可行性研究报告范本

可行性研究报告可行性研究报告目录1第一章总论1一、项目概况1二、企业概况3三、研究依据及范围4四、主要技术经济指标5五、研究结论与建议7第二章项目背景与建设的必要性7一、项目背景9二、项目建设的必要性11三、项目建设的意义12第三章市场分析17二、隆回县房地产发展态势18三、区域市场分析21第四章建设内容及建设规模21一、建设内容21二、建设规模22第五章区域位置及建设条件22一、区域位置22二、自然条件23三、建设条件24第六章工程技术 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 24一、规划设计的基本原则24二、总体规划及建筑设计26三、主要技术经济指标27四、结构设计说明31五、给水排水设计说明31六、建筑电气设计说明34七、暖通设计说明34八、消防工程36第七章环境保护及节能36一、环境保护37二、节能42第八章物业管理42一、物业管理计划42二、机构设置43第九章项目招投标与实施进度43一、项目招投标43二、实施进度计划44第十章组织管理机构和职工人数的确定44一、组织管理机构44二、职工人数的确定45第十一章投资估算45一、编制说明46二、总投资估算表47第十二章项目财务预测数据47一、资金筹措及投资使用计划48二、项目的计算期48三、经营及销售税金50四、经营成本费用估算51五、利润及利润分配51六、借款还本付息估算53第十三章项目财务评价53一、财务的盈利分析54二、清偿能力分析55三、敏感性分析第一章总论一、项目概况1．项目名称怡中豪苑建设项目2．建设单位湖南鸿旺房地产开发有限公司3．建设地点项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。4．建设规模项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企业概况1．企业基本情况湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。公司成立于2010年1月，现有员工20人。其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市《鑫海大厦》高档写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。2010年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2．经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3．注册资金人民币壹仟万元整4．注册地点长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。5．注册号4301030000554046．法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师，2010年1月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理 经验 班主任工作经验交流宣传工作经验交流材料优秀班主任经验交流小学课改经验典型材料房地产总经理管理经验 。7．企业类型有限责任公司三、研究依据及范围1.研究依据（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》（4）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－2005)；（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法》（计资［1983］116号）；（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》（计办投资［2002］15号）；（9）其他有关专业设计 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 （10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。（13）建设单位提供的其他各项基础资料2.研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标表一项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 ㎡ 30560.00 合45.84亩 2 总建筑面积 ㎡ 134520.0 3 建筑密度 % 28.4 4 容积率 3.88 5 绿地率 % 31.95 6 项目总投资 万元 23360 银行贷款 万元 8000 自筹资金 万元 15360 7 总成本费用 固定资产费用 万元 13297 经营成本费用 万元 10063 经营税金及附加 万元 2089 8 销售收入 万元 38149 9 所得税 万元 3175 10 税后利润 万元 9525 11 投资利润率 % 54.4% 12 投资利税率 % 63.3% 13 资本金利润率 % 82.7% 14 财务净现值（ic=10%） 万元 2832.4 所得税后 15 投资回收期 年 3.24 静态 年 3.86 动态五、研究结论与建议1．研究结论（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。2.建议（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。第二章项目背景与建设的必要性一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南的一个农业大县。2010年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值(GDP)实现62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明的地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积的1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县的城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里的隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所，特别是政治、经济、文化中心的桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们渴望有一处高标准的居住休闲的场所，而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地满足人们的这一需求。特别是2000年以来，隆回县实施“三年大变样”的战略，城市路网及基础设施建设得到了极大的提升，原有的地域差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了广阔的空间。正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和独一无二的条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签订了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅小区。二、项目建设的必要性1．国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析与研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5~2个百分点。隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。随着政策的看好、阻碍市场发育因素的消除、人们消费与置业观念的更新，房地产业的发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。同时，房地产对相关行业的带动作用很大，据测算，房地产的生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求，与几十个产业的经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点，使社会广泛看好的消费热点和经济增长点。正因为房地产投资的看好和推动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。2．扩大消费需求的需要扩大内需，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，保持消费和投资需求对经济的双拉动，是我国目前和未来经济工作的指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增长的“三驾马车”。一般情况下，消费对经济的增长的贡献率应达到七成，因此应着力扩大国内消费需求。据有关资料统计，至2010年底，我国城乡居民储蓄已达到23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，随着消费者生活水平的提高，在住房改革政策的引导下，城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。因此，发展房地产业，开发建设价位合适，面积适中的住宅商品房，形成与社会购买力相适应的多层次供应体系，既满足了置业者对住房的需求，提高了生活质量，又起到了对地方经济的拉动作用。同时，房地产的发展又可以拉动国民经济上下游诸多行业的发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业发展了，员工就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。2005年以来，我国国民经济每年都增加8%以上，其中房地产贡献率就超过1%。房地产已经成为国家的支柱产业。3．城镇化建设的需要到2020年要全面实现小康社会的目标，其难点和重点在农村和农民。全国13亿人口，有9亿农民，中国每年新增劳动力1000万，进城的民工一般保持在1.2亿.“三农”问题长期以来，一直是困扰我国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会的核心问题之一。按照城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展的中国特色的城镇化道路，尽快把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加快城镇化的进程。如果按照规划，到2012年，湖南省的城镇化水平达到40%，每年至少有100万农民工进入城镇。根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市，届时城市人口将在现在的基础上增加180﹪。这些新进城的人，势必会带来商业用房、住宅用房的消费需求。只有安居了才能乐业，按照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设施齐全”。所以项目建设市场前景广阔。目前隆回县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅与房地产业发展问题之一。在隆回县整体规划中被定位于“高科技产业区”，随着区域经济的不断发展，城市建设用地越来越紧张，因此，项目的建设不仅可以适应隆回县城区域快速发展的需要，解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题，而且还可以适应隆回县城市规划与市政建设的需要，这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。三、项目建设的意义项目的开发将进一步提高区域内的居住质量，促进区域房地产市场发展，有效地提升该区域内房地产的整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。同时，项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。第三章市场分析一、邵阳地区市场状况1.投资结构分析根据邵阳地区2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资的52.9％，而去年同期建筑工程投资只占总投资的40.67％，比去年同期的21亿元，增长28.5％；其他费用（主要是土地购置费和土地开发费）18亿元，与去年同期基本持平，占总投资的35.3％，而去年同期其他费用占总投资的40％。说明经过2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了的施工建设阶段。邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按构成分) 邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：亿元 阶段 合计（按构成分） 建筑工程 安装工程 设备工器具购置 其他费用 其中：旧建筑物购置费 其中：土地购置费 1-06月 51 27 5 1 18 1.55 10.52.投资用途分析住宅建设完成投资39亿元，占总投资的76.5％，比去年同期30亿元增长30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资的5.8％；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投资的9.8％；其他用房建设完成投资4亿元，占总投资的7.8％。 邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位：亿元 阶段 合计（按用途分） 住宅 办公写字楼 商业营业用房 其他 1-06月 51 39 3 5 43.投资区域分析　　2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资的35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资的11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资的10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资的9.6%；邵阳县完成投资3.8亿元，占总投资的57.4%；新宁县完成投资3.5亿元，占总投资的6.8%；城步县完成投资2.2亿元，占总投资的4.3％；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资的4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资的4.5%。 邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元 阶段 合计 邵阳市区内 邵东县 隆回县 新邵县 邵阳县 新宁县 城步县 武冈县 洞口县 绥宁县 1-06月 51 18 5.2 5.8 4.9 3.8 3.5 2.2 2.8 2.5 2.3从各区（县）房地产完成投资的比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资结构已经发生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资比例下降。从投资构成看，土地购置和土地开发投资比例降低，而建筑工程投资比例增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大的比例，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外，拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍，影响住宅自然需求的因素有三个：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体规划》，根据隆回县城市总体规划，到今后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口的中等城市。根据隆回县现有经济发展水平，2010－2014年将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起的关键时期。在这一期间，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大的潜在需求。（1）结婚家庭户数对住宅需求根据2010年隆回县第六次人口普查10％抽样资料测算，隆回县居民的平均初婚年龄为23.28岁，其中男性平均初婚年龄24.71岁，女性平均初婚年龄21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生的人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出生的人口约1.8万人。另一方面，从结婚登记数看：1998年以来，隆回县平均每年结婚登记6000多户。因为居住在城镇的人口约占总人口的50％左右，所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析，我们选取隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”规划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右（3000×5）。随着结婚人口和家庭数量的增加，首当其冲的就是对住房需求的增长，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米（1.5×100）。平均每年需新建约30万平方米。（2）城市人口数量增加对住宅需求随着“三化”进程的推进和发展小城镇建设步伐的加快，隆回县城镇化率不断提高。2010年在全县总人口中，居住在城镇的人口为26万人，占总人口的约26％，比上年增加2万人，增幅上升8.3个百分点。2008年城市化水平（23％）比2004年（15％）提高8个百分点，平均每年提高了2个百分点，预计2011年城市化水平可达到28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化的水平每年以2－3个百分点左右的速度递增，这意味着每年新增城镇人口约2万－3万人左右。扣除人口的自然增长（近6年平均每年增加人口1万人左右），每年新增城市人口约2万人左右。城市化过程中必然带来对住宅需求的增加。那么“十二五”规划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。按照《中华人民共和国人类住区发展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准，因此，隆回县为解决新增加城市人口的住房问题，2011－2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米（2×26）。平均每年需新增10.4万平方米。（3）城市流动人口对住宅需求（4）旧房屋更新改造对住宅需求（5）达到预期住房面积目标对住宅需求（6）投资型等住房的需求二、隆回县房地产发展态势隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速发展的轨道，经济实力明显增强，城市建设日新月异，人民生活条件不断改善。从1988年到2010年，隆回县的经济每年平均增长率达9.1%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。近年来，随着经济的持续发展，人们生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。建设部目前的工作思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场地宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进一步培育住房消费。因此，房地产市场的容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的持续作用下，市场主要指标都有较大幅度增长，在城市大规模路网改建的刺激下，隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放，商品房销售形式良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升的局面，整个市场明显处于景气状态，市场动作状况良好。根据房地产部门的统计资料，2010年上半年全市共批准商品房预售面积152.2万㎡，比去年同期增长6.5%，其中住宅上市量为96万㎡，比去年同期增加15万平方米，同比增长18.5%，占商品房总量的比重为78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面积达146万㎡，成交金额为38.5亿元，其中商品房期房成交8230起，成交面积为114万㎡，成交金额为33.01亿元，分别比上年同期增长了34.5%和55.6%就目前隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入与国民收入均呈现出快速增长的态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长，从最近的汽车展销会上人气兴旺可以看出，隆回县的消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的出现和房产多级体系的成熟，隆回县的房地产行业已经进入快速发展的轨道，预计在最近的一两年内将成为邵阳地区中城市房地产经济增速最快的城市之一。三、区域市场分析1．社会经济状况该项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。尤其是近几年市政府实施巨大的基础设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。基础设施和生活配套设施不断改善使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场发展来看，从2008年开始，隆回县房地产市场正处于一个快速增长的高速发展期，市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土尤其是最强大的购买实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的热销可见一斑。目前新增需求主要体现在以下几个方面：（1）隆回县迅速发展及高科技产业的膨胀带来的需求。隆回县的发展迅速惊人，不断增加的就业与商机，不断增多的企业、单位和商家，以及隆回县城市规模扩大、城市人口的增加（乡镇人口及外来人口补充），都将产生持续的住宅需求。（2）改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人口人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和个人自建房，单位住房大多面积较小，而私自建房大多居住品质不高，使得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。（3）投资型需求比较活跃。隆回县外来人口，尤其是高科技产业员工构成了宠大的租赁群体，使得租赁市场火爆，房屋租金较高，因而吸引了很多投资型客户。由于以上需求，隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较好，房地产市场呈现供需两旺的局面。2．项目的优势随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的基本形成，隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成为经济腾飞的新热点。目前，隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。到2015年，隆回县城市人口将达到40万，城市化水平达到45%，人均GDP5000美元左右，达到中等收国家水平，基本实现现代化。为落实省委、省政府关于“加快隆回县建设，拉动经济发展”和“实现隆回县城市面貌三年大变样”的有关要求，县政府奖大力实施“兴工强市”战略，积极推进工业化、城市化和农业产业化进程，加强生态环境建设，实现可持续发展。隆回县二十一世纪的发展规划已重彩描绘，城市的规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加快，房地产开发已成经济腾飞投资建设的新热点，加之高科技产业发展迅速，市场前景不可限量。项目处于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时，项目所在地的教育、医疗、公共服务设施较为完善。产品品质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园林都按隆回县目前最高水平打造；·位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；·户型设计分别面向不同层次的群体，扩大了客户层面，减少了销售压力；·户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住的舒适度高。第四章建设内容及建设规模一、建设内容怡中豪苑的建设内容主要为：17层小高层住宅10栋，14层建1栋,12层小高层住宅3栋、地下车库及相应的配套服务设施、室外的道路、绿化、市政管网设施等。二、建设规模项目总占地面积为30560平方米（合45.84亩），拟建总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程为121208平方米，地下车库13312平方米,项目规划建筑容积率为3.88，建筑密度为28.35%，绿地率为31.95%。项目计划建设10栋17层商品住宅、1栋14层商品住宅及3栋12层商品住宅，1#、2#、6#-14#栋负1层均设地下车库。3#-5#小高层负1-2层设地下车库。第五章区域位置及建设条件一、区域位置项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境。区域周边社会化服务的文、教、卫等公共基础设施较为齐全，完全具备建设住宅小区的条件。二、自然条件1．气温年平均气温16.9℃最冷月平均气温3.9℃最热月平均气温28.2℃极端最高气温39.1℃极端最低气温-11.3℃2．降水量年平均总降水量1600mm一月最大降水量148mm3．温度最冷月平均相对温度76.85%最热月平均相对温度73%4．最大积雪深度130cm5．最大冻土深度5cm6．年雷暴日数49.5d7．风冬季平均风速1.5m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW·20%一月NW·31%8．全年日照时数1677.1小时9．邵阳地区地震烈度项目位于邵阳地区所辖的隆回县境内，根据国家地震局、建设部2000年版《中国地震动参数区划图》，隆回县基本地震烈度为6度。10．工程地质条件根据项目建筑的岩土资料分析场地的地质情况：该场地未发现不良地质现象，适宜建筑该工程。三、建设条件项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。目前，供水只需与桃洪西路的主供水管接通即可满足项目的用水。项目供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。项目所在地的其他市政基础设施也较为完备，完全能够满足项目建设实施的需要。第六章工程技术方案一、规划设计的基本原则1．强调现代性现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、体现现代精神、采用集中与分散相结合的布局方式，高速现有用地结构，使该地块成为城市的有机组成部分，与城市的发展紧密结合，体现城市的优质环境和规模集聚效应。2．强调文化性坚持城市的个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活的生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的购物与生活环境。3．强调形象性重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。二、总体规划及建筑设计1．功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布置负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其上，住宅均采用南北朝向，保证了户型的朝向与通风，提升了小区的品质，营造良好的景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉的景观面，设计成江景房，让内外环境空间相互交融。综合体的负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库的出入口布置于—1层东西两地，并有独立的楼电梯直达小区内，这样既将车流的进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户的私家车可全部停入地下车库，保证了小区的安静，沿基地四周均留有足够的空间和宽度，同时也满足了消防扑救的需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上的最小间距保证在30m之间，满足22+0.2H的间距要求。2．建筑造型本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新颖而不张扬，给人世间更好的亲和力，成为一道独特的风景线。屋顶花园，玻璃阳台的每一细节的精巧设计，体现了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给隆回县增添了新的艺术美景。3．交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入，同时在四周设次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下车库的出入口布置于建筑的东西两侧。4．消防设计该小区住宅楼建筑高度为51m，属一类高层建筑，耐火等级为一级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距与周边建筑物间满足高规要求。5．环保及绿化设计说明该设计总的绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀景观树木，让人感受到景观的四季变化。靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化小区环境。在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓的绿意。屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，故选择高档、色彩分明且耐修剪的植物。在环保方面，充分考虑建筑物本身以及建筑所用材料对环境的影响，更多采有环保型的、可回收利用的建材产品，在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积，尽可能运用一些植草砖等形式的铺地，加大绿地面积、美化环境。三、主要技术经济指标用地面积：30560㎡总建筑面积：134520㎡其中：负1-2层（地下车位、车库、）建筑面积：13312㎡住宅建筑面积：121208㎡建筑占地面积：10952㎡容积率：3.88建筑密度：28.35%绿化率：31.95%居住户数：880户地下停车位：129个地面停车库：103个四、结构设计说明1．设计依据（1）建筑方案图纸（2）现行国家设计规范和规程①《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）②《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）③《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）④《高层混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）⑤《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）⑥《建筑桩基技术规范》（JFJ94-94）⑦《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）（3）荷载取值停车库：4.0KN/㎡；消防通道：35.0KN/㎡（单向板）或20.0KN/㎡（双向板）；电梯机房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；卫生间：2.5kn/㎡（公共的），2.0KN/㎡；（一般的）；消防楼梯：3.5KN/㎡；其余未活载均按《建筑结构荷载规范》取值。（4）风荷载标准值（n=50年）基本风压值Wo=0.35KN/㎡,体型系数：us=1.3，风振系数及风压高度系数按《建筑结构荷载规范》取值；地面粗糙类别按C类采用。（5）基本雪压值：（n=50年）基本雪压值：So=0.45KN/㎡（6）填充墙外墙采用MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%；内隔墙：超市部分采用90mm厚GPC板；住宅部分采用A3.5A5.0加气混凝土砌块，容重不大于700N/M3。（7）地震作用根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及本工程场地工程地质勘察报告，本工程所在地区地震基本烈度为6度；设计基本加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为Ⅱ类，场地设计特征周期值为0.35。（8）人防荷载按《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94），本工程按五级二等计算。（9）场地水文地质情况根据地勘资料表明：本工程场地地坪现有标高为32.69～33.55m，±0.00标高为32.8，地下水类型属于上层滞水，潜水和岩溶裂隙水，水位较稳定，场地地下水略具承压性，承压水头高度约为6.0m,勘察期间，地下水稳定水位在30.44～32.68m；结合场地周边环境条件及地区经验，建筑物底板抗浮设计水位建议按32.68m考虑，地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。地质情况，根据地勘资料表明，本场地由上而下依次为：①人工填土，结构松散，层厚1.20～7.50m不等；②第四系淤泥积含有机质粉质粘土：呈湿～饱和，可塑～软塑状态，层厚0.5～2.90m；③粉质粉土层：呈湿～饱和，可塑～软塑状，均匀性差，层厚0.4～2.50m；④中细砂层，松散～稍密状，层厚1.20～8.0m，荷载力特征值为120KPa。⑤圆砾层：一般粒径为2～20mm，最大达60mm，稍密～中密状，层厚为0.8～5.6m，承载力特征值为300KPa，沉管灌注桩端阻力特征值为3200KPa。⑥第四系残积粉粘土层：原岩结构较清晰，呈可塑～软塑状，层厚0.5～11.70m，承载力特征值为210KPa。⑦泥盆系中风化白云质灰岩层：细晶结构，属较硬岩，岩体较完整，揭露层厚3.00～14.00，承载力特征值为5000KPa，桩端阻力特征值为5000KPa。2．结构设计与选型（1）基础选型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一层高为-4.5m，地上十七层，建筑物总高为55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二层高为-9m，地上十七层，建筑物总高为60m；11#地下一层高为-4.5m，地上十四层，建筑物总高为46.5m；12#、13#、14#地下一层高为-4.5m，地上十二层，建筑物总高为40.5m；满足基础埋深要求，根据提供的地质资料表明，本工程拟采桩基础，具体采用冲孔或人工挖孔灌注桩，以中风化白质灰岩作为桩端持力层。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗渗等级为S8，防水等级为二级，砼内掺入适量的外加剂。（3）上部结构本工程地上17层，地上总高度51m，14层，地上总高度42m；12层，地上总高度36m；结构采用底部大空间部分框支剪力墙结构体系，一层顶为结构转换层，板厚取200mm，双层双向配筋，一层以上为部分短肢剪力墙结构，并结合楼、电梯间设置一般剪力墙或核心筒。框支框架抗震等级为一级，底部加强部位剪力墙为二级，非底部加强部位剪力墙为四级。3．主要材料（1）砼：C25～C40垫层C15砼（2）钢筋：HPB235（Φ）、HRB400（Φ）以及高强度的冷轧扭钢筋。（3）填充墙：外墙：MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%内墙：商场部分为90mm厚GRC板住宅部分：A3.5加气砼砌块五、给水排水设计说明1．给水设计（1）水源本建筑水源为城市自来水。（2）用水量最高日用水量为：600m3/日，最大小时用水量62/h消防用水量室内消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S喷淋用水量30L/S一次火灾灭火用水量400m3（3）给水系统三层及三层以下由市政自来水直接供水，三层以上采用水泵—屋顶水箱供水。（4）消防系统室内消火栓系统不分区，地下泵房设消防加压泵，裙房采用减压消火栓，屋顶设消防水箱。地下车库及地上裙房均设自动喷淋灭火系统，地下泵房设喷淋给水泵。2．排水设计排水采用雨污分流，其中生活排水采用污废合流。室外设化粪池，污水经化粪池处理后排入城市排水管。屋面雨水设计重现期5年。六、建筑电气设计说明1．设计范围怡中豪苑变配电所和设备用房的动力配电、建筑物照明、建筑物的防雷接地。电视、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联动控制系统。2．用电负荷等级估算（1）怡中豪苑为一类防火建筑，消防用电设备应按一级负荷的要求供电。（2）经估算：总设备安装容量为7900千瓦，有功计算功率3000千瓦，主变容量为2×1000+2×1250千伏安，消防用电安装容量约为470千瓦。（3）供电方案：根据本建筑用电负荷性质，变电所按两回独立10KV电源进线。3．低压配电系统及配电方式（1）低压配电系统变电所的380/220伏配电系统为“TN—S”三相五线制，即为工作零线（N线）与保护零线（PE线）分开方式。（2）配电方式建筑消防用电设备由Ⅰ、Ⅱ段母线引双回路供电，并在最未端电箱处进行自动切换。对于一般负荷（如照明）采用从电缆井以树干式配电方式向各层配电箱配电。4．建筑物防雷及接地（1）怡中豪苑按照第二类防雷建筑物设置整体防雷保护装置，并利用结构砼内的钢筋做接闪器引至线。（2）利用结构的基础地梁承台内的钢筋做接地装置。（3）整个建筑设三级电涌保护（SPD）（4）等电位联接：变电所及外网入户的电缆外皮和所有金属构架均应与接地装置作等电位联结。卫生间作局部等电位联结。5．电缆电视系统、语音及数据配线系统、火灾自动报警及联动控制系统。（1）电缆电视系统本建筑的电费电视前端直接从城市有线电视网配接。用户系统采用并联接线方式。（2）语音及数据配线系统为满足现代通信多功能要求，采用光缆和大对数话缆直接从市网配接。（3）火灾自动联动控制系统火灾自动报警系统本建筑属一类防火建筑，火灾自动报警系统选用控制中心报警系统。火灾事故照明和疏散标志灯。在楼梯间、电梯前室、大堂、消防控制和地下车库等地设置一定数量的事故应急照明灯，并在建筑物内的疏散走走道和地下车场公共出入口处设置安全疏散标志灯。消防电源及配电消防用电设置由变电所的Ⅰ、Ⅱ段母线引双回路供电，并在最未端电箱处进行自动切换。七、暖通设计说明该大数舒适性中央空调设计，通风及防排烟设计。（1）室内设计参数：商场夏季温度t=27℃，冬季温度t=18-20℃（2）空调设计负荷估算，商场空调面积约为5600平方米，夏季冷负荷1500kw，冬季热负荷600kw。（3）通风及防排烟设计地下车库按防火分区划分，排风（烟）系统，消防电梯前室及防烟楼间设正压送风系统，公共卫生间设排风系统，商场设通风换气系统。八、消防工程本项目消防工程的设计和建设严格按照《中华人民共和国消防法》和国家有关建筑防火规范条例执行。项目总平面图已考虑消防通道和消防设施的建设，在项目场地内部形成环形消防通道，宽度大于4米，与周围建筑保留一定的防火间距，以确保消防车在紧急状态下可通畅地到扑救面。本项目按规范应设室内消火栓和自动喷洒灭火系统。消火栓用水定额为40L/s，自动喷洒用水定额为30L/s。消火栓系统火灾延续时间按3h计，自动喷洒系统火灾延续时间按1h计。事故照明：在消防控制中心、变电所、柴油发电机房、消防电梯前室、消防泵房等处装设事故照明，其照度为正常照明的照度。在楼梯间、前室、走廊等处设事帮照明，最低照明度不低于0.5Lx。疏散指示照明：在疏散楼梯、走道、疏散出入口、消防楼梯前室等处设置有疏散诱导灯。疏散批示安装在距地0.8米的墙面上或疏散门的门上，疏散指示间距不超过20米。此外在重点部位，如疏散出口、走道、楼梯、消防控制室、变电所、柴油发电机房等处装设应急照明灯。九、燃气管网设置根据项目要求和本地燃料供应情况，采用管道液化气，与未来天然气接入兼容。每栋住宅都统一安装煤气管道，室外主管道由市煤气公司统一埋设，在埋设时要适当与道路、其他管道保持距离，每户设一煤气计量表。第七章环境保护及节能一、环境保护环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照《中华人民共和国环境我我保护法》有关规定制订具体的环保方案，并报环保管理部门审定。1．建设地点环境现状本工程建设场地位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口，根据城市发展规划及当前的实际情况来看，附近无对本工程造成污染的污染源，周围环境状况良好。2．施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔音装置，对粉尘拟采用喷水除尘。3．主要污染源、污染物及治理方案（1）污水小区内产生的污水主要为生活污水，其中包括生活废水、粪便污水及厨房餐厅的含油废水等。生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级排放标准后排入城市污水管网，含油废水经隔油处理后排入城市污水管网。（2）废气小区内产生的大气污染物主要有厨房生的油烟气及卫生间内废气，由住户采用排风器抽出，将污染气排室外。汽车车库废气由排气管道引至排气坚井，实行高空排放。（3）固体废弃物小区的固体废弃物主要是生活垃圾，将实行生活垃圾的分类收集。根据垃圾性质和处置方法的不同，分别设置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，所有经分类收集的生活垃圾均由物业管理公司定期清运，环卫部门统一处理。二、节能建设节约型工程、减少能源浪费和充分提高利用率是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率和减少能源浪费。项目拟采取以下几项目节能措施：1、节能措施近年来建筑节技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发展国家，建筑能耗占社会总能耗的30%-45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%-25%，正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。建筑节能可分为二部分：一、建筑物自身的节能，二、空调系统的节能。建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。空调系统的节能是从减少冷热能源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的。(1)节能建筑规划设计根据建筑功能要求和当地气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得到时候的节能效果。(2)增强建筑维护结构的保温隔热性能使用使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各种主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧设保温隔热的新型材料。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和淡色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿人等。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽可能减少外门窗的面积。(3)屋顶的节能技术措施隔热太阳幅射热，减少阳关直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等，对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的交好的办法。还有设计通分屋面、蓄水屋面等节能措施。(4)空调系统节能技术措施降低系统的热负荷；冷热源节能；减少输送系统的动力消耗；提高供回水温差；选用低流速流体；提高输配系统的效率；采用变流量水系统；采用变风量系统；空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理，漏风量少，空气输送系数大的机组；提高送风温差及合理调节新风比；利用冷却塔供冷技术；采用蓄冷技术；采用热回收与热交换装置；充分利用自然冷源；(5)运行管理节能技术措施在实际运行中，对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物，其运行能耗也存在较大的差别。因此加强运行管理，合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源，并带来显暑的经济利益。(6)结论综上所述，建筑节能的主要技术措施有；节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的维护管理节能技术措施。为了实现我国可持续发展战略，建筑节能势在必行。只要结合我国国情和实际情况，综合利用各种节能技术措施，趋利避害，选择经济合理的节能方案，必定可以获得显著的节能效果。2节水措施从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个缺水，108座城市严重缺水，日缺水1600万多M3，到2010年这些城市年缺水将达200亿M3，因此每年缺水的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。(1)增强公民节水意识对于城市生活用水的广大用户来说，一部分人认为水是取之不尽，用之不竭，没有必要珍惜，节约用水意识极为淡薄。人们对于黄河断流、城市用水告急这种水资源紧缺的严峻形势认识不足。因此，我们应树立水是一种宝贵资源的观念，节约用水即是节省资源。目前新建和改建工程，一般都设有水表，合理定价，按表收费，取消了用水包费制，让用水者直接承担经济责任，事实证明节水效果明显。各种经济和行政管理措施的实行会不断的增强公民节水意识，公民节水意识是在全社会推行节约用水的软环境，公民节水意识的增强可对其他具体节水措施起到事半功倍的作用。(2)推广节水型设备1、使用节水型的便器冲洗设备；2、节水型水龙头，有一种充气式水龙头可比一般龙头节水60%-70%，这种龙头出水时使人感觉水量很大，而实际出水量仅为0.032L/S。自闭式龙头、感应式龙头均可起到节水作用，应积极推广使用；3、节水型淋浴设施，采用单管恒温供水，一般可节水10%-15%；若采用踏板闸，做到人离水停，一般可节水15%-20%。推广各种型号的加气淋浴喷头，完善喷头性能，也会有明显的节水效果。4、其他节水型设备。小型洗衣机的开发推广，不仅方便了人们的生活，也收到了节水效果。推广节水型洗碗机也是节约用水的途径之一。(3)采取必要措施，减少剩余水压剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽难以消除，却可以采取必要的措施使之减少。在高层、超高层的建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水，安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%；安装节流塞、节水阀芯等均能起到节水作用。(4)利用中水系统，节约源水就全国情况看，从设计使用中的水系统民用建筑统计表明，利用中水冲洗厕所便器，浇洒等杂用，可节水30%-40%，并缓解了城市下水道的超负荷运行。采用建筑中水系统，可实现排污、废水资源化，使污、废水经处理后回用，即可节约水资源，又使污水无害化，起到保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要作用。(5)提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏民用建筑给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，水资源浪费严重，这通常情况下与管材、附件质量有关，也与施工质量有关，提高管材，附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏是节约用水的途径之一。总之，节约用水势在必行，民用建筑节水措施不概而论。实践证明，只要采取一项措施兼用，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能够取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水的供需矛盾，解决高峰期缺水的问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得良好的社会效益和环境效益。第八章物业管理一、物业管理计划物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，是房地产开发建设过程的延续与深化，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉。项目建设单位拟组建高素质的物业管理公司，通过引进国内外选进的物业管理经验，配备服务态度好、技术水平高、训练有素的物业管理人员来搞好小区的物业管理，为入住小区的业主提供良好的服务。物业管理公司将对前期介入、物业管理验收、入住管理、装修管理及日常管理制订一系列的物业管理细则，使住户真正“买得称心、住得放心、用得安心”。二、机构设置物业管理公司经理不设副经理，副经理下设保安部、水电维修、房屋维修、环境维护、财务部、办公室等外个部门，从而保证物业管理安全周到、维修维护及时到位，充分保证小区的安静、安全、文明、卫生、舒适、方便。物业管理公司的机构设置详见下图。组织架构图第九章项目招投标与实施进度一、项目招投标招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的基本准则，根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》和《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的有关要求，项目将严格按照有关程序进行招标和工程监理。二、实施进度计划本项目分前期决策、规划设计、工程施工、竣工验收与交付四个阶段，其中贯穿销售准备与销售工作。2011年1月正式开始工程建设，在各项工作开展顺利的前提下，计划项目建设工期为48个月。项目实施进度安排如下：1．2011年6月底完成施工前期准备工作，包括项目可研、报批等工作。2．．2011年7月--2012年6月完成1#-6#主体工程施工，包括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。3．2012年7月--2013年6月完成7#-14#主体工程施工，包括建筑外装饰、室内装饰及安装工程。4、2013年12月底完成所有户外工程、配套设施等，全部收尾交付使用。4．2014年12月全部销售完毕。第十章组织管理机构和职工人数的确定一、组织管理机构二、职工人数的确定董事长：1人（经济师）总经理：1人（经济师）副总经理：1人（经济师）销售招商部：主管1人（经济师）职员4人工程技术部：主管1人职员4人（含高级工程师1人；工程师2人）计划财务部：主管1人职员2人（会计师）综合管理部：主管1人职员3人总职工人数为20人第十一章投资估算一、编制说明本项目为怡中豪苑建设工程。其工程基本建设投资估算采用指标法及有关规定和现行的基本建设费用定额进行编制。1．内容包括：①项目前期费用（土地成本）②建设工程费用③费用部分④基本预备费⑤建设期贷款利息本项目建设期及营运期定为四年，贷款资金8000万元一次到位。利息7.605%（年息），不计复利。建设期利息计算如下：8000×7.605%×3年=1825.2（万元）二、总投资估算表表二总投资估算表 序号 项目 投资金额（万元） 备注 1 土地费用 1375 合45.84亩 2 项目前期费 1553 其中： 勘探、设计费 336 建筑面积单价25元/㎡ 三通一平费 202 建筑面积单价15元/㎡ 报建费 942 建筑面积单价70元/㎡ 监理费 40 建筑面积单价3元/㎡ 其他 33 3 工程建设费 16577 见项目建设工程投资估算表 4 销售费用 742 销售收入×1.945% 5 管理费用 202 建筑面积单价15元/㎡ 6 财务费用 1825 7.605%（年息） 7 不可预见费 514 项目开发成本×3% 8 土地增值税 572 按住它收入的1.5%,商铺收入的3% 合计 23360 第十二章项目财务预测数据一、资金筹措及投资使用计划1．资金筹措本项目资金来源有二个渠道：（1）自筹资金：15360万元；（2）银行贷款：8000万元；总投资为23360万元。2．投资使用计划按本项目实施进度计划，项目建设期为三年，总投资23360万元。表三 序号 项目 金额（万元） 备注 资金来源 23360 1 自筹资金 15360 非企业负债 2 银行借款 8000 资金运用 23360 1 土地费 1375 2 项目前期费 1553 3 工程建设费 16577 4 销售费用 742 5 管理费用 202 6 财务费用 1825 7 不可预见费 514 8 其它 572 二、项目的计算期1．项目的计算期根据项目实施进度计划，本项目建设期为3年；根据项目特点，营运期定为1年，项目的计算期确定为4年。三、经营及销售税金1．经营收入（1）住宅销售：据市场调查，目前隆回县小高层住宅均在2900-3500元。经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较。我们把本项目12层及14层住宅每平方米均价定为2900元,小高层17层住宅每平方米均价定为3000元住宅销售收入：28106+7981=36087万元 表四怡中豪苑项目销售收入测算明细表 栋号 地下车位（个） 销售金额（万元） 地下车库（个） 销售金额（万元） 总建筑面积(M2) 其中:地下面积(M2) 其中:商品房面积(M2) 单价（元） 销售金额（万元） 总销售金额（万元） 1 5 40 7 70 10215 780 9435 3000 2831 2941 2 14 112 12 120 10495 992 9503 3000 2851 3083 3 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 4 10 80 7 70 10910 1560 9350 3000 2805 2955 5 10 80 7 70 10930 1580 9350 3000 2805 2955 6 9 72 7 70 10110 760 9350 3000 2805 2947 7 9 72 7 70 10120 760 9360 3000 2808 2950 8 9 72 7 70 10080 760 9320 3000 2796 2938 9 9 72 7 70 10120 770 9350 3000 2805 2947 10 8 64 7 70 10090 770 9320 3000 2796 2930 小计 93 744 75 750 104000 10312 93688 　 28106 29600 11 9 72 7 70 8420 720 7700 2900 2233 2375 12 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 13 9 72 7 70 7380 760 6620 2900 1920 2062 14 9 72 7 70 7360 760 6600 2900 1914 2056 小计 36 288 28 280 30520 3000 27520 11600 7981 8549 合计 129 1032 103 1030 134520 13312 121208 11600 36087 38149（3）地下车位及地下车库销售收入据市场调查，目前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。小区内地下车位共计129个。地下车库共计103个，我们把本项目地下车位售价定为每个80000元，地下车库售价定为每个100000元。地下车位销售收入：129×8=1032万元地下车库销售收入：103×10=1030万元销售收入总计：38149万元（详见表四）2．销售税金及附加此项目按国家规定的税收政策计取。营业税税率为5%城乡维护建设费税率5%教育费附加费税率4.5%(详见下表)表五销售税金及附加单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 1 2-3 4 经营收入 38149 1 住宅 36087 2 商铺 0 3 车位/车库 2062 经营税金及附加 2089 1 营业税 1907 2 城乡维护建设税 95 3 教育附加 86四、经营成本费用估算1．经营成本①营销售费用。②管理费用。③土地增值税按销售收入的1.5%计取。2．人工资及福利费职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平，确定为24000元/每年，设定人员编制20人。福利费按工资总额14%计取即：24000×20×1.14=55万元3．折旧费由于本项目建筑全部销售，故不计取折旧费。4．其他费用按总收入的1.5-3%计取。详见下表。表六经营成本费用估算表单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 1 2-3 4 1 经营成本 　 　 1224 　 营销费用 　 　 742 　 管理费用 　 　 202 　 房产税 　 　 280 2 工资及福利 　 　 55 3 摊销费 　 　 　 4 财务费用 　 　 1825 　 长期借款利息 　 　 1825 5 其他费用 　 　 572 　 经营成本合计 　 　 3676五、利润及利润分配1．所得税按利润总额25%计取2.税后利润部分作为应付利润分配给项目投资主体。（详见下表）表七损益表单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 合计 1 2-3 4 1 经营收入 38149 38149 2 经营税金及附加 2089 2089 3 经营成本 3676 3676 4 建设成本 19684 19684 5 利润总额 12700 12700 6 补以前年度亏损 0 7 所得税 3175 3175 8 税后利润 9525 9525 9 可供分配利润 9525 9525六、借款还本付息估算1．建设期借款利息累积到经营期，按年实际利率每年计息一次（实际年利率7.605%）。表八借款还本付息表单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 1 2 3 4 　 借款偿还 　 　 　 　 1 年初借款累计 　 8000 8000 8000 2 本年借款增加 　 8000 　 　 3 本年应计利息 　 608.4 608.4 608.4 4 本年还本 　 　 　 8000 5 本年付息 　 608.4 608.4 608.4 6 年末借款累计 　 8000 8000 0 　 还款资金来源 　 　 　 　 1 可供分配利润 　 　 　 　 　 还本资金合计 　 　 　 　 1 偿还本息 　 608.4 608.4 8608.4 2 还款后余额 0 8000 8000 0表九现金流量表单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 1 2 3 4 1　 现金流入 0 0 　 38149 1.1　 经营收入 　 　 　 38149 1.2 回收固定资产余值 　 　 　 　 1.3 回收流动资金 　 　 　 　 2　 现金流出 7028 7509 7509 6578 2.1　 固定资产投资 　 　 　 　 2.2 经营成本 7028 7509 7509 1314 2.3　 经营税金及附加 　 　 　 2089 2.4 所得税 　 　 　 3175 3　 净现金流量 -7028 -7509 -7509 31572 4　 累计净现金流量 -7028 -14537 -22046 9525 5　 折现系数（I=10%） 0.90 0.81 0.73 0.66 6　 折现净现金流量 -6325 -6082 -5474 20714 7　 累计折现现金流量 -6325 -12408 -17882 2832第十三章项目财务评价一、财务的盈利分析1．项目全部投资现金流量表见表九，根据表九计算有关财务指标。（1）财务净现值FNPV=∑（CI-CO）t（1+10%）-t=2832万元>0（2）静态投资回收期Pt=（4-1）+|-7509|÷31572=3.24（年）（3）动态投资回收期Pt’=（4-1）+|-17882|÷20714=3.86（年）根据以上计算成可以看出，项目财务内部收益率远远大于行业基准收益率Ic=10%；项目财务净现值为2832万元，大于零。表明该项目从全部投资角度盈利能力已满足了行业最低要求，在财务上可以考虑接受。另外，项目的静态、动态投资回收期分别为3.24年和3.86年，均小于行业基准回收期5年。表明项目投资完全能在规定时间收回。2．由项目损益表和项目投资估算表，可计算以下指标：投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资×100%=12700÷23360×100%=54.4%投资利税率=年平均利税总额÷项目总投资×100%=（12700+2089）÷23360×100%=63.3%资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%=12700÷15360×100%=82.7%本项目投资利润率、投资利税率、资本金利润率均大于行业平均水平。表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行业平均水平。二、清偿能力分析根据本项目资金来源与运用表（见表十）该项目在营运期的三年内即可还清借款，该项目是可行的。表十资金来源与运用表单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 1 2 3 4 　 资金来源 7680 8000 7680 14789 　 利润总额 　 　 　 14789 　 自筹资金 7680 0 7680 　 　 银行贷款 0 8000 　 　 　 摊消及折旧 　 　 　 　 　 流动资金借款 　 　 　 　 　 回收固定资金余值 　 　 　 　 　 回收流动资产 　 　 　 　 　 资金运用 7028 7509 7509 6578 　 固定资产投资 　 　 　 　 　 销售税金及附加 　 　 　 2089 　 经营成本 7028 7509 7509 1314 　 所得税 　 　 　 3175 　 盈余资金 652 491 171 8212 　 累计盈余资金 652 1143 1314 9525表十一项目资产负债表单位:万元 序号 项目 建设期 营运期 1 2 3 3 1 资产 7680 15680 23360 24885 1.1 流动资产总额 7680 15680 23360 15360 1.2 累计盈余资金 　 　 　 9525 1.3 在建工程 　 　 　 　 1.4 无形资产净值 　 　 　 　 2 负债及所有者权益 7680 15680 23360 24885 2.1 流动负债 　 　 　 　 2.2 长期负债 0 8000 8000 　 2.3 所有者权益 7680 7680 15360 24885 2.3.1 其中：资本金 7680 7680 15360 15360 2.3.2 累计未分配利润 　 　 0 9525 3 资产负债率（%） 0.00% 51.02% 34.25% 0.00%三、敏感性分析本项目分别就项目经营成本、经营收入二个主要因素，对财务净现值进行单因素敏感性分析。取变化率±10%，计算结果见表十二。表十二财务敏感性分析表 变动因素 变化率 财务净现值 较基本方案增减 固定资产投资 　 　 　 　 　 　 经营成本 10% 613 -78.37% -10% 5052 78.39% 经营收入 10% 5335 88.39% -10% 329 -88.37%由表可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为：经营收入、经营成本。另外，在±10%变化范围内，财务净现值均大于零。表明项目有较强的抗风险能力。四、结论由上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值也远大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目各年的财务状况好，具有较强的抗风险能力。因此，从财务上讲项目可行。附件目录1、招标基本情况表2、自主招标说明3、国有土地使用权4、项目总规效果图5、项目总规平面图6、企业法人营业执照7、组织机构代码证8、税务登记证9、房地产企业开发资质证书十、其它招标基本情况表表十三建设项目名称:怡中豪苑 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标公告发布、中标候选人公示媒体 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 ● ● ● 邀请书、通知书 设计 ● ● ● 邀请书、通知书 监理 ● ● ● 邀请书、通知书 建筑工程 ● ● ● 报纸 设备工程 ● ● ● 报纸 室外工程 ● ● ● 报纸 自主招标说明为提高项目招标效率，降低项目成本，根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》、国家发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》和《湖南省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的有关要求，项目拟进行自主招标。1.项目公司股东肖石民为房地产二级开发资质企业，具有独立的法人资格。在以往开发的多个大型项目中积聚了与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量，而且，在多个项目的工程招标过程中积累了同类工程建设项目招标的经验。2.公司内部设立了专门的施工招标委员会，由具有丰富招标经验的技术人员牵头并配备了3名以上的工程技术、概预算、财务专职人员。招标委员会的人员均从事本行业5年时间以上，熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章，具备编制招文件和组织评标的能力，可以自行办理招标事宜。3.公司建立了强大的评标专家数据库，他们都具有良好的政治素质和职业道德，从事专业基本建设、管理工程建设、总承包、专业承包的设计、施工、监理管理工作年满10年以上，熟悉本行业领域国内外施工技术发展情况和有关招标投标的政策法规，具有较丰富的招标投标工作经验，在本行业中有一定的知名度；4.本项目的各类工程全部实行公开招标，拟采用自主招标的形式组织。招标公告发布、中标候选人的公示均采用大众媒体发布。表十四建设投资估算表（形成资产法） 序号 项目或费用名称 估算价值（元） 建设面积（㎡） 技术经济指标 投资比例(%) 备注 单位 单位 造价 估算总值 233600689 　 ㎡ 1737 100 　 　 　 　 　 　 　 　 1 高层(17)住宅 170620862 　 ㎡ 　 　 　 17高层主体及装饰 89003600 93688 　 950 　 　 土建 9362771 21284 　 440 　 　 电气照明 1873760 93688 　 20 　 　 给排水 1873760 93688 　 20 　 　 智能布线(电讯/电话/网络) 936880 93688 　 10 　 　 消防报警 2093350 93688 　 22 　 　 地下车库/车位/设备用房 13405600 10312 ㎡ 1300 　 　 电梯(17/17) 7000000 20 台 350000 　 　 可视对讲保安系统 350000 10 套 35000 　 　 IC卡管理系统 800000 10 套 80000 　 　 给天然气 1873760 93688 　 20 　 　 其他 42047381 93688 　 449 　 财务费/报建费/管理/销售/其它 2 12-14层（6）住宅 50081039 　 ㎡ 920 　 　 12-14层主体及装饰 25318400 27520 　 920 　 　 土建 2750229 6252 　 440 　 　 电气照明 550400 27520 　 20 　 　 给排水 550400 27520 　 20 　 　 智能布线(电讯/电话/网络) 275200 27520 　 10 　 　 消防报警 597050 27520 　 22 　 　 地下车库/车位/设备用房 3900000 3000 　 1300 　 　 电梯(12-14层) 2800000 8 　 350000 　 　 可视对讲保安系统 140000 4 套 35000 　 　 IC卡管理系统 320000 4 套 80000 　 　 给天然气 550400 27520 　 20 　 　 其他 12328960 27520 　 448 　 财务费/报建费/管理/销售/其它 3 公共设施 12898788 　 　 　 　 　 给排水及室外消火栓 2690400 92215 　 20 　 　 室外电气/弱电管线及照明 2017800 　 　 　 　 　 广场/道路/围墙、大门 4063800 　 　 　 　 　 绿化工程 1464588 　 　 　 　 　 其他 2662200 　 　 　 　 　邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳市2006年1-6月房地产开发完成投资构成(按用途分)邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资构成(按项目地点分)经理副经理副经理财务部办公室保安部水电维修房屋维修综合管理环境保护执行董事总经理销售招商部工程技术部计划财务部综合管理部办公室25