房地产销售管理规定

ThismodelpaperwasrevisedbyLINDAonDecember15,2012.房地产销售管理规定【最新资料，WORD文档，可编辑】销售代表基本标准要求一、销售代表的角色公司与楼盘的形象代表公司经营理念与信息的传递者。客户买房的引导者帮助客户买房的置业顾问将客户意见反馈到公司的媒介市场信息的收集者二、销售代表的服务对象与内容（1）对公司的服务把房屋卖出去——房屋变现传播公司的经营理念——树立公司形象执行公司各项经营 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 向公司提供相关市场信息沟通协调买房者与公司之间的矛盾对公司楼盘营销提出建议（2）对客户的服务传递公司楼盘的信息及卖点了解客户的需求与爱好帮助客户买到称心如意的房子解决客户购房中异议帮助客户进行理财严守客户的秘密三、销售代表的形象标准基本标准1．容貌：销售代表的容貌要端正俊秀，能给客户一种精明干练，真诚，容易接近的感觉，这样才能让客户乐于接近，沟通，洽谈，试想一下，一个五官不正的销售代表，客户一见之下，避而远之，又如何能够接触洽谈，甚至成交？2．年龄：销售代表的年龄要有一定的限制，男性在20——35岁左右，女性在20——26岁左右，因为向客户推销房子首先是一个推销自己的过程，年轻人有一种青春活力，待人较诚恳，这在一定程度上可以感染客户，从而易取得客户的信任。但20岁以下，社会经验不足，知识水平也不高，和客户沟通起来有困难‘而成年人社会阅历较多，待人接物也许会比年轻人更老练圆滑，但往往会令客户产生备心理：圆滑有余，诚信不足。3．语言：销售代表向客户推销房子的过程是通过语言表达出来的，把产品本身的一系列特性和优点等信息表达给客户的过程，这个过程需要通过语言的交谈，使双方思想趋于接近，进而融洽感情，排除误会和异议，实现双方的意愿。因此，销售代表语言表达能力的重要性不言而喻，必须满足以下几点要求：语气热情、坚定、自信语速适中语调平缓温和普通话标准语言表达准确清晰4．学历：房地产业内有一句话：推销房子，三分在介绍，七分在闲聊。由此可见在房地产销售过程中与客户沟通的重要性。业内还有一句话：如果你能与客户闲聊两个小时，那么即使一句话也没有提到房子，你的销售也已经成功了一半。因为，信任已在闲聊中潜移默化的建立，这是成功销售的前提。而要做到这一点，无疑对销售代表的知识层次和自身素质有较高的要求。因此，对学历的要求，已日渐成为销售代表形象标准中的准则之一：销售代表的学历应在大专以上，甚至要求更高。（二）男性销售代表的形象要求服饰休闲型在一些提倡休闲生活的楼盘，销售代表可以身穿休闲型服装，如T恤衫，这样既容易营造轻松的洽谈气氛，又可让客户亲身接触并想象小区自由，休闲，舒适的生活。正规型正规型的服装能够体现出销售代表的置业形象，应满足几个要求：一般以西服，衬衫为主必须保持衣着整齐，干净，无污迹和明显褶皱扣好纽扣，结正领带，领带夹不要露出西服不宜过长或过短，一般以盖信臀部为宜衬衫袖口不宜过肥，应露出西服袖口外3厘米左右穿西服时必须穿皮鞋，皮鞋必须保持干净，光亮专用型一些又特殊卖点和概念的楼盘，为了把楼盘的风格让客户一目了然，销售代表可以穿上相应的专用服装，如：健康运动型社区，销售代表可以穿运动服；英国小镇式建筑社区，销售代表可以燕尾服，这样再配合特有的环境地布置和洽谈氛围，小区鲜明风格呼之欲出，客户会象深刻，感同身受。头发男性销售代表不得留长发，要经常修剪，发脚长度以两侧不盖耳，后面不触衣领为合适。要保持两天一洗头，头发要经常梳理，保持光洁明亮。指甲指甲修剪整齐，不得长过手指尖。指甲缝不得留有脏物4．味道严禁上班前喝酒，避免上班期间带有酒气。吃饭时不能吃大蒜，洋葱等带有异味的食物。5．面部不得留胡须，每天修脸，以无胡茬为准。常洗脸，做到脸部干净整洁。（三）女性销售代表的形象要求服饰女性销售代表的服饰也可分为休闲型，正规型和专用型，而正规型服饰与男性销售代表相比有一部分的差异：女式西服须做的稍微短些，腰部收窄，以充分体现出女性腰部，臀部的曲线美。下身穿裙子时必须穿长筒袜，袜口不能露在裙子之外。女性可适当佩带一些首饰进行形象美化，但以不得过多，过于华丽为原则，可以戴戒指，胸针，耳钉，但不允许戴耳环，耳附。头发女性可以留长发，但要戴发卡。不得烫发。上班时头梳理整齐。面部女性要化淡妆，要求粉底不能打得太厚，且保持均匀，与其皮肤底色协调。眼眉要描得自然，眼线不要色画得太重，眼影以不易被明显觉察为宜。指甲女性最好不要留长指甲。不得在指甲上涂抹有色指甲油。5．体味常洗澡，常换衣服，避免有汗味或有其他异味。忌用过多香水或使用刺激性气味的香水。（四）销售代表的错误形象不论销售代表是男是女，如有下列情况位错误形象：销售代表头发凌乱，满是头屑。西服或衬衣上，零星点缀着油污。衬衣衣领或衣袖上污渍黑的发亮。一双皮鞋，满是灰尘。指缝里满是污物。浑身上下，珠光宝气，令人眼花缭乱。浓妆艳抹。衣衫不整，皱皱巴巴。浑身酒气或浓重的香水味。以上这些销售代表的形象，会在客户心中形成不良的象的影响，甚至会令客户心生厌恶，从而影响客户的信心和下一步的洽谈。因此销售代表应时刻警惕，保持良好形象，严防上述情况出现。四、销售代表的行为标准站姿躯干：做到挺胸收腹，颈项挺直，头部端正，微收下颌（和音）。面部：微笑，目视前方。四肢：两臂自然下垂，两手伸开，双手不得交叉或放进口袋中，肢尖向外微分；物殊情况下，女性两手放在前腹，男性放在后腰，右手放在左手上面。坐姿（轻轻落座）眼睛：目视前方，忌仰脸或低头。腿：腿自然分开，不得翘二郎腿或腿两边乱晃，男士两腿中间以可容两拳为宜，女士两腿就有效期拢，脚不要折地板或乱动。手：两手平放在两腿间，不得托脸，玩弄任何物品或其他小动作。（3）、动姿行走步伐：步伐要小`适中，切忌大步流星，严禁奔跑（特殊情况除外），脚不可擦着地板走，不可吹哨，哼着唱歌。手臂：自然摆动，幅度不要太大。目光：目视前方，切忌走路时东张西望。行礼：与客户见面时，应主动与客户行礼表示尊敬，行礼15度，头与前身一同前曲，或点头表示。握手：应用右手握手，世忌用左用握手，与女士握手时，若女士不主动提出握手，男方不应该主动，应招手示意。（4）交谈语速：语速要平和，吐字清晰，语言流畅，切忌语速过快。语调：声音要低，但要对方听清，切忌大声交流。目光：目视前方，切忌东张西望，斜视，目光要柔和。手臂：两手自然放在桌面上，适当运用手势，切忌交流时指手画脚。五、销售代表的素质要求销售代表的基本素质销售代表的基本素质要求，可概括为“一心，两力，三讲，四美，五热爱。”“一心”即一个中心，是指以客户为中心，所有工作都要围绕客户开展。“两种能力”是指销售代表要具备较强的应变能力和协调能力。“三讲”是指用三句话把楼盘的优点讲清楚；用三分钟把楼盘介绍清楚；用三个接待步骤（接待讲解处理异议签定 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ）把客户搞定。“四美”是指：品德美（这是成为房地产销售代表的基础，也是关键）；形象美（销售代表要有良好的形象，气质）；行为美（销售代表的肢体语言要美）；语言美（销售代表必须有良好的口才，要有清晰，明确的语言表达能力，以利于与客户的交流沟通）“五热爱“是指：热爱房地产行业（只有爱这个行业，才能做好工作），热爱公司（销售代表必须热爱公司，对公司忠诚，如果只看到公司的毛病，而看不到公司的优点，也是干不好的），热爱楼盘（销售代表要善于发现楼盘的各种优点，针对不同客户的需求进行不同的讲解，使楼盘与客户“门当户对”），热爱领导（销售代表要处理好与上级的关系，对领导不能产生敌对情绪，否则将影响销售工作的开展），热爱同事（销售代表也应处理好平级间的关系，与其他销售代表和平相处，团结一致，共同做好销售工作，完成销售目标）(二)销售代表的品质1、健康的身体房地产销售是一项工作量很大的工程，销售部好象一个连轴转的大机器一样，朝八晚八也是司空见惯,也无所谓,也无所谓星期六,星期天,越是节假日,越是售房部最忙的时间.因此,销售代表必须有旺盛的精力和健康的身体,才能保证销售工作的顺利开展.2.、正确的价值观房地产是价值量很大的商品,销售代表收到客户巨额房款,小定金或大定金是常有的,这种情况下,就需要销售代表有正确的金钱观,不为眼前利益所动.而且有时候客户也会以金钱为诱饵以期获得较低的价格,这是销售代表应当坚守防线,从大局着想,只有这样销售代表才能最大最快的完成销售任务.关于销售提成,销售代表也应当有正确的金钱观.虽然,从事房地产销售奖金提成比较丰厚,但奖金提成的多少往往与楼盘销售的难易系数等有直接的关系,所以,不能一概而论.销售代表必须对其有充分,正确的认识,才不会心态失衡.3.积极向上销售业绩不佳有很多原因,可能是房子品质不好,可能是自己的能力不行,也可能是工作不到位,这是销售代表就应有一个积极向上的心态,不能因为暂时的挫折而灰心丧气.另外销售代表应有一个积极向上的心态,不能因为购房都越来越专业,如果销售代表不思进取只满足于现状,则必为社会淘汰,因此,销售代表应保持积极向上的心态,失败时不气馁,成功时不骄傲,则胜利将总伴左右.4.诚实守信“房如其人”,销售代表一定要对客户诚实,做到三不”不夸大,不欺诈,不乱承诺”.凡事要设身处地地为客户着想,凡向客户承诺的东西一定要实现,因为,一个值得信任的人所销售的商品也是值得信任的.5.容忍别人容忍客户的不礼貌,容忍同事的处事不当,学会容忍是一个销售代表或为人应做的第一事.也许对方并无意伤害你,只是因为你的一时冲动丧失了客户,丧失了合作的同事,得不偿失,因此销售代表一定要学会容忍客户,多从对方的角度考虑事情,佛日:心胸博大,圣也.6.超越失败不体会失败,怎知成功的甘甜.销售代表要客观地处理失败,不要为失败所打倒,只有分析它并避免它,才会不断走向成功,要超越失败,从失败中找到走向成功的道路.7.自我检讨批评与自我批评需要的是自我批评,只有在不断的自我检讨中才能不断的进步,不断的创新,不断完善自我,才能成为一名称职的销售代表,切忌骄傲.自我检讨包括:加强个人计划管理,指定出个人的周计划,月计划和日计划.每天做销售日记.正确评价和管理客户.正确 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 自己的行为.(三)销售代表的”五心”标准信心销售代表不但要对自己有信心,对自己所销售的产品也要有信心.而且销售代表一旦建立了真正的信心,就会对自己的产品产生狂热的信仰.热心作为销售代表要有一幅热心肠,凡事要有热情,因为热情能够创造交易,而且还能够弥补刚入行业时产品知识和经验的不足.雄心销售代表一定要有远大的报复,有成功的雄心,对获得的成功有永不满足的欲望和燃烧的饥渴,这是取得一次次成功的源动力.恒心在销售过程中会遇到很多挫折:客户退定率高,迟迟不来交大等,就需要销售代表坚持不懈,持之以恒的追踪和服务,直到达成交易.5,耐心销售代表在工作中应能不厌其烦地给客户讲解,百问不厌,时刻保持热情服务,有利于限得客户的好感.(4)销售代表的专业知识要求(略)六.销售代表的自我管理自我管理是房地产销售人员的一个基本的工作要求,销售代表应通过自多管理,合理地规划自己的时间,约束自己,服自己的不良习惯,塑造成为一名成功的销售代表.了解自己作为一名销售代表,了解自己的长处,就可以在工作中发挥自己的优势.但也必须清楚地知道自己的弱点,进而改变自己的行为或者在这些方面寻求他人的协调.同时,还要了解哪些因素在左右自己的行为,从而可以在某些情况下控制自我.自我评价经常反省自己的工作表现,并列出自己的和蓰和短处.写下能够激励自己的因素,以及如何自我成长的条算,进而自我评估能够发挥自己的长处,并帮助自己在工作中获得预期的效果.征询同事意见征询同事对自己的意见,并把同事对自己的意见牢记,用来经常审视自己,鞭策自己,同时向自己的主管或经理征询他们对自己处理某些事物的看法,以及如何才能做到更好,进而来了解他人对自己的评价.时间管理销售代表如何合理地分配自己的时间,完成自己的各项工作,是时间管理的关键所在,以下是时间管理的方法与技巧.制订工作日程表(格式固定),晚上睡觉前将第二天需要做的工作用一个笔记本记上,第二天随时拿出,了解当前所要做的工作.将该做的事订出优先顺序,分清哪是紧急的和重要的事.利用日志来规划每天该做什么事,并严格按照规划进行.不要将所有时间都花在客户的洽谈上,腾出时间去挖掘客户,研究对策.今日事今日毕,不拖延.鼓励自己去做觉得困难的事,事情完成时,你将会有很大的成就感.通电话时,要善于利用时间而不要浪费时间.经常分析自己工作时如何利用时间,看看是否有效率.行为管理.行为管理的关键是服自己的不良习惯通过行为管理可使自己成为一名受客户青睐的销售人员,以下是行为管理的一些要点:经常检讨自己一切行为的后果.在做任何事时,自己要认真想一想如何做才能做的最好.经常向同事征求自己的行为习惯,并征求其改进的意见.经常观察他人的行为准则,扬长避短.与人交谈时,要时时注意自己的表情与动作.每天在晚睡前,要像过电影一样,把自己当天的各种行为表现在脑海浏览一便.绩效管理销售代表的绩效管理始于计划,计划的目的在于使绩效管理从一开始便选对方向,它是一个完成目标的管理过程,以次明确自己的任务与标准.制定自己的工作目标仔细思考自己希望达到的目标,这个目标必须与上司对自己的策略与安排保持一致.每个销售代表的工作内容都是基本一致的,但每个人的工作方法都有不同,在给自己制订工作目标时,把每天所要完成的工作设定其优先顺序,在工作中,尽量降低工作过量的风险.检查自己的工作进度销售代表在工作中,往往被其他突事件而打破计划,因此,在处理完突发事件的同时,要不时提醒自己,今天还有哪些事情没有完成,并尽量缩短完成突发事件所占用的时间,努力完成今天自己所制定的工作目标.绩效考核正式的绩效考核是自己的在一般时间内工作表现的综合评估,下面是一些绩效考核的方法:针对自己的设定目标,总结自己完成了没有,完成了什么.对自己的工作表现整体看法是什么?包括优点与缺点.如何改善自己,自己需要什么样的协助与支援仔细分析其不良的绩效;并做记录,找出哪些具体事件给自己造成困扰.设法找出不良绩效的主要原因,并时时提醒自己以后注意.尽快改善不良绩效,可向同事,朋友或经理求助.七、销售代表行为常见错误（一）产品介绍不详实对自身产品不熟悉,介绍错楼盘的知识.对其它竞争楼盘了解不深入,被客户问住.对房地产法律法规,建筑基础知识,税费收缴原因等不了解,无法正面回答客户的提问.应客户的要求急于成交,向客户我许诺.损失公司利益,许诺一些做不到的事情.被给别别有用心的客户所诱导.不做客户追踪现场繁忙,没有时间进行客户追踪.自己个人认为客户追踪效果不大.不善于运用现场销售道具不善于利用销控或销控图管理混乱.自我意识膨胀,不注意团结合作争抢客户为提成闹矛盾房地产政策及法律法规基础知识房地产的概念房地产业的概念土地使用权的几个概念城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？房地产开发的概念房地产市场的内部结构如何划分？房地产开发企业资质等级标准？什么是经济适用房有何特点为什么经刘适用房价格相对偏低？10．什么叫二手房？11．商品房价格中都包括哪些因素？12．商品房销售中的五证是哪五证？13．什么是契税商品房买卖现行税率是多少应该什么时候交纳14．什么是印花税？15．什么是两书主要内容是什么16．什么是房地产抵押？17．抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？18．购房入户的面积标准是什么？19．购房入户的面积标准是什么？20．屋顶花园，顶层露台，底层花园能赠送吗？21．什么是住房公积金制度？22．住房公积金为什么归个人所有？23．什么是物业什么是物业管理什么是物业管理费24．什么是维修基金其主管部门是哪个单位25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种？26．房地产开发的主要程序有哪些？房地产的概念房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水，矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。房地产业的概念房地产业是从事房地产投资，开发，经营，管理和服务的产业，属于第三产为业。土地使用权的几个概念（1）土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点：●固定性或不动性有限性不可再生性用途广泛性供应的稀缺性土地使用权的获得有三种方式：出让，转让与划拨（2）出让概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育，科技，文化，卫生，体育用地50年商业，旅游，娱乐用地40年综合或者其他用地50年（3）转让概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。转让的形式：出售交换赠与（4）划拨概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。使用年限《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得，无限期使用，但是法律，行政法规另有规定的除外。城镇集体土地是否可直接进行房地产开发不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市，县（市），上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品出售。房地产开发的概念有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察，规划设计，征地拆迁，土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察，规划设计，征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。三通一平：道路通给排水供电线路通场地平整七通一平：道路通上下排水通雨污排水通电力通通讯通煤气通热力通场地平整房地产市场的内部结构如何划分？我国房地产市场共有三级：一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场（或称为住房一级市场），即房地开发经营市场，这是房地产经营者与消费者之间的交易市场；三级市场（或称为住房二级市场），是房地产投入使用后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易市场，又称为房地产调剂市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二，三级市场。房地产开发企业资质等级标准按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一二、三、四、五共五个等级。我公司目前属房地产开发级企业。什么是经济适用房，有何特点？●概念：是指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的，以建设成本价向中低收家庭出售的住房。安居房及解困房都是经济适用房的一种。●其特点主要表现在：（1）经济性是指住房相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持，干预性表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆适，安置，基础设施配套，工程招标，质置监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。（4）出售给特定对象：必须具有郑州市城镇非农户口；未参加房改或享受房改的面积未达到其应享受的80%；中低收入家庭（按郑州市每年颁布的标准执行，2002年郑州市家庭年收入在5万元以下）如属郑州市区拆迁户，不满足以上要求也可直接购买。●特别注意：经济适用房属于商品房的一种范畴，属微利商品房，因其是以成本价购买，故其产权属完全产权。为什么经济适用房价格相对偏低？经济适用房建设用地采取行政划拨方式供应，征用土地补偿费和拆迁安置补偿，补助费按有关规定的低限执行。经济适用住房建设按零税率计证固定资产投资方向调节税，免收商业网点费，人防费，基础设施配置费等11项费用，减半征收招标管理费，工程质量监督费等12项费用，有效降低了成本，与同等地段商品房相比约降低了300元/平方米。什么叫二手房？私房上市交易通称为二手房，也就是依法取得房屋所有权（全部产权），可以进入住房二级市场（即房地产三级市场）交易的房产。如取得所有权的商品房，自建房，准予上市交易的房改房，经济适用房等。私房：是指依法归个人所有或数人共有的房屋。产权：住房产权是住房各项权益的总和。我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有，使用，收益，处分等权利。11．商品房价格中都包括那些因素第一为土地价格。由国家收取，约占总房价的30%。第二为房屋建造成本。在总房价构成中占30——35%左右。第三为带征地费。即实现居住条件所必须投入的辅助设施，环境优化所需的费用，包括绿地，景点，配电房等，此部分成本为100元/平方米左右，在房价构成中约占4%。第四为配套费用。即上缴当地政府的市政配套费和各管线部门所收的五种线路（水，电，气，通讯，市政管网）管理费，各区县所收的地区改建配套费等，在房价构成中所占的比例为10%左右。第五为期间费用。由管理费用，财务费用，销售费用（含广告费用）构成，在房价中所占的比例为10%左右。第六为销售环节发生的营业税金及附加。在房价构成中所占的比例为6%左右。第七为开发商预期毛利。12．商品房销售中的五证是哪几证？《国有土地使用证》《商品房销售许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》13．什么是契税商品房买卖现行税率是多少应该什么时候交纳契税是在土地，房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。14．什么是印花税印花税是对因商事活动，产权转移，权利许可证照授受等行为而书立，领受的应税凭证收的一种税。商品房买卖买方应交纳印花税，税率为0。03%。15．什么是两书主要内容是什么“两书”是指《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供两书。《住宅质量保证书》的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级，保修范围，保修期限及维修记录。《住宅使用说明书》的主要内容是房屋概况，房屋内配置设施（规格，型号，品牌，产地），住宅使用须知及注总事项。另外附图6份：房屋坐落示意图，住宅分户平面结构图，室内设施配置图，强弱电线路敷设图，给排水管线图，采暖设施配置图。16．什么是房地产抵押？是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折卖所得的价款优先受偿。17．换押贷款与按揭贷款是一码事吗？房地产抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为担保的贷款。又分为实物抵押和房地产权证抵押。按揭是香港等地引进的一种房地产贷款形式，购房人向银行借款购房，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权，当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。由此可知，抵押贷款与按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同。抵押贷款期间房屋产权归个人所有，而银行只拥有抵押及处置权。我市现在通行的商品房商业贷款和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款而非按揭贷款的形式。我们口头上说的按揭贷款实际上是一种误解。18．只要在郑州市区购房都能入户吗？根据市公安局的有关户籍改革宣传材料，对办理入户的所购房屋没有明确规定是什么类型房屋，从哪是购得。所以，只要在市区范围内购买商品房（不限定开发商），经济适用房，二手房，房改房，只要交易行为合法有效。提供资料齐全，且符合相关入户面积标准，均可享受入户政策。19．购房入户的面积标准是什么？外地公民在我市市区购买房屋，建筑面积达到56平方米以上的，其本人和直系亲属（夫妻及儿女）准予迁入2人。达到90平方米以上的可迁入3人。达120平方米以上的可迁入4人，达到150平方米以上可迁入5人。20．屋顶花园，顶层露台，底层花园能赠送吗？不能。每一位购房人，包括购买顶，底层住房的购房人，在购买了一套住房后，就购买了一定面积的土地使用权，这些面积的土地使用权既在楼座之下，也在楼座四周，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。如果开发商私自把几十平方米的面积“赠送”给了购买顶层，底层住宅的购房人，显然直接侵犯了其他购房人的合法权益，所以说，这样的广告词或承诺在法律上是站不住脚的，即使用权开发商私自“赠送”了花园，房地产管理部门也不会为该房屋购买人办理相应的土地使用权证，因为开发商在销售房产时，已相应的把土地使用权用权也转让给了每一购房人，开发商已不再拥有土地使用权，所以也就谈不上赠送花园了。21．什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的最集，管理，使用，偿还等褚环节有机构成的整个运行机制和管理制度。22．住房公积金为什么归个人所人？住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。23．什么是物业什么是物业管理什么是物业管理费物业是指已建成投入使用的各类建筑物极其相关的设备。设施和场地。，物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家相关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施，场地，以及物业区域周围的环境地，清洁卫生，安全保卫，公共绿化，道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效，优质，便捷，经济的综合性服务。物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人，使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备，共用设施，绿化，卫生，交通，治安和环境容貌等项目开展日常维护，修缮，整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。24．什么是维修基金？其主管部门是哪个单位维修基金是指用于小区共用部位，共用设施设备的更新与大，中修基金。共用部位是指物业的主体承重结构部位，（包括基础，内外承重墙体，柱，梁。楼板，屋顶，）户外墙面，门厅，楼梯间，电梯间，走廊通道，管道井等。共同设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道，落水管，天线，水箱，加压水泵，电梯，照明设施，消防设施，道路，绿地，沟渠，池，井，非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。市房产管理局是住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的行政主管部门，市物业维修基金管理中心是维修基金筹集，管理的权构。25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种？城镇廉租住房供应体系经济适用住房供应体系商品住房供应体系城镇廉租住房是政府向具有市区城镇常住户口的“双困”家庭提供的租金相对低廉的具有社会保障性质的普通住房，其主要来源如下：腾退的并符合规定的廉租住房标准的公有住房。最低收入家庭承租的符合廉租住房标准的公有住房。政府和单位出资兴建或购置的廉租住房。社会捐赠的符合廉租住房的标准的住房。政府通过转换等其他渠道筹集的廉租住房。26．房地产开发的主要程序有哪些？投资决策分析，其又分为两部分：市场分析与项目的财务估价前期工作研究地块的特性与四至范围。分析将要购买的土地用途及获益能力大小。获取土地的使用权整地，拆迁，安置，补偿规划设计及建设 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的制定与规划管理部门协商。获得规划许可施工现场的“三通一平”或“七通一平”安排短期或长期信贷对拟建中的项目寻找预租（售）的顾客对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金售价水平对开发成本和可能的工程量进行理详细的估算对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。建设阶段租售阶段建筑及规划基础知识1．什么是房屋建筑面积（勒脚基础地基）2．常见的哪些部分不应计算建筑面积，哪些应计算一半（地下室阳台）3．什么是房屋的使用面积（外墙与内墙纵墙与横墙承重墙与非承重墙）4．什么是房屋产权面积（合同约定面积）5．什么是房屋共有共用建筑面积？6．成套房屋的建筑面积由哪两部分组成？7．套内建筑面积由几部分组成（使用面积墙体面积阳台面积）8．应列入分摊的共有共用建筑面积都包括什么？9．什么叫得房率？10．住宅建筑层数如何划分？11．什么是层高和净高住宅的层高和净高应是多少12．各种房间的门洞尺寸应有多大？13．什么叫做建筑密度与容积率？14．什么叫开间与进深？15．住宅建筑如何分类？16．什么叫砖混结构和钢筋混凝土结构？17．装修与交房标准如何划分及相应特点？18．小区内的配套设施都包括哪些？19．基础的概念与分类？20．砖的规格与墙体厚度的关系？21．什么叫散水与排水沟？22．什么叫门窗过梁其有何作用如何分类23．什么叫变形缝？24．什么叫圈梁与构造柱有何作用25．什么叫隔墙怎样分类常用的隔墙构造有哪些26．楼板层的组成及楼板的分类？27．楼梯的构造28．电梯与自动扶梯29．屋顶构造1.什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯等，且层高在2。20米以上（含2。20米，）有上盖，结构牢固的永久性建筑。附：勒脚：是基础墙室外部分至室外地面处的一段基础加固构造措施。勒脚有三个作用：一是保护墙脚，防止各种机械性碰撞；二是防止地面水对墙脚的侵蚀；三是美观，对建筑物的立面处理产生一定效果。当前采用最多的是在勒脚部位抹水泥沙浆或水刷石。基础：在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分成为基础。地基：是指支撑建筑物重量的土层叫作地基，它不是建筑物的组成部部分，只是承受建筑物荷载的土壤层，地基与基础共同为建筑上部结构服务。以保证建筑物的坚固，耐久与安全。2．常见的哪些部分不应计算建筑面积，哪些应计算一半？不计算建筑面积的范围是：●层高小于2。20米夹层，插层，技术层和层高小于2。20米的地下室和半地下室●房屋的天面，挑台，天面上的花园，泳池等。●骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。●活动房屋，临时房屋，简易房屋。●仅用作通风采光的天井。计算一半建筑面积的范围是：●与房屋相连的有上盖无柱的走廊，檐廊。●独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚等属永久建筑的●未封闭的阳台，挑廊●楼内有楼梯，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。附：地下室：是指全部或一部分建筑在地下的房间。从其所处位置来看，大致可以分为两类。一是半地下室，即地下室虽然设在一层一以下，但还可以利用地下室外墙设窗，应用天然通风和部分天然采光。第二种是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一层，也可以是几层，应用机械通风和电气照明。阳台：也称凉台，是突出于外墙面或在墙内的平台。按阳台与外墙的相以位置，阳台分为凸阳台，半凸阳台与凹阳台三类。凸阳台是指全部阳台挑出墙外，凹阳台是指整个阳台凹入墙面之内，半凸阳台则是部分挑出墙外，部分凹入墙内。阳台的深度与宽度：阳台深度一般为1。5米左右，也有1。8米，宽度等于开间3．什么是房屋的使用面积？房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内的内墙面水平投影面积计算。附：按墙所处的位置可分为外墙和内墙。外墙指建筑物四周与室外直接接触的墙；内墙是位于建筑物内部的墙。按墙的方向可分为纵墙和横墙。纵墙指与建筑物长轴方向一致的墙（包括外纵墙和内纵墙）；横墙指与建筑物短轴方向一致的墙（包括外横墙和内横墙）。习惯上外纵墙称为檐墙，外横墙又称为山墙。按墙的受力情况可分为承重墙和非承重墙。承重墙是指不但承受自身重量，同时还承受顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙是指仅承受自身重量，不承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。4．什么是房屋产权面积？房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市，县（市）房产行政主管部门登记确权认定。目前，我市房产管理局测绘大队测绘并登记的面积，是唯一合法有效的面积，也是房屋产权上产权登记面积。附：合同约定面积：是指开发商对所售房屋的暂测面积，对于预售商品房来说，一般都是暂测在积，也即合同约定在面积。5．什么是房屋共有共用建筑面积房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。6．成套房屋的建筑面积由哪两部分组成？成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有共用建筑面积两部分组成。7．套内建筑面积由几部分组成？成套房屋套内建筑面积由套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用面积为套内卧室，起居室（客厅），过厅，过道，厨房，卫生间，厕所，贮藏室，壁柜等空间面积的综合。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱，通风道，管道井计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的他隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面各计算，其中封闭的阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。8．应列入分摊的共有共用建筑面积都包括什么？共有共用建筑面积包括：电梯井，管道井，楼梯间，垃圾通道，变电室，设备间，公共门厅，过道，值班警卫室等，以及为整栋房屋提供服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚，车库等和为多栋房屋服务的管理用房，公共用房以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。9．什么叫得房率？得房率是指一套信宅的使用面积与住房建筑面积之比。10．住宅建筑层数如何划分？根据我国《住宅建筑设计规范》，将住宅按层数划分为：1层——3层为低层住宅4层——6层为多层住宅7层——9层为中高层住宅10-——30层为高层住宅建筑高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。但现实中约定俗成的称谓为：1层——3层为低层住宅4层——6层为多层住宅7层——11层为小高层住宅12层——18层为中高层住宅18层——30层为高层住宅30层以上为或建筑高度超过去时100米时为超高层住宅什么是层高和净高住宅的层高和净高应是多少层高是指地（楼）面至上一层楼板或屋面板顶面之间的垂直高度；室内净高是指地（楼）面指上部楼板或屋面板底面之间的垂直高度，当上部有吊顶，吊柜，搁板时，应按地（楼）面至其底面之间的高度计算。《住宅建筑建设规范》规定，住宅层高不应低于2。8米。卧室，起居室（客厅）的净高不应低于2。4米，其中局部不应低于2米。各种房间的门洞尺寸应有多大？住宅内各种房间的门洞尺寸是以人体高度和搬运家具，设备方便而确定的。类别门洞口宽度（M）门洞口高度（M）共用外门1。202。00户门0。902。00起居室门0。902。00卧室门0。902。00厨房门0。702。00卫生间，厨房门0。701。80阳台门0。702。00什么叫做建筑密度与容积率？建筑密度：住宅建筑基底总面积/基地面积容积率：住宅总建筑面积/基地面积这两个指标反映的是一个居住社区的绿地面积的多少与居住舒适程度，总体来讲是越低越好。中方园小区的容积率为1。8。14．什么叫房屋开间与进深房屋开间系指房屋内空间的宽度，其与纵墙轴线保持一致。房屋进深是指住宅横墙的长度。15．住宅建筑如何分类？按承重结构分类：●砖木结构●混合结构●钢筋混凝土●钢结构（现代建筑，超高层大跨度采用）按承重方式分类●墙承重（砖混结构）●框架结构（梁柱承重）●框架——剪力墙结构●空间结构（木行架，纲状结构等，主要用于体育馆等建筑）按建筑形体分类●板式楼：各单元呈“一”字排列，这种平面形式能适应多种气候条件，有较好的通风与自然采光，因此是多层普遍的住宅类型。●点式楼：以楼梯为中心，各户环绕楼梯间分布，这种平面形式通风效果差，北面住户不朝阳按性质分类●商品房：是指具有经营资格的开发公司建设并出售的房屋。●经济适用房：是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住宅价格相对市场价而言是适中的。能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，满足居民的基本生活需求，在计划，规划，拆迁，税费等方面政府对经济适用房予以政策扶持，在建筑用地的供应上以划拨方式供给。●安居工程：是国家为推动城镇住房制度改革，加快经济适用房建设，加快住房商品化，社会化进程，促进住房新体制建立而推行的房改示范工程，安居工程直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户，危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工，教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。●国家康居工程：是以住宅小区为载体，以科技为先导开发，推广，应用住宅新技术，新工艺，新产品，新设备，逐步形成符合市场需求及产业化发展方向的住宅建筑体系，在康居示范工程中，开展住宅性能认定制度，按商品房住宅性能等级标准分为A，AA，AAA三个等级。●小康住宅：是我国政府在住宅建设中提出的到2000年以至更长时期的奋斗目标，按照国家1985年颁布的住宅建设政策，“到2000年，争取基本实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，人均居住面积达到8平方米。“目前我国很多城市已达到或超过2000年人均居住面积的数量目标，但质量上却有很大差异。同等居住面积的住宅，传统的平房如四合院住宅与楼房不同，厨，卫公用的旧式楼房与单元式新楼房在质量上有很大差异。只有那些具有完善的居住功能，且寝室独立的住宅，才真正达到”小康型“标准。因此，在测算一个城市，一定区域内居民住水平时不能仅看人均居住面积达到多少平方米，还要看居住质量水平如何。通常对居住质量用“成套率”指标来计算，即指居住成套单元住宅在全部户中所占的比重。具体测算有自来入户率，燃气普及率，暖气普及率（北方地区），独用厕所普及率等分项指标。与各国比较而言，我国城镇居民的“小康型”居住水平，相当于国际通用住宅标准的中等水平，也即文明标准。16．什么叫砖混结构和钢筋混凝土结构？砖混结构建筑是指用砖墙（或柱），钢筋凝土楼板和屋顶承重构件为主要承重结构的建筑，称为砖——钢筋混凝土混合结构建筑，简称砖混结构。这是为前建造数量大，采用最普遍的结构类型。钢筋混凝土结构建筑是指主要承重构件全部采用钢筋混凝土结构的建筑。这种结构类型主要用于大型公共建筑，高层建筑和工业建筑。17．装修与交房标准如何划分及相应特点？毛坯（PI）房概念：是指按设计要求外墙装饰完成，水电等系统安装到位。房间已分隔且内墙已批档抹平，楼内地面平整，门窗已按成品房要求完成，尚未完成下列装修内容的房屋：●内墙及天棚未刷仿瓷涂料●客厅，厨房，卫生间未贴地板砖●厨，卫墙裙未贴瓷片●厨房未设灶台，洗菜池，切案●卫生间未装卫生洁具。销售代表在向客户推荐毛坯房时，应着重讲解毛坯房相对于精装修的益处：●留下了较多的“个性空间”，便于装修。●省去了拆装费用，若非毛坯房，客户对原有装饰不满意，需要找工匠将原有装饰拆下来才能费用，更加麻烦。●装修质量放心。自己装修由业主自己挑选装修材料，亲自监督。●省钱。装修材料视业主的需要该贵的地方贵，该便宜的地方便宜。如地板砖，门可买较贵的材料，屋顶，吊柜可用较便宜的材料等，而且业主可与装修公司或建材厂家讨价还价，毛坯房对有创造欲望的业主不失为理想选择。全装修概念：全装修的商品房又成为成品房，即业主购得房屋后即可入住的商品房，交房标准与毛坯房相比即具备以下装饰内容：●内墙面为普通仿瓷涂料●客，卧地板贴普通瓷砖●普通铝合金窗●普通胶合板门●卫生间内墙面贴有1。8米瓷片墙裙，设有洗手和普通坐便或蹲便。●厨房内墙贴有1。8米普通瓷片墙裙，灶台面贴瓷片，设有洗耳恭听菜池对于全装修房，销售人员应当着重解说成品房的方便性与经济性●客户不必装修即可入住，不必再为装修房屋向公司请假，如何选择建材及担心质量的事而费心。●开发商在商品房中所提供的一般均为中低档装饰材料，因此成本较低，而房价也不会因此而有大幅上升。●仍有装修空间，业主若想再进一步精装修，仍有装修余地。如想把内墙换上内墙乳胶漆，只需将仿瓷涂料刮去即可。半装修概念：半装修介于毛坯房与全装修之间，即开发商有选择的装修部位，将一些重要的突出个性的部位留给客户装修。●顶棚底面抹灰●水泥地面●厨房和卫生间按使用功能要求一次完成地面，墙面和顶棚的装修，即地面为瓷砖或地面砖，墙面到屋顶为瓷砖，顶棚为浆式油漆涂料。精装修是一个广义的概念，其标准具有多样性。精装修标准是开发商提供门，窗及内门，室内地面，墙面，天花板，阳台按一定标准装修，也可以提供部分灯具和家电；厨房，卫生间的地面，墙面，天花板按一定标准装修，提供厨具和洁具。现今有些开发商按业主要求提供高，中，低档三种装修标供客户选择。也有部分开发商提供“菜单式”精装修，即业主列单选择装修部位与装修标准，开发商需按标准装修，这样增加了业主“个性”装修的空间。精装修是现今房地产界一个热门话题，许多开发商与业主认为精装修是交房标准的必然趋势，这是因为：对于开发商来说精装修的房屋更能显示户型的优势与风格，俗话说：“人靠衣服马靠鞍”，房屋也要靠装修，精装修后更能让客户明白户型的生活风格及生活中的通风，采光和使用功能。对于消费者来说有以下优点：●省心。装修是任何业主都感到头疼的事情，自己找人装修后总是留下或多或少遗憾。开发商提供装修方案肯定针对户型经过了精心设计，使业主坐享其成，不必再为选择装修方案而苦恼。●省钱。客户自己找人装修是“零售”，开发商代装是“批发”，批发价肯定低于零售价。●减少风险。客户自寻装修队时，对其信誉与水平并不透晓，而且在装修过程中所用各种装饰材料的好坏也不能——把握，即使日夜亲自监工，大喊上当的也大有人在。而精装修交房标准让客户免去了上述之苦，若装修质量不过关，与开发商协商也易于找装修队争吵。●同日完成，无嘈杂。●仍有“个性”空间。精装修的房屋也只是一“壳”，屋内的家具，灯光，饰物的布置与摆设仍按业主喜好进行。●面对这么多好处，业主肯定仍有自己的想法，但是销售代表应该改变业的以下想法：满足个人创造欲望，对自己抱有梦幻的般的期望。事实证明并不是每个人都是创意行家，业主自己装修的房屋总是或多或少的留下遗憾，甚至风格或情调搭配不伦不类，惨不忍睹。装修是改变房屋功能的机会。总是些客户把厨房变成保姆房，把客厅墙拆掉扩大面积等，对于砖混结构来说是非常危险的，而且改变了户型的设计理念，埋下了隐患。18．小区内的配套设施都包括哪些？●停车设施停车设施的分类有多种。按照车种的不同，可分为机动车停车设施和非机动车停车设施。按照管理的集中程度，可分为停车场和停车位。而停车场一般又可分为地下停车场，半地下停车和地上停车场三种。●娱乐休闲设施。包括户外活动场所，住宅院落及其中的各类活动充施和配套设施●学习设施包括居住区内设的幼儿园，中小学等，会所内的图书馆，网吧等。●运动设施包括各类大型活动场地以及一此健身场所及其各种配套设施。●购物设施包括小商店，购物超市等●公共配套设施包括公共服务设施与市政公用设施。●安全设施住宅区内的安全设施根据所采用的安全系统一般较常用的有对讲系统（包括可视对讲系统）设施和视频监视系统设施。●管理设施包括社区管理机构和物业管理机构。社区管理机构是一种由行政管理与居民委员会共构成的综合性管理机构，主要承担对外等系列住宅区的各项建设与发展及住户利益事务的居民意愿，意见的征求以及讨论决策。19．基础的概念与分类？在建筑工程中，常把建筑物与土层直接接触的部分成为基础。对0。5米至5米深以内的埋深，称浅基础；大于5米的埋深，称为深基础。基础的分类：条形的基础：当建筑物上部结构采用砖墙承重时，它的基础多做成长条形，这种基础成为条形基础或带形基础，条形基础往往是砖墙基础的主要形式。独立基础：当建筑物上部结构采用框架结构承重时，其基础常采用方形的或矩形的独立基础，这种基础称为独立基础。其他的还有联合基础，井格基础，筏形基础及箱形基础。20．砖的规格与墙体厚度的体系？我国现行普通粘土砖的规格尺寸为240*115*53（单位MM）。它使一个砖长（240MM）恰好等于两个砖宽加一个灰缝（115*2+10），或等于四个砖厚加三个灰缝（53*4+9。5*3）。根据这样一个计算依据。可以得出在1M的砖砌体中，用砖为4*8*16=512，用砂浆0。26M。常用的墙体厚度有以下几种：半砖墙（12墙）：标志厚度为120MM，构造厚度115MM3/4砖墙：标志厚度为180MM，构造厚度为178MM一砖墙（24墙）：标志厚度240MM，构造厚度240MM一砖半墙：标志厚度为360MM，构造厚度为365MM二砖墙：标志厚度为490MM，构造厚度为490MM（加灰缝）21．什么叫散水与排水沟房屋四周的地面水渗入地下时，会增加基础周围土的湿度，这不仅使基础含水率增加，还可能降低地基承载率。因此，要在房屋四周勒脚与室外地面相接处，设排水沟或散水，把勒脚附近的水排走。（不必记）排水沟：排水沟又称明沟，常用于南方多鱼地区。排水沟通常用混凝土浇筑成宽180MM，深150MM的槽。槽底应有不小于1%的坡度，以确保排水畅通。散水：散水又称排水坡，护坡。为了防止地面水沿勒脚渗入地下，侵蚀基础，常在外墙四周地面做成向外斜倾的坡面，将雨水排至远处，即为散水，散水宽度一般不小于600MM，并比屋檐挑出的宽度大于150MM——200MM，散水坡度一般为3——5%。22．什么叫门窗过梁其有何作用如何分类门窗过梁：专指门窗洞口上的横梁。过梁的作用：承受洞口以上的砌体自重及梁，板传来的荷载，并把这此荷载传给门窗间墙。过梁的分类：目前常用的有砖砌过梁和钢筋混凝土过梁，砖砌过梁又分为砖切平拱和钢筋砖过梁两种。23．什么叫变缝？为了避免由于建筑物过长，温度变化，基础不均匀沉降和地震引起的墙体破坏，将建筑物分为几个独立部分，使各部分能自由变形，这种将建筑物垂直分开的缝称变形缝。变形缝又包括：伸缩缝。伸缩缝应将基础以上的全部结构分开。基础不必设伸缩缝。沉降缝：为了防止基础的不均匀沉降，需要在房屋适当位置设置沉降缝，把房屋划分为若干个刚度较好的独立单元，使各单元可以自由沉降。沉降缝与伸缩缝不同，它应从建筑物的基础全部断开，并可以兼起伸缩缝的作用。抗震缝：在地震区建造房屋，要考虑防止地震对房屋的破坏，必须设置抗震缝，将房屋分成若干个形体简单，刚度和质量均匀的独立单元。24．什么叫圈梁与构造柱有何作用圈梁：是指沿房屋外墙，内纵承重墙和部分横墙在墙内设置的连续封闭的梁。它的作用是加强房屋的空间刚度及整体性，防止由于基础的不均匀沉降，震动荷载等引起的墙体开裂。构造柱：为了加强墙体的稳定性，在地震设防地区除了限制总高度和横增间距，规定沙浆强度等级，增设圈梁之外，还应在墙中适当位置设置钢筋混凝土构造柱。构造信必须与墙体及圈梁紧密连接。圈梁的作用是在水平方向交楼板和墙体箍住，而构造柱则从竖向加强层与层之间墙体的连接，构造柱与圈梁共同形成空间骨架，以增加房屋的整休刚度，提高墙体抵抗变形的能力，并使砖墙在受震开裂后，也能裂而不倒。25．什么叫隔墙怎样分类常用的隔墙构造有哪些隔墙：是把建筑物内部分割成若干个房间或空间的墙，隔墙是不承重的。隔墙的类型：按构造方式分为三类●块材式的隔墙。是指用普通砖，空心砖，加气混凝土砌块等块材砌筑的墙。应用最为广泛。●立筋式隔墙。●板材式隔墙常用隔墙的构造：●普通砖隔墙：按厚度分1/4砖与1/2砖厚两种。为目前应用最为广泛的一种隔墙。●加气混凝土砌块隔墙●板条抹灰隔墙●钢丝（板）网抹灰隔墙●纸面石膏板隔墙●板材隔墙26．楼板层的组成及楼板的分类楼板层主要由三部分组成：楼板，楼层地成和天棚楼板依所用材料不同主要分为钢筋混凝楼板和砖拱楼