BOBOS策划放案

OBOS的前世今生一本书与它所概念的新生活２０００年５月，美国？ 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 周刊？高级编辑大卫布鲁克斯出了一本书，书名让人费解————BOBOINPARADISE〔天堂里的布波士〕。然而他“杜撰〞出来的惊异概念————BOBOS却很快成为了最时髦的话题。布波是２１世纪的新精英族群，他们追求浪漫与实际，兼顾精神与物质。BOBO族特征在消费上，一个布波的居家风格是昂贵自然粗糙的，通常会摆设几件非洲工艺品，不过是那种昂贵的自然粗糙，布波不买双B[奔驰、宝马]车，但会把同样的钱用在RANGEROVER这样的高档吉普车。布波族拥有高学历，但是他会有意藐视他，说这不值一提；很物质，但是看起来格外反物质；很精英但是反精英。布波族念好高校，不断学习、成长、旅行、往上爬、自我探究。布波族热忱工作，由于工作是玩耍，是自我表达，是一种社会使命。布波族的学者懂得如何自我行销，终极目标是成为金融界精英、时尚界精英、演艺界精英、政治精英中的一分子。在解放与自我把握之间，布波族讲究享乐“有用的享乐〞。布波族仿佛什么都不缺，却又不断追寻，透过各种仪典一次又一次的追寻心灵颠峰的阅历。BOBO们成为社会的自由派和经济上的保守派，自由和公正经常被谈论，但从不真的为经济不公平忧心忡忡，他们不左不右不温不火。由小资到布波当“布波族〞成为流行文化的指南针以后，中国小资才算拥有了一本真正的教科书，获得了生活爱情事业的最高纲领。尤其是在小资的内涵变的越来越苍白外延却越来越宽广的今日，布波族的消灭准时整合了宽阔散乱而冲突的小资队伍。中国的小资格史说来话长，小资玩的不是心跳，是意象，小资没有现在时，由于他们从来不制造，他们不活在当下，他们是廊桥遗梦是把戏年华，对当代生活的软性批判是小资们的态度，小资是对当代生活的一种确认和参加。成为小资，才有可能挺进“布波族〞。要成为一个１００%的BOBO还真不是一件简洁的事情：“要有与时俱进的专业，跨国公司总经理以上的头衔，高薪加上猛烈的个人特质和特殊爱好，最好是登山考古读诗种树，还不能遗忘效劳社区、救济非洲难民和挽救地球。〞我们操盘本工程要的就是这种感觉布波历史６０年月，流行嬉皮，嬉皮的口号是：要爱情，不要战斗；８０年月流行雅皮，雅皮的风格是：保卫 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，乐观进取。布波是２１世纪的新精英族群，象是嬉皮与雅皮的结合体，他们追求浪漫与实际，兼顾精神与物质。由HIPPIES〔嬉皮士〕、YUPPIES〔雅皮士〕一路走来，布波士不是孤立的，也不是从资本主义的生产线上突然蹦出来的，而是渐渐接手社会的新一代社会精英的生活精神和审美主义的双重选择。他们视实力和制造力为生活之源，同时也是审美主义的核心。对布波士来说，物质从未匮乏过，但物质本身并不能给他们带来精神上的愉悦，而只有通过适当的物质条件，依靠自己独特的审美趣味和身体力行，一种前所未有的风气被制造出来的时候，布波士的愉悦力才会降落。曾经HIPPIES[嬉皮士]嬉皮最初的思想动机开头于２０世纪４０年月，在短短的３０年中，美国经受了两次世界大战和历史上空前绝后的经济大萧条时期。从那时起就已经开头了消灭一种反“ESTABLISHMENT〞思潮，ESTABLISHMENT这个词本身就是格外广泛的，几乎包涵了全体即成的社会成分，从社会习俗到国家政府，包罗万象。进入５０年月后，这种诗歌开头和音乐结合起来，这个时期被称为“跨掉的一代〞，在它的影响下，叛逆思想开头广为流传。显著特点就是：他们极为明显的叛逆性倾向性。他们多数是一些诗人和音乐家，独特的身份赐予了他们更为独特的思维方式，这两类人往往具有社会责任感和抱负主义者倾向，他们大多宠爱用“IAMHIP〞来说明称呼自己和伴侣，也有人宠爱有HIPPIE一词，日后HIPPIE即是源于此。６０年月中后期，超大规模的露天音乐演出造就了嬉皮运动最辉煌的时期。辉煌是短暂的，在１９６９年WOODSTOCK音乐节到达顶峰后，嬉皮运动渐渐开头衰落。曾经YUPPIES〔雅皮士〕？时代？周刊１９９０年有一篇总结８０年月“雅皮〞现象的文章，把“雅皮〞的特征归结为：“４０岁以下，年收入十万美圆以上，专业人士，家里用真空管扩大机配３/５A书架型喇叭，有十张以下的ECM唱片，不要常听。〞在美国以外，其实谈不上有所谓“雅皮〞，但是上述标准其实很简洁地就可以套用到所谓中产阶级身上。布波之后是IF一族“国际自由族〞也称IF[INTENATIONALFREEMAN]一族，是指那些在全球范围内依据自己的喜好，自由地选择工作、居住和旅游度假的一群人。他们可能来自地球上任何一个国家、民族、甚至任何一个亚文化，但他们的共同之处是在全球范围内享有工作、居住和旅游度假的高度自由。“国际自由族〞是工作和生活理念的完善统一：人不能成为工作的奴隶，工作必需为生活品质效劳——————这种生活方式是继布波之后的又一种生活模式。在丽江、阳朔、拉萨、上海、北京等聚集大批来自国外的国际自由人，这些地方没有一流的进展时机，但是有一流的古老文化和淳朴生活。一、工程所在地初步市场状况调查步骤A：宏观经济环境 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 宏观环境争辩１、城市性质城市性质定位为中国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史名城和分景旅游胜地；城市主体功能定位为港口为主的国家综合交通枢纽，国际海洋科研及海洋产业开发中心，区域性金融、贸易、信息中心，国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地，旅游、度假、避暑、文化消遣中心。２、城市规模人口规模人口年份中心城市实际居住人口城市人口非农业人口农业人口２０００２３４１７０３３０２００５２５５１８２３２５２０２１２７６１９４３００　　　　用地规模年份城镇建立用地〔每平方公里〕人均城市建社用地〔每平方米〕２０００２０６９３．６２００５２３０８９．８２０２１２６６８５．８３、城市总布局城市总体布局构造规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为进展组团，形成“两点一环〞的进展趋势。主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区〔城阳、流亭〕、崂山区中心城区〔高科技工业园〕和环崂山的崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建立用地面积１９２.５平方公里，实际居住人口２３０万，人均建立用地８３.７平方米。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物质流、信息流集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。其中由东部的新经济综合功能片区、中部的居住商贸综合片区、西部工业仓储综合功能片区共同组成。市南区成为岛城重要居住、商贸区。东部，青岛CLD日趋成型。 经济环境经济进展状况国民经济连续保持良好的进展势头，经济进一步优化，全市经济保持１６%以上的述度，第三产业，集团化保持快速增长，重点工程建立投资力度加大，社会需求稳步上升。主要经济指标〔有关数据见附表〕青岛市主要年份国内生产总值状况青岛市主要年份产业构造状况　青岛市主要年份社会消费品零售额状况青岛市主要年份固定资产投资完成状况商业和消费　　全市万米以上零售网点４０余个，各类商品交易市场９１５处，２００２年商品交易市场成交额６０８亿元，社会消费品零售额４００.５亿元。引进１４家世界５００强企业和有名跨国公司，其中佳世客、家乐福、麦德龙、第一百盛、普尔斯马特、法宝、大福源、麦当劳、肯德基等９家已开业运营。经济进展任务增加投资规模，改善投资环境，高起点，高标准的加快城市建立步伐，加大对城区的改造，提升整个岛城形象。扩大消费方面，促进消费升级，需实施更加有利于扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费政策措施，刺激市民消费水平，购房的付款方式机敏，提高市民的购房支付力量。经济环境综述随着改革的深化，经济的进展，房地产业诚为国民经济新的增长点，住宅产业化的进展到政府进一步重视，投资力度加强，环境进一步改善促进消费的进一步升级，银行按揭的成数和年限空间的放宽，使整个房地产业运作渐渐走向专业化和标准化。２．政策环境金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场，开发工程实行７成贷款购房，时间可达１５-３０年按揭，购房者只需支付３０%即可入住，很多家庭足够支付其首期款项，大大刺激了市民举债购房的提前消费行为。３．文化环境人文环境现有各类高校２７处，在校生１４.６万人。有国家教育部重点高校、全国唯一的中国海洋高校。青岛国际学校和青岛MTI国际学校，可招收在青岛工作的外国人子女。地理环境宏观环境综述１．宏观经济形势对工程进展的影响国民经济保持着良好的增长势头，宏观经济的景气为房地产业奠定了根底，同时青岛房地产业步入了稳步增长的景气空间，这大大扩大工程的生存和进展空间，使工程得以在大的经济环境下安康进展。２．投资环境对工程进展的影响２００２年房地产投资在去年高速增长的根底上，又有新的提高。全年房地产投资６７.５亿，增长７.２%。虽然房地产投资指数全年呈现稳步上升趋势，但是投资指数仍旧在景气空间以下运行。多家银行对住房信贷的参与，充分调动市民住房消费的乐观性，促进有额需求的释放无形之中，扩大了工程的需求市场，增加了局部买家群体。３．住宅需求对工程的影响随着青岛市房地产产业整体进入景气空间，商品房新开工面积从年初的平淡状态进入火爆状态，新开工面积指数最高１０２.０３点，最低９６.９４点。全年房屋新开工面积５９９.３万平方米，比去年增长４２.６%。２００３年房地产市场有额需求，连续增加商品房销售量较去年增多，大多数工程的商品房即总体稳中有升，价格于各区域内升值不一。４．销售价格走势对工程进展的影响２００２年，青岛市商品房销售价格指数从３月份〔９０.５５〕开头，一路攀升，到１１月份到达最高点１３５.８。与此相对应，商品房平均销售价格最低１８４１.２元/平方米，最高２２７１.６１元/平方米，相差４２９.８９元/平方米。房地产的价格市场稳中有升，无疑中加大市民对地产市场的信念，无形当中也促进了地产市场向前的良性进展，增加了工程推入市场的平安系数。房地产品牌建立更加重要，市场消费需求的多样化迫使开发商走向市场细分，BOBOS公寓的品牌化，市场细分，刻不容缓。消费者不再仅仅是对一间房一张订的住宅需求，也不仅是将住宅当成自己的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求，所以针对不同人群有不同的需求和渴望，这就是需求代理商对待市场需求上要共性化、细分化，从而促使了市场的细分。工程所在区域房地产市场的分析通过对工程所在区域的房地产市场的调研，分析当地房地产市场的现状并对其走势作出一个较为客观的推断与猜测，另外，对市场的深化调查分析消灭买方的根本构成并对当地房地产市场的现有客户作出分析与猜测。板块市场争辩是依据所处区域房地产分布的现状，对工程所在地进展战略性板块的划分，分别对各地块市场进展分析描述，重点是对工程所在板块的功能定位，市场定位及开发动态，价格水公平因素的分析。〔一〕工程区域房地产市场总量状况从岛城房地产的进展态势来看，主要有以下几个特点：１、开发规模创新纪录截止２００２年，市南、市北、四方房地产在开发投资、商品房屋施工面积、竣工面积、销售面积方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房根本不符存在。２、市场消费主体发生了根本转变随着房改的深化，住房货币化安排制度的建立，集团购置已经淡出住房市场，个人住房消费已经成为主房地产确实定主力。３、住宅产品实现了产品升级换代随着住宅产业现代化的全面实施，同时也是房地产开发企业精品意识的不断增加，住宅建立已经迈上新台阶。具体表现在：a、住房面积由经济型向舒适型转变今年全市的平均套型为９０多平方米，普遍住宅平均面积为８５平方米左右，比上年增长１０几平方米左右。原来出售的住宅以套二户型为主，从今年开头，三居室的住宅销售呈上升趋势，已经超过了５０%，今后进展这个比例还将连续加大。b、住宅配套设施规划水平明显提高各进展商不再满足于国内设计，放眼开去，引进美国、澳大利亚、加拿大、韩国等国家的高水平设计，留下一个个精品工程。智能化、环保、节能、绿色、生态等高科技配套产品逐步渗入的平民百姓家中。４、房价平稳适度上涨从本钱考虑，新建筑材料的应用、人工要求的提高及有限的土地资源都刺激了本钱的增加。从需求关系来看，今年的有效需求明显高于去年。这主要表现在：今年全市财政拨款的机关、团体和事业单位以及一些有条件的企业和自收自支单位干部职工的住房补贴要间续发放到位，大约有几个亿的资金要流向房地产市场。作为新城区的青岛东部，在大力进展沿海商业的同时，地块已消灭奇缺势头，已到寸土如今的局面。环境的整治、商业铂金圈的加速形成、物业品质的连续提升等等，都预示着今年各家商品房销售的顺畅。５、购房主力趋于工薪化付款方式的多样化极大程度减轻了个人负担，承受力量和集合生活因素，市南区的楼盘成交几率格外之高。６、共性化、多元化的高层小区将领导近期置业潮流通过对青岛楼市的调查觉察，随着购房者品位的日益提升，共性化小区所带来的完善的社区配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合、空间结合的绿化景观设计、多样化的户型选择，以及共性化小区给购房者带来的物业的附加价值，猛烈吸引购置者的留意力。７、装修房需求不容无视建立部门正推行住宅产业现代化提高住宅质量，逐步取消毛坯房，乐观推广全装修房或菜单式装修模式。市场品质竞争的加剧，舒适房再次引起人们的关注，即刻入住的概念逐步得到市场的重视，装修房的市场消费有肯定潜力。〔二〕工程板块地段分析BOBOS公寓位青岛市市南区，属于东部板块。东部板块为青岛政治，经济中心是青岛房地产的热销坂块，属于高端市场。对于该板块的细分可定为三类地段第一类地段为：香港中路和东海路沿海一线，此地段环境美丽 ，配套齐全，以滨海花园、碧海花园，海逸名都为代表的高档社区密集此地段，此地段开发已达饱和状态，但房地产市场需求还存有很大一部份空间。其次类地段为：香港中路与江西路之间的地段，可供开幕用地不多，只有建立中的各都城，悦海花园，些地段离海有一段距离，环境不比上第一地段，但此段商业气氛浓郁，带来的生活便利快捷。第三类地段为：江西路与快速路此地段一所高校-建工学院，开发量较大，主要以高层工程为主，金福家园，创业者公寓，博思公寓等几处楼盘不存在环境优势，但其价值照上二种地段较低。〔三〕工程地段描述BOBOS公寓位于其次类地段，此地段较成熟的楼盘有新贵都、名都城、悦泉公寓、逍遥居，周边配套齐全，市场位置较好，可利用资源较多。〔四〕板块功能定位第一类地段的楼盘，经过近年来的进展，已将东部的房地产呈上扬走势，推上了一个高潮，使东部板块成为房地产市场的一个热点，BOBOS公寓所处的其次板块，优势照旧明显，交通便利，配套设施齐全，一度成为抢购热点，由于房价的一路攀升导致买方望楼却步，对于BOBOS公寓而言，要建立一个高起点、标准高、高怪次具有共性化的高档社区，在其次地段中扮演为一个时尚领跑者，跃入高档社区的行列，使项与地段达成“双赢〞。〔五〕板块开发动态东部板块成为岛城高端市场中买方的热点，风景美丽 ，成为置业首送。第一地段：滨海花园、太平洋中心、金都花园、天晟苑、碧海花园、颐景园、海逸名都其次地段：香港花园、新贵都、名都城、逍遥居、悦泉公寓第三地段：华嘉大夏、广发金融中心、博思公寓、金福家园〔六〕板块的物业价格分析东部板块现开发工程主要以住宅为主，价格划分以地段划分为主，总体上划分整个价格区，以第一类地段为一线，其次段为二线，第三段为三线。由上表可以看出，一线价格维持在元/m２，一线A类处于最高价格段，受环境因素影响明显，二线主要受交通，商业气氛影响，三线依前两线无明显优势。市场反响的状况说明，只有在二线地段消灭一个层次较高，定位准确     ，赐予给项共性化的楼盘才能有所作为，BOBOS公寓要在楼盘综合质素上下功夫，协作创新的社区主题定位，在其价格以一线略低的价格看齐，就找到客观上的支持点。总结：板块在建工程很多，同时产生影响就会分食BOBOS公寓的部份客户群体，要在二线市场上力求到达一线的价格，就要“一鸣惊人〞具体做到以下几点。一、把社区的各方面素养做好特殊强调社区层次定位----新精项族群〔BOBOS〕力求到达为岛城中坚力气量身定做的效果。二、创新独特而又新颖的社区主题，扮演提倡者角色，做二线市场的精品楼盘。步骤二：确定可类比项，对可类比目的调研结果分析制定调研区域和方式，我司派特地人员负责对方确定的可类比工程进展调查，猎取根本状况及重要情报，由工程小组分析整理，对可类比工程作出针对性的分析与 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 ，可类比工程的自身特点和市场空白点等。宏业高层周边工程市场调查争辩楼盘名称路盘位置物业形态均价[元/平方米]名都城青岛冶金房地产燕儿岛路与江西路穿插路口东南高层住宅５栋均价５８００元/㎡销售５０%颐灏园青岛崇杰房地产东海路别墅、多层、小高层住宅均价１００００元/㎡销售８０%海怡名都青岛颐灏房地产东海路别墅、小高层、高层碧海花园东海路与澳门路交汇处别墅、高层均价８０００元/㎡祥泰商住大厦祥泰房地产人民路与抚顺路穿插路口东南L型、板式高层住宅１栋３２００售完方荟佳苑世嘉置业公司鞍山路与鞍山二路穿插路口东南纯多层社区５２００尾盘康储山庄康储实业公司辽阳西路与福州路穿插路口西南方型、塔式高层住宅１栋４６００销售率８０%黄金岁月伟和置业公司温州路与人民路穿插路口东北方型、塔式高层住宅１栋３６００销售率７０%博思公寓恒基宏实业公司山东路与宁夏路穿插路口东北直型、板式高层住宅３栋５７００销售率５０%华宇大厦华宇房地产公司山东路与延吉路穿插路口西南蝶型、塔式高层住宅１栋５２００销售率６０%金福家园金富房地产公司山东路与宁夏路穿插路口西南蝶型、塔式高层住宅１栋６０００主体１/３银禧苑富捷房地产公司山东路与宁夏路穿插路口西北方型、塔式高层住宅２栋５８００精装修茗古屋环宇房地产公司山东路与敦化路穿插路口西南T型、塔式高层住宅３栋未开工创业者公寓新园房地产公司山东路与宁夏路穿插路口东南弧型、板式高层住宅２栋未开工颐和广厦房地产实业公司鞍山路与鞍山二路穿插路口西南方型、塔式高层住宅１栋４２００销售率６０%泽通房地产筹划代理机构市场争辩部调研日期：２００３.１２.●现阶段直接竞争对手名都城青岛冶金房地产燕儿岛路与江西路穿插路口东南高层住宅５栋均价５８００元/㎡销售５０%颐灏园青岛崇杰房地产东海路别墅、多层、小高层住宅均价１００００元/㎡销售８０%海怡名都青岛颐灏房地产东海路别墅、小高层、高层碧海花园东海路与澳门路交汇处别墅、高层均价８０００元/㎡泽通地产筹划代理机构市场争辩部２００３.１２●户室比分析博思公寓户室比二室二厅二卫１１３、１１１、１２０三室二厅二卫１４５、１５０二室：三室２：１华宇大厦户室比二室二厅二卫１１４、１１６三室二厅二卫１６９二室：三室２：１金福家园户室比二室二厅二卫１１８、三室二厅二卫１２８、１３３二室：三室１：２泽通地产筹划代理机构市场争辩部２００３.１２潜在竞争对手名都城青岛冶金房地产公司燕儿岛路与江西路穿插路口东南高层住宅６栋主体完工、销售良好金福家园金富房地产公司山东路与宁夏路穿插路口西南蝶型、塔式高层住宅１栋６０００主体１/３未开盘博思公寓恒基宏实业公司山东路与宁夏路穿插路口东北直型、板式高层住宅３栋５７００外装修销售率５０%华宇大厦华宇房地产公司山东路与延吉路穿插路口西南蝶型、塔式高层住宅１栋５２００封顶销售率６０%泽通地产筹划代理机构市场争辩部２００３.１２步骤三：工程的SWOT分析及总体筹划思路的拟定阶段A工程的SWOT分析〔一〕工程简介地理位置：占地面积：建筑面积：社区规模：工程进度：〔二〕BOBOS所处位置概况分析a、区域位置：地处江西路与燕儿岛路交界处；b、自然环境：该地块位于青岛东部的繁华地段，都市中心地段，距东海路颇近，步行到海边之需１５分钟；c、公共设施：工商银行、建行、中行、光大银行、华夏银行、商业银行、交通银行、农业银行、４０１医院、家乐福超市、佳世客超市、阳光百货和近期开业的洺君精品购物广场等近在咫尺；d、人文环境：１７中、新东方学校、基隆学校、上杭路学校、市南区试验幼儿园、青岛卫生学校、青岛远洋船舶学院；e、交通状况：公交车２２２、３０９、３２０、３２、２１８、２０５、１２５、２３２、１０４、３０４、３２１、３１、８０１、６０１、５０１、３７４、３３等保证路路通畅。〔三〕工程SWOT分析A、工程优势分析１、地理位置优越，属青岛市南区中心地带；２、周边公共配套设施齐全，东部中心、各大卖场近在咫尺；３、地处燕儿岛路、江西路、香港中路交汇地带，交通四通八达，近２０路公交车来往穿梭；４、香港中路称作为“青岛的心脏〞，为工程的升值带来无穷的潜力；５、工程规划新颖、合理，极富现代、明快、简约之感，易调动目标消费者的购置乐观性；６、工程周边的名都城、逍遥居、悦泉公寓已有肯定的知名度和美誉度，加强了目标消费者的购置信念，对工程的宣扬推广奠定了根底；７、青岛远景规划中将东部的功能定位确定为：能源、居住、商贸、工业和交通枢纽；８、消费者的购房意识日趋理性,投资意识日渐增加。B、工程劣势分析１、居住区过于集中，车多人杂，噪音、污染较重；２、目前道路建立尚不完善；３、去各大卖场须穿过车水马龙的香港中路，不甚便利；４、工程目前工程未进入实质阶段，对BOBOS公寓的宣扬推广、形象提升有产生肯定的影响；５、四周的一般住宅小区对本区域定位有肯定影响，进而影响BOBOS公寓档次的提升；C、工程市场时机１、大力建立完善东部环境，青岛对外窗口２、概念定位超前，买家销定专一把握最正确入市时机D、工程威逼直接竞争对手工程构成肯定的威逼〔四〕工程最大价值的挖掘BOBOS公寓最大价值的挖掘是通过对项所处地段的价值分析，努力抑制不利因素的限制和影响最大限度地发挥工程地块的资源优势，让买家切实感受所购置的住宅是起值的满足其深一层次的渴求，充分挖掘工程的价值。A、品牌价值充分借助“BOBOS〞的全新概念来树立和搭建BOBOS公寓的形象品牌，以产品的高质素来构筑BOBOS公寓的价值品牌。B、时机价值充分利用大力改造建立东部，完善东部的进展契机，顺势推出“BOBOS公寓〞----新精项族群的抱负居所，使其成为东部楼盘中一颗灿烂的明珠及成为岛城地产界的一个经典典范。C、文化价值充分利用BOBOS公寓的文化价值，为“BOBOS公寓〞以浪漫与实际主义的方式实式时尚的概念定位，奠定坚实根底。阶段B：依据市场状况及可类比工程的调查和争辩结合项的SWOT分析，还用创新体系的理念及程式，提出工程的总体筹划思路，并将其系统化，清楚化地形成初步 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。BOBOS公寓筹划总体思路结合我司对BOBOS公寓进展的SWOT分析，BOBOS公寓的战略目标不单满足于一个常规性高层物业，而是要到达具有代表的层次，使BOBOS公寓成为本区域的地产助推器，成为一种标志性的物业形态，即超越第一层面的板心价值，到达其次层面的核心价值。BOBOS公寓二区域助推器从软性平台及硬付设施上充实，现实地营造BOBOS公寓特有的时尚概念要想成为区域地产的助推剂，首先进入并引领高层物业形态的专一市场，进而影响岛城东部地产市场，成为东部地产市场的阶段领跑者，超越BOBOS公寓是房地产实体的范畴，成为一个代表，一种品牌。具体部署如下：进入并引领高层物业的专一市场主导东部地产市场岛城东部地产市场的阶段旗航超越房地产实体范畴成为区域地产助推器步骤４：工程核心体系的建立核心价值体系是工程超越一般价值的一个推动器，是开掘工程潜在价值的有额手段，它能最大限度地增加工程的阶加值，使工程的共性更鲜亮。第一层面核心价值描述以新都市主义为核心，延长新物质主义和新文明主义的两大时尚派别，并从本值上提升BOBOS公寓高层物业的品牌形象。第一层面核心价值诠释BOBOS公寓第一层面核心价值体系，是以BOBOS公寓高质素的高层物业形态为吸引，使BOBOS公寓赐予超常规性及理念性附加的光环，以进展互动销售。BOBOS公寓第一层次核心价值超常规性价值体系理念性附加值新都市主义新物质主义新文明主义升值空间超常规性价值体系第一层面核心价值体系的重心落于BOBOS公寓的高层业态，如何最大限度其价值所在，以形成超常规性业态和理念性附加值的完善结合。我们所提出的新都市主义，新物质主义和新文明主义革命，以求从BOBOS公寓中制造更大平台，分别列入和提倡上述主义革命，使得BOBOS公寓在同类物业形态中树立一个继往开来的新模式的引导者角色，完善和超越同类物业填补东部地块一个市场空白点，同时作为东部一个重要地产进展推动器，填补青岛白领精项族群的空白点。新都市主义新都市主义主见—反对集中，整整都市，解读都市内涵，建立真正的新精英族群社区新都市主义者无意于去创立什么奇思梦想，相反，他们以一些新惊异诞、风行一时的现代主义设计的最终失败来提示人们：与其挖空心思地一味求“新〞、求“变〞、求“变〞，倒不如把目光转向那些早已存在的、历经时间考验而生命力照旧的东西，去探究隐藏在其中的长久不变的的特质—一些可能是永恒性的东西。对于以栖息为主要成效的居住环境，就应中选择那些符合其特定的生理、心理、社会需求的全新的居住环境，时代在变换，城市在不断地被赐予新的面貌与功能，作为新都市精英族群，应当敬重城市，作为居住根本属性并没有被转变，而是不断的前进，探究中连续查找属于不同阶段所应表现的形式。新物质主义和新文明主义穿插的特点a．消费上一个布波的居家风格粗糙，通常会摆设几款简洁工艺品，不过是那种昂贵的粗糙布波不实档轿车，社会把同标的钱用在高档吉普车上b．布波族拥有高学历，但是他会有意傲睨它说这不值一提，很物质，但是看起来格外地反物质；很箐项但是反菁英。c．布波族念好高校、不断学习、成长、旅行、往上爬、自我探究。布波族热忱工作，由于工作是玩耍，是自我表达，是一种社会使命。d．布波族的学者懂得如何自我行销，终极目标是成为金融界菁英、时尚界菁英、演艺界菁英、政治菁英中的一分子。e．在解放与自我把握之间，布波族讲究享受，“有用的享受〞，男欢女爱是为探究身体，千里跋涉的旅行是为了考验与开发自我。f．布波族仿佛什么都不缺，却又不断追寻，透过各种仪典一次又一次地追寻心灵巅峰阅历。g．政治上，布波族不左不右，不冷不热，他走的是多元自由主义暨自我中心的新中间路线。总之作为一个观看者，布鲁克斯描述的BOBO们喝卡布其诺，衣，着轻松，驾驶SUR越野车，宠爱去人迹罕至的地方进展布满内涵的苦难旅行，读亚里士多德管理着公司，钱或许是工作的副产品，可以讲黄色笑话，但绝不能说种族笑话。计算一个人的价值，法那么之一是“以网络价值乘他的反物质态度。〞强调多元化，政治正确以及梦想消费、利已的作风等等。BOBO们成为社会的自由派和经济上的保守派，自由和公正经常被谈论，但从不真的为经济不公平忧心仲仲，他们不左不右不温不火。上述的三大主义革命是重点阐述BOBOS公寓第一层面核心价值的超常规性价值，基于基层消者，针对BOBOS公寓的一般目标群所提出的：B、理念性附加值体系BOBOS公寓在岛城地产的声誉度气氛及功能推动影响力及人气推营造三大主义针对BOBOS公寓专一的市场定位公寓的升值空间步骤５：工程的目标客户群锁定及分析结合工程当地整个买方市场的分析结果，重点锁定项潜在的客户群，从而与工程核心价值体系及策略思路进展密码对接，最终筛选出重点的客户群落，使其清楚化。其中的操作内容包括：对目标客户骆购置习惯、心理习惯等的分析总结，对锁定的客户群的需用求及心理走势进展猜测。目标客户群定位BOBOS公寓的目标客户群为都市的新精英族群，可划分为隐性目标客户群和显性的目标客户群两大局部。隐性客户群是针对工程本身的气氛与形象定位专一与否吸引而来的人流类型而提出的。而显性的客户群是被BOBOS公寓所能供给的良好的创新生活气氛，以及大量的都市白领阶层，憧憬布波的生活方式，自身具有大量的人流量等先决条件，包括那些供职于青岛各大知名企业的中层，其有着令人艳羡的环境和薪金收入或是那些私人经营企业的老板，劳碌中有着高额的收入，拥有物质收入的同时，不断在追求文明、心灵上的满足。上述二者是一种互动的关系，是将它们与BOBOS公寓全部供给的产品—高级公寓的特性亦存在互动的关系。〔二〕目标客户群描述隐性客户群：BOBOS公寓对顾客要求有广泛适应性=男女老少皆宜BOBOS公寓对顾客要求有猛烈的吸引力=吸引着都市高收入阶层BOBOS公寓具有的独有的亲和力=绝大数来过的人流者作为回头客BOBOS公寓具有超常规的综合性=享受着BOBOS赐予给的独特内涵BOBOS公寓具有的前卫独特品位=吸引城中的新精英族群显性客户群：都市的高收入阶层BOBOS公寓商场目标客户群的消费心亘研判及需求分析１、目标客户群消费心理研判〔一〕隐性目标客户群的消费心理研判综上节对隐性客户群的定位描述，得出其消费心理有如下特征消费行为留意实惠，但追求质量与时尚消费习惯倾向于大型的商业气氛农夺取的商圈消费理念开头转变，开头提介享受消费的主动消费，脱离过往的那种需要买东西才消费的被动消费模式，并开头承受假日消费亘念，认同消费不单只购物，而是消遣、购物、享受、休闲的文明、时间以及物质消费的观念。对其消费心理的猜测，他们将越来越将消费行为，当作是日常享受的一局部。消费行为一将会追求质量与时尚及有共性的消费消费习惯上将倾向于丰富的货品，集吃喝玩乐于一身的场所；消费亘念将变为主动消费的假日休闲消费为主要模式。〔二〕显性目标客户群的消费心理研判其消费心理如下特征其消费行为由于投资额相对较大，因此较为慎重，对价格性能比要求较高其消费习惯倾向于购置或租凭人流旺盛的商业区域，这一指标较留意其消费理念，由于拥有多年的经商阅历，会比较专业。对其消费心理的猜测如下随着市场竞争压力预演预烈，他们会对物业要求更严格、更加细腻，对品尝的考虑更为慎重，而价格反而变得不在那样的重要青岛市几大居住的进一步成型，人流的分布呈集约化，他们将不再拘泥于传达居室风格与社区外表的规划，而不断去查找适合自己的居家环境，价格走向会转向那些全新的、有内涵的、有人性化的各项功能档次都较好的社区。目标客户群的需求分析隐性目标客户群的需求分析BOBOS公寓对隐性目标客户群的吸引力的前景是BOBOS公寓销售顺当与否的一个前提与根底，BOBOS公寓理念设计主要为了迎合和贴近满足根本消费者的需求，其需求分析如下：其所需求的是一个舒适的，新颖的居家的场所，此外，能进展获得更多文明领域的满足。其需求是一种文化气氛，可以感受现代的物质文明的同时，深厚时尚特色赐予这里每一个人。显性目标客户群的需求分析经上节分析，其需求猜测如下：一个定位准确     ，各项功能完善档次较高的物业一个价格性能比较优秀的物业一个超常规的新颖的物业一个可以看到理念空间的物业步骤６工程形象定位形象定位为营造工程的主题概念效劳。其主旨是要紧贴主题概念，筹划出一系列的软件和硬件设置，使主题概念清楚化。创新体系的工作思路在这局部将会结合到实际运用中去，做到“我有人无，人有我优〞的境界。〔一〕BOBOS公寓主题概念的提出１、楼盘概念提出的原那么a．楼盘的独特的开发理念，树立楼盘在消费者心目中独特而鲜亮的形象。b．切合消费者心理为消费者营造抱负的布波生活方式和理念性居住环境。使消费者对楼盘理念和形象产生认同，欣赏、追捧，激发消费者的购置欲望，并进而对楼盘产生归宿感、领域感和骄傲感。c．考虑主题概念的可操作性，使主题概念在产品中得以充分惯彻和实现，进而融入到业主生活中的方方面面。d．概念作为工程品牌根底的可延长性，即概念最终通过品牌积累形成工程自身的文化。２、BOBOS公寓主题概念结合青岛市房地产场营销特点及BOBOS公寓的具体状况，我司确定以“新精英族群引领新都市居住理念〞概念作为BOBOS公寓主题。营造都市山庄、都市桃园，使这里成为“适合布波族居住的都市人家，成为布波族的物质和文明混合体的共同追求〞；追求的是人与人、人与物质、文明之间的接触与沟通，通过布波的引入并溶合，培育提升新精英族群居住品位。我们期望制造一种全新理念的居住空间使居住者尽享都市的丰富精彩，温馨而桀骜不逊的生活。营造高雅物质和文化艺术并存气氛，起到前移默化的理念推动作用，同时赐予给BOBOS公寓物质与文明并存的全新居家诠释，使居住与生活互动提升。３、BOBOS公寓主题概念的可行性４、BOBOS主题概念的适应性随着社会的进展，物质和文明的进步，人们对生活品质有了越来越高的要求，这种要求不仅表达在对物质生活的追求，更表达在对居住环境文明领域的追求。现代社会由于工业的进展，导致人们居住生活环境简单单一，工作与生活节奏的加快，导致人们在心理上、在生活上的压力加剧，人际交往模式也逐步发生转变，使人与人之间的关系变得愈来愈疏远，阶段需要一种全新的居住理念消灭，来吸引着一类人群，聚集在一起。基于以上状况，我司为BOBOS公寓塑造“新精英族群引领新都市居住理念〞概念，提倡一种物质与文明相融合的生活方式，将一种纯居住环境上升到“物质、反物质、文明、反文明〞的更高层面。５、BOBOS公寓主题概念的独创性BOBOS公寓以“新精英族群引领新都市居住理念〞为主题概念。在青岛市乃至全国房地产市场均属独创性，尤其我们所提倡的物质与文明并存的生活方式，无论从理念上还是实操效果上，都是有很强的市场冲击力。协作开盘前的软性推广俏售中的广告推广，以及入住后的社区文化活动，乃至延长到开发商以后所要开发的其它工程，形成开发商的品牌共性和企业文化。其所带来的附加值将远远不是在楼盘销售价格中可以包含衡量的。