.分户产权酒店公寓返租式销售
方案
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（草案）一、销售标的：在建酒店客房楼层二、物业性质：商业地产三、目标客户集体：项目周边及邻近城市有财富保值增值投资需求的中小型投资者四、返租式销售方案说明：1、基本流程：A、购房者向开发商购置标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。B、开发商或第三方酒店管理企业租借购房者购置的公寓房，用于酒店经营，按期向购房者支付租金。C、租借期结束，酒店租借方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变成公寓物业管理模式，购房者获得租金利润及公寓房产。2、附带方案：为促使房产销售，可依据项目实质状况增添以下对投资方的增益方案（建议方案，可独自或搭配使用）A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠予购房者酒店的免费入住天数，在返租租金以外增添购房者的额外利润。B、搭配销售方案：可与其余投资理财富品组合成金融财富包，由两个或多个不一样性质的投资项目组合而成，增添项目的回报率。C、回购方案：关于项目购置方许诺必定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，详细回购方式可依据项目的实际状况操作。;...五、销售方式详尽说明：1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约1.5-1.8亿元。2、返租方案：返租期建议在15年，返租比率每三年递加一次，分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%，第二期4~6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年，每年返租购房款的10%，返租期15年合计租金返还比率为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格以下：返租期年数年返租比率月返租年返租返租总计扣除贷款返现总计16%20002400024000第一期26%2000240004800036%2000240007200047%233328000100000第二期57%23332800012800067%23332800015600078%266732000188000第三期88%26673200022000098%266732000252000109%300036000288000第四期119%300036000324000129%3000360003600001310%333340000400000第五期1410%3333400004400001510%333340000480000;...3、酒店经营预期剖析：房产经营项目建议为四星级
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维也纳国际酒店，客房220间（共十层），装饰开业投资额约2000万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合1.17元/天/平米（售价8000元/平米），依据项目当地酒店市场状况剖析，酒店年经营预期以下表（开业前三年预期）：项目单房数据占比全店整年总计（元/间/天）（万元）均匀房价258.00成熟期入住率80%单房日均营业收入206.40元100.0%1,657.4万元营业税金及附带6.19元3.0%49.7万元客房成本10.00元4.8%80.3万元人工成本24.96元12.1%200.4万元能源花费15.00元7.3%120.5万元销售花费4.13元2.0%33.1万元低值易耗品5.00元2.4%40.2万元营运花费(维修办公等)5.00元2.4%40.2万元经营成本税金合计70.28元34.0%564.3万元经营毛利（GOP)136.12元66.0%1,093.1万元房租成本（返租租金）66.80元32.4%536.4万元折旧26.09元12.6%209.5万元固定花费合计92.89元45.0%745.9万元营业利润43.24元20.9%347.2万元财务花费（刷卡手续费）2.06元1.0%16.6万元加盟管理花费10.32元5.0%82.9万元税前利润30.85元14.9%247.7万元总投资95,227.3元2,095.0万元现金流/天（净利润+折旧）56.9元27.6%现金流/年（净利润+折旧）20,784.0元21.8%457.2万元;...综上：年可分派净利润约457.2万元（已支付返租租金以后净得）;..
浙公网安备 33021202002483