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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合
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释
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件
具体应用法律若干问题的解释》已于 2009年 6月 22
日由最高人民法院审判委员会第 1469次会议通过,
现予公布,自 2009年 9月 1日起施行。
二○○九年七月三十日
法释〔2009〕11号
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合
同纠纷案件具体应用法律若干问题的解
释
(2009年 6月 22日最高人民法院审判委员会第 1469
次会议通过)
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件,依法保
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护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通
则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合
同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释 。
第一条 本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区
内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可
以参照本解释处理。但法律另有规定的,适用其规定 。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住
房、经济适用住房产生的纠纷案件,不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者
未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承
租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前
取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设
的,人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准
内容
财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容
建
设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在
一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法
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院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无
效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使
用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁
期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法
规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效
的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合
同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主
要义务,对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约
定的租金
标准
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支付房屋占有使用费的,人民法院一般
应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法
院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十
三条、第十四条的规定处理。
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第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合
同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民
法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿
损失的,依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构
或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原
状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法
院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,
承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 ;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使
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用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无
效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的 ,
可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆
除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,
可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按
照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届
满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附
合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋
毁损的,承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除
时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定
的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租
人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支
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持;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租
人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支
持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以
适当补偿;
(三) 因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的
装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应
的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩
余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原
则分担。法律另有规定的,适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间
届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用
的,不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩
建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢
复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。
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第十四条 承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建
费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别
处理:
(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人
负担;
(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方
按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给
第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人
民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承
租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但
在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请
求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予
支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知
次承租人作为第三人参加诉讼。
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第十七条 因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同
时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金
以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。但
转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付
的租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解
除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾
房占有使用费的,人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者
个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死
亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他
合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院
应予支持。
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承
租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法
院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另
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有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现
抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内
通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情
形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应
予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖
合同无效的,人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁
房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租
人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支
持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当
在拍卖 5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人
民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购
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买房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母 、
子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙
子女的;
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未
明确表示购买的;
(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手
续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审,本解释施行后
当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的
案件,不适用本解释。