城市土地储备特性谈
邵德华
1、城市土地储备运作的一体性
城市土地储备
制度
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的运作包括土地收购、土地储备、土地整理、土地供应等环节。这些环节通过产权流、资金流得以紧密结合在一起，形成了土地收购——土地整理——土地供应循环
机制
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。某一环节的运转失灵，都将导致整个循环体系运转效率的下降，如土地收购未能达到预期目标，将使土地储备量下降，从而可能出现土地供应对市场调控乏力的局面;反过来，土地收购超过预期目标，将会增加土地储备，在不能按计划及时出库的情况下，将造成资金积压，增加土地储备运作成本与风险。因此，城市土地储备机构作为城市土地储备制度的运作主体，要控制好各个独立环节的运行，另外还要从整体上协调好各个环节的连接与整体循环的运转，确保城市土地储备制度调控土地市场、优化资源配置等目标的实现。
2、城市土地储备效益的综合性
城市土地储备制度运作系统是典型的自然——经济——社会复合系统，是多种因素相互作用的集中体现。城市土地储备制度运作目标之一就是要提高土地资源的利用效率，获得较高的土地经济效益，这也是城市土地制度的中心
内容
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。另外，城市土地作为一种特殊的资源，还
要求
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人们在土地利用过程中关注其生态效益和社会效益。城市土地储备机构是不以赢利为目的的公共机构，除经济目标之外，还有生态目标和社会目标。它力求通过土地开发强度控制、土地利用结构调整以及土地整理等手段，实现土地合理利用，优化土地资源配置，使城市土地利用取得较好的生态效益和社会效益。可见，城市土地储备运作追求的是经济上有效、生态上平衡、社会上可行条件下的土地利用经济、生态、社会综合效益的最大化。
3、城市土地储备供应的垄断性
我国城市土地归国家所有，土地使用权出让以及农地征用，都只能由政府进行。城市土地储备制度下，城市土地储备机构将具体执行城市土地所有者职能，其将垄断城市土地一级市场的供应，实现土地供应机制由“多头供地”向“单头供地”的转变。城市土地一级市场是土地进入市场的源头，是整个土地市场的“总阀头”。城市土地使用权在市场的横向流动与再配置，取决于一级市场的城市土地使用权的流向与流量。因此，城市土地储备机构垄断土地一级市场供应，为政府调控土地市场，合理配置资源提供了良好的前提。
4、土地储备价值的增值性
城市土地储备制度的这一特性可以从引发土地储备价值上涨的内生变量和外生变量两个角度加以分析。内生变量主要是城市土地储备机构或其委托机构收购土地之后，因房屋拆迁、土地平整而发生的土地开发投资。这种投资将固化为土地资本，从而增加土地价值。外生变量主要是指引起地块价值变动的外部因素，如交通因素、环境因素等。地块所处区域交通设施、生态环境的改善，将增加地块级差收益，地块的级差地价也将因此而相应上涨。由外生变量所引起的土地增值收益应当归属于土地所有者。城市土地储备制度建立之后，城市土地储备机构依靠其信息优势，对地价上涨空间较大的地块抢手以低价收购入库，待地价上涨之后再按计划供应市场，保障了国家作为城市土地所有者的权益。
5、土地储备出让的竞争性
我国城市土地出让存在
协议
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、招标、拍卖等方式。城市土地储备制度条件下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高。一方面由于土地的单头供应，需求方之间的竞争将加剧;另一方面，由于储备土地大多来自收购，而且经过前期开发，政府支付了较高的成本，对低价出让土地形成了有效的约束机制。上述需求与供给两方面的共同作用，使得储备土地出让竞争性不加强，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。城市土地储备制度作为我国城市土地利用与管理的一项制度创新，在加强政府宏观调控的同时，应当使市场在土地资源配置中发挥基础性作用，而竞争机制又是市场的重要组成部分。因此，城市土地储备制度下的储备土地出让也必然应当具备较高的竞争性。
浙公网安备 33021202002483