北京房地产市场综合分析报告(doc 39页)

北京房地产市场综合分析报告(doc39页)目录一、国内房地产市场现状………………………………………………………………………………………………..21、房地产市场具有庞大的需求潜力………………………………………………………………………………………………………..32、房地产市场具有明显的地域性……………………………………………………………………………………………………………4二、北京房地产市场现状………………………………………………………………………………………………..51、京城楼市简析……………………………………………………………………………………………………………………………..52、消费者分析………………………………………………………………………………………………………………………………..9三、北京房地产广告投放分析…………………………………………………………………………………………..121、背景分析…………………………………………………………………………………………………………………………………..122、广告投放具有季节性……………………………………………………………………………………………………………………..123、平面媒体是房地产广告投放的首选……………………………………………………………………………………………………..134、房地产广告报纸媒体的选择情形………………………………………………………………………………………………………..14四、附件〔市场资料〕…………………………………………………………………………………………………..15一、国内房地产市场现状1、房地产市场具有庞大的需求潜力国内房地产在连续低迷近五年之后，2000年开始整个房地产市场需求明显增强，显现了反弹现象。房地产企业的经营状况普遍得到了改善并从沿海逐步向内地推进，由中心都市向中小都市进展，并将加快向市郊及城乡结合部推进。据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场连续火热，商品房全面热销，每平方米销售价格达到2304元，比去年同期增加了230元，增长11.1%。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，同期比上涨了25.8%，新建住房面积为841万平方米，与去年同期〔453万㎡〕相比翻了近一番。上海目前已批待建的住宅面积约是在建面积的5倍左右。广东那么以超过40个月房地产投资资金以两位数增长，今年头4个月广东地产商投资资金就达到218亿元，占全国总量的两成以上，比例惊人。2003年上半年全国房地产开发面积、销售情形〔数据来源：国家统计局〕主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计〔万㎡〕去年同期〔万㎡〕绝对数〔万㎡〕增减〔%〕1、土地开发面积〔本年购置土地面积〕6666.454229.292437.1657.6〔完成土地开发面积〕3334.252610.12724.1327.72、商品房建筑销售面积〔施工面积〕49523.8940846.388677.5121.2〔竣工面积〕4840.664119.14721.5217.5〔销售建筑面积〕5126.574073.181053.3925.93、商品房销售额1181.16亿元844.93亿元336.23亿元39.8专家估量，在21世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年50%的增长速度；到2005年，全国最少需建城镇住宅15亿平方米，农村住宅35亿平方米，而且还有近30亿平方米的陈旧住宅需要改造，将给地产进展商的投资提供庞大的市场。2、房地产市场具有明显的地域性房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性专门强的产业，每个都市都有自己不同的地域风格和地域文化。从房地产开发及销售面积上看，全国各地存在着专门大的差异，广东、上海进展较早市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。2003上半年全国房地产要紧地区住宅施工、竣工、销售面积情形排序12345678910地区广东上海浙江北京江苏山东四川福建辽宁重庆施工面积〔万㎡〕5643.313335.643070.282673.202516.612228.492048.282029.441817.681552.21新开工面积〔万㎡〕1317.39797.73969.32841.921054.39929.30744.80488.54869.12492.84竣工面积〔万㎡〕704.16359.96337.80179.26383.21201.00277.68258.1975.34132.81销售面积〔万㎡〕636.88481.96360.78236.01484.54232.25290.62221.49220.22147.282003年8月份全国5大都市房地产景气指数月度情形地区基值目前指数同上月比8月市场特点北京10001114升8点8月北京房地产专门活跃，国房开发景气指数出现全面上扬走势上海1000757升5点上海房地产市场连续保持价增量增的大好局面，连续向上攀升天津1000604下降1点天津住宅市场价稳量升，出现总体平稳态势深圳10001236上升5点深圳新盘层涌，房地产销售显现小高潮重庆1000491上升6点重庆经济结构调整略见成效，指数向上攀升〔数据来源：国家统计局〕二、北京房地产市场现状1、京城楼市简析北京房地产市场利好不断，专门活跃随着申奥成功以及立即入世的利好，北京的房价更是被炒得沸沸扬扬。奥运经济将使北京市基础设施加速建设，也使北京的面貌日新月异。以后五年，市政府将投入1800亿元加入市政基础建设和改造。这些投入带动最明显的行业确实是房地产。今年1-7月北京的房地产开发投资额达到327.65亿元，比去年同期增长了58.9%，投资额仅次于广东，国内名列第二，并连续加速度增长。北京1-7月商品房的开工面积为1172.7万平方米，同比增长91.8%，房地产开发景气指数更是出现全面上扬走势。北京7、8月来的市场是否存在泡沫、房价是涨是跌、奥运经济、WTO经济等等已成为当前京城房地产市场的中心话 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，专家认为北京房地产市场潜力空间无限，但目前面临突破的障碍仍是供需结构和政府产业导向的问题。〔图1-1〕2003年1-7月北京房地产开发投资额构成〔图1-2〕2003年1-7月北京房地产开工面积构成——数据来源：2003.9.26«中国房地产报»南北〝大鳄〞凝视京城，投资旺盛据统计，全北京的房地产开发企业已超过3390家，其中仅去年至今年4月新注册的房地产开发公司就达1170家。目前，北京的房地产开发企业中外来军团越来越多。继万科、上海金马、山东鲁能营大、福建金源集团、顺华房地产之后，今年因足球而闻名的大连万达、因要〝上市〞而声势先行的深圳金地等外地军团加盟京城热点区域CBD〔中央商务区〕，一时刻，北京市场成为上海、深圳、大连、广州、福建等房地产企业纷纷抢占的对象。在北京拓展市场的外省市企业，在当地大多占据着龙头老大的地位。由于北京市场存在着庞大的诱惑力，据称假如市场条件适合，将会有更多的外省市房地产企业进入北京。北京房地产市场部格外地企业状况一览 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 企业发展现状发展目标大连万达在成都圈地2000亩，其百万平方米的〝成都花园〞两天吸纳两万客流及两亿销售额。目前，万达的对外扩张差不多进展到北京、长春、成都、昆明，年底还要扩展到15个都市。目前销售额是30亿，下一步打算确保50亿，力争55个亿。打算用3年时刻，成为房地产年销售过百亿的企业。深圳金地新上市的金地除在深圳、北京扩大开发规模外，还表示将逐步向全国进展，在全国形成5个中心区域，年开发量达到10万平方米，销售额实现32亿元。让企业总资产达到60亿元〔净资产40亿元〕，做成地产蓝筹股。万科连续加大对深圳、上海、北京和沈阳等都市的房地产投资力度外，实施了新都市扩张策略，在成都已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。打算明年投入40亿元，考虑引入具有雄厚实力的财团完成自己迅速扩张的战略——资料来源：2003.9.24«中国房地产报»商品房价位偏高，一般住宅比例大〔图1-3〕北京房地产在售房地产项目构成〔图1-4〕北京朝阳区在售房地产价格构成——数据来源：2003.7.16«中国房地产报»目前，北京房地产市场在售房地产项目约有800个，其中一般住宅规模在整个市场中所占比例最高，为66.68%。由于各地区位置、环境、基础设施不同，商品房价格也有极大差异。总体看，北京市一般商品房价格较高，房价水平高于成熟的上海和深圳市场。北京朝阳、丰台、海淀三区一般商品住宅构成比较区域集中价位占区域内比例要紧分布地点点评朝阳区3000—5500元/㎡69.77%要紧分布于望京、亚运村、八里庄等地尽管北京个人消费近期猛增，但一般商品房价格显得较高，最为宽敞中低消费者关注的低价位商品房规模相对较小，这一市场现状近期还难以改变。7000—8000元/㎡9.51%要紧分布于劲松、朝阳门、燕莎国展、亚运村等地丰台区5000元/㎡以下80.3%要紧分布于方庄、玉泉营、木樨园、六里桥等区域内5500—6000元/㎡10.38%要紧分布于方庄、六里桥等地海淀区4000—5000元/㎡29.08%要紧分布于八达岭高速路、上地、学院路邻近5500—7000元/㎡43.98%集中于中关村、紫竹院、马甸、学院路等地1-4、楼市类别及各区域竞争状况北京楼市大致分布及价格状况一览表项目类别分布区域区域特点、规模价位构成一般商品住宅朝阳区朝阳区依靠于望京、亚运村等成熟的居住大社区，因此商品住宅开发规模居全市之首，达到30%。价位要紧集中分布于3500—8000元/㎡之间，占整个市场规模的68.41%。从海淀、丰台、朝阳三区比较来看：朝阳区项目平均价位较高，要紧以中高档项目为主；丰台区价位最低，以中抵档项目为主；而海淀区中高档、中低档项目分布比较对称。丰台区区内南三环邻近开发量逐步增加，方庄、玉泉营等社区逐步成熟，一般住宅开发量仅次于朝阳区。海淀区由于中关村区域、学院路区域、八达岭高速路两侧有较好的环境优势，其一般住宅开发量也比较大。大兴、西城、通州区一般住宅开发量均超过了5%经济适用房朝阳区分布在区内十里堡、酒仙桥、望京等多个地点，上述地点是经济适用房比重最大的区域。经济适用房由于有政府限价，价格集中在1500—4500元/㎡之间，其中3500元以上的开发规模比例达到65%以上。丰台区要紧集中于六里桥商圈，规模也比较大。大兴、海淀、石景山、通州等区经济适用房规模均在10%以下。公寓朝阳区朝阳区占据了CBD〔中央商务区〕以及亚运村的优势，公寓规模比重最大，达到了41.94%。4000—9000元/㎡之间的开发量最大，占整个公寓市场的54.66%。海淀区有中关村支撑，公寓规模相对比较集中。其他区域东城、西城、崇文、宣武、丰台等区的公寓市场占有率均在10%以下。别墅近郊及远郊区域要紧分布于昌平、顺义、朝阳、通州等近郊及远郊区域，其分布与区域设施、交通状况等特点有较紧密关系。7000元/㎡以内的占别墅市场43.2%，10000元/㎡以上占总量的49.75%。〔综合资料〕2、消费者分析2-1、高档商品房消费群体特点能够说北京是高档商品房消费最为旺盛的都市，近期，精品家园公司在购房者俱乐部会员中，采取随机抽取的方式对支付能力在8000元/㎡〔高档商品房〕以上的购房消费群体调查得知：年龄：30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人数的54.3%。职业：外企、合资性质企业人员为主，占42.1%；其次为民营、私营、合作经营性质人员，比例为54.3%。家庭年总收入：与购买能力最为紧密相关的因素之一。调查中68.8%的购房者家庭年总收入在20万元以上。交通工具：购买人群中69.3%的差不多拥有私家车或单位配车。2-2、高档房消费者对购房区域的选择据调查显示，京城去年开盘单价在8000元/平方米以上的商品房，有一半位于朝阳区，且东部地区居多。调查中的高档房消费群对购房区域的选择分别为：东部地区最受偏爱，选择率达到了23.6%，其余依次为北部、东北、西北、西部等区域，而最不被买家看好的是南部地区，西南部的被选率仅为2.5%。近几年，信息产业的迅猛进展和亚运商圈的形成，加快了中关村和亚运村两地经济进展的步伐，同时也使北部、西北部成为人们购买高档房的理想区域，而南城地区那么因为没有明确的经济进展的支撑点，相应受到高档房消费者的冷落。同时环线的概念也在消费者心目中悄悄发生着变化，购买者最为青睐的区域差不多不再是二环或三环路，而是三环至四环之间，选择率为39.4%。2-3、高档房消费者购房的选择因素决策时刻的选择：潜在购房者有84.9%的人打算在一年内购买，同时打算在半年内购买的人居多。购房居住情形：有86.6%的购房者选择了与父母、子女、配偶共同居住。购房面积的选择：只有11.3%的消费者选择100平方米以下的户型，而占88.7%的购房者选择面积都在100平方米以上，其中选择单元面积在150平方米以上的占38.7%。购房户型的选择：对户型的选择以三居室和复式住宅居多，比例为57.1%；选择两居室的比例为20.1%。阻碍购房的重要因素：环境对买家的阻碍最大，达到了41.2%，其次为户型设计、配套设施、教育条件和邻里素养。调查中发觉，环境因素对消费者购房的阻碍最大。在首都，随着都市人口密度的加大和污染的加剧，消费者更加向往舒服、清新的生活环境。相对而言，市区内8000元/平方米的高档公寓商品房，因其建筑密度大、绿化较少而使得位于近郊的低密度住宅以及TOWHOUSE俏销的缘故之一。其次为户型设计，因为户型的好坏直截了当关系到居室内生活环境的好坏，从而阻碍到生活质量的高低。作为一个高尚社区，邻里的素养也是衡量该社区档次的重要指标之一。在那个层面的消费群中，被大众看作是第一要素的价格因素却成了被遗忘的角落。〔附：据非官方最新的统计调查，北京置业者75%以上欲购50—60万元以下的商品房。60万元总楼款，首付20%即12万，做20年按揭，月供在3500—4000元之间，物业治理费在500元左右。购房的要紧考虑因素为：地段、户型、小区环境、物业的配套设施、物业交付日期、价格及付款方式、物业治理费、住宅装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 等。〕2-4、北京购房者猎取房地产信息的途径〔图2-1〕北京消费者了解房地产信息的渠道——数据来源：北京伟业顾问公司调查资料报纸是房地产广告的要紧媒体，北京的房地产项目大多项选择择报纸广告作为要紧的宣传方式，其次是口碑即熟人朋友的举荐也有相当重要的位置。电视广告由于可储存性较差，需反复播放因此成本较高，相比于广州而言，北京楼盘的电视广告投入极少，消费者猎取有效信息的途径也排在了新兴媒体互联网之后。调查显示：大部分业界人士认为电视广告的优势是具有声像成效，更适于塑造企业形象〔72%〕，假如选择投放房地产电视广告，可能首选的形式是形象广告〔56%〕，其次是楼盘专题片〔50%〕，只有约6%的人选择销售广告。在阻碍力和冲击力方面，电视广告具有不可替代的作用，因此，推广策划者有必要引导进展商，改变其对电视广告的认识。三、北京房地产广告投放分析1、背景分析房地产市场具有明显的地域性，和相关于商品房市场开放较早的广州相比，北京楼市商战只能算刚刚开始。第一，在北京，国家大机关集合，实物分房刚刚终止，集团购房正在退出北京楼市，属于完全市场行为的个人购房者比例正在加大；其次，北京目前一个房地产在售项目的广告费投入只占销售额的1%左右，而广州深圳需占销售额的3%—5%，甚至占到8%。譬如一个10万平方米，均价在4000元的中小楼盘，在广州的广告投放量少的也有2800元，而在北京够400万元投放量的就算〝大手笔〞了。相对来讲，北京房地产市场的竞争程度要低的多。2、广告投放具有季节性〔图3—1〕2000年度北京房地产行业平面媒体投放走势图〔万元〕——数据来源：2003年9月慧聪市场公司从上表能够看出，北京房地产广告的投放季节特点，房地产广告投放量在3至5月份差不多持平，在6月份有一个飞跃；进入9月，也进入房地产行业的黄金时节，与当月其他行业相比，房地产行业广告量也是遥遥领先，到元月份又进入低谷。3、平面媒体是房地产广告投放的首选大众报纸媒体是房地产行业各品牌拼杀的要紧阵地，以北京2000年9月份为例，大众媒体吸纳的房地产广告占房地产总广告量的90%。2000年9月北京地区位列全国前50竞争品牌的媒体选择媒体选择第一媒体第二媒体第三媒体品牌媒体名称费用〔万〕媒体名称费用〔万〕媒体名称费用〔万〕世纪城北京青年报164.19精品购物指南54.2北京晨报22.4恋日嘉园北京青年报107.2精品购物指南36.26北京晚报17.94紫竹花园北京青年报50.99精品购物指南49.1北京晚报25.07惠谷金色家园北京晚报45.31北京青年报44.81精品购物指南34.6东方广场经贸城中国建设报26财经时报25.6北京青年报19.06——数据来源：2003年9月慧聪公司随着房地产市场发育的成熟，进展商在广告量大幅度增加的基础上，广告投入已从过去的遍地撒网转向集中式。据央视调查机构提供的数据说明：2000年1月至10月，北京房地产广告投放量据第一位的报纸，占了当地报纸房地产广告总量的59.82%，第二位占12.02%；上海第一位占71.73%，第二位占12.02%；广州第一位占74.71%，第二位占14.91%。广告投放集中度的显现，是市场走向成熟的一个必定选择。就房地产广告投放而言，每个地点都会形成1-2个主流报纸，吸取绝大部分的广告，其他报纸会成为辅助媒体。4、北京地区房地产广告报纸媒体选择情形〔图4-1〕2003年2月北京要紧报刊房地产广告占有量示意图〔万元〕数据来源：慧聪公司2003.9各报刊差不多资料二月份房地产广告占有量媒体名称发行量〔万〕发行周期房地产版位广告总量〔万〕房地产广告量地产广告%比当月全国排名北京青年报65每日周二、四版5108.821570.6130.73精品购物指南20周二、五物业版1884.63828.8445北京晚报80每日周四楼宇周刊4003.49548.7413.78北京晨报20每日周三、周五1576.93351.1622.312北京经济报5每日257.9494.4236.639北京广电报50周二二、三版502.4784.8116.943北京报纸媒体差不多上有固定的房地产版位，楼市广告信息集中在一起，方式就如同«南方都市报»周五一次的〝黄金楼市〞一样。四、附录〔市场资料〕京城楼盘50强已圈定　　北京晚报召起〝2003年度北京十大明星楼盘评选活动〞第一时期程序———〝京城楼盘50强〞差不多圈定。2003年10月4日序号品牌地址均价〔元/㎡〕开发商广告语1一栋洋房亦庄开发区荣华北路5700北京懿麟房地产开发公司国际样板Townhouse社区2大西洋新城朝阳区广顺北大街33号6300北京信宜房地产开发公司真正的国际化社区3万科青青家园朝阳区京沈路旁〔毛坯房〕4000北京万科企业CBD·都市新锐·栖居4万科星园北苑路紫玉山庄北6180北京万科企业中产阶级新生活5千鹤家园北四环内6800北京住总房地产开发部更多享受，由您安排6天天家园永定门外安乐林路22号4600北京恒鸿房地产开发公司好生活，天天有7元嘉国际公寓东城区新中街12000北京三元嘉铭公司精英文化，精质生活8长安新城长安街永定路口向南1500米3950北京大成开发集团经济适用房巅峰之作9方丹苑朝阳区劲松七区5600北京方恒房地产公司东二环，精巧家园10世纪城紫竹院往西1500米6400北京金源鸿大房地产我们造城11东方银座东直门桥东南角12000北京京港物业公司成就新一代商务贵族12东润枫景燕莎以东2500米6200天鸿宝润房地产公司发觉居住的真意13东晶·国际北京经济技术开发区内4600北京国富华房地产公司国际大师作品，感受建筑作品魅力14北辰绿色家园亚运村正北3．5公里5300北京北辰实业股份公司180万平方米奥运大社区杰出纷呈15北苑家园朝阳区立水桥3960北京城建兴华地产公司奥运村210万配套齐全社区16北京·印象定慧立交桥的东北角8000北京金都房地产实业股份公司德国居住品质，东方人文情怀17立恒名苑广安门立交桥南200米路西6180北京立恒名苑房地产开发公司紧伴西贵商贾18亚运新新家园朝阳区辛店路11000北京京伯房地产开发公司被都市收藏的自然19当代万国城东城区香河园1号8800当代鸿运房地产经营公司多元生活、多元客户、多元建筑、多元主题生活区20当代都市家园上地信息产业基地5100北京当代房地产开发上风上水上地，尚品板式规模社区21早安·方庄方庄东里6000北京中广房地产方庄新地标——22层·e时代·人本住宅22华鼎世家望京新城中心区内6200北京都市开发集团有限责任公司E时代集权豪宅23兴隆家园建国路29号〔地铁四惠东站旁〕4600北京天翌房地产开发公司CBD首席生态绿洲24阳光华苑朝阳区京通苑30号楼4580北京市华远房地产股份泛CBD的阳光城25时代庄园亚运村北苑路东6480北京太合日盛房地产开发有限责任公司与都市相依，与自然相融26时代芳群方庄生活圈芳群园内6680北京都市开发集团有限责任公司方庄中的极品住宅27远洋天地慈云寺桥往南100米路东6600北京市天麟房地产开发年轻的天地，我们的生活28远洋风景西直门立交桥东300米8200北京市天麟房地产开发历经远洋，静享风景29枫桦豪景广内大街和宣外大街交汇处7500北京市天枫房地产开发公司都市纯板楼绿意社区30怡美家园上地环岛向东800米4800北京宏大兴业房地产开发股份怡然自得，漂亮人一辈子31怡海花园丰台区科学城东4800北京怡海花园房地产开发回到怡海，回到家32和平新城东北二环小街桥北100米6680北京强佑房地产开发公司都市主义生活圈33荣丰2020广安门外大街305号7000北京荣丰房地产开发京城首家奥林匹克主题公寓34星岛嘉园北京经济技术开发区内4300北京亦庄新城房地产开发连获三大奖，精品外销房35亮马名居燕莎东8000米9000北京雅世房地产开发公司36美林花园紫竹院路33号9000北京辰泰房地产开发路漫漫其修远兮，吾将上下求索37宣颐家园旧宫镇小红门路28号3400北京宣颐房地产开发有限责任公司好房不贵从我们开始38冠城园北三环马甸桥西北角9500北京冠海房地产和谐，人聚空间39珠江骏景木樨园桥西南角〔精装修〕5600北京珠江房地产开发好生活在珠江40倚林佳园朝阳区亚运村林萃路7450北京科林房地产开发与奥林匹克公园零距离接触CITYHOUSE41涧桥·泊屋馆苏州桥西北7200北京新纪元房地产开发公司42朗琴园手帕口桥向南500米5280北京润博房地产开发朗琴园让生活浓一些43得易家朝内大街老外交部对面11000北京亿洋星城房地产开发稀有地段的杰出商住楼盘44清芷园右安门东大街8000北京金马四方房地产公司京城珍宝清芷园45深蓝华亭北四环中路6号10000北京市华远房地产股份我的工作确实是享受生活46朝阳园Ⅱ朝阳区甘露园南里8088北京利晖房地产开发CBD生活平台47新世界太华公寓崇文门外大街5号13000新世界中国地产演绎国际都会专门姿彩48嘉铭·桐城亚运村北苑路86号5680北京嘉铭房地产公司奥运村里梧桐家园49橘郡亚运村正北16公里8000北京温碧源住宅为首富打造首墅50柏林爱乐朝阳区管庄路口往北500米3800北京城乡房屋建筑开发公司北京首家纯德国社区万科这半年业绩还不错　　上半年，万科各地楼盘销售业绩不错，在深圳、上海和天津要紧楼盘的销售率超过90％，预售楼盘的售出率超过60％，结算面积32．2万平方米，较上年增长84％。深圳四季花城、上海华尔兹花园、沈阳花园新城、北京万科星园、天津花园新城、成都都市花园均有良好市场表现，北京万科星园、北京青青家园分别获得建设部颁发的新世纪人居经典住宅小区〝建筑形状〞金质奖和〝人居经典〞综合大奖。　　万科董事长王石认为，万科上半年紧紧把握住了房地产市场全面繁荣的机遇，在连续加大对深圳、上海、北京和沈阳等都市的房地产投资力度外，实施了新都市扩张策略，业务进展顺利。其中在成都市场的预售已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。王石表示，全国显现了新一轮房地产开发热潮，但不同于1993年宏观调控前的房地产泡沫，要紧表达在消费市场差不多平稳的供求关系上，购房者以自用者为主，而不是投资者，购地者以开发商开发为主，而不是炒卖地皮。此外，为了 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 市场，政府将逐步规范土地市场，采纳拍卖和找投标的方式出让土地。政府还提高了预售楼花的标准，金融机构也对按揭贷款给予了更严格的限制，这些举措都将对规范市场起到积极作用，并提高了行业进入的门槛。因此，更多地把握了依旧是十分稀缺的土地资源对一个房地产开发商以后的进展是举足轻重的。明显，新的政策将增加对房地产开发商的资金压力。万科是基于对上述政策变化的预期而加大了集团的土地储备。王石还透露，上半年万科的土地储备较去年底增长了1倍，在全国各都市土地储备总量接近900万平方米。——2003年8月23日«北京晚报»记者毛序国东看CBD地区　　由于CBD总体规划方案的正式出台，城东CBD区域内及周边的楼盘差不多炙手可热。总建筑面积达72万平方米的北京财宝中心虽已在9月17日奠基开工，其售楼处还未建成，价格也是个未知数。但在其北侧的新城·国际销售展现大厅已开放近3个月，社区规划沙盘和户型图都看得见、摸得着，估量开盘时每平方米的均价为10700元，首期 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 的入住时刻是2003年。　　在CBD区内有望在2002年底往常入住的新盘有：总建筑面积为35万平方米的怡景园，估量开盘时每平方米的均价为12800元；总建筑面积为30万平方米的万豪国际公寓，估量开盘时每平方米的均价为11000元。CBD区内目前正在销售的现房有：位于赛特购物中心西侧的燕华苑，每平方米均价12088元；位于朝阳区小庄的中国第一商城，每平方米均价11000元。　　事实上大部分购房者依旧看中CBD周边地区的楼盘，要紧缘故是价格相对廉价，而城东的交通又十分便利，买一套100多平方米的房确信能省出一辆小轿车的钱。今年泛CBD地区的新盘专门多，目前差不多拿到销售许可证的当代万国城，在东直门桥的北侧，紧邻北二环，总建筑面积60万平方米，改造后的亮马河与北护城河将在社区内交汇，属亲水住宅，每平方米均价8800元。由曾设计了恒基中心的香港建筑大师关善明设计的东方银座位于东直门桥的东南角，总建筑面积17万平方米，目前工程已出正负零，销售大厅和样板间都已建好，由于从香港运来的样板间家具及饰物尚在天津新港验关，样板间的开放时刻有可能在国庆期间。东方银座属提供全部精装修的高档公寓，估量开盘时的每平方米均价为11000元。　　京港物业在投资开发东方银座的同时，还在朝阳门外十里堡开发建设了今年早些时候已正式开盘销售的都会国际，这幢既提供全部精装修又赠送全套家具和家电及厨具的酒店式商务公寓，与东方银座的销售定位一样，面向的差不多上在CBD区内工作的白领，每平方米均价8500元，目前已销售过半。　　位于东四环慈云寺桥东南角的远洋天地是一个80万平方米的大社区，新建成的销售中心和样板间及远洋艺术天地国庆期间将全部开放，目前正在销售的板楼均价为每平方米6500元。2003年9月27日«北京晚报»记者毛序国西北看中关村地区　　最新统计数据说明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，去年中关村房地产的升温已将其中一大半的供应量消化掉。虽说中关村为IT人员制造了大量就业和致富的机会，却没有提供相应的住宅产品。有关方面今年对2000位中关村IT从业人员的问卷调查说明，他们的无房率为93．4％，平均每月的住房支出为1630元，平均每天上下班时刻为70分钟，当前的居住中意度仅为5％，选择一年内买房的人高达15％。　　由于北京市政府从去年开始明确规定，中关村核心区不再审批新的住宅项目，住宅现已成为中关村地区的稀缺产品。去年开盘的华清嘉园是中关村核心区内最红的楼盘，不仅一直供不应求，而且每个新楼座发售时，都有近百人从深夜起排队。目前中关村区域的新住宅项目不足50个，要紧分布在知春路、西直门、紫竹桥、板井和万柳地区，其中板井地区的供应量最大，曙光花园、世纪城、鲁艺上河村3个项目的总建筑面积就达到200万平方米。知春路上的知春·时代和锦秋知春规模虽不大，但都专门精巧，知春·时代目前每平方米的均价已达6200元，锦秋知春每平方米的均价达到了6800元。　　今年8月世界大学生运动会开幕前，知春路和学院路道路改造工程全面完工，使西直门地区的楼盘价格小步上涨，其重要缘故是从那个地点到中关村核心区的行车时刻比过去缩短了一半，西直门地区的时代之光、金晖嘉园、远洋风景都把自己的客户群瞄向了中关村的IT人员。前两个楼盘的首期都能够在今年底之前入住，远洋风景那么是小区的全部6幢楼同时开工，明年2月同时交楼。时代之光每平方米的均价为8450元，金晖嘉园每平方米的均价为7500元，远洋风景每平方米的均价为8200元。　　由于万柳绿化工程的实施，万柳地区早就被誉为中关村的〝后花园〞，这一地区的楼盘自然成为中关村高科技人员的〝大后方〞。不管是前两年开盘的万泉新新家园、光大花园，依旧后来居上的新起点嘉园、锦绣大地公寓及涧桥·泊屋馆〔原名为万柳新纪元花园〕，均受到中关村高科技人员的青睐。由北京住总集团开发的山水倾城是万柳地区的最新楼盘，位于苏州桥西300米，建筑面积只有8万平方米的社区小而精，由4幢塔楼组成，1号楼和2号楼为全跃层公寓，起居室的层高达4．05米。水是该小区环境设计的母题，整个小区的环境景观都围绕南、北两个水景组织。山水倾城开盘时的每平方米均价估量为9000元左右。　　在中关村里工作的后勤服务人员在买房时应选择往城外走，也确实是往北边去，因为离市中心区越远的地价格越廉价，房价也就降下来了。位于清河安静庄路的当代都市家园每平方米的均价才4800元，社区品质也相当不错。放心看房指南〔北线〕——主打品质　　离2003年7月13日那一天越来越远，人们对奥运的热情逐步平和下来。亚运村及北部的项目也不能再光指着〝奥运〞、〝地段〞这张牌了，开始在自身项目品质上下功夫。　　近期，亚运村周边显现的几个新项目如倚林佳园、亚运新新家园、时代庄园、雪梨澳乡等Townhouse项目打破了往常北部地区以〝塔〞为主的楼盘格局，这些项目相比于一代的塔楼、二代的板楼，更有竞争力，加之这些项目迎合了目前人们的购房需求以及自身的地段优势，慢慢成为京北地区客户的新宠。然而一代、二代的塔楼和板楼并不因三代Townhouse项目的得宠而一落千丈，如何说塔楼与板楼的价格相对比较低，而且各个塔、板楼项目还有其自身的优势，如万科星园虽是塔楼，但采纳专门的〝蝶式〞设计，采光和通风都不错；再如嘉铭园，同是板楼，但不断创新，目前已显现〝第三代〞了。　　不论对塔楼、板楼，依旧对Townhouse项目来说，尽管自身品质在不断提高，但北部的地段优势依旧这些项目的一大卖点。由于亚运会的召开，北部的市政、交通、各种配套都先于南部和西部提早到位，这不，南四环和西四环刚刚通车，北五环又先走一步，提早通车了。据悉，地铁5号线和13号线目前也在紧锣密鼓地建设中，这两条地铁建成后，对北京又将是一大利好。序号品牌地址均价〔元/㎡〕销售许可证优待方法1北苑家园朝阳区立水桥南3960京房内证字第651号2蓝色家族京顺路第二个红绿灯左转5200正在办理中一次性付款九七折，分期付款九八折3动感之都·宝星园望京地区5300内部认购期购买B、C、D、E单元九五折，购买A、F单元住宅赠送5至8平方米面积，专门车位买一赠一4阳光·丽景黄寺大街23号6900京房内证字第891号5倚林佳园北四环北侧国家森林公园西25米7450京房内证字第948号6雪梨澳乡八达岭高速路西三旗出口处东侧8800京房内证字第946号7锦绣馨园亚运村小营路北口5500京房内证字第697号十一期间，现场购房九八折优待，数量有限，先到先得8北辰绿色家园亚运村正北3．5公里5300京房内证字第484号10月2日至7日，举办〝北辰绿色家园经典户型特卖周〞9中景濠庭神华大厦旁9800京房内证字第953号10嘉铭·桐城朝阳区北苑路86号5680京房内证字第296号11金榜园健翔桥北8公里3900京房内证字第809号送精美礼品12和平新城东北二环小街桥北100米路东6600京房内证字第878号凡在国庆节期间购房者，可享受1％的优待13王府大社区昌平区平西府镇3198京房内证字第592号9月28日现房郑重开盘14望京利泽家园望京利泽西园420015金色假日产权酒店延庆县八达岭温泉度假村南侧每套31万国庆期间郑重推出看房大联欢活动。国庆节期间，凡去金色假日市内售楼处看房登记者，都将不仅专车安排看房，还将参加金色假日酒店组织〝观长城、赏明月〞活动。记者李海霞2003年9月27日放心看房指南〔西线〕——蓄势待发　　就位置而言，西部位于京城的上风口，山峦环抱，翠色相拥，空气清新。建设部、国家计委等各大部委汇聚那个地点，清华、北大、人大等众多高等院校、科研院所云集于此。西部的瓶颈在于交通。现在西外、学院路两街一路的改造，调整了都市功能，贯穿了北部、西部楼市，把金融街和中关村、奥运村〝两个村〞连成了一片，形成了一个与东直门———燕莎相对的西北部经济带。道路修通后，西直门地区成了一个立体交通枢纽：轨道交通，既有地铁，又有连接清河、回龙观和酒仙桥等边缘集团和东直门的都市铁路；北有直通北五环的学院路；西北有经西外、中关村白颐路到西四环板井地区的西外大街，西直门还通过高架桥直到北三环或北四环地带。而德外大街将建成一条连接二、三环的都市快速路，与京昌高速和北三环、北四环有机相连，成为北城南北向的交通动脉。据了解，今后五年西城区将重点围绕德胜门外、西直门外、复兴门外地区完成危旧房改造，其中的德外和西外正是此次两街一路修整拓宽后的最大受益者。目前市政府差不多决定将西接长河、东接德胜门护城河的暗河改为明河，河道宽15米，河岸两侧进行大面积绿化，并在西直门设立游船码头。河道建成后，将重现西直门〝水景〞风貌，为西部建立独具特色的生态商务圈打下坚实的基础。序号品牌地址均价〔元/㎡〕销售许可证优待方法1知春时代大运村公寓正对面5580京房内证字第911号2南极星丰台科技园，西南四环边4000京房内证字第861号11月开始入住，每周特惠5套户型3世纪城紫竹桥向西1500米6300京房内证字第828号4韦伯豪中关村南大街魏公村路口南100米8800京房内证字第657号5今典花园西直门桥京房内证字第180/190号6庄维花园丰台北路4560京房内证字第482号现房展现送彩电7莲香园丰台区六里桥北里5600京房内证字第270号20套房特价8长安新城永定路路口向南1500米3950京房内证字〔经〕第026号9曙光花园紫竹桥西，昆玉河边6200京房内证字第676号国庆期间一次性付款九六折，按揭付款九七折10青塔东里丰台区青塔东里五棵松南4760京房内证字第712号新楼开盘11晋元庄海淀区晋元庄阜石路南3900京房内证字第479号每平方米优待100元12博望园长安街军博对面8000京房内证字第798号13怡海花园丰台科学城4900京房内证字第800号记者姚丽颖2003年9月27日放心看房指南〔南线〕——悄悄升级从去年到今年，城南一直在给人们带来惊喜。第一是市政方面，南四环、南闹市口大街、菜市口大街、丽泽路、玉泉营环岛改扩建工程完工。随后，广安大街、京开高速路相继通车，横穿京城南北的地铁5号线也将动工。而与此同时，各种市政管线先后到位。如菜市口大街，在通车前先期投入18个亿在道路沿线铺设了7条总长26．6公里的管线，其中包括水、电、热、天然气等；南四环在修建的同时，供电、电信、自来水等管线也已到位。除此之外，日前正式启动建设的环城绿化隔离带，总面积达240多平方公里，其中城南周边的经济林、苗圃业、森林公园已连续上马。从玉渊潭经陶然亭到高碑店的南护城河也立即通航。畅通的道路就像刚刚连通的血脉，城南的土地被一片片激活。大红门、小红门、西红门这些原先的〝城乡结合部〞，现在随着车程的大大减缩也纳入了更多购房者的选择范畴。再往南，亦庄经济开发区藉着低密度的购买热潮，开发了一系列制作精良的楼盘项目。与申奥成功后城北的热情高涨相比，低调的城南默默地以低价位和低密度吸引着买房人。资料来源：2003年9月27日«北京晚报»序号品牌地址均价〔元/㎡〕销售许可证优待方法1星岛嘉园北京亦庄经济技术开发区4300京开房外证字第200002号2欢乐洋城洋桥十字路口向南2.5公里4160〔京房内证字第943号〕10月3日至10月9日期间，向交付订金后签约的客户赠送合资品牌电热水器一台3一栋洋房亦庄经济技术开发区荣华北路5700京开房外证字第200301号4荣丰2020广外大街309号7000京房外证字第329号5宣颐家园大兴区旧宫镇小红门路28号2890〔京房内证字第923号〕10月1日至10月7日看房者有精美礼品赠送，现场订房者可参加〝绿茵别墅〞两天一夜的免费游玩活动6荣宁园广安门南街60号6300京房内证字第569号国庆期间九六折7东丽温泉家园丰台马家堡东路88号4588京房内证字第898号8花市枣苑崇文区花市东侧7300京房内证字第695号一次性九六折，按揭九八折9泰然居宣武区白纸坊东街10号6100京房内证字第832号送精装修10新世界太华公寓崇文门外大街5号13000京房外证字第266号11陶然湖景西南二环陶然湖旁7500京房内证字第785号两居室打折促销12政洋家园地处南三环4900京房内证字第709号13优秀·赏玉泉营南2．5公里3600京房内证字第293号部分户型九六折14枫桦豪景广安大街与宣外大街交会处7500京房内证字第906号赠送中央空调15南国花城南二环内菜市口大街西8000京房内证字第320号上半年京城楼市细细拆牌记者毛序国　　今年上半年，京城新开楼盘和在展会上亮相的新住宅项目已达170个，几乎是每天有一个新楼询问世。　　据市统计局提供的数字，目前北京正在建设中的商品住宅总量已达2526．3万平方米，比去年同期增长了39．5％，其中有705．6万平方米是今年1至5月新开工的商品住宅，比去年同期增长了90％。这一数字说明，北京房地产业的增长势头有些过猛。　　今年前5个月北京商品住宅的竣工量为108．5万平方米，比去年同期增长了48．3％，而商品住宅的销售量达到了167．3万平方米，与去年同期相比，只增长了5．7％。销量大于竣工量的要紧缘故是北京人在停止福利分房后的购房能量开始开释，其次是老城区的危旧房改造和大规模的市政道路建设导致了拆迁户激增。　　联体别墅争霸楼市　　去年橘郡的热销告诉人们，都市边缘高品质、低密度住宅在北京有庞大的市场潜力。从去年第四季度开始，许多开发商相继在京通快速路、京津塘高速路、京沈高速路、京开高速路、京密路邻近圈地。甚至有业内人士放言，2003年是北京地产的Townhouse年。　　今年上半年，Townhouse项目的首发阵容均已亮相，其中康城、时代庄园、万科青青家园、翡翠城、亚运新新家园、龙山新新小镇等项目，是由京城房地产的知名企业万通、万科、华远、太合、银信兴业等分别打造的。另外还有一栋洋房、顶天立地、东方比华利花园、天润别墅、山水逸境、雪澳梨乡等近20个。　　这些Townhouse项目，大多位于高速路和规划建设中的五环及六环边上，尽管距市中心区较远，但交通便利，价位与三环路边上的公寓和二环路边上的中高档住宅相差无几，但住着舒服，环境又好，自然受到有车族的拥戴。建筑规模达100万平方米的康城，在6月1日«商品房销售治理方法»实施前，便已认购出100多套。位于亦庄北京经济开发区的一栋洋房已销出120余套。　　Townhouse的显现，填补了高档别墅与一般住宅之间，专门是单体别墅与集合式住宅之间的市场空白，让这一部分市场需求一下子找到了突破点。这股积蓄已久的购买力，应该能够在一段时刻内坚持这一新住宅产品的热销。但今年北京上市的Townhouse总量将超过200万平方米，而差不多显现的这些项目今后几年内的供应总量能达到2000万平方米。业内专家认为，尽管现在Townhouse在京城风光无限，但其如何说不是市场的主流产品，市场消化能力有限，切不可再仓促上马。　　CBD商区诸侯会战　　今年上半年的北京楼市，新冒出来的要么是热地中的小盘，要么是冷地中的大盘。事实上，随着中国加入WTO的临近，一场规模空前的CBD大会战立即打响，而将在这一占地3．99平方公里的炙手可热的地块上，将要冒出来的尽是大盘。其要紧缘故是曾占据CBD土地90％以上的国有企业正在大搬迁，他们大差不多上北京市工业结构调整中的外迁项目。　　通过今年上半年的土地争夺战和前期的规划筹备，将在下半年挺进CBD的要紧房地产开发商及其项目现已差不多确定。万通集团拿下了北京开关厂的地块，预备打造〝新城·国际〞，占地12公顷，总建筑面积50万平方米。香江国际集团拿到了原北京3501厂的地块，拟开发建设甲级写字楼、高档公寓、五星级酒店、会议中心、文化艺术中心为一体的〝财宝中心〞，占地面积9．21公顷，总建筑面积70万平方米。银泰投资公司联合美国凯悦酒店集团，共同开发北京第一机床厂的1号地，项目暂定名为〝银泰世贸中心〞，占地3．5公顷，由酒店、公寓、写字楼组成，总建筑面积32万平方米。　　大连万达集团那么相中了北京外表厂的地块，预备建40万平方米的高档住宅。新近上市的深圳金地集团将入驻现代城对面的北京夜光杯葡萄酒厂，开发38万平方米的高档住宅。另外，中央电视台也预备部分迁入CBD，目前已拿到由北京汽车控股公司北汽摩光华路厂区的地块。　　据了解，在CBD区域内及CBD周边，今年将有58个房地产项目同时操刀，能够预言，CBD地区势必成为下半年京城房地产业最喧闹的角斗场。　　城北楼盘借水生光　　今年上半年，北京整治城北航道的工程差不多开始，这条航道由高碑店人工湖经通惠河、二道河、水碓湖、亮马河，在东直门的北侧与北护城河汇聚，然后沿北护城河经西直门、长河抵颐和园昆明湖，全长24公里。在东直门和西直门的北侧，差不多盖上板的河道将全部启开，并有望在2003年完成整个的疏竣和治理工作，最终达到〝水清、流畅、岸绿、通航〞的目标。　　这项工程的启动，对正在这条河道沿线开发建设的房地产项目是一个极大的利好消息，因为这两年京城楼市借景生光的水景住宅十分走俏。立即正式开盘的当代万国城按照规划，正处于亮马河和北护城河的交汇处，小区的中央园区将有30％是水面。住在那个地点的居民不仅能观湖景，而且能享受河道两岸的风光，使那个楼盘极易在城区商品房项目中脱颖而出。因此，目前正在兴建的北护城河边上的中景濠庭、远洋风景、金晖嘉园等楼盘也会受益匪浅。由此人们还能够预见到，今年下半年，城北航道两侧可供开发的地块，必将成为开发商们争相追逐的风水宝地。北京城南有哪些新楼盘？资料来源：2003年6月26日«北京晚报»项目名称项目位置物业属性销售均价(元/m2)项目规模m2一栋洋房经济技术开发区别墅5500150000世纪阳光广渠门东北角一般住宅6800120000广信嘉园广安东桥北侧一般住宅6500　45000富锦花园　丰台区世界公园北一般住宅3500旭日嘉园丰台区马家堡西路一般住宅4000200000绿景苑(二期)崇文区夕照寺街一般住宅6800106000永和馨苑永外大街沙子口路内销公寓480020000荣丰2020天宁寺桥西500米外销公寓7000　350000世纪星家园方庄桥西南角一般住宅5500165000泰中花园(二期)大兴高科技园区外销公寓288030000开阳欣居右安门桥南东三路　一般住宅5500朗琴园广外大街手帕口路一般住宅5900　400000万科青青家园京沈高速路口内销公寓4000　270000都市印象刘家窑桥100米一般住宅4500玺萌鹏苑　草桥南300米一般住宅3800天赐良园二期京通高速路北一般住宅2700　100000早安·方庄左安门桥东南角一般住宅620066800天伦住宅小区广安门南滨河路西一般住宅5500　20000永鑫家园　　广渠门西北角一般住宅　6450　46000景莲馨苑马连道南街一般住宅4500180000青岛嘉园　　高米店一般住宅3550100000宣颐家园小红门一般住宅3200320000康宁居　马连道南街经济适用房430081000长安新城青塔小区二期经济适用房3850500000鑫兆豪园广渠门一般住宅6800泰然居白纸坊东街一般住宅6300康缘居南三环马家堡小区一般住宅3900　200000泛CBD对接白领«北京晚报»国庆假期组织的一次看楼活动内容：报名时刻从9月28日上午9时起，报名时请留下姓名、身份证号码和联系，每人限报两名，额满为止。2003年10月6日早8时持身份证在北京晚报门口集合。报名：62242022、62243033。品牌地址开发商社区总规模绿化率现售房均价现要紧户型入住时刻物业治理费当代万国城东城区香河园1号北京当代鸿运房地产经营开发50万平方米40％塔楼每平方米8600元；板楼每平方米8800元80至230平方米1号楼于2002年12月31日入住每月每平方米不高于4元元嘉国际公寓东城区东中街40号〔东环广场对面〕北京