关于商业综合体的开发建议双鸭山市商业分布及情况1商业综合体位置及开发背景233商业综合体业态化分一、双鸭山市商业分布及情况双鸭山的商业区要集中在其主城区——尖山区。在城区内，商业较为集中的商业区有2处：1、新兴大街商圈：以百货业为龙头，覆盖了家电、生活小百货、家居、娱乐餐饮等行业的双鸭山核心商圈。2、西平行路建材家居商业区：以益峰家具城、东鹏装饰城为龙头，自然形成的家居建材商业区。双鸭山商业现状新兴大街核心商圈西平行路建材家居商业区尖山区城区图新兴大街商圈新兴大街商圈是双鸭山最繁华的商业中心，主要集中在由新兴大街与东平行路的三马路至五马路的路段上，主要分为两个商业区域：1、购物集中区：新兴大街为双向6车道，该路段上集中了约14个中小型商城，商业总面积约20.2万㎡，产品种类相当多且杂，涵盖了服装百货、日杂用品、菜市场、电脑电子、电器家私、五金建材等，且高、中、低三种档次的产品均有，满足了整个双鸭山市的百姓各种购物需求。2、餐饮集中区：三马路及东平行路段上，集中了近50家餐饮门店，成为双鸭山市区内最大的餐饮集聚区。餐饮集中区购物集中区新兴大街商圈特点：商圈内商品门类多，商业集中度高，辐射范围广。商圈内各类商业无序发展，相互制约，缺乏合理化布局。各大商厦的空间规划落后，难以承载现代百货业商业的需要。商圈内各大商厦的同质化较为严重，个性化、时尚化、舒适的购物中心缺乏。各大商厦的功能性配套不齐，停车区、休息区、游玩区缺乏。餐饮、休闲、娱乐业没有较好的空间发展，发展较慢。消费者对品牌认知度不高，还属于较为初级的功能性满足消费阶段。市场竞争较弱，营业时间较短(下午5点关门)，促销活动很少。商圈内商业急需统一整合并升级，地下商业街及松江国际购物中心的出现，必将对老牌的商厦造成较大的影响。西平行路建材家居商业区 西平行路建材家居商业区是自然形成的建材专业市场，西平行路是双向4车道的城市主干道，呈北高南低的坡行道路，该区域业态涵盖了家居、家私、陶瓷、卫浴、五金、装饰设计公司等多个行业，是双鸭山最大的装饰建材集聚区，辐射整个双鸭山市。该商业区内的沿街店铺普遍为住宅底商形式的商业，店门面积普遍在20-40平米之间。店面装修参差不齐，且无统一的规划管理，没有较为明确的业态分布，显得非常凌乱。西平行路建材家居商业特点：自然形成，无序发展，缺乏引导。种类多，但规模小，可选择范围小。无统一管理，临街商家很容易被整合。无较好的服务及功能性配套，商家发展空间有限。整个商业区的购物环境有待提升。市场升级的空间较大，现虽有部分运营商整合，但规模较小，不能满足整个区域的需求。双鸭山商业目前所呈现特点：双鸭山市经济增长较快，老百姓消费能力强。商业市场还未达到饱和状态，但商业环境急需升级。新兴大街商圈的辐射范围较大，短期内其核心地位难以撼动。整个商业市场的无序发展，给予了商业市场较大的发展空间和机会。现有的商业建筑规划及硬件设备，已不能满足现代商业的需求。休闲娱乐行业还需要培育，餐饮行业有待提升。专业市场的自然原始化的商业形态已不能满足商户和消费者的需求。消费力强、商业设施次、无序发展、机会多、空间大双 二、商业综合体位置及开发背景“滨水北城”总体规划住宅建筑面积510万平米，预计总居住人口16万人，相当于目前双鸭山市原有城区人口的近60%，是名副其实的未来的新双鸭山市。从住宅到商业中心、写字楼、五星级酒店、三甲医院、交通系统，从市公办幼儿园到省重点高级中学，一应俱全。因此它承载着双鸭山人对于新的生活方式的追求，寄托着人们对于新城市、新生活的希望。时代新城小区山水文园联丰滨河国际香溪悦府双大紫园二、滨水北城及商业基本情况联丰滨河国际：总占地面积为１２０７７８.７平米、总建筑面积为１６６.７万平米、住宅建筑面积１０２９０３１.５平米、
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共有１２３20户、其中商业建筑面积为４２６１５５平米、开发建设集，购物、居住、商贸、商务、餐饮、休闲、娱乐等大型商住于一体的商业综合体、建成后将成为滨水北城乃至于双鸭山首个大型城市商业综合体。由于项目运作不妥，该项目到目前没有按期进行开发建设，也没有公开对外销售，因此首个“大型城市商业综合体”建成也变得遥遥无期。二、商业综合体位置及开发背景山水文园： 此项目共有住宅500户，住宅人口数量有１５０００人左右，无独立商业，仅邻民生路南侧两栋住宅楼下一、二层为商业，面积规模较小，无统一商业规划；香溪悦府： 此项目为建筑类型为别墅区、小区建筑规划暂定也无商业，小区住宅数量为900户，住宅人口数量约有27000人。二、商业综合位置及开发背景双大紫园： 此项目为高层住宅，规划住宅533户，小区约人口有1500人左右。时代新城： 此小区规划住宅户数有１万户，入住人口有３万人左右。二、商业综合体位置及开发背景 综上所述，滨水北城作为双鸭山未来城市的中心，市政配套建设已逐步完成，包括：省重点高中市一中、莲花湖公园、市运动主题公园、市政府公办幼儿园也全部在今年竣工，而且周边新建小区已有６个，入住人口数量已有近１０万人，除了联丰滨河国际这个大型商业综合体项目一直没有进展，其他小区均在今、明两年之内便可全部入住，滨水北城正缺少一个成形的商业综合区；二、商业综合体位置及开发背景由此可见，510万平米居住面积、16万存量人口，商业服务设施几乎空白，综合商业体强势开发势在必行。二、商业综合体位置及开发背景正面参与竞争、挤压对标项目、抢占市场炒作地块商业价值，促进项目住宅销售二、商业综合体位置及开发背景三、商业综合体业态化分三、商业综合体业态化分 双兴福悦湾项目位于双鸭山市滨水北城中心，三面环道，东邻市运动主题公园、市政府公办幼儿园，南邻市人民医院、莲花湖公园、新商业中心，西邻景观安邦河，北邻省级重点高中市一中。同时，项目周边还配套有：市政府新址、九年一贯制重点学校、双鸭山体育馆、图书馆、双鸭山大学、五星级酒店、甲级写字楼等。三、商业综合体业态化分商业综合体地理位置商业地块位置项目总占地面积：366000㎡，规划容积率3.0项目总建筑面积：1098000㎡；预计总户数：13750户；（按户均80㎡计算，含商铺）预计总人口：38430人。（含商铺）商业综合体总占地：规划总建筑面积:位于双鸭山滨水北城最核心区域，周边配套建有：北侧与民生路一路之隔的省重点高中市一中、九年一贯制
小学
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、南侧建有莲花湖公园、市人民医院、市政府新址、市政府接待中心、东侧建有市公办幼儿园、市运动主题公园、西侧为滨水北城规划路紧邻安邦河；三、商业综合体位置、经济技术指标三、商业综合体业态化分、商业综合体经济技术指标三、商业综合体位置、经济技术指标三、商业综合体业态化分、 商业综合体为滨水北城乃至整个城市提供一个零到80岁从：早教、亲子、专业培训、课外补习、运动健身、休闲娱乐、特色餐饮、图书文具、精品购物等为一体的大型健康成长为主题的购物公园。三、商业综合体业态化分可提供零到18岁青少年的购物、学习、补课、运动、休闲、娱乐的需求；三、商业综合体业态化分提供成年人的学习、娱乐、运动、休闲的需求；三、商业综合体业态化分提供家长与子女共同购物、运动、娱乐、休闲、美食的需求；三、商业综合体业态化分提供对面高中以及九年制义务教育学校学生的餐饮的需求；三、商业综合体业态化分三、商业综合体业态化分
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