中国房地产市场现状、趋势

中国房地产市场现状、趋势 第一:原因篇 目前总结了四个方面的原因:市场因素、资本化进程、国家政策、地产商。 一、市场因素 说白了就是供求关系，房子再贵，但它仍然只是一个摆到市场上卖的商品，既然是商品，其价格就必然受到供求关系的制约。可是是什么原因造成了中国目前这种求远大于供的现状的呢, 这要从中国的30年的改革开放进程来说一下，中国的改革开放从78年到90年代初是一个阶段，90年代以后是另一个阶段。而中国是从什么时候开始需要大量城市住房的呢,是从第二阶段，这个阶段其实就是我们常说的中国的城镇化进程。90年代以前，中国大量的是农村人口，而且他们基本没有进城定居的打算，但是随着市场化改革的逐步深化，大量农村人口涌入城市务工;另外，高校的大量扩招，进入城市的大学生大幅增长，这些人是购房需求的主力军。并且随着中国的城镇化进程的日益深化，还会有更多的人有住房需要，需求在短时间内是成高速增加的趋势的。这是需求方面。 再来说一下供给方面，90年代初仍然是一个分水岭。90年代以前房子不是商品，是国家供给给国家工作人员的福利品。大家注意，以前城市住房只是提供给那些国家工作人员的，是没有外来人员的份的。可是这些人的大量涌入，他们的住房问题怎么解决呢,这就出现了一个巨大的矛盾，这个矛盾首先在最先开放的广州、深圳体现出来。所以那时候在广州深圳就有了中国的第一批房地产开发商，这其中被人们所熟知的就是刘晓庆。但是由于那个时候个人开发房地产是违法的，于是刘晓庆入狱也是自然而然的了(当然还有其他方面的原因)。可是后来没过几年就放出来了，为什么,我想其中的原因有很多，可是以下原因，应该是比较重要的:因为随着中国的城镇化进程的深入，越来越多的城市面临这种矛盾，个人开发房地产成了大势所趋，并且当时就有了房地产商和地方政府勾结牟利的现象，地方政府尝到的甜头越来越多，因此也就半推半就默认了这种行为，直至98年，政府出台政策把房地产完全市场化。所以刘晓庆那一批人对中国房地产市场化的作用无异于小岗村村民对中国改革开放的作用，是他们开了先河，这是题外话了。由以上可以看出，中国在城市住房上的供给方面落后于需求的状况有多么严重，这个供求落差，不把房价推上天才怪～这是第一条原因。 二、中国的资本化进程 单纯从金融改革方面看中国的改革开放还是可以分为两个阶段，一是90年代以前，二是90年代以后。90年代以前的改革开放科技叫它做“钱化”阶段，后一阶段可以叫它做“资本化”阶段，其中后一阶段对于房地产的影响是极其深远的，前一阶段则没有太大的直接影响，但是为了行文的顺畅，还是简单介绍一下。 先来说一下“钱化'阶段，钱作为一般等价物是与等价的物资相对应的，可是90年代以前整个中国是缺钱的，简单来说:中国有100元的物资，可是市场上只有10块钱与之对应，这就造成了90年代以前中国的很多地方存在以物易物的最原始的交易方式，并且听父辈说以前人们出远门要带什么呢,腰带铺盖和粮食，唯独不带钱，或带很少的钱。这个矛盾在90年代以后就很少见了，这是前一阶段改革开放的很大的一个作用。 再来说一下资本化阶段。首先给这个进程一个描述:98年之后的中国改革开放进程可以称之为资本化阶段，就是让企业资产(包括有形资产和未来收入流)、土地、自然资源、以及个人未来收入，都可以通过产权化，证券化后者金融票据化变成流通的金融资本，成为金融体系的一部分。具体的解释我想通过两个例子来说明一下:一是土地，二是个人的未来 收入。 首先说一下土地。资本和钱其实是两个不同的概念，用土地来说明是什么意思呢,土地是物资，这个物资在没有卖出去之前是不能转化为钱的，当你把土地卖了以后，你的物资就转化成了钱，另外，你还可以到金融市场(或者换一种说法——银行)，利用你手中的土地来抵押，在这个过程中，土地就没有被卖出去，但是它转化成了资本。那么你要达到以上两个目的需要的条件是什么呢,土地私有化～如果土地是国有的，那么就不能买卖，这是98年以前的情况，98年以后国家放开了房地产市场，这个问题就有所解决。为什么说有所解决呢,因为，中国的土地仍然是国有的，不过是给了你70年的使用权，但就是这70年的使用权也给中国的房地产蓬勃发展奠定了最坚实的基础。 再说一下个人的未来收入资本化的问题。我想单纯让一个人用自己现有的钱来买一套房子的话，能做到这一点的微乎其微，但是如果把你一辈子赚的钱全用来买房的话，那么能买得起房的人的数量就会大大增加，而个人未来收如资本化的过程恰好就是让你用未来的钱买现在的房，现在人们把它称之为按揭贷款。有了这个政策，这样很多人就都能负担得起高房价了，大家能炒的起房了。 你看，有了以上两个先决条件，炒房的必要条件都具备了，房价就坐上火箭，以七十码的速度一飞冲天也就见怪不怪了。 三、国家政策 在这里想说三个重要政策: 1、1998年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化:为房产市场建立做准备。调整住 房投资结构:引入开发商，鼓励开发商造房。这一政策不想多做解释，大家一看就明白 政府在干什么。 2、1999年，实行积极的财政政策，启动住房消费:借钱给购房人鼓励个人换购住房，免个 人所得税:支持新房市场交易，为开发商造的房子找买家启动房地产市场，免征交易营 业税，契税减半:二手房市场开辟，鼓励二手房交易，这一条目的也很明显，大家稍动 脑子就明白怎么回事了。 以上两条政策在推动中国房地产市场的繁荣昌盛方面，功绩大大地。只是苦了我们老百姓了。 3、这个是重点想说的，这一条也是地方政府为什么这么看重房地产行业的重要原因。 1994年，分税制的实行。什么是分税制呢,简单来说，就是把税分为国税和地税，在94年以前只有国税，没有地税。也就是说94年以前只有中央政府才有收税的权利，地方政府是没有收税的权利的，地方政府的财政大权是握在中央手里的，是没有独立的经济权的。所以那个时候公务员发不起工资是真事，政府拖欠教师工资的小说也是比比皆是，现在基本就没有了这种情况。地方政府有了独立的经济权，这样谁会嫌钱少啊,所以政府官员就极尽其赚钱之能事，98年房地产市场化以前是卖树，卖资源，98年以后，有了更好卖的东西——土地。怎么样让钱来得更快一点呢,那就抬高地价吧～反正这土地只有我有，你们想买就得从我这买，老子一个人说了算～这样，高房价的第一个推手就出现了——地方政府的高价售地。 四、房地产开发商 潘石屹曾经说过:中国真正愿意盖房的开发商绝对不超过1/3。那么同学们要问了:中国的开发商不盖房子怎么赚钱,其实中国的开发商干的事是最没有技术含量的事，怎么说呢,中国的大部分开发商就只是拿地而已，依靠与地方政府的千丝万缕的关系(这个其实还有更深刻的 故事 滥竽充数故事班主任管理故事5分钟二年级语文看图讲故事传统美德小故事50字120个国学经典故事ppt ，以后有时间再专门拿出来说说)拿到地，然后不盖房子，加个5%或10% 的码立马就转给下家，这样就一倒手数千万资金就到手了。而他的下家呢还是如法炮制，就这样一个个推波助澜，房子还没盖呢地价先被抄上了天。这也是上面提到的原因二里面提到的土地资本化所带来的必然结果。 趋势篇 关于房价的走向预测，网上各路豪杰是众说纷纭莫衷一是，本人也不能免俗，就也预测一把，但是咱得有根有据，不能瞎猜。 我想从两个方面的问题来预测一下房价的走向:国外和国内。 1、首先，说一下国外的情况，有比较才有鉴别吗。美国、德国、日本这些西方国家其实也经历过房地产业的虚高不下，他们从开始有了房地产业以后，到房价升到最高值，然后慢慢回落到较平均的水平用了多少年呢,不知是巧合还是经济学的必然，差不多都用了30年的时间。而中国是从什么时候开始的房地产业呢,前面说过是从98年，到现在已经过去了12年了，也就说中国的房地产还有几年涨头呢,18年左右～ 其次，重点说一下国内的情况。中国所有的问题说白了就是共产党一个人的问题，只要他想解决，基本就没有解决不了的，这其实也是独裁的好处(好悲哀呀)。房价也是如此，只要我党想让它降下来，他敢不降吗,马上和谐了小丫挺的～关键是党想不想让它降的问题。这一点，我想通过以上的分析，大家都应该明白了。司马昭之心路人皆知，党压根就没想让房价降下来～为什么呢,这要从房地产行业对党和国家的贡献来看了。 1、对经济的贡献。中国的GDP年年要保8，靠什么,如果对这方面的问题感兴趣的同学，可能知道，前几天，北京市公布的前三季度GDP 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 中提到，房地产市场占了GDP总额得多少,60%～您一点也别惊讶，就这个比例已经持续了六七年了。看到了吧，这房价，能降吗, 这只是从大概的数据上分析，那为什么房地产市场对中国的GDP影响如此巨大呢, 大家可以看一下，建一座房子需要的东西:钢筋，水泥，玻璃，瓷砖等等建材，建成了以后呢，要装修吧，于是冰箱、彩电、空调等等家用电器，受中国传统思想的影响，有了房这就算有了个家了，该娶妻生子了，随之又带来一连串的消费。曾经有地产商非常牛气的说:“房价降,他敢吗,你知道一套房子联系了中国多少产业吗,56个～”，也就是说这56个行业与房地产市场的联系好比《红楼梦》中四大家族的联系:一荣俱荣，一损俱损。 2、对政治的贡献。如果党和国家看不下去这么高的房价了，大刀阔斧的改革，调低房价，由政府出面大量兴建经适房，那么对中国的经济的打击将是巨大的，首先保8就不用提了，然后就会有大量城镇人口失业，就像政治课本里描述的资本主义国家的经济危机那样，保不齐就会再出一个毛泽东式的人物，打土豪，分楼房。党是绝对不会容忍那种事情的发生的。因此房价决不能降～ 那么就放任房价飞涨不管吗,历来的中国政府都是把耕者有其田，居者有其屋作为其执政的最基本的 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 ，可是到了党这里，连居者有其屋都办不到了，党岂不是很没面子嘛,所以要限制房价，最起码也要做做样子～于是不管也不行。 是管也不是，不管也不是，党是在钢丝绳上跳舞啊～所以党才一再强调要提高我党的执政水平，微言大义呀～这个时候就是考验我党的水平的时候了，怎么管呢,宏观调控，那么宏观调控的目的是什么呢,既然绝对不能降，还不能涨得太快，那就在俯卧撑中小幅上涨吧。 最后结论是:中国房市会在俯卧撑中小幅上涨。涨几年呢,保守估计:5-8年。如果同学们听到政府工作报告中有这样的词:宏观调控政策卓有成效～那么就是在指这件事。劝那些梦想房价有朝一日会大跌的同学，该醒醒了。