7.0区域酒店市场分析报告

5.0 区域酒店物业市场分析报告 银帆西雅图项目顾问咨询服务 天福经纪 1 5.1 供给面分析 5.1.1 存量现状 5.1.1.1 存量总计 在过去20年中,北京的酒店供给一直稳步快速增长,从1984 年的13,000个房间上升到2003年底的109,000个房间,增长了近10倍。从下图可以看出, 88年开始到92年是北京客房量增长的第一个高峰,年客房增长量最高达到0.8万间。第二个高峰就是2000、2001年,年客房增长量达到历史最高1.3万间。这两个客房供应量的高峰也反映出北京酒店业的发展曲线。 图5.1: 1984-2003年北京星级酒店客房数统计 246810121984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 资料来源:根据北京旅游统计年鉴整理 随着08奥运的临近,北京市的星级酒店建设工作一直在持续, 其中星级酒店从2001年开始,年均增加数超过100家;到2003年年底北京市星级酒店达到614家; 表5.2:近年来北京旅游饭店供应量统计表 2000年 2001年 2002年 2003年 北京旅游饭店数 456家 554家 622家 659家 客房间数(万间) 8.4 9.3 10.3 10.9 新增旅游饭店数 98家 68家 37家 新增客房间数(万间) 0.9 1 0.6 新增饭店平均规模(间/家) 92 147 162 其中星级饭店间数 407家 506家 572家 614家 星级饭店数全国排名 第三位 第四位 第四位 未统计 资料来源:北京旅游统计年鉴 在优质酒店方面,目前北京共有89家4、5星级酒店(含预 4、5星),提供酒店房间约35,596间(套)。其中,34家五星级酒店提供客房约16,607间(套),而55家4星级酒店提供客房约18,989间(套)。 图5.3:北京优质酒店(4、5星级)历史供应情况(1995-2004) 资料来源:根据北京旅游统计年鉴整理 5.1.1.2 存量结构 截止2004年底北京市共有旅游定点饭店659家,其中:星级饭店614家,未评星级24家,公寓21家。 星级饭店中按企业类型划分:国有和集体饭店502家,占 81.76%;三资饭店60家,占9.77%;个体饭店52家,占 8.47%。 按星级划分:五星级34家,占5.54%;四星级55家,占8.79%; 三星级199家,占31.41%;二星级267家,占43.49%;一星级60家,占9.77%。 图5.4 : 2003年底北京星级饭店构成情况 从图表分析来看,北京一至三星级酒店525家,占总数的86%,高档酒店89家,占总数的14%,这种结构比例比较合理。 但据实地调研结果显示,北京市酒店市场却是各星级间区分模 糊,档次没拉开,造成实际供应结构不合理。主要反映在以下几点: ?同星级酒店服务水平参差不齐,没有对应星级的服务 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ,造成星级定位不准确。 ?价格体系较混乱,没有形成明确的高、中、低档的价格差距。 ?市场定位不清,主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 酒店匮乏。很多酒店没有明确的市场定位和经营特色,商务型酒店和度假型酒店差别不 大。 5.1.1.3 存量区位分布 图5.5:北京优质酒店(4、5星级)主要集中区 区域分布上,到2004年末,市六区共有4、5星级酒店(含预 4、5星)89家,提供35,596间(套)。其中,朝阳区提供供给 13,369套,海淀区7827套,东城区7138套,西城区3113套,分别占全市该类总供应的37.6%、22%、20%和8.7%,区域集中趋势十分明显。 图5.6:北京市优质(4、5星级)酒店区域分布 作为中国主要的旅游和商务旅行目的地,北京的酒店物业也多数针对以上不同需求而进行定位并提供服务。酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。一般而言,商务酒店多位于亮马桥至国贸桥之间的三环路区域,而旅游酒店则更多的集中于长安街、崇文门和王府井周边。 北京高档酒店物业主要集中在以下地区: o燕莎地区 o建国门-CBD地区 o王府井地区 o北三环地区 (1) 燕莎地区 燕莎地区最早的酒店是建于1984年的长城饭店,由于毗邻使馆区,所以也是北京酒店业发展较早的一个地区。此处高级酒店聚集,地块现有四、五星级酒店11个,总客房数为5,422个。 其中,五星级酒店4个,总客房数为2,639间。 燕莎地区地处第三使馆区,毗邻三环和机场高速,位臵优越、交通方便。加之区域发展较早,投资管理更趋于国际化,如长江实业与京旅合作的五星级长城饭店等,区域酒店在北京高档酒店市场上有较强的竞争实力。 主要客源以来自于周边商务区的大量商务需求为主,区域内国际管理集团的网络优势和浓厚的涉外氛围对外籍人士尤具吸引力。 表5.7:燕莎地区高档酒店物业 名称位置星级客房开业时间 北京丽都假日酒店朝阳机场将台路口 4 720 1984 北京海逸酒店朝阳将台西路8号 4 370 1990 北京皇家大酒店北三环东路甲3号 4 362 1993 中旅大厦北三环东路2号 4 204 1995 国航万丽酒店霄云路36号 4 212 2003 渔阳饭店新源西里中街18号 4 440 1992 亮马河大厦朝阳东三环北路8号 4 478 1990 长城饭店东三环北路10号 5 1,007 1984 昆仑饭店朝阳区新源南路2号 5 766 1989 凯宾斯基饭店亮马桥路50号 5 526 1992 希尔顿饭店东三环东风路1号 5 340 1993 资料来源:北京旅游统计年鉴 (2) 建国门-CBD地区 建国门-CBD最早的酒店建设于1982年,是北京最早出现涉外高档酒店的区域。地区现有四、五星级酒店11个,总客房数为5,644间。其中,五星级酒店6个,总客房数为3,251间,五星级酒店在区域高档酒店市场中占据较大比例。 该地区临近日坛路使馆区,一直以来是北京市最具代表性的商务集中区和涉外经济核心。目前由于北京市建设CBD的规划,该地区的地位更为突出。 本地区作为北京商务中心区,存在大量的商务性需求,该类需求对酒店的位臵、环境、商务娱乐设施、服务水平等因素都具有较高要求,这推动了区域酒店向高档化、国际化、高价位的方向发展且在全市具有很强的商务竞争力。 表5.8:建国门-CBD地区高档酒店物业 名称位置星级客房开业时间建国饭店朝阳建外大街5号 4 467 1982 京伦饭店朝阳建外大街3号 4 656 1984 国贸饭店朝阳建外大街1号 4 552 1989 赛特饭店朝阳建外大街22号 4 294 1991 凯莱大酒店朝阳建外南大街2号 4 424 1992 京广新世界饭店呼家楼 5 446 1990 嘉里中心酒店光华路1号 5 487 2000 中国大饭店建外大街1号 5 716 1990 长富宫饭店建外大街26号 5 336 1990 国际俱乐部酒店朝外大街21号 5 273 1997 国际饭店建内大街9号 5 993 1991 资料来源:北京市旅游统计年鉴(3) 王府井地区 王府井地区的酒店多数建于1988至1993年,而1999年至2002年也有酒店集中形成供应。现有12个四、五星级酒店,提供总客房4,965间。其中,五星级酒店7家,总客房数为3,356间,地区酒店整体水平较高,项目规模较小。 王府井地区的酒店市场是在商务区形成初期,出于官方接待外宾的需要,由旅游集团、侨办、机管局等单位出面兴建的。后在此基础上,依托于王府井旺盛的商务和旅游资源,区域酒店市场得以进一步发展。 区域酒店的客户主要包括政府、组织和企业的内、外宾和高消费力的旅游人群。就发展前景来看,由于该地区交通较为不便,酒店的商务发展空间较小。 表5.9:王府井地区高档酒店物业 名称位置星级客房开业时间北京饭店长安街33号 5 881 1900 贵宾楼饭店东长安街35号 5 217 1989 王府饭店金鱼胡同8号 5 536 1989 皇冠假日酒店王府井大街48号 5 382 1991 华侨大厦王府井大街2号 5 401 1992 天伦王朝饭店王府井大街50号 5 408 1990 东方君悦酒店东单与王府井大街 5 531 2001 和平宾馆王府井金鱼胡同3号 4 344 1988 首都大酒店前门东大街3号 4 322 1992 好苑建国酒店建国门内大街19号 4 393 1999 北方佳苑饭店王府井大街218-1号 4 202 2001 王府井大饭店王府井大街57号 4 348 1995 资料来源:北京市旅游统计年鉴 (4) 北三环地区 北三环地区主要指西直门外大街以北中关村周边区域,目前该区域共有四、五星级酒店10个,总客房数5,928个。其中,五星级酒店5个,总客房数为2,942间,整体市场以四星级酒店为主,整体档次略低于其它集中区。 区域内高级酒店市场的发展随着区域商务环境的成熟而逐步发展。区域最早的高级酒店为建于1954年的友谊宾馆,是前苏联的专家楼,而区域众多的科研院校和高科技企业为区域的发展展现了良好的前景。 区域酒店的主要客户包括京西旅游带带来的旅游需求和区域各个科研、学校、部门系统带来差旅、会议需求。预计中关村商务区迅速的发展将带来区域商务需求的不断增加。 表5.10:北三环地区高档酒店物业 名称位置星级客房开业时间天鸿科苑大酒店海淀知春路25号 4 394 2001 燕山大酒店海淀路甲38号 4 218 1989 友谊宾馆白石桥路3号 4 1,753 1954 德宝饭店西城区德宝新园22号 4 206 1994 中苑宾馆西直门外高粱桥斜街18号 4 415 1990 翠宫饭店知春路 5 361 1998 香格里拉饭店紫竹院路29号 5 657 1987 西苑饭店三里河路1号 5 650 1954 新世纪饭店首体南路6号 5 720 1992 世纪金源大酒店海淀区板井路69号 5 554 2002 资料来源:北京市旅游统计年鉴5.1.2 未来供应状况 目前,可查在建4、5星级酒店项目24个,预计在2007年底可向市场提供约10,000套客房;其中,预计5星级酒店项目超过20个,提供客房约9,250套,占未来新增供应的90%以上。 表5.11:北京市高档酒店物业的未来供给 编号名称地址客房星级开业时间 1 庄胜广场酒店宣武门外大街400 5 2005 2 朝外商业中心C区 朝外大街中段 南396 4 2005 3 金宝街5号地金宝街400 5 2005 4 德胜科技苑H地块德胜门外大街350 4 TBD 5 万达广场建国路400 5 2006 6 嘉利来世界贸易中心新源南路400 5 2007 7 中关村西区中关村西区500 5 2006 8 金融街B4区 西城区金融街 B4区400 5 2005 9 天圆广场酒店 东城区北二环 中轴路400 5 2005 10 财富中心朝阳路450 5 2005 11 世贸中心酒店亚运村北500 5 2006 12 国贸中心三期国贸桥西600 5 2007 13 银泰中心大北窑桥西南250 5 2007 14 华贸中心万豪酒店西大望路600 5 2006 15 华贸中心里兹卡尔顿酒店西大望路320 5 2006 16 当代大厦东二环路TBD 5 2005 17 幸福一村幸福一村500 5 2007 18 北京国际金融会议中心金融街400 5 2005 19 金融街里兹卡尔顿金融街400 5 2006 20 金融街B6区金融街100 5 2006 21 瑞城中心酒店亮马桥路336 5 2006 22 五棵松奥运篮球馆项目五棵松篮球馆360 5 2007 23 奥运村奥运村600 5 2007 24 电视文化中心(TVCC)工程CBD 300 5 2007 合计9362 资料来源:汉博顾问 在2005-2008年,预计共有4、5星级酒店新增供应24至35个(包括上述24家在建酒店),提供客房约15,000套,到2008年预计北京市4、5星级酒店将达到110家左右。 表5.12:2008年北京星级酒店目标数量 星级数量 5 40 4 70 3 230 2 260 1 200 合计800 预计未来4年内的新增供应将达到已有市场存量的42%,年均增长达到10.0%以上。市场的供应高峰将出现在2006、07年,预计年新增供应7,000套。 从区位分布来看,CBD、金融街、中关村、东二环等区域将是未来供应的主要集中区,可以预期,未来北京市各个高级酒店集中区的地位将得到加强。 北京未来酒店供给的档次将得到提升,包括里兹卡尔顿、万豪、凯悦在内的国际顶级酒店品牌将继续推进其开业计划,著名酒店品牌的入市预期将使得北京高档酒店的市场更为国际化,而市场竞争的加剧和对管理水平的依赖将更加明显。 有必要指出的是,以上未来酒店供给的统计更多的依赖于发展 商所公布的开发规划及档次定位,然而,众所周知的是,酒店物业的成功开发同管理集团的选择、内外装修的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和整体运营水平关系密切,因此以上统计数据可能最终会与实际情况有所偏离,特别是在项目的星级档次方面,这将依赖于旅游局的最终评级。 供给面分析小结: 到目前为止,北京市共有优质酒店(4、5星级)89家,共向市场提供35,596套客房; 到2008年初,北京市将预计有24到35家优质酒店(4、5星级)投入使用,将向市场提供约10,000-13,000套增量客房; 2008年至2010年期间,考虑到奥运召开和酒店建设周期,我们预计08、09、10年均无新的优质酒店物业落成并投入使用; 2005年至2010年,我们预计的优质酒店市场供给如下表示(基准预测): 表5.13: 2005至2008年北京优质酒店供应基准预测 年份 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年优质酒店房间 数 3559 6 3844 2 41598 44958 44958 44958 44958 5.2需求面分析 5.2.1影响需求的因素 对酒店物业的需求是由旅行推动的,正是由于旅行人次和滞留天数的不断增加,才导致了对酒店物业的需求增加。 按旅行目的划分,来京的国内外游客主要是:观光旅游、商务旅游、参加会议、展览、活动、探亲访友,其他如:健康疗养者、宗教朝拜者、文体科教交流者等所占比例不大。 影响滞留天数的主要因素是旅行活动的目的,一般来讲,商务旅行的滞留天数要高于观光旅行的滞留天数,据北京旅游统计数据显示:海外旅游者的平均停留时间为 4.2天,而国内外省市旅游者的停留时间为6.5天。 除了上述常规性影响因素外,还有一点值得关注的影响因素是08北京奥运的召开,届时会有大批记者、工作人员、观光者涌入北京,这将会大大推动北京市的酒店需求。 5.2.2酒店需求的发展趋势 观光旅游市场方面,北京是国内外旅游者的主要目的地之一,近年来到北京旅游的国内外游客更是快速增长,其旅游收入也快速上升。 1、随着国内经济的高速增长,居民生活水平的不断提高, 国内居民出游愿望空前高涨,再加上春节、“五一”、“十 一”三个旅游黄金周的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 化和规范化,来京旅游的国内 游客数量呈现较大的增长,北京市酒店市场受益匪浅, 国内游客成为三星级以下酒店的主要消费者; 2、中国(北京)悠久的历史文化背景、稳定的政治环境、 日趋完善的基础设施以及与全世界大多数国家的关系稳 定等因素将促使国际游客来京旅游的持续稳定增加; 3、2008年奥运的成功举办更将会把北京的旅游业推向一个 新的层次。 商务旅游市场方面,中国连续十年的经济增长已经吸引超过8000家外国企业在京设立代表处和分部;中国作为目前世界发展速度最快的国家,将成为世界经济大环境中的绿岛。将会有更多的海外投资、商务交流需要在中国的首都北京发生。 会议、展览市场方面,基于北京的国际交流中心、文化中心和信息中心这样的地位,使各类大型会议,国际会议甚至超大型的会议、展览、活动,在北京数量越来越多,规模越来越大,这样也同样形成了对饭店市场的一个重大的影响,各类经济论坛、高级会议、大型产品展示会等均在北京各大展馆举行,极大的推动了北京酒店业的发展,尤其是对3星级以上的高档酒店。在各类展会期间,北京各大邻近展会的高档酒店都出现爆满现象,供不应求的局面已经出现。 奥运方面,为了满足奥运期间的酒店紧张问题,政府采取了三大措施促进酒店业的发展:第一是鼓励兴建酒店物业,第二是对现有未评级酒店进行检查评级,对符合标准的酒店授予相应的星级,第三是升级现有的酒店物业,提升其档次水平。预计未来5年内北京的酒店供应将大大增加,而政府也将更倾向于鼓励在城市的四环路沿线发展酒店。 5.2.3酒店需求的预测 5.2.3.1海外人士入京旅行带动的酒店需求预测 十年来,北京市接待海外人士入京旅行人次稳定增加,除2003年由于SARS的爆发而有较大幅度下滑外,其余年份都保持稳定增长,年复合平均增长率超过9%; 北京2004年接待海外旅游者315.5万人次,同年北京实现旅游外汇收入约32亿美元; 从客源市场的情况看,占总量42%的主要客源市场(日本、韩国和美国)分别比2003年、2002年增长80.6%和0.2%;占总量17%的传统客源市场(英国、法国、德国等欧洲国家)比2003年增长66.7%,比2002年下降3.6%;占总量15%的港澳台客源市场分别比前两年增长46%和7.9%;占总量9%的新兴东南亚客源市场分别比前两年增长69.7%和0.1%。 海外旅游者在北京的主要花费包括民航、商品、住宿和餐饮等,2004年住宿占据海外旅游者来京花费的16%左右,位居第三。 据旅游部门预测,2005-2007,北京接待海外旅游者人数将以年均7-8%左右的幅度递增(我们取7.5%);预计到2008年,增幅会达到13%,接待海外游客人数将达到440万人,举办奥运会期间(2008年7月--8月):预计的入境旅游者人数为80万人次,其中因奥运会而额外增加25万人次;奥运会后:2008年至2010年仍将以10%的速度增长。 基于2004年的基数和上述增长率,我们可以估计出境外人士入京旅行的人次,另根据2001年至2003年的国家旅游局统计资料,入境旅游者中入住4、5星酒店的比例约为70%,平均入住天数为2.6天,平均每个境外人士占用酒店房间数取0.5间; 基于上述假设,我们预计2005年至2010年境外人士入京旅行对北京优质酒店需求数如下表示: 表5.15: 2005-2010年境外人士入京旅行对优质酒店的需求估算 单位:万 年份2005 2006 2007 2008 2009 2010 境外旅游 人数337 362 389 440 484 532 估算入住 优质酒店 人数235.9 253.4 272.3 308 338.8 372.4 估算占用 房间?天307 329 354 400 440 484 5.2.3.2 境内人士入京旅行带动的酒店需求预测 十年来,北京市接待境内人士入京旅行人次稳定增加,除2003年由于SARS的爆发而有下滑外,其余年份都保持稳定增长,年复合平均增长率超过7%; 2004年北京共接待国内旅游者1.24亿人次,国内旅游收入约1000亿元人民币。 据旅游部门预测,国内外地来京旅游人数在2008年以前将以年平均5-6%的幅度递增(我们取5%),预计到2008年,北京接待国内旅游人数达到1.52亿人次。 另根据2001年至2003年的国家旅游局统计资料,国内旅行者中入住4、5星酒店的比例约为3%,平均入住天数为4天,平均每人占用酒店房间数取0.5间; 基于上述假设,我们预计2005年至2010年境内人士入京旅行人次如下表示: 表5.17: 2005-2010年境内人士入京旅行对优质酒店的需求估算 单位:万 年份2005 2006 2007 2008 2009 2010 国内旅游人 数13100 13755 14443 15165 15923 16719 估算入住优 质酒店人数393 412.65 433.28 454.95 477.69 501.58 估算占用房 间?天786 825.3 866.57 909.89 955.39 1003.2 需求面分析小结: 由于宏观经济的良好发展势头,我们预计北京的旅游市场将保持稳定增长势头,这将保证对北京优质酒店物业的市场需求; 2008奥运召开将大大促进对北京市优质酒店的需求; 2005年至2010年,我们预计的优质酒店市场需求如下表示(基准预测): 表5.18: 2005至2008年北京优质酒店需求基准预测 年份 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 优质酒店房间需求数29936 31636 33440 35898 38242 40747 5.3市场表现分析 酒店市场供应和需求相互作用的结果反映出来的就是酒店的入住率和成交价,而入住率又是其中主要的先导市场指标,我们主要从酒店入住率和价格两方面来分析北京市优质酒店市场的市场表现。 5.3.1 酒店入住率 北京酒店的入住率水平同星级有很大的关系,近年来,5星级和4星级酒店的入住率基本在67%-68%和70%-72%左右的水平上保持稳定。而同期3星级酒店的入住率则较低,约为55% -66%,2星级和1星级酒店的入住率更仅有45%-51%的水平。 图5.19:北京优质酒店(4、5星)入住率走势(1995-2003) 资料来源:依据北京市旅游统计年鉴整理 总的来看,5星级酒店的入住率较4星级酒店稳定。虽然目前略低于四星级酒店4-5%。 从入住率的区域表现来看,2002年(这是一个对北京酒店业而言比较正常的年份)朝阳、东城、海淀、西城5星级酒店分别为71%、71%、69%、65%,依次下降的趋势基本同各区的商务、旅游实力相当。而宣武、崇文及外围郊区,凭借个别项目的良好表现,入住率维持在70%-80%的较高水平。 总体而言,北京市各行政区之间存在发展不平衡及规划职能不同的区位差异,这差异在4星级以上酒店的入住率方面表现的更为明显,这 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 越高档的酒店越具有全市市场的影响力。 2003年的酒店入住率受SARS这一短期因素的冲击,较之2002年,有较大回落,而对旅游依赖度较高的部分酒店,其下落幅度更高。 从上表分析来看,近年来北京4、5星级酒店平均入住率都超过60%(2003年除外),高于全国平均水平,但与广东、上海等地有一定差距,还有较大提升空间。 星级酒店入住率呈现特征为:星级高,入住率高;规模大(单体客房数量多),入住率高。各酒店入住率水平很大程度上取决于该酒店的档次,知名度以及其设备设施情况,比如新建或者重新装修的酒店入住率一般较高,而租金水平不是入住率的决定性因素。 另据统计,北京酒店入住率在每年各时段变动较大,旺季为4月份至10月份,淡季为11月份至次年3月份。 5.3.2 酒店房价 5星级酒店的平均房价在1999年达到610元/天的低位后,逐步 趋于上升,2002年达到717元/天的高点水平,同期4星级酒店的平均房价从406元/平方米上升到459元/平方米。同入住率相反,4星级酒店的价格历史走势更具稳定性。 近年来,北京市的优质酒店价格总体趋势是稳中有升,2003年 由于SARS 的影响,无论4星级酒店还是5星级酒店都有小幅回落,但幅度不大。 图5.20:北京优质酒店(4、5星)价格走势(1995-2003) 0200120022003 资料来源:依据北京市旅游统计年鉴整理 目前三星级酒店的价格水平维持在240-280元/天的水平上,这 一价格水平,从1999年至今基本维持不变,市场发展处于均衡的状态。 北京高档酒店的收入中,客房的收入一般仅占40%至60%, 而餐饮约占到40%左右的水平,而且这一比例随项目档次的上升而上升。 朝阳区和东城区的酒店价格水平明显高于其它城区,而由于项 目老化等因素,4星级酒店朝阳区均价低于东城区,而5星级酒店则相反。 5.3.3 对未来优质酒店市场表现的预测 我们用两种方法来完成对未来北京优质酒店的入住率预测: 1、 利用经验数据预测未来酒店需求,加上我们统计估算出 来的供应量,可以推算出未来的入住率; 2、 线性回归预测:即把入住率对历史海外人士入京旅行数 据、国内人士入京旅行人数、以及酒店供给量数据作线性回归,得出优质酒店入住率的计算方程,再利用未来的旅游人数预测数据和未来供应量数据预测出未来优质酒店入住率。 1、经验数据预测法 根据对北京市优质酒店供应和需求的预测数据(内容见上部分 章节),我们可以预测出2005年至2010年间的优质酒店供求数据,以及入住率的数据,如下表示; 图5.21:北京优质酒店(4、5星)入住率预测1(2005-2010) 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 需求(万间?天) 1093 1155 1221 1310 1396 1487 供给(万间?天) 1403 1518 1641 1641 1641 1641 入住率 78% 76% 74% 80% 85% 91% 图5.22:北京优质酒店(4、5星)供求预测(2005-2010) 2、线性回归预测法 通过对1995年至2004年优质酒店入住率对历史境外人士入京旅行人数、国内人士入京旅行人数以及优质酒店供应量的回归分析,我们得出以下方程式: 入住率=-9.6E-06(国内旅游人数)+0.001498(国外旅游人数) -4.2E-06(优质酒店供应量)+0.489733 回归的R2高达0.95,实际入住率和方程式得出的预测入住率相当吻合,表明该模型可信度相当高。 图5.23:实际入住率与回归预测入住率表较图 我们将未来几年的境外人士入京旅行人数、国内人士入京旅行人数以及优质酒店供应量预测数据代入上述方程式,我们预测的2005-2010年北京优质酒店(4、5星)入住率如下: 图5.24:北京市2005-2010优质(4、5星)酒店入住率预测2 综合上两种方法得出的结论,我们可以看出,正常情况下,北京市的优质酒店市场将会维持一个良好的市场表现,其入住率将会维持在70%以上,在08年奥运召开后两年,由于优质酒店物业的新增供应有限(此报告中我们假定没有新增供应),我们预计奥运会后的优质酒店入住率不但不会下跌,而且会有较大幅度上升。 由于受到强劲的需求支撑,在没有突发事件的情况下,我们预计2005年至2010年间北京优质酒店市场的价格至少会维持在现有水平,不会有较大幅度波动。 市场表现分析小结: 近年来,北京5星级和4星级酒店的入住率基本在67%-68%和70%-72%左右的水平上保持稳定。 近年来,北京5星级和4星级酒店的价格基本在700和450元/间天左右的水平上保持稳定。 2005年至2010年,北京市优质酒店入住率预计将保持目前的水准;在2008年奥运召开时和奥运召开后两年,由于新增供应非常有限,北京市优质酒店入住率会有较大上升。 由于强劲需求导致的高入住率的支撑,预计未来几年内北京市优质酒店价格也会保持稳定。 5.4 区域市场分析 5.4.1 区位分析 本项目位于朝阳北路与青年路交界处,靠近建国门CBD商圈和燕莎商圈,与之只有约10分钟车距。 本项目如建优质酒店(4、5星)将会在很大程度上是与CBD 区域和燕莎区域的优质酒店相竞争。 由于其成熟的配套和商务氛围,燕莎地区和CBD地区优质酒店价格水平和入住率明显高于其它城区,尤其是新建的5星级优质酒店,酒店入住客源主要以商务客人为主。 从供给方面来看,项目区域内酒店供给较少: ?目前项目周边区域只有一个4星级华润饭店。其余如莲花宾馆、芙蓉宾馆,京棉招待所等酒店物业规模和档次太 低,不会对本项目的相关物业构成直接竞争; ?本区域内的住邦2000项目里有一个为写字楼作配套的住邦商务假日酒店,全部都是五星级以上配置的超豪华套房, 但其供应量只有30套。 从需求方面看,本项目区域属于典型的居住型社区,商务氛围较弱,也不靠近旅游景点,其酒店需求环境一般,但随着本项目对面的金益国泰写字楼入住以及本项目商业部分开业以及写字楼部分的入住,这一情况将得到扭转。 从价格和入住率方面来看,区域内的华润饭店入住率略高于全市平均水平(2003年的入住率为71%,高于全市平均56%的入住率),而价格则明显偏低(2003年实际平均房价为286元/间天),仅为全市平均水平的67%,以价格换市场的特征明显。 从项目区域内的华润饭店经营状况来看,区域内现有高档酒店经营业绩一般,我们将其归结为缺乏足够的商务氛围支撑,当然酒店自身的品质、特色以及管理水平也是其经营不良的原因。而相邻的CBD和燕莎地区的优质酒店却有着良好的经营业绩。 在大居住社区中建优质酒店不乏成功案例,其中同样位于居住区的西四环世纪金源大饭店,由于其良好的配套服务、特色和管理就取得了不俗的经营业绩。 在本案大型SHOPPING MALL建好以后,将使得本案酒店物业成为东四环周边配套服务最好的优质酒店,本案酒店的成本优 本项目 势,加上比CBD和燕莎区域更好的交通状况,我们相信本案酒店将会从上两个区域分流部分商务客人入住。 本案酒店在区域内的表现更多的将依赖于项目自身的定位、品质和酒店管理水平。 5.4.2 项目周边现有酒店分析 本案选择项目区域内仅有的优质酒店—华润饭店作为案例分析的对象。 5.4..2.1 华润饭店 华润饭店位于朝阳区建国路35号,是由香港华润(集团)有限公司1987年与中国南洋有限公司合资兴建的具有国际水准的四星级豪华饭店,并于1992年5月6日正式开始对外营业,2001年重新装修过。 华润饭店紧临东四环路,是京通高速路标志性建筑,东眺跑马场和高尔夫球场,西临国贸中心和地铁直达,距机场仅20分钟路程,位臵优越,交通便利。 华润饭店楼高23层,提供房间约581间(套),设有大型的中西餐厅,提供异国风味浓郁的葡国菜肴和具有传统风味的粤菜; 大型会议厅可举办千人宴会;设计独特的剧场可容纳近千人;饭店还设有酒吧、迪斯科舞厅、贵宾房,以及齐全的康乐设施,设有完善的世界预定中心网络,旨在为国际经济金融、贸易交往人员和游客提供优质服务。 据统计,2003年酒店的实际入住率为约为71%,明显高于当年市场平均水准的56%。 2003年华润饭店实际成家价格平均为286元/间天,约为当年市 场平均的67%,处于相当低的水平。我们从华润饭店2004年的报价上可以看出,华润饭店一直坚持低价策略,以价格换市场。 表5.25:华润饭店2004价格表单位:元 门市报价电话预约价格豪华标准间1200 368 行政豪华间1400 458 豪华套间2000 800 行政套间3000 2000 实际成交价还要低于电话预约报价。 华润饭店的客户多来源于周边的商务需求,而酒店也以商务旅行客户作为其主要的定位目标,其吸引的国际旅客处于北京优质酒店前五位,尤其是香港旅客,这可以归功于其香港股东背景。 5.0 区域酒店物业市场分析报告 银帆西雅图项目顾问咨询服务 天福经纪 16 5.5 小结 在2008年奥运会以前,北京高档酒店的供给将会有明显的增 加,预计供给高峰将出现在2006、2007年。而主要的供给将集中在CBD 、金融街和东二环、东三环区域,各个酒店集中区的地位将得到加强。 商务旅行者和旅游度假热的升温,预期将推动北京酒店市场需 求的强劲发展,2008年奥运会将使得北京更加开放,在旅游和商务旅行上更具吸引力。 综合考虑供给面和需求面的因素,预期未来几年北京市优质酒 店市场表现保持稳定,入住率和价位将基本保持平稳态势。 预期未来供给的上升,市场档次的提升将加剧北京市高级酒店 市场的竞争,而考虑到未来酒店顾客对项目的区位、配套服务、管理服务水平的更高要求,区位突出、配套全面、管理优良的酒店将成为优势项目。 本地块并非属于传统的酒店集中区,所处区域市场的竞争和需 求环境并不突出,而相邻近的CBD 和燕莎区域却集中了北京市最多的优质酒店。 项目区域及邻近周边区域4星级及以上酒店市场的表现优于全 市的平均水平,特别是新建的5星级酒店均取得优异的市场表现。 本项目的大型商业中心将为本案酒店物业带来大量的人气和良 好的综合配套,本案酒店将可以以良好的配套服务、便利交通以及适中的价位分流CBD 和燕莎区域的商务客人。 综合考虑北京市优质酒店市场供求量、未来市场表现、本案区 域的优劣势,我们初步认为本地块具备建设一个中小体量的5星级酒店的条件,但要获得良好的市场表现,酒店的特色和管理水平将成为未来项目竞争力的关键。 图5.26:北京市2005-2010优质(4、5星)酒店供需情况(间) 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 优质酒店房间需求数 29936 31636 33440 35898 38242 40747 优质酒店房间供应数 38442 41598 44958 44958 44958 44958 图5.27: 北京市2005-2010优质(4、5星)酒店入住率预测