房屋买卖不迁户口承担违约金
《房屋买卖不迁户口承担违约金》
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作者: 日期:2014-07-16
王老太太卖房后约定按时将原有户口全部迁出，因其孙子不愿迁出户口，购房人傅小姐一纸诉状将王老太太告上法庭，近日，浦东新区法院作出一审判决，被告王老太太应支付原告傅小姐逾期一年迁出户口违约金6万元。
2012年4月18日，傅小姐与王老太太通过房产中介签订《房屋买卖
合同
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》，约定王老太太自愿将一套房屋转让给傅小姐，转让价款共计为166万元。合同补充条款约定，王老太太承诺于签订本合同后30个工作日内，将该房地产内的原有户口全部迁出。若王老太太未按时将原有户口全部迁出，则每逾期一日，王老太太应当按照该房地产转让价款的万分之五向傅小姐支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。合同签订后，傅小姐依约付清了全部购房款并取得房屋的房地产权证，王老太太亦将房屋作了交付。 2013年3月12日，傅小姐向王老太太发出律师函，要求其在收到函后七日内履行将房屋内原有户口全部迁出的义务，并按合同约定支付违约金。但房屋内原有的案外人即王老太太的孙子户口至今未迁出。
2013年5月底，傅小姐以所买房屋内仍有王老太太孙子的户口在内，其未按约履行自己的义务为由向浦东法院提起诉讼，要求判令王老太太支付逾期迁出户口违约金10.8万余元，本案诉讼费由王老太太承担。
王则认为，自己年老不识字，签订合同时从没听到过万分之五的违约金，中介对其说房屋内有户口可以出售的。现房屋内确有孙子的户口，自己收到傅小姐律师函后也积极寻找解决
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，但孙子说要分得一半房价款后才肯将户口迁出。对孙子的户口其无能为力，自己没有违约行为，不应承担违约金。如果法院认为自己需要承担违约金，希望考虑到其没有工作、没有支付能力的现实情况，酌情调低违约金数额。
法院审理后认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思
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示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。被告未能按照合同约定于签订合同后三十个工作日内即2012年5月31日前将房屋内户口迁出，应按约承担相应的违约责任。现原告要求被告支付一年的逾期迁出户口违约金，于合同有据，应予支持。现被告以合同约定的违约金过高，主张予以调整，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将该数额调整为6万元。据此，法院作出了上述判决。
【律师评析】
(一)、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理,
对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批
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，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。
经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
(二)、当事人一方不迁户口，约定违约金的，对方可以向法院起诉要求其支付相应的违约金。但司法实践中存在违约金的调整问题。调整的相关问题如下;
1、(违约金调整程序的启动原则)对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不主动依职权进行审查和作出是否调整的裁判。
2、(担保人提出调整请求的处理与法院释明)诉讼中违约方未提出调整请求，但担保人提出明确请求的，法院亦应当进行审查。法院要注意就当事人是否需要主张违约金过高进行释明，具体释明方式可参照《商事法官释明百问》第二十五条的相关规定。
3(对当事人调整违约金请求进行审查的基本要求)当事人明确提出违约金调整请求的，、
法院在审查中要注意尊重当事人的意思自治，依法审慎作出违约金数额过高的认定，合理调整违约金数额，公平解决违约金责任问题。
4、(当事人提出调整违约金请求的程序阶段)当事人认为违约金过高的，应当在一审法庭辩论终结前向法院提出，法官在审理中应当注意释明。
当事人一审到庭但未提出违约金数额过高的调整请求，而在二审期间提出的，法院不予审查，但是当事人提出新的证据的除外。
当事人无正当理由拒不到庭参加庭审，在二审期间提出违约金数额过高的，法院不予支持。
5、(对当事人主张调整违约金的方式的审查)对于当事人主张调整违约金的方式，法院在诉讼中应当注意审查当事人是否通过答辩状、代理词等书面形式提出，或者在庭审、调解过程中以口头方式提出。
6、(主张调整违约金一方当事人的举证要求)当事人主张约定的违约金过高的，应当提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。
7、(被主张调整违约金一方当事人的举证要求)被主张调整违约金一方当事人否认约定的违约金过高，认为约定公平合理的，在主张调整违约金一方当事人提供相应证据后，也应当举证证明违约金约定的合理性。
8、(认定违约金“过高”时的考量因素)法院依据《关于适用<中华人民共和国合同法?若干问题的解释(二)》第二十九条第一款判断违约金是否过高时，要避免简单采用固定比例的“一刀切”的认定方式，应当依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考量以下引述:(1)合同履行程度;(2)违约方的过错程度;(3)合同的预期利益;(4)当事人缔约地位的强弱;(5)是否适用格式合同或条款;(6)当事人是否已在诉请中对违约金进行减让;(7)违约金计算的基数;(8)法官根据具体案件认为应当考量的其他因素。
9、(实际损失无法计算时的调整
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)守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金
过高进行调整时，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔
约地位强弱等因素的基础上，可以参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。
浙公网安备 33021202002483