某商业楼盘项目市场研究报告

中山北路工程市场研究报告第一局部工程投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析宏观经济、政策、市政环境分析〔１〕上海市宏观经济开展状况１.１GDP与GDP增长率从９９年到２００２年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从９９年的４０３５亿元人民币上升至２００２年的５４００亿元，根本上保持每年１０%左右的增长率。２００２年上海人均GDP已经到达４９００美元。根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速安康开展，GDP年均增长率继续高于全国２-３个百分点，到２００７年人均GDP到达７５００美元左右。安康的国民经济为房地产业的开展提供了良好的运行环境。图１-１上海GDP与增长率变化数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币１.２外商直接投资合同金额９８年以来的上海外商直接投资合同金额除９９年略低外，根本保持着较稳定的增长，２００２年更是到达了亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到，局部外商投资开场从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。图１-２上海FDI及增长率变化数据来源：上海市统计局，单位：亿美元１.３房地产投资总额９２年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升开展，经历了土地购置顶峰期、房屋建立顶峰期、投资建立低靡期和新一轮城市开展四个阶段。９９年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开场活泼，２０００-２００２年房地产市场的投资水平均超过９７年第一个波峰。未来三年上海房地产市场将继续保持在６５０-７５０亿元水平。房地产投资市场的活泼说明了国内外资本对于上海房地产市场未来开展的乐观和信心。图１-３上海房地产投资总额变化数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币〔２〕重大产业政策上海房地产市场受政策的影响程度较大。９７年以来，上海市房地产市场经过了顶峰、低潮、顶峰的“U〞型开展历程。为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。２.１土地政策〔１〕１９９２年，土地使用权有偿出让 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 全面推行。〔２〕１９９４年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。〔３〕１９９６年，公布并实施土地使用权出让方法，加强土地市场管理。〔４〕２００１年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。〔５〕２００２年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。〔６〕２００３年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 上海市经营性土地使用权出让工作。２.２购房政策〔１〕１９９８年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。〔２〕２００１年，新的预售标准实施。〔３〕２００１年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。〔４〕２００３年，实行经济适用房价格管理方法。〔５〕２００３年，取消本市非居住房屋租售对象限制。〔６〕２００３年，对购置高档商品房、别墅或第二套以上〔含〕商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。２.３拉动政策〔１〕１９９４年，实行蓝印户口政策。〔２〕１９９８年，实行购房退税政策。〔３〕１９９９年，实行购房契税补贴政策，由地方财政补贴０.７５%的契税，按０.７５%征收。２.４抑制政策〔１〕２００２年，取消蓝印户口政策。〔２〕２００２年，不再延长退税截至时间。〔３〕２００２年，取消购房契税补贴政策。〔４〕２００３年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。〔５〕２００３年，央行出台？应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知？。〔６〕２００３年，房地产贷款，应重点支持符合中低收入家庭购置能力的住宅工程，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等工程。〔７〕２００３年，预售标准提高为“构造封顶〞。〔８〕２００３年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金〔指所有者权益〕应不低于开发工程总投资的３０%。〔３〕重大城市规划、市政城市建立日新月异。随着新一轮城市改造的进展，轨道交通的建立、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 实施等等一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成功，整个城市表达出了无限活力。〔１〕轨道交通１、２、３号线相继开通，其他线路规划及局部施工。〔２〕苏州河整治工程。〔３〕浦江开发规划启动。〔４〕世博会申办成功。〔５〕中环线工程开工。〔６〕一城九镇方案启动。２、上述因素开展对房地产市场影响〔１〕经济运行的良好趋势为房地产市场平稳开展提供了坚实根底未来三年，城市GDP水平仍将保持每年两位数水平增长，并在调整产业构造的同时加大力度引进外资，２００５年人均GDP水平将到达６５００美元。上海的经济地位在国内外都将得到进一步提升，为房地产市场的平稳开展提供了坚实根底。〔２〕产业政策的及时有效性为房地产市场的安康开展提供了充分保障上海房地产市场刚刚开展１０多年，尚有较多不完善不成熟不标准之处。作为城市开展的支柱产业之一，政府对产业开展将起到监视和宏观调控作用。从历年产业政策的公布、实施情况和实际效果来看，其具备了较强的及时性和有效性，对于城市房地产市场的安康开展起到了相当关键的作用。相信未来几年，针对城市房地产市场开展中出现的各类问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，政府将继续调整、公布、实施相关产业政策，为房地产市场的安康开展提供充分保障。表１-１历年产业政策对房地产市场的影响产业政策主要影响土地政策标准一级市场，促进公平竞争，保证市场安康住房制度改革促进房地产市场化的关键因素新预售标准保证消费者利益。但市场出现供给短缺，空置房被大量吸纳，并加快价格上涨。内外销房并轨吸引更多国内外客户资金，导致高档住宅在近年升温。非居住用房并轨商铺等非居住用房热潮诞生拉动政策促使房地产市场短期内走出低谷抑制政策减小投机时机，降低泡沫成分数据来源：上海中原市场研究部〔３〕规划、市政的强大力度为房地产市场的多样开展提供了强大动力城市经济地位的定位和经济开展形势让城市产生了新的开展格局，为满足居住、购物、办公、娱乐、出行等种种要求的情况下，城市结合自身特点在发生着新的布局规划、开展。新的市政工程、规划动态和特殊事件都在不断刺激着城市房地产市场热点的诞生，为城市房地产市场的多样开展提供了强大动力。表１-２上海房地产市场热点开展态势市场热点关键促进因素目前开展态势轨道交通周边住宅轨道交通开展依旧是住房开展趋势苏州河沿岸住宅苏州河整治后续储藏地块少，目前向其上游延伸小户型公寓烂尾楼改造市场开展过了最顶峰，进入惯性开展阶段产权式酒店〔含商务型〕烂尾楼改造小户型公寓变种，炒作因素大于产品研发，市场呼唤真正的该类精品江景住宅浦江规划江景豪宅毕竟是稀缺的，投资势头不减世博效应圈世博申办成功价格上涨幅度过大过快，开发商预收了未来升值空间，投资风险相当大一城九镇开展一城九镇开发，轨道交通建立以及相关产业开展未来投资新热点，一、二、三级市场皆具有巨大的投资空间商铺投资内需拉动相关政策市场运行态势良好，但在政策干预下，投资回报有所下降全装修住宅装修住宅政策住宅开展趋势，但目前市场并不标准可售型写字楼并轨政策以及经济构造变化已从萌芽期开展到发育期，具有较大的投资价值二、上海房地产市场环境分析１、总体供求及价格特征１９９５年至今上海市房地产市场商品房供求经历了供大于求〔１９９５-２０００年〕、供小于求〔２０００-２００２年〕、供求平稳〔２００２年至今〕三个阶段。在良好的经济环境和相应的政策拉动下，上海商品房的需求量从９９年开场大幅增大。受到２００１年新的预售标准限制，商品房供给一度出现短缺，从而出现了供不应求的市场特征。２００１年下半年，受到预售标准限制的一批商品房集中上市，另外，楼市的利好吸引了大量的投资资金，市场供给急剧增加，短时期内就实现了供求平稳，供略大于求的市场状况。图１-４上海市历年商品房供求分布数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会开展历史统计资料１９４９－２０００，９５年至今上海市商品房价格根本保持了平稳向上的趋势。但是２０００年之前商品房长期处于供大于求的不景气状态，故价格涨幅不大，并且有一定的起伏；而２０００年以后，在商品住宅价格的拉动下，两年内商品房的价格累计涨幅达１６%。图１-５上海市历年商品房价格分布数据来源：上海市房地产交易中心及国民经济和社会开展历史统计资料１９４９－２０００，２、市场构造开展分析２.１市场构造开展因素的开展趋势经济开展、城市人口开展、城市规划情况是影响城市房地产市场开展的三大因素。作为商品房主体的商品住宅、商业物业、写字楼三大物业开展均受以上因素影响。三大因素的未来开展对于市场构造开展起到相当关键的作用。表１-３市场构造开展的因素近期开展趋势细分市场影响因素因素开展趋势商品住宅经济开展GDP增长每年保持两位数人均GDP为２００５年为６５００美元居民收入快速增加城市人口开展户籍人口增加１５０万外地人和境外人士的比例不断提高城市规划情况轨道交通逐渐完善住宅郊区化开场显现十五期间住宅供给７５００-８０００万平方米商用物业经济开展居民实际收入不断增加恩格尔系数逐渐降低城市人口开展户籍人口增加１５０万外地人和境外人士的比例不断提高旅游参观人数逐年增加城市规划情况期末外商业网点总数要到达３０００个市外零售总额到达１００亿元，年均增长１５%期末建立３到５个市外大型配送中心期末超过２０００家的大型连锁商业企业扩大内需政策继续实行写字楼经济开展三次产业产值不断上升∶∶５２城市人口开展劳动力数量不断增加期末第三产业从业人员占总就业人员的５０%城市规划情况内环线以内，以第三产业为重点，适当保存都市型工业内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区外环线以外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建立市级工业区，开展现代化农业和郊区旅游业数据来源：上海中原市场研究部注：近期是指２００３-２００５年。２.２各细分市场构造开展分析２００２年登记预售的商品房中，以成交面积统计，商品住宅占９６.３%，商业用房占２.１%，写字楼占１.６%。非居住商品房所占比重过小，而一个成熟的房地产市场其非居住商品房所占比重应该在１０%以上。结合影响各细分市场构造开展的因素变化趋势，以及上海市“十五〞规划等已有资料，对各细分市场近期〔２００３-２００５年〕的市场构造〔供给规模、供给格局〕做以下预测。表１-４各细分市场构造开展分析细分市场市场构造开展预测商品住宅供给规模住宅投资额每年５００亿人民币２０００—２００２年住宅土地出让可建面积为５２３９万平方米，将在近期供给每年将有１５００万平方米以上住宅批准预售供给格局十五期间环内：１９５０－２０８０万平方米十五期间环间：３２２０－３４４０万平方米十五期间环外：２３３０－２４８０万平方米商业物业供给规模十五期间商业物业规划面积近５００万平方米供给格局十五期间市级商业区：１１０万平方米十五期间社区配套商业：２４０万平方米写字楼供给规模２０００—万平方米，局部将在近期供给浦江两岸规划６７公顷办公用地，将有局部供给供给格局以中心城区为主陆家嘴、徐家汇、新天地、静安区均有大规模高档写字楼供给数据来源：上海中原市场研究部注：市级商业中心指四街四城，区级商业中心指老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提篮桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里、真如等重点规划区域。第二局部工程可建方案市场可行性分析一、可建方案模式分析〔公寓局部〕１可售型小户型物业模式１.１方案模式阐述可售型小户型物业是指以全产权出售、面积小而紧凑并提供全屋装修的物业。该类物业一般由酒店管理集团或专业物业管理公司管理，并能提供全部或局部酒店式效劳，业主可使用该类物业以作居住、办公或自行经营、委托管理公司经营以作长线食租。可售型小户型物业的出现是房地产住宅多元化开展的必然结果，其在上海的开展始于２０００年，兴于２００１年，２００２-２００３年步入加速开展期。３年的开展历程，小户型物业在产品的定位和功能上有了更多的细分和变化，从普通型单身公寓至立体空间单身公寓，从酒店式小户型至产权式酒店，小户型物业的产品概念和包装手段日渐丰富，已经成为上海房地产市场的一大热点。根据上海可售型小户型物业的性质，本报告将其大致分为两类：一类为“酒店式公寓〞，另一类为“产权式酒店〞。表３-１１酒店式公寓和产权式酒店比较物业类别土地性质产权年限产品特征适合用途代表案例酒店式公寓住宅７０年居家气氛较浓，完整的住宅使用功能居住金隆海悦静安自由自宅产权式酒店商住办５０年可进展工商登记，亦商亦住居住+办公世纪时空感性达利数据来源：上海中瑞市场研究部１.２市场特征分析１.２.１酒店式公寓１.２.１.１市场供求特征本报告所分析的酒店式公寓单指可供出售的小户型酒店式公寓，即不包括以高端客户为主要效劳对象，有统一酒店经营管理的传统出租型的酒店式效劳公寓〔如雅诗阁、芝大厦等〕。从２０００年开场，此类小户型酒店式公寓便以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅市场，以‘小户型、全装修、低总价和酒店式效劳〞为主要卖点，赢得了上海新兴白领和投资客的青睐。此类物业比较典型的有：青年汇、东方时空、奔腾新干线、静安自由自宅等。截止２００３年５月，市场累计供给小户型酒店式公寓工程１４例，共计５０４７套，供给的时域分布大体呈上扬之势。新年以来，金隆海悦、圣天地、万源晶典、君悦静安等新建小户型酒店式公寓的推出使２００３年１-５月的供给量便到达了１９９１套，这些工程在品质和效劳上都有明显的抬高。小户型公寓的开发投资建立在市场需求的根底之上，在供给放量增长的同时，小户型公寓的热销程度超乎想象，大批投资客和年轻白领介入该类物业市场，多个工程甚至出现了排队抢购、楼盘脱销的现象，２００２年，市场供求出现倒挂，１：１.０５的供求比反映出小户型市场的景气态势。进入２００３年，小户型供给紧缺的现象已经不再，需方也逐渐趋于成熟，新上市工程的销售和预订速度略有放缓，小户型需求保持稳定。图３-４２０００-２００２年上海小户型酒店式公寓供求变化状况数据来源：上海中瑞市场研究部注：２００３年１-５月，上市量为１９９１套１.２.１.２市场平均销售价格地段因素明显小户型的最终消费群体是在中央商务区、商业区内办公的年轻白领或中高级商务经营人士，因此小户型物业非常注重工程的地段。有一个好的地段，不仅能够提高租金，同时也易于出租，降低投资风险。基于此，小户型酒店式公寓的价格受地段作用非常明显，黄金地段的工程销售价格普遍超过１万元/平方米。价格上升幅度高于普通住宅２０００-２００３年，小户型物业在总体供给紧缺而需求旺盛的情况下，产品本身的局限性便“一俊而掩百丑〞地被人们所忽略，市场销售价格节节攀高。此外，小户型市场的操作不标准，投机炒作的因素过多，人为地抬升了该类物业的价格。据统计，城市中心区的小户型物业价格涨幅超过１５%，抬升势头令人咋舌。表３-１２上海小户型酒店式公寓销售价格情况区域细分区域平均销售价格〔元/M２〕涨幅城市中心区CBD及附近地区９０００-１２０００１８-２０%中心商业区１１０００-１３０００１２-１５%城市次中心区区级商务区７０００-１００００１５-１８%传统居住区６３００-７０００１２%城市边缘地区新兴居住区５８００-６８００１２%资料来源：上海中瑞市场研究部１.２.１.３客户构成开放带来各种新思潮、新的生活方式，家庭人口的变少直接导致居室数量的减少，阶梯置业的概念正在为更多人所承受，对于那些年轻、思想更新速度较快的第一次置业者来说，小户型的出现迎合了他们的需要；而对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，无疑是他们心目中的理想投资品种。据上分析，投资客、年轻的高收入白领、SOHO族构成了小户型酒店式公寓主力购置客户，其中投资客比例略高于自住客。１.２.２产权式酒店严格意义上说，产权式酒店是指投资者购置该类物业以后，通常每年确定自己的使用天数，其他时间那么交给酒店管理公司统一出租〔经营〕，收取一定比例的返租〔经营〕收入，实现保值增值。如上所述，海南的康乐园、海航度假酒店等这类酒店物业均可作为严格的产权式酒店，它们每年为投资者提供６-７%的投资回报。而在上海，真正意义上的产权式酒店仅有年初上市的“世福汇〞一例，其为投资者承诺的年回报率为６.５%。在本报告中，我们对产权式酒店的定义作适当放宽以便更好地细分上海的可售型小户型物业，本文的产权式酒店泛指那些商办性质立项、土地使用年限为５０年，亦商亦住的商务公寓，物业出租需由业主自行经营或委托管理公司代为经营。１.２.２.１市场供求特征从市场角度来看，可售型小户型物业的出现一方面由来于对小面积的客观需求，另一方面也是出于盘活楼盘，拯救烂尾工程的主观要求。在以‘MYCITY〞、“青年汇〞等为代表的住宅楼改造获得成功之后，一批长期停工的商住或商办大楼纷纷效仿，包装成为产权式酒店或近似的产权式酒店，其作为一种居住+办公+投资的物业类型迅速抢占楼市。截止２００３年５月，沪上产权式酒店的工程总量到达１５例，共计５５４９套，累计供给量与酒店式公寓相当。２００２年至今，产权式酒店步入加速开展期，２００２年全年产权式酒店供给单元３０４５套，２００３年１-５月的供给量亦到达１８８８套，上海产权式酒店的供给趋旺。与小户型酒店式公寓一样，产权式酒店的需求旺盛。相对而言，由于产权式酒店５０年的产权年限，同时销售价格和经营税费过高，该类物业的动销速度不及住宅性质的酒店式公寓。据统计，２００１年和２００２年产权式酒店的市场供求比分别为１：０.８４和１：０.９１。图３-５２００１—２００２年上海产权式酒店供求变化状况数据来源：上海中瑞市场研究部注：２００３年１-５月，上市量为１８８８套１.２.２.２市场平均销售价格产权式酒店的平均销售价格高于酒店式公寓结合表２-１和表２-３来看，可以发现，产权式酒店的销售价格要高于酒店式公寓，同类地段的两种物业价差一般在５００-１０００元/平方米之间。统一经营管理的产权式酒店价格高企坐落在山东路近外滩的“世福汇〞作为目前上海唯一的统一经营管理、提供固定投资回报的产权式酒店，价格标准明显高于其他产权式酒店，工程销售均价为２万元/平方米。开盘５个月以来，销售过半。目前工程处于封盘阶段，预计７月推出后续可售单元。表３-１３上海产权式酒店销售价格情况区域细分区域平均销售价格〔元/M２〕涨幅城市中心区CBD及附近地区１００００-２００００１５-１８%中心商业区１２０００-２００００１５-１８%城市次中心区区级商务区８０００-１００００１２-１５%传统居住区６５００-７５００１２%数据来源：上海中瑞市场研究部１.２.２.３客户构成产权式酒店作为一种投资+居住+办公的房产，其销售的对象多元化，购置对象除了投资客、年轻的高收入白领、SOHO以外，另有局部以办公为目的的小型公司。相比酒店式公寓，该类产品的投资客比例更高，自住客比例减少。表３-１４上海产权式酒店客户构成情况客户类别比例构成客户来源客户特征投资客６０%-６５%江浙+上海经济实力强自住用户１５-２０%江浙+上海２５-３５岁的中高级白领、SOHO族公司用户１５-２０%上海为主２—４人的新兴公司数据来源：上海中瑞市场研究部１.２.３中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场特征上海可售型小户型物业的地域分布相对集中在城市中心和次中心的商务、商业区，这些区域是大局部白领的工作娱乐场所。本工程所在的中山北路白兰路紧邻武宁路、普雄路等普陀区的商业、办公、行政中心，同时又紧靠知名学府华东师范大学，区域的地脉、人文条件决定了该区域可售型小户型物业的市场空间。１.２.３.１中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场供求特征烂尾工程改建而成的小户型酒店式公寓先导市场２００２年，随着小户型市场的兴起，在普陀区曹杨新村兰溪路上一例烂尾工程改建为酒店式公寓，名为摩登时代，成为中山北路白兰路周边区域内的首个小户型物业。由于市场对此类工程的推崇，该楼盘市场去化良好。邻近地区近期出现新建的小户型酒店式公寓近期，在中山北路、华师大对面出现一例全新的小户型酒店式公寓——中环家园，这是本区域范围内一例以住宅立项的可售型小户型物业，该盘目前已经开场正式销售。此外，位于宁夏路、曹杨路口的绿地*世家也将在８、９月份推出其小区里的一幢酒店式公寓。表３-１５中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业的供求状况工程名称地址建筑楼层单位量主力面积销售率开盘日期摩登时代兰溪路１４１号１５F/１２１０３７-６６M２９８%中环家园中山北路３８８０号２５F/１６００３９-５７M２７５%绿地*世家宁夏路、曹杨路口３０F/１６６０４０-６０M２未销售未开盘数据来源：上海中瑞市场研究部１.２.３.２中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业市场平均销售价格市场平均销售价格处于全市中下游水准中山北路白兰路工程周边区域２００２年可售型小户型物业摩登时代销售时期的平均价格在６７００元/平方米，新建的小户型物业——中环家园以及绿地*世家的价格超过烂尾楼改建的摩登时代，平均价格分别为约７２００元/平方米和８０００元/平方米。总体来看，中山北路白兰路工程周边区域的小户型平均销售价格处于全市中下游水准。图３-６中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业价格分布〔单位：元/平方米〕数据来源：上海中瑞市场研究部注：楼盘的价格为开盘时的价格１.２.２.３中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业客户构成分析投资客是市场的主力客户可售型小户型物业作为一种投资性物业品种，其对投资客的吸引力较强。本区域投资客比重约６０-７０%，购置客户最主要用途是作长期食租。投资客来自于外地及全市上海房地产市场是一个开放性的市场，外来客来沪投资的房产品种除了高档楼盘以外，小户型也是其热衷产品。本区域内摩登时代、中环家园的客群中有诸多来自全市及外地的经商人士。１.２.４可售型小户型物业与上海其他区域关联度分析根据我司调查，目前上海可售型小户型物业主要集中在陆家嘴区域、外滩周边区域、陆家浜路地区、南京西路地区、虹桥镇区域及本工程所在的不夜城区域，以下就本区域和其他小户型集中区域作关联度分析。表３-１６中山北路白兰路工程周边区域可售型小户型物业与上海其他可售型小户型物业关联度分析细分工程中山北路白兰路周边区域陆家嘴区域外滩周边区域陆家浜路地区南京西路地区虹桥镇区域环境特质商业环境一般一般优一般优较差交通出行优较优较优较优较优一般人文气氛较优优优一般优一般市场特质供给量１４７０〔１２%〕１０３０〔９%〕１２３８〔１１%〕１７４６〔１６%〕１１４４〔１１%〕３１２〔３%〕销售价格６７００-８５００１００００-１２０００１００００-２００００８５００-１１０００１００００-２００００５８００-６５００市场承受度高高高较高较高较高客户构成投资为主投资+自住投资为主投资+自住投资+自住自住为主优势分析教育人文优开展前景优城市核心成熟社区高尚商办区价格低劣势分析区域形象欠佳缺一流商业价格高供给趋饱和价格高距中心城区远数据来源：上海中瑞市场研究部注：供给量单元格括号内数值指单元数占全市总量的百分比１.２.５未来市场竞争分析小户型工程未来供给集中。由于小户型市场的销售活泼，投资意识在个人购房者的兴起，促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。据不完全统计，２００３年上海可售型小户型市场的供给工程将到达２０例左右，包括酒店式公寓和产权式酒店的总供给量将有８０００多套，供给量会升至历年的最顶峰。可见，小户型市场的未来供给集中，市场的竞争会比较剧烈，而在不同工程的竞争之中，只有性价比高的工程才会脱颖而出。以烂尾楼改造为主的小户型逐步向全新规划建立的小户型开展。随着一大批烂尾楼工程的改造完毕，未来市场新供给的小户型工程将以新规划新建造的小户型为主，物业的品质将会得到明显提升。租赁市场的供给规模在扩大。目前已交付使用并进入租赁市场的小户型工程并不多，租赁市场供需维持稳定。不过２００３年下半年以后，随着前期开发的一批小户型工程纷纷进入交房期，小户型租赁市场的供给量将会数倍增长，届时相互间的客源竞争便会非常剧烈，小户型的租赁需求有待快速拉动和扩大。１.３产品特征分析１.３.１上海市可售型小户型物业面积特征分析１.３.１.１房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅对于原先烂尾楼改建而来的小户型物业，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，房型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，客厅采光缺乏，影响了居室自然通风和采光。１.３.１.２房型突破平面构造个别住宅性质的小户型物业已经突破了传统的平面构造，立体空间设计，利用５.４米左右的层高分割成上下两层，扩大了居住空间，功能分区和私密性更佳。此类跃层式房型的工程有青年汇、静安自由自宅。１.３.１.３一梯数户，走道过长现有的可售型小户型物业，大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如金银汇的三梯２４户，圣天地的四梯２２户，奔腾新干线的三梯２０户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成得房率低于常规住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。１.３.１.４小户型的主力面积为３５-６５平方米—２倍，为诸多购房人士所欢送。表３-１７上海典型可售型小户型物业主力面积情况工程名称主力面积主力总价圣天地３１-４７M２３１-４７万元金隆海悦５６-７５M２６７-９０万元东方时空４４-４５M２５３-５４万元国际金融家５０-７０M２４５-６３万元世福汇３４-６６M２６８-１３２万元世纪时空４４-６７M２６２-９４万元感性达利４２-６２M２３４-５０万元宝利金３３-５８M２３５-６１万元数据来源；上海中瑞市场研究部注：主力总价为工程销售时期价格１.３.２上海市可售型小户型物业装修标准分析小户型物业是一种成品商品房，提供室内装修并附带局部家具。小户型物业的装修标准总体高于普通公寓，并且新盘工程的装修标准往往优于老盘工程，楼盘的内在品质正逐步提高。上海小户型物业中装修标准较高的有：金窿海悦、圣天地、万源精典、东方时空、国际金融家、世福汇、世纪时空、感性达利、骏豪国际等。表３-１８沪上高档小户型物业典型装修材料装修部位装修材料电梯三菱、日立、迅达、OTIS地面厅卧主材为复合地板或玻化砖；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖墙面厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆；厨卫主材为冠军、泛亚等品牌地砖门窗静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门厨房过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、意大利等品牌橱柜和厨房电器卫生间TOTO、科勒空调美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调，其他高档小户型物业配全套家具家电数据来源；上海中瑞市场研究部１.３.３上海市可售型小户型物业效劳标准分析无论是酒店式公寓还是产权式酒店，小户型的一项重要指标便是物业的效劳管理水平。目前上海的小户型物业虽然都宣称为“酒店式〞、“星级效劳〞等等，但工程的物业管理水平良莠不齐，真正到达星级标准的不在多数。表３-１９沪上小户型物业的物业管理工程名称物业管理公司或参谋公司圣天地上海世纪商务大厦物业管理金隆海悦FPD第一太平戴唯斯东方时空上海申大物业管理国际金融家新加坡UnitedEngineers国际酒店管理集团，戴德梁行静安自由自宅莱坊国际君悦静安仲量联行〔物业参谋〕骏豪国际太平洋国际〔物业参谋〕世福汇上海中福酒店公寓经营管理世纪时空兴业国际港联物业公司感性达利美国豪森国际酒店管理集团宝利金东湖物业SOHO时代陆家嘴物业〔物业参谋〕数据来源：上海中瑞市场研究部１.４重点案例分析摩登时代物业根本情况区域地址：普陀区兰溪路１４１号开展机构：上海安天置业物业规模：１５F/１，１６０００M２〔总建筑面积〕，２１０个单位。：房型面积：两梯十九户/层，最小面积３７平方米，最大面积１０６平方米，主力面积３７-６７平方米。销售价格：６７００元/平方米，主力总价２４—４７万元。开盘日期：２００２年１１月销售状况；销售情况良好，去化率达９８%入伙日期：２００３年４月物业特色：１—４层为商业裙房，投资、居住、办公三合一空间物业开展情况类别内容评价地理位置资源地处兰溪路１４１号位于曹杨核心生活圈，生活、社会、教育机能成熟景观资源都市生活景观景观资源一般交通配套资源兰溪路、枣阳路多条公交线路公共交通和道路条件理想生活配套资源周边生活配套设施齐全宜居的生活环境规划布局规划１栋小高层建筑，物业立面现代感强，线条简洁表达了时尚、自然、现代的建筑特点，物业间距略窄建筑布局两梯十九户格局、标准的紧凑型房型大走廊设计物业配套星空会所、coffeebar康乐中心针对时尚青年的物业配套物业管理戴德梁行酒店式效劳企划思路量身定做的小户型住宅针对性强中环家园物业根本情况区域地址：上海市中山北路３８８０号开展机构：上海华广房地产开发经营物业规模：２５F/１，４５０００M２〔总建筑面积〕，６６０个单位房型面积：五梯三十户/层，最小面积４０平方米，最大面积５７平方米，主力面积为４７-５５平方米。销售价格：７２００元/M２，主力总价为３４—４０万元开盘日期：２００３年６月销售状况：７５%，由于刚开盘不久，其市场去化还有很大的上升空间入伙日期：２００４年９月物业评估情况类别内容评价地理位置资源中山北路３８８０号紧邻华东师范大学，交通线路较多景观资源眺望华东师范大优美的校园环境景观资源丰富交通配套资源中山北路高架和轻轨明珠线交通便利生活配套资源商业网点不多生活配套满足日常需要规划布局独幢高层建筑基地面积不大，环境塑造能力有限建筑布局五梯三十户格局，直套房型酒店标准设计物业配套裙楼２-３层为办公用房，地层为商业配套内部配套一般物业管理有开展商自己管理物业管理较为一般１.５建立方案可行性结论１.５.１时机/威胁分析１.５.１.１时机上海经济构造正处于调整期，第三产业比重不断扩大，良好的经济环境使高收入白领、新组建公司和投资客数量不断增多，许多客户为同时满足投资和自用两方面的需求，放眼于上海的高品质新建小户型物业。中山北路白兰路工程周边区域是普陀区的商务、文化、行政中心，交通便捷，人气十足，目前本区域在政府规划的大力推进之下正处于上升通道。近期开发的可售型小户型物业都取得了成功，区域市场的承受度比较高，投资气氛比较浓，小户型市场具有冗实的客源根底。中山北路白兰路工程周边区域生活机能、社会机能比较成熟，最重要的是紧邻知名学府华东师范大学，社会文化气氛比较浓厚，高素质、高学历的年轻一族对可售型小户型物业存在价值认知的偏好，其对可售型小户型物业的市场需求存在很大的容量。１.５.１.２威胁小户型未来供给集中。据不完全统计，２００３年上海小户型市场的供给量将有８０００多套，未来市场竞争会比较剧烈，风险也随之扩大。单价飙升大大压缩了小户型的升值空间。近段时间，小户型的价格为市场任意夸大，价格出现背离价值的现象，使得小户型后市预期的升值空间变小，短期套现的风险加大。同时单价过高，逐渐抹平了小户型“面积小、总价低〞的先天优势，抬高了消费门槛。小户型的预期租金在２５００-４５００元/月，能够承受这样价格的承租群体有限，在总价日益提升的情况下，预期租赁价格可能会更高。另一方面，租赁市场的供给规模在扩大，小户型的出租率要得到保障，预期租金要得到实现，关键在于迅速拉动和扩大小户型租赁需求，一旦租赁需求缺乏的话，便会涉及整体市场。１.５.２建立方案可行性结论综上所述，可售型小户型物业市场上扬和下抑两大因素同时共存，决定未来上海的可售型小户型物业市场不可能出现前几年抢销的火爆现象，供需矛盾的缓和将使消费者的热度回归理性，小户型市场的竞争将进入地段、价格、产品、品牌的综合竞争层面之上。本工程中的公寓大楼作为可售型小户型物业具有潜在消费群体，存在后市介入的可能性，但后市竞争的剧烈要求新的小户型工程解决原有产品的缺陷和缺乏，寻求产品的创新和优化，这是本工程小户型定位和开发的关键。中瑞认为本工程公寓大楼开发可售型小户型物业具有市场可行性。２、商品住宅模式２.１方案模式阐述商品住宅是指由房地产开发企业投资建立，在经营性出让土地上建造的可供出售的住宅物业。２.２方案模式可行性分析假设本工程公寓楼做为居家型住宅，由建筑设计的特点可知，朝向问题无法得到根本性的解决，朝北、朝东和朝西的单元日照缺乏，不符合２００１年度？住宅设计标准？对日照的要求，无法取得销售许可证。即便是朝南的住宅单元，由于核心桶位于建筑正中心，导致无法自然通风，这也不符住宅的设计导向准那么。从居家型住宅的特点来看，居家型住宅对环境、噪音、绿化等都有较高的要求，而本工程公寓楼由于紧靠中山北路高架以及轻轨明珠线高架，交通带来的噪音较大而且无法防止，从住宅的人性化设计要求而言，该公寓楼作为传统居家型住宅开发存在很大的弊端由此可知，即便本区域目前居家型住宅市场开展良好，本工程公寓楼改作居家型住宅的可行性极小，因此对商品住宅定位没有必要作进一步的市场研究。中瑞认为本工程公寓大楼开发商品住宅不可行。二、可建方案模式分析〔办公局部〕１标准型写字楼物业模式１.１方案模式阐述１.１.１标准型写字楼模式的定义及特征本研究中的标准型写字楼物业模式是针对目前市场上出现一些特殊写字楼物业而言的，指市场上最广泛采用的写字楼物业模式。一般而言指由专业物业管理公司管理的，全部或局部用于出租的中高档写字楼物业。它具有如下特征：大局部用于出租，少量可租亦可售；因而可行使严格的物业管理，保证写字楼的较高品质。一般位于市中区轨道交通沿线，交通极为便利。建筑运用框架-剪力墙构造，空旷开间，可任意分割。１.１.２标准型写字楼模式案例目前上海已形成了数个标准写字楼的聚集区域，包括南京西路、淮海路、陆家嘴、虹桥开发区、徐家汇五个大规模标准写字楼聚集区和不夜城、竹园商贸区、江苏路等次级标准写字楼聚集区。而本区域内不构成写字楼聚集区域，区域典型案例少，如绿地科创大厦等。１.２标准写字楼市场特征分析上海办公楼市场在经历了９３-９５年的高潮后，由于过度开发造成供给过剩，进而导致９７年以后办公楼市场的持续走低；但从９９年下半年开场，上海房地产市场有了较大改观，随着国内经济形势的好转，写字楼市场需求上升，使写字楼价格止跌上升，写字楼市场迎来了新一轮的开展时机。进入２００１年，随着中国正式参加WTO，外商在会直接投资的力度加大，上海作为中国经济的龙头，经济的开展速度加快，对写字楼的需求相应增加，写字楼市场进入了良性开展阶段。表３-１１９９６年以来上海办公用房空置面积年份１９９６１９９７１９９８１９９９２０００２００１２００２空置面积增长〔%〕+２０８+１５６+６０–８+１０–１４–１６数据来源：上海统计年鉴〔２００２〕单位：万平方米图３-１１９９５年以来中房上海写字楼指数走势数据来源：中房办公楼指数办公室区域写字楼市场特征研究普陀区的商务楼主要集中在苏州河的北面靠近静安的武宁路、长寿路沿线。本工程所在区域不构成写字楼聚集区，写字楼分布较散，供给量小且有档次的典型个案不多。我们调查了此区域内的写字楼，分别分析了供求、价格和客户构成三个方面的情况。表３-２区域内写字楼工程列表工程地址售价〔元〕租金〔￥〕物管费〔元/M２月〕总规模〔万M２〕绿地科创大厦宁夏路、曹杨路６０００-１００００８５So时代中山北路、白兰路５８００-６８００２５-６６１.２.１.１供给与需求情况该区域主要是生活区，写字楼供给量极少、分布分散，未成商务办公气氛。目前的办公楼主要是一些建成较早，形象陈旧的老楼，例如：中联大厦等。近一年内只有很少新增的办公工程，其为：绿地科创大厦、so时代〔在售〕。平均租售价格情况平方米·天。主力客户构成分析由于区域内新建写字楼和老写字楼档次差距较大，导致入住企业档次也参差不齐，多为中小型的企业机构。由于沪宁高速公路的便利，主力客户构成中有大局部是贸易公司，网络公司和广告公司也占了相当比例。１.２.２区域写字楼市场与上海其他主要写字楼区域关联度分析在这一局部中，我们从两个层面进展比较，以明确该区域写字楼市场在上海写字楼市场中所处的位置以及其在市场方面的特点。１.２.２.１与上海市写字楼总体市场的关联度分析表３-５区域写字楼与上海市写字楼比较区域入驻率租金〔￥〕上海市整体８１%工程所在区域约７５%数据来源：上海房地产交易中心；供需及入驻率情况由于上海和工程所在区域写字楼市场在供求总量上不具有可比性，因此主要比较写字楼的入驻率，以反映供给与需求间的关系。据抽样调查统计，２００２年上海市写字楼的入驻率为８１%，而根据我们调查的情况看该区域写字楼的入驻率约为７５%，低于上海市写字楼市场的总体入驻率。平均租售价格情况M２。M２·M２·M２，是其租金的６０%。该工程所在区域的写字楼租金偏低，主要由于区域的环境和物业本身的档次导致，而物业的档次是最为重要的因素。１.２.２.２与类似档次写字楼聚居区域市场的关联度分析该工程所在区域的写字楼市场属于上海市写字楼的第二梯队，与淮海路、南京西路等甲级写字楼聚积区域有较大差异。因此，我们选择了不夜城区域和江苏路两个区域作为比较对象，进一步研究该工程所在区域的写字楼市场。表３-６该工程所在区域写字楼与类似档次写字楼区域比较区域供给总量工程总数乙级租金乙级物管入驻率工程所在区域１１２７７５%不夜城区域１２７０%江苏路２０８１８/资料来源：上海中瑞市场研究部从比较情况看，该工程所在区域写字楼的总规模、工程总数、租金、物管都偏低，但由于工程不多，同一价格档次无太大竞争，所以入驻率比其他几个区域高。且本地块周边环境虽不如不夜城区域目前总体环境，但虽然普陀区的开展，该工程所在区域会有一定的价格潜力和升值空间。１.２.３标准写字楼市场未来竞争分析１.２.３.１该工程周边区域标准写字楼市场未来竞争分析表３-７该工程周边区域未来标准写字楼市场预测进度情况工程或地块名称规模(万M２)档次在建工程So时代６/筹建工程不详//未来规划地块不详//数据来源：上海中瑞市场研究部１.２.３.２上海市标准写字楼市场未来竞争分析从上海房地产交易中心得到的２０００-２００１年综合用地出让情况看，未来三年上海市综合用地物业的供给面积将到达近４５０万平方米，超过１９９８-２００２年供给低谷期，到达一个新的高潮。因此，标准写字楼的供给将大规模放量。另外，在此前已经出让的土地中，新天地将建立４００万平方米的甲级写字楼区域，南京西路将再添１７０万平方米的高档商务面积，徐家汇和浦东陆家嘴地区也将有近百万平方米的高档写字楼工程推出。因此，可见未来几年内将是写字楼市场的供需同时增长的时期，未来标准写字楼市场的竞争鼓励程度将取决于供给与需求的相比照例。由于不夜城区域较高档次标准写字楼市场在区域档次和规模上均处于劣势，其他区域的标准写字楼供给也将对本工程形成威胁。１.３标准型写字楼产品特征分析上海目前约有６０个左右的甲级标准型写字楼和众多乙级标准型写字楼，它们在产品特征上主要有以下两方面特征１.３.１标准型写字楼平面形状及分割面积特征分析写字楼面积的可分割性与其平面形状密切相关，在没有地块形状等其他限制的情况下，方形平面的写字楼是可分割性较好和利用率较高的。这也是大多数写字楼所选择的平面形状，如力宝广场。也有相当的标准写字楼采用类似长方形的平面形状，如恒隆广场。在可分割面积方面，由于采用大开间的空间构造形式、上述的平面形状以及公用洗手间，标准型写字楼一般可以自由分隔，面积弹性较大。１.３.２上海标准型写字楼配套设施特征由于标准型写字楼在配套设施上因档次的不同差异明显，根据本工程的总体档次定位，本研究主要分析了上海市甲级写字楼的配套设施特征。表３-８上海甲级标准型写字楼配套设施特征条件符合内容案例停车位车位必须充足，平均每１５０-２００m²至少一个停车位，地下车库净高到达至少２.１米〔能保证类似依维柯的大客车上下自由〕恒隆广场地下一、二、三层有５００多个车位，中信泰富地下二、三层有３００多个车位电梯恒隆广场１８台迅达电梯，嘉里中心１０台高速电梯分高、中、低三区电力及承重至少具备５０-６０瓦/m²,并配备足够的后备电力供给设备、承重，按有关部门规定写字楼承重每平米１５０kg以上电讯设备有充足线，提供支持DDN、ISDN、ADSL等线路，最好做到光纤入户，并备有视像会议设备如智能化５A级写字楼空调系统能提供四管空调系统，并可为某特殊行业租户提供２４小时空调供给，并提供楼宇新风系统恒隆广场的进口trane中央空调配套及效劳配套设施要齐备，且须以效劳客户为主旨如商务中心、银行、邮局、咖啡厅、餐厅等１.４重点案例分析绿地科创大厦物业根本情况区域地址：宁夏路２５１号〔曹杨路口〕开展机构：绿地集团锦普房地产开发〔开发商〕物业规模：２０,０００M２〔总建筑面积〕，由一栋总高２９层；１-５F裙房、６-２９F办公层组成·天物管费：８元/平方米·月出租率：９０%物业评价情况类别内容评价地理位置资源近轻轨站、交通便利轻轨金沙江站，武宁路主干道通往沪宁高速公路景观资源无特别景观优势————交通配套资源轻轨和众多公交线路交通极为便利商务配套资源中山北路商贸圈商业资源中等规划布局１—５层裙楼是为绿地数码城IT专业商铺、有专业特色建筑布局标准层布局合理交房标准标准装修标准装修综合评价：绿地科创大厦是目前区域内最高档次的写字楼，其租金水平低于上海市其他区域的同品质写字楼；而其较高的出租率那么主要因为绿地集团的品牌优势及绿地集团自入驻其办公，为其档次的提升都有一定的帮助。位于同一区域的so时代还在销售中，目前销售情况良好，该工程是以小户型为特色的办公楼。１.５建立方案可行性结论通过以上分析，对本工程建造标准写字楼的时机和威胁进展总结，进而得到标准写字楼建立方案的可行性结论。１.５.１时机/威胁分析１.５.１.１本地块建造标准型写字楼的时机上海的世界级地位和上海目前的开展机遇，使上海成为国内外公司瞩目之地，对较高档次写字楼的需求因此上升。目前上海写字楼市场正处于上升通道，而且是上升的初期，空置率下降，租金稳步上扬。随着普陀区未来的开展，将逐渐填补这一区域中高档写字楼稀缺的状况，逐渐形成规模。地块所处位置交通便利，具有建造标准写字楼的根本条件。１.５.１.２本地块建造标准型写字楼的威胁目前区域写字楼整体档次偏低，目前区域形象不利于较高档次标准写字楼的开展，须依赖区域的整体建立提升区域档次。区域未来标准写字楼供给的放量，形成竞争威胁。上海市高档标准写字楼未来竞争剧烈，将直接威胁本工程标准写字楼的销售。在客户偏好方面，目前不夜城区域不受较高档次写字楼的客户群体的青睐，在较高档次写字楼市场的竞争中容易处于劣势。１.５.２建立方案可行性建议考虑目前该工程所在区域中写字楼的档次及规模优势较弱，加之未来区域和上海标准写字楼供给的大规模放量，而该区域并不受此类目标客户的青睐，因此，中瑞建议本工程暂缓进入较高档次标准写字楼市场。２可售型小户型写字楼物业模式２.１方案模式阐述可售型小户型写字楼物业模式是近一两年来上海兴起的一种特殊写字楼物业模式，它一出现便受到市场的广泛关注。其产生主要受两方面因素的推动：其一，是创业型及中小型私营企业的兴起，导致对略低档次的小面积写字楼需求的增加；其二，其他的投资市场的低回报率，导致购置优于租赁。因此，此种写字楼物业模式具有如下特征：写字楼全部用于出售，有别于可租同时亦可售的标准型写字楼。地段稍差，但近商业中心，交通方便。最小分割面积多在１００平方米以下，主力分割面积在１５０平方米以下。按照７０%的得房率和上海市人均１０平方米的办公面积来计算，那么小户型写字楼主要面向１０人以下的小型企业。整个写字楼的档次控制在乙级左右，与目标客户的要求相匹配，亦不会导致本钱和价格过高。２.２可售型小户型写字楼市场特征分析２.２.１供给、吸纳及空置情况可售型写字楼已经历了从进入市场到被市场承受的过程。目前上海可售型写字楼的总量规模并不算大，但却处于迅速扩大中，纵观过去半年，平均一个月就有一个多可售型写字楼工程上市销售。截止到研究期末〔２００３年５月底〕沪上小户型可售写字楼供给工程为８个，总建筑面积到达近２３４，０００平方米，供给单位超过２，０００套。从吸纳情况来看，各供给工程的销售进度普遍较短，销售周期在６-１２个月，销售速度较快。除去新开的国科大厦和SO时代，截止到研究期末沪上小户型可售写字楼平均去化比例为８１%，空置率为１９%。整体市场去化形势良好，空置比例低。表３-９小户型可售写字楼销售现状列表工程名称工程地址建筑面积(M２)开盘时间销售率绿地科创大厦宁夏路、曹杨路５０，０００２００２年初１００%虹桥银城中山西路９３３号３２，０００８０%胜康廖氏大厦商城路７３８号２９，０００７８%致远大厦斜土路７６８号３５，０００６５%上海静安新时代大厦〔精英会〕南京西路、泰兴路１８，１１４９０%淮海中华大厦人民路８８９号２０，０００７０%国科大厦控江路１０２９弄２５，０００刚开场售SO时代中山北路、曹杨路２５，２００刚开场售数据来源：上海中瑞市场研究部注：本表统计时间截止为２００３年５月底。２.２.２销售价格分析从沪上小户型可售写字楼的销售价格分布情况来看，单价范围在５，９００-２０，０００元/平方米，均高于区域内同档次住宅工程销售价格〔胜康廖氏大厦除外〕，主要定价因素在于区域同类写字楼租金情况和住宅工程推案状况。从该类小户型可售写字楼的分布情况来看，主要位于甲级写字楼集中区域的边缘或者更为偏远的区域。是故距离市中心主要高档甲级写字楼区域的远近也成为定价的重要因素之一。在总价分布上来看，小户型可售写字楼总价分布在２５.４-２３４万元人民币，主力总价区间位于５０-１００万元人民币。由于分割面积普遍较小，总价低于区域同档次住宅工程。这一总价区间也大大降低了企业的营运本钱，所以受到市场欢送。表３-１０小户型可售写字楼销售价格列表工程名称临近写字楼区域销售价格〔元/平方米〕可分割面积〔平方米〕总价分布〔万元〕装修情况绿地科创大厦虹桥６，０００-１０，０００８６-１７０标准虹桥银城虹桥均１３，５００４０-１１０装修胜康廖氏大厦陆家嘴均１２，０００８５-１４５１０２-１７４标准致远大厦/９，０００-１０，０００６０-１５３６０-１５３标准上海静安新时代大厦〔精英会〕南京西路１８，０００-２０，０００５０-９０９０-１８０标准淮海中华大厦淮海中路均１３，０００６０-１８０７８-２３４