武汉市地产集团企业营销战略规划

武汉市地产集团企业营销战略规划学生姓名：姚杰专业班级：市场营销0301班1公司背景:1.1公司简介：武汉市地产开发投资集团有限公司（简称武汉地产集团），成立于2003年5月，是经武汉市委，市政府批注，由原武汉城市综合开发集团有限公司（简称城开集团），武汉统建城市建设集团有限公司及武汉市住宅统建办公室（简称统建集团），武汉劳业综合开发股份有限公司（简称劳业公司）等多家大型开发公司合并组建而成。武汉市地产集团是经武汉市国资委授权的国有大型企业，主要是搞好城市公益型项目的开发建设，增强城市的综合竞争力，实现城市的可持续化发展目标。业务涉及国有资本的运营，城市建设及房地产开发等诸多领域。经营范围包括房地产开发，各类工程施工，建筑设计，工程管理，装饰装修，材料经销，物业管理，网络科技，餐饮娱乐，宾馆服务，旅游服务等多个领域。集团现拥有总资产37亿元，现有成员公司36家，其中3家拥有国家一级房地产开发资质，具备年投资20余亿元，年开发100万平方米的超强开发实力，是武汉城市建设和房地产开发的骨干企业，其综合实力在华中地区位于前列。公司的口号（Ml）：团结、务实、诚信、创新、公司的行动宗旨（BI）：质量第一、顾客第一、诚信至上公司的标志（VI）：公司的总称一一武汉市地产开发投资集团有限公司，公司简称一一武汉地产集团1.2企业使命界定：武汉市地产开发投资集团有限公司领导各类分公司和员工、积极联合各类营销中间商，在武汉房地产市场及全国房地产市场上，与其他房地产商共勉，努力为提高武汉市民及全国人民得生活水平努力奋斗，为武汉市建设添辉煌，为国家经济发展作贡献。1.3企业主要成就：企业地产集团的前身为城开集团，统建集团和劳业公司成立数十年以来，长期从事城市综合开发建设，累计完成各类开发建设投资逾100亿元，建成各类房屋超过1000万平方米，先后建成了北湖、玫瑰园、东方花园、千禧园、紫足园等数十个大型住宅小区及联合大厦、金源世界中心、伟业大厦等高档写字楼，先后承担了武汉经济开发区，武汉东湖高科技开发区等基础建设任务及江汉大学的新校区建设。另外还建成了武汉广播中心、市人大办公楼、市委会议中心、市政协办公楼、武汉琴台大剧院等重点工程。2项目背景:目前武汉房地产市场逐渐得到了完善,房改目标越来越明确，按居民收入水平不同形成三种不同的供应房，高收入人群按市场价购买商品房,为中低收入人群提供房改房或经济适用房,为较少数低收入的人群提供廉价房。武汉市的人口众多，对房屋的需求量较大，其次，房地产的利润教高，这吸引了较多投资者的目光，目前，武汉共有1000多家各类房地产开发商，还有很多外地有实力的房地产开发商会进汉淘金。所以，企业面临的环境总体上来说这样的：房地产业发展迅猛，但是竞争者相对较多。为了使企业在激烈的市场竞争中占得先机、在房地产市场上有更大的发展，我们就必须对企业的未来作打算，我们就必须对企业的战略作一些调整与规划。3房地产市场环境武汉住房市场营销宏观环境分析：人口地理环境：武汉市全部人口为781.19万人（2003），预计2005年将会突破800万，其中非农人口占60.8%,农业人口占39.2%，城市人口733.70万人，郊区人口为34.40万人，全市人口出生率为0.705%，死亡率为0.48%，自然出生率为0.216%。总的来说，人口基数较大，随着人口的增加，住房需求量也会用很大的增加。2武汉地区住房区域：住房主要集中在以下几个地区，江汉区，江岸区，桥口区，汉阳区，武昌区，青山区，东西湖新技术开发区等。3经济环境分析：2002年，武汉市积极应付加入WTO后面临的形势，实现了国民经济的稳定增长和社会事业的全面发展。武汉市是华中地区经济最发达的的省会，国家正把武汉列为实施中部崛起这一战略的领头城市，国家给予了宽松优厚的政策环境。武汉的经济将会飞速发展。2003年，整个武汉市国民生产总值为1662.18亿元，其中建筑业生产总值为143.00亿，国内生产总值GDP为1662.40亿（2003年），比2002年增加12.1%4人均收入和支出2002年，武汉市区域居民人均可支配收入为7820.24元，比上一年增长了12.1%，考虑物价因素，实际增长了13.7%。人均消费性支出为6833.44元，比上一年增长了7.7%，考虑物价下降的因素，实际增长了9.3%。工薪收入仍然是居民家庭收入的主体，比重继续上升。2002年，武汉市区域居民人均工薪收入为5653.26元，比上一年增加了12.1%，拉动可支配收入增加了9个百分点。2002年，武汉市居民支出大幅下降，房租和其它居住支出也呈下降趋势，比上一年下降了21.6%。但居住条件有了很大的改善。5政治法律和科学文化社会等环境武汉市政府市房产局经过反复调研、修改、论证，《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》出台，首次以政府文件形式，明确房地产业为我市支柱产业”。国家实施宏观调控，抑制房地产市场，为了减少金融分析，制定了严格的房地产的金融融资手续和 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，这些对防止经济过热，减少泡沫经济有很大的促进作用。科学技术的发展，提高了社会生产力。武汉市的住房房产事业也向高层化，生产管理智能化，物业管理集中化，生活配套设施全面化。总体上来说，武汉市的房产质量更高。随着80年代的人成长起来，这一代人普遍受过很好的教育，对生活质量的追求有别与上一代人。他们受西方自由思想较多，比较注重个性化发展，这些都会在住房的选择上表现出来。微观环境分析：现在武汉市的住房市场的容量很大，吸引了众多投资者的眼光。随着大量资金的投入，房地产愈来愈热，竞争也越来越激烈，许多房地产商为了提高自己在市场上的竞争力，加强了内部管理，与物料等众多供应商加强联系，例如，房产媒介、金融中介、营销企业中介等。通过一系列的合作可以迅速提供竞争能力，快速提高市场占有率。4消费者市场和消费者购买行为分析4.1统计 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 ：表一总人数：100人单位：人城市居民房产权2002年2003年租赁公房22.6721.03租赁私房1.38.143原有私房4.122.67房改房70.5368.60商品房1.021.87其它0.284.40表二总人数：100人单位：人住宅建筑样式2002年2003年单栋住宅0.60一四居式1.080.82三居式18.9214.37二居式54.4759.48一居式8.808.55普通楼房12.7213.00平房及其它3.423.78统计资料分析:从表中，清楚的了解到消费者选择的是房改房，另外是租赁公房市场。其它类型较少。消费者最钟爱的建筑样式是二居式，其主要原因是此类的房屋价格合理，居住面积适中，符合现在的小家庭类型（小家庭指三口之家），其性价比较高。另外普通楼房与三居式也占很大的比重。三居式主要对象是家庭人数较多（家庭里有老人）或者较富有的人。中南社会调查研究所对武汉市及周围辐射地区进行了一次专向调查。分析有以下几点：其受访者有高达96.0%的人有购房意向，而有48.3%的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 在三年购房。有94.4%的受访者的购房目的是改善居住条件，只有5.4%的是出于投资。用于其它目的的也仅占0.2%。这也证明了有96.%的受访者想购房，46.5%的潜在消费者急于购房。37.0%的目标消费者想购买公寓等中高档的楼房，显而易见，消费者有强烈的购买欲望。调查还显示，潜在消费者在选购住房时，考虑最多的是价格、环境、地段、房型，选项分别占消费者总量的88.1%,79.3%,78.3%,74.1%。其余的以此是绿化景观56.2%,物业管理55.0%，配套占53.8%，小区智能化占37.5%,小区娱乐设施占36.8%。0价格、环境是购房首选，现在，消费者希望的购房区域虽然集中在城里（85.3%），但真正想住在闹市区的却不多（11.4%）,要搬出到城郊的已达14.7%。这表明。随着交通的便利和人们生活半径的急剧扩大，城市空心化的趋势逐渐明显。消费者能力明显偏低，购房取向各有所需。调查显示，受访者的住宅消费能力明显不足，65.3%的只能接受2000元/平方米以下的价位28.4%的受访者能接受2000〜3000元的价位，能接受3000元以上的总共才有6.3%。对建筑面积最受青睐的是70〜120平方米，约占70.8%,120〜140平方米占13.1%,140以上的占的比例较小。消费者的消费观念改变，调查主意到，77.9%的人选择各种信贷方式购房，而只有22.1%的人是选择一次型付款。另外，目前有车一族只有6.3%，而购房时想要停车位的却高达41.3%，这强调着私家车的消费将会升温，5企业市场营销对策积极引导消费，争夺市场先机说到底，房地产市场与其他市场一样，都有一个引导市场还是顺应市场的问题。顺应市场表面上看来是迎合了市场的需要，然而这样的开发商只能永远跟在市场后面，亦步亦趋，很难有自己的特色和创意，最终很难形成领先于同行的竞争优势。只有努力创新，积极引导市场，才能走在市场前面，从而在瞬息万变的市场竞争中立于不败之地。许多民营房地产开发商正是清醒地认识到了这一点，我们国有企业也要一样，纷纷力求在开发思路、设计理念上领先于同行，尤其是国企同行，在小区规划、房型设计、环境布局上更是动足脑筋，积极探索，大胆超前，力求创新，努力引导楼市消费，取得了很好的效果。这几年来，集团积极探索，在房地产开发实践中不断引入领先于市场的新概念，使我们开发的楼盘成为市场上的亮点。之后我们在东西湖高档住宅区开发的表现欧陆风情的AAA，外观设计分为典型的西班牙式、北欧式和英式，异国情调浓郁，而更为超前的是，我们在武汉较早引入了人车分流出入和每户双车位的设计思路，并顺势将小区道路设计成曲折起伏，富有动感。市场实践证明，我们的超前设计、引导市场的决策取得了很大的成功。优化售后服务，打造地产品牌上世纪90年代以来，全国尤其是武汉的楼市发展也经历了几次变化，消费者的购房需求由解困型因此，消费者对楼盘选择的向享受型发展，购房的着眼点也由以购买面积为主向以购买环境为主发展。综合要求也越来越高。面对这样的市场，围绕精品工程，创建地产品牌已经成为成熟起来的房地产同行，尤其是民营企业开发商的共识。精品的基础是管理，品的背后是文化。为了创建精品工程，打造地产品牌，众多开发商各显神通，除了继续在开发思路和设计理念上创新外，普遍开展强势管理，严格过程控制，锻造精品概念，并且不断注入人文精神和文化内涵，使品牌意识越来越强，品牌的内涵越来越丰富。开发商已经由向消费者展示房型、环境进入到向消费者展示品牌的新阶段。针对住宅建设中经常发生的渗漏水等老大难问题而开展的创“防渗漏工程”已为越来越多的开发商所接受。以精品谋生存、以品牌求发展已经成为企业开发商的自觉行为。近年来，集团大力开展精品工程建设，依托贯彻IS09002质量体系认证工作，强化基础管理，并成立了设计优化小组和 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 优化小组，严格确保工程质量，使“合格率100%，优良率50%以上”的质量目标持续数年得到圆满实现。我们有句话，叫做“五年论成败”。也就是说，作为房地产企业开发商，不能只看眼前造了多少楼，象住宅这样的经久耐用的特殊消费品，要看你的住宅几年后是否依然经得起市场的检验，是否依然能为你的品牌增光添彩。这里除了你要向市场提供精品外，更重要的是能否提供长期的优质服务。强化地产优势，加速多元发展通过近十年来激烈的市场竞争的洗礼，一大批房地产开发企业已经逐步成熟起来了，他们正在成为国内尤其是武汉房地产市场的生力军和重要力量。在实践中，许多企业意识到，任何市场都是有起有落、有兴有衰的，对于房地产这样投资规模较大，建设周期较长，政策性较强，受宏观经济形势影响比较明显的行业来说尤其如此。因此，要谋求企业持续、稳定的健康发展，除了继续巩固和发展房地产主业外，还要逐步由单一产业结构向多元产业结构发展，由相关多元向边缘多元发展，不断完善企业的产业结构，为企业的长远发展奠定一个比较扎实的基础。各房地产企业由于发展历史的不同，自身情况的各异，因此多元化的进程也不会是完全一样的，但这一进程显然已经发展成为一股不可抵挡的历史潮流，这一大趋势使得企业的发展，尤其是房地产开发企业的发展进入了一个新的历史阶段。这标志着房地产开发企业的质与内涵发生了变化，企业正在整体升华的进程中，企业将更加成熟，更加理性，对市场的掌控能力也将得到显著增强。当然，在这一过程中，作为房地产开发商的企业，如何循序渐进，既积极，又稳妥地推进这一进程，使自己的产业结构逐步从单一到多元，从相关多元到边缘多元，这是值得我们共同探讨的。这几年来，我们集团在继续加大房地产开发力度，使房地产的开发、建设和经营管理得以稳步、协调发展的同时，积极向基础设施、金融和高科技等产业领域拓展，逐步形成四大产业板块齐头并进、同步发展的可喜局面都取得了新的进展。企业进入了多个行业，例如网络科技、建筑材料等等。一个“一业为主，多元并进”的产业格局正在形成，为集团未来的持续发展打下了一个比较扎实的基础。综观近十年来的发展表明一个以房地产开发为主的企业要发展，离不开改革开放的时代背景和历史机遇，离不开有关政府部门和社会各方的大力支持，更离不开自己审时度势的发展思路和紧贴市场的经营决策，离不开自身坚韧不拨的努力和奋斗。大量企业的发展实践证明，只有善于抓住机遇，积极聚合优势，努力强化管理，不断开拓进取，才能在瞬息万变的市场中把握商机，获得持续不衰的发展动力注重房市人才资源的储备探究下一轮的房地产开发与经营，将全方位地置于土地资源稀缺和市场竞业势均力敌的超竞争情势下，因此，房产开发精英人才的集聚和人力资源的储备，将决定明天房市争夺之焦点。往后的房地产开发，不仅需要高素质、高技能的建业营造和现场管理人才、精通深谙房产销售的营销人才、工程造价和测量人才，更需要超前聚焦和储备房产生态经济学人才、另类房产”开发和品种设计人才、房产金融组合营运人才、商业创意策划人才，以及房产在线开发运作的解决方案人才。为房产金融多元化通路作储备自国家对房产调控的政策相继出台以后，以往房地产金融途径单一的弊端受到广泛质疑。在此情势下，在下一轮房产开发和房市营运中，以房地产基金、房地产信托、房地产债券以及上市为特征的新型房地产金融品种和途径，将崭露头角。同时，还将相应建立现代金融企业，发展多样化金融机构，扶持机构投资者和债券市场，强化资产证券化、利率市场化等手段和措施。因此，房产开发企业和投资商，要以超前的思路和眼光，超前链接房产金融的多元化营运载体和平台，以旨第一时间”构建畅通渠道和链接通路。新开发思路的储备结合经济开发区的整顿、城市立体商圈的打造、楼宇过剩空间的开发、半旧房”综合功能的整合、都市工业楼宇的构建、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 厂房的营造、工业房产存量的盘活，下一轮房市的开发中有大量另类房产”开发的商业机会和潜在市场有待开发和介入。同时，应该看到，自改革开放以来，市场经历了多轮优胜劣汰，社会阶层已经越来越清晰。中产阶层队伍日渐庞大，尤其是在各大中城市，这种趋势已经势不可挡。社会阶层的清晰化，将带来未来房地产开发思路的改变，人以群分”、居住集群”的开发思路，将更能迎合市场实际，居住阶层较一致的住宅集群（小区）会受到广泛欢迎。房产开发综合资源的预测和储备房地产项目的开发是一项纷繁的系统工程。它涉及到方方面面的资源储备和整合，又需要各个方面资源作支持。因此，作为开发商不仅要对整个房产开发的各种资源现状和需求走势做到心中有数，而且更要从可持续发展和同业竞争的视角，对下一轮房产开发的资源前景，精心作前瞻性的思考、预测和储备，其中包括战略资源储备（主体投资来源、土地、地块资源、二次、再次开发资源等）；战术资源储备（人、财、物、产、供、销等与房产开发的相关要素资源）；硬件资源储备（各种建材、建筑装备、智能化楼宇装置等资源）；软件资源储备（政策信息、运作效率、人才素质以及区域经济与产业集群的辐射拉动，借脑融智、外脑”的支持，公共关系、业务渠道和人脉资源等）。合作伙伴的储备新一轮或下一轮的房产开发，将是开发商优势实力、开发理念、要素集成、资源配置、商业创意和解决方案的综合层面的全息竞争，而再不是仅仅靠魄力+实力+资源”的硬性竞争和数以千计开发商共同参战的集群角逐，取而代之的将是强强联合、战略结盟，以虚拟集团或动态联盟形式进行大兵团对垒。因此，物色、优选和邀盟明天的合作者，战略伙伴，无疑是为明天房产开发储备竞争力的题中应有之义，并且刻不容缓。明天房产开发的合作伙伴包括：房产金融机构、海内外置业投资集团、经济开发区主管部门、经产权改革后进入市场的二级企业，以及工商开发的产权所有者等等。对于这些潜在的战略合作伙伴，则完全可以通过创意、策划和设计全新的招商引资、模块开发、商业创意、赢利模式等拥有自主知识产权和比较优势品种的输出，作为邀盟联姻的争取或换取条件。6企业战略及战略管理：菲利普.科特勒曾说“当一个组织清楚其目的和目标时，它就知道今后要往何处去，问题是如何通过最好的路线到达那里，公司需要一个达到其目标的全盘的总的计划，这就是战略。”企业的战略规划有许多层次，如总体战略、发展战略、文化战略、营销战略、人力战略等。企业战略的特点1全局性：这是说企业制定的战略要以企业的大局为对象，根据企业整体发展需要制定，规定的是企业的整体行动，最求的是企业整体效果。作为一个房地产开发商类型的公司，尤其要注意这一点，因为房地产的开发涉及了许多方面，例如建材行业、土地、运输、施工、人员等等，如何配置这些零散的资源，以什么样的要求来配置，这些都要依据公司制定的全局性的战略来优化配置，所以我们武汉地产集团要重视这一点。长远性：企业战略既是一家企业谋求长远发展要求的反映，又是这家企业对未来较长时期内生存和发展的通盘考虑。战略的制定要以外部环境与内部环境条件的当前状况为出发点，并对企业当前运行有指导限制作用。房地产业吃的不是短期饭碗，因为它的前期投入资金较多，必须通过长期不断的投资生产与销售才能逐步收回先前投资。这就是要求房地产开发企业在作战略规划的时候，必须有长远的眼光，即立足现在，展望未来。抗争性：企业战略是关于企业在激励竞争中如何与竞争对手抗衡的行动方案，也是针对来自各方的冲击压力、威胁和困难，迎接这些挑战的基本安排。目前武汉市房地产商较多，竞争较激烈。企业在制定战略的时候一定要考虑多方面的竞争者，要制定出有一定实战意义的战略。6.2战略管理为了实现组织目标，使组织目标和其所处的环境之间高度协调，而在制定和实施战略的过程中所采取的一系列决策和行动总和。需要把整个企业的战略规划好，就必须要有良好的战略管理。6.3SWOT环境分析6.3.1企业内部优势分析(strength):武汉地产集团使国有大型企业集团，业务涉及国有资本运营、城市建设及房地产开发等诸多领域，集团拥有资产达37亿元。员工素质较高，能完成各类高难度的建筑工程。例如武汉广播中心、市人大办公楼、市委会议中心、市政协办公楼、武汉琴台大剧院等重点工程。企业的信用很好，在武汉市房地产市场上有很高的声誉，另外，在资产融资上与银行有很好的合作关系，在其他的金融中介中有良好的形象。工作的研发实力强，设计出许多有特色的高档写字楼和公寓。工程管理能力强，能对整个工程进行强有力的管理，这使得产品的质量有了根本上有了保证。6.3.2企业内部劣势分析(weakness):企业进入的行业过多，这使的公司的战略制定与资金运作带来了很多的困难，也使公司的资金过于分散，减弱了企业的整体竞争力。企业的自主经营受到上级的监管，企业是国家机关和集体企业合并组建的，易受行政上的制约。这些都会阻碍企业在市场的自主经营。企业内部的公司较多，它们缺少沟通协作，这使的企业总体的竞争力下降了很多。6.3.3外部环境的机会(opportunity):中央实施西部大开发战略同时，也实施了中部崛起这一伟大战略。在西部大开发过程中，作为连接东部地区和西部地区的“大陆桥”，武汉必然会成为物资流、信息流、人才流、资金流的集散地。这种经济发展的强辐射效应会带动武汉的超常规发展，同时也会拉动整个房地产业的发展。武汉市通过集中办理房地产开发建设等手段，实施“一费制”收取相关费用等形式简化了办事程序，减少了办事环节，提高了企业办事效率，全方位的改善了投资环境。武汉经济快速发展，特别是武汉新区的规化建设，为该地区的房地产企业奠定了良好的发展前途，势必会带动武汉房地产业进一步发展。武汉市制定了一系列相关政策、法规和措施，从硬件到软件两方面来改善，武汉市投资环境。目前，武汉市成为全国经济及房地产企业发展的热点地区。6.3.4外部环境的劣势(threat):国家实行了宏观调控。最近，国家对发展快，投资过多的行业进行了宏观调控，其中包括房地产、钢铁、汽车等国家支柱产业。房地产作为高投资、高利益的行业吸引了大量投资，进而使得整个行业发展过快，出现了一定经济泡沫，扩大了整个行业得风险。国家制定许多调控法规政策对我们企业有重大影响。国家加大了对土地、金融得监管力度，对土地实行统一计划、统一供应、统一管理。国家还进一步严格控制银行对房地产业得信贷业务，这样使房地产企业融资出现了困难。武汉市的房地产商过多，这导致市场竞争过于激烈，这些对我们的企业有十分重要的影响，企业必须在竞争中得到发展。社会整个物价上涨，造成了建材费用上涨，员工工资上涨，建设成本增加许多。7制定公司战略：7.1规划投资组合：2003年，武汉市房地产开发投资总额是1695468万元，同比增长了27.92%。我们企业去年投资总额达20亿元，约占全市投资总额的11.80%。房地产业务依旧是企业的明星业务，企业应该继续加大资金的投入来根上市场的扩大，击退竞争者。明星业务成绩卓著，富有魅力，即使是在行业成熟与市场增长变慢时，也可产生利润，带来正的现金流。建材事业也是公司一个明星类型的产业，建材市场随着房地产市场的飞速发展业进入快速发展阶段。随着市场需求量的增多，建材的价格与利润都会普遍升高。这时企业应该加大投资，跟上行业的发展速度。我们企业的房地产开发建设所占的市场份额较高，并且整个行业的平均利润较高，所以该经营业务不仅能够提供自身发展所需的资金，还能够提供其他业务发展所需的资金。建材市场也是一样，为其它业务提供额外的资金。只要和房地产市场有关的行业都会有一定的发展。公司应该对这些业务进行重点扶持。公司经营的网络科技等高科技的业务是属于问号类型的经营业务。此类行业发展速度超快，我们企业在这种行业市场所占份额较少。如果我们加大投资比重用以追赶最大的竞争者和适应飞速发展的行业，有可能在将来此类业务会变成“明星”业务。但是，市场往往会出现新的变数，这样情况有可能使得企业先前的投资变得毫无意义。对于此类业务，我们还要进一步分析。企业投入大量资金在宾馆业务上，但是我们企业实在是缺少核心竞争力，再有市场上高档宾馆实在是太多，普通宾馆是超多。这些原因使得我们的宾馆业务经营不是很好。这种“瘦狗”类型的企业我们要坚决剥离。7.2规划成长战略根据以上分析，我们明确这样的战略目标。积极发展和扩大房地产事业，并将建材等与房地产有关的业务进行重点培养，这些都是企业未来的重要财源。其它，诸如网络科技等一些业务要进行市场调研的基础上再加以决定是否要发展。那些宾馆等业务可以剥离。在目前我国房地产企业中，差异性战略、专一化战略、成本低控战略具备较好的成功战略思想，能充分体现发展战略核心内容。1密集式成长企业积极进行市场的渗透，吸引更多的潜在顾客的消费。我们应该加大房地产销售的市场，发现新的市场，即在现有销售区域内寻找新的细分市场，如提供人身公寓，学生单人宿舍等。加大研发力度，提高产品的特性，用以满足市场上有不同需求的顾客。2一体化成长战略企业可以收购、兼并上游的材料供应商，物流商等也可兼并。控股下游的营销中心等中介机构。可以自建渠道进行房地产买卖，也可对同类公司进行合作控股以便扩大经营规模与实力，取长补短，共同发展。3多角化成长化战略：利用房地产开发的优势，积极开展与房地产有关的业务，诸如园林建设等等。8规划经营战略8.1波特的竞争力分析1潜在竞争者在高利润的驱使下，大量的资金将会进入这个行业，这意房地产这一行业进入的壁垒比较高，主要是资金和公司但是，只要是能够进入房地产行业的就一定是有实力和目前的房地产业还是如火如荼的发展着，味着我们企业将要面临着更多的潜在竞争对手。规模要求。这些可以帮助企业摆脱一批竞争者,能力的，他们就是我们所要面对的危险竞争者。2替代品的威胁：目前，人类用来居住和办公的房屋是人类生活与生产的必需品，它的替代品目前还不是很明显。3买方竞争实力当顾客了解到房地产业真实的信息时，他们就会成为竞价实力强的顾客，尤其当企业的顾客只有一两个时，这种情况更为突出。4供方竞价实力供应商的多少能直接影响企业的正常运作。当只有一个材料供应商时，它对企业的影响力巨大，但是有多个供应商时，那么它们对企业的影响力就较小了。5竞争对手的挑战市场上不同的房地产公司有不同的经营业务，这势必影响企业的发展，各个竞争者对手不仅受相同外界因素，而且还受成本和产品差异化的影响。房产开发公司5544523建筑材料4443520网络科技2343315餐饮服务4333215宾馆服务2223211工程管理4454320总记2121222020104注：其中，5,4,3,2,1,分别表示优秀、良好、中等、较差和差企业整体能力设为150分，我们企业总体为104，总体上来说是很好的。但是从其中各项分数我们很清楚的看出，宾馆类的业务经营不是很理想。其他的一些还好，其中最重要的是房地产、建筑材料和工程管理。8.3企业的战略目标选择：目前，武汉市的房地产的平均增长率为27.92%。我们企业在去年的武汉市房地产企业中综合排名为第一，我么有庞大的规模和雄厚的资金，所以我们确立的企业新的战略目标首先是平均增长率为35%,再次销售额占武汉市全行业的20%以上。8.4企业竞争战略的选择:841实现产品的差异化差异性战略是指企业提供的地产产品或服务具有差异性，树立起行业链范围中独特性的东西。行业竞争内容之一就是创造差异性。即有目的地选择一系列不同的运营活动以创造一种独特的价值组合。也就是创造一种独特、有利的定位，涉及各种不同的运营活动。差异性的原点表现有：防御定位不同、种类定位不同、需求定位不同、营销渠道定位不同、价格定位不同。差异性必须优先考虑防御定位（风险控制红线）。实现差异性战略可以有许多方式，如形象设计出位、技术卓越、性能突出以及顾客服务、商业网络、公关活动等风格独特。最理想的状况是企业在多个方面都具有差异性的特点。如果差异性战略获得成功，将会在一个行业中赢得高水平收益的、积极的价值链。这种“价值链”是指由一连串企业内部物质与技术上的具体活动与利润所构成，体现在消费者心目中的综合价值。每一个企业与其他企业竞争时，其实是内部多项价值在进行竞争，而不是某一项价值的竞争。目前大部分企业在做的是价格竞争，而非差异性竞争。当企业取得积极的价值链时，品牌塑造就宣告建立。集团在创造价值链方面做得很好，品牌效益自然随之而来。但行业范围差异性战略的必要条件是放弃对低成本的努力。我们这一个战略主要针对的是高档次的购房者。我们企业应该讲究行动灵活，合作方式富有弹性，部门之间协作互助，鼓励员工创新，要加强企业的营销能力。企业应该深入市场调查，设计一些新型的产品。企业还应当通过适用广告、特色产品、超值服务和新技术来实现房地产被认知的独特目的。我们实行差异化战略，有助于带来高利润，因为房屋是个人和企业的长期投资，一定要符合个人和企业的情趣爱好和特别的生产要求。顾客愿意支付高的价格来购买自己喜欢的产品。8.4.2实现成本领先战略成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家。二十世纪80年代日本货倾销美国市场，其实就是因为日本人利用“运营效益”的原理，改善运营中的质量管理、即时系统、标竿营销、流程再造、组织虚拟化、变革管理等环节，努力使日本的产品有较高的品质和较低的价格。进入二^一世纪，许多国家（包括欧美国家）所面临的问题是：产品的价格在不断下降，利润空间紧缩。这是因为信息流通越来越便利，企业为了竞争生存，不得不都滑向低价的深渊，最终都在成本上作文章。如果企业成本低控不到位，这项优势不复存在时，就意味着企业落后了，因为同行都在朝更有效率的生产方式迈进。这还不是最严重的后果，最严重的是陷入所谓的“竞争合流”一一企业都做同样的努力，但大家提供的产品都没什么区别，消费者被迫从价格上进行选择（因为实在是没有其他区别），最后往往是共“输”。因此为了达到盈利目标，企业需要在管理方面对成本给予高度的重视，确保成本低于竞争对手。赢得成本低控的有利地位，通常要求企业具备较高的相对市场份额或其他优势（如与上下游合作商具有良好的关系）。一旦公司赢得这样的地位，其所获得较高的边际利润又可以重新对投资进行调整，从而维护成本上的领先这是主要对待普通购房者。我们实行这一战略主要是因为此类消费购买者的手头并不富裕，他们对购房的价格比较敏感，房价的高低直接影响他们的购买欲望。2003年，住宅市场平均价格为2282.42元每平方米。写字楼为4339.97元每平方米。较比上一年涨了117.68元每平方米。所以总体上来说，这些价格对普通用户还是高了一点，现在国家已经加大土地供应量量来建设经济适用房。所以为了使更多的人住的上房，能用的起房，我们企业就必须降低成本，以更低的价格来吸引顾客。为了使企业能够达到这一目标，我们企业内部应该有标准化、稳定的运作流程，要建立高级的采购分销体系，高度集权，严格的成本控制、严密的监控、定期和内容详尽的控制报告。企业在成本领先的情况下，有利于获得消费者的偏爱。在武汉房地产的市场上更易获得别人的赞许和认可。另外，降低价格还可以作为防范新的进入者和替代品的出现。8.4.3合作战略目前，武汉房地产市场竞争者众多,要想在这样激烈竞争的情况下得到巨大的市场份额,企业就必须有较强的经济实力和庞大的企业规模。的同时，还可以与对手走合作这一条路。而我们的企业离这一要求还有很长的距离。所以在与对手竞争建立合作关系有利于增强企业的竞争力，扩大企业的规模，有利于公司的长期发展。合作主要有以下几种模式:1组织联合与战略联盟:企业可以考虑与供应商建立优先供应制度，即与原材料、运输等业务供应商建立良好的合作制度。这样可以提高企业在市场上运作的脚步。考虑与同类企业形成战略商业伙伴，这表示几家同类企业的联合有利于加强企业在市场上的影响力，对企业的竞争力加强有莫大的帮助。广泛建立合资公司，合资公司的建立意味着几家企业或公司的优势联合起来了，这样组建起来的大型企业有力更强的竞争力对市场也有更大的影响力。纵观全球，许多大型企业合并后成立后都有很好的发展，如莫科公司和强生公司合并后，德州仪器与日立联合起来，这些企业后来都有很好的发展。2组织联合方式企业可以考虑兼并和收购其他房地产公司及与房地产有关的企业。这样各个企业可以实现协同效应。9职能层面战略公司主要的职能部门包括营销、生产、财务、人力资源和研发部门及生产施工部门，这些部门的管理者采用与业务层面战略协同一致的战略，以实现公司的战略目标。9.1业务层面实行的是差异化战略人力资源部应当制定一个适合公司组织增长的战略，这就意味着要对中层管理者进行培训，以便保他们调到新的岗位，营销部门展开市场调查，发动咄咄逼人的广告攻势，开展产品的消费试验。财务部门应当制定筹资计划，安排后勤建设，并批准建立新的生产设施。其它部门也要制定懦夫和业务发展要求的战略。业务层面采用低成本战略人力资源部就应当制定保持与发展稳定的员工队伍的战略，其中包括轮岗、提升、提高工作的效率和薪金激励机制。营销部门应该强化品牌忠诚度，建立稳定的售房渠道。生产施工部门则应确保生产的长期正常稳定运转，使日常生产规范化，并努力降低生产成本。财务部应关注现金流和正的现金余额。战略的实施：制定了再好的战略，如果不加以实施，那么企业也不会从中受益。房地产业发展迅速，公司制定好的战略也要赶紧加以实施。这样才能使企业立足于市场，紧跟上市场。10战略实施工具：领导在企业战略制定的过程中，领导应该让员工一起参与，例如公司制定了长期、中期、短期或者是不同类型的战略时，应当鼓励员工各抒己见，这样能够提高员工的使命感。同样会使战略实施变得比较容易。因为经理人员和员工在内心里已经理解并认同了新的战略。领导者在寻求实施新的战略时，要常常向员工发表演讲，发布规章，建立团队和说服中层管理人员一起为公司共同理念而奋斗。其次，领导者还应劝导激励业创新企业的文化与价值观。这些都是企业在长期生产过程中累积起来的。它们对员工有很好的鼓励与约束作用。我们企业要好好的领导这些东西。结构设计在企业内部有多种多样的组织。我们房地产企业有许多不同业务组合的公司，如网络科技公司，建筑材料公司等等。这些不同业务需要加以整合管理，使得它们完全符合公司高层管理的要求。而其他的辐射部门如营销中心、财务部、人力资源部等等，这些也要加以整合，使得它们能够互相完全的合作。当企业内部的各种力量不能够向一个方向使的话，那么公司的实力和竞争力就会被削弱。当公司所有的力量朝一个方向时候，公司就能获得巨大的前进力量。信息与控制系统企业要变革薪金体系，资金的奖励体系，资源配置体系，生产系统和组织制度等。当实施新的战略时，例如时降低成本的战略时，可以考虑把资金从营销部门转移配置到研发部门生产部门。而实施差异化战略时，应当将这些资源配置由研发部门转移到营销部门。为了实施战略，可以利用薪金体系来提高员工的工作热情，也可用信息系统用以检验与控制战略的实施。人力资源企业为了实施先前制定的战略，必须通过人力资源部门的职能来招聘，挑选，培训，调任，租赁和解雇员工。另外，还可以用员工培训来帮助员工理解新战略的意图和重要性或帮助培养必要的特殊技能和行为。在招聘与培训员工时，一定要主要他对房地产的了解情况和对企业制定的战略理解程度。这些都是他们未来工作时所必须拥有的能力