咸阳休闲广场营销专项策划

咸阳xx休闲广场营销策划一上高楼万里愁，兼葭杨柳似汀洲。溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼……”唐朝诗人许浑笔下所描写咸阳渭水古楼壮丽景色，在通过数千年风吹浪淘之后，将重现昔日夺人风采。为加快咸阳市都市开发建设，咸阳市充分运用咸阳独有历史知名度和文物旅游资源，在昔日辉煌皇家故土上开发和复原一批历史古迹，清渭楼就是这些建设项目其中之一。相传清渭楼为北宋诗人黄孝先任咸阳知县时所建，其前身是秦、汉、唐时期咸阳楼，位于咸阳明城区东门外，傍城而立，临渭而显，背九鬃，抱终南，俯察咸阳古渡渭水舟楫，仰观莽莽碧原秦汉宫阙，为咸阳明城区重要建筑之一。清渭楼曾因种种因素几经变迁，现仅存一座作为咸阳市重点保护单位“立碑”加以保护。这次即将兴建清渭楼广场建设项目总投资7000万元，是咸阳古渡景观系统中重点项目，位于咸阳市渭河北岸花店街与渭阳东路交叉处，占地面积30亩，建筑面积6500平方米，规划在此修复清渭楼及仿古建筑群、古渡群雕、城门、城墙、店铺及绿地等配套设施。其中清渭楼底座东西长40米，南北宽32米，总建筑高度4层50米，以此为中心形成清渭楼广场。这是咱们在接受咸阳佳元地产环绕建设中清渭楼广场兴建商铺如何销售出去项目策划后，收集到某些资料。背景大概为，佳元房地产在即将兴建清渭楼广场附近兴建了两处大型商铺，但在实际销售中却遇到相称困难，于是找到了今天策划公司。现状：何不称之为“清渭楼休闲广场”咱们一方面对项目展开了充分调查，在调查中发现该商铺项目在销售中重要存在如下局限性：项目未经专业、系统市场营销策划，缺少明确市场定位和科学划分，目的客户不明细，无法实行针对性销售方略，无招数应对市场，使得现阶段整体项目特别是商铺销售基本处在低迷状态；入伙时间和与之配套清渭楼广场竣工时间相差约一年，且清渭楼广场至今未有动工兴建之迹象体现，直接影响客户近期购买积极性；近期咸阳市商铺开发量巨大，由于市场容量及投资购买力有限，导致商铺市场总体销售不畅，各商铺项目以互相压价等手段争夺有限客户已达白热化限度；项当前入市后始终未得到有力市场推广，尚不具备品牌效应和本应具备影响力；销售方略单一、售楼技能低下，以住宅销售模式进行商铺销售，销售业绩不佳，在前期市场已留下一定负面影响；项目地块属旧城改造区，原非成熟商业街区，商业氛围局限性，在未炒热状况下，难以吸引到投资者和聚起消费人气；位于渭阳西路即将兴建福园国际时代广场，其当前交通环境、商业氛围都优于本项目，且其市场定位又与本项目大体相似，该项目开盘后必将与本项目针对同一目的客户形成激烈竞争；当前项目物业售价与咸阳商铺市场行情相比明显偏高，在项目未整体建成、环境未营造出来、楼盘未炒热状况下，很难让目的客户接受，形成热销局面，同步也不符合低开高走销售方略；售楼现场 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 与项目和清渭楼仿古建筑风格极不协调，无法张扬本项目个性，且现场布置过于平淡，基本无热销氛围可言。上述因素导致本来可以形成热销项目在实际售楼过程中遇到了销售阻障。但咱们同步也发现了该项目某些优势：本项目与清渭楼广场浑然一体，相邻古渡码头、世纪长廊等人文景观本地绝无仅有，使本项目极具竞争力之优势；楼盘品质在咸阳地区亦属上佳之作之优势；项目交通环境宽畅通达，利于项目建成后吸引本地和外地消费群体之优势；清渭楼广场、古渡码头等配套工程决定了项目升值潜力极大，能为开发商和业主提供较高地产升值和利润空间之优势；佳元十年地产开发经验与雄厚经济实力之优势；佳元地产务实、诚信公司文化，奠定了项目品牌运作基本之优势；政府支持之优势；最后还可加上今天策划·慧绳物业顾问高效策划实力之优势。这些优势正是该项目在下一步营销过程中可以发挥地方。从地理位置、历史渊源和清渭楼周边发展趋势，咱们拟定该商铺项目可重新定位为“清渭楼休闲广场”——将之建设成为咸阳最知名景观和商业休闲区，从而成为整个陕西省注目焦点，成为咸阳新心脏。定位：我“咸阳心”咱们新定位清渭楼休闲广场品牌“四大核心”为支撑点：1.大休闲文化概念⑴作为中华人民共和国历史文化名城咸阳，缺少一处可供品味和观瞻标志性都市休闲胜地，而清渭楼广场及古渡码头兴建恰恰满足了这一功能。加之咸阳位处严重缺水干旱地带，人们对水极为憧憬渴望，休闲产业更是以近水者得天下（如南京秦淮河、西安未央湖）。涓涓渭水与古渡码头即将形成大面积水域必使本项目休闲景致增光添色；⑵项目以知名餐饮、娱乐、洗浴、超市、演艺、酒吧、茶秀等休闲产业为主体；辅以咸阳最具规模美容、美发、化妆品专业批发市场和美容精品店、婚纱影楼、风味小吃等经营项目；休闲景观与休闲商业同步凸当前本项目之中，必然能将清渭楼休闲广场汇集成为咸阳地区一流观光、休闲、购物新（心）脏。2.大物业服务概念（服务是最佳管理）⑴房地产不但仅是水泥钢筋堆砌物，真正利益点是其所能提供附加值某些，物业管理与服务优劣直接影响到房地产发展商信誉以及地产自身升值幅度，因而，本项目借政府与佳元地产合力打造之优势，在全国率先推出365×24+全方位服务之大物业服务概念，与政府工商、税务部门联合建立项目365×24物业服务中心。⑵365×24物业服务中心工作内容：A．物业服务五制：①物业服务中心实行365×24值班制；②物业人员实行有问必答、有答必行、有行必果服务责任制；③首推物业服务六小时承诺制，普通事务接报当时解决、重大事务六小时内解决；④首推物业服务举报奖励制，业主对物业服务中任何错误与疏漏均有权举报，举报经核算后予以重奖；⑤首推首问负责制，任何物业服务人员作为第一接报人接报后，负责将接报事务按程序解决完毕。B．保安、保全：建立一支由退役武警构成保安队（守护神）进行365天24小时巡护；清洁、环境：严格控制垃圾收集程序，一日两次进行内外部环境总体清洁；C．医护、医疗：引进一家有医德、素质高业主开办社区诊所，并将其纳入到物业服务中心，以解决业主及消费者普通疾病诊治，进行365×24服务；D．入托上学：与周边知名中小学和幼儿园联姻，以便业主子女教诲，解除业主后顾之忧；E．政务服务：通过政府将工商、税务等政府部门纳入大物业服务范畴，开展一厅式办公、一站式办结业务；F．与征询策划机构结成联盟，引入智识服务内容，为业主或经营者提供全方位智识服务。3.大消费概念（消费群与消费力完美结合）清渭楼休闲广场作为咸阳配套完善大型崇高休闲商业社区，对社会主流消费群具备极强吸引力，随着项目知名度提高，定能产生集体消费“蜂群效应”。其各类消费群如下：⑴休闲消费群：男性：高档餐饮、洗浴、娱乐行业消费中流砥柱，多为公务和商务消费；女性：健美、服饰、化妆、护理行业消费主力军，多为家庭及个人消费；青少年：游乐、咖啡屋、酒吧、演艺行业重要客户，多为约会消费；儿童：游乐、潮流餐饮绝对客源；家庭：游乐、餐饮、购物；游客：游乐、餐饮、购物。⑵专业批发市场消费群：A．咸阳分布了众多美容院、美发店、化妆品零售店（柜），拥有极大采购需求量，这些经营者大多前去西安进货，耗时长、耗费多，疲于来回，并且浮现问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 后不能及时、有效地解决，作为咸阳最大美容、化妆品集散地，可有效接驳这一市场锁链，建立起长期稳固供销渠道，满足这一专业消费市场。B．专业批发市场可向咸阳地区周边县市辐射。C．咸阳我市女性也乐于就近在琳琅满目批发市场中寻找质优价廉美容化妆品，因此本地零售也是专业消费中一支生力军。5.大升值概念（物业、商业、利润携同升值）升值创造利润，升值扩大利润。⑴对于业主，随着项目配套景观设施建成其物业定会有较大升值；对于经营者，大休闲购物环境形成，随着着消费者认知度、忠诚度提高，必将不断使其经营利润空间扩大。⑵就其产品品质和内涵来讲，项目自身就具备升值先天优势，再经良好市场推广、炒作和在商铺正式开业时造势广告宣传，清渭楼休闲广场定会不久步入最热升值快车道。⑶为增强升值概念冲击力，在市场推广中附以《至咸阳都市规划进程表（清渭楼周边地区）》，其内容为：某年某月某项目建成、某年某月某道路通车、某年某月某路公交车开通至此等……。借用政府和专家来阐明本地区发展决定了本物业升值，令客户感到升值劲风扑面而来、触手可及。在核心概念拟定基本上，咱们对商铺功能作了重新划分：1、崇高休闲区：将19#、21#、22#、23#划为第一组群，以高档餐饮、娱乐、洗浴、演艺、超市、咖啡、酒吧、茶秀、健美中心为构成主体。2、专业市场区：将11#、12#、13#、15#、16#、17#，以及14#和18#北向某些划为第二组群，以经营美容化妆品专业批发店为构成主体；辅以饰品、礼物、工艺品零售店和美容、美发店，辅以电信、邮局等配套服务业。3、风味小吃区：将14#、18#南向某些划为第三组群，以经营全国各地有特色老式风味小吃餐馆构成主体。推广：以我之“心”换你之心咱们设定，在项目推广方面一方面让客户产生品牌联想可以涉及：当代清明上河图；咸阳新休闲、旅游、商贸心脏；最古典建筑风格和最潮流休闲商业结合后孕育出最美“混血儿”。在品牌形象建设方面，咱们制定了相应视觉辨认系统（VI）、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 辨认系统（BI）等。站在客我两方，咱们策划推广活动中推广主题涉及：——咸阳把“心”卖给您；（主题语）；——买就买三千年繁华；——面对面·心贴心·钱赚钱；——把母鸡买到手，不愁升值没指望；——咸阳清明上河图；——在中华第五大名楼下作生意，天时、地利、人和你全占；——咸阳之心，一触即“发”；——政府与“狼”合力打造“清渭楼休闲广场”，不“火”才怪；在咸阳“心”里投资赚钱，把握！——咸阳•我让你好看！（主题语，开发商与项目形象推广）——挑高4.8米，买一层、赚一层，越算越划算；（商铺推广）——买一层送一层，值不值自己看！（三层商铺推广）——回家就是渡假───渭水河畔，休闲生活。（住宅推广）——时机就是商机，今天寸金置业，明天寸土成金。（商铺升值推广）。品牌运动推广共分四个阶段进行（可略）：第一阶段：预热期签约之日至11月7日推广方略：各兵种到位，武器集成。矢放信号，预热战场。第二阶段：开盘期11月8日至1月18日，为期70天推广方略：品牌全力塑造，以品牌带动销售。低开高走，急迫式销售。第三阶段：热销期2月18日至07月18日，为期五个月（春节先后各十五日不计）推广方略：趁热打劫，制造哄抢局面，运用由头强化急迫式销售。第四阶段：收尾期07月19日至11月20日，为期四个月推广方略：通过品牌再塑造，抢收渔利。并为业主开业后成功运营打好基本。环绕“将心比心”推广活动核心咱们谋划了下列活动：重金举办全省（或全国性）“清渭楼及咸阳古渡名联征集活动”，以引起全社会关注和积极参加；在咸阳市举办“谁来为名胜题匾额”活动。内容分“清渭楼”、“天下第五名楼”、“咸阳古渡”三块匾额，让咸阳市民来选取让哪位书法家和名人来题字最佳，通过这些活动，进一步提高地产品牌美誉度；通过媒体以新闻、公示等形式将市政府命名、授牌“咸阳美食休闲一条（步行）街”和“清渭楼美容化妆品批发市场”告之目的市场地区目的客户，以政府行为吸引和增强目的客户投资信心选取地段设立路牌，给受众以一种政府工程与开发项目合二为一信服力；举办“名人点评咸阳地产”活动，借由名人之言讲述清渭楼地区昔日繁华，今天政府与实力派开发商联合开发、打造清渭楼休闲广场，必然成为咸阳新商贸“心脏”，其升值潜力巨大，以达借旁人之口，传我之好目；以项目开盘、竣工；广场和清渭楼开工、即将落成等为由头，通过媒体进行广告宣传，并提前公示调价消息，制造急迫销售之氛围；汇集某些客户于某日集中签约购房，可得较大优惠；专业批发市场通过授挂牌典礼发布某日开始预订消息，本地区专业人士和下岗职工优先。于某日统一购买，以此形成哄抢场面。届时邀请关于媒体跟踪报导，将项目一举炒热；以软文报导和无冕之王之口，大力宣传开发商实力、公司文化、业绩和开发本项目良苦专心，塑造开发商品牌形象，达到双品牌运作，且互相提高之目；通过软文、广告张扬开发商老诚实实做人、实实在在做事、买卖诚信、与政府联手打造项目品质优良，让目的客户买得放心、经营舒心、赚钱开心；添置看楼直通车（中巴），涂绘楼盘广告，既能接送客户，又进行了流动广告宣传；在目的市场分布区域（咸阳、西安、礼泉、乾县、泾阳、兴平、三原等地）组织巡回促销大型路演（或街舞）宣传活动，使目的市场地区家喻户晓；改进售楼中心接待设施，营造热销氛围，建立“今天女子售楼营”，导入人性化服务，提高销售质量，做出佳元地产品牌和今天策划•慧绳顾问品牌销售服务个性；赠送目的客户小礼物，预留良好印象，为进一步跟进创造便利条件；适时选取媒体实行广告、软文、新闻、专项等宣传活动，不间断地对消费者进行渗入；组织强有力动态销售队伍，直接拜访目的客户，面对面推广销售。尾言：从实际销售状况来看，收到了比较满意效果。在交递咱们 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 后，咱们还向佳元地产提出如下建议：本项目和作为市政建设清渭楼广场密不可分，除了自身实行宣传推广活动外，更需要借助政府出面，搭建宣传平台，方能令推广工作事半功倍；本项目最大客户群──商铺业主最为关怀工商、税务、卫生、技术监督等职能部门协调工作极为重要，若能纳入大物业服务范畴之内，则对商铺销售十分有利；当前路过本项目公交车线路不多，若能协调公交部门多开通几条路过本项目公交线路，以以便普通百姓到广场休闲购物，必将会使本项目消费人气大增；人看衣装，佛要金装，商品包装好坏与否，很大限度上将会决定其在市场上命运，特别在楼盘形象上这一因素更为显现。而项目现场形象与项目及所依托清渭楼风格极不一致，不能凸现项目个性。建议尽快改换形象，并恰当进行装点，以营造出与项目个性相适应热销氛围；从市场调研成果和前期业绩表白，现行物业售价已成为严重制约项目畅销因素之一，建议从市场实际和全盘销售利益出发，在不影响前期客户情感状况下，采用一定调价办法和方略，使项目正式开盘后迅速进入热卖快销快车道。点评：心心相印顾客购买决策过程由一系列互有关联活动构成，它们早在实际发生此前就已开始，并且始终延续到实际购买之后。购买决策过程大体要经历确认需要、收集信息、评估供选取产品或项目、决定购买和购买后行为。只有把握客户这一系列心理于行为过程，才干做出好策划。不难看出，在清渭楼休闲广场推广过程中，策划人紧扣项目自身和项目面对消费者——商铺购买者做文章。对商铺购买者而言，她们购房重要目是用于商业活动，因而咱们一方面必要站在客户角度充分考虑她们利益需要，只有以我真心才干换取对方诚心。这也就是所谓知己知彼，方可百战不殆。“己”是指项目自身特点及开发商可运用营销资源；“彼”既指市场，亦指竞争对手。知已知彼，才干将项目在市场中准拟定位，也才干将开发商有限营销资源组合为最强阵容，在最恰当时机、以最恰当方式出击，一击即中，速战速决。咱们在策划过程中充分挖掘了项目优势潜力，将市场定位、形象包装、品牌塑造、销售方略等一系列营销环节加以系统整合，构筑为有效战略架构，力求使本项目在咸阳地产界异军突起，赢得骄人业绩，高举起佳元地产品牌大旗。本策划案（构架）系战略指引篇，此后陆续推出实战操作、定价方略、形象包装、市场推广、销售控制、品牌塑造篇（案），以使各环节产生系统、高效、连贯整合共振效应。