超出卖房人欲售价格的房款如何处分
——河南洛阳老城法院判决李秋香诉洛港房产经纪公司等房屋买卖纠纷案
(人民法院报 案例指导 2013年11月14日)
裁判要旨
对超出卖房人欲售价格的房款，房产经纪公司和卖房人未约定如何处理。买房人实际出资购买房屋的价款是其真实意思表示，对超出卖房人欲售价格的房款，买房人无权要求退回。
案情
河南省洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产原属朱喜荣所有。2010年8月16日，第三人朱喜荣委托张爱华出售该房产，并进行了公证。同年9月21日，通过洛港房产经纪公司介绍，张爱华以朱喜荣名义与原告李秋香签订一份房屋买卖
合同
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，约定：朱喜荣将位于洛阳市老城区义勇北街6号院1单元202号房产一套出售给李秋香，价款为16万元；签订合同时，朱喜荣向洛港房产经纪公司交纳中介服务费3200元及过户费300元，李秋香向洛港房产经纪公司交付定金1500元，剩余房款于2010年9月24日前交付房产经纪公司。合同签订后，李秋香于9月25日将购房款16万元交付洛港房产经纪公司，经手人为海闪闪。同日，洛港房产经纪公司将该房产交付给李秋香。同年9月29日，李秋香办理了该房产的产权过户手续。此后，因李秋香得知朱喜荣仅收到购房款13万元，且朱喜荣售房时承诺赠送配套储藏室一间，遂认为洛港房产经纪公司、海闪闪侵犯其合法权益，故诉至法院，要求洛港房产经纪公司和海闪闪交付与房产配套的储藏室一间并退还不当得利3万元。
另查明：海闪闪系洛港经纪公司职工。涉案储藏室一间现由案外人占有。
裁判
河南省洛阳市老城区人民法院经审理认为，原告李秋香与第三人朱喜荣委托代理人张爱华签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律
规定
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，合法有效，该合同内容对双方当事人均具有约束力。李秋香同意以16万元的价款购买涉案房屋，且已支付价款，并取得房屋所有权，故李秋香要求被告洛港房产经纪公司返还不当得利3万元的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。关于李秋香要求洛港房产经纪公司返还储藏室一间的诉讼请求，因李秋香与朱喜荣签订房屋买卖合同中并未约定转让或赠与储藏室，且该储藏室现由案外人占有，故李秋香的该项诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持。被告海闪闪系被告洛港房产经纪公司的职工，其行为属于职务行为，民事责任由洛港房产经纪公司承担，故李秋香要求海闪闪返还不当得利3万元和储藏室一间的诉讼请求，于法无据，不予支持。法院判决：驳回原告李秋香的诉讼请求。
宣判后，各方均未提出上诉，判决已发生法律效力。
评析
本案在审理过程中，被告洛港房产经纪公司向法庭出示了两份合同：第一份合同系第三人朱喜荣与第三人郭栋栋签订的一份房屋买卖合同，第二份合同系郭栋栋与原告李秋香签订的一份买卖合同。对于该两份合同，洛港房产经纪公司称，朱喜荣先将房屋卖给了郭栋栋，郭栋栋又将该房屋卖给了李秋香。但李秋香和朱喜荣对该两份合同不认可，均称他们并没有与郭栋栋签订房屋买卖合同，而是在空白合同上签的字，他们根本没见过郭栋栋。因郭栋栋虽然签订了该两份房屋买卖合同，但房屋并未进行过户，最终李秋香与朱喜荣委托代理人张爱华签订了一份房屋买卖合同，李秋香以16万元的价款购买涉案房屋，并取得房屋所有权。
在办理房屋买卖过程中，朱喜荣并没有直接和李秋香面对面地签订房屋买卖合同，而是全部由其委托代理人张爱华办理相关事宜。李秋香在得知朱喜荣只得到13万元的房款后，认为洛港房产经纪公司、海闪闪采取欺诈手段，不但从中牟利3万元，而且将朱喜荣出售该房产时包含的储藏室一间予以隐瞒，没有交付。
从本案能够确认的事实看，李秋香与朱喜荣的委托代理人签订房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，李秋香同意以16万元的价格购买该房产，其要求洛港房产经纪公司退还3万元的不当得利没有法律依据。但本案中，李秋香及朱喜荣均提到他们并没有与郭栋栋签订房屋买卖合同，而是在空白合同上签的字，他们根本没见过郭栋栋。虽然李秋香及朱喜荣对此并未提交证据予以证明，但至少说明如果在空白合同上签字还是存在一定的风险，当事人应当承担由此产生的相应的法律后果。
本案中，被告洛港房产经纪公司虽然不承担任何责任，但是作为中介机构，应当向当事人披露真实的房屋交易情况。本案原告之所以诉诸法院，是因为她认为被告从中赚取3万元的差价，隐瞒了一些事实。针对该问题，房产经纪公司可以和房屋出卖人明确约定对超出房屋出卖人欲售价格部分如何处理。这样既可以避免产生纠纷，对规范二手房屋交易市场也能起到一定的作用。
本案案号：（2012）老民初字第80号
案例编写人：河南省洛阳市老城区人民法院 袁玲玲 申文娟
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