昆明市城中村改造项目分析

政府对于城中村改造的总体原则；城中村项目运作的相关政策和要点；城中村项目开发的基本流程和问题；第一页，共32页。没有城市化进程，就没有城中村。无论从政治还是经济角度看，城中村是阻碍城市发展的绊脚石。拆脏、乱、差!第二页，共32页。昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。第三页，共32页。盘龙区：现有城中村67个，占地19182.24亩，涉及200784人。官渡区：现有城中村103个，占地3万亩，涉及22万人。五华区：现有城中村51个，占地9794亩，涉及15.3万人。西山区：现有城中村115个，占地20864.431亩，涉及247040人。昆明市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。这项工作将直接惠及居住在城中村内的110多万群众，因此被称为昆明“最大的民生工程”。第四页，共32页。20~49岁人口占总人口的51.95%；以土地、物业出租为主的股份合作制集体经济；人口密度大，高密度和不相称的城市建设是居住状况恶劣的一大原因；低收入人群比例较大；人口构成较为复杂，事业和无业人员较多；基本特征：第五页，共32页。城中村改造的总体原则政府主导，市场运作市区联动，以区为主统筹布局，优化空间营造景观，完善功能第六页，共32页。拆迁安置工作：政府全局主导，企业密切配合；项目启动审批：只要是纳入城中村范围内的改造项目，成熟一个，开发一个；政府出让金净收益开辟报批绿色通道给予行政收费优惠(在不在分批改造名单内并不重要）第七页，共32页。城中村项目开发的相关政策第八页，共32页。好地段，高利润必然伴随高风险、高投入，淡然这也是开发实力的综合体现！第九页，共32页。企业准入条件：（参考官渡区）与官渡区签订过城中村改造意向协议。具有相应的房地产开发资质，企业注册资本金不低于1000万元人民币（外资企业注册资本金不低于200万美金）银行资信证明达到良好以上，并提供相应的银行存款证明。愿意按规定缴纳履约保证金。改造项目用地1亩—50亩，缴纳履约保证金1000万元人民币；51亩—100亩，缴纳2000万元人民币；101亩—200亩，缴纳3000万元人民币；依此类推，特殊情况由区城中改造领导小组另行确定。中标企业在协议签订后，分时段按征地拆迁进度分期将征地拆迁资金存入项目专用帐户，未中标企业全额退还履约保证金本金及利息。提供“城中村”重建改造的开发建设项目建议书及企业相关资质材料。第十页，共32页。拆迁补偿安置原则：（参考五华区）①农村集体土地上的房屋，属宅基地建房，均认定为住宅进行补偿。②采取货币补偿、房屋产权调换（主要方式为原地回迁，异地安置可由拆迁双方协商确定）两种方式，以房地合一的原则进行补偿，被拆迁人可任选其一。第十一页，共32页。原地回迁原则：采取先搬迁过渡，后还建安置的做法。①国有土地上的房屋，以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，按“拆一还一”的原则赔还。②农村集体土地上的房屋，在《通告》之前办理了房屋产权证的，超过四层、300平方米的，以房屋产权证载明的建筑面积进行赔还。在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织[即村民小组、村委会、原居住地（镇、街道办事处）]（下同）批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。第十二页，共32页。货币补偿原则：①以被拆迁房屋建筑面积及用途以房屋所有权证载明的建筑面积及用途为准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。②农村集体土地上的房屋，按国土资源管理部门提出的，由市、区政府批准的征地拆迁补偿 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 执行。在《通告》发布之前办理了房屋产权证，超过四层、300平方米的，以房屋产权证证明的建筑面积为准。在《通告》发布之后建盖的房屋，具有合法产权或《通告》发布之前三级组织批准建盖的房屋，按“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层”的面积进行赔还。第十三页，共32页。面积界定：对于每一幢建盖楼层未达到四层且建筑面积未达到300㎡的住房，以其底层面积为标准计算至四层，超出300㎡的按300㎡计算，不足300㎡的按实际面积计算，计算面积减去实际已有的建筑面积的差给予适当的补助，补差部分采取一次性货币补助。第十四页，共32页。其他补偿：对超过“四层、300平方米”的无合法产权和三级组织批准的房屋，按批准的“一村一策”补偿标准进行补偿拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，一律不予补偿。第十五页，共32页。搬家费与临时安置补助费的标准及发放临时安置补助费按《通告》规定的“每一户农户以建筑面积不超过300㎡，建筑楼层不超过四层”，具有合法产权或《通告》发布之前的三级组织批准的建盖面积计算，搬家费按户计算。残疾人家庭的过渡费按政策每户上浮20%。第十六页，共32页。⑴选择货币补偿的，搬家费每户300元；临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按3个月计算，一次性发放。第十七页，共32页。⑵选择回迁安置的，搬家费每户一次性发放600元；自行解决过渡期房源，过渡期暂定为30个月，以实际交房日期为准，过渡期间由拆迁人按协议回迁面积发给被拆迁人临时安置补助费，临时安置补助费按住宅每月每平方米10元；办公用房、仓库每月每平方米20元；经营用房每月每平方米30元，按12个月计算，一次性发放。第十八页，共32页。如拆迁人在规定期限内不能按期交房，过渡费双倍计发，直至安置房交付为止。第十九页，共32页。货币补偿 每平米补偿费用搬家费时间总计住宅10元/㎡月300元/户3个月（S×10×3）+300+SM办公用房、仓库20元/㎡月300元/户3个月（S×20×3）+300+SM经营用房30元/㎡月300元/户3个月（S×30×3）+300  回迁安置住宅10元/㎡月600元/户30个月（暂定）（S×10×30）+600+SM 办公用房、仓库20元/㎡月600元/户30个月（暂定）（S×20×30）+600+SM 经营用房30元/㎡月600元/户30个月（暂定）（S×30×30）+600+SM 农村集体建盖生产用房和附属设施用房 15元/㎡月  1000元/宗 3个月 （S×15×3）+1000+m注：S房屋建筑面积（另：农村集体土地上的房屋，在《通告》发布之前建盖的具有合法产权的房屋<4层，<300㎡时，S=底层面积×4层  若值S>300㎡以300㎡计算；  若S<300㎡以实际面积计算，两者面积之差采取一次性货币补偿）M房地产评估价格 m建筑成本造价第二十页，共32页。发放款项发放对象发放金额发放性质备注   特困补助1.五保户2.民政部门抚养的孤寡老人3.烈士家属 （5000元/户）×户数 一次性 城市低保户（2000元/户）×户数一次性 失地失业人员职业技能培训征地拆迁范围内正处于就业年龄段常住人口 （3000元/人）×人数  一次性相关土地收益中划拨区劳动就业机构用于该类人员培训专款 失业保险征地拆迁范围内正处于失业保险统筹年龄段常住人口（500元/人×3年）×人数 一次性相关土地收益中划拨区劳动就业机构专款商业养老保险重建改造征地人员（人均15000元/人）×人数 所需投保资金列入拆迁成本由区社保经办机构办理养老保险参保补贴已参加城镇企业职工养老保险征地人员（人均5250元/人）×人数一次性所需投保资金列入拆迁成本第二十一页，共32页。城中村项目开发的基本程序第二十二页，共32页。程序再烦在要走关系再多也要跑对上积极主动对下死缠烂打一切为了进度第二十三页，共32页。第一步：尊重政府，沟通在先城中村项目的运作模式和程序，各区不尽相同，在第一时间，以最快的速度了解最全面的信息至关重要。了解改造政策和具体要求搜集拷贝相关原始资料了解判断竞争对手建立对点沟通渠道了解报名及保证金要求第二十四页，共32页。第二步：入户调查，内部核算在政府相关部门配合下进行入户调查取得更加详细的数据资料，结合开发成本、拆迁补偿成本综合测算，决策。企业改造申请，交保证金，签协议街道办事处和股份合作社2会入户调查，万民书（村名、居民、企业）向改造指挥部报拆迁 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 区政府报批研究反馈第二十五页，共32页。第三步：定向招拍，报规报批第四步：拆迁安置，进入开发“毛地招拍挂”：在规划改造范围内集体土地依法征收后，政府进行土地储备，规划条件作为土地交易条件，进行公开交易。中标企业按照确定的拆迁安置方案，组织实施拆迁。与被拆迁人的“拆迁安置补偿协议”签订量达到100%，且所有的《土地使用权证》收回，按注销规定予以公告注销。中标企业获得土地使用权，办理土地使用权证。“净地招拍挂”：由区政府主导完成拆迁工作，交由市土地储备交易中心对在规划改造范围内集体土地依法征收后，进行收储和公开交易，交易成功后依法签订《国有土地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》，领取国有土地使用权证。”第二十六页，共32页。以盘龙区敷泽村项目为例一、城中村改造要求改造总用地面积：101.87亩；改造拆迁总面积：约90000㎡，涉及村民、城镇居民和公共单位规划退界要求：退盘龙江30-45米（可协商调整），退界为敞开绿地。退周边道路15米；配建条件：9班幼儿园一所；拆迁时间要求：2009年年底完成30%以上；第二十七页，共32页。二、投资开发的必要条件：1、履约保证金；该地块属于100亩以上，应当交纳1500万保证金，交纳保证金后，政府部门配合完成相关拆迁筹备工作，政府不提供相关服务；2、在拆迁区域范围内要满足村名90%以上签字同意，居民和公共单位70%以上签字同意，方可进行后续工作。4、若项目属于招商引资开发，开发商需在鼓楼社区注册项目公司，并开立账户，保证注册资金为外资1亿元人名币。第二十八页，共32页。三、操作流程按盘龙区城中村重建改造的相关政策文件执行：和盘龙区城改局签订框架协议并缴纳履约保证金；在政府协助下（鼓楼街道办事处）与相关住户和单位达成拆迁补偿协议（70%和90%）并完成拆迁方案，上报盘龙局拆迁局。万名册和拆迁方案审批通过后进行毛地定向招牌挂。待规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 方案审批，拆迁同时通过“公关努力”完成4证领取。第二十九页，共32页。《城中村改造优惠政策》中优惠之处主要体现在：对参与城中村开发的企业在市级行政事业性收费（个别经营服务性收费）和地方性税收上进行免、减、缓。优惠主要针对开发企业最关心的城市基础设施配套费、建筑工程质量监督费、房屋权属登记费、土地登记费、人防工程易地建设费、房产交易手续费、煤气公用设施建设费共计7项收费项目。从公布的优惠政策看，如果参与城中村改造建设，开发房地产每平方米最多能减少60多元的成本。第三十页，共32页。城中村改造主要影响增加昆明楼市需求刚性影响三级租赁市场，增加投资热情土地集中放量，同质化竞争严重促进开发企业洗牌，抬高开发门槛第三十一页，共32页。喜忧参半，大浪淘沙THANKS第三十二页，共32页。