物业管理招投标
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分析在百家湖花园首次而向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓的16所高校的3000户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业公司第一次打起了“价格战”o为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程一一南京龙江小区10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地约30万平方米，山南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。特别引人注目的定龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。根据1999年12月8口出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的5级，每月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司而临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起白己的成木来。江苏爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硕杠杆，显然增加了物业管理公司的压力,比如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次,势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。1999年12月5口，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。2000年3月20口，南京龙江高教公寓又以招标的方式而向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司収得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。1）百花湖花园住宅区招标概况⑴物业标的：在建，规划建设26,8万平方米，己建11万平方米，其中别墅3万平方米（己入住）。物业类型有别墅、高档公寓。设施基木齐全，维修基金基本落实。物业管理区域：一个。招标范闱：全国公开招标，公证部门全过程公证。招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。评标方式：专家综合评定，其中信誉调查山招标办随机抽查评分。(7)评分类别及权重:信誉(12%)、标书(54%)、答辩⑶％)⑻公共服务费确定：政府定价：别墅，3元/(月•平方米)：高档公寓.0・5元/(月•平方米)。(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。龙江高教公寓招标概况物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95%以上。物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。招标范闱：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。投标方：南京地区省、市屈12家企业。评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查山业主委员会随机抽查评分。(6)评分类别及权重:信誉(10%),标书(30%),价格(50%),答辩(10%)。公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为0.36元/(月•平方米),业主委员会标底价为0.34元/(月•平方米)o招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经验。两次物业管理招投标的启示物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基木上处于单位垄断、开发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产耍素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度,积极培育和完善市场，包括建立物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有
步骤
新产品开发流程的步骤课题研究的五个步骤成本核算步骤微型课题研究步骤数控铣床操作步骤
地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系，制定规范统一的'‘游戏规则”，营造良好的市场交易环境。增强业主门治能力，发挥开发商.业主委员会的作用。百家湖花园物业管理屈前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。穷一方而，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房己从过去简单的区位、而积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视白己产品的物业管理，通过市场竞争来改变咔I建白管”状况，找到了提升产品的新卖点。物业管理企业参与市场竞争的总识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主索质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使白身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了H身的筮距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为木”，“以业主为木”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。⑷需要引起重视和改进的问题:工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓H行车停放车位严重不足(
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
每户1.8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房,垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。物业管理屈服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的
方案
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质虽.答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过20%。物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应山市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。
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