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反思控制性详细规划的土地开发强度指标.doc

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反思控制性详细规划的土地开发强度指标.doc反思控制性详细规划的土地开发强度指标.doc 反思控制性详细规划的土地开发强度指标 摘要:随着《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施,控制性详细规划(以下简称“控规”)已成为我国土地有偿使用和建设项目审批管理的直接依据。“容积率、建筑密度、建筑限高和绿地率”是控制性详细规划的关键性指标,这些指标的制定直接关系到土地开发者的权益,最终影响到整个城市的规划实施。当前控制指标从制定到实施已基本形成一套完整的程序模式,但由于指标制定过程中存在缺陷以及指标缺少弹性,无法应...

反思控制性详细规划的土地开发强度指标.doc
反思控制性详细 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 的土地开发强度指标.doc 反思控制性详细规划的土地开发强度指标 摘要:随着《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施,控制性详细规划(以下简称“控规”)已成为我国土地有偿使用和建设项目审批管理的直接依据。“容积率、建筑密度、建筑限高和绿地率”是控制性详细规划的关键性指标,这些指标的制定直接关系到土地开发者的权益,最终影响到整个城市的规划实施。当前控制指标从制定到实施已基本形成一套完整的程序模式,但由于指标制定过程中存在缺陷以及指标缺少弹性,无法应对多样化城市发展需求。本文在反思控制性详细规划土地开发强度指标的不足时,尝试提出制定一套弹性指标的思路。 关键词:控制性详细规划;指标;空地率 《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施,我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定,控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。正是由于控规具有很高的法律地位,故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性,但纵观当前城镇建设的实际情况,控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突,往往“控则死、变则乱”,管理之被动显而易见,也对城镇建设带来不良影响。产生这种问题的原因是多方面的,有 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、管理、技术等,而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定,提出些许粗浅想法。 1.当前开发强度指标体系利弊 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定:控制性详细规划应当包括下列基本 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 :(一)土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求;(二)容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标;(三)基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求,地下管线控制要求;(四)基础设施用地的控制界线(黄线)、各类绿地范围的控制线(绿线)、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线(紫线)、地表水体保护和控制的地域界线(蓝线)等“四线”及控制要求。第二项是主要对控制指标作了明确的规定,为容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等限定了区间。其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系,建筑平均层数=容积率/建筑密度,确定两项指标便可推演出另一项指标。当前指标体系有以下利弊: 1.1.控制指标体系简单方便规划操作管理 容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂,方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调,很大程度上提高了效率。通过多年实践表明,该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用,促进了土地有偿使用制度不断完善。在对盈利性房地产开发方面,该指标也起到了很大的调控作用,遏制了城镇空间过度开发,有利于保护公共空间和留出更多的开敞空间。也正由于该指标体系的实用性,加快了规划编制的普及和规划管理的规范,使城镇土地开发建设有依有据。 1.2.指标常数控制难以应付现实复杂多变 不管是美国的区划、德国的空间规划、英国的结构规划还是香港的图则,每一种规划体系或者技术都有一定的科学性,也同时存在缺陷。我国的控规体系虽然历经而多年的不断完善,具有比较成熟稳定的运作模式,但随着社会主义市场经济的不断发展,城镇功能、利益主体、利益诉求等趋向多元化,控规往往难以对发展趋势做出准确的判断,而没有准确判断的情况下凭着经验或者理论,制定了一套表面合理控制指标,在实际操作过程中,遇到了难以避免的挫败,其结果便是频繁的调整控规。如右图,Far代表容积率,BD代表建筑密度,假设某商业地块的建筑密度上限BD=60%,容积率Far上限=3.0,若该商业用地的价值高,开发主体一般追求利益最大化,虽会同意建筑密度上限,但认为容积率偏低,申请提出提高容积率4.0,通过各种论证可能最终容积率上限确定为4.0。总之,规划控制没有达到预想的目标。 1.3.指标制定草率规划调整修改过程曲折 在控制性详细规划编制过程中,规划 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 人员未必都有规划管理经历,对当地城市实际情况和发展演化历程了解不够,对规划管理中所遇到的问题和解决方法不清楚,对规划相关的社会、经济、文化、环境等研究不深,直接影响了对指标数值的确定。在制定指标时,主要依据为上层次的规划、国家和地方的技术管理规定和对当前城市发展定位的判断,没有对土地价值、产业结构、征地补偿、利益主体等动态变化因素足够重视,导致了规划指标制定有一定程度的草率。但是作为控规的法定地位很高,一旦通过审批的控规便不能随意调整,确实需要调整必须经原审批程序。控规调整实际上还是走同样的路,只是把数值调到需要的目标而已,但需 要花费了一年半载的时间。 1.4.指标数值简单导致城镇空间缺乏特色 控制性详细规划的指标体系,通常相同的用地性质其指标相近,这样基本框定了城市的空间形态。如某片区主要为二类居住用地,容积率上限2.0,建筑密度上限30%,建筑限高24米,则该片区的住宅多为6层。如某工业区主要为二类工业用地,其容积率上限为1.8,建筑密度大于35%,建筑限高24米,则该片区建筑多为6层或24米高。在固定常数规定性指标的控制下,片区内的建筑呈现同质化,从而各个城市的工业区、商业区、居住区都相似面貌,难以形成有特色的空间景观。 2.克服开发强度指标体系弊端的试探 由上述,当前控规指标体系有其方便通用的优点,但其控制效果却未尽人意。应当回到原点,控规的初衷是有效控制城镇空间的开发利用,创造宜人的在城镇环境。在这个过程中,政治、经济、历史、文化、科技、地理、水文、气候以及不同利益主体等各种因素均可能导致空间利用的多样化,但应当明确政府鼓励和禁止的是什么,市场主导并造成什么后果,规划需要平衡和协调的又是什么。政府鼓励高效集约利用土地而禁止浪费土地,市场最大化效益使用土地并带来各种城市病,规划平衡则要公共利益而协调其他不同利益。明确了这种关系后,在土地开发强度指标制定时,应当具备此消彼长的平衡牵制关系。 2.1.引用空地率指标 城镇空间资源总量是有限的,长期以来控规控制的对象是建设部分,即在哪里建什么和建多少了,由于其复杂性困扰了控规效能。假若从另一个方面来控制,即不能建什么和空多少,是否会增加控制指标合理性呢。 空地率(Open Space Ratio)来自美国区划技术,为了居住区获得更多地面空间而设置,指空地面积随建筑面积增加而增加。由于空地率指标与容积率指标正相关关系,同时指标控制又具有相互牵制作用,故将尝试将空地率指标扩展应用于各类经营性用地,形成一套具有弹性的土地开发强度控制指标体系。 2.2.空地率的计算 空地率=空地面积?建筑总面积=空地面积?(容积率×用地面积),空地面积是指非建筑占地面积,包括道路、绿化、停车等用地。由上推导出建筑密度(BD)=1-容积率(Far)×空地率(Osr),其函数图象右图。 有上公式函数关系可以看出,建筑密度成反比关系,高容积率要求预留更多的开敞空间,表面向空中要地,则应腾出地面,其符合集约用地和环境效益兼顾的政策导向。与常用的控制指标体系有所不同的是,该引用空地率指标后,土地的开发强度控制指标是一个变量,在空地率固定的情况下,开发强度便有上限和下限,建设单位可以从中选取符合自己需求的一组数据,如下表,表中Far所在灰色行为容积率变化,Osr所在蓝色列代表空地率变化,表中数值代表BD建筑密度。 2.3.空地率与当前控规指标的对比 当空地率Osr为40%以上时候,对应用地主要用于公共服务设施、公园广场、地层住宅等;当空地率Osr为30%,40%时,对应用地可用于多层住宅区、工业区等;当空地率Osr为20%,30%时候,对应用地可开发为高层居住小区、商业区;当空地率Osr为10%,20%时候,对应用地应该是中心商务区。规划部门通过把控空地率指标,相应的控制容积率和建筑密度, 给容积率和建筑密度一定的动态调整空间,使得指标体系具有更强的适应力。 通过对当前控规指标在实际规划管理中存在不足的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 和研究,提出空地率弹性指标来弥补其缺陷。当然当前控制性详细规划指标关系到土地有偿出让,空地率的弹性指标可能会造成土地出让金成为变量而影响土地出售,故对于空地率确定还需要更深入和系统的研究。本文抛砖引玉,探讨从不同角度探讨控规中土地开发强度指标的制定,以适应城乡更加多元化的发展趋势。 参考文献: [1].赵守谅 陈婷婷.在经济分析的基础上编制控制性详细规划――从美国区划得到的启示[J],国外城市规划,2006,21(01):79-82. [2].林观众.公共管理视角下控制性详细规划的适应性思考――以温州市为例[J],规划师,2007,23(04):71-74 [3].付予光.孔令龙.谈控制性详细规划的适应性[J],规划师,2003,19(08):64-67 [4].唐历敏.走向有效的规划控制和引导之路――对控制性详细规划的反思与展望[J],城市规划,2006,30(01):28-33 [5].叶得富.控制性详细规划实施管理的思考[J],规划师,2010,26(S2):64-70 [6].李 浩.控制性详细规划指标调整工作的问题与对策[J],城市规划.2008,32(02):45-49 [7].蔡 瀛,王朝晖,姚燕华,孙 翔,李光旭.控制性详细规划编制 的探索与创新―《广东省城市控制性详细规划编制指引》解析[J],城市规划,2007,31(03):9-13 [8].恽 爽.北京市控制性详细规划控制指标调整研究――建筑控制高度指标[J],城市规划,2006,30(05):38-43 [9].黄明华 郑晓伟.效率和公平视角下的小城镇开发强度分区研究[J],城市规划,2009,33(3):71-82 [10].王富海 孙施文.城市规划:从终极蓝图到动态规划――动态规划实践与理论[J],城市规划,2013,37(1):70-78 [11].张泉.权威从何而来―控制性详细规划制定问题探讨[J],城市规划,2008,32(2):35-37 [12].中华人民共和国城乡规划法[Z].2007-10-28
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