房地产专项策划中地块专项研究工作模式

地块环境调研【第一某些项目所在地区气候调查】1．目：通过对项目所在地区气候调研，掌握项目所在地区基本状况。2．调查方式：查找地区《市志》及询问本地气象台。3．调查重要内容：涉及3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二某些项目土地性质调查】1．目：通过对项目地块地理位置、地质、地貌、七通一平状况调研，掌握地块基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查重要内容：涉及3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块历史研究4．综述【第三某些地块周边环境调查】1．目：对地块周边建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．重要内容3-1．地块八个方向环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内历史人文景观列示（标明距离项目地块车距）。3-3．环境污染状况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）污染限度D、土地：垃圾污染3-4．治安状况4．综述【第四某些地块交通条件调查】1．目：调查社区居民工作生活需要交通条件便利限度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．重要内容3-1．项目地块周边市政路网及其公共交通起始线路现状及其远景规划：A、重要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块直入交通网现状。4．综述【第五某些周边市政、公建配套设施调查】1．目：调查与社区居民生活有关市政配套设施完备限度。2．方式：实地调研。3．重要内容：调查地块周边1.5公里半径内市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），涉及：3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2．文化教诲（幼托、 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 、中学、大学、图书馆及其质量）3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4．金融（银行、保险、证券）3-5．邮政3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污状况4．综述【第六某些周边社区现状调查】1．目：调查地块周边社区楼盘总体规划状况，判断周边社区档次和居民成分。2．方式：实地调研。3．重要内容3-1．周边重要楼盘、社区列示及产业特性3-2．各楼盘及社区居民阶层3-3．各社区总体规划、价格等：A、基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、社区规模5）、社区内配套6）、开发时间7）、建筑构造8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料：1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4．综述【第七某些项目地块综述】【第八某些项目地块特性类似 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 分析】3．目：类似方案分析，可以对项目详细规划、建筑、环艺等具备参照价值。4．方式：资料查找。3．重要内容：（图片为主）3-1．规划3-2．建筑3-3．环艺3-4．建材3-5．特殊环境解决4．综述市场研究工作模块市场调研【第一某些项目所在地房地产市场现状调研】1．目：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：收集基本数据，在此基本上进行分析。3．重要内容：3-1．宏观经济运营状况1）、数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2．项目所在地房地产市场概况及政府有关政策法规A．项目所在地居民住宅涉及哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府对各类住宅开发和流通方面政策法规。C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边市政规划筹划。3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4．项目所在地商品住宅市场板块划分极其差别板块差别板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范畴划分根据：建筑及商业、人文特性描述政府市政规划引导商品住宅平均价格多层小高层高层别墅商品住宅供求状况多层小高层高层别墅热销区域3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域平均价格平均价格99年平均价格多层高层多层高层多层高层全市项目所在板块【第二某些类比竞争楼盘调研】1．目：调查项目周边类比竞争楼盘规划素质和市场状况。2．调查方式：先收集基本资料。在此基本上进行有目实地调查。3．重要内容：3-1．基本资料楼盘名称地理位置发展商建筑承建商建筑规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 商环境设计商销售代理商3-2．项目户型构造详析户型（a房b厅c卫d工e厨f阳台g花园）面积跨度套数/比例平层错层跃层（复式）3-3．项目规划设计及销售资料总占地面积总建筑面积（容积率）建筑层数、栋数建筑布局及开发节奏户型构造外立面风格、色调及用材交楼内装修 原则 组织架构调整原则组织架构设计原则组织架构设置原则财政预算编制原则问卷调查设计原则 社区绿化及环艺车流组织及户车比社区内康乐及商业配套设施物业管理售价（按揭折后价）最高价：最低价：均价：付款方式一次性：分期：按揭：销售进度销售率：已销售单位户型比例客户初步分析现居住区：职业特性：集团客户：3-4．综合评判评判项目评价A．地块周边环境及配套评判A-1地理位置A-2周边环境、景观A-3周边市政配套A-4周边社区整体素质B．楼盘素质评判B-1建筑风格和立面B-2建筑布局和空间规划B-3社区内环艺规划B-4户型设计B-5社区内配套B-6车流组织B-7物业管理C．物业形象C-1发展商品牌C-2项目包装及营销手法综合评价【第三某些住宅消费者行为分析】1．目：理解住宅消费者当前之消费意识和行为方式。2．调查方式：目的客户群用问卷形式来抽样调查。3．重要内容：3-1．各类档次商品住宅客户分析指标比例家庭构造3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特性经商老板：三资高档白领：三资普通白领：国企高档干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其她：外销买主年龄构造20－30：30－45：45－55：55以上客户家庭月收入状况元如下：－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客户地理半径集中率1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2．各类档次商品住宅客户购买行为分析A、购房目及面积偏好指标比例购房目A初次置业满足基本居住需求B二次置业改进居住条件C投资保值和增值D办公E为父母或子女购房F度假G其她面积偏好A50平米如下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、层数、户型偏好及购买价格承受能力指标比例层数偏好A多层（7层如下）B小高层（8－18层）C高层（18层以上）户型偏好1A平层B错层C跃层（复式）户型偏好2A1房1厅B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上价格偏好A（依照本地价格板块划分）BC付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元如下B1000－元C－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、购买决策最重要影响因素指标5个最重要因素影响购房决策最重要5个因素A地理位置B市政交通便利限度C周边生活配套完备限度（涉及子女教诲）D距离上班地点远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染限度K产权等法律手续齐全L建筑质量保证M发展商品牌和实力