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××××××评估有限公司×××拟抵押房地产评估报告×××二〇一五年三月二十七日×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告资产评估报告目录注册资产评估师声明.................................................................1资产评估报告-摘要..................................................................2资产评估报告-正文..................................................................3一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者..........................3二、评估目的...................................................................3三、评估的对象和评估范围........................................................3四、价值类型及其定义............................................................4五、评估基准日.................................................................3六、评估依据...................................................................4七、评估方法...................................................................5八、评估程序实施过程和情况......................................................5九、评估假设...................................................................8十、评估结论...................................................................8十一、特别事项说明..............................................................8十二、评估报告使用限制说明......................................................9十三、评估报告日................................................................9资产评估报告-附件一、资产评估结果明细表二、资产评估业务约定书三、资产委托方声明书及产权持有者声明书四、现场勘查照片五、房地产权证复印件六、评估项目组成员名单七、评估机构及签字注册资产评估师承诺函八、签字注册资产评估师资格证书复印件九、资产评估机构资格证书复印件十、资产评估机构企业法人营业执照复印件×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。1×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告×××拟抵押房地产评估项目资产评估报告摘要×××一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者资产评估委托方：×××。产权持有者：×××。本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济行为所涉各相关当事方。二、评估目的为委托方向银行抵押贷款而涉及的拟抵押房地产提供价值参考。三、评估对象和评估范围评估对象：×××所有的位于×××房地产。纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。四、价值类型及其定义本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日为×年×月×日。六、评估方法本公司评估人员对委托评估的资产实施了实地察看与核对，并进行了必要的市场调查与询证，履行了必要的评估程序，采用市场法评估所涉及的资产价值。七、评估结论委估房产的价值总计为人民币×××。八、评估结论的使用有效期本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日×年×月×日起至×年×月×日止。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。评估报告的特别事项说明和使用限制请阅读资产评估报告正文。2×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告×××拟抵押房地产评估项目资产评估报告××××××评估有限公司接受×××委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对×××所有的位于×××拟抵押房地产的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方介绍：×××。（二）产权持有者介绍：×××。（三）委托方以外的其他评估报告使用者除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次评估目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。二、评估目的为委托方向银行抵押贷款而涉及的拟抵押房地产提供价值参考。三、评估的对象和评估范围评估对象：×××所有的位于×××房地产。纳入评估范围的资产与委托评估资产范围一致。（一）法律权属状况×××的房地产为×××所有。（二）周边环境×××周边商业发达，基础配套设施齐全，交通便利。（三）实物状况委估房产位于×××，普通装修，建于2006年，水电设施齐全。土地使用权面积：×××。四、价值类型及其定义本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。3×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告五、评估基准日本项目资产评估基准日为×年×月×日。六、评估依据本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据、政策法规依据、准则依据、产权依据、取价依据，具体如下：（一）经济行为依据资产评估业务约定书（二）政策法规依据《中华人民共和国公司法》；《中华人民共和国 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 法》；《中华人民共和国物权法》；《国有资产评估管理办法》（国务院令[1991]第91号）；5.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令[2005]第12号）；6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 》（国资委产权[2006]274号）；（三）准则依据1.《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》（财企[2004]20号）；2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；《资产评估职业道德准则-独立性》（中评协[2012]248号）；《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214号）；《企业价值评估指导意见》（中评协[2011]227号）；6.关于印发《资产评估准则-评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；7.《以财务报告为目的的评估指南（试行）》（中评协[2007]169号）8.《资产评估准则-无形资产》和《专利资产评估指导意见》中评协[2008]217号）；9.《关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协[2011]230号）；《资产评估准则-利用专家工作》（中评协[2012]244号）。（四）产权依据1．×××房产权证复印件；2．×××房产权证复印件；3．×××土地使用权证复印件。（五）取价依据1．评估专业人员取得的市场调查资料和 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 ；2．国家有关部门公布的物价指数；4×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告3．评估专业人员现场对资产核实、勘测、检测和分析等收集的佐证资料；4．中国人民银行关于调整各项存贷款利率的通知。七、评估方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，最终选择市场法评估委估资产的价值。市场法是将估价对象与在近期已经发生了交易的类似资产加以比较对照，从类似资产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。八、评估程序实施过程和情况本公司接受委托后，选派评估工作人员，组成评估项目组。×年×月×日开始评估前期准备工作，于×年×月×日到现场进行实地查勘，2015年3月27日出具评估报告书。具体过程如下：（一）接受委托1．我公司接受委托后，对评估目的，评估对象及范围、评估基准日、主要资产状况和对资产评估实践的 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 要求进行初步了解。2．制定评估 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，包括初步确定评估工作进度安排，确定评估项目负责人和评估人员。（二）资产调查1．×年×月×日到现场进行实地查勘，收集资产评估资料清单所列资料；委托方人员在对评估范围的资产进行清查核实的基础上按评估资料清单的要求收集准备相关的产权证明、资产质量状况等相关评估资料。2．通过实地踏勘调查了解了委托资产周边的交通条件、环境条件、经济状况等区域因素。（三）评定估算×年×月×日至27日，评估人员对从现场调查收集的资料进行分析，开展市场调研、询价工作，根据本次评估目的选择市场法，评定估算各项指标并计算委评资产的评估价值。1．运用市场法估价一般分为下列几个步骤进行：1）搜集交易实例；2）选取可比实例；3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整；（4）求取比准价格。2．收集和选取比较实例选取的可比实例的基本要求包括：1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；2）可比实例的成交日期应与估价时点接近；5×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；4）可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。根据上述选择案例原则，最终选取最相似的三个比较案例如下：可比建筑物层数面积建筑年代用途总价实例位置结构资料来源类型(㎡)(万元)3．比较因素的选择根据估价对象的特点，影响房地产价格的因素一般主要有：1）交易时间：确定房地产价格指数。2）交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易。3）区域因素：主要有所处位置、交通状况、生活服务设施、教育配套设施、周边环境等。4）个别因素：主要指建筑结构、建筑装修、成新状况、楼层、朝向、房间布局、设备设施等。4．比较因素条件说明根据评估人员了解的实际情况，估价对象与比较实例的比较因素条件详述见下表。估价对象及比较可比实例A可比实例B可比实例C因素内容估价对象可比实例6×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告5．比较因素修正1）交易情况修正以上所选的可比实例与委估房产，均为目前市场上的正常售价，故不作修正。2）交易日期修正以上所选的可比实例与委估房地产，交易日期相差不大，故不作修正。3）区域因素修正以上所选的可比实例与委估房产都为杭州市滨江区六合天寓小区商品房，区域因素相差不大，这里仅对位置因素稍作修正。（4）个别因素修正委估房地产与可比实例A、B、C相比，在×××有所不同，对此进行适当调整。通过对以上各因素的分析，各比较因素调整如下：估价对象及比较可比实例B可比实例C因素内容可比实例A可比实例交易情况交易时间位置交通状况区域因素修生活服务设施正系数教育配套设施环境质量建筑结构建筑装修成新状况个别因素修楼层与朝向正系数房间布局庭院景观面积大小设施设备修正系数交易单价（元/㎡）修正价格(元/㎡)．比准价格计算7×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告以上三个可比实例与估价对象位于同一区域，且交易日期比较接近，故取三个试比价格简单算术平均数作为比准价格：市场单价=×××元/㎡；结论：委估房地产市场价值=×××元。（四）评定汇总2015年3月27日汇集资产评估工作底稿，得出评估结果，编写资产评估报告书，并进行资产评估机构内部复核，检验评估结果。（五）提交评估报告根据资产评估机构内部复核意见，对评估报告进行必要的修改，2015年3月27日向委托方提交正式的资产评估报告。九、评估假设（一）一般性假设1．交易假设：交易假设是假定所有评估资产处在交易过程中，评估人员根据评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。2．公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。在公开市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够信息的机会和时间，买卖双方的交易都是自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行的。（二）特定假设委托方和产权持有者提供的与评估相关的所有资料是编制本报告的基础。评估工作是以委托方提供的有关经济行为文件，产权持有者提供的有关资产权属文件、证件、有关法律文件的真实合法为假设前提。十、评估结论根据国家有关资产评估的法律和国家其他有关部门的法规与规定，本着独立、客观、公正的原则，评估人员履行必要的评估程序，对×××委托的位于×××的拟抵押房地产价值进行了评估，在评估基准日×年×月×日，委估房产的价值总计为人民币×××，详见资产评估明细表。十一、特别事项说明（一）本次评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范。（二）委托方及产权持有者提供给评估机构及评估人员的产权依据及评估相关的所有资料是编制本报告的基础。委托方及产权持有者对其所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。8×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告评估人员对资料做必要的查验，但评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。如委托方及产权持有者提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等行为，则本评估结果很可能无效。（三）产权持有者存在的可能影响资产评估值的有关事项，在委托评估时未作特殊说明，而在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。（四）评估报告使用者应注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。十二、评估报告使用限制说明（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。委托方应当合理使用评估报告，注册资产评估师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（四）本资产评估报告有效期为自评估基准日起一年内有效，但如果评估后基准日至经济行为发生日尽管不到一年，市场条件或资产状况已发生重大变化，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，这时评估结论失效。本报告所包含若干被查文件及附件，均与本报告书正文具有同等法律效力。十三、评估报告日2015年3月27日×××评估有限公司中国注册资产评估师：法定代表人：中国注册资产评估师：报告日期：二〇一五年三月二十七日9×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告资产评估项目组成员名单评估项目负责人：×××中国注册资产评估师评估项目复核人：×××中国注册资产评估师组成人员：×××10×××拟抵押房地产评估项目?资产评估报告资产评估人员与评估机构承诺函×××：受贵方的委托，我们对贵方因抵押贷款需要而委托本公司评估的位于×××的拟抵押房地产的市场价值，以×年×月×日为基准日进行了评估，并形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的情况下，我们承诺如下：一、具备相应的执业资格。二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法。五、充分考虑了影响评估价值的主要因素。六、评估结论合理。七、评估工作未受到干预并独立进行。×××评估有限公司注册资产评估师：注册资产评估师：二〇一五年三月二十七日11