深圳世纪花园一期项目整体策划报告PAGE\*MERGEFORMAT#/143目录第一部分市场分析深圳房地产市场现状深圳房地产市场预测第二部分项目概况地理位置项目参与单位项目差不多规模世纪花园的设计特点项目规划设计特点项目户型设计特点项目竞争产品项目优劣势分析第三部分定位策略1项目定位分析2目标市场定位分析价格定位品牌定位卖点提升第四部分销售策略1销售时机2销售形式销售打算价格策略第五部分销售组织和治理第六部分整合推广构架及形象包装整合推广构架形象包装细分第七部分广告宣传打算及费用预算第八部分“世纪花园”二期户型建议第九部分“世纪花园”销售特不提示第一部分市场分析一、深圳房地产市场现状（一）99年上半年深圳房地产宏观市场1、政府土地出让面积比去年同期减少。依照国土局统计数据来看，99年上半年土地出让市场得到有效操纵，全市总共出让了房地产用地138.99万平方米，其中商品房用地出让面积103.86万平方米，分不比去年同期减少48.2%和38.4%。反映了政府对土地有效利用的操纵成效显著，市场朝着规范化方向健康进展。2、住宅施工数量和开发投资量均比去年同期增加。99年上半年住宅施工面积为1,048.8万平方米，同比增长13.5%；住宅开发共投资68.78亿元，同比增加六成。3、住宅销售面积比去年同期增加。99年上半年住宅共销售85.4万平方米，同比增长20.3%。4、住宅空置面积比去年同期增加。99年上半年住宅空置面积为199.35万平方米，同比增长15.4%。5、三级市场成交面积比去年同期增加。99年上半年三级市场成交面积58.5万平方米，同比增长了69%。99年上半年情况：项目面积（万平方米；亿元）与去年同期相比出让房地产用地138.99万平方米－48.2%其中：出让商品房用地103.86万平方米－38.4%商品房施工面积1,419.3万平方米＋5.8%其中：住宅施工面积1,048.8万平方米＋13.5%商品房投资额96.02亿元＋43.8%其中：住宅开发投资额68.78亿元＋60%商品房销售量202.21万平方米＋10.1%其中：住宅销售量185.4万平方米＋20.3%住宅空置量199.35万平方米＋15.4%（二）深圳房地产市场总况1、住宅是房地产市场的绝对主体。2、房地产项目以楼花销售为主。3、中心区、南山板块、华侨城板块、布吉龙华板块占深圳房地产市场主导地位，全面支撑特区住宅市场。4、形成以万科集团、中国海外、天健集团、深业集团、招商地产等为主导，境外和记黄埔等地产品牌诸强割据、多足鼎立的局面。5、高档物业悄然复兴，但中低档物业销售业绩依旧独唱风骚，深圳虽处地产市场发达地区，但中低价房仍受市场追棒，这多少反映了全国房地产市场的主流。6、大社区、大规模住宅项目（即成本集约型）已成趋势。（三）深圳市房地产市场销售推广策略1、“住文化”牌：所谓“住文化”是提倡一种崭新的生活方式，倡导新的社会关系，例如金地集团之“金海湾花园”，连续了金地“海景花园”的“海”气息；2、“品牌”牌：如万科“俊园”，在一个不是专门优秀的位置上，凭借企业的声誉也赢得市场认同，同样关外的“四季花
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