房地产基本制度与政策复习要点.

房地产基本制度与政策第一章 房地产业考试要求：1、 熟悉房地产业的基本概念：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。2、 熟悉房地产业的作用：1) 可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。2) 房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展，促进国民经济持续快速健康发展。3) 可以改善人民的住房条件和生活环境4) 可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。5) 有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开发的步伐。6) 可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要从业的人员较多。7) 可以增加政府财政收入。3、 熟悉房地产业的细分：4、 了解房地产业的历史沿革：分五个时期：1) 1949年以前，有田地的交换和买卖。但是，是以土地和房屋的私有制为基础的。2) 1949~1955年，稳定城市房地产秩序。第一，接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动。第二，建立房地产管理机构，制定了有关政策规定，开展了大规模的房地产清查登记，以极高的效率建立了新的房地产管理秩序。第三，拨出专款改造棚户区和贫民窟，建造新住宅。3) 1956~1965年，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租房屋进行了社会主义改造，私有企业占有的土地，国家以赎买的方式收归国有。使城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位。4) 1966~1978年，“十年动乱”时期，城市房地产管理工作受到了极大破坏。5) 1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革。备注：1987年10月25日，中国共产党第十三次全国人民代表大会《沿着有中国特色社会主义道路前进》报告，在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。5、 了解城镇住房制度改革创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。城镇住房制度改革经历了三个阶段：1) 城镇住房制度改革的探索和试点阶段备注： 1978年邓小平提出关于房改的问题。 1979年开始实行向居民全价售房的试点。 1982年实行补贴出售住房的试点 1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院引发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。2) 城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段备注： 1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。 1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的纲领性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和根本目的，制定了城镇住房制度改革的总体目标和分阶段目标，提出了城镇住房制度改革的四项基本原则，规定了城镇住房制度改革的十二大政策，要求在1992~1993年内在全国范围内全面推行城镇住房制度改革。3) 城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段备注： 1994年7月国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，是指导今后一段时期房改工作的主要政策文件。 1998年7月发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 新的深化城镇住房制度改革的基本内容是：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房体系；继续推行现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持政策，加快经济适用住房建设；⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。6、 熟悉现行城镇住房制度的基本框架1) 商品住房可在市场上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。2) 保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。3) 政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。7、 熟悉土地所有制：《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”国有土地：全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。集体土地：劳动群众集体制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有制土地。备注：1) 国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2) 农民集体的范围：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡（镇）农民集体。3) 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。8、 掌握土地管理的基本制度：1) 国家实行土地登记制度：备注： 属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。 土地登记以县级行政区为单位组织，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。 土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗以上土地的土地所有证或使用者，应当分宗登记；两个以上土地使用者使用一宗土地的，应当分别申请登记；跨县级行政区使用土地的，应当分别向县级以上人民政府土地管理部门申请登记。2) 国家实行土地有偿有限期使用制度：备注：除了国家核准划拨的土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。3) 国家实行土地用途管制制度：备注：根据土地利用总体规划，将土地用途划分为：农用地、建设用地、未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地专用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。4) 国家实行耕地保护制度：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。9、 了解城镇土地使用制度改革：1) 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济时期，城镇土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让的土地制度。2) 弊端是：①不利于土地的合理使用；②不利于正确评价企业的绩效；③有违按劳分配原则；④不利于城市建设；⑤产生不正之风。3) 城镇土地使用制度改革过程：①征收土地使用费；②开展土地使用权有偿转让和出让；③制定地方性使用权出让、转让法规；④修改宪法和土地管理法；⑤制定全国性的土地使用权出让和转让条例。10、 熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。11、 掌握我国房地产法律体系：1) 《中华人民共和国城市房地产管理法》，简《城市房地产管理法》，标志着我国房地产业的发展进入法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。2) 《土地管理法》3) 《中华人民共和国城乡规划法》，简《城乡规划法》4) 《物权法》12、 掌握房地产相关法律：1) 《城市房地产管理法》目的：为了加强对城市房地产的管理，维护城市房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。内容：如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理。2) 《土地管理法》目的：为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。内容：解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用。3) 《城乡规划法》目的：为了加强城乡规划管理，协调城乡布局空间，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。内容：规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、环境保护、自然与历史文化保护以及防灾减灾等内容。4) 《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，明确了国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。确定了物权的种类和内容，不动产登记制度，更正登记、预告登记。13、 掌握房地产行政法规房地产的行政法规是以国务院令颁布的，1) 《土地管理法实施条例》2) 《城市房地产开发经营管理条例》3) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》4) 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》5) 《住房公积金管理条例》6) 《物业管理条例》14、 掌握房地产部门规章：房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《注册房地产估价师管理办法》等。。第二章 建设用地制度与决策考试要求：1. 了解征收集体土地的特点：1) 具有一定的强制性2) 要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位予以经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因被征地而降低。3) 被征收的土地所有权发生改变，即集体土地变为国有土地。2. 了解征收集体土地应遵守的原则：1) 珍惜耕地，合理利用土地的原则2) 保证国家建设用地原则3) 妥善安置被征地单位和农民的原则4) 有偿使用土地的原则5) 依法征地的原则3. 掌握征收、征用集体土地的政策规定1) 征收土地的范围：依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。2) 征收土地批准权限的规定：① 征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地专用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地专用范围内具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。3) 申请征地不得化整为零：一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准；分期建设的项目，应当分期征地，不得先征先用。铁路、公路、输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准。4) 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助：由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。5) 临时用地必须办理报批手续：① 提出临时用地的数量和申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议；②期限不超过2年，不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑；③期满后，清理场地并按用地协议支付费用，同时注销临时用地使用权；④超过批准时间，可再提出申请，不退地不申请按违章用地处理。6) 联营使用集体土地政策：全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准。经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。7) 征收土地公告：依照《土地管理法》，市、县人民政府在收到征收土地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告。征收土地公告内容：①征收批准机关、文号、时间、用途；②被征收土地所有权人、位置、地类、面积；③征地补偿 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和农业人口安置途径；④办理征地补偿的期限、地点。征地补偿安置方案公告内容：①被征收的土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；②土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；③安置补偿费的标准、数量、支付对象和方式；④地上附着物的青苗的补偿标准和支付方式；⑤农业人口的具体安置途径；⑥其他有关征地补偿安置的措施。未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。8) 合理使用征地补偿相关费用建设单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用税土地开发和农业发展菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费菜田开发建设、土地的调整和治理征地管理费土地管理部门的各项业务开支9) 特殊征地按特殊政策办理大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿标准和安置费用，由国务院另行规定；征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。4. 掌握征收集体土地补偿的范围和标准：《土地管理法》，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》，依法足额支付上述费用，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。1) 土地补偿费标准：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍；征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照耕地的补偿费标准规定。2) 安置补助费标准：需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有的耕地数量计算。每一个需要安置的农业人口安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4~6倍，即人均耕地平均年产值的4~6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准由省、自治区、直辖市参照耕地的安置补助费标准规定。在人均耕地特别少的地区，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不能超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。3) 地上附着物和青苗补偿费等：标准由省、自治区、直辖市规定。地上附着物：各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上（下）管线等。青苗指在被征收土地上正处于生长阶段的农作物。4) 临时用地补偿：按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。5) 合理使用土地补偿费、安置补助费：土地补偿费农村集体经济组织地上附着物和青苗补偿费所有者安置补助费：谁安置归谁，不需要安置，补助费发个人。5. 了解征收集体土地的工作程序：1) 申请用地2) 受理申请并审查有关文件3) 审批用地4) 征地实施5) 签发用地证书6) 征地批准后的实施管理7) 建立土地征收档案6. 掌握建设用地使用权出让的概念：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义：1) 土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位或个人不得出让土地使用权。2) 经出让获得土地使用权的单位或个人，只有使用权，在使用期限内可以对土地占有、使用、收益、处分权；土地使用权进入市场，可以转让、抵押、出租，但地下埋藏物归国家所有。3) 只有支付了全部出让金后才能领取土地使用权证书。4) 集体土地不经征收不能出让。5) 土地使用权出让是国家与单位、个人的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。7. 掌握建设用地使用权出让计划、方式、年限：出让计划：出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。出让方式：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地上有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖、挂牌方式出让。1) 招标出让方式：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地的使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。特点：有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块出让。投标、开标程序：① 投标人在截止时间前将标书投入标箱；②出让人按照招标公告中规定的时间、地点，邀请所有投标人参加；③评标小组评标；④招标人根据评标结果，确定中标人。2) 拍卖出让方式：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。特点：有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块出让。竞买不足3人，或竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖。拍卖程序：①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工及竣工时间和其他有关事项；③主持人宣布起叫价和增价规则；④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或报价；⑥主持人确认应价或者报价后继续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价或者报价，而没有再应价或者报价的，主持人落锤表示拍卖成交；⑧支持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。3) 挂牌出让方式：是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让的宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌不少于10个工作日，挂牌期间，根据竞买人的竞价情况调整增价幅度。在挂牌期间，无应价者或竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。挂牌程序：①出让人将宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工及竣工时间、增价规则和增价幅度，在土地交易所挂牌公布；②符合条件的竞买人填写报价单报价；③挂牌主持人确认报价后，更新挂牌价格；④在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。4) 协议出让方式：政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿的出让土地的行为。特点：自由度大，不利于公平竞争。适用于公共福利事业和非营利性社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。出让年限：1) 居住用地：70年2) 工业用地：50年3) 教育、科技、文化卫生、体育用地50年4) 商业、旅游、娱乐40年5) 综合或其他用地50年8. 熟悉建设用地使用权出让的收回和终止：收回：1) 土地使用权期限届满：可于届满前一年申请续期，重新签订合同，支付土地使用权出让金；2) 提前收回：因公共利益需要，应当依法对该土地上的不动产给予补偿，退还相应的出让金；3) 因土地使用者不履行合同而收回土地使用权：第一，未如期支付出让金；第二，未按合同约定的条件和期限开发和利用土地。4) 司法机关因土地使用者触犯法律收回。终止：1) 因土地灭失而终止2) 因土地使用者抛弃土地而终止9. 了解建设用地使用权出让合同及其管理合同包括：1) 成片土地使用权出让合同2) 项目用地（宗地）土地使用权出让合同3) 划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同合同的主要内容：1) 合同：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途，土地条件；土地使用期限；出让金等费用及其支付方式；开发投资强度；规划条件；配套等。2) 合同附件：宗地平面界址图；出让宗地的纵向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。合同的履行：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照合同约定的①动工开发期限、②土地用途；③固定资产投资规模和强度来开发土地一年未开发，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；二年未开发，收回。改变用地条件和用途，必须征得城市规划行政主管部门的同意，变更或重新签订合同调整出让款。投资未达到合同约定的，按比例支付违约金合同的解除：1) 签订合同后，超过60日，经催促不能交付土地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并要求违约赔偿。2) 土地管理部门未按合同在约定时间内提供土地，延期超过60日，经催促不能交付的，土地使用者有权解除合同，土地管理部门双倍返回定金，土地使用者可请求违约赔偿。10. 掌握建设用地使用权划拨的含义：是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为。11. 掌握建设用地使用权划拨的范围：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。12. 掌握建设用地使用权划拨的管理：1) 划拨土地的转让：①人民政府准予转让的；②不办理出让手续，但土地收益上交国家。2) 划拨土地使用权的出租：①以营利为目的的，土地收益上缴国家；②不适宜做土地出让的，可实行租赁；③租赁时间超过6各月的，签合同。3) 划拨土地使用权的抵押：抵押价值为市场价值。4) 对未经批准擅自转让、出租、抵押的单位和个人，没收非法收入，根据情节处以罚款。5) 国有企业改制，可分别采用国有土地出让、租赁、作价入股和保留划拨土地使用权等方式处置。应采取土地出让或出租方式处置的：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的可保留划拨土地使用权的：①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；②兼并或合并后仍然是国有企业的；③在国有企业合并或兼并中，一方属于濒临破产的；④改组为国有独资公司的6) 凡上缴纳土地收益的土地，仍可按划拨土地管理。7) 划拨土地使用权收回的情况：①土地使用者因迁移、解散、破产等其他原因停止使用土地的；②国家为了公众利益收回土地的；③各级司法部门没收其财产而收回土地使用权的；④连续2年未使用；⑤不按批准用途使用土地的；⑥土地使用者自动放弃土地使用权的；⑦核准报废的土地；13. 掌握闲置土地的认定：是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府规定，超过规定期限未动工开发的建设用地。具有下列情形之一的，可视为闲置土地：1) 自合同生效或颁发建设用地批准书满1年未动工开发的；2) 已动工开发，但开发总面积不足1/3或投资不足总额的25%且未经批准中止开发满1年的；3) 法律、行政法规规定的其他情形。14. 熟悉闲置土地的处置方式：1) 延长开放时间，但不超过1年2) 改变土地用途，继续开发3) 安排临时使用，待原开发条件具备后，重新开放，增值的，政府收取增值地价；4) 政府为土地使用者置换其他闲置土地开发；5) 政府采取招标、拍卖确定新的土地使用者，对原土地使用者补偿；6) 土地使用者将土地交还政府。15. 熟悉征收土地闲置费：1年以上未动工的，征收土地闲置费，相当于土地出让金20%以下。16. 熟悉无偿收回土地使用权：连续两年为使用，收回。第三章 国有土地上房屋征收考试要求：1. 掌握房屋征收的概念：房屋征收是指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序强制取得单位和个人的房屋及其他不动产的行为。现在不使用“房屋拆迁”，改成“国有土地上房屋征收”，简称“房屋征收”。2. 掌握房屋征收的限制条件:征收作为以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：1) 征收只能是发展公共事业，提升公共福祉为目的的。2) 征收必须严格依照法律规定的权限和程序。3) 政府以征收的执行人身份出现，以被征收的房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以补偿。3. 熟悉房屋征收的前提条件：“公共利益”是前提条件，比较抽象，具体操作难以界定。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围：1) 国防和外交的需要2) 由政府实施组织的能源、交通、水利等基础设施建设的需要3) 由政府实施的科技、体育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要4) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要5) 由政府对危房集中、基础设施落后地段进行旧城区改建的需要6) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要4. 熟悉征收与征用的异同：征收：国家强制取得集体、单位、个人的财产征用：国家强制使用集体、单位、个人的财产共同点：①强制性；②补偿性不同点：①适用对象不同：征收是不动产，征用是不动产和动产；②前提条件不同：征收是公共利益，征用是因抢险救灾等紧急需要；③所有权转移不同：征收是集体或私人归国有，征用是国家强制使用；④补偿内容不同：征收依法补偿，征用先返回后协商补偿。5. 了解国有土地上房屋征收的管理机制：1) 房屋征收主体：市、县人民政府，负责房屋征收与补偿工作2) 房屋征收部门：市、县人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。3) 房屋征收实施单位：承担房屋征收与补偿具体工作，不得以营利为目的。4) 房屋征收的监督与指导部门：上级人民政府对下级人民政府；国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展与改革等有关部门，加强指导。6. 熟悉国有土地上房屋征收的程序：1) 拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定方案，报市、县人民政府。方案内容：目的、范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置房面积和安置地点。2) 组织有关部门论证：市、县人民政府组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等部门论证。论证内容：建设项目是否符合国民经济和社会发展规划，房屋征收方案是否合理等。3) 征求公众意见：公布不少于30日，根据反馈意见进行修改；多数人不同意，开听证会，市、县人民政府听取公众意见，并进行说明。4) 房屋征收决定：政府作出决定前，进行社会风险评估，涉及征收人数较多的，应当经政府常务会议决定。做出征收决定后，及时公告，公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。7. 掌握国有土地上房屋征收的补偿内容和方式：补偿内容：1) 被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日类似房地产的市场价格。2) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3) 因征收房屋造成的停产停业的损失的补偿。补偿方式：货币补偿和房屋调换，由被征收入选择。8. 熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任：1) 市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任：市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在工作中不履行《房屋征收条例》规定的职责，滥用职权，玩忽职守、徇私舞弊的，由上级责令改正，通报批评，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2) 暴力野蛮搬迁的法律责任：暴力野蛮拆迁的相关单位及直接负责的主管人员和其他责任人员需要根据情节严重程度不同承担民事责任。3) 非法阻碍征收与补偿的法律责任：根据情节严重程度不同依法追究其民事或刑事责任。4) 涉及征收补偿费用的法律责任：贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，采取通报批评、警告、处分、造成损失的，承担赔偿责任，造成犯罪的，追究刑事责任。5) 出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任：警告、罚款、吊销证书等，记录信用档案，造成损失的，依法承担赔偿责任，构成犯罪的，追究刑事责任。9. 掌握房屋征收评估机构选定及委托：除三级暂定资质外，其他资质的房地产评估机构都可以从事房屋征收评估工作。选定：1) 由被征收人在规定的时间内协商选定；2) 如没有选定，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式。委托：选定后，房屋征收部门出具评估委托书，与其签订评估委托合同。评估机构指派足够数量的评估师开展评估工作。评估报告必须由两名以上的评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。10. 掌握房屋征收评估原则和要求：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”“独立”：指无利害关系，不受他人影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。“客观”：不带自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目，实事求是的评估。“公正”：不偏袒任何一方，坚持原则，客观评估。要求：1) 房屋征收评估基本事项：① 评估时点为房屋征收决定公告之日。② 评估对象界定：房管部门一是，在委托书和委托合同中明确评估对象范围，二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记的房屋情况。③ 评估价值内涵：包括被征收房屋的土地使用权的价值，不包括室内装修的价值。2) 实地查勘、评估方法和技术协调：① 实地查勘要求：进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄房屋外观和内部状况的影视资料，做好记录，保存。② 评估方法选用：市场法、收益法、成本法、假设开发法。可选用一种或多种，鼓励同时选用两种或两种以上。③ 评估结果确定：选用多种评估方法时，应对各种方法的测算结果进行叫呵呵比较分析后，合理确定评估结果。④ 技术协调要求：原则上一家评估机构承担，房屋征收范围较大的，可以由两家以上承担，明确一家为牵头单位，评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选择、评估结果确定方式要统一标准。⑤ 评估结果和报告送达：在合同约定期限内，将分户初步评估结果提交房屋征收部门。房屋征收部门向被征收人公示。公示期间，估价师现场说明，听取公众意见，公示期满，评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。11. 掌握房屋征收评估异议处理和争议调处：《房屋征收管理条例》“对评估确定的被征收房屋价值由争议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”异议处理：被征收人有疑问，可以向房地产评估机构咨询；对评估结果有异议的，可以向原房地产评估机构书面申请复核评估。评估结果改变的，重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。争议调处：被征收人对复核结果有异议的，应当在规定期限内，向评估专家委员会申请鉴定。不存在技术问题，维持；存在技术问题，评估机构重新出具评估报告。被征收人或房屋征收部门对鉴定意见不服的，申请行政复议或提起行政诉讼。12. 掌握房屋征收评估收费：房屋征收评估由房屋征收部门承担；鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担；但鉴定改变原结果的，鉴定费由原房地产评估机构承担；房地产评估机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。13. 掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚：房地产评估结构或房地产估价师出具虚假或有重大差错的评估报告的，要按照《房屋征收条例》的规定进行处罚：1) 警告、罚款、吊销证书等行政处罚。对机构5~20万罚款，对估价师1~3万罚款。2) 记入信用档案，向社会公示3) 造成损失的，依法承担赔偿责任4) 构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四章 房地产开发经营 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 与政策考试要求：1. 了解房地产开发企业的概念、特征及分类：概念：是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。特征：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大分类：有限责任公司或股份公司2. 了解房地产开发企业的设立条件：《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业的设立有明确的规定：1) 有符合公司法人登记的名称和组织机构2) 有适应房地产开发经营需要的固定办公用房3) 注册资本100万以上4) 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的会计人员。5) 法律法规规定的其他条件。3. 了解房地产开发企业的资质等级：资质等级注册资本（万元）从事开发时间近3年竣工面积（万m2）连续几年质量合格100%上一年建筑施工面积（万m2）一级资质>=5000>5>=305>=15二级资质>=2000>3>=153>=10三级资质>=800>2>=52四级资质>=100>1及竣工的建筑工程4. 了解房地产开发企业设立的程序：1) 自领取营业执照30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案；2) 房地产开发主管部门收到备案申请后向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质不低于四级资质，有效期一年。最多延长2年。3) 领取《暂定资质证书》一年内未开发项目的，有效期不得延长。5. 了解房地产开发企业的资质管理：管理机构：国务院住房城乡建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作。县级以上人民政府房地产开发主管部门负责本行政区内房地产开发企业的资质管理工作。实行分级审批：一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设主管部门初审，报国务院住房城乡建设主管行政部门审批；二级及二级以下资质由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门制定。6. 熟悉确定房地产开发项目的原则：1) 符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产年度开发计划的要求。2) 坚持旧城改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危房集中的地区，保护和改善城市环境，保护历史文化遗产。7. 掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得：《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定的可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得土地使用权的是：1) 国家机关和军事用地，城市基础设施建设和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目。2) 经济适用住房。8. 熟悉房地产开发项目资本金制度：对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。什么是资本金：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可以按其出资比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。9. 熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则：出让合同约定的动工开发期限1年未动工，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；2年未动工，无偿收回土地使用权。以下三种情况造成的违约和土地闲置，不收费：1) 因不可抗力2) 因政府或政府有关部门的行为造成3) 出现不可预见的情况，如出现地下文物等。10. 熟悉房地产开发项目质量责任制度：1) 房地产开发企业对其开发的房地产项目承担质量责任。2) 房屋竣工，验收合格方可交付使用。3) 购房人认为不合格的，可向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，不合格，可退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业依法承担赔偿。11. 熟悉项目手册制度：房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。12. 掌握房地产开发项目转让：转让条件：以出让方式取得土地使用权：1) 已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2) 完成一定规模后，方可转让：属于房屋建设的，投入资金占总资金的25%以上；属于开发成片土地的，应形成工业或其他建设的用地条件。以划拨方式取得土地使用权：前提是必须经由批准权的人民政府审批：1) 由受让方补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金后，才能转让。2) 可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将土地收益上缴国家或做其他处理。3) 属于下列情形之一的，可不办理土地使用权出让手续：① 转让的土地用于国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的水利、能源、交通等项目用地。经济适用住房让做经济适用住房的。② 私有住宅转让后让用于居住的③ 按照国务院有关规定出售公有住宅的④ 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割的⑤ 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的⑥ 根据城市规划土地使用权不宜出让的⑦ 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让的其他情形。转让程序：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开项目转让合同到房地产开发主管部门备案。13. 熟悉商品房交付使用：1) 房地产开发企业履约按期交房，协助办理权属登记：未按期交付的，承担违约责任。因不可抗力或合同中约定的其他原因，需延期交付的，及时告知。对面积差异进行结算。2) 交付使用时，提供给购买人《注重质量保证书》和《住宅使用说明书》14. 了解房地产广告：不得虚假。有几种禁止发布的：1) 未依法取得土地使用权的2) 在未经国家征收的集体土地上3) 查封的4) 没有预售许可证的5) 权属有争议的6) 违反有关规定建设的7) 不符合工程标准的，验收不合格的公告的内容：1) 开发企业名称2) 中介服务机构代理销售的，载明机构名称3) 预售许可证书号第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策考试要求：1. 熟悉城乡规划的含义：是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务，促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间面局规划。城乡规划包括：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划和镇规划分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城镇体系规划分为全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域（镇域）城镇体系规划、县域城镇体系规划。2. 熟悉城市规划的编制与审批：编制：城市人民政府编制城市总体规划。审批：直辖市报国务院审批；省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，报省、自治区审批。县、镇人民政府总体规划由本级人民政府编制，报上一级人民政府审批。城市、县人民政府组织编制的总体规划，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众和专家的意见。3. 熟悉城市规划修改：1) 规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变。2) 需要修改时，规划编制机关组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取听证会、论证会征求公众意见。3) 组织编织机关向本级人民代表大会和原审批机关提出评估报告并附具征求意见的情况。有下列情形之一的，可以修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：① 上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；② 行政区划调整确需修改规划的；③ 因国务院批准重大工程建设确需要修改规划的④ 经评估却需要修改规划的⑤ 城乡规划审批机关认为应该修改规划的其他情形4. 掌握城市规划的实施：城市规划经审批颁布后，具有法规效力。进行城市建设，就是城市规划逐步实施的过程。优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理包括：1) 建设项目选址意见书：《城乡规划法》：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”2) 建设用地规划许可证：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。3) 建设工程规划许可证：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。5. 了解勘察设计单位的资质管理：工程勘察资质分为1) 工程勘察综合资质：甲级。可承接各专业各等级2) 工程勘察专业资质：甲级、乙级、丙级（部分）。可承接相应专业相应等级。3) 工程勘察劳务资质：不分等级。可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井等。工程设计资质分为：1) 工程设计综合资质：甲级。可承接各行业各等级2) 工程设计行业资质：甲级、乙级、丙级（部分）。可承接相应行业相应等级。3) 工程设计专业资质：甲级、乙级、丙级（部分），丁级（部分）。可承接本专业相应等级。4) 工程设计专项资质：甲级、乙级、丙级（部分）。可承接本专项相应等级。资质许可机关在申请企业资质升级和增项前1年，有下列情形不可：1) 企业相互串通投标或者和招标人串通投标的2) 将承接的业务转包或违法分包的3) 注册职业人员未按规定在勘察设计文件上签字的4) 违法国家建设强制性标准的5) 因勘察涉及原因造成重大事故的6) 设计单位未按勘察成果文件设计的7) 设计单位违反规定制定供应商的8) 无资质或超越资质承接任务的9) 涂改、倒卖、出租、出借或转让资质证书的10) 允许其他单位、个人以本单位名义承接业务的。6. 了解勘察设计的发包与承包：按照《招标投标法》的规定，实行招标发包。1) 建设工程勘察、 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定。2) 建设工程勘察、设计的招标人应该在评标委员会推荐的候选方案中确定中标方案。都不符合要求的，可重新招标。3) 对下列建设工程设计、勘察，可以直接发包：① 采用特定专利或专有技术的② 建筑艺术造型有特殊要求的③ 国务院规定的其他建设工程的勘察设计4) 可以给一个单位发包，也可以分别发包给几个勘察、设计单位。但资质必须符合。5) 经发包方同意，承包方可以将部分勘察、设计再分包，但不能转包。7. 了解建设工程勘察设计的监督管理：国务院建设行政主管部门对全国的勘察设计活动实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等部门对全国有关专业的勘察设计实施监督管理。县级以上人民政府建设行政主管部门对本行政区内的勘察设计活动实施统一监督管理。县级以上人民政府铁路、交通、水利等部门对本行政区内的勘察设计实施监督管理。8. 了解注册建筑师制度：是指依法取得注册建筑师证书并从事房屋建设设计及相关业务的人员。分一级、二级。一级由全国注册建筑师管理委员会注册和管理，报原建设部备案。二级由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会注册和管理，报建委备案。执业范围：建筑设计、建筑设计咨询、建筑物调查与鉴定、对本人主持设计的项目实行施工指导和监督。必须受聘于有设计法人资格设计单位。9. 了解注册结构工程师制度：是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。分一级、二级。注册结构师注册有效期为2年。执业范围：1) 结构工程设计2) 结构工程设计咨询3) 建筑物、构筑物、工程设施等调查与鉴定4) 对本人主持设计的项目进行施工指导和监督5) 原建设部和国务院规定的其他业务必须加入一个勘察设计单位执行业务。10. 了解注册建造师制度：是指通过考核认定或考试合格取得中华人民共和国建造师资格证书，并按照《注册建造师管理规定》注册，取得中华人民共和国建造师注册证书和执业印章，担任施工单位项目负责人及从事相关活动的专业技术人员。分一级、二级。一级由国务院核发证书，二级由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门审批和核发。取得建造师资格的人员应该受聘于一个有资质的单位，并经注册后执业。不能担任两个或两个以上的建设工程项目负责人。执业范围：建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询等。11. 熟悉工程建设的招标投标管理：1) 工程建设招标投标的范围：下列项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设相关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：① 大型基础设施、公共事业等关系到公共利益和公共安全的项目；② 全部或部分使用国有资金或国家融资的项目③ 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目④ 法律或国务院规定的其他项目2) 工程建设的招标投标的原则：① 公开、公平、公正和诚实信用的原则；② 不得将项目化整为零或其他方式规避招标；③ 招标活动不地区或部门的限制，不得干涉。3) 对建设工程招标的管理：① 公开招标和邀请招标：公开招标：向不特定的法人或者其他组织；邀请招标：向特定法人或者组织。国家和地方重点项目，不适合公开招标的，可以邀请招标。必须邀请三个以上。② 工程建设项目招标代理机构：是指工程招标代理机构接受招标人的委托，从事土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装及装饰装修项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购招标的代理业务。需要国务院建设主管部门负责认定。分甲级、乙级、暂定级。甲级：各类。乙级：1亿元以下。暂定级：6000万以下。③ 建设工程的招标文件：包括：技术要求，对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准。有标底的，保密。4) 对建设工程投标的管理：① 投标人按要求编制投标文件② 两个以上法人可组成一个联合体投标，都应具备投标能力，以资质低的为确定资质。③ 投标人不得相互串通投标报价④ 投标人不得与招标人串通⑤ 投标人不得低于成本报价，不得他人名义投标或弄虚作假。5) 对开标、评标和中标的管理：① 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。② 评标由招标人依法组成的评标委员会。③ 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中的各项综合评价标准；能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。12. 熟悉建设监理制度：1) 建设监理制度简介：简称监理，国外统称工程咨询，是建设工程项目实施过程中一种科学的管理方法。2) 建设监理委托合同的形式与内容：通过招标择优选择监理单位，监理单位与业主签订监理委托合同，合同有四种形式：① 根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同。② 信件式合同。③ 由委托方发出的委托通知单。④ 标准委托合同。3) 工程建设监理的主要工作任务和内容：“三控”，“两管”，“一协调”① 工程进度控制② 工程质量控制③ 工程投资控制④ 合同管理⑤ 信息管理⑥ 协调：内外协调。4) 建设工程的监理：① 建设工程监理范围：国家重点建设工程；大中型公共事业工程；成片开发的住宅小区；利用外国贷款或援助资金工程；国家规定的必须监理的项目。② 建设工程监理单位的质量责任与义务： 有相应的资质证书，在自治范围内承担监理业务； 有利害关系的，不得承担； 应按照法律、法律，技术文件标准，对施工单位质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。 选派总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。 监理工程师按要求监理。5) 建设监理程序与管理：监理企业分甲、乙、丙三级。13. 熟悉项目报建制度：凡在我国境内投资兴建的房地产项目，包括外商独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。14. 掌握施工许可制度：1) 建设工程施工管理的原则：① 在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰