蝶翠华庭项目可行性初步分析

蝶翠华庭项目可行性初步分析蝶翠华庭项目可行性初步分析蝶翠华庭项目可行性初步分析 ? 项目背景及概况蝶翠华庭项目为首特居住规划区(原指首钢特殊钢厂用地)的一部分。首特居住区规划总建筑面积约为150万平方米，划分为9块地，地上物基本已拆平，现开发地块为2#地和5#地。蝶翠华庭位于2#地，占地约13公顷。蝶翠华庭东侧是5#地，为荣丰2008>8项目。蝶翠华庭开发商为香港上市公司威新集团的下属公司……北京港旅房地产开发有限公司，总建筑面积约34万平方米，11栋住宅楼，分三期开发。其中一期3栋住宅楼，总建筑面积约为10万平方米，于200...

蝶翠华庭项目可行性初步分析蝶翠华庭项目可行性初步分析 ? 项目背景及概况蝶翠华庭项目为首特居住规划区(原指首钢特殊钢厂用地)的一部分。首特居住区规划总建筑面积约为150万平方米，划分为9块地，地上物基本已拆平，现开发地块为2#地和5#地。蝶翠华庭位于2#地，占地约13公顷。蝶翠华庭东侧是5#地，为荣丰2008><#004699'>8项目。蝶翠华庭开发商为香港上市公司威新集团的下属公司……北京港旅房地产开发有限公司，总建筑面积约34万平方米，11栋住宅楼，分三期开发。其中一期3栋住宅楼，总建筑面积约为10万平方米，于2001年3月开工。在2002年蝶翠华庭曾开展了一系列的营销策划活动，进行项目强势推销，但是销售情况不好。在2002年7月份，一期2.6公顷的土地、1栋住宅楼全部和1栋住宅的21层,29层抵押给了银行。我们初步认为，该项目在于产品定位方面出现偏差，导致项目销售无力，销售回款与工程款之间的资金链条断开了。 ? 项目环境分析蝶翠华庭项目位于宣武广外大街305号，莲花池东路南侧，北边为连接西二环与西三环的莲花池东路，西接规划中的首特西路，东临规划中的三里河南沿线路，南规划中的首特南路商业街。该区域为西南二、三环路之间，紧邻北京西站，有多条公交线去往公主坟、中关村、西单、国贸、亚运村等区域，出行便利。居住环境较为一般，地块西侧有很多临时搭建的供外来人口居住的小平房，西南侧的莲花河全天散发着污浊的臭气。北侧为繁忙的京九线，噪音比较大。我们认为，该区域不具备作为纯住宅区或纯商务区的条件。 ? 项目市场分析及预测区域在售项目主要为:蝶翠华庭、荣丰200<#004699'>8、久居名园、广华轩。项目销售均价主力户型蝶翠华庭 6400 大1居、大2居、大3居荣丰200<#004699'>8 7400 久居名园 7500 广华轩 6<#004699'>800 荣丰200<#004699'>8项目在2002年初将部分大户型转为小户型后，一直保持着旺盛的销售势头。小户型自2002年7月份至今已销售出<#004699'>863套，销售面积为2.4万平方米，销售均价为7656元/平方米，销售总额1.<#004699'>87亿元。我们认为，随着该区域市场和客户逐步成熟，小户型细分市场竞争将会越来越激烈，但是小户型的市场空间和发展潜力还是极大的。 ? 经济分析蝶翠华庭项目二、三期的住宅总面积约为21万平方米，减去2层地下室(约2万平方米)，地上可售面积约19万平方米。投资估算分析表项目取费标准 (元/建筑平米) 建筑面积(平方米) 总投资额(万元) 1.土地出让金 723 190000 13737 2.城市基础设施建设费 100 190000 1900 3.前期工程费 40 190000 760 4.建安工程费 2000 190000 3<#004699'>8000 4.1土建 1500 190000 2<#004699'>8500 4.2内部装修 500 190000 9500 5.基础设施建设费 120 190000 22<#004699'>80 6.公用设施建设费 75 190000 1425 7.贷款利息 40 190000 769 <#004699'>8.不可预见费 61 190000 1162 9.销售费用 222 190000 421<#004699'>8 10.管理费用 95 190000 1<#004699'>801 11.销售税金 411 190000 7<#004699'>803 12.小计 3<#004699'>8<#004699'>87 190000 73<#004699'>856 13.销售均价 7400 190000 140600 14.1投资收益率20%-净利润 1140 190000 21656 转让费 1<#004699'>812 190000 34423 单位成本 5699 190000 10<#004699'>827<#004699'>8 14.2投资收益率15%-净利润 907 190000 17232 转让费 2159 190000 41025 单位成本 6046 190000 114<#004699'>8<#004699'>80 14.3投资收益率10%-净利润 644 190000 12234 转让费 2552 190000 4<#004699'>84<#004699'>85 单位成本 6439 190000 122340 14.4投资收益率5%-净利润 344 190000 6542 转让费 2999 190000 569<#004699'>80 单位成本 6<#004699'>8<#004699'>86 190000 130<#004699'>836 PAGE PAGE 2

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