商业综合体招商如何吸引超市入驻

商业综合体招商：如何吸引超市入驻？】来源;联商网眼见得城市里越来越多的综合体耸立了起来，眼见得一个数万、数十万平米的商业楼盘空置，说到综合体招商，必谈主力店，主力店一是超市，二是百货。尤其是超市，被看做是综合体里最为吸引人气的业态。超市里面尤其是大型综合超市，沃尔玛、家乐福、大润发、人人乐、永辉、华润万家，以其强大的集客能力特别受到青睐。现如今在这些大综超里做个拓展经理，那可是很幸福的事情啊。可是现在搞商业地产的，是个有九个压根没有搞过商业。建好的商业地产项目，也是十个有九个压根不适合超市入驻。有的商业地产项目选址在新区或者非传统商业区，希望超市聚集人气，说实话，这些地方新建小区入住率极低，开超市也是有一定的风险的。有句话说，有人的地方就可以开超市，问题是这里没有人，怎么开？有的商业地产主要配套是写字楼、酒店式公寓，而超市面对的主要客群是家庭，这样的商业地产，配套一个小型便利店就差不多了，一个几千上万平米的超市，怎么支撑得起？郑州郑东CBD七天地的超市，面积就不算大了，里面顾客寥寥可数。还有的商业体位置确实不错，正经商业区，可是周边缺乏居民，靠逛街的人来购买，超市客单根本上不去，华润万家在西安大唐不夜城的店铺就是个例子。尽管周边还是有一些高档居民区，但是不夜城主要以商业、旅游为主的区域。有的商业体位置还可以，比较适合开超市。但是商业体在设计修建时，没有考虑到超市对于建筑体的技术要求，建成后邀请超市一看，这里不对，那里不对，甚至有的根本用不成。不是层高柱距不合理，就是电梯位置不对，要不就是承重要求达不到，或者缺乏货运通道和电梯。超市有生鲜部门，没有预留烟道、上下水，或者位置不对，等等等等，不一而足。还想让超市入驻，要不没有办法。怎么办？第一就是降租金，一降就是一年几百上千万，算下来，十、二十年就是上亿的租金没了。租金低、免租还不行，超市给张图，改造，甲方承担改造资金和施工，上千万又不见了。下面奉上一篇商业地产砖家，纳尔森（香港）商业管理有限公司总经理张青山为《第三只眼看零售》独家撰写的文章：【商业综合体如何吸引超市入驻？】经常有人找我，说你给看下，我有个商业体盖好了，招不来商，我说你早干嘛去了，现在盖好了来找我，我又不是神仙。先天不足，后天难补。所以今天撰文，说下超市和商业体的事情。超市是商业革命的产物，是商业 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化的产物，是迄今为止，最为科学的商业模式，否则不好解释为什么世界最大的商业集团是沃尔玛、家乐福、麦德龙而不是西尔斯、老佛爷了。连锁超市在过去的60年发展中，已经形成一整套、以数据和流程为基本手段的复杂的科学的连锁管理体系。这一点是其他商业，尤其百货、商业地产行业不能理解的。我看很多超市人转行百货问题不大，但是看百货人转行超市成功的很少。因为自从80年代学武广以来，百货业基本上已经丧失了自营自采能力，转为以联营扣点、租金为主要盈利模式，以服装为主要商品的一种业态。食品被超市拿走了，家电给了国美苏宁京东了，除了服装化妆品，百货就快没有什么了。所以百货的经营手段越来越简单，商品越来越单一。反倒是超市，从服装鞋帽到食品生鲜，从家庭用品到办公工具，无所不包，自营自采，全国连锁，越做越大。有些人看百货不好弄了，转行做商业地产招商了，但是往往理解不了多业态融合和跨业态管理，尤其对于超市的复杂程度不好把握。这就是一个商业体，想吸引超市入住，至少应该具备这么几个条件。第一，基本的、以家庭为主的人口。这不是先有蛋还是先有鸡的问题。一个规划中十万人口的新建小区，什么时候才能具备支撑超市经营的人口?小区的入住率不高，周边入住率如何，人口如何?是否有竞争对手?对手的规模情况如何？这是很重要的。一个一万平米的超市，没有五万以上人口的支撑，是很难搞下去的。比如一个十万常住人口的县城，有两家5000平米的超市，大家生意还都过得去，现在突然进入一家10000平米的超市，那就竞争激烈了，有的家就不信了。因为承载力有限。所以那种以写字楼、酒店、公寓为主的商业体配套中，超市的规模就不能大了，甚至有个便利店就解决问题了。第二，基本的建筑条件。层高：一般大型综合超市要求层高不得低于5米，但是仓储式超市和建材超市就不行了，层高十几米也是有的。柱距和隔墙：很多商业体在设计柱距的时候，主要考虑底下停车场的柱距，8.5米~9米之间，这个超市也可以用。但是如果是上面楼层是剪力墙结构，下面的裙楼里隔墙过多，超市就不好用了。所以尽量使用框架结构，或者剪力墙的楼往后面退一点，少占用裙楼的面积。现在的车造的越来越大，8米柱距停三辆车有困难了，放到8.5米~9米比较合适。楼层承重：超市业态对于楼板承重有较高的要求。不同超市业态也不一样。一般综合超市，要求不低于600公斤/平方米，但是仓储超市和建材超市的仓储式货架本身就很重，很高，层数多，存货量大，所以要求在1000公斤以上，最好1200公斤。生鲜区上下水、烟道：超市的生鲜区要有上下水，排水沟，熟食区还要预留烟机和烟道的位置。说明在设计之初就要考虑好超市未来的布局图，而不是像百货，可以随便间隔。建议在这一块与商业体上面的餐饮区通盘考虑，减少 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 造价。超市的楼梯：超市的自动扶梯最好使用坡梯而不要用百货的阶梯，因为考虑到超市购物较多较重，手推车上下方便。而且这种坡梯要能够直接通到停车场。满足顾客一站式购物的需求。坡梯的方向应当适合和方便顾客，梯子的选择要和购物车相结合。超市的收货通道和平台：我总是讲做超市就是做物流，超市是一个大进大出的地方，不比百货服装，进货就是几个纸箱子。超市货品量大，复杂，有干货，有鲜货，还有冻货，进货经常是集装箱卡车，所以需要不同的收货平台。通道要考虑货车、尤其是集装箱货车的进出的需要，甚至考虑货车掉头的需要。特别在年节高峰时期，大量收货，多个平台、车辆同时卸货的需要。除了收货，超市也有大量出货的需要。收货平台和退货、出货平台，有的超市是不允许共用的。污物处理间和垃圾电梯：超市每天处理大量的纸箱子，尤其是生鲜垃圾，加之商业体内餐饮垃圾污物的处理需要，所以应该有污物处理间和垃圾电梯。通风和采光有的商业体计划将超市放在地下，那么通风和采光就尤为重要，要使地下超市的顾客有新鲜的空气，不憋闷。天井如果能通到地下最好了。三、什么样的商业体配什么样的超市超市也区别很多的种业态，大型综合超市，标准超市（社区超市）、仓储超市、便利店。如果是城市中心区或者次中心区、大型居民区、附近有居民的大型商业区，那么大型综合超市是比较愿意入驻的。5000~10000平米比较合适。比如沃尔玛、家乐福、永辉之类的。如果是主要依托一般居民区，或者某一社区商业体，那么2000~4000平米标超（社区超市）或者生鲜食品超市就比较合适了。比如联华、冠军之类。如果是以办公区、酒店、公寓为主的商业体，或者周边是高档住宅小区，但是辐射范围有限，那么可以引进时尚生活超市，但是面积不宜过大。比如OLE之类的。如果是新区里面的商业体，体量有比较巨大，那么可以考虑仓储类超市，比如麦德龙，山姆会员店的，10000平米以上。以上类型以食品为主的超市外，还可以搭配家电超市、化妆品超市、家居用品超市、布艺床品超市等等业态，使其业态丰富化，互为补充。四、增加超市客流和商业体客流互动。综合体内购物中心引进了超市，主要目的是为了提升购物中心的人气。但是却往往习惯于将超市放在地下一层。与百货相比，超市顾客具有目标性购买、高频率购买的特点。如果放在地下一层，比较封闭的一个空间里，这部分客流不容易和整个商业体形成互动关系，很多人来了直奔地下超市，买了就走，商业体中其他部分不容易享受到这部分顾客的分流。而地上的客流就不需要逛超市了吗？他们就不需要到超市买东西吗?我们发现，不是他们没有需要，超市的东西人人需要，而是他们逛完地上部分后，没有回过头再下地下的习惯，或者有很多人根本就没有发现商业体内还有超市！建议在商业体规划时，改变这种地下单层、双层布局超市不好的习惯，形成超市立体分布，比如超市可以从地下一层一致通到地上二层，形成立体分布和立体客流，吸引超市客流上一层和二层，也让地上的顾客方便的看到超市入口招牌，有机会进入超市购物，创造更多的销售机会。俗话说，种下梧桐树，招来金凤凰，要想吸引超市入驻，首先综合体就得是个梧桐树，具备吸引金凤凰的条件。