不同用途房地产估价问题2

不同用途房地产估价问题一、居住房地产估价（一）居住房地产及其估价的特点单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。具有较强的相似性、可比性居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个住宅小区中，往往有很多栋相似的住宅楼，即这些住宅楼具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。不同类型住房价格内涵差异明显我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此，估价时要把握好各类住房的价格构成及其特殊性。（二）影响居住房地产价格的因素影响居住房地产价格的主要区位状况（1）交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。（2）生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。（3）教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。（4）环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。影响居住房地产价格的实物状况（1）建筑结构、类型和等级。建筑结构可分为：钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。砖木结构一等：材料上等、 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较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。（2）设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具情况等。（3）质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。（4）装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。（5）朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。高层住宅普遍都有电梯，则因楼层越高景观和空气质量越好，通常是因楼层越高价值越高。（三）居住房地产估价的常用方法居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法等。市场法由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。成本法成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和在建工程估价往往也选用成本进行估价。收益法对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。（四）居住房地产估价的技术路线及难点处理商品房估价的技术路线和难点处理商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。二、商业房地产估价（一）商业房地产的特点商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。商业房地产具有以下主要特点:1.收益性商业房地产属于经营性房地产，其最显著的特点是能够利用商业房地产开展不同类型的经营活动以获得收益。2.经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部门房地产采用不同的报酬率或资本化率。出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。装修高档而复杂为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。垂直空间价值衰减性明显商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减。（二）影响商业房地产价格的因素1.影响商业房地产价格的区位状况（1）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是商业房地产所处地段的商业繁华程度。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或称为小区商业中心，其繁华程度又低一些。对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。另外，现在各地常常有一些专业性市场或商业一条街，如建材一条街、布匹市场、电器市场等等，专门经营某类商品的商业房地产如果位于相应的专业市场（例如彩电专营店位于某电器市场内），同样可以认为所处地段具有较高的繁华程度。（2）交通条件。对商业房地产进行估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客的交通条件方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条线、公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者的交通条件方面，要考虑进货和卸货的便利程度。道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业物业。（3）临街状况。商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大的影响。一般来说，临街面越宽越好，如果多面临街，一般有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，不利于经营，会影响商业房地产的价值（贬值）。2.影响商业房地产价格的主要实物状况（1）建筑品质及内部格局。商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面的宽窄等，都会对商业房地产的经营活动产生重要影响。此外。商业房地产的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。（2）楼层。一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。（3）净高。商业房地产的室内净高应适宜。过低的净高则会产生压抑感，不利于经营活动的开展；如净高过高，建筑成本会增加，也无助于商业房地产价值的提高。（4）营业面积。根据经营要求不同，商业房地产所需的营业面积可能不同，一般来说面积不宜太小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。因此，对商业房地产进行估价时，应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。（5）装修。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的出入。（6）无形价值。商业房地产价值中无形资产价值（如品牌、商标、企业文化等）所占的比重越来越大。因此，在对投资、交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行充分考虑。（三）商业房地产估价的常用方法商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。（3）成本法。在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助方法。（四）商业房地产估价的技术路线和难点处理商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。（1）出租型商业房地产出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内应根据 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租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益。采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是直接求取商业房地产价格；二是求取商业房地产租金。（2）运营型商业房地产运营型商业房地产主要靠经营获得收入，因此，主要采用收益法进行估价。净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。难点是对商业利润的扣除，一般的做法是根据类似可比实例修正估算得出租赁收入来确定商业房地产的净收益。2.不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（1）整幢商业房地产估价整幢商业房地产估价主要采用收益法和市场法。对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。（2）整层商业房地产估价整层商业房地产估价主要采用市场法和收益法。通常情况下整层出售或出租的交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。（3）同层商业房地产不同铺面评估对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。但是，这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理在对空置、烂尾商业房地产进行估价时，一定要结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而确定空置、烂尾商业房地产的最高最佳使用方式是此类估价的难点。三、商务办公房地产估价（一）商务办公房地产及其特点1.商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1〜3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）：②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，①甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益能力强，有完善的物业服务；②乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益能力低于新落成的同类写字楼；③丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。2.商务办公房地产的特点商务办公楼具有以下特点：（1）所处区位好，规模大。写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。写字楼特别是甲级写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待服务、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。（3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。大多数写字楼以出租为主，完善的物业管理服务能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往委托专业物业管理公司进行写字楼管理和代理出租。（二）影响商务办公房地产价格的因素1.影响商务办公房地产价格的区位状况除了影响商业房地产的区位状况的一般因素外，影响商务办公房地产的区位状况的因素还有：（1）集聚程度。商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然会扩大该区域的知名度和影响力，推动该区域高档写字楼的建设并形成较大的规模效益。集聚程度较高的写字楼所在区域，除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的来往提供了便利条件。（2）交通条件。商务用户经常需要旅行，商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位状况。（3）周围环境。商务办公房地产既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。2.影响商务办公房地产价格的实物状况（1）外观形象。公司往往注重自身形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此商务办公房地产的外观对其价值的影响不可低估。商务办公房地产的外观条件主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。（2）内部装修。与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。（3）设备与设施。电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯数量、速度如何，都是影响商务办公房地产价值的重要因素。（4）智能化程度。随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。5）物业管理水平。物业管理虽然与房地产本身是分离的，但对于商务办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。（6）租户类型。入住同一商务办公房地产的租户间的相互影响，会增加或降低他们各自的形象和声誉，写字楼内的主要租户（大租户），往往决定了该写字楼的租户类型，当主要租户是知名公司，就会吸引同类及其相关联的公司进驻，从而提高该商务办公房地产的知名度，该商务办公房地产也会升值。（7）楼层。商务办公房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观和空气质量越好，被干扰的机会越小。（三）商务办公房地产估价的常用方法商务办公房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。（1）收益法。商务办公房地产通常采用出租经营，所以收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。商务办公房地产的转售转租比较频繁，因此较易获得交易实例，所以在对商务办公房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。（3）成本法。在有些估价业务中，例如商务办公房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时出于安全、保守的考虑，也会用成本法作为辅助。（四）商务办公房地产估价的技术路线和难点处理商务办公房地产租金的求取商务办公房地产的租金一般采用市场法求取。租金的求取应注意以下问题：（1）租约问题。在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益。（2）租金构成的内涵问题。商务办公房地产的租金往往存在差异，主要表现有：①租金中包含物业管理费；②租金中包含物业管理费和水电费；③租金中不含物业管理费和水电费；④计租面积为建筑面积，含分摊建筑面积；⑤计租面积按套内建筑面积，不含分摊建筑面积。估价时应根据估价对象的租金构成内涵，选择同一租金构成内涵的实例。（3）租金的支付方式问题。租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。商务性房地产租金的支付方式主要有按月支付、按季支付、按年支付、一次性支付等。因此，在运用市场法求取估价对象租金时，应详细了解交易实例的租金支付方式，并要求统一租金支付方式。（4）地下车库租金问题。商务办公房地产的地下车库一般采用租赁经营方式，其租金收入一般分为两部分，一部分是向业主提供的包月出租的车位租金，另一部分是向访客提供临时使用的车位租金。包月出租的车位租金比较稳定，容易测算；临时使用的车位租金的测算比较困难，一般按如下步骤进行测算：首先，了解不同时段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数；第三，了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数；最后分别测算工作日与非工作日的车位租金收入，两者之和即为临时使用的车位租金收入。整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理（1）单纯型商务办公房地产单纯型商务办公房地产就是估价对象仅有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要采用市场法和收益法。由于市场上整幢办公楼转让、转租的交易实例比较少，难以通过整幢办公楼转让、转租的交易实例来求取估价对象的价格。但由于单纯型商务办公房地产就是估价对象只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此，可以先评估出一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。（2）商住型商务办公房地产商住型商务办公房地产就是估价对象既有办公功能，又有居住功能，即一部分用于办公，另一部分用于居住。因此，对商住型商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场（比较）法和收益法估价，居住用房主要采用市场法估价。（3）综合型商务办公房地产综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他功能。因此，对综合商务办公房地产进行估价时，首先要分清不同的功能区，了解和确定各功能区的其面积大小、经营方式、收益能力等；其次，根据不同功能区的收益性特点、交易实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法进行估价；最后，将各功能区的价格进行汇总得到整幢综合型商务办公房地产的价格。四、旅馆房地产估价（一）旅馆房地产及其估价的特点1.旅馆房地产的类型旅馆房地产包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等，大致可以分为两大类：（1）饭店、酒店和宾馆。包括星级酒店和非星级酒店，以及目前出现的产权式酒店、酒店式公寓、分时度假、经济型酒店。（2）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅或饭堂，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自床位收入。2.旅馆房地产的估价特点旅馆房地产的估价特点除了与商业房地产类似外，还具有以下特点：（1）转让少且一般为整体转让。旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。（2）功能多样。旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产，其具有功能越多。如五星级酒店一般都具有商场、娱乐健身房、会议厅、客房、餐饮等功能。旅馆房地产的收益来源于不同功能的服务收入，因此，估价时应根据旅馆房地产具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别进行估价。（3）一次性投资大、投资回收期长、经营风险大。旅馆房地产中的酒店，特别是高档次酒店，其建造时的一次性投资比较大，特别是装修及各种设施设备的投资很大，而酒店房地产要通过经营获取回报，因此投资回收期较长，而且在经营期内还可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的影响，尤其是旅馆房地产市场供求的变化对酒店房地产价格产生较大影响，经营风险较大。（4）价值主要体现在接待客户类型及其能力。不同类型的旅馆房地产，其接待客户的类型、层次不同，其体现的价值不同。对于同类型旅馆房地产而言，其价值主要在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标－－床位数或房间数及入住率，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，以此为依据来测算旅馆房地产的净收入，然后采用收益法评估旅馆房地产的价格。（二）影响旅馆房地产价格的主要因素影响旅馆房地产价格的区位状况（1）交通条件。交通条件是影响旅馆房地产价格区位状况的一个最重要的因素。（2）周围环境。周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的：交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。影响旅馆房地产价格的实物状况除了影响商业房地产实物状况外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：（1）设备设施和用具。除了设备设施以外，用具有是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往也可以看到这样的情形：有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致更加无客问津，最终成了恶性循环。（2）经营管理。旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店往往聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。（三）旅馆房地产估价的常用方法旅馆房地产估价可以采用收益法、市场法等进行估价。（1）收益法。旅馆房地产的一个重要要特点是能够用以获得收益，旅馆房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此，一般不会有较多的类似交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房（娱乐、会议室等）租金的估算。（四）旅馆房地产估价的技术路线及难点处理星级酒店不同功能用房收益的测算星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的功能及其经营状况、收益能力分别测算其收益。（1）客房收益的测算。星级酒店的客房收益主要来源于床位费或房间费，通过调查客房单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量来求取其收益。（2）商场收益的测算。星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算要注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内依据租赁合同约定的租金进行计算，租约外可以利用市场法求得。（3）餐饮收益的测算。星级酒店的餐厅的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营餐厅收益可以根据租约或市场法求取；自主经营餐厅的收益可根据市场调查获得同类型餐厅的人均消费水平、上座率等，并根据餐厅座位数量来求取。（4）商务、会议室收益的测算。星级酒店商务与会议室一般采取自主经营方式，并按小时时段收取使用费用，不同时间段的收费标准一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等资料进行测算。（5）娱乐、健身用房收益的测算。星级酒店娱乐与健身用房的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营的收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。星级酒店净收益的求取对星级酒店房地产运用收益法进行估价时，必须清楚估价对象的范围及其内涵，不动产、动产、无形资产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。如果当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要考虑扣除非不动产部分所带来的收益。五、餐饮房地产的估价（一）餐饮房地产及其估价特点餐饮房地产根据其经营的规模、档次、特色等不同，可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等。餐饮房地产属于商业房地产的范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，有关要点可以参阅“商业房地产的估价”所阐述的内容。但餐饮房地产在某些方面也有其特殊性，其具体表现在以下两个方面：1.地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上，既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与商业房地产相同，但有些特色的餐饮店坐落比较偏僻，但生意火爆，门庭若市。2.营业收入的差异性。餐饮房地产的收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产经营收入的因素主要有：地段、环境、经营特色、菜系品种、经营品牌等，不同地段、不同环境会带来不同的收益，这部分收益主要由房地产带来，而经营特色、菜系品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收益差异，而这部分收益并归属于餐饮房地产的收益。因此，在对餐饮房地产进行估价时，要注意对这部分的收益进行剥离。（二）餐饮房地产估价的技术路线及难点处理餐饮房地产的估价技术路线及估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅“商业房地产的估价”相关内容。但由于餐饮房地产的经营特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此，利用收益法对餐饮房地产估价时，净收益的测算过程中，需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。剥离非房地产带来的收益的方法之一是通过商业利润进行剥离。商业利润包括平均商业利润和超额商业利润，超额商业利润是超过平均商业利润的部分。在测算餐饮房地产的净收入时，不仅要扣除平均商业利润，还要扣除超额商业利润。剥离非房地产带来的收益的方法之二是利用平均商业利润直接测算餐饮房地产的客观收益，剥离非正常经营收入。六、娱乐房地产的估价（一）娱乐房地产及其估价特点娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握。娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等，另外，高尔夫球场也可归入娱乐房地产。（二）娱乐房地产估价的常用方法由于娱乐房地产估价属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价，娱乐房地产也可以采用市场法和成本法等进行估价。（1）收益法。采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来源于主营收益和副营收益，主营收益为门票收入，副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费的收入。在具体测算过程中要根据不同娱乐房地产的功能、经营方式、经营类型等区别对待。（2）市场法。不同类型的娱乐房地产转售、转租的情况存在较大差异，有的转售转租比较频繁，有的却很少发生，如高尔夫球场。因此，对交易比较频繁，较易获得交易实例娱乐房地产，可以采用市场法进行估价。另外，在用收益法评估娱乐房地产客观租金时，也可采用市场法进行租金的估算。（3）成本法。在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助估价方法。（三）娱乐房地产估价的技术路线及难点处理娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法进行估价。由于娱乐房地产具有较强的个别性和独特性，其经营收入来源及数量、收益率等均存在较大的差异，因此，在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费以及消费收入。七、工业房地产估价（一）工业房地产及其的特点工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。工业房地产具有以下特点：1.涉及的行业多工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点和生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。2.非标准厂房多，建筑工程造价相差大工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，标准厂房多用于一些工业产品的生产，如电子装配、成衣加工等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的其他规格的厂房，这类厂房的柱距、跨度、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的需要而定。还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此，非标准工业房地产的单位造价相差较大。要区分设备和建筑物的造价有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 中予以说明。厂房易受腐蚀的影响厂房的工作环境常常有腐蚀性，估价时要注意房屋使用年限会因此而缩短。（二）影响工业房地产价值的主要因素1.影响工业房地产价格的区位状况（1）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如，邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相联；有铁路专用线进入厂区；邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。若有公路、铁路和水运交通条件能同时满足工业企业物料与产品进出厂区则更好。（2）基础设施。工业生产对基础设施的依赖性较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等，都是影响工业房地产价值的主要区位状况。（3）地理位置。有些工业企业的生产对地理位置有着特殊的要求，例如，造纸企业需要临近河道且应避免废水污染对下游产生重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价值。2.影响工业房地产价格的实物状况（1）用地面积与形状。工业厂房的厂区应该有合理的用地面积，面积太小无法满足生产需要，面积太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑企业规模扩大时厂区扩建的预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。（2）地质和水文条件。工业厂房厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如，地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础）。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。（3）房地产用途。在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。（三）工业房地产估价的常用方法1.成本法由于缺少可比实例和难于计算归属于工业房地产的收益等原因，所以对工业房地产进行估价时大多采用成本法。标准厂房较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格标准，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格标准，对跨度、柱距、高度等诸多影响厂房价格的因素进行价格的增加或减少的修正。2.市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例通常较多，可以考虑采用市场法进行估价。收益法如果可以从企业的总收益中剥离出属于房地产的收益，则可以考虑采用收益法进行估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。（四）工业房地产估价的技术路线及难点处理工业房地产一般采用成本法进行估价，在利用成本法估价时，往往将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分的价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用基准地价应为当地政府近期公布的基准地价，对于有土地使用权年限限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建筑工程定额管理部门公布的最新工业建筑造价标准来确定估价对象的工程造价。八、农业房地产的估价（一）农业房地产估价的一般特点在房地产估价业务活动中，农业房地产估价比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进入市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农业用地的征用、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等目的的估价。（二）农业房地产的估价方法和技术路线农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农业用地增值收益，并进行各项修正来确定待估农业房地产的价格。农业房地产也可以采用收益法进行估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓库，由于租赁或经营可以获得相关收益，因此可以通过其租赁收益或经营收益来评估其收益价格。对于农业用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入来评估其收益价格。采用收益法估价时，收益年限的确定比较困难，因为集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。九、特殊用途房地产的估价特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，这里以停车库和加油站为例，来介绍特殊房地产估价问题。（一）停车库的估价1.地下停车库的特点（1）权属比较特殊。地下停车库一般分为两种情况：一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售。此外，也有利用人防工程作为地下车库的情形。（2）计量单位比较特殊。房地产大都以栋、单元、套、建筑面积等进行计量，而地下停车场的计量只有一种，即车位。因此，经常会出现地下车库建筑面积相同而车位数不同的问题。（3）日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，如车辆安全、车辆清洁、停车引导、通行向导、车辆维修等。因此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。2.地下停车库的价格特点（1）价格与车位数挂钩。地下车库的销售价格为“元/车位”的形式体现。（2）同一地区单位价格不会出现较大的变化，同一地下车库的车位价格比较一致。（3）车位价格易受地上房地产租售情况的影响。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位。地下车库的估价方法与技术路线停车库估价方法主要有市场法、收益法和成本法。停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边房地产中类似房地产的租售情况，以此来确定采用何种估价方法。市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收益。在市场法和收益法都不适宜估价的情形下，则可采用成本法进行估价。（二）加油站的估价1.加油站房地产估价的一般特点（1）位置极其重要，且分布具有较强的离散性。加油站房地产的价格主要取决于其所处的位置，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同油价的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通流量不同等原因，经营收益存在较大差异，必然会导致其价格相差很大。另外，加油站之间一般都有一定规定的距离间隔，位置分布具有较强的离散性。（2）经营的个性差异显著。加油站由于经营者采取的经营手段、管理模式不同，导致其经营收入和成本费用存在较大差异。（3）存在成品油特许经营权带来的超额利润。过去加油站的经营具有一定的垄断性，存在成品油特许经营权带来的超额利润。因此，采用收益法评估加油站房地产价格时，要从加油站经营收益中扣除因成品油特许经营权带来的超额利润。现在这种情况已经减少，但是如果存在也应考虑。2.加油站房地产的估价方法和技术路线由于加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用市场法进行估价。由于加油站是在经营期间具有持续收益的经营性房地产，因此，一般主要采用收益法进行估价，此外，也可以利用成本法作为一种辅助估价方法。采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。