地产精装修成本控制

TingBaowasrevisedonJanuary6,20021地产精装修成本控制第一篇限额设计阶段控制限额设计阶段是成本控制的源头，尤其是针对效果类的精装修来讲更是尤为重要，当效果图 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一旦确定，那么它的成本就已经成为定局，因为精装修成本中主要材料就占到将近70%的费用。随着方案确定，装饰面的量也就已经形成了，再加上造型变化、工艺复杂，也会直接导致成本超支的风险。在设计阶段，成本人员应该发挥主观能动性，引导设计共同达到优化成本的目的。引导设计优化可以采取以下原则：一、加法减法原则设计做加法：设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果，实现档次提升；成本做减法：在现有设计基础上根据产品定位，在保证基本功能及装饰效果的前提下，减掉不必要的材料浪费和无用装饰，以达到有效降低成本的目的。如：豪宅精装修可以通过减少金箔吊顶、金箔马赛克、特殊玻璃镜面等价格高装饰类材料的铺装面积降低成本；厨房电器也可以在考虑业主的个性化需要，对效果也没有影响的情况下，将原 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 赠送8件产品，优化为赠送5件。二、功能优先原则重使用功能，轻辅助装饰。设计应该首先满足使用功能的实现，控制不必要的功能浪费，如：橱柜过大；在成本可控的情况下可以考虑完善美化，如：包燃气管道、外露结构等。三、客户关注原则重点要加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化。如在豪宅，客户关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果，可以采用国产高仿产品来替代进口产品。四、重点突出原则从设计角度来说，装修区域有主次之分。同样的投资用于装饰，针对不同的功能空间就要有轻重之分，根据不同的业态，要强调主要空间部位的高档奢华。在豪宅精装修中对公共大堂、主电梯厅、户内客厅、主卫生间、厨房、主卧等重点投入，选择相对高档的材料提高卖点。其他辅助空间则可以在满足使用功能的前提下可以选择简单实用的材料，这样可以做到好钢用在刀刃上，保证了效果、降低了成本。以豪宅卫生间为例，按现有豪宅标准设置双主卫、客卫、保姆卫，那么在洁具就可以根据功能用房不同而区别定位。例如洁具可分主卫1.5万；客卫1万、保姆卫0.5万以内的标准，同样卫生间地面材质可采用主卫石材；客卫高档瓷砖；保姆卫普通地砖的标准，这样可以让每一分投入都更有效，达到控制成本的目的。五、比重适度原则各种材料搭配比重要适度。如豪宅精装修中石材铺装面积、立面装修中木作面积都要适度。六、产品标准化原则对于定位同一标准的不同项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一，既提高了效率，也缩短了项目工期。同样还可以将各项目的主要材料（如地板、户内门、固定衣柜、橱柜、厨房电器、石材、壁纸、洁具等）进行集团采购、区域采购，既可保证品质，又可降低成本。对于木制门及洁具等要尽量工厂化定制，避免使用非标产品，同时在同一品牌内尽量选择性价比较高的型号，可以在充分保障产品品牌定位的前提下，大幅度的降低成本。七、节点工艺优化原则在满足外观效果的前提下，通过对加工图进行断面分割、调整尺寸，可通过对异型石材线条、壁柱石材节点的优化，以达到降低成本的目的。室内精装修会常用到一些高标准的施工工艺，例如在地面石材的铺装中常常用到水刀拼花，此拼花工艺仅加工就超过1000多元/M2，如果大量使用势必会增加造价，那么就可以通过改变拼装工艺来降低成本。还有一些豪宅精装修中常用到的石膏线条手绘描金，可以通过工厂批量加工来控制成本。第二篇招投标阶段控制招标文件的编制、设计图纸的完善与优化、施工材料的选用、工程量清单的编制、合理制定科学的评标方法及造价控制风险的评估等每一环节都对造价控制的成败起着重要的作用，组织有利的招标可以起到事半功倍的作用，尤其针对精装修工程来讲，基本上都采用总价包干的 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 承包方式，如果控制好招标结果，那么基本上成本也就控制住了。一、招标准备阶段：针对精装修成本来讲，在招标准备阶段要明确工程的承包范围、承包方式、材料供应方式、付款方式、结算办法等；同时要提供工期要求，提供切实可行的工期节点 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ；明确招标界面要求，达到界面清晰，保证投标的有效性；科学划分标段：以保证工程顺利实施；检查图纸深度，避免由于图纸深度不够造成成本增加风险；明确封样要求，确定必要的封样材料、包括种类要求，避免由于封样不准确而影响定标；材料品牌限定：应提供三家及以上同档次材料品牌，以保证投标效果。二、招标文件编制阶段：需重点关注以下内容：1、充分考虑可能情况，完善对招标文件商务条款的编写。1.1采取有效措施确保工期。精装修做为最后完工的分包工程之一，属于收官之作，因受制于土建、机电施工单位的完工时间，开工时间往往落后于计划开工时间。因此，我们可以从合同条款方面着重强调这些因素，让投标单位充分理解工程情况，在招标阶段可要求其提供书面证明（例如在当地的合作加工厂和长期合作的 劳务合同 劳务合同免费下载深圳劳务合同下载模板免费劳务合同范本下载修理厂劳务合同下载厨师劳务合同范本下载 等）保证如期竣工。合理划分标段避免由于工作量太大而引起施工方不能如期完工，或虽勉强完工但质量差问题。1.2施工范围界面划分：需描述准确，尤其针对总价包干合同中关于总包与精装修分包的界面、精装修与供货单位的界面、精装修与其他分包之间的界面划分，避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生。1.3材料品牌的选择：要明确品牌定位标准，避免由于定位不一致而造成投标偏差较大，且要考虑至少三家以上的品牌满足招标要求。1.4要充分告知投标单位施工现场的条件精装修施工单位进场以后，存在与幕墙、空调、弱电、消防等多家施工单位交叉作业的情况，容易出现因抢工而相互影响、互相配合不及时、争抢垂直运输设备等状况。另外土建、机电施工单位提供的现场界面不理想也是普遍现象。因此，要充分告知单位考虑他在现场的生存条件因素，还可设置一些条款，以减少在结算时的扯皮。2、清单编制要尽可能全面、清楚、准确。作为工程合同的核心内容，工程量清单与合同条款是相辅相成的，条款的描述很多需要清单来体现。2.1全面反映现场可能出现的情况。例如，由于工期紧的原因，装修单位进场时，幕墙多半没有封闭，而外墙没有封闭，精装修工程基本上无法实质开展。因此，我们在清单中要特别强调在外墙封闭之前，施工单位应自行考虑临时遮挡，直至外墙封闭。再比如，土建图纸预留卫生间孔洞与装修图纸点位不一致，这就需要装修单位封堵原预留孔洞，同时重新开洞，一般施工单位会就此类事项办理签证。我们在措施项目清单中也可以将此种情况特别说明。还有，在精装修施工过程中，经常会有其他施工单位进出场，可能导致精装修施工单位现场脚手架被反复拆装，对于此种情况，施工单位也经常要求办理签证。对于上述这些情况，我们可以在措施项目清单中做出说明，让投标单位自行考虑。2.2清单描述应全面不可遗漏亦不可多余。如果内容遗漏容易导致施工单位索赔。比如，石材安装完成后必须在现场进行结晶处理，如果我们没有在清单描述中说清此项，施工单位肯定会办理签证，导致合同增加额外费用。但冻融试验费因我国纬度跨越较大，在有些地方就不是强制性要求项目。再如吊顶综合单价：计算原则为投影面积，应含各种必要风口、检修口、灯孔等的开洞及洞周边加固费用、含各种可能的吊顶加固、吊顶超高处理费用(一定范围内)。避免最后出现各种吊顶加固费用、开洞口等现场签证。但成品风口、检修口应单独列项，据实结算。3、定标价格要以确认的材料样板为基础。精装修主材在总价中占较大比重。所以不同的主材，因为价格相差很大，对成本的影响非常大。以石材为例，同样是黑金花石材，由于产地、品种、等级、厚度的不同，价格相差甚远。所以，在做定标价格时一定要以确认的样板为基础。应根据设计提供的封样做为投标送样评审的依据，并以此作为效果类技术评审的关键因素，必须全部满足才可定标。如果没有认真确认样板，单纯确认价格，一旦仓促定标，成本将难以控制。4、应准备替代组合方案正常情况下，定标价格必须低于目标成本，预留一定比例的变更签证金额。如果回标价格超出目标成本，则必须进行方案优化。如果回标价格与目标成本持平，原则上也必须进行方案优化。可以在定标前，对总价影响较大的几种材料，提出替代组合方案并经设计部门认可后，由投标单位报价、确认。可以达到降低成本的效果。三、商务评审阶段：在投标商务评审阶段，要重点关注以下内容：1、银行保函，是初评时的一个关键考核点，是否是无条件见索即付的保函，时间是否符合要求，工期如果界定不清则易产生分歧。2、算术误差的复核；3、措施费报价：合理确定此费用，并且要明确包干的原则。4、清单外补充项目：同时可以复核是否存在清单不准确的问题。5、投标主材分析，投标品牌是否满足要求、规格型号是否满足技术要求、价格是否合理；6、不平衡报价分析：杜绝不平衡报价，避免后续设计变更签证发生时易产生的风险问题；7、单价的组价分析，通过分析可以检查是否施工工艺是否满足要求，根据施工技术规范内容是否存在漏报或多报列项；8、清标文件应包括的要点：算术误差；投标封样存在的问题；主材存在问题；非合理性偏高偏低项目；报价存在错误澄清等等。第三篇施工阶段控制精装修工程如果在施工过程中不能有效的控制，有可能发生大量变更签证。如果控制不当同样存在成本失控的问题。一、变更签证的控制。对于工程工期普遍较紧，施工过程中成本部门对成本的控制相对弱势，变更签证事后补办的现象较为普遍。特别是在开业前的一段时间，设计部门、工程部门根本无暇顾及办理变更签证手续，导致大部分变更签证先执行后审批，这样对于成本控制极为不利。因此如何争取成本部对控制变更签证的主动性是我们需要思考的问题，特别是在设计变更材料时。设计变更的主材如果价格高于合同价格，在可能的情况下应利用专业优势，提供价格相对更低的替换材料供设计部门考虑，并且以目标成本作为有力武器。二、成本控制不应脱离现场。作为成本人员，一定不能脱离现场实际，来看合同、图纸。在施工过程中应该定期去施工现场，多记录现场发生的情况。特别是发生工程量较大的拆改时，应采用拍照等方式，这样可以在结算时提供更多的一手资料应对施工单位的签证、索赔等。同时，也应要求施工单位在施工过程中，对因各施工单位相互影响造成的现场损坏、拆改做好影像记录，并且安排工程部门、监理现场、责任单位确认，以便结算时相关索赔可从责任单位结算款中扣除，做好反索赔的基础工作。三、对进度款的支付要进行合理有效的控制。应该依据合同和进度完成情况，合理控制施工过程中进度款的支付。超比例支付工程款，或僵化机械均会降低施工单位积极性，过犹不及，两者都对成本控制不利。比如在某装饰工程中，工程部提出一定要等材料复试报告出来后，才能对已完工程付款，因合同约定是按进度节点付款，工期又很紧张，材料复试需一定时间，实质造成施工单位完工后不能及时拿到工程款，导致施工单位抵触情绪很大，对合同增项和变更签证报价很高，给成本部工作造成很大压力。第四篇结算阶段控制虽然进入结算阶段，一切已经成为事实，但是如果在结算阶段如果控制得当，同样可以有效的控制成本。一、要特别对变更签证的审批资料是否齐全进行核查。避免施工单位未经审批的私自变更事项。二、实事求是结算的主要依据是合同、图纸以及其他书面资料，特别是图纸会出现多版，理解各版图纸之间的关系非常重要。但是，结算同样不能脱离现场，竣工图纸不能作为结算依据，实际施工采用的图纸才是结算的依据。1核实原清单内已有的项目。常见的情况是，现场由于各种原因施工单位未予实施，但并未办理减项签证，因此结算时应重点关注此项内容。这种情况多半会出现在非标准层、次主要装修区域。不应该只依据结算图纸，还应该去现场实地测量，图纸往往与现场存在偏差，即使不能处处测量，也可重点抽查。特别是饰面材料比较直观，只要仔细核查，此类问题不难发现。2核实施工单位是否对原设计材料降档。有些施工单位为减少成本，会简化工艺，或者替换辅材品牌、规格等。比如，室内哑口为复杂石材线条，适当简化不易被发现。为减少成本，很可能将原设计的石材线条做法进行简化与图纸不符。三、索赔与反索赔对于结算中的索赔事宜，应要求施工单位提供全面、详细的索赔资料，找到相应的责任单位，避免我方承担不必要的责任。同时，成本部应充分利用施工过程中收集的各种影像资料、书面记录，对施工单位进行反索赔。反索赔重点是有无材料品质不符合合同约定，有以次充好现象。四、在合同框架下解决争议在结算中，对于合同的约定理解会存在争议。比如说对于甲供材的扣除，就经常产生争议。在招标过程中要求甲供材按暂估价计入的，应明确甲供材扣减原则，本着“同进同出”的原则，在合同中计入多少，在最后结算中就应该扣除多少。特别是损耗，采购费用等的扣除原则要约定清楚。