重庆武隆仙女山项目初步市场分析

武隆仙女山项目初步市场分析 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 一、区域发展情况概况城市规划城市旅游资源城市经济发展状况城市房地产发展概况小结二、区域房地产发展情况分析三、 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 概况‖城市区位——距离主城区180公里，通行时间2小时。武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积2901.3平方公里，辖26个乡镇186个村，人口40万。武隆位于“一圈两翼”中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县、彭水县）武隆距重庆市区180公里，通过09年新建成的渝武高速公路仅需两个小时。重庆主城武隆渝东南武隆县主城包括三个组团：主城区（巷口和棉花坝两部分）、仙女山组团和白马组团三部分。主城区（含巷口、棉花坝）为全县的核心服务基地、交通枢纽，重点发展商贸、旅游服务和绿色食品加工；白马组团为全县的工业基地；仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地。仙女山组团依托仙女山风景旅游区，定位于重庆市乃至渝东南及乌江流域重要的观光旅游和度假旅游服务基地，也是武隆重要的城市拓展区。白马组团仙女山组团主城区城市规划‖规划定位——渝东南及乌江流域重要的观光旅游度假服务基地城市规划‖仙女山规划——一期规划4.6平方公里，目前已经基本无地可拿！重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以“武天路”（武隆—天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状“垫道路”（垫江—道真）为界。仙女山一期规划总用地面积4.6平方公里。2006年5月和2007年1月，市政府批准实施《武隆县城市总体规划》和《仙女山组团控制性详细规划》，把武隆仙女山推向了对外开放的前沿。作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口2.5万人，远景规划8万人，将转移世界自然遗产保护区的原住民1.5万人。同时，还将大量吸纳重庆主城区具有建第二居所欲望的人员到新区居住。仙女山新区基础设施完善。新修建的5条城市道路配套管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工；供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣工并投入使用。城市规划‖发展目标——旅游度假，生态环保。目标定位到2011年，建成区面积达到4.6平方公里，常住人口达到2.5万；到2016年，建成区面积达到10平方公里，常住人口达到5万，全面实现小康目标。度假旅游之城户外运动之城生态环保之城生态功能森林覆盖率达80%以上，珍稀植物20余种各种草木本植物1300余种，其中国家保护的珍稀植物20余种年平均气温17.4℃，平均日照1121小时。月均温在20℃左右，最热的7、8月，最高温度也不超过30℃。人类居住最佳纬度为20-30度，仙女山新区处于北纬29.2度，海拔在1100米—1200米。行政服务中心区文化娱乐休闲区旅游度假接待区旅游商品农牧产品加工区“武隆喀斯特”世界自然遗产博物馆城市旅游资源‖武隆县区域旅游资源丰富旅游区类别重庆市总量武隆县拥有量占全市比重备注世界遗产2个1个50%武隆喀斯特国家级重点风景名胜区5个1个20%芙蓉江风景区国家级森林公园3个1个33%仙女山国家森林公园国家4A级景区6个2个25%芙蓉洞、天坑三硚重庆市“十佳”风景旅游区10个2个20%芙蓉洞、仙女山、天坑三硚武隆县是重庆市十佳旅游区和中国优秀旅游城市，旅游业也成为武隆县的一大支柱产业。目前，已开发建成芙蓉江国家重点风景名胜区、仙女山国家森林公园景区、天生三桥景区三大景区。芙蓉洞、天生三桥景区被评为AAAA级风景区。城市旅游资源‖平均海拔1900米，9个主要景点。乌江画廊仙女山森林公园仙女湖天生三硚万峰林海芙蓉洞芙蓉江白马山大溪河小三峡武隆境内共有9个主要景点，其中仙女山组团周边分布有4个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。仙女山平均海拔1900米，有16块大小不等的高原牧场，占地约100平方公里。城市旅游资源‖仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，未来发展潜力大。仙女山青城山旅游价值国家重点风景名胜区国家AAAA级旅游区国际森林公园世界文化、自然双遗产国家重点风景名胜区国家AAAAA级旅游区道教名山世界文化遗产生态价值植被丰富，80%绿色资源覆盖气候凉爽，年平均气温17.4度空气新鲜，富含氧离子是主城的108倍海拔1288米海拔1260米，全山林木青翠，四季常青资源价值集险、幽、雄、奇于一身，誉为”南国第一牧场”和”东方瑞士”素有”青城天下幽“的美誉交通价值陆路：渝湘高速全程128公里；渝怀铁路全程167公里水路：重庆港—乌江—芙蓉江码头；小三峡—乌江—芙蓉江码头航空：2010年底开工建设仙女山旅游支线机场。成青快速通道、成灌快速、成灌快铁发展时间2006年开始，现发展4年时间2000年开始，现发展已有10年游客量从2007年开始游客年均增长率保持在24%左右，2010年武隆旅游人数降达到270万人。2000年接待国内游客300万人次2005年年达到520万人次2010年达到670万人次发展目标“运动”、生态、环保之称，渝东南片区旅游基地事宜多种度假活动，环境优美，自然环境良好的度假区现阶段房价普通类别墅产品4500-6000元/平方米多层产品3900-4700元/平方米普通类别墅产品10000-12000元/平方米多层产品7000-9000元/平方米旅游发展规划‖根据规划在2020年，区域年旅游人口将达到约1900万。发展期巩固期　200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020增长率14.32%18.65%19.56%23.51%24%24%24%24%24%24%20%20%20%20%20%旅游发展规划‖区域规划建设项目多，档次高；并且将在武隆建设机场，预计总投资7.2亿。仙女山新区的发展定位是度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城，作为度假旅游之城，仙女山新区内将建成仙女山游客接待中心、国际会展中心、生态公园、民俗风情一条街、欧陆风情一条街、7个四星级以上的酒店、五片广场、旅游房产128万平方米，将成为重庆市范围内的主要旅游度假区和旅游接待基地；作为户外运动之城，仙女山新区将建城一座容纳1.2万人的室外体育场、一座赛马场、一条登山步道、一片18洞的高尔夫球场、10片篮球场、20片羽毛球场、30片网球场；作为生态环保之城，仙女山新区突出生态环保立城的理念，坚持用生态学的原理进行城市规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 和管理保护。新区的容积率规划在0.3—0.5，建成后新区的森林覆盖率将达到70%以上。机场建设规模:拟建武隆支线机场近期(2020年)按飞行区指标为4C,跑道2800米X45米建设,远期(2040年)按飞行区指标升为4D,跑道可延长至4000米,总投资7.2亿。城市经济‖武隆城市化率较高。约高出渝东南区域5%。武隆渝东南平均　　20052006200720082009年末总户数（万人）渝东南　102.67105.28107.48109.726武隆11.7311.9312.112.3612.93年末总人数（万人）渝东南　349.38354.94359.06363.228武隆40.140.4740.8441.0141.08常住人口（万人）渝东南　283.51281.34280.9280.461武隆34.7934.7134.4234.3434.53城镇化率渝东南　21.50%23.00%24.49%26.08%武隆25.60%27.00%28.40%29.94%31.57%城市经济‖武隆位于渝东南六市第二位（仅次于黔江），占区域生产总值的16.8%。为渝东南区域发展的经济重点城市。　　20052006200720082009生产总值（万元）渝东南0.0186.4223.3280.4352.1武隆29.933.540.049.859.2占比　18.0%17.9%17.8%16.8%城市经济‖随着仙女山旅游业的快速发展，武隆第三产业的比重跳跃式增加，09年占比已经达到30%　2006200720082009第一产业（亿元）6.57.88.79.4第二产业（亿元）15.119.324.120.2第三产业（亿元）12.012.917.129.5城市经济‖武隆县人均GDP高于渝东南区域的平均水平，区域人民生活水平提高较快。对周边人口进驻的吸引力较强。武隆渝东南平均　　2006200720082009人均GDP（元）渝东南65677907997412581武隆9655115811448917192城市经济‖武隆固定资产投资快速增加，房地产投资占整个渝东南区域的35.5%。　　20052006200720082009社会固定资产投资（亿元）武隆28.235.242.158.078.8渝东南175.2234.3302.9391.5占比20.1%18.0%19.1%20.1%房地产投资（亿元）武隆0.61.62.85.08.3渝东南　7.110.715.823.3占比　22.7%25.9%31.4%35.5%城市房地产发展概况‖区域市场发展主要依靠外来投资性购房驱动，受到08年市场萎缩，开工量减少16.2%；09年市场复苏，开工量增加57.5%；小结城市经济武隆经济发展为渝东南区域第二大城市，国民生产总值仅次于黔江。区域经济发展基础较强。09年，渝武高速公路的通车，使区域发展进入了快车道规划到2011年，建成区面积达到4.6平方公里，常主人口达到2.5万，到2016年，建成区面积达10平方公里，常驻人口达到5万。预计2015年武隆机场将投入使用，届时区域通行时间急剧减少，将形成一个星级酒店云集，配套齐全的全国知名旅游胜地。旅游区域旅游资源丰富，发展潜力大。旅游，使武隆房地产与重庆主城互动：目前，4.6平方公里已基本无地可拿，核心区土地的稀缺性已初步呈现，土地的价值日渐提升！区域的房地产发展主要靠旅游所衍生的投资需求拉动。目录一、区域发展情况二、区域房地产发展情况分析整体市场分析重点在售项目分析结论三、总结仙女山项目分布天秀仙居仙山紫苑晋愉·戴斯大卫营仙女山一号依云美镇仙山流云夏宫仙女山假日国际社区21度洋房芳草地·雪岭仙山隆鑫花漾的山谷项目概况：目前区域内分布有11个在售项目，一个潜在项目（汉汇。塞拉维）。单个项目的占地面积均在200亩以上，并都规划有酒店。土地市场：在2008年以前区域地价水平为10~15万/亩；楼面地价约100~200元/㎡。在2009年由于渝武高速公路的通车和宏观经济环境的刺激，区域地价水平达到18~25万/亩。楼面地价约500~600元/㎡。目前有两个地块项目在招商中，在汉汇项目附近一个约1000亩；晋渝附近约600亩。汉汇*塞拉维根据现场调查和业内访谈信息潜在项目——汉汇。塞拉维，总建筑面积约5万方。09年拿地，楼面价约为500元/平米。项目位置：紧靠仙女山一号占地面积：103亩建筑面积：5.2万产品特征：25~70㎡单间、一房、两房预计推出时间：2010年10月地价水平：汉汇公司09年拿地：21万/亩。楼面地价约为500元/㎡。整体市场格局‖重点项目一览项目名称项目地址建筑形态层数规模容积率项目特点花漾的山谷仙女山镇别墅、洋房、小高层3-6占地1600亩50万方0.58该区域品种最高项目，也是去化最快的项目。雪岭仙山距森林公园6公里花园洋房、小洋房3-4占地1030亩体量34万方0.6大盘大配套，中高端产品。仙女山1号仙女山新区别墅、花园洋房3-5占地216亩体量9.3万方0.65开发速度慢，去化周期长，优势不明显。仙山流云仙女山镇银杏大道65号公寓、花园洋房、别墅3-4占地130亩体量4万方0.59区域内较早的项目之一，一期售罄，二期产品创新突围21度洋房仙女山镇东侧花园洋房3-4占地173亩体量7.76万方1300户0.6产品面积跨度较大，优势不明显。依云美镇仙女山镇洋房、别墅3-4占地204亩体量10万方0.6户型紧凑，价格适中，销售相对较好。夏宫社区仙女山镇公寓、洋房、别墅3-4占地3500亩体量100万方0.6该区域开发规模最大的项目，但目前并没有大量开发。晋愉·戴斯大卫营仙女山镇别墅、公寓3-6占地229亩体量7.6万方1150户0.5区域内第一个引入产权式度假酒店项目，第一个公寓全部精装修项目。天秀仙居仙女山镇洋房、别墅2-4占地200亩体量10万方0.7商业为主的项目，洋房产品差，销售缓慢。仙山紫苑仙女山镇别墅320亩0.76万方0.57小地块，大户型，纯别墅社区，销售缓慢。各项目推售情况：小户型洋房是区域的主力供应产品，整体市场呈现同质化竞争，市场容量低的特点，小型类别墅产品逐渐兴起，高品质产品市场接受度相对较高。项目名称户型销售价格推出体量去化率09年去化量花漾的山谷独立：157联排：75-90洋房：55-84独立：10000联排：7000洋房：50004.2万100%2.9万雪岭仙山洋房：30-78洋房：44004.7万95%2.3万仙女山1号洋房：30-65洋房：39002.5万90%0.9万仙山流云叠拼：45-52叠拼：66005.8万80%1.6万21度洋房洋房：35-90洋房：42002万90%0.7万依云美镇洋房：37-64洋房：42003.7万100%1.1万夏宫社区洋房：27-72洋房：47002万90%0.7万晋愉·戴斯大卫营别墅：102-123公寓：31-38别墅：5800公寓：6500未售未售未售天秀仙居别墅：230洋房：68-115别墅：5800洋房：47004万60%0.8万方仙山紫苑联排：160-180联排：55000.67万75%0.4万特点：非主力产品，对资源和配套要求高，该来产品呈现去化速度快，溢价能力强的特点。特点：该区域主力产品，采取跟随性价格策略，去化速度慢，溢价能力低。特点：差异化产品，依靠户型创新，赢得市场。特点：市场新兴产品，投资型产品对企业实力要求较高，该类产品客户关注度高。项目类型分类‖品质、投资、产品力、性价比为在售项目的四大类型地址武隆仙女山山脚总占地1600亩（出让地800亩，租用地800亩）总建面33.9万方（一期9万方，包括服务中心酒店等配套）容积率0.58推出体量推出4.2万方折后销售均价独立：10000联排：7000洋房：5000主力房型及面积区间独立：157联排：75-90洋房：55-84物管费用公寓1.8元/平方米·月别墅3元/平方米·月目前销售率一期售罄，二期办卡750余张去化特征2008年12月开盘，先推公寓，后陆续推出洋房和少量别墅，09年4月份售罄，二期正在办卡，购买别墅产品的意向客户办卡需提交5万元资产证明。主要卖点开发商实力相对较强，景观优势明显（正看仙女山），产品品质相对较高。紧邻仙女山（是目前在售项目中距离仙女山景区最近的项目），景观资源较好，地块内部高差较大，前后排均可享受到景观。项目特有的悬崖景观增加了项目卖点品质项目/隆鑫·花漾的山谷——目前区域内品质最高的楼盘二期可俯瞰一期　A　A1BCDEF类型联排联排联排联排崖景独立崖景洋房洋房面积908674971578455套数62212453213144608预计均价70007200700073001000065005200套数占比5.5%1.9%21.8%2.8%1.2%12.8%54.0%体量占比7.3%2.4%23.8%4.1%2.7%15.9%43.9%景观利用最大化，前后排均有山景，联排别墅在地块中央，四周为景观悬景别墅和洋房。项目采用集中式车库布局，除独立别墅以外，其余户型车库均不入户。户型配比：二期户型别墅产品体量占比达到40%，洋房60%。产品相对一期品质提升程度较高。二期产品品质大幅提升，溢价能力高的创新型别墅产品出现。目前产品客户积累情况较好，4月开始，截止7.25日已经积累客户574组。联排端头户型97㎡赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。联排中套户型74㎡花园花园负一楼全赠送独立户型157㎡花园负一楼全赠送二期产品的户型特征——大面积、高价值的赠送94㎡的别墅户型：占地220平米销售面积94㎡实际使用面积240平米赠送比例：155%创新型别墅产品总价约在60万~70万。销售中心打造——野趣、品质市场认可度——到访客户多，且客户多为经济实力较强有较高品质要求的客户从客户到访量来看：在调查过程中，一直不断有客户到访，到项目现场的客户大多为自驾车（车的档次约在20~40万/辆）产品附加值较高，吸引了较多追求品质的客户。以隆鑫的隆鑫二期产品为例：推出的主力产品的总价在60万~70万之间，在目标客户上定位于较高档次的休闲度假客户，与周边产品拉开了距离准确的客户定位，创新型的产品打造，使项目影响力提升，受到市场较高认可——目前项目二期还未开盘，从5月份到现在，已经累计客户750组。品质项目/隆鑫·花漾的山谷主要特征小结地址武隆仙女山新区银杏大道66号游客接待中心对面总占地229亩总建面7.6万方容积率0.5推出体量预计8月份开盘折后销售均价别墅：5800元公寓：6500元（精装1200元）主力房型及面积区间公寓：31-38㎡别墅：102-123㎡物管费用3元/平方米·月目前销售率未开盘去化特征目前正在办理VIP卡，缴纳五万元诚意金主要卖点投资性酒店式公寓，和戴斯签约，1.5万元每年的投资回报率，还可享受每年1个月的自住期（需要预约）。项目优势：项目在仙女山接待中心对面，第一时间吸引非自驾游客户的注意力；戴斯酒店品牌：25万每套，每年享受1.5万元的投资回报；精装修：公寓全部精装，增加了项目的投资价值。别墅公寓酒店投资概念项目/晋愉·戴斯大卫营——区域内第一个引入产权式度假酒店项目，第一个公寓全精装修项目。戴斯酒店的引入强化了投资回报的保证，加强了消费者的信心。晋愉戴斯大卫营是晋愉集团目前在仙女山打造的独一无二全酒店式休闲度假社区。项目位于仙女山新区核心，按100%全酒店化规划设计，提供家庭式度假生活方式。　　别墅总价约50万元至70万元，不带返租；公寓总价约25万，待返租一层二层三层四层四拼别墅销售面积：103㎡使用面积：131㎡花园露台：80㎡双拼别墅销售面积：123㎡使用面积：168㎡花园露台：120㎡项目为仙女山首个纯酒店式度假社区晋渝戴斯大卫营，在定位上强化了投资的概念，运用戴斯酒店的号召力，带动了大量的投资型客户。公寓：全精装修产品，装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 1200元/㎡，总价约25万，与戴斯签约前五年每年返还1.5万，每年可享受30天的自住期（需预约）。项目特点有两个引入美国戴斯集团全球化五星级度假酒店管理服务，整个项目与五星级酒店的物业共管，增强了本项目的软件配置。增强了业主的尊崇感。以酒店服务配套（五星级度假酒店运动休闲与餐饮娱乐配套），作为项目的核心配套，与周边自身配套不足其他的楼盘拉开了差距。投资概念项目/晋愉·戴斯大卫营特征小结地址武隆仙女山镇银杏大道65号总占地146亩总建面5.7万方容积率0.58推出体量一期二期推2.5万方，三期推2万方，四期约有1.16万方的别墅下半年面市折后销售均价目前售价6600元/㎡主力房型及面积区间1房：30—40㎡2房：50—70㎡物管费用1.8元/㎡目前销售率80％（持续销售期）去化特征一、二期中式洋房开盘销售4万方销售近1年半，月均去化50套，后期地中海风情别墅月均去化约90套。主要卖点仙女山新区首个度假养生复合型大社区，创新户型，赠送庭院项目优势：创新单独入户小别墅设计，吸引不少的投资客户和第二居所客户。另外，户型设计灵活多变，扩大客户群群体。产品力代表项目/仙山流云——区域内较早的项目，一期售罄，二期产品创新突围底层户型图建筑面积：50.74㎡使用面积：72.24㎡赠送率：43%二层户型图建筑面积：45.31㎡使用面积：75.81㎡赠送率：67%三层户型图建筑面积：37.44㎡使用面积：56.44㎡赠送率：51%三叠拼创新户型，独立入户，赠送大，单价高，溢价能力较强。产品以总价进行销售，定价26~29万/套，根据不同位置上下浮动。紧靠仙女山镇，共享仙女山镇的配套。仙女山镇的一系列配套，弥补了项目自身配套的不足。并且从现场访谈来看，选择本项目的客户主要原因是考虑周边配套充足，在度假期间购物方便。自身产品有创新，3F叠拼别墅，每层独立入户。项目目前销售的产品为3F叠拼别墅，并且利用地势高差，做到了每层独立入户，其中1F，3F都有较大的赠送面积。产品力代表项目/仙山流云产品特征性价比代表项目/仙女山一号、依云美镇、21度洋房——产品面积控制在25~45㎡左右，全部为单价配套和一房产品，总价控制在12~18万左右。20.16㎡24.48-27.3㎡43.61㎡从目前的市场表现来看，总价在12~20万的产品区域各项目中销售状况最好的产品；控制总价是仙女山一号、依云美镇、21度洋房等项目产品研发的主要影响因素。产品赠送面积是主要卖点：目前区域产品的主力销售面积在20~45㎡，赠送面积的比例平均在20%~40%左右。从产品的功能键划分来看，契合休闲养生的概念，应为长期居住的人数不多，所以各个项目的产品的功能间数量少，面积大（如客厅等会客空间的舒适度相对较高。），另外基本每个户型都有较大的室外赠送空间总价总价控制在12~20万。性价比代表项目特征目录一、区域发展情况二、区域房地产发展情况分析三、总结数据市场容量：2009年全年，在售项目11个，总推量10~12万方.单盘项目去化量年均2~3万方。入住企业：隆鑫、晋愉等重庆二线企业和武隆本地企业为主。目前售价：洋房均价4200元，别墅均价6500元。主力产品：洋房为主，面积集中在35-75平米，竞争激烈；别墅为辅，别墅面积分布较大，从40-230平米不等，销售表现不一。总结：整体市场产品单一，同质化竞争严重市场容量低，资金回流速度慢结论1——同质化竞争严重，市场容量小结论2——客户主要以家庭养生型客户为主数据客户来源：80%以上的客户来自重庆主城区。企事业单位，私营企业主是主要客户类型年龄40-55岁是主力，度假、养生是主要的购房目的。总结：家庭休闲客户实现阶段的主力客户群，空气清新，环境宜人是购买的主要动机。结论3——短期竞争激烈，长期价值凸现市场预期市场容量：随做重庆整体经济增长而增加，短期内不会出现跳跃式增长。产品趋势：产品从单一的低总价为卖点，拓展为高品质，高回报等方向，产品业态逐渐丰富，市场细分明显，价格差距拉大。稀缺性：随做仙女山的逐渐开发，有限的开发用地，将越加稀缺。总结：短期竞争激烈，长期价值凸现。区域拿地的关键考虑因素区域房地产发展依赖于政府引导，进一步明晰政府的旅游规划是做拿地决策的必要条件之一。区域地产开发对自然资源的依赖性较大，明晰地块项目是否占有优势自然资源是决策必要条件之二。从长远看，仙女山旅游资源优势突出，虽然目前竞争激烈（预计未来3-5年竞争环境不会有明显改善），但随着城市发展进程，消费水平的不断提高，拥有优势资源的仙女山前景较好，因此建议可考虑作为仙女山项目集团储备项目。项目可能的市场突破口：区域楼盘的养生概念仅仅依靠仙女山的自然资源优势。项目可以以此为突破口，全方位的整合区域优势资源，以优势配套作为项目主要卖点，重新诠释“养生地产”。区域的商务会议经济随着区域的成熟在逐步显现，项目可以抓实市场发展机会，打造产品与戴斯大卫营类似的以“产权酒店投资”为驱动力的产品。结论4——拿地建议