“无租使用”房产不等于无税
《“无租使用”房产不等于无税》
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作者: 日期:2015-05-23
房产租赁行为具有涉及面广、涉及税种多、税源分散等特点，一直是税收征管的重点。企业之间尤其是关联企业之间“无租使用”的特殊情况，可能导致税款流失，需要予以重视。本文梳理“无租使用”行为涉及的税收问
题
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，提示纳税人注意涉税风险。
“无租”里面有学问
1.“无租”为虚，“有租”为实。租金的形式千变万化，只要是因出租而取得的相关收入或其他经济利益都应视为租金，不能错将有租作无租。
(案例)甲租用乙的土地，
合同
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期限为40年，无租金，甲在该土地上建商铺用于出租，房屋的报建、产权属于乙，甲负责出资建设，合同期内拥有使用权，合同期满后，土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还乙。
点评:乙并非真的没有取得租金，其中房屋(m.30lawyer.com)的造价可以视为甲付给乙的租金，这不是“无租”合同，而是“有租”合同。
2.“无租”背后藏关联。“无租使用”常在关联方之间发生，出现不支付租金也不缴纳税费的情况。
(案例)某市税务机关在房地产税源调查中发现，辖区内A公司无偿使用B公司(双方都是有限责任公司)的一处房产，双方没有就该租赁行为缴纳任何税费。经核实，A公司和B公司为同一自然人C所控制的关联企业。
点评:A公司和B公司的“无租使用”行为违背了独立交易原则，最终为此付出了代价:按照规定补缴了税款，支付了滞纳金和罚款。此外，有些企业利用关联方关系和税收优惠政策进行“筹划”，以达到少缴税款的目的。因此，确定合同内容的真实性变得尤为重要。
3.“无租”不纳税，税收风险惹上身。有些纳税人认为没有租金就不是租赁行为，只是“借用”，没有纳税义务，不用进行相应税款的申报，导致少缴税款，带来涉税风险。
(案例)E公司和F公司两公司相邻，两家公司老板关系较好，不存在关联方关系。因E公司正在装修，F公司就将其闲置的房屋无偿租给E公司用于办公。E公司认为该房产不是本公司所有，自己不用缴纳税费;F公司认为自己未取得租金收入，是E公司在实际使用，自己也不用缴纳税费，两家公司都没有申报缴纳相关税费。
点评:E公司和F公司误以为“无租”就“无税”，实际上已经违反了税收规定，除了要补缴税款和滞纳金，还面临着被处罚的风险
“无租”也“有税”
1.营业税。对于“无租使用”房产，应先按照“实质重于形式”原则判断出租方是否取得货币、货物或者其他经济利益。没有收益或双方是关联方关系的，根据税收征管法第三十五条、第三十六条和营业税暂行条例第七条的规定，税务机关可以核定征收。计税营业额按营业税暂行条例实施细则第二十条的规定，依次按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格、或其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。也就是说，即使无偿出租房产，出租方也应按“服务业--租赁业”税目缴纳营业税。
2.企业所得税。“无租使用”房产应缴纳企业所得税。如果出租方直接或间接取得了货币形式或非货币形式的租金收入，应该并入收入总额中缴纳企业所得税;如果没有获得收益，双方也不是关联方，根据税收征管法第三十五条的规定，由税务机关核定征收;如果双方是关联方关系，根据企业所得税法第四十一条和《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)的规定，税务机关有权对关联方之间发生的明显违背独立交易原则的房产、土地租赁行为进行调查、调整，以免直接或间接导致国家总体税收收入的减少。
3.房产税。“无租使用”房产应缴纳房产税，税款可能由出租方缴纳，也可能由承租方缴纳，符合条件的，可以享受免税优惠。如果出租方实际取得了货币收入、实物收入或其他形式收入，由出租方按“房产税--从租计征”税目缴纳房产税，取得的租金收入明显不合理的，税务部门可以按照房产税暂行条例和税收征管法的有关规定，根据当地同类房屋的租金水平，确定租金
标准
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，核定应纳税款;如果确为“无租使用”房产，承租方是应税单位和个人的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
》(财税〔2009〕128号)第一条的规定，由承租方依照房产余值代缴纳房产税;确为“无租使用”，承租方是免税单位的，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》(财税地字〔1986〕8号)第二十五条的规定，纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。免税单位“无租使用”部分可以免征房产税。
4.城镇土地使用税。无偿出租房产应缴纳城镇土地使用税，税款可能由出租方缴纳，也可能由承租方缴纳，符合条件的，可以享受免税优惠。根据城镇土地使用税暂行条例和《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字〔1988〕15号)的规定，城镇土地使用税通常是由拥有土地使用权的单位或个人(出租方)缴纳。在纳税人不在土地所在地，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以及纳税单位“无租使用”免税单位的土地时，由土地使用人来缴纳土地使用税。如果承租方为免税单位，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地〔1989〕140号)第一条的规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。
5.印花税。房产租赁合同的纳税人为签订合同的双方，对于“无租使用”房产的合同，征不征印花税，存在争议。《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》(国税函〔2004〕150号)第四条规定了3种可以核定征收印花税的情况，与计税依据有关的是其中第二款“拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的”，根据此款规定，结合税收征管法第三十六条的规定，笔者认为满足限制条件的，可以不核定征收印花税;不满足限制条件的，应征收印花税。限制条件为:是真实的“无租”，没有变相的、隐藏的收益;双方不是关联方关系。
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