国际资产评估准则中文版

ThismodelpaperwasrevisedbyLINDAonDecember15,2012.国际资产评估准则中文版国际资产评估准则中文版11变2011IVS框架内容的段落估价和判断1独立与客观性2-4能力5-6价格、成本和价值7-10市场11-15市场活动16-18市场参与者19-20实体特定因素21-23聚集25-24价值26-29的基础市场价值30-35交易成本36投资价值38-37公平值43-39特别价值48-44假设49-52强制销售53-55评估方法56市场接近55-58收入接近59-62成本方法63-64应用方法65估值输入71-66框架Draft月2011员工12变2011系统框架包括普遍接受的价值观念、原则和国际估价标准的定义。这框架应考虑和应用时，遵循个别标准和估值应用。评估和判断1。将这些标准中的原则应用到具体情况中将需要练习.判断。这种判断必须客观适用，不应用于高估或低估的评估结果。行使审判时应具有关于估值的目的、价值基础和其他假设适用于估价。独立性和客观性2。评估过程需要评估机构作出公正的判断的在得出结论时，对不同的事实数据或假设的信赖。对于估值是可信的，重要的是，这些判断可以看出有了一个环境，促进透明度和使主观因素对过程的影响。三.许多州都有法律或法规，只允许某些人特别重视各种用途的资产类别。此外，许多专业机构和估值提供者有道德规范，需要识别和披露潜在利益冲突。这些标准的目的是在国际估价编制和报告的公认原则和定义。他们不包括这些调试之间的关系的规定估值和那些承担他们，作为有关的行为和道德行为评估是专业机构或其他机构有监管在评估的作用。4。而具体的行为规则是估价师在这些标准的范围，它是然而，一个基本的期望，适当的控制和程序到位，以确保必要的独立性和客观性的程度估值过程，使结果可以看出是免费的偏见。那里的的评估目的需要评估师有一个具体的状态或披露信心rming估价师抯状态进行，要求载于适当的标准。能力5。因为估值需要技巧和判断力的练习，这是一个根本期望估值是由个人或公司有适当的准备技术技能，经验和知识的评估，市场的主题其中它的交易和估值的目的。框架Draft月2011员工13变20116。复杂或大型的多资产估值，对估价师寻求它是可以接受的协助专家在某些方面的整体分配，提供这在工作范围披露（见IVS101工作范围）。价格、成本和价值7。价格是要求，提供或支付的好或服务的金额。因为这个买方或卖方的财务能力、动机或特殊利益付出的代价可能是不同的值，这可能归因于商品或他人服务。8。成本是创造或生产商品或服务所需的金额.。当那好或服务已完成，其成本是一个事实。价格与成本有关，因为为好或服务支付的价格成为买方的成本。9。价值不是事实，而是对两者的估计：（a）交易所内货品及服务所需支付的最可能的价格，b）拥有这些商品或服务的经济效益的量度。交换的价值是一个假设的价格和价值的假设.估计是由估值的目的决定的。所有者的价值是的利益，不会对一个特定的人或受益人估计商品或服务。10。这个词的估值可以用来指估计值（估值）或参照编制估计值（估价行为）。在这些标准一般应该从上下文中清楚的意思是预期。如果有潜在的混乱或需要作出明确的区别之间的替代含义，额外的话。IVSC201111IVSFrameworkContentsParagraphsValuationandJudgement1IndependenceandObjectivity2-4Competence5-6Price,CostandValue7-10TheMarket11-15MarketActivity16-18MarketParticipants19-20EntitySpecificFactors21-23Aggregation24-25BasisofValue26-29MarketValue30-35TransactionCosts36InvestmentValue37-38FairValue39-43SpecialValue44-48Assumptions49-52ForcedSales53-55ValuationApproaches56MarketApproach55-58IncomeApproach59-62CostApproach63-64MethodsofApplication65ValuationInputs66-71FRAMEWORKStaffDraftFeb2011IVSC201112TheIVSFrameworkincludesgenerallyacceptedvaluationconcepts,principlesanddefinitionsuponwhichtheInternationalValuationStandardsarebased.Thisframeworkshouldbeconsideredandappliedwhenfollowingtheindividualstandardsandvaluationapplications.ValuationandJudgement1.Applyingtheprinciplesinthesestandardstospecificsituationswillrequiretheexerciseofjudgement.Thatjudgementmustbeappliedobjectivelyandshouldnotbeusedtooverstateorunderstatethevaluationresult.Judgementshallbeexercisedhavingregardtothepurposeofthevaluation,thebasisofvalueandanyotherassumptionsapplicabletothevaluation.IndependenceandObjectivity2.Theprocessofvaluationrequiresthevaluertomakeimpartialjudgementsastothereliancetobegiventodifferentfactualdataorassumptionsinarrivingataconclusion.Foravaluationtobecredible,itisimportantthatthosejudgementscanbeseentohavebeenmadeinanenvironmentthatpromotestransparencyandminimisestheinfluenceofanysubjectivefactorsontheprocess.3.Manystateshavelawsorregulationsthatonlyallowcertainpersonstovalueparticularclassesofassetsforvariouspurposes.Additionally,manyprofessionalbodiesandvaluationprovidershaveethicalcodesthatrequiretheidentificationanddisclosureofpotentialconflictsofinterest.Thepurposeofthesestandardsistosetinternationallyrecognisedprinciplesanddefinitionsforthepreparationandreportingofvaluations.Theydonotincluderegulationsontherelationshipbetweenthosecommissioningvaluationsandthoseundertakingthem,asmattersrelatingtotheconductandethicalbehaviourofvaluersisforprofessionalbodiesorotherbodiesthathavearegulatoryroleovervaluers.4.Whilespecificconductrulesforvaluersareoutsidethescopeofthesestandards,itisneverthelessafundamentalexpectationthatappropriatecontrolsandproceduresareinplacetoensurethenecessarydegreeofindependenceandobjectivityinthevaluationprocesssothattheresultscanbeseentobefreefrombias.Wherethepurposeofthevaluationrequiresthevaluertohaveaspecificstatusordisclosuresconfirmingthevaluer抯statustobemade,therequirementsaresetoutintheappropriatestandard.Competence5.Becausevaluationrequirestheexerciseofskillandjudgment,itisafundamentalexpectationthatvaluationsarepreparedbyanindividualorfirmhavingtheappropriatetechnicalskills,experienceandknowledgeofthesubjectofthevaluation,themarketinwhichittradesandthepurposeofthevaluation.FRAMEWORKStaffDraftFeb2011IVSC2011136.Forcomplexorlargemultiassetvaluations,itisacceptableforthevaluertoseekassistancefromspecialistsincertainaspectsoftheoverallassignment,providingthisisdisclosedinthescopeofwork(seeIVS101ScopeofWork).Price,CostandValue7.Priceistheamountasked,offeredorpaidforagoodorservice.Becauseofthefinancialcapabilities,motivationsorspecialinterestsofagivenbuyerorseller,thepricepaidmaybedifferentfromthevaluewhichmightbeascribedtothegoodsorservicesbyothers.8.Costistheamountrequiredtocreateorproducethegoodorservice.Whenthatgoodorservicehasbeencompleted,itscostisafact.Priceisrelatedtocostbecausethepricepaidforagoodorservicebecomesitscosttothebuyer.9.Valueisnotafactbutanestimateofeither:a)themostprobablepricetobepaidforgoodsandservicesinanexchangeor,b)ameasureoftheeconomicbenefitsofowningthosegoodsorservices.Avalueinexchangeisahypotheticalpriceandthehypothesisonwhichthevalueisestimatedisdeterminedbythepurposeofthevaluation.Avaluetotheownerisanestimateofthebenefitsthatwouldaccruetoaparticularownerorbeneficiaryofthegoodsorservices.11。一个市场环境中，商品和服务之间的买家和贸易卖方通过价格机制。市场的概念意味着商品或服务可能是交易中的买方和卖方没有他们的不当限制活动.每一方应该对供求关系和其他定价格因素以及自己对商品相对效用的理解或服务和个人的需要和欲望。框架Draft月2011员工14变201112。为了估计最可能的价格，将支付的资产，它是基本的重要性，以了解市场的程度，该资产将贸易。这是因为可以得到的价格将取决于特定市场上买家和卖家的估值日数。有对价格的影响，买方和卖方必须进入该市场。一个市场能被各种标准定义。这些措施包括：（一）交易的货物或服务，如汽车市场从黄金市场，二）规模或分销限制，例如，制造商的货物可能没有分销或营销基础设施出售给最终用户和最终用户可能不要求货物在其生产的数量制造商，地理，例如，类似商品或服务的市场可能是本地，区域，国家或国际。13。然而，虽然在任何时间点，市场可能是自给自足的，很少受其他市场活动影响，在一段时间内市场会影响彼此.例如，在任何给定的日期，一个国家的商品价格可能比另一资产中的相同资产高。如果有可能的扭曲的影响所造成的政府贸易限制或财政政策忽略了，随着时间的推移，供应商将增加商品的供应状态在那里可以获得更高的价格和减少供应的状态价格较低，从而使价格趋同。14。除非另有明确的背景下，参考市场的平均间隔资产或负债被估价的市场通常在估值日期，其中大部分参与者在该市场，包括当前业主，通常有访问。15。市场很少能在供求均衡的情况下完美地运作.和水平的活动，由于各种缺陷。共同市场不完善包括供应中断，需求突然增加或减少市场参与者之间的知识不对称。因为市场参与者应对这些缺陷，在一个给定的时间，市场很可能是调整造成失衡的任何变化。有价值的估计市场上最有可能的价格的目的，以反映有关市场在估值日内的情况，未经调整或平滑基于均衡均衡假设的价格。框架Draft月2011员工15变2011市场活动16。任何市场的活跃程度都会波动。虽然它可能是可能的识别在一段正常活动水平，在大多数市场将有活动时间显着高于或低于本标准。活动水平只能用相对的术语来表达，例如，市场或多或少比它活跃在以前的日期。活跃的市场之间没有明确的界限无效。17。当需求与供应量有关时，价格就会上涨.往往会吸引更多的卖家进入市场，因此增加的活动。这个当需求低，价格下跌时，情况正好相反.。然而，不同的活动水平可能是对价格变动的反应而不是原因。交易可以和确实发生在市场，目前不太活跃正常的，同样重要的是，潜在的买家很可能有一个价格他们准备进入市场。18。来自非活跃市场的价格信息可能仍然是市场价值的证据。一价格下跌的时期很可能会看到活动的减少和增长.在销售上，可以称之为强迫（见第53至55以下）。然而，有在下跌的市场中的卖家是不是在胁迫下和解雇的证据这些卖家意识到的价格将忽视市场的现实。市场参与者19。引用IVS市场参与者对人的整个身体，公司或其他实体参与实际交易或考虑进入某一特定类型资产的交易。意愿交易和任何意见归因于市场参与者是典型的买家和卖方，或潜在的买家和卖家，活跃在市场上的估值日期，不属于任何特定个体或实体的。20。在进行基于市场的估值，这是具体到当前的所有者问题是不相关的，因为愿意卖方是一个假设的个人或实体与典型市场参与者的属性。市场价值的概念框架排除任何特殊价值的元素或任何价值要素，将不会可供市场参与者普遍。实体的具体因素21。特定于买方或卖方而不适用于市场的因素参与者一般被排除在市场估值中所使用的投入之外.。实体特定因素的例子，可能无法提供给市场参与者包括以下：框架Draft月2011员工16变2011（a）衍生同类资产组合的额外价值，（二）本集团拥有的资产与其他资产之间的协同作用，（三）法律权利或限制，（四）税收优惠或税收负担，（e）利用该实体所独有的资产的能力。22。不管这些因素是具体的实体或将在提供给别人市场一般取决于逐案基础。例如，一个资产可以不正常的交易作为一个独立的项目，作为一组的一部分。任何与相关资产的协同作用将转移到市场参与者因此，本集团之转让并非实体。23。如果评估的目的是确定值的一个具体的所有者，实体具体因素反映在资产估值上。价值的情况一个特定的业主可能要求红包括下面的例子：（一）支持投资决策，（b）检讨资产的表现。聚集24。个人资产的价值往往取决于其与其他相关资产。例子包括：（a）在金融工具组合中抵销资产及负债，（b）属性，通过互相补充，提供前瞻性的一个组合买方或临界质量或存在的战略位置，（c）生产线中的一组机器，或操作一个机器或机器，（d）支持品牌的配方和专利。（e）在商业中使用的相互依存的土地、建筑物、厂房及其他设备企业.25。在某个价值是必要的，在与其他资产补充或相关资产，重要的是要明确界定是否是集团或资产组合，或个别资产。如果后者，同样重要的是要确定是否每个资产被假定为价值：框架Draft月2011员工17变2011（a）作为个别项目，但假设其他资产可供买方使用或（b）作为个别项目，但假设其他资产不适用于买方。价值基础26。价值的基础是一个陈述的基本测量假设估值。27。它描述了报告值将根据的基本假设，假设交易的性质、关系和动机各方及资产暴露于市场的程度。适当的依据将根据估值的目的而有所不同。价值的基础应该是明显区别于：（a）估计值的方法或方法，（二）有价值的资产，（c）资产在估值点的实际或假设状态，（d）任何附加条件或特殊的假设，穆迪FY基本在具体情况下的假设。28。估值基础可分为三大类：（一）第一个是估计最可能的价格，可实现一个自由开放市场中的假想交易。市场价值定义在这些标准属于这一类。（二）二是估计实体享有的所有权资产.该值是特定于该实体，并可能与市场无关一般参与者。投资价值和特殊价值标准属于这一类。（c）第三是估计两人之间合理商定的价格。交换资产的特定当事人。虽然各方可能在手臂的长度无关抯和谈判、资产不一定在市场上暴露和价格商定可能是一个反映了具体所有权的利弊，而不是涉及各方大市场。在这些标准中定义的公允价值类别.框架Draft月2011员工18变201129。很多估值可能需要不同的价值根基所定义的使用法律、法规、私人 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 或其他文件。虽然这样的基地可能会出现类似于这些标准中定义的价值基础，除非明确引用的相关文件，个人游，他们的应用程序可能需要一个从描述间隔不同的方法。这样的基地必须加以解释和按照规定申请的源文件。实例库在其他法规中定义的价值是各种估价在国际财务报告准则（IFRS）等发现基地会计准则。市场价值30。市场价值是一个资产应该在在手臂的长度抯自愿买方和卖方之间的估值日期适当的市场交易后，各方都采取行动聪明，谨慎，并没有强迫。31。市场价值的定义应按照以下内容应用概念框架：一）搕他估计量？指以应付款项表示的价格在手臂的长度抯市场交易的资产。市场价值是最在估值日内在市场上合理取得的可能价格符合市场价值定义。这是最好的价格由卖方获得和最有利的价格合理获得由买方。这个估计特别不包括估计的价格膨胀或经特殊条件或情况如非典型融资、销售和售后租回安排，特殊的考虑或让步批准任何与销售有关的人，或任何特殊价值的元素。b）揳N资产要交换吗？指资产的价值是一个估计金额，而不是预定金额或实际销售价格。它是市场预期满足所有其他要素的交易的价格市场价值定义应在估值日完成。C）搊n估值日期吗？需要有，市场价值是特定时间的给定的日期。由于市场和市场状况可能发生变化，估计价值可能是错误的或不适当的在另一个时间。价值量将反映实际市场状态和情况的有效估值日期，而不是过去或将来日期。这个定义也假设同时交换和完成销售合同没有任何可能造成的价格变动。框架Draft月2011员工19变2011D）之间的揵买主？指的是动机，但不强迫购买。这个买主既不过分，也不愿意不惜任何代价购买.。这买方也是根据实际情况购买的人.市场，并与目前的市场预期，而不是关系到不能证明或预期的假想或假想市场存在。假定买方不支付比市场更高的价格要求.在场的所有人包括那些构成搕他市场？E）揳ND愿意卖吗？既不是过度的渴望也不是强迫卖方准备出售在任何价格，也没有准备坚持的价格不认为合理在目前的市场。卖方愿意在市场上出售资产适当市场后，在公开市场上达到的最佳价格条件，无论价格可能是什么。实际所有者的实际情况是这不是考虑的一部分，因为愿意卖方是假设所有者。f）搃N臂抯交易？是一方之间没有谁特殊或特殊关系，如母公司或子公司或房东和房客，可能使价格水平不符合市场或因特殊价值的因素而膨胀。市场价值交易被假定为非关联方之间，每个代理独立地.g）揳通过适当的营销？意味着资产将暴露在市场中最适当的方式，以合理的价格影响其处置根据市场价值定义获得。销售方法是被认为是最合适的，以获得最佳的价格在市场上卖方有访问。曝光时间的长短不是固定的但会根据资产类型和市场情况而有所不同。唯一的准则是，必须有足够的时间让资产引起足够数量的市场参与者的注意。这个曝光期发生在评估日期之前。框架Draft月2011员工20变2011h）搘规定当事人都是聪明的，谨慎的吗？假定双方愿意买方和愿意卖方合理地了解有关资产的性质和特点，其实际和潜在用途和估值日期的市场状态。每个被进一步推定为采取行动随着知识的利益和审慎地寻找他们的最好的价格交易中各自的立场。谨慎是指通过评估在估值日期的市场状态，而不是事后的好处在一些以后的日子。例如，它不一定是不明智的卖方出售资产在价格低于市场水平的市场中。在这种情况下，市场价格变化的其他交易所也是如此.，谨慎的买方或卖方将按照最佳市场信息可用的时间。我并没有强迫揳）确定每一方的动机进行交易，但也不是强迫或过分强迫的去完成它。32。市场价值的概念是在一个开放和协商价格竞争市场，参与者自由行动。资产的市场可能是国际市场或本地市场。市场可以包括许多买家和卖家，或可能是一个特点是数量有限市场参与者。资产被出售的市场是其中之一.该资产交换通常是交换（见第16至20段）。33。资产的市场价值将反映其最高和最佳用途.。最高最好的使用是一种资产的使用，最大限度地提高其生产力，这是可能的，法律上允许和经济上可行。最高和最好的使用可能是一项资产的使用抯存在延续或为一些替代使用。这是由市场参与者对资产的使用决定当制定的价格，它愿意出价。34。一个独立的基础上的资产的最高和最好的使用可能是不同的从它的最高和最好的使用作为一个群体的一部分，当它的整体贡献必须考虑组的值。35。最高和最佳用途的确定涉及以下方面的考虑：（a）确定是否使用是可能的，尊重将有什么市场参与者认为合理。（b）反映需求是法律允许的，在任何法律限制使用的资产，如分区的名称，需要考虑。框架Draft月2011员工21变2011（C）的需求，可以考虑是否经济可行在物理上可能和法律上允许的另一种用途在考虑到一个典型的市场参与者后，产生足够的回报转换到该用途的成本，超过现有的回报使用。交易成本36。市场价值是不考虑出售或卖方抯成本一项资产的价值买方抯采购成本和没有任何税金的调整作为交易的直接结果。投资价值37。投资价值是指所有者或潜在所有者的资产价值.个人投资或经营目标。38。这是一个具体的价值基础。虽然资产对所有者的价值可能是相同的金额，可以实现从它的销售给另一方，该价值基础反映实体持有资产所获得的收益.因此，并不一定涉及假设的交换。投资价值反映的实体的情况和财务目标正在生产估价。它通常用于衡量投资绩效。资产的投资价值与其市场价值之间的差异买方或卖方进入市场的动机。公允价值39。公允价值是资产或负债之间转让的估计价格.识别知识和意愿之间，反映了各自的利益这些方。40。国际会计准则中公允价值的定义是不同的从上面。斯伯认为的在国际财务报告准则对公允价值的定义通常是与市场价值相一致。根据国际财务报告准则，公允价值的应用定义了IVS300财务报告的估值。41。除了在财务报表中使用的目的外，公允价值可以区分从市场价值。公允价值需要的价格是公平的评价考虑到各自的优势或每个将从交易中获得的缺点。它通常应用于司法语境。与此相反，市场价值要求任何优势，将不会可供市场参与者一般被忽视。框架Draft月2011员工22变201142。公允价值是一个比市场价值更宽泛的概念。虽然在许多情况下，价格这是公平的两党将等同于在市场上获得，将情况下，FAI的R值的评估需要考虑的事项在评估市场价值时，如任何因素，都必须予以忽略.由于利益的结合而产生的特殊价值。43。使用公允价值的例子包括：（a）估计非报价业务的公平值，其中两个具体当事人的增持可能意味着价格是公平的它们与市场上可能得到的价格不同.，（b）估计出租人与承租人之间公平的价格对租赁资产或租赁取消永久转会责任。特殊价值44。特殊值是反映资产唯一属性的金额.对一个特殊的购买者的价值。45。特殊购买者是特定资产的特殊购买者.价值，因为它的所有权所产生的优势，将不可用在市场上的其他买家。46。特殊的价值可能会出现在一个资产的属性，使其更具吸引力一个特定的买家比市场上的其他买家。这些属性可以包括资产的物理、地理、经济或法律特征。市场价值要求任何特殊价值的元素，因为在任何给定的日期，它是只有假设有一个愿意购买的买家，而不是一个特别愿意购买。47。当特殊价值被识别，它应该被报告和清楚地区别于市场价值。48。协同价值是二者结合创造的附加价值要素或更多的利益，其中的价值相结合的利益是值得超过原利益和。如果只提供一个协同的具体买家然后是一个特殊值的例子。假设49。除了说明价值的基础外，常常需要作出假设.或多个假设，阐明FY或状态在假设资产交换或资产被假定交换的情况。这样的假设可以有价值具有重要的影响。框架Draft月2011员工23变201150。通常使用的附加假设的例子包括但不限于：企业作为一个完整的经营实体的假设，假设在企业中使用的资产没有转让业务，无论是单独或作为一个组，个人价值资产与其他资产一起转让的假设互补性资产（见第24及25以上），持有股份作为一个块或个别地,一个假设，即业主自用的财产是空置的假设转移。51。假设是假设的事实不同于现有的该报告编写日期，它成为了一个特殊的假设（见IVS101工作范围。特殊的假设经常被用来说明资产价值可能发生的变动。他们被指定为搒特殊？所以，作为向估价用户强调估值结论是基于改变目前的情况或它反映了一个观点，将不会采取按市场参与者一般在估值日。52。假设和特殊假设必须是合理的和相关的关于需要评估的目的。强制销售53。长期揻钢筋出售吗？在卖方不在的情况下经常使用强制出售，因此，适当的营销周期不是可能的。在这种情况下可以获得的价格将取决于卖方压力的本质及正当营销的原因不能进行。它也可能反映的后果卖方未能在可用期内出售。除非性质和原因卖方的限制是已知的，在强迫销售获得的价格不能实事求是地估计。卖方在强行出售中接受的价格将反映其价格.具体情况，而不是假设的愿意卖方市场价值定义。价格在拍卖得到的只是一个巧合与本准则所界定的市场价值或其他任何。一揻钢筋出售吗？是对交换发生情况的描述，没有一个明显的价值基础。框架Draft月2011员工24变201154。如果要求在强制出售情况下取得的价格估计，则有必要明确卖方约束的原因包括在指定期间未能出售的后果适当的假设。如果在估价日期不存在这些情况，这些必须清楚地确定为特殊假设。55。在一个无效的或下降的市场销售不会自动揻钢筋销售？简单地因为如果条件改善，卖方可能希望得到更好的价格.。除非卖方被迫出售的最后期限，防止适当的营销，卖方将在市场价值的定义是一个愿卖（见第18和31（d））以上）。评估方法56。为了达到估价，可以使用一个或多个估价方法.由价值适当的基础定义（见第26至29段）。三在这个框架中描述和定义的方法是使用的主要方法在估值。它们都是基于价格均衡的经济原则，利益或替代的预期。市场法57。市场方法通过比较标的资产和相同或类似资产的价格。58。在这种方法下，第一步是考虑相同的交易价格或类似的资产，最近发生在市场上。如果最近的交易已经发生，也可以适当考虑价格相同或类似资产的上市或提供出售提供的相关信息明确确立和批判性分析。可能有必要调整价格从其他交易的信息，以反映在条款的任何差异实际交易及价值基础及拟采纳的任何假设正在进行的估价。也可能有差异的法律、经济或其他交易及资产资产的物理特性宝贵的.收益法59。收益法通过将未来现金流量转换为单一当前资本价值。框架Draft月2011员工25变201160。这种方法考虑了资产在其使用寿命上产生的收益.估计值通过资本化过程。资本包括通过适当的应用将收入转化为资本总和贴现率。收入流可能是一个合同或触头下推导出来的，或非合同性的，例如，预期利润产生的使用或资产持有。61。收入法下的方法包括：收入资本化，在所有风险或整体资本化率的应用有代表性的单期收入，贴现现金流量折现率适用于一系列现金流为未来期间贴现他们的现值，各种期权定价模型。62。收入方法可以应用于负债考虑现金流量要求赔偿责任直至解除债务。成本法63。成本法估计值使用买方的经济原则将不支付更多的资产比成本获得同等效用的资产，无论是通过购买还是通过建设。64。这种方法是基于经济原则的价格，买方在市场将支付资产的价值将，除非不适当的时间，不便，风险或其他因素的参与，不超过成本购买或建造现代等价资产。经常被价值的资产比购买或建造的替代品更具吸引力由于年龄或报废。在这种情况下，调整将需要作出的替代资产成本。方法应用65。这些主要估值方法包括不同的详细方法应用。各种方法通常用于不同资产类别资产标准中讨论。评估数据66。估值输入指的是所使用的数据和其他信息.本标准中描述的估值方法。这些输入可能是实际的或假定。框架Draft月2011员工26变201167。实际输入的例子包括：为相同或类似资产取得的价格，资产产生的实际现金流量，相同或类似资产的实际成本。68。假定输入的例子包括：预计或预计现金流量，假设资产的估计成本，市场参与者感知风险态度。69。更大的依赖通常会放在实际的投入，但是，这些不相关的，例如，在实际交易的证据日期，历史现金流动并不代表未来现金流量或实际成本信息是历史性的，假定输入将更相关。70。价值评估的性质和来源应反映价值的基础依次取决于估值目的。例如，各种方法和方法可用于估计市场价值，他们使用市场衍生数据。市场方法将定义使用市场衍生的投入。估计市场价值收益法应采用投入和假设这将通过市场参与者。利用市场价值估计市场价值成本法、施工费和折旧费由参考分析市场为基础的估计成本和累计折旧.虽然可用的数据和有关的情况资产价值的市场将决定哪些估值方法是最相关的和适当的，结果应该是市场价值，如果每个方法在适当分析市场衍生数据的基础上。71。估值方法和方法通常是常见的许多类型估值。然而，不同类型的资产估值涉及不同的来源必须反映资产价值的市场的数据。对于例如，由公司拥有的房地产的潜在投资将重视在相关的房地产市场的背景下，房地产交易，而该公司本身的股份将被估值的背景下股票交易市场。通用标准Draft月2011员工27变2011IVS101工作范围内容的段落一般原则1要求2修改工作范围3有效日期4Principle将军1。有许多不同的类型和评估的建议，可提供水平。IV型坦克的设计适用于广泛的估价作业。估值必须适合其预期的目的，它也是重要的收件人理解什么是提供和任何限制使用的估值。它是因此，重要的是，工作范围的准备，制定商定的目的的估值，调查的程度，程序，将采用，将作出的假设和局限性，将适用。工作范围可在估价工作的开始或期间进行准备，但在报告评估定稿。要求2。工作范围应以书面形式处理并确认事项下载。对于某些资产类别或应用程序，可能有本标准或附加事项须纳入或考虑准备范围工作。这些是在相关资产标准或估值应用中找到的。（一）的估价师身份和地位声明可以证明：我的评估师的身份）。评价者可以是个人或公司；二），评估师是在一个位置提供一个客观的、独立的估值；III）是否有任何材料或者参与评估标的或委托方估价。四），评估师是主管进行估值。如果估价师需要寻求他人的帮助，与任何方面的转让，这种援助的性质和依赖程度应商定并记录。通用标准Draft月2011员工28变2011（b）客户及其他预期使用者的识别这些配置信息因为估值正在产生在确定估价报告的形式和内容时重要确保它包含与他们需要相关的信息。对可能依赖估价的人的任何限制，应经同意并记录。。（c）估价的目的编制估价的目的应当清楚说，例如，估值是必要的贷款担保，支持分享转让或支持发行股份。估价的目的将确定价值的基础。重要的是，估值不使用的上下文或目的他们不打算。（d）资产价值或负债的确认阐述了技术可能需要区分资产和之间该资产的权益或使用权。如果估值是一个资产，是利用与其他资产，必须阐明这些资产是否列入年度估值，排除，但假设是可用或排除假定不可（见IVS框架该24和25）。（E）价值基础估值基础必须是适当的目的。源应引用的任何价值基础的定义或依据解释.估值基础的定义和确认间隔在系统框架进行了讨论，但可以使用其他基地。它可能也有必要澄清货币估值将报道.（F）估值日期估价日期是指在IVS作为日期的估计价值应用。这可能不同于估值的日期报告将发出或调查的日期是完成或完成。通用标准Draft月2011员工29变2011（G）的调查范围任何限制或限制的检查，查询和分析估价的目的应在工作范围内列明.。如果相关信息不可用，因为转让限制调查，如果分配被接受，然后这些限制和任何必要的假设或特殊假设应记录在工作范围内。（h）须倚赖的资料的性质及来源所依赖的任何相关信息的性质和来源在估价过程中没有具体的验证应被同意并记录。（I）假设和特殊假设所有假设和任何特殊假设，将在评估的进行和报告应记录有序。假设是合理的，作为事实接受的事项语境的评估分配没有具体调查或验证.他们的问题，一旦陈述，将被接受了解估值。一个特殊的假设是假设要么假设事实与报告编制日期存在的实际事实有所不同或将不会由一个典型的市场参与者在交易估价日期。特殊的假设经常被用来说明改变的效果.价值环境。特殊假设的例子包括：一个拟议的建筑物实际上已经完成了估值日期；一个具体的合同是存在的估值日期其实并没有完成；用收益率曲线衡量金融工具的价值与市场参与者使用的不同。只有假设和特殊假设是合理的有关评估所需的目的的有关应作。通用标准Draft月2011员工30变2011（j）限制使用、发行或出版有必要或需要限制使用估值或那些依靠它的人，应该被记录下来。如果事项识别：都有可能导致估值是合格的，这也应该记录。（k）确认的估值将与IVS依法承担而整合的信息是限制IVS必要，有可能场合的估值需要有背离的目的IVS。任何此类离境应连同证明理由离境。离开将是不合理的，如果它的结果在估值这是误导。（l）报告的说明配置信息的报告将提供的格式应一致，记录.应参照指定的任何报告内容IVS103报告，被排除在外。工作范围的变更三.上述事项中的一些可能不能够确定，直到转让正在进行中，或更改范围可能成为必要的过程中分配，例如，额外的信息可能成为可用或出现这需要进一步调查。工作要求的范围可以包含在一个单一的文件发出的开始或在一系列文件准备在整个分配的过程中，所有的事项都记录在转让完成，并出具估价报告。4。该标准的生效日期是####2011，虽然早期的采用鼓励.通用标准Draft月2011员工31变2011IVS102实施内容的段落一般原则1调查2-4估值方法5-7评估记录8有效日期9Principle将军1。估价分配应按照所列的原则进行.本标准及工作范围内规定的条款及条件。调查2。在赋值赋值过程中进行的调查必须充分考虑到需要评估的目的和价值基础被报道。三.充分证据应当通过查阅、询问等方式进行，计算和分析，以确保估值得到适当的支持。什么时候确定收集证据的程度，职业判断要求红确保获得的信息是足够的，考虑到的目的估值。作为一种实用的权宜之计，要同意的限制是很正常的抯调查程度的评估。任何限制应记录在范围内工作。4。估价的目的、价值基础、范围和限度调查及任何可供参考的资料来源均录得工作范围，看到IVS101工作范围。如果在一个任务的过程中很明显，包括在工作范围内的调查，不会导致可信的估值或信息由第三方提供是不可用或不适当的，应适当修改工作范围。通用标准Draft月2011员工32变2011评估方法5。应考虑有关及适当的估值方法。主要的价值评估方法在系统框架和方法通常用于将这些方法应用到不同的资产类型在资产标准的评论中讨论。6。最适当的估值方法或方法将取决于以下：所采用的价值基础，由价值评估的目的决定；估值输入和数据的可用性；相关市场参与者使用的方法或方法。7。一个以上的估值方法或方法通常被认为是到达价值的指示，尤其是在没有足够的事实或可观察到的输入对于单一的方法产生可靠的结论。其中不止一种方法和方法，由此产生的价值指标应进行分析和调和达成估价结论。评估记录8。在估价过程中所做的工作应保持记录。这应包括使用的估值方法和方法，所有计算，关键输入，调查，分析，所有假设和任何特殊假设得出评价结论。9。该标准的生效日期是####2011，虽然早期的采用鼓励.通用标准Draft月2011员工33变2011IVS103报告内容的段落一般原则1-3报告内容4？五后估值日期事件6有效日期7Principle将军1。估值过程中的最后一步是将值与委托方及其他预期用户。重要的是估价报告传达必要的信息以正确理解估值。估价报告不得模棱两可或误导，并应提供对预期读者有明确的估价提供。2。为提供可比性、相关性和可信性，估价报告应明确和准确地描述了转让的范围，其目的和预期用途、确认使用价值的基础及任何披露假设，特殊假设或限制条件，直接影响估值。三.本标准适用于所有估值报告是否打印在纸上或电子地.对于某些资产类别或应用程序，可能有本标准的或额外的要求，要报上。这些被发现在有关资产或估值申请。报告内容4。评估的目的，资产的复杂性和用户的价值？要求将决定适当的细节水平的估价报告。这个该报告从本标准的内容要求，排除任何格式应已同意并记录在工作范围内。通用标准Draft月2011员工34变20115。所有估价报告应包含以下信息。此中（k）的项目（a）列出有关事项，应记录在工作范围（见IVS101范围工作）。建议在报告中引用工作范围.。（一）的估价师身份和地位评价者可以是一个人或一个公司。可以证明，声明评估机构是在一个位置提供一个客观的、独立的评估并有资格承担评估应包括在内。该报告应包括公司或估价师负责签名准备评估报告。如果估价师取得援助相关的任何方面的人转让的性质，这种援助和依赖程度应在报告中披露。（b）客户及其他预期使用者的识别委托估价方应当识别连同任何其他预期的缔约方可能依赖估值（参见（J））下面）。（c）估价的目的估价的目的应清楚说明。（d）资产价值或负债的确认阐述了技术可能需要区分资产和之间该资产的权益或使用权。如果估值是一个资产，是利用与其他资产，必须阐明这些资产是否列入年度估值，排除，但假设是可用或排除假定不可（见IVS框架该24和25）。（E）价值基础这将是适当的目的。的定义的来源所使用的任何价值基准应被引。这个评价基础被定义在IVSIVS讨论框架。通用标准Draft月2011员工35变2011（F）估值日期估价日期是指在IVS作为日期的估计价值应用。这可能不同于估值的日期报告已发出或进行调查的日期或完成。有关日期，应清楚区分这些日期在报告中。（克）调查范围进行调查的范围，包括限制这些调查范围在工作范围内，应在报告。（h）依赖于信息的性质和来源所依赖的任何相关资料的性质及来源估价过程中没有具体的检定由估价师应披露。（I）假设和特殊假设所有假设和任何特殊假设应明确规定的.（j）限制使用、发行或出版有必要或需要限制使用估值或那些依靠它的人，应该说明。（k）确认估值已按照IVS而整合的信息是限制IVS必要，有可能场合的估值需要有背离的目的个人游。任何偏离应识别、结合的理由对于那离开。离开将是不合理的，我的结果估值是误导。通用标准Draft月2011员工36变2011（l）评估方法及推论要了解上下文中的估值数字，报告应参照所采用的方法或方法，使用的关键输入得出结论的主要原因。如果已明确同意，本规定不适用.在工作范围内应提供估价报告没有原因或其他支持信息。（m）估值或估值的金额这应以适用货币表示.（n）估值报告日期报告的日期应包括在内。这可能是与估值日期不同（见（e））。后评估日期事件6。如果估值的主体发生重大变化，其环境或市场状况之间的估值日期及日期报告本应披露。这不是必需的，如果估值的目的要求在历史日期提供追溯估价。7。该标准的生效日期是####2011，虽然早期的采用鼓励.资产标准Draft月2011员工37变2011IVS200企业和企业利益内容的段落标准1工作范围3-2实施4评估报告5有效日期6评论定义C1企业的过程所有权C5-C7商业信息C8-C12估值方法C13-C14市场法c15-c21收益法c22-c29标准1。一般标准所包含的原则适用于企业的估值和商业利益。本标准仅包括该型、额外的要求，或具体标准的一般标准如何适用于估值标准的应用。工作范围（-101）2。按照要求，确定资产或负债在IVS101值2（d）须记录有关业务的具体权益。这将包括项目，如指定的法律结构的业务，无论它是一个整体或部分利息，不论是限于或排除某些资产或负债及类别或涉及的股份类别。资产标准Draft月2011员工38变2011三.典型的假设或特殊假设，可能需要说明遵守IVS1012（我）估价一个企业或商业利益包括：在部分利益的情况下，假设是否明确一人或剩余权益的所有者或打算出售或保留其控股。在仅限于某一业务内的资产的情况下，假设澄清产生现金所需的任何补充资产的可用性流。企业所拥有的某些资产或负债是否不理会。实施（IVS102）4。对企业和商业利益没有附加要求评估报告（IVS103）5。有没有额外的业务和商业利益以外的要求在工作范围内列入适当的参考事项与该2及3以上一致。有效日期6。该标准的生效日期是####2011，虽然早期采用的是鼓励。资产标准Draft月2011员工39变2011评论C1。在本评论的上下文中，以下定义适用。（a）企业价值？企业权益的总价值加上其价值附息债务及其他负债，少持有任何现金。（b）股权价值？企业对全体股东的价值。企业的C2。商业是商业、工业、服务或投资活动.。的估价企业可以包括整个活动的一个实体或一部分的活动。重要的是要区分一个企业的价值和该实体之个别资产或负债之价值。如果估值的目的要求个别资产或负债的价值，以及这些可分离业务，并能够独立交易，这些资产或负债被孤立地估价而不是整个业务价值的分摊。在进行业务估值之前，重要的是要确定是否估值是指整个实体、股份或在实体中的股份、特定业务实体或特定资产或负债的活动。C3。企业的估值需要不同的目的，包括收购，企业兼并、销售、税收、诉讼和破产程序财务报告。补体第四成份.根据上下文和目的，下列事项可能需要考虑估值及业务性质或业务利益的价值。所有权C5。归属于所有人权益的权利、特权或条件，不论在独资，公司或合伙形式，需要考虑的估值过程。所有权通常由法律文件在司法管辖区内界定如公司章程、业务备忘录中的条款、章程公司章程、合伙 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 、股东协议。所有权利益可能是部分，或分享，或某项业务的实体生意。在有些情况下，也有必要区分法律和有益的所有权。应注意区分权利和义务固有的的利息和可能包含在协议之间的电流股东。资产标准Draft月2011员工40变2011C6。文件中可能包含对利益转移的限制和可能包含规定的估值基础，必须采取的情况下利益转移。例如，单据可以规定利息应视为已发行股本的比例分数无论无论是控制或少数权益。在每一种情况下，权益被重视的权利和附加到任何其他类别的权益需要一开始考虑。C7。非控制利率通常比控制利率低.。一多数利益不一定是控制利益。投票权和其他权利依附于利益将取决于实体的法律框架建立了。经常有不同类别的资产业务，各有不同的权利。在这种情况下，因此可能是少数股东权益对某些行为仍有控制权或有效否决权。商业信息C8。企业实体或利益的评估经常需要依赖管理层、管理层或其他代表的信息专家.应特别注意指定什么信息可以依赖这已被证实，并检定所要求的程度，在估值当沉降过程的工作范围，看到IVS工作范围para1012（G）。C9。虽然给定日期的价值反映了未来所有权的预期收益，一个企业的历史是有用的，因为它可能给指导的期望未来。C10。了解相关的经济发展和特定的行业趋势是必不可少的用于企业估值。政治观、政府政策、交流等事项利率，通货膨胀，利率和市场活动可能影响经营的企业不同行业的经济截然不同。C11。在一个企业的所有权权益的估值只相关的背景下业务在某一时间点的财务状况。重要的是要了解资产和负债的性质，并确定哪些项目是必需的在收入生产过程中使用，哪些是多余的业务在估价日期。C12。企业可能有未记录的资产或不反映在负债资产负债表。这些资产可能包括专利，商标，版权，品牌，专有技术和专有数据库。商誉是一种剩余价值可鉴定的无形资产已考虑。无形资产评估资产是IVS210无形资产处理。资产标准Draft月2011员工41变2011评估方法C13。市场和收入的方法在IVS框架描述可以应用对商业或商业利益的估价。成本方法不能正常除非在早期或开办企业的利润和/或现金流不能可靠地确定，并提供足够的市场信息实体抯资产。C14。某些类型的企业的价值，例如，投资或控股业务，可以来自资产和负债的总和。这是有时被称为搉等资产的方法吗或揳资产的方法吗这不是一个估价方法本身的权利个人资产和负债的价值，使用一个或多个主要的价值评估方法中描述的IVS框架之前汇总。市场法C15。市场方法比较主题业务类似的业务，业务已在市场上交换的所有权益及证券同一业务中的相关交易。优先交易或提供业务的任何组成部分也可以表示价值。C16。市场方法中使用的三种最常见的数据来源是公开股票.市场中的同类企业的所有权利益进行交易，收购整个企业买卖的市场，以及股票的优先交易或提供主体业务的所有权。C17。需要有一个合理的基础比较和依赖类似市场中的企业。这些类似的业务应该是相同的行业作为主体业务或在同一经济领域的产业变量.是否存在合理的比较依据应考虑的因素包括以下：在定性和定量业务方面与主题业务相似特点,量和业务数据的相似性，相似企业的价格是否是一个手臂抯交易。C18。定性与定量异同的比较分析在类似业务和主题业务之间。资产标准Draft月2011员工42变2011C19。通过对公开交易企业或实际交易的分析比率，通常除以一些收入或净资产的价格，计算。在计算和选择这些比率时，应考虑以下事项：（a）比率应提供有关业务价值的有意义的资料。（b）可能需要作出调整，以使适当的比率为主体业务。例子包括差异风险和预期的调整同类业务与主题业务。（C）调整可能是必要的差异主体的股权和关于控制的程度在同类企业利益，市场化，或控股的规模。C20。坊间估价搑规则吗？如市盈率经常使用市场评论员作为捷径市场方法。然而，价值指征派生使用这些规则不应给予大量的重量，即，的重要性，除非能够证明买方和卖方发生显着的依赖他们。即使在这种情况下，交叉检查应至少使用另一种方法。C21。上市股票或合伙权益的市场价格，收购价格从事同一业务或类似业务的业务利益或企业也作为对企业估值结论的合理性检验在另一种方法。收益法C22。各种方法用于估计收益法下的价值。那些方法包括充足的现金流或收益法和贴现现金流的方法。C23。收入和现金流量可以根据各种定义来衡量。收入或现金流量的测量可以是税前或税后，虽然后者更常见。这个资本化或折现率的应用必须与收入的定义或一致使用现金流量。C24。收益法需要有一个资本化率的估计时，利用现金流量折现时的收益或现金流量和折现率。在估计适当的利率、利率水平、预期回报率等因素类似投资的市场参与者