2012年房产税、土地使用税、车船税、契税、耕地占用税
2012年房产税、土地使用税、
车船税、契税、耕地占用税讲义合集
第五章 房产税
本章内容:
第一节 概述
第二节 征税范围、纳税人和税率
第三节 计税依据和应纳税额的计算
第四节 减免税优惠
第五节 申报和缴纳
第一讲 房产税的征税范围、纳税人、税率和计税依据
一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
1.属于个别财产税 。
2.征税范围限于城镇的经营性房屋。
3.根据房屋的经营使用方式区别规定征税方法。
二、房产税的基本要素
(一)征税对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税(因为对其而言是产品);但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税(如同视同销售)
(二)征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。
(三)纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中:
1.产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的,由承典人纳税。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。
4.产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。
5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。
自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照规定缴纳房产税。下列各项中,符合房产税纳税人规定的是( )。(2009)
A(房屋出典的由出典人纳税
B(房屋出租的由承租人纳税
C(房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税. D(个人无租使用纳税单位的房产,由纳税单位缴纳房产税
(四)税率
1.按房产余值计征的,年税率为1.2%;。
2.按房产出租的租金收入计征的,税率为12%。
纳税人 时间 用途 税率
出租用于个人
4% 单位、
居住
组织
不区分用途 4%
2008.3.1
个人 出租住房 4%
, 对个人按市场价格出租的居民住房(原为居
民住房,出租后仍用于居住),暂按4%税率
征收房产税。
, (相关优惠,营业税3%,个人所得税10%) (2010年)赵某拥有三套房产,一套供自己和家人居住;另一套于2009年7月1日出租给王某居住,每月租金收入1200元;还有一套于9月1日出租给李某用于生产经营,每月租金5000元。2009年赵某应缴纳房产税()元。。 A.1088 B.1664 C.2688 D.3264
答案:1200×6×4%+5000×4×4%=1088
三、计税依据
(一)计税依据设计的指导思想
1.原值——造价
2.净值——折余价值
3.市值——当前价格
标准
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的确定——房产计税余值(计算出来的
数据)
(二)计税依据的形式
1.对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中:
(1)房产原值即会计核算中账户原值,但是应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如采暖、消防、中央空调等,不论会计核算是否单独计算,都应该计入房产原值,计征房产税。房产原值也应该包含地价,地价是指取得土地支付的价款和开发土地的成本费用。容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。(房产原值不完全等同于会计信息)
(2)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。
(3)更换房屋附属设施和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损
坏,需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值,原零配件的原值也不扣除。
(2010)某企业有厂房一栋原值200万元,2009年初对该厂房进行扩建,2009年8月底完工并办理验收手续,增加了房产原值45万元,另外对厂房安装了价值15万元的排水设备并单独作固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20,,2009年度该企业应缴纳房产税()元。。
A.20640B.21000C.21120D.21600
应纳房产税,200×(1,20%)×1.2%?12×8×10000+(200+45+15)×(1,20%)×1.2%?12×4×10000,21120
(4)自2006年1月1日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依据有关规定征收房产税。
(5)对出租房产,
合同
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约定有免收租金期限的,免租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
(6)关于出典房产的房产税问题
产权出典的房产,由承典人依照房产余值缴纳房产税。
2.对于出租的房屋,以租金收入为计税依据。
3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。
(1)对投资联营的房产,在计征房产税时应予区别对待。
参与分红、风险共担——房产余值计税;固定收入、不担风险——租金收入计税。
(2)对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
【例题 单选题】甲企业2010年6月以融资租赁的方式租入一处房产,原值1000万元,租赁期5年,租入当月投入使用,每月支付租赁费10万元(注:当地计算房产余值的扣除比例为20%)。2010年甲企业融资租赁的房产应缴纳房产税( )万元。
A.4.8 B.5.6 C.7.2 D.8.4
『答案解析』应缴纳房产税,1000×(1,20%)×1.2%?12×6,4.8(万元)
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。
【例题单选题】(2011年考题)某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢,9月末办理验收手续,仓库入账原值400万元:9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营,当年收取固定利润l0万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。2010年度该企业上述房产应缴纳房产税( )万元。
A.3.60 B.3.93 C.4.14 D.6.25
『答案解析』以房产进行投资,收取固定收入,不承担投资风险,按租金收入计算缴纳房产税。
应缴纳房产税=400×(1-30%)×1.2%?12×3+300×(1-30%)×1.2%?12×9+10×12%=3.93(万元)
第二讲 应纳税额的计算、减免税优惠及纳税申报和缴纳
一、应纳税额的计算
(一)按房产的原值减除一定比例后的余值计征,
1.地上建筑物房产税应纳税额计算
应纳税额,房产原值×(1,原值减除比例)×年税率1.2%
2.地下建筑物房产税应纳税额计算
应纳税额,应税房产原值×(1,原值减除比例)×年税率1.2%
(1)工业用途房产,以原价的50%—60%作为应税房产原值;
(2)商业和其他用途,以原价的70%—80%作为应税房产原值
(二)按房产的租金收入计征
应纳税额,租金收入×12%
【例题 单选题】(2011年考题)2010年某企业有两处独立的地下建筑物,分别为工业用途房产(原价30万元)和非工业用途房产(原价20万元)。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳,工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值,其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原
值。2010年该企业的地下建筑物应缴纳房产税( )元。
A.2604 B.2576 C.3864 D.4200
『正确答案』A
『答案解析』应缴纳房产税=[30×50%×(1-30%)×1.2%+20×80%×(1-30%)×1.2%]×10000=2604(元)
(2011年单选题)某企业2010年初委托施工企业建造仓库一幢,9月末办理验收手续,仓库入账原值400万元;9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营,当年收取固定利润l0万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。2010年度该企业上述房产应缴纳房产税( )万元。
A.3.60 B.3.93 C.4.14 D.6.25
『答案解析』应缴房产税=400×(1-30%)×1.2%?12×3+300×(1-30%)×1.2%?12×9+10×12%=3.93(万元)
二、减免税优惠
依据《房产税暂行条例》及有关规定,下列
房产免征房产税:
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产
(二)国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
(四)个人拥有的非营业用的房产 某省政府机关有办公用房一幢,房产价值5000万元。2011年年初将其中的四分之一对外出租,取得租金收入100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%,该省政府机关当年应纳的房产税为多少,
『答案解析』?省政府机关办公用房免税。
?出租部分应以租金交税。应纳房产税=100′12%=12(万元)
(五)经财政部批准免税的其他房产
1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。
2.经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的房屋和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税。
3.自2004年8月1日起,对军队空余房产
租赁收入暂免征收房产税;此前已征税款不予退还,未征税款不再补征。
4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后,施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的,应当从基建单位接收的次月起,依照规定征收房产税。
【典型例题】某企业2011年2月委托一家
施工单
施工单位项目经理责任书施工单位质量保证措施施工单位进场交底施工单位进场流程施工单位进场资料
位新建厂房,9月对建成的厂房办理验收手续,同时接管基建工上价值100万元的材料棚,一并转入固定资产,原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2011年企业该项固定资产应缴纳房产税( )万元。
A.2.1 B.2.31 C.2.8 D.3.08
『正确答案』B
『答案解析』应缴纳房产税,1100×(1-30%)×1.2%×3/12,2.31(万元)
5.自2004年7月1日起,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋,按各自使用的部分划分,分别征收或免征房产税。
7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房是免征房产税的。
9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产,应当依法征收房产税。对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外,尚在县邮政局内核算的房产,在单位财务账中划分清楚的,从2001年1月1日起不再征收房产税。
10.对房地产开发企业建造的商品房,在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
11.铁道部所属铁路运输企业自用的房产,继续免征房产税。
12.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产,免征房产税。
13.天然林保护工程相关房产免税。
14.对经营公租房所取得的租金收入,免征房产税。
(2011年多选题)
下列房产免征房产税的有( )。
A.老年服务机构自用的房产。
B.大修停用三个月以内的房产
C.停用的毁损不堪居住的房产。
D.房管部门向居民出租的公有房产。
E.实行差额预算管理的
事业单位
事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识
的房产。 『正确答案』ACDE
『答案解析』选项B,纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
(2011年多选题)
下列房产应征房产税的有( )。
A.企业办公用的房产
B.军队出租的空余房产
C.个人拥有的营业性房产
D.宗教寺庙中宗教人员生活用的房产
E.施工期间在基建工地附近租用的房产 『正确答案』ACE
『答案解析』选项B,对军队空余房产租赁收入
暂免征收房产税;选项D,宗教寺庙中宗教人员生活用的房产免税。
三、申报和缴纳
(一)纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,计征房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之 次月起,计征房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之 次月起,计征房产税。在办理验收手续前已使用的,从使用当月起计征房产税。
4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之 次月起,计征房产税。
5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之 次月起,计征房产税。
6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之 次月起,计征房产税。
7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之 次月起,
计征房产税。
【例题•单选题】下列各项中,不符合房产税纳税义务发生时间规定的是( )。
A.将原有房产用于生产经营,从生产经营之次月起计算。
B.自行新建房产用于生产经营,从建成之日的次月起计算
C.委托施工企业建设的房产,从办理验收手续之日的次月起计算
D.委托施工企业建设的房产,在办理验收手续前已使用的,从使用当月起计算
『正确答案』A
(二)纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
(三)纳税地点
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
, (2009年)2008年某企业拥有房产原值共
计8000万元,其中生产经营用房原值6500
万元、内部职工医院用房原值500万元、托
儿所用房原值300万元、超市用房原值700
万元。当地政府规定计算房产余值的扣除比
例为20%,2008年该企业应缴纳房产税( )
万元。
A.62.4 B.69.12 C.76.8 D.77.92
『答案解析』应纳房产税,(8000,500,
300)×(1,20%)×1.2%,69.12(万元) , (2008年)某企业有房屋12栋,其中10栋
用于生产经营,房产原值共计12000万元,
1栋(原值400万元)用作幼儿园和职工学
校,1栋(原值600万元)出租给其他企业,
年租金80万元。房产原值减除比例为30%。
该企业2007年应缴纳房产税( )万元。 , A.100.80 B.110.40 , C.113.76 D.119.20
『答案解析』根据税法规定,幼儿园和职工
学校用房免征房产税。
应纳房产税,12000×(1,30%)×1.2%
,80×12%,110.40(万元)
某企业2012年1月1日的房产原值为3000万
元,4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店,月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20,后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税( )。 A.4.8万元 B.24万元
, C.27万元 D.28.8万元
【解析】
, 自身经营用房的房产税按房产余值从价计
征,临街房4月1日才出租,1至3月仍从
价计征,自身经营用房应纳房产税=
(3000-1000) × (1-20%) × 1.2%+1000
× (1-20%) × 1.2% ? 12 ×
3=19.2+2.4=21.6万元;
, 出租的房产按本年租金从租计征=5 × 9
(月) × 12%=5.4万元,企业当年应纳房
产税=21.6+5.4=27万元
, (2007年)某企业2006年委托施工企业建
造物资仓库,8月末办理验收手续,入账原
值为300万元,同年9月1日将原值400万
元的旧仓库对外投资联营,当年收取固定利
润12万元。当地政府规定房产计税余值扣
除比例为30%,该企业2006年度应缴纳房产
税( )万元。
A.3.6 B.4.52 C.3.84
D.4.8
, 『正确答案』B
『答案解析』(1)工企业建设的房屋,从办理验收手续之日的次月起,计征房产税。物资仓库应缴纳房产税,300×(1,30%)×1.2%×4?12,0.84(万元)
(2)以房产联营投资,不共担风险,只收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税,12×12%,1.44(万元),2006年1月1日到2006年9月1日,这8个月应按照房产余值计征,400×(1,30%)×1.2%×8?12,2.24(万元)。
(3)该企业2006年度应缴纳房产税,0.84,1.44,2.24,4.52(万元)
总结计税依据:
计征:年应1.经营自房产原值等于“固纳税额,用的房屋定资产”科目中的应税房产—从价; 房屋原价。
原值×(1-2.出租的如未按会计制度规扣除比例)房屋—从定记载原值,应按规
×1.2% 租; 定调整。
3.以房产房产原值包括与房投资联屋不可分割的各种营,投资附属设备或一般不者参与投单独计算价值的配资利润分套设施。
红,共担原有房屋进行改建、风险的—扩建的要相应增加从价; 原值。
4.房产投更换附属设施和配资,收取套设施的,在将其价固定收值计入房产原值时,入,不承可扣减原来相应设担联营风备和设施的价值;附险的—从属设备和配套设施租; 中易损坏,需常换的5.融资租零配件,更新后不计赁房屋—入原值,原零配件原从价。 值也不扣除。
房产税征收范围内
的具备房屋功能的
地下建筑,包括与地
上房屋相连的以及
完全建在地面以下
的建筑、地下人防设
施等均应当征税。
与地上房屋相连的
地下建筑,如地下
室、地下停车场、商
场的地下部分等应
将地下与地上房屋
视为整体按照地上
房屋建筑的规定计
算征税。 从租计征:
年应纳税
额,租金
收入×12%
(个人为
4%)
原价的
地下建筑税额,应税原值×
50,60%
物:工业用(1,原值减除比
作为房产
房产 例)×1.2%
原值
地下建筑原价的
税额,应税原值×
物:商业和70,80%
(1,原值减除比
其他用房作为房产
例)×1.2%
产 原值
第六章 车船税
本章内容:
第一节 概述
第二节 征税范围、纳税人和税额
第三节 应纳税额的计算与代收代缴
第四节 减免税优惠
第五节 申报和缴纳
一、车船税的概念
车船税是对在中华人民共和国境内车辆、船舶的所有人或者管理人所征收的一种税。
二、征税对象和范围
在中华人民共和国境内属于《车船税法》所附《车船税税目税额表》规定的车辆、船舶。车辆、船舶,是指:
1.依法应当在车船登记管理部门登记的机
动车辆和船舶;
2.依法不需要在车船登记部门登记的在单位内部场所行驶或者作业的机动车辆和船舶。
三、纳税人
我国境内车辆、船舶的所有人或者管理人为车船税的纳税人,应当依照《车船税法》的规定缴纳车船税。
四、税目、税额
计税
税目 备注
单位
乘用车〔按发动
核定载客人数9人
机汽缸容量(排每辆
(含)以下
气量)分档〕
核定载客人数9人
客车 每辆
以上,包括电车
商用
整备包括半挂牵引车、三
车
货车 质量轮汽车和低速载货
每吨 汽车等
挂车 整备按照货车税额的50%
质量计算
每吨
专用作业
整备
车 其他
质量不包括拖拉机 车辆 轮式专用
每吨
机械车
摩托车 每辆
净吨
机动船舶 位每
拖船、非机动驳船分
吨
船舶 别按照机动船舶税
艇身
额的50%计算
游艇 长度
每米
注意:1.拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算征收车船税; 2.车辆整备质量尾数不超过0.5吨,按照0.5吨计算;超过0.5吨的,按照1吨计算。整备质量不超过1吨的车辆,按照1吨计算。
3.船舶净吨位尾数不超过0.5吨的不予计算,超过0.5吨的,按1吨计算。净吨位不超过1吨的船舶,按照1吨计算。
4.以车船登记管理部门核发的车船登记证
书或者行驶证所载数据为准;以车船出厂
合格证明或者进口凭证标注的技术参数、
数据为准;由主管税务机关参照国家相关
标准核定,没有国家相关标准的参照同类
车船核定。
【例题•多选题】下列车船中,以“整备质量”每吨作为计税单位的有( )。
A.商用客车
B.商用货车
C.挂车
D.三轮汽车
E.拖拉机
『正确答案』BCD
注意:计税依据的具体规定:
(1)对车辆整备质量尾数不超过0.5吨的按0.5吨计算,超过0.5吨的按1吨计算。整备质量不超过1吨的按1吨计算。
(2)船舶净吨位尾数在0.5吨以下的不予计算,超过0.5吨的按1吨计算;1吨以下的小型船,一律按照1吨计算。
(3)拖船按照发动机功率每2马力折合净吨位1吨计算车船税。
【例题•单选题】2012年某货运公司拥有载货汽车10量,每辆自重9.2吨,有运输船2艘,每艘净吨位1 249.6吨。其所在省车船税载货汽车每吨税额为100元,船舶净吨位2 000吨以下的,每吨4元;该航运公司2012年应缴纳车船税( )元。
A.19 500 B.19 196.8C.19 200 D.19 192
『答案解析』应纳车船税,10×9.5×100,2×1 250×4,19 500(元)
五、应纳税额计算
1.购置的新车船,购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。
应纳税额,(年应纳税额?12)×应纳税月份数
2.在一个纳税年度内已完税的车船被盗抢、报废、灭失的,纳税人可以凭有关管理机关出具的证明和完税凭证,向纳税所在地的主管地方税务机关申请退还自被盗抢、报废、灭失月份起至该纳税年度终了期间的税款。
3.已办理退税的车船失而复得的,应该从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。
4.扣缴义务人已代收代缴车船税的,纳税人不再向车辆登记地的主管税务机关申报缴纳车船税。
5.已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的,不另纳税,也不退税。
【例题•计算题】2012年某航运公司拥有拖船2艘,发动机功率均为1 000马力。其所在省车船税税额为净吨位2 000吨以下的,每吨4元;2 001,10 000吨的,每吨5元。该航运公司2012年应缴纳车船税。
『正确答案』应纳车船税, 2×1 000×50%×4×50%,2 000(元)
六、保险机构代收代缴
1.从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人,应当在收取保险费时依法代收车船税,并出具代收税款凭证。
2.机动车车船税扣缴义务人在代收车船税时,应当在机动车交通事故责任强制保险的保险单以及保费发票上注明已收税款的信息,作为代
收税款凭证。
3.纳税人没有按照规定期限缴纳车船税的,扣缴义务人在代收代缴税款时,可以一并代收代缴欠缴税款的滞纳金。
七、减免税优惠
(一)法定减免:
1.捕捞、养殖渔船;
2.军队、武装警察部队专用的车船;
3.警用车船;
4.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。
5.对节约能源、使用新能源的车船可以减征或者免征车船税;对受严重自然灾害影响纳税困难以及有其他特殊原因确需减税、免税的,可以减征或者免征车船税。
6.省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况,可以对公共交通车船,农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。
(二)特定减免
1.经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船,不征收车船税。
2.按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。
3.依法不需要在车船登记管理部门登记的机场、港口、铁路站场内部行驶或者作业的车船,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。
八、申报和缴纳
(一)纳税期限
车船税纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月。
1.核发证书的当月。车船税的纳税义务发生时间为车船管理部门核发的车船登记证书或者行使证书所记载日期的当月。
2.购置发票的当月。没有登记办理手续的,以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。
3.税务机关核定日期。没有登记也不能提供发票的,由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。
车船税按年申报缴纳,具体申报纳税期限由省级人民政府确定。
(二)纳税地点
车船税的纳税地点为车船的登记地或者车船税扣缴义务人所在地。依法不需要办理登记的车船,车船税的纳税地点为车船的所有人或者管理人所在地。
(三)申报缴纳
车船税按年申报,分月计算,一次性缴纳。具体申报纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
【例题•单选题】2012年2月26日购置非机动驳船2艘,每艘净吨位600吨,购置养殖船1艘,净吨位2 000吨,所购船舶均在3月5日取得登记证书。所在省车船税计税标准为净吨位200吨以下(含200吨)的,每吨3元,201吨,2 000吨(含2000),每吨4元。2012年该渔业公司应缴纳车船税( )元。
A.2 000 B.4 000 C.2 400 D.10 000
『答案解析』养殖船免税,非机动驳船按照船舶税额的50%计算。
应纳车船税,2×600×4?12×10×50%,2
000(元)
【例题 多选题】关于车船税的说法,正确的有( )。
A.已缴纳车船税的车船在同一纳税年度内办理转让过户的,不另纳税,也不退税。
B.已办理退税的车船失而复得的,应该从公安机关出具相关证明的次月起计算缴纳车船税
C.车船所有人没有缴纳车船税的,使用人应当代为缴纳车船税。
D.车船税纳税义务发生时间为车船管理部门核发的登记证书或行驶证书上记载日期的当月。
E.按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶,自车船税法实施之日起3年内免征车船税 『正确答案』ACD
『答案解析』选项B已办理退税的车船失而复得的,应该从公安机关出具相关证明的当月起计算缴纳车船税。选项E按照规定缴纳船舶吨税的机动船舶,自车船税法实施之日起5年内免征车船税。
2011计算题:2010年初某企业房产原值3000
万元,其中厂房原值2600万元,厂办儿园房产原值300万元,地下工业用仓库原值100万元。拥有自重10吨载货汽车10辆,7.8吨挂车5辆,2010年企业发生如下业务:
1、7月20日购置2.5吨客货两用车2辆,合同注明金额10万元,当月领取行驶证书 2、6月30日将原值300万元的厂房出租,合同注明每年租金24万元,租赁期3年
3、7月份购买新建的地下商铺用于商业用途,购买合同金额200万元,9月份交付使用,10月份从房地产权属管理部门取得土地使用证与房产证
4、10月份接受甲公司委托加工一批产品,签订的合同中注明原材料由甲公司提供,金额100万元,收取加工劳务费30万元,完工产品由甲公司负责运输,合同中注明运费2万元,保管费0.2万元,装卸费0.05万元
当地房产余值扣除比例为20%,工业用途地下建筑物以原价的50%用为应税房产原值,商业用途地下建筑物以原价的70%用为应税房产原值,载货汽车年税额20元每吨
答案:
应纳车船税=10×10×20+8×5×20+2.5×2×20?12×6=2850
地下建筑物应纳房产税=100×50%×(1-20%)×1.2%+200×70%×(1-20%)×1.2%?12×3=8160 地上建筑物应纳房产税=(2600-300)×(1-20%)×1.2%+300×(1-20%)×1.2%?12×6+24?12×6×12%=249600
企业应纳印花税=10×0.03%×10000+24×3×0.01%×10000+200×0.05%×10000+5×2+30×0.05%×10000+2×0.05%×10000+0.2×0.1%×10000=1992
第七章 契税
本章内容:
第一节 概述
第二节 征税范围、纳税人和税率
第三节 计税依据及应纳税额的计算
第四节 减免税优惠
第五节 申报和缴纳
一、契税的概念
契税是以所有权发生转移的不动产为征税
对象,向产权承受人征收的一种财产税。
契税的特点:
(一)契税属于财产转移税
(二)契税由财产承受人缴纳
, 注意:
, 1、属于财产行为税。
, 2、实行一次性征收。
, 3、契税不计入管理费用,而是计入土地使用
权或房产的购置成本,即资本化。 , 4、普遍适用于内外资企业和本、外国居民。 , 5、一般为买方纳税,区别于土地增值税为卖
方纳税。
二、征税范围
契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括:国有土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;房屋买卖。
(一)视同买卖房屋的情况
1.以房产抵债或实物交换房屋。
2.以房产作投资或作股权转让。
3.买房拆料或翻建新房,应征收契税。
注意:以自有房产作股投入本人独资经营企业,免纳契税。因为产权未发生变化。
(二)房屋赠与
房屋受赠人要按规定缴纳契税。
以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠与财产,应缴纳契税。
, (一般不征收土地增值税,但非公益性赠与
征)
(三)房屋交换
交换价值相等的,免征契税;交换价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。
, (单位之间进行房地产交换还应交土地增值
税,个人之间交换居住房免税)。
居民甲某共有二套房产,2010年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换,并支付给乙某15万元;将第二套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%,甲某应缴纳契税( )。
A.0.45万元 B.1.95万元C.2.25万元 D.2.85万元 『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营企业,免纳契税。土地使用权交换、房屋交换,支付补价的一方纳税。
契税,15×3%,0.45(万元)
(四)企业改制重组中的契税政策。
1.企业公司制改造。
(1)非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司,或有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
(2)非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
(3)国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。
2.企业股权转让。
(1)在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
(2)对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
(3)以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业划拨用地的,对承受方应征收契税。
3.企业合并。
依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
4.企业分立。
依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
5.企业出售。
国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按劳动法等国家有关政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,免征契税。
6.企业注销、破产。
企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承
受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。
7.其他情形。
经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。
企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。
公司制企业在重组过程中,以名下土地、房
屋权属对其全资子公司进行增资,属同一投资主体内部资产划转,对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为,不征收契税。
(五)房屋附属设施有关契税政策
1.对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。
【典型例题】某房地产开发公司购买某企业闲置的房产,合同上注明土地使用权价款1 500万元,厂房和附着物共计价款802万元。该房地产开发公司应缴纳契税( )万元。(当地省人民政府规定的契税税率为3%)
A.45 B.45.06
C.69 D.69.06 『答案解析』应纳契税,(1 500,802)×3%,69.06(万元)
2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。
3.承受的房屋附属设施权属单独计价的,按当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。
4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金,要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。
5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。
7.土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论是否办理了权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,土地使用者及其对方当事人应当依法缴纳契税。
【典型例题•多选题】(2011年)王先生是某企业债权人,2010年11月该企业破产,王先生获得抵债的门面房一间,评估价20万元;当
月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业;另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。下列税务处理,正确的有( )。
A.甲企业应缴纳契税3.6万元
B.王先生应缴纳契税O.08万元
C.破产企业应缴纳契税2.4万元
D.王先生将门面投资需缴纳契税
E.王先生承受破产企业的门面房免征契税 『正确答案』AE
『答案解析』债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的,免征契税。所以王先生不缴纳契税。
甲企业应缴纳契税=(30+60)×4%=3.6(万元)
(2010年单选题)下列情形中应征收契税的是( )。
A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业
B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属。
C.有限责任公司整体改造为股份有限公司,改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属
D.国有控股公司以部门资产组建新公司,该国有控股公司占新公司股份90%,新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属
『正确答案』B
『答案解析』选项A,以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税;选项B,对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。选项C、D都是免征契税的情形。
三、纳税人与税率
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%,5%。具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
从2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房,减按1%税率征收契税。
四、计税依据
1.土地使用权出售、房屋买卖,其计税依据为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换,其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
4.国有土地使用权出让,其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 P297教材
5.房屋买卖的契税计税价格是房屋
买卖合同
二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载
的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包含在内。
, (2009年)2009年4月中国公民肖某首次
购买商品房一套,面积85平方米,合同总
价格54.4万元,其中含装修费8.4万元。
肖某购买该住房应缴纳契税( )元。
, A.4600 B.5440 C.6900 D.8160
『答案解析』个人首次购买90平方米以下
住房,从2008年11月1日起按1%税率征收
契税。应纳契税,54.4×1%,0.544(万元)
,5440(元)
【典型例题•单选题】(2011年)根据契税相关规定,房屋赠与时契税的计税依据是( )。
A.协议成交价格
B.所在地省级人民政府公示的土地基准价格
C.不同地段的土地使用权及房屋转让的成交价格
D.征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格。
『正确答案』D
『答案解析』土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
(2010多选题)下列情形中,由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有( )。
A.房屋赠与。
B.国有土地使用权赠与。
C.协议方式出让国有土地使用权的
D.以竞价方式出让国有土地使用权的
E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换。
, 『正确答案』ABE
『答案解析』选项C,以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格;选项D,以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 (2009)出让国有土地使用权,以竞价方式出让的,契税的计税依据一般为竞价的成交价格,包括(ABCD )。
, A(土地出让金
B(土地补偿费用
C(拆迁补偿费
D(市政设施配套费
E(相关手续费
, 计税依据总结:
国有土地
使用权出成交价格(买卖装修的房屋,装售、房屋修费用应包括在内)。
买卖
土地使用
征收机关参照土地使用权出售、权赠与、
房屋买卖的市场价格核定。 房屋赠与
土地使用所交换的土地使用权、房屋的价
权交换、格差额。
房屋交换
协
议成交价格。没有成交价格或
方者成交价格明显偏低的,依
式次按下列两种方式确定: ?
出评估价格:?土地基准地价。
让
竞
价一般应确定为竞价的成交价
方格(含土地出让金、市政建国有土地
式设配套费以及各种补偿费使用权出
出用)。
让
让
先
划
拨补缴的土地出让金和其他出
后让费用。
出
让
已购公有住房经补缴土地出让金
和其他出让费用成为完全产权住
房的,免征契税。
五、应纳税额的计算
以外汇结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价,折合成人民币计算。
【2011单选题】甲某是个人独资企业业主,2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所,3月以200万元的价格购入一处房产;6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值l60万元的仓库互换,甲某收取差价40万元。甲某以上交易应缴纳契税( )万元。(契税税率4%.)
A.8.00 B.8.40 C.9.60 D.16.00
『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税;房屋交换,其价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。
应缴纳契税=200×4%=8.00(万元)
六、减免税优惠
(一)基本规定
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单
位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,经县级以上人民政府批准,按国家房改政策在省政府规定标准以内,免征契税,超过规定标准面积部分,缴纳契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税(不可抗力,是指不能预见、不能避免,并不能克服的客观情况,如自然灾害、战争等)。
4.土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒水、荒地、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。
6.对国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受的该国有控股公司的土地、房屋权属免征契税。
(二)财政部规定的其他减免税项目
1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契
税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。
2.对国家石油储备基地第一期项目
经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途的,不再属于减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的契税税款。
3.对廉租住房管理单位
4.自2010年4月至2011年12月31日,事业单位改制有关契税政策。
投资主体没有发生变化,免征契税;投资主体发生变化,安置全部职工、签订不少于3年合同,免征契税;安置30%以上职工,签订不少于3年合同,减半征收契税。
5.自2011年8月31日起,婚姻存续期间,房屋土地权属原归一方所有,变更为双方共有的,免征契税。
6.对已缴纳契税的购房单位和个人,未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税,权属变更后退房的,不予退还已纳契税。
7.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房的,免征契税。
(2011多选题)王先生是某企业债权人,
2010年11月该企业破产,王先生获得抵债的门面房一间,评估价20万元;当月王先生将门面房作价30万元投资于甲企业;另外甲企业又购买了该破产企业60万元的房产。下列税务处理,正确的有( )。
A.甲企业应缴纳契税3.6万元。
B.王先生应缴纳契税O.08万元
C.破产企业应缴纳契税2.4万元
D.王先生将门面投资需缴纳契税
E.王先生承受破产企业的门面房免征契税 『正确答案』AE
『答案解析』债权人承受破产企业的房屋权属以抵偿债务的,免征契税。所以王先生不缴纳契税。
甲企业应缴纳契税=(30+60)×4%=3.6(万元)
七、申报和缴纳
(一)纳税义务发生时间
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
(二)纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳
税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款 。
(三)纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
第八章 城镇土地使用税
本章内容:
第一节 概述
第二节 征税范围、纳税人和适用税额
第三节 计税依据及应纳税额的计算
第四节 减免税优惠
第五节 申报和缴纳
一、城镇土地使用税概念
城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
特点:
1.对占用土地的行为征税。
2.征税对象是土地。
3.征税范围有所限定。
4.实行差别幅度税额。
纳税人缴纳的城镇土地使用税计入管理费用,在企业所得税前扣除——影响企业所得税。
二、征税范围
城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。不包括农村集体所有的土地。
三、纳税人
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。具体规定如下:
1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税。
3.土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。
注意:2007年1月1日起,国家将外商投资企业、外国企业列为城镇土地使用税的纳税人。
甲企业,有A、B、C三块生产经营用地,A
土地使用权属于甲企业,面积10000平方米,其中幼儿园占地1000平方米,厂区内绿化占地2000平方米;B土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有,面积5000平方米,实际使用面积各半;C面积3000平方米,甲企业一直使用但土地使用权未确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元,甲企业全年应纳城镇土地使用税( )。
A.57500元 B.62500元 C.72500元 D.85000元
『答案解析』应纳城镇土地使用税,(10000,1000,5000?2,3000)×5,72500(元
【典型例题•单选题】根据城镇土地使用税的有关规定,下列各项中不正确的是( )。
A.外商投资企业也应纳税
B.土地使用权未确定的,不需纳税。
C.土地使用权共有的,由共有双方分别纳税
D.由拥有土地使用权的单位和个人纳税 『正确答案』B
『答案解析』土地使用权未确定的,由实际使用人纳税。
【典型例题•多选题】下列可以成为城镇土地使用税纳税人的有( )。
A.县城的中外合资工业企业。
B.城市郊区的外资百货公司。
C.工矿区的杂货店。
D.农村山区的小卖部。
E.城镇的个体工商户。
『正确答案』ABCE
『答案解析』2007年1月1日起,外商投资企业、外国企业以及外籍人员都成为城镇土地使用税的纳税人;城镇土地使用税的开征区域不包括农村。
四、适用税额
城镇土地使用税采用定额税率,实行分级幅度税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准规定如下:
1.大城市1.5至30元;
2.中等城市1.2至24元;
3.小城市0.9至18元;
4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内,确定所辖地区的适用税额幅度。
降低:经省、自治区、直辖市人民政府批准经济落后地区,土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。
提高:经济发达地区的适用税额标准可以适当提高,但须报财政部批准。
【典型例题•单选题】城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率,经济落后地区,税额可适当降低,但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的( )。
A.10% B.20%
C.30% D.40% 『正确答案』C
五、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。
1.以房地产管理部门核发的土地使用证书
与确认的土地面积为准;
2.尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积,据以纳税,待核发土地使用证后再作调整。
, 【例题?单选题】某城市的一家公司,实
际占地23000平方米。由于经营规模扩大,
年初该公司又受让了一尚未办理土地使用
证的土地3000平方米,公司按其当年开发
使用的2000平方米土地面积进行申报纳税,
以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使
用税税率。该公司当年应缴纳城镇土地使用
税为( )。
A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元
【答案】C
【解析】尚未核发出土地使用证书的,
应由纳税人申报土地面积,据以纳税,待核
发土地使用证以后再作调整。所以该公司当
年应缴纳的城镇土地使用税,
(23000+2000)×2,50000(元)。
六、应纳税额的计算
年应纳税额,计税土地面积×适用税额
【典型例题】(教材例题)
七、减免税优惠
(一)基本规定:
1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地,免征土地使用税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
4.市政街道、广场、绿化地带等(社会性的)公共用地。
5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地(不包括办公生活用地)。
6.开山填海整治的土地。
自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。
7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。
某市肉制品加工企业2006年占地60000平方米,其中办公占地5000平方米,生猪养殖基地占地28000平方米,肉制品加工车间占地16000平方米,企业内部道路及绿化占地11000平方米。企业所在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税为( )。
A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元 『答案解析』应纳土地使用税,(60000-28000)×0.8,25600(元)
某人民团体A、B两栋办公楼,A栋占地3000平方米,B占地1000平方米。2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元,该团体2007年应缴纳城镇土地使用税( )
, A.3750元 B.11250元
, C.12500元 D.15000元
, 【解析】人民团体自用的A办公楼免税,出
租的在租期内纳税:
, 应纳城镇土地使用税
, =1000×15×9?12=11250
(二)特殊规定
1.城镇土地使用税与耕地占用税征税范围的衔接
2.免税单位和纳税单位之间无偿使用的土地
3.房地产开发公司使用土地
4.缴纳农业税的土地
【典型例题•单选题】(2011年)下列土地应征收城镇土地使用税的是( )。
A.盐场的盐滩用地
B.企业办学用地
C.核电站基建期内的办公用地
D.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业用地
『正确答案』C
『答案解析』从2007年9月10日起,对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地(不包括地下线路用地),生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税,其他用地免征城镇土地使用税。
【典型例题•多选题】(2011年)下列土地
免征城镇土地使用税的有( )。
A.机场飞行区用地
B.国家机关办公用地
C.农副产品加工厂用地
D.宗教寺庙内宗教人员的生活用地
E.开发商在经济适用房项目中配套建造廉租房的用地
『正确答案』ABDE
『答案解析』选项C,农副产品加工厂占地不属于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地,所以不免税。
对既向居民供热、又向非居民供热的企业,可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限;对于兼营供热的企业,可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。
注意:310页(二十九)(新增):2011-1-1至2020-12-31,对天然林保护工程的土地继续免征。
【典型例题2】某供热企业房产原值8000万元,占用土地10000平方米。2008年全年经
营收入9000万元,其中向居民供热收入300万元,无法准确划分向居民供热的生产用房。该企业所在地计算房产余值的减除比例为20%,城镇土地使用税年税额为3元,平方米。2008年该企业应缴纳城镇土地使用税和房产税各( )万元。
A.2.79 B.2.9 C.3 D.74.24 E.76.80
『正确答案』BD
『答案解析』应纳城镇土地使用税=10000×3×(9000-300)?9000=29000(元)=2.9(万元)
应纳房产税=8000×(1-20%)×1.2%×(9000-300)?9000=74.24(万元)
八、申报和缴纳
(一)纳税义务发生时间
1.购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,计征城镇土地使用税。
2.购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,计征城镇土地使用税。
3.出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,计征城镇土地使用税。
4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业
建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,计征城镇土地使用税。
5.纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。
6.纳税人新征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
【典型例题•单选题】某工厂4月份购买一幢旧厂房,6月份在房地产权属管理部门办理了产权证书。该厂房所占土地开始缴纳城镇土地使用税的时间是( )月份。
A.4 B.5 C.6 D.7
『答案解析』纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳城镇土地使用税。
(二)纳税期限
按年计算、分期缴纳,缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
(三)纳税申报
新征用土地,必须于批准新征用之日起30日内申报登记。
(四)纳税地点
土地所在地,由土地所在地的税务机关负责
征收。
, 甲企业(国有企业)生产经营用地分布于A、B、C三个地域,A的土地使用权属于甲企业,面积10000平方米,其中幼儿园占地1000平方米,厂区绿化占地2000平方米;B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有,面积5000平方米,实际使用面积各半;C面积3000平方米,甲企业一直使用但土地使用权未确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元,甲企业全年应纳城镇土地使用税( )
A、57500元 B、62500元 C、72500元 D、85000元
解析:甲在A地的10000平方米中,幼儿园占地1000平方米可免,但厂区绿化占地不免;B的土地使用权中,甲应负担一半;C地甲作为使用者纳税
(10000,1000,5000/2,3000)×5,14500×5,72500
2010•单选题:关于契税的说法,正确的是
()
A.如果没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可在评估价格和土地基准地价中任意选择一种方式来评定契税的计税依据
B.符合减免税规定的纳税人,契税的计税金额在10000万元(含10000万元)以上的,由省级征收机关办理减免税手续,并报国家税务总局备案.
C.符合减免税规定的纳税人,应在土地、房屋权属转移合同生效的30日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报
D.土地使用权和房屋赠与征收契税的计税依据根据政府批准设立的房地产评估机构的评定价格确定
2010年考题:列情形中应征收契税的是()。
A.以自有房产作股投入本人经营的独资企业
B.非债权人承受破产企业土地和房屋权属.
C.有限责任公司整体改建为股份有限公司,改建后的公司承受原企业的土地和房屋权属
D.国有控股公司以部分资产组建新公司,该国有控股公司占新公司股份90,,新公司承受该国有控股公司的土地和房屋权属
2010年考题
2008年4月,位于A市的甲企业实行重组,改建为有限责任公司相关业务如下:
(1)2008年4月,有限责任公司将从甲企业承继的位于A市的价值l000万元、占地面积9000平方米的厂房抵偿乙企业债务。
(2)2008年4月,有限责任公司承受甲企业在A市的价值800万元、占地面积为6000平方米的厂房,之后该厂房处于闲置状态,并向税务机关报送了有关政府部门批准的文件。
(3)2008年6月,有限责任公司在A市购买一个占地24000平方米的停车场,合同总价款为2000万元,合同约定分三期付款,当年付款800万元。
(4)2009年3月,有限责任公司为了在B地建立生产车间和储存仓库,购买了价值4000万元、占地面积24000平方米的厂房;并购买了耕地15000平方米、非耕地5000平方米,缴纳土地出让金1000万元,当地政府给予出让金减免l00万元。
(5)2009年5月,有限责任公司启用A市占地6000平方米的闲置厂房,经装修后,用于
公司销售部使用。
(注:A市城镇土地使用税年税额8元,平方米,B地城镇土地使用税年税额2.5元,平方米,契税税率均为3%。)
根据以上资料,回答下列问题:
1.乙企业应缴纳契税( )万元。
『答案解析』乙企业应缴纳契税
=1000×3%=30(万元)
2.2008年甲企业应纳土地使用税( )元。
『答案解析』甲企业2008年应缴纳土地使用税=(9000+6000)×8?12×4=40000(元)
3.有限责任公司2009年应缴纳土地使用税( )元。
『答案解析』有限责任公司2009年应缴纳土地使用税=24000×8+(24000+5000)×2.5?12×9+6000×8?12×8=278375(元)
4.有限责任公司于2008,2009年重组业务中,涉及的不动产承受行为应缴纳契税( )万元。
『答案解析』非公司制企业按照规定整体改建为有限责任公司或股份有限公司,对改建后的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。
应缴纳契税=(2000+4000+1000)×3%=210(万元)
第九章 耕地占用税
本章内容:
第一节 概述
第二节 纳税义务人
第三节 征税范围
第四节 应纳税额的计算
第五节 税收优惠
第六节 征收管理
一、耕地占用税的概念
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人,就其实际占用的耕地按面积征收的一种税,它属于对特定土地资源占用课税。
特点:
1.兼具资源税与特定行为税的性质。
2.采用地区差别税率。
3.在占用耕地环节一次性课税。
4.税收收入专用于耕地开发与改良。
二、纳税义务人
耕地占用税的纳税人,是占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人。
所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人。
三、征税范围
耕地占用税征税范围包括占用的国家所有和集体所有的耕地。
耕地是种植农作物的土地,包括菜地、园地。园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。
占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设视同占用耕地。
占用已开发的滩涂、草场、水面和林地,由
省、自治区和直辖市结合情况确定是否征收耕地占用税。
在占用之前3年内属于规定范围的耕地或农用土地,也视为耕地。
【典型例题•单选题】(2010)根据耕地占用税的相关规定,“耕地”是指种植农业作物的土地以及在占用之前( )年内属于规定范围的耕地或农用土地。
A.1 B.2 C.3 D.4 『正确答案』C
『答案解析』在占用之前3年内属于规定范围的耕地或农用土地,也视为耕地。
【典型例题•多选题】(2011年)下列占用农村土地的行为,需缴纳耕地占用税的有( )。
A.占用耕地建房
B.占用耕地从事其他非农业建设
C.占用鱼塘从事其他非农业建设
D.占用耕地新办学校、幼儿园、养老院、医院
E.占用之前三年内属于耕地的土地用于非农业建设
『正确答案』ABCE
『答案解析』选项D, 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免税。
【典型例题•多选题】根据耕地占用税的相关规定,下列项目属于规定范围的耕地,用于非农业建设需要缴纳耕地占用税的是( )。
A.花圃
B.苗圃
C.茶园
D.已开发的滩涂
E.鱼塘
『正确答案』ABCE
『答案解析』占用已开发的滩涂,由省、自治区和直辖市结合情况确定是否征收耕地占用税。
四、计税依据和税率
(一)计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。
(二)税率
1.人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政
区域为单位,下同),每平方米为10元至50元;
2.人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8元至40元;
3.人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米为6元至30元;
4.人均耕地超过3亩的地区,每平方米为5元至25元。
经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高,但是提高的部分最高不得超过上述规定的当地适用税额的50%。
五、税收优惠
(一)免征耕地占用税
1.军事设施占用耕地。
2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。
(二)减征耕地占用税
1.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
根据实际需要,国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后,可以对前
款规定的情形免征或者减征耕地占用税。
2.农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税。
农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民,在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的,经所在地乡(镇)人民政府审核,报经县级人民政府批准后,可以免征或者减征耕地占用税。
免征或者减征耕地占用税后,纳税人改变原占地用途,不再属于免征或者减征耕地占用税情形的,应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。
【典型例题•单选题】(2011年)下列耕地免征耕地占用税的是( )。
A.农村住宅占用的耕地
B.医院占用的耕地
C.铁路线路占用的耕地
D.飞机跑道占用的耕地
『正确答案』B
『答案解析』医院占用耕地免征耕地占用税;农村居民占用耕地新建住宅,按照当地适用税额减半征收耕地占用税;铁路线路、飞机场跑道占用
耕地,减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
六、征收管理
1.耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时,应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。
2.纳税人临时占用耕地,应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的,全额退还已经缴纳的耕地占用税。
3.占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的,比照本条例的规定征收耕地占用税。
建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的,不征收耕地占用税。
【•多选题】(2010年)关于耕地占用税的
说法,正确的有( )。
A.耕地占用税收入专用耕地开发与改良。
B.耕地占用税采用地区差别税率,按年课征
C.耕地占用税的适用税额可以适当提高,但最多不得超过规定税额的50%。
D.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设,视同占用耕地。
E.纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的,已缴纳的耕地占用税不再退还
『正确答案』ACD
『答案解析』选项A、C、D均符合政策规定;选项B不正确,耕地占用税不是按年课征,是一次性征收;选项E,符合规定,已缴纳的耕地占用税可以退还。
【本章总结】1.征税范围;2.税额计算;3.税收优惠和征收管理。