西河镇优质项目论证

西河镇项目市场状况中铁瑞城置业营销管理部二○一○年四月十八日目次TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc11943总结PAGEREF_Toc119433HYPERLINK\l_Toc28582一、地块区位PAGEREF_Toc285826HYPERLINK\l_Toc19011二、地块片区状况简介PAGEREF_Toc190116HYPERLINK\l_Toc6099三、研究片区界定PAGEREF_Toc60997HYPERLINK\l_Toc13402四、片区市场研究PAGEREF_Toc134029总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位九峰汽配城龙锦湾东方美宸龙博御景 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 中地铁4号线明蜀新村绕城高速三环二环一环华润二十四城沙河堡火车站明蜀王陵博物馆规划中十里水乡地块滨河绿洲灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是十陵镇，宣传资料上区位标注有误，据多方考证，事实上该地块位于“西河镇”，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km，南北走向“高”约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。交通状况：219路公交。周边状况地块位置当前聚居区从上图可以看出，地块距离西河镇约1km，地块以西为当前已有聚居区“天平村”，重要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。别的地块均为村民聚居地，配套相对匮乏且落后。交通状况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。总说来，当前配套状况和区域成熟状况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景也有一定差距。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前西河镇周边约30Km2范畴内只有3个小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡；“东方美宸”盘占地仅52亩，总建面10.97万㎡；“龙博御景”盘占地仅48.84亩，总建面13.66万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：研究区域区域三区域二区域一龙博御景东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线（详见注释）。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆”；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城（详见注释）约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。交通状况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一种成熟小镇。有相对完善交通路网，密密麻麻建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通状况：紧邻成都地铁4号线。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前十陵镇周边约30Km2范畴内只有一种很小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。该片区占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，依照“龙锦湾”预判十陵镇地块容积率应当在4左右；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同样。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较一年此前约涨30%。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3200-3400；4月以来成交和当前存量状况区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域，区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强，因此总说来，区域三（涉及“十陵镇”）仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。但是区域三内汇集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于建成，会于“十陵镇”设站点，长远来看有一定开发机会，但详细论证需在后期依照需要开展。东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线（详见注释）。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆”；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城（详见注释）约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。交通状况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一种成熟小镇。有相对完善交通路网，密密麻麻建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通状况：紧邻成都地铁4号线。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前十陵镇周边约30Km2范畴内只有一种很小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。该片区占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，依照“龙锦湾”预判十陵镇地块容积率应当在4左右；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同样。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较一年此前约涨30%。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3200-3400；4月以来成交和当前存量状况区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域，区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强，因此总说来，区域三（涉及“十陵镇”）仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。但是区域三内汇集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于建成，会于“十陵镇”设站点，长远来看有一定开发机会，但详细论证需在后期依照需要开展。东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线（详见注释）。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆”；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城（详见注释）约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。交通状况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一种成熟小镇。有相对完善交通路网，密密麻麻建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通状况：紧邻成都地铁4号线。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前十陵镇周边约30Km2范畴内只有一种很小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。该片区占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，依照“龙锦湾”预判十陵镇地块容积率应当在4左右；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同样。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较一年此前约涨30%。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3200-3400；4月以来成交和当前存量状况区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域，区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强，因此总说来，区域三（涉及“十陵镇”）仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。但是区域三内汇集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于建成，会于“十陵镇”设站点，长远来看有一定开发机会，但详细论证需在后期依照需要开展。合能四季映像蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾尚东美林龙城·一号恒大·绿洲华都美林湾万科·魅力之城炬星·柠檬城鑫苑名家锦江都市花园四海逸家卓锦城在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。（在此特别之处，对本地块影响最大区域是“区域三”，其她区域价格进作为参照）区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。三个区域占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明研究大范畴片区开发强度重要集中于大盘，但是区域三开发尚处在非品牌开发商小盘阶段，为非主流开发区域；容积率：区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，从规划部门理解到本地块控制性详细规划尚未出炉，但是依照有关资料有关资料拟定该地块容积率为3.5；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，别的楼盘均为高层，因此该片区楼盘以高层为主；产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段，重要是依照自身产品定位有所不同。区域三产品面积重要集中在67-131㎡。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位，产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户，且客户重要来源于城东和镇上居民；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较12个月此前大概上涨30%左右。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3700-3900（暂不考虑龙锦湾），由于体量较小，备案价格滞后等因素致使该区域价格平均年度环比涨幅在10%以内；3月以来成交和当前存量状况（拿预售证存量）区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477价格状况：楼盘价格龙锦湾4750-5087-5365东方美宸3630-3760-3830（上一批次价格，当前已售罄）正在排号均价约4100龙博御景下一批次-10开盘，一期均价3700，二手房约3900价格趋势是约向东约远离成洛路价格越低。综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域。区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域。区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强。总说来，区域三（涉及“十陵镇”和“西河镇”）仅处在二级开发启动阶段，品牌开发商尚未入驻，没有实质性竞争楼盘。同步区域三内特别是地块周边文化和自然资源匮乏，地铁四号线终点站距离地块约1km，周边配套匮乏且不成熟，缺少支撑项目销售卖点和机会点，潜在价值不能体现，当前启动不是最佳时机。若在当前周边环境尚未改进状况下进行开发，考虑到“中铁瑞城”品牌效应和297亩规模效应，保守预计可以实现均价为4300元/㎡左右，但是依照后期定位等因素不同，价格会有一定变化。地块区位九峰汽配城龙锦湾东方美宸龙博御景规划中地铁4号线明蜀新村绕城高速三环二环一环华润二十四城沙河堡火车站明蜀王陵博物馆规划中十里水乡地块滨河绿洲灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，宣传资料上区位标注有误，据多方考证，事实上该地块位于西河镇，西河镇政府以东约1公里。该区域呈“梯形”南边东西走向长约1.3km，南北走向“高”约0.9km，北边东西走向约1km,面积约1km2。该区域位于成洛大道以北，地铁4号线终点“西河镇”以东约1公里。以西300米为西江河，距三环路约8.5km，距绕城高速约3.6km；以南为成洛大道，街斜面为九峰汽配城；北距城南高速约3km，东距洛带古镇约8km。交通状况：219路公交。注：地铁四号线简介：HYPERLINK""成都市都市HYPERLINK"javascript:linkredwin('迅速轨道');"迅速轨道交通线网规划，4号线初步规划西起温江，途径江安河、苏坡立交、HYPERLINK""骡马市、双林路、十陵等站点，东止于西河站，线路全长38.9km，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约为18.69公里；高架车站8座，地下车站11座。4月开建，竣工通车。地块片区状况简介地块位置当前聚居区从上图可以看出，地块距离西河镇约1km，地块以西为当前已有聚居区“天平村”，重要有报废机动车专营公司，汽车镀膜厂，各种小配件厂，大运汽车集团，川德交通机械厂。别的地块均为村民聚居地，配套相对匮乏。交通状况：紧邻成都地铁4号线终点站约1km，成洛大道。总说来，地块周边配套状况和区域成熟状况远远不及十陵镇（龙锦湾所在地），距离东方美宸和龙博御景所在区域也有明显差距。研究片区界定研究区域几乎没有开发楼盘区域三区域二区域一龙博御景东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线（详见注释）。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆”；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城（详见注释）约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。交通状况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一种成熟小镇。有相对完善交通路网，密密麻麻建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通状况：紧邻成都地铁4号线。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前十陵镇周边约30Km2范畴内只有一种很小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。该片区占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，依照“龙锦湾”预判十陵镇地块容积率应当在4左右；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同样。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较一年此前约涨30%。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3200-3400；4月以来成交和当前存量状况区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域，区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强，因此总说来，区域三（涉及“十陵镇”）仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。但是区域三内汇集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于建成，会于“十陵镇”设站点，长远来看有一定开发机会，但详细论证需在后期依照需要开展。东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线（详见注释）。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆”；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城（详见注释）约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。交通状况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一种成熟小镇。有相对完善交通路网，密密麻麻建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通状况：紧邻成都地铁4号线。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前十陵镇周边约30Km2范畴内只有一种很小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。该片区占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，依照“龙锦湾”预判十陵镇地块容积率应当在4左右；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同样。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较一年此前约涨30%。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3200-3400；4月以来成交和当前存量状况区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域，区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强，因此总说来，区域三（涉及“十陵镇”）仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。但是区域三内汇集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于建成，会于“十陵镇”设站点，长远来看有一定开发机会，但详细论证需在后期依照需要开展。东方美宸总结注：本研究未考虑国地置业4000亩盘数据，由于该盘自拿地以来就没有启动过。区位灵龙路和成洛大道之间地块事实上就是“十陵镇”，该区域东西走向长约1.6km，南北走向宽约0.6km，面积约1km2。该区域位于成龙大道以北，紧邻地铁4号线（详见注释）。以西紧邻东风渠，距二环路约6km，距沙河堡火车站4.5km，距三环路约1.5km；以南为成洛大道，街对面为“明蜀王陵博物馆”；以东距绕城高速约2.5km，距规划中十里水乡约3km，距九峰国际汽车博览新城（详见注释）约5km，距洛带古镇约15km；北距城南高速约2km。交通状况：80路公交、97路公交、219路公交。周边配套从上图可以看出，十陵镇是一种成熟小镇。有相对完善交通路网，密密麻麻建筑。配套相对完善：有十陵中学，天兴中小学，有成都大学、长江医院和十陵大酒店。自然文化资源：东风渠从区域内部穿过，以南与明蜀王陵博物馆遥街相望，东南部紧邻成都大学，西南街对面为成都大学新校区。交通状况：紧邻成都地铁4号线。研究范畴界定：在研究过程中，笔者发当前十陵镇周边约30Km2范畴内只有一种很小开发楼盘“龙锦湾”，该盘占地仅13.17亩，总建面7.57万㎡。为此不得不扩大研究范畴到，成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。详见下图：在整个区域内，分布着16个在售楼盘，和某些品牌开发商，有万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业。这些楼盘重要沿三环路、成龙大道和成洛大道分布。按照地区又可以划分为三个区域：区域一，三环路附近；区域二，成龙大道沿线；区域三，成洛大道沿线。区域一和区域二共有6个占地规模200亩以上大盘，4个300亩以上大盘，区域三只有小盘。该片区占地规模不不大于300亩楼盘，为片区开发楼盘总占地规模60%以上。区域一和区域二楼盘开发体量基本上都在40万平米以上，不不大于25万方大盘占片区总开发规模90%左右，阐明该片区大盘较集中；区域一容积率保持在4以上，区域二容积率（除龙城一号）保持在2-4之间，区域三容积率保持在3-4.5之间，依照“龙锦湾”预判十陵镇地块容积率应当在4左右；绿化率依照自身状况不同，在20%-60%之间，重要集中在30%-40%；建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠国际社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾、恒大绿洲有11层小高层，剩余楼盘均为高层。产品面积段：依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。客户状况：由于楼盘自身定位不同样，客户群因而不同样。区域一汇集着首置客户到投资客等不同定位客户群，区域二除合能·四季映像以外，以改进型客户为主。区域三以小面积段低总价产品为主，重要吸引首置客户；成交价格走势：该片区价格整体走势除少数楼盘特殊因素偏离较大，别的均与成都市走势基本一致，较一年此前约涨30%。当前，除万科·魅力之城和四海逸家以外，区域一均价为5200-6200；除合能·四季映像以外区域二成交均价为5200-6700；区域三均价为3200-3400；4月以来成交和当前存量状况区域消化量（㎡）存量（㎡）区域一858250104360区域二423706171556区域三5375021561共计1335706.89297477综上所诉，区域一已成为比较成熟二级市场开发区域，区域二正在启动中，且恒大地产，合能地产已经入驻，恒大绿洲以北，跨过成龙大道，国地置业尚有一块4000亩大盘会逐渐入市，因此，区域二在两年内也会成为比较成熟二级开发区域，区域三当前仅有三个小盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”，均为不知名开发商产品，且开发规模小，品质感不强，因此总说来，区域三（涉及“十陵镇”）仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。但是区域三内汇集着成都大学、明蜀王陵博物馆和东风渠等文化和自然资源，地铁四号线也将于建成，会于“十陵镇”设站点，长远来看有一定开发机会，但详细论证需在后期依照需要开展。合能四季映像蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾尚东美林龙城·一号恒大·绿洲华都美林湾万科·魅力之城炬星·柠檬城鑫苑名家锦江都市花园四海逸家卓锦城通过以上楼盘分布可以看出：西河镇只有2个楼盘“东方美宸”、“龙博御景”，占地仅100.84亩，总建面24.63万㎡。考虑到高速公路对都市发展阻拦作用，两条高速路之间地块可以视为同一区域，咱们将研究区域再扩大到成渝高速以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以西范畴内，在研究区域内也只有3个在开发楼盘——“龙锦湾”、“东方美宸”、“龙博御景”。通过以上分析可以看出，该研究区域尚未成为热点开发区域，仅处在二级开发启动阶段，没有实质性竞争楼盘。因而，必要扩大研究范畴。为此，咱们进一步将研究范畴进一步扩大，向南跨过地铁二号线，延伸到成龙大道（理由：向北越过城南高速就进入成华区范畴，也是成都人普通以为“城北”不再是“城东”），以东跨过绕城高速约5公里以内。通过以上界定，可以看出，该大范畴内楼盘重要分布在交通主干线三环路和成龙大道两侧。成洛大道沿线仅有三个楼盘“龙锦湾”、“龙博御景”、“东方美宸”。二三环之间二三环之间汇集了众多品牌开发商，如：万科、华润、龙湖、博瑞、和黄。此外，还云集了众多中型开发商。该区域楼盘价格最高已经超过10000元/㎡，主流价格也在7000元/㎡以上，为成熟二级开发市场，对本研究没有实质参照意义，因而不做详细研究。研究区域成龙大道以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以西。该区域内汇集了涉及品牌开发商在内众多开发楼盘，详见如下列 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ：项目名称售楼处电话行政区位置开发商锦江都市花园-公园天下81861666锦江区锦江区成龙路幸福梅林国嘉地产华都·美林湾84675151锦江区锦江区国家AAAA级景区三圣花乡幸福梅林旁华都置业四海逸家80311333锦江区锦江区南三环一段·成龙路绿轴公园旁·卓锦城后侧香港中渝置地（香港上市公司）/国嘉地产卓锦城（四期千树郡）80898888锦江区锦江区成龙大道一段9号HYPERLINK"http://newhouse.cd.soufun.com/company/_13.htm"成都盛吉立房地产开发有限公司鑫苑名家80326666（姜小姐）锦江区锦江区成龙大道旁HYPERLINK"http://newhouse.cd.soufun.com/company/_52.htm"鑫苑置业（成都）有限公司蓝谷地66000006锦江区锦江区三圣乡大观村HYPERLINK"http://newhouse.cd.soufun.com/company/_32.htm"成都融创置地有限公司万科魅力之城84725588成华区成华区东三环5段万科路1号HYPERLINK"http://newhouse.cd.soufun.com/company/_42.htm"成都万科置业有限公司炬星·柠檬城龙泉龙泉驿成都市惠王陵东路（川师大东校区旁）)四川炬星置业发展有限公司龙锦湾84621116、8462118龙泉郊县/区-地铁4号线-城东成都富宇房地产开发有限公司尚东美林84738111龙泉成洛大道东虹路成都市聚业房地产开发有限公司绕城高速以东项目名称售楼处电话行政区位置开发商龙博御景84821111龙泉龙泉驿西河镇西河中心广场旁龙博房地产开发有限公司东方美宸84891066龙泉成都市成洛路西河大道168号四川美宸置业发展有限公司龙城1号68111111龙泉龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号（航天立交原大观立交外约6公里）成都志达房产开发有限公司合能·四季映象86248866龙泉大面驿都大道旁（紧邻新川师）合能地产恒大绿洲8777龙泉锦江区成龙路银河大道118号（荷塘月色前约500米）成都恒大银河新城置业有限公司恒禾皇冠国际社区84547577龙泉龙泉-北泉路以北龙二环以西四川恒禾置地发展有限公司小结：本次研究所有区域界定为成龙大道以北，城南高速以南，东三环沿线，绕城高速以东5km内。龙博御景东方美宸合能四季映像蓝谷地恒禾皇冠国际社区龙锦湾尚东美林龙城·一号恒大·绿洲华都美林湾万科·魅力之城炬星·柠檬城鑫苑名家锦江都市花园四海逸家卓锦城片区市场研究如下对研究区域和绕城以东楼盘进行较为详细研究。研究思路是从宏观到微观，先对整个片区楼盘状况进行图表汇总过，分析某些重要参数，楼盘占地面积、体量、容积率、建筑形态、价格走势等，得出某些宏观结论。然后再进一步分析某些具备代表意义楼盘。汇集知名开发商：万科、恒大、鑫苑置业、囯嘉地产、国地置业（由于其始终没有启动，因此没有在研究中列其数据）宏观研究占地面积（亩）：占地面积超过600亩：万科·魅力之城、龙城一号；占地面积300-600亩：蓝谷地、恒禾·皇冠国际社区；占地面积超过100-300亩：锦江都市花园、华都美林湾、四海逸家、合能四季映像、恒大绿洲；占地面积不大于100亩：卓锦城千树郡、鑫苑名家、炬星·柠檬城、龙锦湾、尚东美林、龙博御景、东方美宸。占地面积个数个数比例规模（亩）规模比例不不大于600212.50%126640.97%300-600212.50%62720.29%100-300531.25%84527.35%不大于100743.75%35211.39%共计16100.00%3090100.00%该片区最大规模两个楼盘占个数总量12.5%，绝大多数楼盘体量在100亩如下，个数占45%。但是，按照占地规模，状况刚好相反，规模最大两个楼盘，占总占地40.97%，100如下小盘占总占地11.39%。规模最大4个楼盘占总体量61.26%，可见该区域由于开发尚处在起步阶段，大盘较为集中（未考虑国地置业4000亩大盘因素）。建筑面积（万㎡）：当前30亩开发量该片区品牌开发商楼盘体量普通都比较大，普通都在40万㎡以上，40万方以上占9个，50万方以上有5个。注：尚东美林6万方仅为当前开发30亩，剩余50亩开发量未计入。建筑面积个数个数比例规模规模比例不不大于50531.25%31254.10%25-50531.25%205.535.63%15-2500.00%00.00%10-15318.75%39.666.88%不大于10318.75%19.573.39%共计16100.00%576.73100.00%建筑面积不不大于50万方楼盘占个数31.25%，占总建筑面积54.1%，不大于15万方楼盘占个数37.5%，占总建面10.27%。同步，该区域没有15-25万方中档规模楼盘。60%以上楼盘均超过25万平米，其开发规模占整个片区开发规模约90%。大片区趋势就是开发楼盘规模化，但是区域三还处在小盘开发非主流开发阶段。楼盘平均容积率：容积率个数个数比例不不大于4637.50%3-4531.25%2-3425.00%不大于216.25%共计16100.00%该区域容积率不不大于3楼盘约占总数68.75%，不大于2只有1个楼盘，占6.25%。该片区依然是以高密度楼盘为主，建筑形态以高层电梯为主。楼盘绿化率：楼绿化率是按照规划规定设立，绝大多数楼盘绿化率集中在30%-40%。建筑形态：除龙城一号、万科·魅力之城、恒禾皇冠社区有多层洋房，尚东美林、万科·魅力之城、华都美林湾有11层小高层，剩余均为高层。面积段多层洋房·高层小户型该区域不同产品定位决定了有不同产品面积段，几乎涵盖了33-250㎡所有面积段而没有断层，主力面积段70-130㎡。最小合能四季印象有33平米产品，最大四海逸家有250平米户型。普通状况下多层洋房产品面积段较大，而高层户型特别是首置定位产品其面积段较小。区域三产品面积重要集中在67-131㎡。大盘万科·魅力之城、龙城一号、蓝谷地、恒大绿洲由于其产品由各种形态组合，因此产品面积段较长。几乎涵盖了首置和改进型面积段。由上可知，楼盘产品面积段是与楼盘定位和规模决定。定位高产品面积段较大，社区大面积段更丰富。小结：西河镇只有2个楼盘“东方美宸”、“龙博御景”，占地仅100.84亩，总建面24.63万㎡。且其开发商四川美宸置业发展有限公司、龙博房地产开发有限公司均为非主流开发商，因此，其参照性值得思量，因而，在仔细思考和论证基本上，将研究区域恰当扩大到成龙大道以北，城南高速以南，三环以东，绕城高速以东5km内；该区域大盘规模较少，仅有4个300亩以上大盘，但是其规模占所有在开发楼盘60%以上。真正处在非成熟开发区域大盘又恒禾皇冠社区和龙城一号，占开发规模30%左右；该区域楼盘开发规模较大，60%以上楼盘均超过25万平米，其开发规模占整个片区开发规模约90%；该区域容积率不不大于3楼盘约占总数68.75%，不大于2只有1个楼盘，占6.25%。该片区依然是以高密度楼盘为主，建筑形态以高层电梯为主。依照不同楼盘和产品定位，该区域几乎涵盖了33-250㎡所有面积段。大盘往往由于产品形态丰富，其涵盖面积段较为广泛，如万科魅力之城、蓝谷地；某些低密度大盘，如龙城一号、恒禾皇冠国际社区其定位相对高品位产品形态相对统一，产品面积段相对集中于较大区间；四海逸家重要定位于高品位客户，因而面积段很大，报建面积85-125㎡，实际为200-250㎡；锦江都市花园和鑫苑名家重要定位于首置客户，因而面积段集中偏小。区域三产品面积重要集中在67-131㎡。典型楼盘研究参照楼盘进一步研究。详见下表：项目名称售楼处电话行政区位置开发商占地面积（亩）建筑面积（万㎡）容积率绿化率总户数建筑形态层数户型区间（㎡）初次开盘时间交房时间交房原则物管费用（元/㎡）东湖湾国际社区龙泉龙泉大面镇成都国地置业有限公司4000300——————————龙城1号68111111龙泉龙泉驿区东大街外沿线龙城大道1号（航天立交原大观立交外约6公里）成都志达房产开发有限公司60028.51.440%1期前3批次654套叠院别墅/叠院洋楼/风情多层6+1、8+1、12+190-180.8.31毛坯0.9合能·四季映象86248866龙泉大面驿都大道旁（紧邻新川师）合能置业116423.1935%4826小高层、高层18、25、3433-100-12-26-12毛坯1.6恒大绿洲8777龙泉锦江区成龙路银河大道118号（荷塘月色前约500米）成都恒大银河新城置业有限公司213604.138%1期2113户18幢高层、27幢小高层、17幢空中别墅11、3470-190.12.1-1毛坯1.6锦江都市花园-公园天下81861666锦江区锦江区成龙路幸福梅林国嘉地产15170656%3800超高层3446-82-6-20—12毛坯1.5华都·美林湾84675151锦江区锦江区国家AAAA级景区三圣花乡幸福梅林旁华都置业160473.941%3600高层/小高层11-3355-160-12-13毛坯1.5四海逸家80311333锦江区锦江区南三环一段·成龙路绿轴公园旁·卓锦城后侧香港中渝置地（香港上市公司）/国嘉地产20541360%4280超高层32200-250-09-06毛坯270/套卓锦城（四期千树郡）80898888锦江区锦江区成龙大道一段9号成都盛吉立房地产开发有限公司44132.540%1028超高层26、3270-130-11—14—12—31毛坯1.8鑫苑名家80326666（姜小姐）锦江区锦江区成龙大道旁鑫苑置业（成都）有限公司96504.7850%7000超高层34-4256-104-9-20—12毛坯1.8蓝谷地66000006锦江区锦江区三圣乡大观村成都融创置地有限公司30052470%2240超高层3382-139-4-26毛坯1.5万科魅力之城84725588成华区成华区东三环5段万科路1号成都万科置业有限公司666802.330%5000高层11、1870-130一期早已交房毛坯分产品形态尚东美林84738111龙泉成洛大道东虹路成都市聚业房地产开发有限公司806330%381高层电梯18、2664-102-7毛坯1.4炬星·柠檬城龙泉龙泉驿成都市惠王陵东路（川师大东校区旁）)四川炬