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市调华苑老社区华苑新城：云华里、程华里、竹华里云华里：这是我第一次去华苑新城里面第一感觉云华里的整体感觉还是不错的，里面的洋房和别墅让我感觉还是很不错的。缺点：小区里面的别墅和洋房无统一的管理，且虽然别墅带车库，配有漏水装置，但是它下沉于整个地面，下大雨后容易出现积水的现象。竹华里：给我最大的兴奋点就是别墅和洋房全部分开管理，中间全部用铁栅栏区分，而且专门为别墅区设立了一个出入口。缺点：别墅区的物业管理形同虚设，进入时本以为会阻止我们，但是并没有。程华里：和其他新城的社区在外檐上差不太多，都是99年左右建的房子。但是程华里的地以前是程村的，大部分为当地村民的回迁房，整体人文不高。现在面临的问题就是小区的租赁市场较为活跃，里面韩国人较多。华苑新城整体给我的感觉：华苑新城门口的主干道，上班高峰时经常堵车，里面的车根本出不来，如果外环线再出现一些交通事故，那条主干道更是水泄不通，汽车根本开不动。门口对面的主干道都是个体小商贩，整体感觉“乱”。出来之后又去了老华苑：绮华里、碧华里、久华里1）刚进绮华里和碧华里又给了我一种兴奋感，一直以为华苑里面的房子不怎么样，但是，小区的物业管理的井井有条，小区很干净且整齐。树龄都比较长，绿植茂密，小区里面20万以上的汽车明显多了起来。值得一提的是碧华里的房子是当时天津市较早的一批成规模的大社区。2）最后去的久华里感觉非常的棒，没从正门进入而是从侧门进入，走在弯曲的小径上，一眼望去看不到一辆汽车。社区里面看上去全部是修剪整齐的绿植。3）社区里面的洋房全部包裹在最里面一层，入口处进行了汽车隔离，汽车全部停在洋房的最外一层（在外一层是一些小高层和部分洋房），完全实现了人车分流。4）顺驰的保安统一着装（白色的制服显得很精神，和其他华苑社区的保安根本不一样），觉得物业很不错。价值点梳理：华苑经历里十年的发展，最初华苑的富人可能早已搬迁了，但是其中还应该会有没有搬迁的，或一直没有找到合适房子的人，可以选择物料投放。（之前在赵雁手里成交的霞光道客户，就是竹华里别墅的客户）唐总8月9日开会心得第一、针对于假日风景的开盘，结果导向是成功的，但是过程导向可能不是太成功。值得关注点：开盘前的物料是否完全准备充分，提前的风险预知是否做到。开盘前整体工作细化，装户之后一定要细化走场。明确每一个销售代表的工作职责，由谁主要负责一个区域，他对这个区域全面关注。例如：一部机关枪放到你的面前，不但要教会士兵怎么去打，还要告诉士兵，一旦遇到突发的事故，或敌人冲上堡垒，要果断的插上刺刀和敌人展开肉搏战。现场一定要解放出来一个人，进行走场，全面的关注每一个区域的变化。让我意识到作为一个成功的开盘，前期要付出很多的思考在里面。就好像之前我在超市进行盘点一样，平时自己就要经常的盘点，有误差赶紧进行库存调整。不要等到大盘的时候再去盘点，那样的话，部门的盘点误差会相当的大。第二、朗润园开盘几点注意的地方1）因为是我们的高端客户，客户认购之后可以赠与客户一个精美且值得收藏的东西。（汽车上的挂式或能让客户记起朗润园的东西）2）到访客户没有风景那么的多，但是工作人员一定要多，可从公司调配人手，小区的入户口增加保安向导，造成多数人为少数人服务的效果，提升客户的尊贵感。3）充分的利用保安人员，前期对保安进行系统的培训，明确保安的职责，走场的时候可以和销售一起。4）客服的人员一定要驻场，一旦遇到突发事件可以第一时间解决问题。5）坚决杜绝外界的人员尤其是老人主在现场来回走动，增设软隔断，加大保安的作用。6）有的销售代表之前没有经历大型的开盘，在开盘过程中为避免紧张或茫然现象出现，提前进行解压调节。（每一个人在活动的时候都是主角，明天的活动不过是一场游戏而已。明天让我们尽情的去享受吧，诸如此类的话。）第三、几句经典的话语让我记在了心里1）要多学会用眼睛去发现问题，然后进行独立的思考，最后并形成解决问题的动作。2）凡事不能做事后诸葛亮，看到问题第一时间提要求，遇到问题不能选择包容，并形成现场的管理约定。（反问自己做到了吗）3）一个人的能量是有限的，能不能把自己的工作内容分担给自己和团队信任的人，让自己变的轻松一些，多去关注更多的东西。带兵打仗，每个人的分工不同，虽然都是消灭敌人，但是士兵和将军考虑的问题有真本质的不同。朗润园在天津别墅市场的定位我们的别墅在300万左右，它是弥补市场空缺的别墅。客户大都首次选择别墅，对于别墅的概念还是比较的模糊。不向住过别墅的人清楚自己想要一个什么样的别墅。明确的告诉客户，我们的别墅是万科弥补市场空缺的一类别墅项目。市中心的别墅多少钱，更远的郊区别墅适合做第一居所吗，和我们一样类型的别墅，它的品质感会有我们强吗。满足首次置业别墅客户对于别墅的居住梦想所以，我们的地段决定了它可能不是院子最大的或者不是楼间距最远的，如果你只想花300万上下买到一处物有所值的别墅，朗润园一定是你最好的选择，不要过于看重细节和完美，强调性价比。李欣2009-8-11
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