宏宇·之心广场商业综合体业态定位报告

宏宇·之心广场商业综合体业态定位报告 宏宇?之心广场商业综合体业态定位报告 宏宇.之心广场 业态定位报告 宏宇?之心广场 商业综合体业态定位报告 关于项目商业定位 基于对濉溪县商业市场及商业环境的初步认识，结合项目所处区位以及自身产品规划的深入研判，经过贵我双方多次的沟通共识，关于项目的商业综合体部分初步达成了打造未来濉溪县城中心区一站式休闲购物中心广场的商业定位概念共识。打造从购物到休闲，从休闲到娱乐的多位一体的新型城市多功能一站式购物中心概念; 商业业态定位 商业业态定位原则 原则一:可持续性 原则二:现金流 原则三:利润 原则四:品牌与形象 准确的市场定位，合理的业态组合，确保项目在后期经营良好，在激烈的市场竞争中立于不败之地。 充分发挥项目自身和潜在的价值，提升区域价值，采用多种营销手段，实现项目资金滚动式开发。 通过对产权形式和经营方式的创新，增大项目升值空间，保证发展商利润最大化; 借助本项目的成功开发，提升发展商在市场的品牌形象，实现经济利益和品牌形象的双丰收; 所有的原则必须以现实条件为基础，以共同目标为导向; 目录 定位支撑点1:宏观市场环境 濉溪县宏观经济概况 居民购买力 定位支撑点2:现有商业格局 濉溪县商业格局 商业地产前景 定位支撑点3:商业立项 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 项目属性 商业SWOT分析 项目定位确立:一站式休闲购物广场 客群定位 功能定位 业态定位 业态组合 业态分布 宏观市场环境 2010年全县生产总值(GDP)完成元，比上年增长17.7%。 115.1亿元，按可比价格计算，比上年增长18.8%。其中人均GDP按常住人口计算，人均生产总值突破万元大关，达10489从2007年以来濉溪县GDP以每年超过10%的速度在增长，根据房地产发展阶段与GDP增长速度关系国际通用衡量 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，当GDP增长速度超过8-12%，房地产业处于高速发展的阶段。 2007-2010年，GDP增长速度均在10%以上，房地产市场发展处于快速发展阶段 宏观市场环境 濉溪县辖11个乡镇和一个经济开发区:2010年末全县公安户籍总人口109.8万人，比上年末增加10455人，增长1.0%。全县年末总户数31.1万户。总人口按性别分男性56.2万人，女性53.6万人，全县非农业人口15.6万人。 其中常住人口超100万，人口数接近淮北全市总人口的47.34%。人口超百万，在全省来说也位居前列。 注:比重为各县(区)的人口占全市合计的比重 地区 常住人口数 (人) 比重[6](%) 2010年 2000年 全市合计 2114276 100.00 100.00 杜集区 324398 15.34 15.65 相山区 467358 22.11 15.95 烈山区 321565 15.21 7.86 濉溪县 1000955 47.34 60.54 一般而言，周边3公里范围内的常住人口在20万~30万之间，则可以支撑 一个10万平方米的城市综合体的发展 。 濉溪常住人口超100万，接近淮北全市总人口47.34% 宏观市场环境 权威机构调查，人均可支配收入达到15000元的指标，就能满足城市综合体实现良性运营 2008年城镇人均可支配收入达11251元， 2009年全县在岗职工平均工资25536元，比上年增长17.1% 2009年城乡居民储蓄余额71.21亿元，同比上涨9.6% 2010年全年实现财政总收入15.0亿元，增长35.7%，居民储蓄存款余额87.5亿元，比年初增加16.2亿元。 濉溪县城消费力水平逐年提高。 宏观市场环境 不管是从GDP的发展，还是人口及人均消费 水平的现状，都满足商业综合体的运营要求 现有商业格局 濉溪县城商业以淮海路为中轴，同时分布于溪河路、沱河路。其中核心商圈地段如图所示，南北长约1100米，东西长各约700米。 商圈沿街商铺数量数共计479家，经营范围广泛，零售商店最多，服务业次之，市场整体档次不高，品牌以3线品牌为主。服装零售业态比重较大，餐饮娱乐类相对缺乏。 租金价格方面淮海路段商铺5-7元/天/?(1825-2555元/年/?)，溪河路、沱河路商铺3-5元/天/?(1095-1825元/年/?)。 濉溪以淮海路为主要核心商圈中轴，业态较为零散，餐饮娱乐缺乏。 现有商业格局 重要业态指标 知名百货商厦 无 大型超市 中型苏果超市1家 星级酒店 翡翠明珠 知名品牌 3线服装品牌为主 文化教育机构 濉溪县第二中学 医疗 濉溪县医院 鞋帽服装 李宁、安踏、鸿星尔克、波司登、柒牌、才子男装、意尔康、乔丹体育、阿 依莲、古今、千仞岗、雅鹿、海澜之家、361?、森马、、匹克、KAPPA、adidas、 红蜻蜓、恒源祥 电器卖场 格力电器、宏银瑞家电城、宏源电器 超市 真棒特卖场、苏果超市 餐饮 重庆德庄、美滋味酒楼、有意思咖啡、避风岛咖啡简餐、品鑫源食府、苏大 姐老火锅、玉米人餐厅、麦肯基、伊百诺蛋糕店 休闲娱乐 曼哈顿ktv、徽商足典 珠宝首饰 金兰珠宝金行、老凤祥、上海老庙黄金、中国黄金、周大金 百货 海通百货、中心商城、服装城、新世纪商贸城、淮北全民百货、濉溪百货大 商场 家私、家居 前进国际家居、南方家私、皖北家居 婚纱摄影 天缘、浪漫巴黎、今世缘尊爵、喜洋洋 濉溪商业地产发展明显滞后，多以二三线品牌为主，商业配套严重不足，缺 乏一站式综合商业 商业地产前景 政府以淮海路为商业轴线，并逐步提升淮海路的商业规模与档次。 区域商业格局 不管是目前发展明显滞后的商业发展格局，或 是政府规划发展的政策导向利好，都需要有整 体形象完好，引领新一代消费潮流的商业出现 项目属性 项目位置:淮海路与溪河路交汇东南角 占地面积:8498平方米 商业:地下一层，地上四层 项目周边环境:项目北侧步行街，南侧供电局，往北汽车站，属于淮海路商 业往南延伸的繁华地段。 项目现状:位于濉溪商业主干道淮河路与溪河路交汇处，地块位置现是濉溪 菜场，西侧即是县城主干道淮海路，北侧步行街未来将进行改造。 项目属性 北 南 西 东 项目宗地 项目南面是溪河路商业步街，目前环境较脏、乱，未来规划将进行改造。 项目南面是南方家私，规划未来拆迁与紧临本案南侧。 项目西面是即将运作的5号地块，规划建筑面积6万5千平米左右 项目西面是县供电局，与本案一路之隔。 项目属性 项目紧邻濉溪主商圈中心，地处濉溪核心商圈边缘位置。 项目属性 规划4层沿街商业，商业氛围集中，商业面积约7><23000平米。 楼层 面积 ,1F 6112? 1F 4211? 2f 4<232? 3f 4<232? 4f 4<232? 总计 <23019? 商业SWOT分析 地处老城核心区域，客群关注度高，可有效降低推广难度; 县城老商圈覆盖，享有较高的人流车流量，缩短未来商业运营培育时间; 大型商业综合体的定位，产品规划齐全，档次较高，业态丰富，利于打造核 心商圈的目标; 突出项目所处老城核心区域的优势，提高目标客户群体的持续关注; 强化综合体的产品规划概念，描绘未来美好商业蓝图，提高客户认同; Strength 优势 应对策略 商业SWOT分析 商业体积较小，限制了众多大型知名企业的进驻，不利大型商业综合体的运 营; 四线城市规划中高端商业定位，未来存在一线品牌商家招商的阻力; 濉溪区域高端客群有前往淮北市区消费的习惯，传统的消费模式有待打破; 消费品市场整体水平长期处于低档次、低规模、低效益的状体; 流动人口较少，居民居住相对分散; Weakness 劣势 应对策略 发挥优势规避劣势 通过前期科学的招商和业态规划，降低商家运营风险; 运用档次较高，业态齐全的产品规划，配合品牌商家入驻的利好讯息，为客 户营造良好消费氛围; 商业SWOT分析 区域经济稳步增长，居民消费水平和消费档次逐步提高，有力拉动消费品市 场发展; 居民收入水平和消费支出的快速上升，为中高端商业的发展提供了有力支 撑; 濉溪目前市场缺少消费档次较高，业态丰富的高端商业综合体定位项目; 政府重点打造淮海路商业轴线，政策利好明显; 城市化进程较快，为商业经济的发展提供了足够的纵深腹地; Opportunity 机会 应对策略 抓住机遇消除威胁 整合优势资源，赢得消费者的感性认同与理性行动 充分挖掘地块独有的资源，塑造项目独特性 商业SWOT分析 未来区域同类规划产品较多，市场供应量加大，竞争加剧; 先期市场未有同性质产品成功运营的先例，市场预期存在一定的风险因素; 后期产品开发预期不明，不利于以整体良好的形象刺激市场; Threat 威胁 应对策略 规避劣势消除威胁 合适的开发时间进入市场，占领市场制高点; 清晰客户的需求，扩大客户面 利用多点营销战略，塑造市场地位 经过综合论证，我们最终提炼项目的商业定位如下: 宏宇?之心广场 濉溪一站式休闲娱乐购物中心 国内大型品牌大卖场，海量商品购物天堂 汇聚国内品牌美食餐饮，衣食住行全方位 体验品味休闲娱乐业态，天天上演不夜城 客群定位 通过项目前期进行的商业市场研究、周边现有商业业态及分布的调研，结合本项目的区位，道路交通、商业开发规模以及市场定位，考虑未来市场发展趋势及与周边项目竞争因素，对目标客群建议如下: 目标客群层级: 项目商圈内客户收入水平中等偏上，中等或中等偏下收入的客户也将占本项目目标市场的一大部分，同时吸引少量高收入的客户，能形成一定规模的目标客层，以支撑项目的商业体量; 从人口年龄结构上，以25-55岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿，消费能力及消费自主性均较高。同时，该类人群也是对时尚，潮流的追逐欲望最强。 项目未来将打造濉溪核心商圈，将聚集一定中高收入群体，通过项目本身的独特性吸引其前来消费; 功能定位 一站式休闲购物 考虑到商业市场的整体情况和项目自身的规划，本项目在商业功能上应定位为购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能一体，未来成为濉溪地标性商业综合体，成为引领当地消费潮流的风向标，成为一座城市的景点。 业态定位 业态定位:一站式休闲娱乐购物中心 楼层 业态规划 ,1F 大卖场(大润发、永辉) 1F 化妆品、金银珠宝、流行鞋包、数码家电、西式快餐 2f 品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰 3f 流行男女服饰、手袋、女生内衣、美发化妆 4f 小型电影院或量贩式KTV、餐饮 业态组合 * 业态类别 目标商家 说明 主力型 大润发 体现项目经营档次和规模，展示项目形象 特色型 星巴克、哈根达斯、无印良品、创意集等 体现项目经营个性，聚集人气 功能型 服务型:通讯、银行、SPA等 人气型:餐饮、KTV、电影院 满足项目完善功能，聚集人气，为其他业态提供消费可能 填充型 ONLY、MODA、G-STAR、SWATH等 为项目提供充足的租金收益 业态分布 大型购物中心黄金业态比例为 零售业55% 餐饮20% 休闲娱乐25% 负一层为家居生活广场，如大润发、永辉、家乐福等，符合普通民众日常生 活消费需求; 一层为数码家电、餐饮、金融、金银首饰等为主，适合大众消费人群; 二三层为精品服饰为主，满足中高端消费人群; 四层以餐饮娱乐为主，满足大众休闲娱乐需要，同时有效带动他其他业态消 费; 业态分布 以科学的商业人流导向 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 ，结合自身柱距要 求，以控制销售总价，利 于商业销售为出发点。 分割思路: 业态分布 负一层业态分布 主力超市 业态分布 一层业态分布 A区 A区 A区 A区 B区 C区 业态分布 一层业态分布 A区综合区:通信、金融、餐饮 B区品牌区:主力品牌店、金银首饰、化妆品 C区时尚区:女性内衣、鞋包、Spa、美容美甲 女人天地 业态分布 二层业态分布 A区 B区 C区 C区 D区 业态分布 二层业态分布 A区时尚区:打火机、皮带、钱包 B区运动品牌区:运动鞋、运动器械、运动服装 C区精品区:男性品牌服饰、品牌皮鞋、箱包皮具 D区男性品牌区:男性内衣、衣帽 男性天地 业态分布 三层业态分布 A区 B区 C区 C区 D区 业态分布 三层业态分布 A育婴区:儿童婴儿用品 B区儿童区:儿童鞋帽、儿童品牌服饰 C区儿童书籍区:各类儿童书籍、儿童用品、 D区儿童玩具:各类儿童品牌玩具 儿童天地 业态分布 四层业态分布 A区 B区 业态分布 四层业态分布 A餐饮区:主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 餐饮，西餐、料理 B区娱乐休闲区:足浴、KTV、桑拿浴场 休闲天地 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 每日更新 中～ 资料下载地址://down.winshang4>#ff66ff'>/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送