上海宝山富长路水产南路住宅地块定位规划办法报-72

精心整理精心整理目录一、上海房地产经济背景 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 1、经济总量2、人均GDP3、人民收入与支出4、人均住房面积5、固定资产投资6房地产开发状况二、上海商品房市场分析1、价量走势分析2、供应及需求走势分析3、全市各区商品房供应情况4、全市各区商品房成交比例5、全市各区商品房供求比较6全市二手商品房市场分析7、上海土地市场分析8、上海房地产政策解读三、宝山区房地产市场分析1、区域概况2、开发投资情况3、成交价量走势4、供需对比5、规划分析四、区域市场分析1、区域整体概况2、周边各板块市场分析1、顾村板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析精心整理精心整理需求情况分析产品结构分析个案概况2.2、杨行板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况2.3、通河板块市场分析板块整体概况分析价格走势分析供应情况分析需求情况分析产品结构分析个案概况I\飞―卫五、项目整合分析1、项目概况2、项目swot分析六、产品定位1、产品定位建议2、项目初步建议3、面积配比建议4、花园洋房房型示意5、未来市场价格定位建议（2010年初）、上海房地产经济背景分析上海经济总体延续了2006年以来平稳较快增长的趋势，体现了“又好又快”的发展要求。1、经济总量国民经济保持平稳较快增长。2007年实现上海市生产总值（GDP12001.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.3%，已连续16年保持两位数增长。其中，第一产业增加值101.84亿元，增长2%第二产业增加值5675.49亿元，增长11.5%；第三产业增加值6223.83亿元，增长15.2%,增幅比上年提高3.2个百分点。第三产业增加值占全市生产总值的比重为51.9%,比上年提高1.3个百分点，提升幅度为2001年以来最高。数据来源:上海统计年鉴2、人均生产总值数据来源:上海统计年2007年上海人均生产总值（GDP）按!年的年均汇率折合，已达8594美元。3、人民收入与支出数据来源:上海统计年城乡居民收入水平继续提高。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%,增幅比上年提高3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达到10222元，增长11%增幅提高0.6个百分点。全年城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。其中，服务性消费支出5595元，增长15.6%。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出2809元，增长5.9%。4、人均住房面积数据来源:上海统计年居民居住质量进一步提升。全年建成鉴住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积I\飞―卫16.5平方米。居民住宅成套率达到94.7%。?精心整理6房地产开发状况精心整理5、固定资产投资数据来源:上海统计年固定资产投资结构不断优化。全年完鉴全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增长13.6%。其中，建设改造投资2775.81亿元，增长23.5%。从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.2%;第二产业投资1397.57亿元，增长15.2%,所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增长13.1%,所占比重为68.5%。从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增长21.9%，占全社会固定资产投资总额的比重为39.9%;集体经济投资121.51亿元，下降23.7%,所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增长28.5%,所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%所占比重为16%全年完成房地产开发投资额1307.53数亿元来源比上上年统计年.5%;商品房施工面积10766.72万平方米，下降1.6%；竣工面积3380.12万平方米，增长3.2%;销售面积3694.96万平方米，增长22.1%。其中，商品住宅销售面积3279.17万平方米，增长25.4%。全年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米，比上年增长38.9%。全年商品房销售额3089.35亿元，比上年增长41.9%。其中，商品住宅销售额2706.3亿元，增长47%全年存量房成交过户面积1992.59万平方米，比上年增长16.7%。7、 小结 学校三防设施建设情况幼儿园教研工作小结高血压知识讲座小结防范电信网络诈骗宣传幼儿园师德小结 上海市2007年全年实现生产总值（GDP已超过12000亿元，比上年增长13.3%,比2002年翻了一倍还多，已连续16年保持两位数增长。人均生产总值接近9000美元大关。今后五年上海市要实现生产总值超过2万亿元，按常住人口计算人均生产总值超过10万元。2007年，上海市城镇固定资产投资完成4458.61亿元，比上年增长13.6%。2007年，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增长14.3%；城市居民人均消费支出17255元，比上年增长16.9%。这些经济数据充分表明上海经济仍处在高速发展中，上海居民的收入水平和消费能力均在上升中。居民居住质量进一步提升。全年建成与住宅同步交付的公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。精心整理精心整理2、供应及需求走势分析、上海商品房市场分析1、价量走势分析数据来源:上海房地产交易中2006年至今，上海市全市商品房'成交市场价量稳定增长，全市商品房供应量则基本保持稳定。在成交量方面，2007年全市各类纳入网上销售的一手商品房合计成交约3220万平方米，较06年全年成交量2573万平方米增加了25.1%;整体上，2007年经过2006年的复苏期后进入了一波高涨行情，市场屡创新高，但同时在年末出现了新一轮调控信号。2007年前四个月延续了06年市场复苏阶段行情，成交量保持了相对的稳定，并且动迁配套住宅较多，成交价格也较低；5至9月份全市住宅市场爆发一波高涨行情，成交量屡创新高；10月受到宏观调控影响，成交量应声而落，成交价格也在惯性上涨后开始下行，最终回到年初水平。在成交均价方面，2007年全市各类新建商品房成交均价为9285元/平方米，较2006年该均价8635元/平方米上涨了7.5%，分析发现，均价上涨主要是成交结构调整造成，07年低价位的动迁配套房成交比重下降较多，造成均价较大幅度上涨。2008年，虽然受到宏观调控的影响，成交量在2月份再次出现了较大幅度I\的回落，但随后即强劲反弹，且成交价格在短暂盘整后继续上扬，表明一度受挫的需求市场已逐渐恢复。数据来源:上海房地产交易中在供应量和成交量方面，两年中供应量的波动上下限是由最高的2006年8月的310万平方米和最低的2007年2月的65万平方米组成的，两年中成交量波动上下限是由最高的2007年9月的369万平方米和最低的2006年2月的102万平方米组成的。从趋势上看，无论是成交量、供应量还是成交均价在2007年第3季度达到高点后均出现大幅度的下滑，2007年第4季度三个指标的大幅回落比较清楚地体现了市场的现状：受到多种因素的打压，市场出现低迷。就2007年全年而言，新增供应约2425万平方米，同期销售约3220万平方米，总体呈现供不应求态势，延续2006年末房产市场回暖，2007年上半年，除2月份受春节假期影响属于销售淡季，供应量较少，为65万平方米外，其他各月供应量都在150万平方米以上。下半年，随着房产市场又一波高涨行情的到来，供应量也逐渐增加，绝大部分都在200万平方米以上运行，但本应是供应高峰的10月份，因受到9月27日出台的房贷政策影响，新增供应量较9月下降；11月份由于大量动迁配套项目大量投放市场，月供应量再次大增，达到了288万平方米。年末12月份随着动迁配套项目的减少，受宏观调控政策影响，供应量再次下降。其中，2007年第四季度新增供应量为713万平方米，较第三季度的721I\万平方米减少了1.1%，减幅不大，主要是11月动迁配套项目供应较大。进入2008年，受到调控政策的持续影响，供应量和成交量在2月份双双跌入谷底。之后上市量依然偏紧，但市场浓厚的观望氛围得到明显的缓解，成交量显着回升。预计上市量偏紧的状况短期内不会得到明显改观，但需求依然强劲，使得成交价格也将维持在高点。3、全市各区商品房供应情况2007年全市新建商品房供应量最据来源三上区域依次交易中区、闵行区、浦东新区，较06年排位有了很大变化，其中宝山区供应量跃升到第一位，闵行区上升一位，浦东下降两位，而松江区跌出前三。07年供应最大的宝山，合计新增上市商品房约357万平方米，约占全市供应量的14.7%，主要商业办公用房和动迁配套房的大量上市，大幅拉升了区域新增上市量。占据第二位的闵行区新增上市量354万平方米，约占全市供应量的14.6%。以往的供应大户浦东新区位列第三，合计新增上市商品房约328万平方米，约占全市供应量的13.5%，主要是住宅类商品房上市量较少导致区域供应乏力。此外位列第四的松江区，合计新增上市商品房约203万平方米，约占全市供应量的8.4%，住宅供应量减少。另外，嘉定、金山、奉贤、青浦、崇明等外围区域也都有相当规模的新增量，其中动迁配套房占五个区上市量的近50%。精心整理精心整理4、全市各区商品房成交比例2007年各区住宅类商品房成交比例2007年全市新建住宅类商品房合计成交2732万平方米，较2006年增加28.4%。其中成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山区、浦东新区、闵行区，与去年不同，松江数据来源区都海房地产交浦东新区和闵行区则各退了两位；2007年四大住宅市场合计成交住宅1418万平方米，约占全市的51.9%。而市中心除普陀区相对较大，2007年合计成交136万平方米，占到5%外,其余均比较小，基本都在3.5%比重左右。市中心九区域合计成交494万平方米，较2006年仅增加6.5%,，约占全市成交比重18.1%，较去年下降3.9个百分点。5、全市各区商品房供求比较2007年份全市合计成交各类新建住宅类商品房约2732万平方米，较2006年的2127万平方米增加28.4%。同期新增上市量约1884万平方米，较2006年的2026万平方米减少7%其中仅动迁配套商品房较2006年增加了11%2007年新建住宅类商品房动态供需比为1：1.5，呈供不应求态势，较2006年的供需比1：1.03，进一步供求失衡。其中2007年第四季度全部商品住宅新增供应量和成交量分别为546万平方米、593万平方米，供应偏少，新增供需比为1:1.09，较第三季度供需矛盾有所缓解。由于07年受宏观调控影响，整体住宅供应和需求都将继续受到抑制，但动迁配套房受政府推动，供应量将继续增加。由于楼市整体回暖，在2007年全市各区住宅供需对比中，全市一县十八区，数据来源:上海房地产交易中仅崇明供大于求，其他十八个区域都不心程度的供应小于成交，供需矛盾加剧。成交量和供应量都位于前五位的松江、南汇、浦东、宝山、闵行五个住宅市场区域中，松江新增供需比为1：2.22，南汇新增供需比为1：1.69，浦东新增供需比为1：1.46，宝山新增供需比为1：1.3，闵行新增供需比为1：1.06，五大区域全部供大于需。除宝山和闵行外，南汇、松江和浦东的供应量都持续走低。6全市二手商品房市场分析2007年上海二手房市场总体而数据来源上海房地全年交易中策环境相对比较宽心松，在国家严控货币流动性过剩、抑制通货膨胀的总思路下，全年经历了多次的存款准备金率上调以及加息，但对于二手房市场的影响并不大。而对市场影响较大的“第二套房贷款政策”的出台时间则是在第三季度，虽然造成了今年的后几个月成交量的减少，但整个2007年的成交量依然呈增长趋势。2007年上海二手房成交面积约为1633万平方米，同比2006年的1536万平方米增加约6%左右，与2005年的1778万平方米基本相当，2007年政策层面的相对稳定及需求的稳定放大是造成成交量增长的主要因素。07年1-2月因为受春节这个季节性因素的影响，二手房市场也进入成交淡季。07年3-9月，二手房成交呈现出逐步放量的态势，旺盛的自住需求尤其是改善型需求是支撑楼市大量成交的最主要的因素。而从股市获利的资金转而购房的现象也开始增加，这也是促使成交放量的一个很重要的原因。另外随着房价的大幅上涨，购房者追涨的心理也加快了其购房的速度。07年四季度由于9月底出台的“提高第二套房首付比例”的政策，给市场尤其是购房者产生了一定的心理影响，纷纷出现了观望情绪，造成成交速度放缓以及成交量的减少。而银行放贷难度的增加，也在一定I\飞―卫程度上延缓了购房者的成交时间。2007年一整年上海二手房成交均价涨幅约为15.6%,由年初的8504元/平方米上涨到年末的9834元/平方米。2007年均价保持上涨，主要有以下几方面的原因：一、自住性需求在今年开始逐步大量释放，成交量的放大拉动了价格的上涨；二、股市的赚钱效应增加了进入楼市的购房资金，资本的流入推动了房价的上涨；三、供不应求的矛盾导致了价格的上涨；四、由于价格的持续上涨，购房者的追涨心理助推了房价的快速上升精心整理8、上海房地产政策解读精心整理精心整理7、上海土地市场分析7.1、2007年上海各区土地成交分析南汇区17.9%浦东杨浦奉贤黄浦7.3%1.5%3.9%0.1%松江11.4%虹口i0.8%嘉定旨|9.4%'.普陀°.7%玉山徐汇崇明.0.1%4.1%闵行8.0%长宁0.2%金山■丿14.1%闸北青浦1.0%8.0%O南汇区长宁二金山二闸北I青浦二I闵行□崇明■徐汇■宝山一普陀」嘉定」虹口□松江L浦东门杨浦口奉贤一黄浦2007年全市合计经营性土地成交总量为1041万平方米，较06年430万平方米增加了611万平方米,涨幅约142%,可建面积约1446万平方米，较06年655万平方米增加了791万平方米，涨幅约121%，土地成交面积和可建面积均呈现出成倍的增长态势土地供应主要集中在外围几个区域，其中土地供应最大的分别是南汇区、金山区、宝山、松江，土地供应量都在10万平方米以上，合计成交土地570万平方米，i\占土地成交总量的54.9%，南汇区成为了本年度的成交首户，占到了成交总量的17.9%，较06年11%的比重增加了6.9个百分点。九大中心城区经营性土地成交量合计为46.3万方，占成交总量的4.4%，较06年10.6%的比重减少了6.2个百分点，其中卢湾、静安土地成交为零。同年本市共推出住宅用地532万平方米，含住宅在内的综合用地672.25万平方米，为四年来的最高点。表明了政府缓解供求矛盾的决心。市房地资源局出让的土地公告显示，2007年推出17批土地出让公告共430幅。含住宅在内的综合用地方面，2007年为672.25万平方米，为四年来最多的一年；2006年为536.78万平方米；2005年为212.08万平方米；2004年为350.31万平方米。7.2、2007年上海各区土地成交情况分析2000000.07年土地成交面积06年土地成交面积07年各区经营性土地成交来较图上海房地产交易中心2007年全市十八区一县中，仅徐汇区、普陀区、杨浦区三区土地成交量较去年减少，静安区、卢湾区土地供应仍为零，土地成交集中在外围区域，市中心的土地仍在低位运行。金山区07年土地成交量猛增，达到了146万平方米，较06年增加了143万平方米，跃居第二。宝山区和松江区土地成交量相差无几，都在近120万平方米，分列第三、第四位。四个区域合计占土地成交总量的54.7%。随2007年下半年上海市住宅市场回暖，上海新建商品住宅的成交价格在短短几个月内已经达到了历史最高点，中心城区各新盘售价涨幅普遍在三到五成，部分楼盘的涨幅甚至超过100%由于中心城区新盘市场供应量有限，各楼盘纷纷将新推房源上市时间延后。与此同时，政府对楼市宏观调控的预期在不断增强，政府也陆续出台了加息、提高首付等政策来干预楼市。【加息】8月21日建设部发布《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，规定从2007年8月22日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的2.34%调整为2.61%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。上调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.09个百分点。五年期以下（含五年）从4.50%调整为4.59%，五年期以上从4.95%调整为5.04%。【防止捂盘惜售】8月23日，市房地资源局、市建设交通委等十部门联合下发了《关于印发＜上海开展房地产市场秩序专项整治的工作 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ＞的通知》，明确上海房地产市场秩序专项整治工作的重点：一是房地产项目立项、规划审批、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 审批、施工许可、预I\飞―卫售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况；二是房地产企业发布违法广告、捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税等行为。解读：督促开发商加快上市节奏，对违法违规房企加大处罚力度。市房地资源局9月初下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通I〔////知》，对部分房地产企业捂盘惜售、囤积房源的行为施以重拳。规定：分批预售楼盘一次开盘不得少于3万平方米，获批预售后3至10个工作日内必须对外开盘。解读：硬性规定有效打击了开发商捂盘惜售，加快了市场有效供给，部分起到了稳定房地产市场价格的作用。【提高公积金贷款额度】从9月1日起调高住房公积金贷款的额度上限，第一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷50万元（40万元普通公积金+10万元补充公积金）。另去年8月，上海在全国首推住房公积金装修贷款，最高30万元。这意味着，今后一户家庭可从公积金管理中心贷到两类贷款，最高额度达到80万元。解读：本次上海市公积金贷款额度上调，只适用于第一次购房住房，并且在9月1日起新申请住房公积金贷款的购房者，以支持自住需求的中等收入购房者为主，不会助长投资型购房需求。因此对楼市的作用是积极的。【提高首付】9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%解读：首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控，是近来央行调控楼市最大的一次动作。这充分显示央行对楼市过热加大银行风险的担忧。此次新政的出台，向市场发出了一个信号：为控制房贷风险，今后银行的信贷龙头将进一步拧紧。此政策也增加了投资成本，对炒房者的资金链条形成压力，投资风险加剧，直接抑制了市场投机需求。【提高第二套房贷款利率】9月27日中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以I\飞―卫上住房的，贷款首付款比例不得低于40%解读：首付比例提高，同时上调房贷利率，从数量和价格上双重调控，是近来央行调控楼市最大的一次动作。这充分显示央行对楼市过热加大银行风险的担忧。此次新政的出台，向市场发出了一个信号：为控制房贷风险，今后银行的信贷龙I{////头将进一步拧紧。增加了投资成本，对炒房者的资金链条形成压力，投资风险加剧，直接抑制了市场投机需求。04年上海房价大幅上涨主要是由于投资者炒作对市场的影响所造成的。而此轮房价上涨不同于以往，是在中国CPI指数高涨的背景下催生的，且购房主力为自住需求，长期投资者仅占少数。从近期政府出台的相关政策中，我们可以明显看出，政府宏观调控的目的在于通过金融调控控制信贷增长过快，抑制市场投机需求；防止开发商捂盘惜售。根本精心整理精心整理目的在于支持自住需求的购房者购房，稳定房地产市场价格，减缓房价增长速度,而非打压房价。9、小结2007年的上海商品房市场整体运行平稳，2007年新建住宅类商品房动态供需比为1：1.5，呈供不应求态势，较2006年的供需比1：1.03，供求失衡加剧。2007年全市经营性土成交面积和可建面积均呈现出成倍的增长态势。在土地成交集中在外围区域，其中土地供应最大的分别是南汇区、金山区、宝山、松江，土地供应量都在10万平方米以上，合计成交土地570万平方米。07年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区。2007年全市新建住宅类商品房成交量前四位的区域分别为：松江区、宝山区、浦东新区、闵行区。2007年上海二手房市场总体而言是价量齐升。2007年开始的新一轮房地产调控政策，针对性、操作性较以往的调控政策更为强化。2008年，国家在发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将继续完善和落实宏观调控措施。在压缩银根、住房供应结构调整、加强保障性住房建设、控制房价、加强土地调控等政策上予以进一步深化，并落实执行，叠加效应将日益显现。、宝山区房地产市场分析1、区域概况宝山区地处上地和岛屿两部分组江，东临黄浦江，闸北、普陀4区毗西北隅与江苏太仓环北大道（外环线）分；长兴、横沙两于长江口南支水56公里，南北宽约海市域北部，由陆成。陆域东北濒长将其分成南北两部岛自西至东，横卧公里，区域总面积425平方公里。南与杨浦、虹口、连，西与嘉定交界,为邻，横贯中部的道。全境东西长约区境陆地部分为河口滨海平原，地势西北高、东南低，呈缓坡状倾斜；两岛为河口沙岛，地势北高南低。全境滨江临海，水网密布，河道纵横，有江海岸线约128公里，其中沿长江海塘29公里，两岛岸线92公里，黄浦江岸线7公里。全区辖吴淞镇、海滨新村、泗塘新村、友谊路、通河新村等5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，以及长兴、横沙2个乡和前卫实业总公司。I\飞―卫历史上宝山一直作为上海郊区大型工业区及其配套生活区的定位而发展，1986年上海市城市总体规划确定宝山与闵行、嘉定等一起作为上海郊区7个卫星城之一，以发展钢铁工业为主；1999年的上海市城市总体规划将宝山定位为中心城外围11个新城之一，将其外环线以内区域划为中心城的组成部分。I{////宝山作为上海在长三角地区沿江城市发展带上的桥头堡”经过十五”期间的各项建设，特别是通过区域行政区划优化调整、浦江开发的北延伸、西城区和罗店中心镇开发建设、市区重大市政基础设施建设、精品钢和造船两大产业基地启动等一系列重大工程的推进与实施，取得了显着成效，为下一步重点发展奠定了坚实的基础。未来宝山在由历史形成的单一功能的近郊工业区，向具有综合功能的、适宜居住的现代化城市的转化过程中，既有其独一无二的优势，也同时面临严峻的挑战。2、开发投资情况在宏观调控的持续作用和市场机制的调节下，2007年宝山区房地产开发投资呈现理性回调趋势，全年共完成房地产投资85.32亿元，同比减少12%占全区固定资产总投资的53.6%，所占比重较去年同期略有增长。数据来源:上海统计年从投资分布来看，大场、顾村、杨行鉴个重点建设区域完成投资达54.39亿元,占全区房地产投资的63.7%,重点地区带动效益明显。数据来源:上海统计年从建设规模来看，全年商品房建设鉴以消化历年存量用地为主，2007年全区商品房施工面积842万平方米，同比微降1.2%,新开工面积242万平方米，同比增长17.9%;竣工面积158万平方米，同比下降25.4%。3、成交价量走势3.1商品房成交价量走势数据来源:上海房地产交易中从区域成交价格情况来看，随着上海其他区域的价格不断上涨，宝山区域的成交价格也有所回升，市场成交均价达到了近期的最高点。从市场成交情况来看，受传统成交周期影响，市场成交开始出现比较明显的回暖，在成交价格上涨的同时市场成交量仍然有一定的上涨，证明市场对区域产品及价值的认可度已经有明显的提高。从成交区域来看，近期宝山区域的成交重点仍然主要分布在外围区域，顾村及杨行板块依旧是区域内的成交重点。3.2别墅成交价量走势从区域成交价格情况来看，20心据年主要上海房地产交易中元/平方米区间内盘心整。08年开始价格出现了较大幅度的跳高，达到了近年来的一个高点，表明别墅项目受宏观调控政策的影响较小。从市场成交情况来看，虽然宝山并非别墅项目的主流区域，且开发时间短，成熟度不高，但随着一些传统别墅区新盘供应量的逐渐减少及价格的居高不下，市场对宝山别墅项目的认可度得到明显的提高。从成交区域来看，宝山区域别墅的成交重点主要分布在顾村板块、罗店板块等外围区域，且以混合社区中的经济型别墅为主精心整理4.2别墅市场供需对比精心整理4.2别墅市场供需对比精心整理4.1普通住宅市场供需对比4、供需对比数据来源:上海房地产交易中从区域内普通住宅的供应情况来看，2007—2008年4月期间的平均供应量约为119000平方米/月，平均消化量约为172000平方米/月，新增供需比约为1:1.45,呈现供不应求之势受益于轨道交通的延伸，以及区域整体环境的向好，宝山区普通住宅市场呈现出供需两旺的良好状况。数据来源:上海房地产交易中从区域内别墅产品的供需情况来看心2007—2008年4月期间的平均供应量约为8100平方米/月，而平均消化量约为8200平方米/月，新增供需比约为1:1.02,供需基本平衡。而从存量市场上来看，现有存量为87295平方米，按现在的消化情况来看，在不考虑新增供应的情况下需要约11个月才能完全消化完毕；因此区域内的别墅市场在未来的几年仍然将处于买方市场。精心整理精心整理精心整理4.3、土地市场分析宝山区2007年土地挂牌出让情况真陈路地块142944.532200150.22.5357361住宅、商办上海绿地（集团）有限公司杨行镇F地块67208.546200458.31.387370’j住宅北京佳程房地产公司菊太路A地块147173.5125000i••566.4■'j1.35住宅保利（集团）股份有限公司菊太路B地块148499.81040004671.35551304住宅保利（集团）股份有限公司菊太路C地块112700.4950005621.35住宅保利（集团）股份有限公司2007年宝山区由于土地稀缺，导致开发商“圈地”热情高涨，地价屡创新高。2007年土地使用权公开招标地块5幅，总出让面积618526.7平方米，成交金额402400万元，可建建筑面积996000平方米。平均每亩中标价约434万元，较前几年平均每亩中标价220万元上升近一倍，其中顾村菊太路地块更是创下566万元/亩的宝山区住宅用地历史最高成交价。5、规划分析5.1发展规模2020年宝山区实际居住人口总量控制在150万人以内，城市化水平达到98.7%。集中城市化地区城市建设总用地约232平方公里，其中，区属城市建设用地146平方公里，国家（宝钢）和市级工业园区用地、市级道路、交通和基础设施用地约86平方公里。中心城部分规划人口约50〜55万，城市建设用地约58平方公里；新城规划人口约60〜65万，城市建设用地面积57平方公里；新市镇规划人口约28万，城镇建设用地控制为21平方公里。5.2发展方向重点培育新城市发展轴，形成由淞宝地区（东城区）、杨行地区（西城区）、顾村地区组成的“组合式”新城；进一步强化沪太路城镇发展轴，建设大场一顾村—罗店一罗泾组团发展区域；加快推进宝山工业园区建设和区域环境建设。5.3城镇等级体系以上海市域城镇体系布局框架为依据，规划宝山区域城镇体系分为中心城（上海中心城宝山区部区域主要新城镇建新市镇査居民新指标和中心村四个层次。上海中心城宝山部分：宝山外环线以内区域。新城：外环线与郊环线之间区域，由淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团构成组合式新城。新市镇：形成罗店、罗泾、月浦三个新市镇以及罗南、盛桥、沈巷三个居住社区，分别依托就近新市镇形成联动发展。中心村：形成杨北、大黄、正义、白杨、四方、洋桥等中心村。其中，杨北、大黄、正义、四方为城镇型中心村，与城市化一同发展；白杨、杨桥为独立型中心中心城58.050.0~55.0新.城区域空间布局结构57.060.0~65.0其中按照城镇一地区资源共享、协调发展的方针，未来宝山的城镇和产业发展形态将形成以宝山行地为核心，轴向带状发展的组团布局结构两轴22.三片区。20~25.0伸产业0现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、城镇“一带”：以精品钢和延黄浦江滨江发展带；是宝山未来滨江功能调整、拓展、整合和提升的沿江功能发展其中罗店r12.518.0带。罗店12.518.04.55.0两轴罗泾即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点的沿宝杨路-宝安公路的东合计4.0综合发展轴；以带两轴呈“H'型共同构律宝山新城基本发ft4040〜50（城镇组团发展为重点的沿沪太路的南北向城镇发展1展框架。136“三片区”：即上海中心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区。上海中心城宝山部分宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量为规划目标，城市建设用地58平方公里，人口规模50~55万。宝山新城区位于外环线和郊环线之间区域，由上海市城市总体规划确定的集中新城向组合新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的“组合式”新城空间格局。新城用地规模57平方公里，人口规模60~65万。北部综合产业区?郊环线以北区域，规划形成以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的宝山北部综合工业产业区。重点构筑宝山北部沿江工业产业带，将宝钢和宝山工业园区（北区）建设成为全国重要的精品钢及其延伸业基地。罗店、罗泾和月浦规划成为宝山北部重要的产业配套区。新市镇和居民新村用地规模21平方公里，人口规模28万。5.5新城区分区规划淞宝地区该地区东至长江、南至外环线、西至同济路、北至宝钢林带。规划人口规模约15万人，用地规模约10平方公里。主要包括友谊路街道、海滨新村街道、吴淞镇街道等。淞宝地区是宝山区行政、文化、科教中心，功能以居住、行政、休闲旅游、滨江博览为主。该区域将重点进行空间梳理和功能提升，应控制开发用地规模并I\飞―卫合理有序使用。规划充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴，强调和突出宝山淞宝地区深厚的历史文脉，提升新城整体城市内涵。积极创造条件，沿江重点发展邮轮、游船及游艇业。该地区主要以友谊路街道、海滨新村街道、吴淞镇街道行政界线为界，划分为i■.////2~3个编制单元。单元均以居住功能为主。该地区设置新城公共功能中心。杨行地区该地区由同济路——友谊路——江杨北路——外环线——富长路——郊环线围合而成，规划人口规模约20〜25万人，用地规模约20平方公里。该地区位于宝山组合新城中心区域，是体现新兴城市功能，实现新城城市发展目标的重要空间。重点建设区域生态绿龙及现代商务、现代服务和公共活动中心。该区域将集中新城主要的现代化、高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的居住区。该地区以宝杨路、江杨北路为界，划分为3~4个编制单元。该地区设置新城公共功能中心。顾村地区该地区由富长路一一外环线一一外环切线一一郊环线一一沪太路一一宝安公路围合而成，人口规模约20〜25万人，用地规模约20平方公里。该地区为宝山新城重要的战略发展区。规划体现生态性的人居环境，是中心城人口重要导入区域。依托便捷的交通、F1赛车场的功能辐射及外环沿线大型主题公园的良好生态景观环境，重点培育与发展文化科技、休闲旅游、竞技体育等功能，形成环境优美、最适宜居住的人文生态新城组团。该地区主要以宝安公路、沪太路为界，划分为3~4个编制单元。单元以居住功能为主。该地区设置新城公共功能中心。吴淞产业特定区该区为吴淞市级工业园区位于新城区内的部分，东至同济路、南至外环线、西至江杨北路、北至友谊路，用地规模约12平方公里，规划无实际居住人口。该区将加大对吴淞工业区的整治和控制力度，加快产业结构调整，以发展现代物流为基础，限制工业用地的扩展，加速产业升级换代，切实推进泗塘河东侧地区产业“退二进三”，最终实现整体功能转换和主导产业向北部工业区转移。I*该区为一个综合型特定区。可划分成2~3个编制单元。城市“生态绿心”特定区该区东至富长路、南至宝安公路、西至沪太路，北至郊环线，用地规模约12平方公里。以潘泾为界，潘泾以东区域规划近期保留顾村工业园区约3平方公(/里的产业用地，远期规划友谊路以北区域为新城文化体育中心。潘泾以西区域原则规划为非城市建设区域，主要以保留基本农田和生态绿地为主导功能。规划沿潘泾预留少量居住用地，作为外环绿带的动迁安置及滚动开发用地。该区是宝山新城生态系统的主要组成部分，也是形成宝山新城独特城市风貌的重要空间载体。重点建设生态绿地，同时发展生态旅游、文化科技、竞技体育等公共活动功能，将为宝山新城增添城市的活力与魅力，提升宝山自然生态环境的品质，发挥生态绿心对城市环境的调节作用5.6轨道交通规划市域快速轨道交通1号R1崇明一金山118.9蕰川路、共和新路25.56小结受2007年末宏观调控政策的影响，2007年宝山区房地产开发投资呈现理性回调趋势，房地产投资额同比减少，但占全区固定资产总投资的比重有所增加。2007全年商品房建设仍以消化历年存量用地为主，商品房施工面积和竣工面积同比均呈削减之势。2007年随着市场对区域产品及价值的认可度有明显提高后，普通商品房和别墅产品的成交均价均呈稳步上扬之势。顾村和杨行板块是区域内各类产品的重点成交板块。受益于轨道交通的延伸，以及区域整体环境的向好，宝山区普通住宅市场供需比约为1：1.45，呈现供不应求之势。别墅产品的供需比约为1：1.02，供需基本平衡。2007年宝山区由于土地稀缺，地价屡创新高。平均每亩中标价约434万元，较前几年平均每亩中标价220万元上升近一倍。按照规划，宝山区域城镇体系分为中心城（上海中心城宝山部分）、新城、新市镇（居民新村）和中心村四个层次。其中外环线与郊环线之间区域，由淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团构成组合式新城。四、区域市场分析1、区域整体概况在对整体市场有了一定的了解以后，这里将针对项目周边的小区域市场进行进一步的分析，以期得到对市场现状的近一步了解。从区域位置来看，本项目位于宝山宝区中区板介布张庙、杨行、顾村板块之间，项目位置受周边区域影响较大，三个图域对本项目的价格及消化均起到比较明显的影响。从区域环境来看，本项目所在周边区域正处于大力开发阶段，市场价值已经被逐步认可，整个区域正处于价值提升期，有一定的市场发展空间。但由于各个位置开发力度的不同，各地段的价值认可度还是存在明显的差距。2、周边各板块市场分析2.1、顾村板块市场分析板块整体概况分析从项目位置来看，本项目位于顾村板块的东南角，该板块是对本项目相对影响最大的区域，可做为重点参考区域顾村板块从该板块的项目分布情况来看，现有区域内在售项目有6个，主要分布在板块的西面，而临近本项目所在位置开发体量相对教少，且整体开发力度也相对比较欠缺。从板块特性来看，由于该区域在开发初期主要为动迁房安置区，因此区域前期整体市场认可度较低，在价值提升上有一定的难度，相对价格市场抗性比较明显。价格走势分析数据来源:上海房地产交易中从本区域近一年住宅产品成交价格走势情况来看，顾村板块在近一年有比较明显的上涨,从2007年初至今区域产品的成交均价已经上幅了37.5%，价格增长速度远高于上海市整体平均水平。而从价格走势图来看，该板块的整体走势相对平稳，虽然成交价格在其中几个月份出现过一定幅度的调整，但整体向上的趋势并没有出现改变，该板块的价格市场在较长的一段时间内将保持震荡上扬的态势。从价格市场对需求的影响情况来看，在上图可以比较明显的发现，板块内对产品价格的敏感度相对明显，区域内产品价格的小幅度调整就可以明显的刺激需求市场。供应情况分析□现有供应情况分析从本板块的市场供应情况来看，近心据场供应量相对一交易在过去的一年中区域内新增供应量为1.29万平方米/月，且供应周期相对集中，主要上市量均集中在2007年下半年。而将新增供应与市场需求体量进行对比可以比较明显的发现，该板块在近期一直处于明显的供不应求的局面，市场新增供应与需求的比例为1：3,市场需求十分旺盛。而从供应市场的走势来看，预计在08年及09年中期会有较为明显的大体量供应进入市场，以缓解现有市场下的供需矛盾，但由于板块内整体开发力度有所欠缺，市场供应将不会出现大幅度增长。精心整理□未来供应情况分析精心整理□未来供应情况分析方世纪长江苑从已知项目在数230000心:未来的供应情况来;妨据来源6上看现有匕海房地产■顾村板块;交易中34在建项目在未来的供应量约为1铂庭米，加上:现有存量0市场的14160万平方厅米89市场7在未来两年的供应量约为宏120光花方米而按照现有市-053000亍场的消化速度来看49662现有在建36643『项目的总,3338供应量能满足33个月的需上投佳现有区域市场的发展状况来毛看2。0在不考虑5新增项艮目入市的情况下，预计旭辉依云湾内市场将更多的倾向于卖180000£方市场。00180000绿洲花园25000010039992320149601小计489333精心整理精心整理□需求产品面积段分析需求情况分析□需求体量分析数据来源:上海房地产交易中从需求市场的情况来看，近期区域市场的需求情况相对旺盛，月平均需求量为3.9万平方米，远高于新增供应的入市速度。而由于存量市场上还有比较充足的供应，因此市场尚未向卖方市场出现明显的倾斜。结合存量市场来看，截止2008年4月，现有板块内累计可出售住宅面积为14.6万平方米，按照现有市场的消化速度，如没有新增供应入市的情况下，现有供应市场在4个月内就将消化完毕。结合未来供应市场来看，随着下半年开始进入传统的供应高峰期，市场的共需矛盾在一定程度上将得到缓解，而从长远来看，由于区域内的整体开发力度还有所欠缺，板块内在较长一段时间内还将更多的倾向于卖方市场。从区域内产品面积段的需求情况来看来源小上海房地产交易中勺主要需求对象，从近一年的成交情况来看，100平方米以下的产品占到了总成交量的约70%市场接受度相对较高。而从面积结构上来看，功能性较强的经济型产品是市场需求的主流，其中尤其以小三房及小二房产品为代表。<60437343499.31%60-80266459260597.79%80-1002373185218892.20%100-12011642212r1430P87.09%120-14085415669881.73%140-16033814319557.69%>160「249108P141「56.63%产品结构分析产品基本都为低士品的0多层小高层别墅比较明显的一点是各项目都设置了少量别墅产勺环境优势相对明显而从各个项目的内部结构来看，中的别墅比例均不部分）的销售价格4.5高，多层小高层■以提高项目自身的品质，带动，也可以通过别墅产品的高价值来提升项目的高层联体别墅叠加别墅而从市场接受情况来看，低密度产品在市场上的接受度也明显较好，现有市场圣度态型社区在市场上有很高的小受层。墅宏润韶光花园小高层住宅、叠加别墅精心整理2.2、杨行板块市场分析精心整理个案概况项目名称旭辉依云湾环绿国际圣卡洛铂庭项目地址宝山区顾北路666号宝山区宝绿路99号宝山区沙浦路518弄开发商旭辉集团欣博房地产环绿房地产开发有限公司上海永佑亿企业发展有限公司总建筑面积18000045000180000产品业态结构住宅别墅住宅别墅住宅别墅容积率11.361.35\■■..z•'1建筑形态联体、双拼别墅、小高层、多层小高层别墅小高层别墅房型面积段连排别墅200-250平米别墅152-202平米别墅3062房125左右1房62-68平米2房95-1053房145左右2房84-185平米3房113-127\13房95-210平米销售价格待定住宅8000别墅9000-13000住宅8100别墅13000交房时间089085076绿化率40%37.50%50%板块整体概况分析从项目位置来看，本项目位于杨行板块的西南角，与该板块紧邻，是区域内另一个需要重点考虑行板块。从该板块的项目分布情况来看，现有区域内在售项目有7个，主要分布在板块的东北面，而本项目周边的现有开发量相对较少，板块向北发展的态势比较明显。从板块特性来看，该板块开发相对较早，且有万科等大型开发商的介入，市场发展前景相对较好，市场价值认可度也高于周边区域。价格走势分析从本区域的价格走势情况来看,,截止2008年4月市场产品的成交均价已经相对2007年1月上涨了51.9%,是区域内上涨最快的板块之一，其上涨速度远高于全市平均水平。而从价格走势情况来看，本区域的价格上涨更多的是得意于轨道交通1号及3号线延伸段的开通，市场的高速上涨期主要是集中在两条轨道交通线延伸段开通的前后。从市场发展态势来看，由于本区域为统一规划大面积开发，加上有万科等知名开发商的推动，市场价值还有一定的提升空间，但由于在2007年下半年出现了过大幅度的上涨，区域市场将需要一定的时间来确认产品价值，整体市场均价将会在盘整一段时间后小幅上涨。精心整理精心整理□未来供应情况分析供应情况分析□现有供应情况分析从供应情况来看，虽然本区域处于数据力开发时上海房地产交易多数地块处于开发心初期，因此区域上市量相对较少，加上产品价格的高速上涨，动摇了卖方市场增加供应的决心，而随着产品价格的逐渐走稳，市场供应也从2007年底开始逐步推出。从数据上来看，在近半年明显放量的情况下，近一年区域市场的供应速度也仅为1.16万平方米/月，新增供应及需求比例为1：2.4，区域内的需求市场明显强于供应市场。从供应趋势来看，由于前期的明显压制，在未来两年中区域市场将有比较明显的供应体量进入市场，市场的供需将处于相对平衡状态。300000福地苑从已知项目在未来的供应情况心看,数据来源:上海8房地产交易中9现有杨行版块在建项目在未来的供应量约丽为景翠39万平乙方米,12加上现有存量市场的应量约为126.8万平方米。'■；85000而按照现有市场的消化速度来东方丽都色倉35万平方米33市场在未来两年的供7597184500看，现有在建项目的500总供应量能满足44个月的康需求水都从现有区域市场的发）展状况笊来看，8在不考虑新增项3821市的情况下，预计域市场供应量相对充足，市场会开始向买方市场倾斜，且该区域的165000在未来两年区天馨花园供应过剩，也将缓解周边区域的供需紧张165000。120894四季花城21000016575715279644243保集绿岛家园100000424924240157508小计1051485需求情况分析□需求体量分析数据来源:上海房地产交易中从需求情况来看，由于轨道交通的支持加上整体开发，该区域的市场认可度相对较高，近一年住宅产品在市场上的消化速度达到了2.86万/平方米，市场消化速度相对旺盛。而对比价格市场来看，虽然区域市场需求相对旺盛，但随着产品价格的不断提升，需求市场对产品的价值认可度也开始有所下降，对比数据可以发现，在区域产品平均成交均价超过9500元/平方米的时候，市场成交情况出现了比较明显的下降，需求市场需要一定的时间去认可产品的价值。结合存量市场来看，截止到2008年4月本区域的累计可售面积为12.9万平方米，按照现有市场的消化速度，在不考虑新增供应的情况下区域内产品在5个月内即将消化完毕。精心整理□需求产品面积段分析精心整理□需求产品面积段分析数据来源:上海房地产交易中从区域产品面积段的成交情况来看、本区域内产品的成交面积段相对顾村板块有所放大，主要成交产品集中在80-120平方米，其中60-80平方米及120-140平方米的产品相对次之。从面积结构的需求情况来看，该板块内的需求客户对产品的舒适性要求有所提升，在关注产品价值的同时也更多的关注产品的舒适性。产品外，其它<60/11=1‘’I1180…八118'"i〜1100.06'%八产品的消化i情况相对比较'平均69583.33%80-1001842143169992.24%100-1201586271131582.91%120-140105620485280.68%140-160273626797.80%>16024211113154.13%精心整理精心整理产品结构分析差别，本区域内形态存在，产品口口多层、小高层、联排48么结0高,口口100低密度产品相对较少，但需求市场对其的关注多层、小高层、联排从市场反映来看，虽然该板块内康桥水都度并没有下降，与顾村板块相似，相对低密度社区成为区域内需求相对较高的项目0丽景翠庭12小高层、多层叠加保集绿岛家园10多层、小高层海尚明城福地苑30小高层嘉诚国际5.5小高层、高层海德花园20双拼、叠加、独栋个案概况项目地址友谊路1999弄友谊路1869弄蕴川路2488弄开发商宝集集团上海申标置业有限公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司上海丰扬房地产有限公司总建筑10万30万20万面积产品业态结构多层小高层小高层双拼、叠加、独栋容积率1.41.480.5建筑形多层小高层小高层双拼、叠加、独态栋房型面2房（89、1房（60）2房叠加（161-积段104)3房(94100)3房173)双拼(236)（140、141）(103114122)销售价格9000-100009500-1050012000-16000交房时08年底08年5月08年809年年底间■■•月绿化率40%40%50%2.3、张庙板块市场分析板块整体概况分析张庙板块从项目位置来看，本项目位于张庙板块的西北角，虽与该板块紧邻，但由于该板块的开发重心位于南面。因此相对本项目影响较小。从该板块的项目分布情况来看，现有区域内在售项目有3个，主要分布在板块的南面，而本项目周边现有基本以动迁房为主，未来基本没有新增开发体量入市。从板块特性来看，该板块也为早期的动迁区域，但相对发展周期较长，且随着轨道交通的完善，区域的地理价值开始有了明显的提升，但由于不是整体开发，其市场成熟性还有比较明显的缺陷。价格走势分析从本区域近一年住宅产品成交价格走势情况来看，庙行板块在近一年出现了大幅度的增长,从2007年初至今区域产品的成交均价已经上幅了60.5%,成为区域内增长幅度最大的板块。数据来源:上海房地产交易中而从价格走势图来看，由于区域内项目在近期较多的以集中上市集中成交的形态存在，因此价格走势图上出现了间歇性高速增长，但从整体趋势来看，其持续增长的态势十分明显。从价格市场对需求的影响情况来看，市场对该板块产品价格的认可度还是相对较高的，市场成交量并没有随着价格的上涨而出现明显的萎缩，区域市场的价格抗性相对较小。精心整理精心整理□未来供应情况分析供应情况分析□现有供应情况分析数据来源:上海房地产交易中从本板块的市场供应情况来看，近期市场供应量相对一般，在过去的一年中区域内新增供应量为1.36万平方米/月，且供应周期相对集中，主要上市量均集中在2007年末到2008年初，与其它板块的上市时间有一定的错位。而将新增供应与市场需求体量进行对比可以比较明显的发现，该板块在近期的供需结构相对其它区域较好，新增市场供应与需求的比例为1：1.4，市场需求相对旺盛。而从供应市场的走势来看，由于该区域的开发量相对一般，在未来几年市场的供应量将不会出现明显的增长，市场的供需情况将保持相对平稳。未来的供应量约•21万平方新梅按照现有市场的#2化速度来看，现有在建建项