依据《项目投资意向书》进行评估，并结合发展部意见决定是否立项，5个工作日内下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。3、如获得立项，则分子公司15个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实地调查和研究工作，并向项目委员会和发展部报送《项目可行性研究报告》。如未获得立项，分子公司将根据项目委员会批复文件安排下一步工作，工作流程终止。《项目可行性研究报告》模板详见附件34、发展部依据分子公司《项目可行性研究报告》和对市场的了解并通过与分子公司的沟通，5个工作日内向项目委员会提交评估意见；5、项目委员会依据《项目可行性研究报告》进行评估，并结合发展部意见决定是否需要发展部进行实地调研并出具《项目可行性研究评审意见》。如不需要，项目委员会则7个工作日内下达批复意见至分子公司并抄送发展部。6、如需要发展部出具《项目可行性研究评审意见》，发展部需深入实地进行调研，分子公司须密切配合与支持，原则上10个工作日内向项目委员会提交《项目可行性研究评审意见》。《项目可行性研究评审意见》主要内容包括区别于分子公司《项目可行性研究报告》的独立意见等。7、项目委员会依据发展部《项目可行性意见》和项目情况，决定是否需要就专项问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 征询相关职能部门意见。营销系统负责项目及产品定位等问题；工程系统负责地质构造勘查、建安成本、工程进度安排等问题；财务系统负责银行系统调查、公司资金筹措和经济测算等问题；研发中心负责项目规划及产品 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 配比等问题。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司并抄送发展部。8、各相关职能部门须针对项目委员会专项问题及时反馈意见，各职能部门反馈意见原则上需在5日之内报送项目委员会。如5日内某相关职能部门未能向项目委员会提交反馈意见，项目委员会将判定该职能部门无意见并书面告知该单位第一负责人此判定结果。9、项目委员会依据分子公司、各职能部门相关意见和项目综合情况，决定是否召开项目听证会。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。10、如决定召开项目听证会，项目委员会应向项目委员会委员、分子公司或发展部、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性研究报告》、各职能系统专业意见等资料，同时抄送公司其他有关职能部门负责人。会议通知包括会议召开的时间、地点、方式。11、听证会由项目委员会出面主持。具体内容和安排详见五、项目听证会12、项目通过论证后，分子公司或发展部对各评委意见须予以高度重视并跟进相关工作，须将跟进结果及时汇报项目委员会，直至正式签署土地出让合同或正式合作协议。13、项目委员会对正式签约合同文本负有审核责任。如项目委员会发现合同文本与项目委员会审批意见或听证会通过内容有较大差异，须及时提请分子公司或发展部给予合理解释，同时评估是否签约。只有项目委员会审批通过，才能签署土地出让合同或正式合作协议。工作流程图相见附图一：一线公司投资意向书和可研报告上报流程（二）发展部意向项目发展部意向项目除发起审批方为发展部外，其余类同以上工作内容和流程。过程中除项目委员会特别授权外，分子公司不参与期间流程。工作流程图相见附图二：发展部投资意向书和可研报告上报流程四、论证报告如报审项目立项，必须编写《项目投资意向书》、《项目可行性研究报告》。进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。《城市发展和住宅市场调研报告》模板详见附件4五、项目听证会1、会务组织：项目委员会负责听证会会务工作。2、会议主持人：项目委员会主任或副主任。3、评委成员：项目委员会成员、项目相关分子公司总经理（新项目报审发起人为分子公司）、发展部经理、其他有关职能部门负责人以及委员会授权的其他参与人员。4、与会人员：评委、项目所在分子公司相关人员、发展部成员、其他人员。5、会议形式：现场、远程会议。6、相关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。（2）项目委员会负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性研究报告》和《荣盛发展提交听证会项目概况表》报送各位评委。（4）评委应认真研究分析《项目可行性研究报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。（5）听证会召开前，项目委员会可就专项问题向公司职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。（6）听证会议程为：分子公司或发展部介绍《项目可行性研究报告》内容、其他与会人员质询、分子公司答复质询、评委投票表决、授权工作人员唱票及项目委员会主任提出论证决策意见。（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，须于会议结束前填写《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》，详细写明对项目的评估意见、开发建议和评估结论。（8）项目委员会须于听证会结束后不超过3个工作日内完成批复文件下发报审单位。项目委员会应于不超过3个工作日内完成听证会会议纪要，并呈报项目委员会，评委、分子公司、发展部经理、公司其他职能部门负责人。7、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在分子公司或发展部承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。《荣盛发展提交听证会项目概况表》制式模板详见附件5《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》制式模板详见件6六、取得土地竟买资格或签署合作意向已获得项目委员会批复同意或已召开项目听证会并通过，分子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合作方（土地方）签署合作意向；七、签署土地出让合同或正式协议取得土地竟买资格确认书或签定项目合作意向书后，分子公司或发展部及时向项目委员会汇报协议谈判等项目进展情况，必要时，律师可介入项目谈判和合同（协议）起草工作。分子公司或发展部参加土地竟拍或与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：1、获得项目委员会审批、同意或召开项目听证会并通过。2、董事长授权最高土地报价和合作底限。3、报送董事会通过。董事会议案由董秘处负责起草。4、合同文本与项目委员会审批或听证会通过条件一致；若不一致，分子公司或发展部要重新论证，并将论证意见报项目委员会审批，必要时可提请原听证会评委重新论证。八、付款审批程序1、分子公司或发展部在取得土地招拍挂报名资格或签署合作意向后，才可以申请并支付保证金或定金（诚意金）。2、分子公司或发展部在签署正式合同（协议）后，方可按照签约合同条款支付地价款。注：付款程序参见公司制度第三部分附则1、本制度是公司房地产新项目发展的根本管理制度，适用于分子公司或发展部通过招拍挂、合作参股等方式取得土地。2、拓展新项目进展过程中，如出现与本制度不适应的情形，可视具体情况由公司相关职能部门商议执行。3、本制度可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自执委会通过之日起执行。附件：《荣盛发展提交听证会项目概况表》附件6：《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》附件1:新项目发展信息通报表说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到公司发展部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，发展部邮箱：RISE.CN；3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。填报单位：填报日期： 一、新项目基本情况概要 项目名称 位置 区域位置 所在区 四至范围 东 南 西 北 地段 与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。 土地所有权归属 合作方 土地性质 占地面积 建筑面积 其中：住宅 容积率 公建 土地现状 包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。 合作方式及条件 合作方式 土地成本 付款条件 其他要求 市场 周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。 备注 填报单位：填报日期： 二、项目进展状况及 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 详细内容 项目进展状况 接触程度 说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。 谈判情况 谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。 法律手续 法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。 焦点难点 项目进展的主要难点和焦点。 项目发展环境变化 竞争对手 竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。 竞争楼盘 对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。 政府政策 主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。 城市规划 城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。 市政配套 整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。 其他因素 如：房地产热点发展区域的形成和改变等。 下一步计划 说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2：项目投资意向书模板一、城市基本情况（一）、城市基本背景1、城市概况从地理位置、交通、经济方面概括性描述城市。（城市地理位置区位图）2、行政辖区概况描述城市辖区情况，包括面积、人口，尤其是城市主城区辖区规模和人口红利。3、交通条件描述城市交通概况，包括对外铁路、高速公路、国道、水运和空运交通等，以及对内的城市主干线、和主要桥梁（对外交通有重大效应），以及未来城市重要交通发展规划等。4、主要经济支柱及产业经济结构（三产比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发展状况。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量描述性文字，阐述城市经济总量GDP发展状况，并注明数据来源。2、固定资产投资描述性文字，阐述城市固定资产投资概况，并注明数据来源。3、社会消费描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述城市消费情况，并注明数据来源。4、财政收入描述性文字，概括性描述城市财政收入情况，并注明数据来源。5、城市居民生活水平描述性文字，从城市居民可支配性收入、消费性支出和现有居住水平3个方面概括性描述城市城市居民生活水平。6、2008年××市主要预期目标描述性文字，说明下年度主要经济发展目标。7、城区中长期（或十一五）房地产发展规划描述性文字，阐述主城区中长期（或十一五）房地产发展规划。二、房地产市场概况（一）、房地产投资开发概况1、房地产投资2、房地产开发概况在建面积、新开工面积、竣工面积等（二）、土地市场近1-3年土地出让情况分析（土地出让面积、各地块成交价格、面积、容积率、建筑面积、楼面价、开发商、开发情况）（三）、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析每年新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、供销比等，以及供应量和需求量的波动变化。（五）、市场版块分析1、市场版块划分2、区域版块供需分析3、区域版块价格和典型楼盘分析4、区域版块典型楼盘一览表 区域版块 项目名称 项目规模 产品类型 价格 面积区间 销售状况 开发商 备注 三、意向项目地块初步分析（一）、意向地块基本情况1、地块位置意向项目地块地理位置和在城市或所属行政区的地位，特别是地块的四至范围及周边交通、配套等方面简述。（附意向地块地理位置图）2、用地指标用地指标包括有用地性质、用地面积、建筑规模（含各物业形态规模要求）或容积率、建筑密度、绿地率、控高和拟上市时间计划等。（二）、意向地块的经济测算1、定价参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定价格水平（住宅、商业，不含车库/位、地下室）。2、成本除土地成本外成本明细见下表： 项目名称 总成本（万元） 单位成本（元/㎡） 备注 1、建筑工程成本 　 小高层住宅 　 电梯 2、项目前期费用 　 规划设计费 　 住宅设计费 　 地质勘探 　 放线测量费 　 监理费 3、政府规费 　 XX费 　 XX费 　 XX费 　 XX费 　 XX费 　 4、安装工程 燃气 自来水 污水、雨水 电力 供热 闭路电视 智能化 5、环境配套 景观、绿化 室外道路 6、管理费 7、销售费用 8、财务费用 9、不可预见费 　 总计 　3、土地成本与利润土地成本与利润关系见下表：土地成本测算表 平均成本（万元/亩） 楼面价（元/㎡） 土地出让金（万元） 土地契税（万元） 土地成本（万元） 项目总成本（万元） 项目税后利润（万元） 项目销售利润率（%） 通过调查，该地块的楼地价为xx元/㎡较为合理，对应的土地成本在xx万元/亩，经测算，该地块最高价格为xx万元/亩。5、目标swot分析六、结论投资机会如何等建议。附件3：荣盛房地产发展股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。6、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、项目背景1、城市概况。历史沿革，行政区划，地理环境，自然资源，人口构成，综合实力，城市建设。2、项目所在区域发展情况。所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。3、城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响。4、项目渊源，特殊的政治或文化背景。如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、项目投资的必要性1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）、周边1000-2000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）、宗地周边2000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析十、项目前期进展概况1、已进行的调查研究项目及成果2、项目地块初勘及初测工作情况3、项目投资意向书编制、提出及审批过程4、研究工作进展情况第二部分可行性研究报告编制依据及结论一、可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1、《城市居住区规划设计规范》2、《A市城市拆迁管理条例》3、《城市居住区公共服务设施设置规定》4、《住宅设计规范》5、《住宅建筑设计标准》6、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》7、《城市道路绿化规划及设计规范》8、《高层民用建筑设计防火规范》二、可行性研究结论及建议1、市场研究2、开发 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 3、投资估算与融资方案4、财务评价5、不确定性分析6、综合评价7、研究结论与建议8、主要技术经济指标表第三部分市场研究1、土地市场现状1、近三到五年土地出让面积分析2、土地出让位置分析3、土地出让价格分析2、近三到五年已出让未竣工项目土地分析1、在售项目未售出土地分析（库存）2、在售项目未开工土地分析三、近三到五年整体未开工项目土地分析四、房地产市场现状（整体竞争格局，供求现状）1、近三到五年城区商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场当前状况：当年市场主要指标：开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各行政区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前10名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）五、房地产市场发展趋势1、需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对住宅的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对住宅的需求。（参考城市人均住宅面积、人口数量、历年成交面积、住宅开发计划和城市总体规划等指标）2、供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对住宅的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上住宅的供给情况。（结合前面土地分析中的内容）六、板块市场分析（一）、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述（1）形成时间（2）各档次住宅区域内分布状况（3）购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）（1）开工量/竣工量（2）销售量/供需比（3）平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势（二）、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征（1）平均售价（2）开发规模（3）产品形式（4）平均消化率（5）平均容积率（6）物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势（1）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制（2）本案在区域内开发市场潜力（3）本案在开发中的营销焦点问题七、区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、结论：本案目标人群区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。八、项目拟定位方案1、可类比项目市场调查（1）地段位置40%（2）配套设施10%（3）规划设计10%（4）物业管理10%（5）交通情况5%（6）楼盘规模3%（7）产品外观5%（8）户型设计10%（9）发展商实力2%（10）营销水平5%（11）合计各行权重乘以拟建楼盘分值（12）拟建楼盘价格备注：（1）主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。（2）使我们的价格制定更客观合理。（3）各因素的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2、项目SWOT分析，可提升项目价值因素3、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4、产品定位及建议（1）市场定位（2）目标市场定位（3）项目产品定位（4）价格定位第四部分规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）第六部分投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。） 项目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 土地获得价款 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 社区管网工程费 园林环境费 配套设施费 开发间接费 开发成本合计 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。建筑安装工程费用，工程成本（桩基，地下室，主体，电梯）。室外工程费，室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。建设配套费用，包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。二、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 直接成本 总投资 税前利润 税后利润 内部收益率 销售净利率 总投资回报率 销售毛利率 获利指数 资金峰值比例 地价支付贴现比 启动资金获利倍数 3、项目开发各期的利润体现 经济指标 200×年 ﹒﹒﹒ 200×年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 保本售价 （2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 （3）容积率变动各项指标的变化 主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 5、盈亏平衡点分析（1）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)（2）保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率四、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款计划：各期销售回款计划。3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：管理资源配置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分竟拍策略一、主要指标测算1、预测直接建造成本（不包括地价）、售价2、投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM 楼面地价 开发成本 总投资 税前利润 税后净利 内部收益率 销售净利率 注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。二、竞争对手分析1、主要背景，控股股东情况2、总资产、净资产、净利润（每股利润）3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况5、近期或未来的发展战略6、参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。三、制定策略1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。四、资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。附件：1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、按照公司成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程3、《经济测算标准报表》4、欲签定的意向书和合同文本5、《新城市发展和住宅市场调研报告》6、《法律及政策性风险分析》法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）项目立项1、项目是否已经立项2、立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的用途4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三）项目用地规划1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四）项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（六）政策性风险评估1、政府资源利用的评估：（1）当地政府对外来投资的态度；（2）当地政府职能部门的办事作风；（3）当地政府对该项目的关注程度；（4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5）与政府合作关系。2、政策变更对项目开发的影响：（1）城市规划限制或更改；（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、主要合作条件4、合作风险评估：（1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2）土地使用年限；（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；（4）土地方的信用；（5）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；（6）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。附件4：城市发展和住宅市场调研报告第一部分城市总体规划一、城市概述城市概况历史沿革行政区划地理环境自然资源人口构成综合实力城市建设二、城市性质与发展目标城市性质城市职能城市发展目标三、城市规模市域城镇化水平与人口规模市区人口规模中心城人口与用地规模（近期、远期、远景）四、产业发展与布局产业发展重点。产业布局。五、市域城镇体系市域城镇发展总体战略。城镇等级规模结构。城镇职能分工。六、中心城总体布局总体布局。公共服务设施。居住。工业。发展时序与城市远景。七、城市近期建设发展目标和规模。建设重点空间布局。住宅建设重点。注：以上内容主要参考该城市经国务院批准的《××城市总体规划（×年—×年）》第二部分城市国民经济和社会发展规划纲要一、发展目标二、主要指标注：以上内容主要参考《××城市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》第三部分房地产市场一、城市房地产市场总体特征1、城市住宅市场的发展概况与回顾起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）2、城市住宅市场供求分析市场供应方面（近3-5年来的施工面积及增长）（数据来源：房地产开发办）市场需求方面（近3-5年来的销售面积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）3、土地一级市场总体供应及成交特征（近3-5年）4、二手房市场总体特征5、城市住宅市场的发展特点6、城市住宅市场格局（可根据行政区域划分版块）发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价格、交房、档次、销售率二、城市（中心城）商品房市场数据报告1、主要产品类型销售情况（近1-3年）商品住宅、公寓、商业用房、办公写字楼、地下室、车库等成交情况（成交套数、成交总价、销售面积、成交均价）2、商品住宅每年1-12月销售情况（成交量、成交均价）分析（近1-3年）3、商品住宅面积需求分析（近1-3年）商品住宅各户型（＜60m㎡，60-90㎡,…,＞180㎡）成交情况（套数、面积、套数所占销售比重）统计4、各区域（行政区）住宅成交情况（成交量、成交均价）分析（近1-3年）附：主力楼盘信息表（楼盘名称、在售类型、在售建筑形态、主力户型面积、成交数量、成交均价）3、商品住宅销量TOP10三、城市住房建设与保障规划1、住房发展目标2、住房用地供应目标与空间布局附：商品房建设年度计划经济适用住房、廉租住房建设年度计划住房用地安排一览表注：以上内容主要参考《××城市住房建设与保障规划》四、项目所在区域住宅市场分析（前面区域市场分析中已涉及部分内容，再将该区域目前销售的具体代表项目进行分析，为本项目提供依据）1、项目所在区域住宅项目概况 小区概况 位置 发展商 占地面积 总建面积 物业类型组合 分期开发进程 规划布局特点 建筑风格特色 园林环境营造 项目开盘时间 装修设备标准 楼盘公建配套 物业管理 收费标准：元/㎡ 式管理 本次开发销售期情况 销售情况 推售总套数 套 销售率 % 户型 主力户型 房厅卫 房厅卫 房厅卫 主要面积范围 平面结构类型 价格 多层均价 小高层均价 整体均价 元/㎡ 顾客特征 层次 区域分布 营销推广 主题内容 推广策略 后续供应 后续开发面积 项目评价 优势：劣势：2、项目所在区域的产品特点分析开发规模及配套情况规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；项目主力户型情况、分析以何种户型为主）装修标准及智能化系统3、项目所在区域的销售特点营销推广特点（通过目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查）从营销策略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制从营销执行操作层面来看：销售场所、样板房、销售服务、人员素质售价情况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、原因4、项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系项目所在区域的市场供求及消化预测区域市场需求和消费者特征调查分析调查问卷内容（参考模板附件4—1）问卷调查说明及统计分析内容（参考模板附件4—2）问卷统计分析结论五、外部评价政府对项目评价媒体对本项目评价业内评价附件4—1：项目所在区域商品住宅市场需求问卷调查表先生/小姐： 主问卷 请问您的户籍在：。 1、济南市2、省内其他城市3、省外其他城市4、港澳台地区5、其他 请问您现在所住的区是：。工作地点是：。 1、市中区2、天桥区3、历下区4、槐荫区5、历城区6、其他 希望购房所在区域是：。 1、市中区2、天桥区3、历下区4、槐荫区5、历城区6、其他 请问您的购房目的是；。 1、首次置业2、再次置业以改善居住条件3、用于出租4、投资升值5、赠予亲友6、度假用7、其他 您购房最关注的因素是（五项）：、、、、。 1、房价2、区域成熟度3、交通方便度4、规划建筑水平5、小区内部环境6、小区生活配套7、周边环境8、户型设计9、物业管理10、开发商品牌实力11、投资升值潜力 如果有素质高、价格合理的小区型楼盘在（），您会考虑购买吗？。不会的原因是（多选）：。 1、会（直接问下一题）2、不会 1、担心价格高2、离工作地点远3、自然环境差4、周边社会环境复杂5、楼盘规模小6、其他 您打算购买的住宅类型是：。 1、多层（7层以下）无电梯2、多层（7层）有电梯3、小高层（约8-12层）4、高层（12层以上）5、别墅 您选择哪一种结构类型：。 1、平面式2、跃式3、错层4、复式5、其他 您对住房的基本要求是：最重要，其次，再次。 1、朝向2、通风采光3、景观4、楼层5、间隔布局6、其他 您打算选购的户型是：____________。 1、一室一厅2、二室二厅3、三室二厅4、四室二厅5、四室以上 您打算购买的住房建筑面积在：_____㎡。 1、50以下2、50-603、60-704、70-805、80-906、90-1007、100-1108、110-1209、120-13010、130-14011、140-16012、160以上 您喜欢的内部设计有（多选）______。 1、主人房带卫生间2、观景和工作阳台分开3、房设外飘窗台4、设独立储物室5、主人房带阳台6、设独立书房7、客、饭厅分开8、设入墙衣柜 您喜欢的住宅建筑风格是：。 1、欧陆风格2、现代时尚3、中国传统建筑形式4、其他 您选择哪一种户内采暖方式：。 1、市政供热，室内暖气片2、市政供热，室内低温地板辐射采暖3、分户式燃气、燃油炉4、空调5、其他 您认为小区应有哪些配套设施（多选）：最有必要：。不大需要：。 1、游泳池2、健身设施3、商场超市4、各类球场5、中西餐厅6、肉菜市场7、幼儿园及学校8、老人活动场所9、儿童游憩设施10、娱乐活动场所11、其他 按目前市场情况，您能接受（）区域的房价单价范围在：元/㎡。 1、3000以下2、3000-35003、3500-40004、4000-45005、4500-50006、5000-55007、5500以上 按目前市场情况，您能接受（　）区域的房价总价范围在：万元。 1、30以下2、30-353、35-404、40-505、50-606、60-807、80-1008、100以上 您希望的交楼装修标准是；。 1、毛坯房2、只装修厨卫3、全精装修一次到位4、多种装修档次供选择，装修费另付 如果您计划通过银行贷款购房，每月可承担的还款金额范围在：_________。 1、500元以下2、500-800元3、800-1000元4、1000-1500元5、1500-2000元6、2000-2500元7、2500-3000元8、3000-5000元9、5000元以上 您能接受的物业管理费（24小时封闭式管理）范围：。 1、≤0.5元/㎡2、0.5-1元/㎡3、1-1.5元/㎡4、≥1.5元/㎡ 请例举对您印象最深的本地楼盘： _________、__________、___________、___________ 您最感兴趣的楼盘主题是：（最多三项）________________。 1、园林绿化、生态主题2、智能化主题3、人文主题4、运动主题5、山景主题6、水景主题7、老年人主题8、其他_______________ 您获取房源的最主要的渠道是：。 1、电视2、报纸杂志3、路过4、亲朋、同事介绍 请问您的年龄范围：。 1、25岁以下2、25-35岁3、35-45岁4、45-55岁5、其他 请问您的文化程度是；。 1、硕士及以上2、大学本科3、大专4、大专以下 请问您的工作单位是：。 1、机关/事业单位2、国有企业3、集体企业4、三资企业5、民营企业6、其他 请问您的职业是；。 1、机关/事业干部2、中高层企业管理人员3、老板4、专业技术人员5、普通员工6、其他 请问您拥有产权的住房面积在；㎡。 1、尚无2、70以下3、70-904、90-1005、100-1206、120-1507、150以上 请问您现在的住房来源是：。 1、房改房2、自购经济房3、自购商品房4、自建房5、祖屋6、单位提供宿舍7、租用房 请问目前您家里有哪些同住的家庭成员：。 1、单身2、夫妇俩3、夫妇俩与小孩4、与父母及小孩5、其他 请问您的家庭月收入在哪个范围：。 1、3000元以下2、3000-4000元3、4000-5000元4、5000-7000元5、7000-10000元6、10000元以上为保证资料来源，请您留下您的联系电话，我们保证绝对保密。谢谢您的支持注：以上调研样本来自项目所在区域同档次楼盘意向客户。附件4—２：项目所在区域商品住宅市场需求调查分析报告调查说明（前言、目的、抽样方式、时间、样本）潜在消费者特征分析（户籍，学历，年龄、家庭月收入的交叉分析，职业、家庭月收入的交叉分析购房动机及考虑因素（购房目的与住房来源的交叉分析、购房考虑的因素）潜在消费者的区域选择（区域选择与年龄的交叉分析、区域选择与文化程度的交叉分析、购房区域与家庭月收入的交叉分析潜在消费者的需求特征（户型、面积的交叉分析，户型、单价的交叉分析，总价，月还贷余额与家庭月收入的家庭分析，住宅类型，面积、文化程度的交叉分析）潜在消费者对住房的其他要求（对产品的自身要求（喜欢的功能结构类型、对住房的基本要求、喜欢的建筑风格、喜欢的内部设计）、对产品的延伸要求（对采暖方式的选择、希望的交房标准、接受的物业管理费、小区应有的配套设施）、潜在消费者心理分析（获取房源的渠道、最感兴趣的楼盘主题、如果有素质高价格合理的小区楼盘在――区域是否会考虑））结论与建议附件5：荣盛发展提交听证会项目概况表表一、宗地概况 宗地全称 项目宗地概况 位置 区域位置 所在区 四至范围 东 南 西 北 地段及等级 现状 地形地貌 地下情况 待动迁情况 需要安置或动迁的居民 户人 涉及单位或生产队 个 需要迁移的企业或工厂 个 其它 交通出行 公交线路 在宗地及其周边的起始站 轨道交通 距宗地最近的站点 快速干道 市中心距宗地最快可达线路 其它 现状公共服务设施（距宗地2000米范围内列明数量、名称、距离） 教育设施（列数量） 小学 中学 大专院校 幼托 商业网点 综合商场 超级市场 农贸市场 其它 银行 邮局 文化体育 公园 运动场馆 图书馆 游泳馆 其它 医院 大市政配套 周边环境 表二、经济技术指