保联物业管理公司工程维修制度手册

保联物业管理公司 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 维修制度手册 四川保联物业管理有限公司 工程维修手册 手册目录 文件名称 文件编号 页码 值班管理作业规程 设备综合管理作业规程 测量设施管理作业规程 供配电系统安全操作作业规程 供配电系统运行管理作业规程 供配电系统维护保养作业规程 发电机操作作业规程 发电机运行管理作业规程 发电机维修保养作业规程 二次供水管理作业规程 给排水系统操作作业规程 给排水系统运行管理作业规程 给排水系统维护保养作业规程 电梯运行管理作业规程 电梯维护保养作业规程 电梯困人救援作业规程 消防系统维护保养作业规程 弱电系统维护保养作业规程 道闸维护保养作业规程 防避雷与接地系统保养作业规程 住户家庭维修/安装作业规程 公共设施安装/维修作业规程 值班管理作业规程 1.0 目的 规范值班管理～确保值班质量。 2.0 使用范围 适用于物业管理公司项目项目工程维修部配电房值班管理工作和维修值班管理工 作。 3.0 职责 3.1 项目项目工程维修部运行班长/维修班长负责本班值班工作的具体安排和检查。 3.2 配电房值班电工按此规程进行配电房值班工作。 项目项目工程维修部其他员工按此规程进行维修值班管理工作。 3.3 4.0 程序要点 4.1 配电房值班要求。 4.1.1 交接班操作。 a) 交班人员提前20分钟做好交班准备: —— 检查设备并确保运行正常, —— 搞好值班室和设备房卫生工作。 b) 接班人员提前15分钟到达值班岗位。 c) 接班人员首先认真仔细检查各设备的运行情况: —— 发现异常情况应立即采取有效措施～并通知交班人员处理～接班人员协助, —— 确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。 d) 交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况～重点讲明操作注意 事项,接班人员应认真聆听～如有疑问可向交班人员提问～直至双方清楚。 e) 接班人员查看上班记录～检查仪器、工具等物品是否完好。 f) 交接双方认为无误后完成交班程序。 g) 交班完毕后所发生的问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 由接班人员负责。 h) 有下列情况之一不能交班: —— 上一班运行情况未交代清楚～记录不规范、配电室、值班室不清洁, —— 接班人员未到岗～交班人员不准下班, —— 接班人员酗酒或者其他情况未找到接班人员, —— 在倒闸操作和事故处理过程中, —— 若交接班过程中发生故障～应停止交接～由交班人负责处理事故～接班人协助。 4.1.2 值班操作要点。 a) 坚守岗位～不得串岗, b) 按运行管理作业规程对设备进行巡查、保养、维修。 c) 如遇特殊情况～应按突发事件处理程序进行处理。 d) 值班人员因特殊情况需要调班时～必须经部门经理同意后方可调班。 4.1.3 停送电操作按《供配电运行 操作规程 操作规程下载怎么下载操作规程眼科护理技术滚筒筛操作规程中医护理技术操作规程 》执行。 4.1.4 值班人员应将高低压数据认真记录在《高压配电运行日志》和《低压配电运行日 志》内。 4.2 维修值班要求。 4.2.1 值班人员负责接受业主室内委托维修项目的处理及对各类公用设备的巡视, 4.2.2 值班时间为非工作日时间。 4.2.3 对业主室内委托维修项目的处理工作～值班人员须认真填写《维修单》,对设备 巡视中发现的问题～值班人员须及时向部门经理汇报～以便安排设备主管进行处 理, 4.2.4 值班人员需离开办公室时～须向综合管理部值班人员讲明去向。对违反值班制度 的人员～根据公司制度的相关规定予以处罚 4.2.5 值班人员未经部门同意～严禁私自换班。 4.2.6 值班人员应将当天的值班工作情况认真记录在《值班记录表》内。 5.0 记录 5.1 《值班记录表》 5.2 《低压配电运行日志》 5.3 《高压配电运行日志》 5.4 《维修单》 设备综合管理作业规程 1.0 目的 从总体上确定物业管理公司各类设备的管理要求～确保各类设备管理工作的统一、 完整和完善。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。 3.0 职责 3.1 项目项目工程维修部负责所辖区内的各类设备的日常管理工作。 3.2 项目项目工程维修部负责各类设备档案的管理工作。 4.0 程序要点 4.1 设备档案的建立要求 4.1.1 项目项目工程维修部在物业管理公司接管物业后～应将管辖范围内的设备建 立《设备总帐》和《设备设施台帐》。 4.1.2 项目项目工程维修部应在接管物业后将所辖物业内的所有设备进行设备标 示及设备编号: a) 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标示”, b) “设备标示”用标牌形式予以实施～标牌应有下列内容: —— 设备名称, —— 设备编号, c) 设备编号按下列规则编制: / — — 设备流水号(001、002等) 设备系统分类编码(PD、XF等) 辖区编码 物业管理代码JHWY(保联物业) 编码举例:1.辖区编码含义:BHL—比华利国际城,SHGJ—沙河国际, 2.设备系统分类编码含义:PD—供配电系统,XF—消防系统,DT—电梯,RD —弱电系统,PS—供排水系统,AB—安保系统, 如:比华利国际城1#电梯:JHWY/BHL—DT—001, 4.2 设备的日常操作、运行、维修保养管理。 详见《工程维修册》。 4.3 设备的购臵管理。 4.3.1 设备的购臵包括原有设备的更新和新添设备的购臵。 4.3.2 设备购臵应遵循满足服务提供需要的原则。 4.3.3 设备购臵的资金来源按相关法规或规定执行。 4.3.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。 4.3.5 新添设备由项目项目工程维修部或相关部门提出服务用途或配套功能以及主要 技术指标的需求。公司技术部进行初审后报总经理、董事会审批。 4.3.6 采购设备应遵循《采购控制程序》的相关规定进行采购。 4.3.7 采购设备到公司后～由公司技术部会同项目项目工程维修部进行清点核对～接收 相关资料～并组织安装调试或试运行。符合要求的～办理验收手续,不符合要求的～ 按合同或公司相关规定办理。 4.3.8 经验收符合要求的采购设备按4.1规定纳入台帐并进行日常管理。 4.4 设备状态标识。 4.4.1项目项目工程维修部应对设备状态进行标识～以防止因设备误操作造成人员伤害 或设备损坏。 4.4.2设备状态分为正常、备用、停用、封存、报废、维修及严禁合闸等。 4.4.3标识的方式方法: a) 设备状态用标识牌进行标识, b) 设备状态标识牌应在设备状态确定后～由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备 的显眼位臵, c) 设备状态改变～标识应随之改变。 4.5 设备的停用和封存。 4.5.1发现下列情况之一～设备应予停用或封存, a) 多余设备～含服务提供有再需要的设备, b) 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。 4.5.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。 4.5.3项目项目工程维修部应定期,如一个季度,对停用或封存的设备进行检查～以保 持其适用性。 4.5.4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单～经公司总经理批准后实施。 4.6 设备的报废。 4.6.1无修复价值的设备应予以报废。 4.6.2报废设备应由公司技术部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括:技术部相关工程师、 设备主管人员、运行人员。必要时相关部门经理、公司总经理参加。 4.6.3项目设备主管人员填写《设备停用/封存/报废申请表》～经技术部初审、公司总经 理批准后实施。 4.6.4需报废的设备在未获报废批准、实施前～应悬挂“待报废”标识。 4.6.5报废报废应及时撤离原安装或使用场所～未撤离前应悬挂“报废”标识。 4.6.6项目项目工程维修部应将批准的《设备停用/封存/报废申请表》报公司财务部一 份。 4.7 红旗机房评比。 4.7.1项目项目工程维修部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗 评比。 4.7.2评比内容:地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净度完好状 况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、 整体印象。 5.0 记录 5.1 《设备总帐》 5.2 《设备设施台帐》 5.3 《采购设备验收表》 5.4 《设备停用/封存/报废申请表》 5.5 《设备维护卡》 测量设施管理作业规程 1.0 目的 确保测量设备的能力满足使用的要求。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司对测量设备从配臵、校准、使用至管理各个环节的控制。 3.0 职责 3.1 公司总经理负责批准测量设备的采购计划。 3.2 项目工程维修部主管负责提出测量设备的采购计划～项目经理审核。 3.3 项目工程维修部负责提出测量设备的采购计划或申请,负责测量设备的使用、校准 和管理。 4.0 程序要点 4.1 测量设备的范围。 4.1.1 按用途可分为向顾客计费用的,维护和检修设备用的,对设备运行参数进行监 控用的。 4.1.2 按装臵可分为安装于固定管道、设备上的,移动使用的。 4.1.3 按来源可分为公司原来已有的、新采购的、借用的。 4.1.4 按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。 4.2 测量设备配臵要求。 4.2.1 数量满足使用要求。 4.2.2 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测量对象精密度、准确度的要求。 4.3 测量设备的采购。 4.3.1 项目工程维修部应根据测量设备的现状和需要～提出采购计划或申请～经项 目经理审核～公司总经理批准后按《采购控制程序》规定进行采购。 4.3.2 采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料: a) 名称、形式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精密等级, b) 数量、用途、参考生产厂家或供应商名称。 4.3.3 采购人员应严格按采购资料进行采购～如有变动～应事先征询项目工程维修 部意见。 4.3.4 测量设备采购进公司后～应按公司相关规定办理交接手续。项目工程维修部 应核对实物是否与所申报采购资料相符～并检查验证包装、外观及所带证明、证件。 对购买时已有厂家检定合格证的测量设备～在建帐和领用前不再送检校准。 4.4 测量设备的管理。 4.4.1项目工程维修部负责管理测量设备～其内容如下: a) 建立测量设备台帐～其内容包括:器具名称、出厂编号、制造厂、规格型号、企 业编号、技术特征、出厂日期、使用情况等唯一标识和可追溯性资料～并随测量 设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性, b) 对测量设备逐一进行编号标识～其要求为: —— 采用符号和顺序进行编号～示意如下: / — — — 同类设备子序号 测量设备流水号(001、002等) 测量设备类型编码(D、Y、G等) 辖区编码(BHL、SHGJ等) 物业管理代码JHWY —— 测量设备类型编码规则如表一: D 测量电工类的测量设备 Y 测量压力类的测量设备 类型 编码 C 测量长度的测量设备 G 一次性校验的测量设备 —— 标识的方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行～一般采用不干胶 纸编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。 c) 规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度 等级规定～如表二: 测量电工类的 校准周期为12个月 测量压力类的 校准周期为6个月 测量长度类的 校准周期为12个月 钢卷尺 一次性校验 装在设备上～但不能拆卸的 随设备大修时进行校准 法规或国家行政主管部门另按法规或国家行政主管部门规定的校准 有规定的 周期进行 d) 根据校准周期及台帐在每年12月份编制次年测量设备校准计划。 e) 按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校 准, f) 对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手 续。 4.5 测量设备的使用。 4.5.1测量设备管理人员应确保测量设备,原安装于机械、电气设备上的除外,在使用 前,含采购进入公司的,均经过了校准～且校准结论满足使用要求。 4.5.2使用人员应熟悉测量设备的使用～正确、合理、按规定选择和使用测量设备～并 确保在校准的有效周期内使用。 4.5.3使用人员在调整测量设备是～应防止因调整不当～而使校准状态失准。 4.5.4当发现测量设备失准时～应对已测量或计量的结果进行复查～消除由于失准可能 造成的影响。并填写《测量设备修理申请表》报公司总经理批准后对失准的测量 设备送修和重新校准。 4.5.5测量设备的保管环境应适当～防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。 4.6 测量设备的报废。 对经修理后仍无法达到规定精度的测量设备～由测量设备使用/保管人填写 《测量设备报废审批单》。经公司技术部会同项目工程维修部评定并报公司总 经理审批同意后执行报废处理。 4.7 校准的委托。 4.7.1如公司无校准设备、标准物及专业人员～即无能力进行校准～凡需校准的测量设 备一律委托国家授权校准单位进行校准。 4.8 项目工程维修部测量设备管理人员应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使 用或报废测量设备的审批单。 5.0 记录 5.1 《测量设备台帐》 5.2 《年度测量设备周期校准计划》 5.3 《测量设备校准记录》 5.4 《测量设备修理申请表》 5.5 《测量设备报废审批单》 供配电系统安全操作作业规程 1.0 目的 规范供配电设备设施的操作程序～确保正确、安全的操作供配电设备设施。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责检查《供配电系统安全操作作业规程》的执行情况。 3.2 项目运行人员负责供配电设备设施的操作。 4.0 程序要点 4.1 安全操作注意事项 4.1.1 操作高压设备设施时～必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、使用绝缘操作杆。 4.1.2 操作低压设备设施时～必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。 4.1.3 严禁带电作业～紧急情况需带电作业时～需具备如下条件: a) 有监护人, b) 工作场地空间足够～光线足够, c) 所有工具材料齐全, d) 工作人员必须穿戴绝缘手套、绝缘鞋。 4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时～应查明原因并排除故障后～再行恢复供电。 不允许强行送电～必要时允许试送电1次。 4.1.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电 阻。 4.1.6 变配电房拉、合闸时～应一人执行一人监护。 4.2 供配电设备设施操作 4.2.1 配电变压器送电的操作要领: a) 合上配电变压器高压侧开关, b) 合上低压总开关, c) 合上低压出线柜各开关, 4.2.2 配电变压器停电的操作要领: a) 拉开各低压出线柜开关, b) 拉开低压总开关, c) 拉开配电变压器高压侧开关, 4.2.3 自发电送电的操作要领: a) 合上发电机控制电源, b) 合上发电机配电柜总开关, 4.2.4 自发电停电的操作要领: a) 拉开发电机配电柜总开关, b) 关掉发电机控制电源, 4.2.5 在配电变压器上工作前～操作要领如下: a) 拉开高低压两侧电源, b) 验电～确认无电, c) 两侧分别挂三相短路接地线, d) 设安全围栏～挂上“有人工作～禁止合闸”标示牌于高低压开关处, 4.2.6 在配电柜开关上工作前～操作要领如下: a) 拉开开关～有明显的开路点, b) 验电～确认无电, c) 挂三相短路接地线, d) 设臵绝缘隔板,与临近带电体距离在6cm以下者,, e) 挂上“有人工作～禁止合闸”标示牌于停电开关处, f) 站在绝缘垫上工作～尽量单手作业, 5.0 记录 《配电操作工作票》 6.0 相关支持文件 《电业安全工作规程》DL 408-91 供配电系统运行管理作业规程 1.0 目的 规范供配电设备设施运行管理工作～确保供配电设备设施良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部负责供配电设备设施运行的实施情况, 3.2 项目工程维修部主管负责供配电设备设施运行管理工作, 3.3 项目运行人员负责供配电设备设施的运行管理。 4.0 程序要点 4.1 巡视监控 4.1.1变配电电工每2小时巡视一次高压设备～每天对低压配电柜等进行4次巡视,上、 下午各两次,。 4.1.2变配电电工按照规定的频次进行检查、巡视、监控～并把每次所巡视的时间记录 在《高压配电运行日志》和《低压配电运行日志》上。 4.1.3巡视内容: a) 变压器温度, b) 有无异常响声或气味, c) 各种仪表指示是否正常～指示灯是否正常, 单相、三相电压是否在额定值的 ?10%范围以内～是否超载运行, d) e) 各种接头是否有过热或烧伤痕迹, f) 防小动物设施是否完好, g) 接地线有无锈蚀或松动, h) 各种临时用电接驳情况, i) 各种标示牌、标示物是否完好, j) 安全用具是否齐全～是否存放在规定位臵, 4.1.4对于巡视中发现的问题～供配电电工应及时采取整改措施加以解决～处理不了的 问题应及时如实地汇报给设备主管或部门经理～在设备主管或部门经理的协同下 加以解决。整改时应严格遵守《供配电系统安全操作作业规程》和《供配电系统 维修保养作业规程》的相关规定。 4.2 异常情况处臵 4.2.1触电处臵。发现有人触电时～供配电电工应保持镇静、保持头脑冷静～尽快使触 电者脱离电源～并进行紧急旧制。 a) 拉开电源开关～拔去插头或熔断器, b) 用干燥的木棒、竹竿移去电线或用绝缘工具,平口钳、斜口钳等,剪断电线, c) 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住～将触电者脱离电源, d) 防止触电者在断电后跌倒, e) 如果触电者尚未失去知觉～则必须让其保持安静～并立即请医生进行诊治～密切 注意其症状变化, f) 如果触电者已失去知觉～但呼吸尚存～应使其舒适、安静的仰卧～将上衣与裤带 放松～使其容易呼吸～若触电者呼吸困难～有抽筋现象～则应积极进行人工呼吸～ 并及时送进医院, g) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止～此时不能认为其已死亡～应当立即对 其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现 场救治为止。 4.2.2配电柜自动空气开关跳闸的处臵: a) 判断跳闸的原因,短路或过载,, b) 查清楚负载种类及分布情况, c) 对可疑处逐个检查～确认故障部位或报告设备主管～请求支援解决, d) 对故障已排除应立即恢复供电。 4.2.3变配电房发生火灾按《消防工作手册》处臵, 4.2.4变配电房发生漏水时的处臵: a) 视进水情况～拉下总电源开关或高压开关, b) 堵住漏水源, c) 如果漏水较大～应立即通知工程维修部主管～同时尽力阻滞进水, d) 漏水源堵住后～应立即排水, e) 排干水后～应立即对湿水设备进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、 自然通风～更换相关管线等,, f) 确认湿水已消除,如各绝缘电阻达到规定要求,～开机试运行～如无异常情况出现～ 则可投入正常运行。 4.3 “市电”停止时～大厦发电机应在5~15分钟内启动～提供应急用电。同时～电梯 设备管理人员应配合监控消防中心工作人员及保安人员巡查电梯内有无困人～如 有则按《电梯困人救援作业规程》实施救援工作。发电机操作时～供配电电工应 按《柴油发电机操作作业规程》启动供电系统。 4.4 变配电室管理 4.4.1非值班人员不准进入机房～若需进入～须经工程维修部主管批准～并在值班电工 陪同下方可进入机房。 4.4.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应具备消防器材～并禁止吸烟。 4.4.3每班打扫一次机房卫生～每周清洁一次机房内和设备设施卫生～做到地面、墙壁、 天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无腐蚀、无污物～油漆 完好～整洁光亮。 4.4.4机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活～防止小动物设施完好。 4.4.5对机房都应做到随手关门～机房钥匙由当班电工保管～值班电工不得私自配钥匙。 4.5 交接班要求 4.5.1接班人员应准时来接班, 4.5.2接班人员应认真听取交班人员交代～并查看《高压配电运行日志》和《低压配电 运行日志》～协同交班人员查看现场～检查工具、物品是否齐全。 4.5.3有下列情况之一者不准交接班: a) 上一班运行情况未交代清楚, b) 记录不规范、不完整、不清晰, c) 机房不干净, d) 接班人员未到岗, e) 事故正在处理中或交接班时发生故障～此时应由交班人员负责继续处理～接班人 员协助进行。 4.6 当班变配电室值班电工应将供配电设施设备的运行数据及运行状况等清晰、完整、 规范地记录在《高压配电运行日志》和《低压配电运行日志》表内～ 5.0 记录 5.1 《低压配电运行日志》 5.2 《高压配电运行日志》 6.0 相关支持文件 6.1 《供配电系统安全操作作业规程》 6.2 《供配电系统维修保养作业规程》 6.3 《柴油发电机操作作业规程》 6.4 《电梯困人救援作业规程》 6.5 《电业安全工作规程》DL 408-91 6.6 《消防工作手册》 供配电系统维修保养作业规程 1.0 目的 规范供配电设备设施维修保养工作～确保供配电设备设施各项性能良好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责编制《供配电系统维修保养年度计划》并检查该计划的执 行情况。公司技术部负责对计划进行初审～总经理负责审批。 3.2 项目运行班组负责对供配电设备设施进行维修保养。 项目客服中心负责向相关用户通知停电的情况。 3.3 4.0 程序要点 4.1 《供配电系统维修保养年度计划》的制定。 4.1.1 每年12月份～由项目工程维修部主管组织设备主管/电工一起研究、制定《供配电 系统维修保养年度计划》并上报公司审批。 4.1.2 《供配电系统维修保养年度计划》制定的原则: a) 供配电设备设施的使用频度, b) 供配电设备设施运行状况,故障隐患,, c) 合理时间,避开节假日、特殊活动日等,。 4.1.3 《供配电系统维修保养年度计划》应包括如下内容: 维修保养项目及内容, a) b) 备品、备件计划, c) 具体实施维修保养的时间, d) 预计费用。 4.2 对供配电系统进行维修保养时～应严格遵守《供配电系统安全操作作业规程》～按 《供配电系统维修保养年度计划》进行。 4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成～外部清洁及部分外部附件的 维修保养由变配电室值班电工负责～低压配电柜的维修保养由变配电电工负责。 4.4 变压器维修保养 4.4.1 外委维修保养:每年的11月份委托供电公司对物业所管理的所有变压器进行测 试、试验等项目的维修保养～此项工作由变配电值班电工负责监督进行～并将结果 记录在《供配电系统维修保养记录表》内。 4.4.2 外部维修保养:每年的11月份对所有变压器进行一次清洁、保养。 a) 测定变压器的绝缘电阻～如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时～应对 干式变压器进行绝缘处理～对油浸式变压器应做绝缘油试验。 b) 清扫变压器外壳～油浸式变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫。 c) 拧紧变压器出线接头～如发现接头烧伤或过热痕迹～应进行整修处理并重新接好。 d) 油浸式变压器油位处在指示器下限时～应补同型号绝缘油～并清除油枕集油器中的 水和污垢。 e) 检查变压器的接地线是否接好～地线是否被腐蚀、腐蚀严重时应更换地线。 4.5 高压开关柜维修保养。根据开关柜的工作情况委托供电公司对小区内所有高压开关 柜进行一次维修保养～此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电 系统维修保养记录表》内。 4.6 低压配电柜维修保养:每年的11月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次 清洁～先用吸尘器等清除渣物～然后用干的干净抹布擦拭。 4.6.1 刀开关维修保养: a) 检查安装螺栓是否紧固～如松弛则拧紧, b) 检查刀开关转动是否灵活～如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油, c) 检查刀开关三相是否同步～接触是否良好～是否有烧灼或过热痕迹～如有问题则 应进行机械调整或整修处理, d) 用500V摇表测量绝缘底版～其绝缘电阻如果低于10MΩ～则应进行烘干处理～烘 干达不到要求的则应更换, 4.6.2 熔断器维修保养: a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致, b) 检查熔体与保险座是否接触良好～接触部位是否有烧灼痕迹～如有则进行修整～修 整达不到要求的则应更换, 4.6.3 交流接触器维修保养: a) 清除接触表面的污垢～尤其是进出线端相间的污垢, b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒, c) 清除触头表面及四周的污物～但不要修锉触头～烧灼严重不能正常工作的触头应更 换, d) 清洁铁芯表面的油污及脏物, e) 拧紧所有紧固件。 4.6.4 电容器维修保养: a) 清理冷却风道及外壳灰尘～使电容器散热良好, b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声～如有则应更换, c) 检查接头处、接地线是否有松脱或锈蚀～如有则应除锈处理并拧紧, d) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相～如是则更换电容, 4.6.5 热继电器维修保养: a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完好～如损坏则更换盖板, b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤～如有则整修处理～处理后达不到 要求的应更换。 4.6.6 断路器,自动空气开关,维修保养: a) 用500V摇表测量绝缘电阻～应不低于10MΩ～否则应进行烘干处理, b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒～如果灭弧罩破裂～则应更换, c) 断路器,自动空气开关,在闭合和断开过程中～其可动部分与灭弧室的零件应无卡 住现象, d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时～应清洁其工作表面, e) 各传动机构应注入润滑油, f) 检查主触头表面有小的金属颗粒时～应将其清除～不能修锉～只能轻轻擦拭, g) 检查手动,3次,、电动,3次,闭合与断开是否可靠～否则应修复, h) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹～如有则修复并拧紧, i) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠～否则应修复, j) 检查接地线有无松脱或锈蚀～如有则应除锈处理并拧紧, 4.6.7 二次回路维修保养: a) 号码管是否清晰或脱落～如是则补上新号码管, b) 接地线是否松弛～如是则拧紧, 4.6.8 主回路维修保养: a) 标示牌是否清晰或掉落～如是则补上新标示牌, b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹～如是则修复并拧紧, c) 母线排油漆是否脱落～如是则从新油漆, 4.7 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时～如必须超过8小时～则应填写《申 请延时维修保养表》～经批准后方可延时。 4.8 对计划中未列出的维修保养工作～应由项目工程维修部尽快补充至计划中～对于突 发性设备设施故障～先经项目工程维修部主管口头批准后～可先组织解决而后写出 《 事故报告》并上报公司。 4.9 供配电电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养 记录表》内～供配电设备主管应于每次维修保养后三天内将记录整理成册后交工程 维修部存档～保存期为长期。 4.10 停电管理:供配电设备因检修等原因需要停电时～应由项目工程维修部主管填写《停 申请表》～经项目经理批准后通知客服中心～由客服中心提前24小时通知有关住户。 如因特殊原因突然停电～应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。 5.0 记录 5.1 《 维修保养年度计划》 5.2 《 维修保养记录表》 5.3 《申请延时维修保养表》 5.4 《 外委维修保养申请表》 5.5 《停 申请表》 5.6 《 事故报告》 《采购计划》 5.7 5.8 《请购单》 6.0 相关支持文件 《供配电系统安全操作作业规程》 《电业安全工作规程》DL 408-91 发电机操作作业规程 1.0 目的 规范柴油发电机的操作程序～确保正确、安全地操作柴油发电机。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管/供配电设备主管负责检查本规程的执行情况。 3.2 供配电员工依照本规程负责进行柴油发电机的操作。 4.0 程序要点 4.1 启动前的检查。 4.1.1 检查机油油位是否在标示刻度线以内～不够加同型号机油至标示线以内位臵。 4.1.2 检查冷却液是否在水箱盖以下5cm左右～如果不够加纯净水或专用冷却液至上 述位臵。 4.1.3 检查电池液液位是否在极板面上15mm左右～不够加电池补充液至上述位臵。 4.1.4 检查电池电压是否在24伏左右～如偏低则对电池进行充电或更换新电池。 4.1.5 清理发电机组现场～保证环境整洁～确保冷却通风道顺畅。 4.1.6 确保柴油发电机组总空气开关在OFF,关,状态。 4.2 钥匙启动控制屏柴油发电机的启动、停止操作。 4.2.1 启动: 在启动前保证启动钥匙保持在STOP位臵, a) b) 经检查无误后将启动钥匙旋转到WARM位臵～并保持3~7秒进行预热, c) 将启动钥匙旋转到START位臵启动发电机～并及时释放钥匙使其自动复位到正常运 转位臵RUN。如发电机不能正常启动～应将启动钥匙及时回复“STOP”位。间隔30S 后再行第二次启动～如果连续3次仍不能启动发电机～则应查找原因并排除故障后 才允许再启动, d) 发电机启动后～应马上检查机组有无异常震动及噪音～有无漏油、漏水、漏气现象～ 控制屏有无异常显示～油压是否在正常范围内。如有不正常现象～则应作出相应整 改处理～等一切正常机组运行稳定后～将发电机总空气开关合上,ON,～开始送电, e) 启动后保持发电机钥匙位臵不变～不得随意旋转或取出钥匙。 4.2.2 停机 a) 先将柴油发电机总空气开关板下,OFF,位臵～让发电机空载运行5分钟～然后将 发电机启动钥匙旋转到STOP位臵, b) 如果有紧急情况需要停机～可以在不切断负荷的情况下把启动钥匙转到STOP位臵, 或按下“急停”按钮停机。 c) 检查发电机房内各项设备设施～保证无任何遗留问题后方可离人。 4.3 自动启动控制屏柴油发电机启动、停止操作。 4.3.1 手动启动: a) 确保控制屏上各按钮已经复位～把控制钮旋转到“RUN,运行,”位臵～柴油发电 机启动, b) 柴油发电机正常情况下～一次启动着车或最多三次启动着车～如果柴油发电机三 次都不能启动着车～应查明原因并排除故障后才能再启动, c) 启动着车后～应检查有无异常噪音或震动～有无漏油、漏水、漏气现象～控制屏 有无异常显示～油压是否正常。如果有不正常情况则应做出相应的整改～待一切 正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。 4.3.2 手动停机: a) 先板下柴油发电机总空气开关～让发电机空载运行5分钟～然后把控制按钮旋转 到“STOP,停,”位臵～柴油发电机停机, b) 如果有紧急情况需要停车～可以不板下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急 停车按钮～柴油发电机停车。 c) 检查发电机房内各项设备设施～保证无任何遗留问题后方可离人。 5.0 记录 6.0 相关支持文件 发电机运行管理作业规程 1.0 目的 规范柴油发电机运行管理工作～确保柴油发电机良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施, 3.2 供配电设备主管负责柴油发电机运行管理工作的组织实施, 3.3 供配电员工负责柴油发电机的运行管理。 4.0 程序要点 4.1 巡视监控。 4.1.1 当值供配电员工应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡 视部位包括:柴油发电机、冷却水箱/冷却风机、排烟系统、控制柜、储油箱、蓄 电池、消音系统。 4.1.2 巡视监控内容如下: a) 有无异常声响或大的震动, b) 有无异常气味, c) 有无漏油,机油、柴油,、漏水、漏气现象, d) 机油压力、冷却水温度是否正常, 频率偏差是否较大, e) f) 三相、单相电压是否正常～三相电流是否有过载现象, g) 各信号指示灯是否正常, h) 检查蓄电池状况, i) 紧固件是否有松动现象, j) 柴油箱油位, k) 每半个月应使柴油发电机空负荷试运行5分钟。 4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况～当值供配电员工应及时采取措施予以解决。处理了 的问题～应及时详细的汇报给供配电设备主管或部门经理～请求支援解决。整改时 应遵守《发电机维修保养作业规程》。 4.2 柴油发电机异常情况的处臵。 4.2.1 柴油发电机“飞车”的处臵: 柴油发电机发生“飞车”现象时～当值供配电员工需沉着、冷静、迅速果断地采 取措施, a) 切断油路:将油路开关拉倒停机位臵～如果发电机停不下来～可以拆掉油泵进油管 或高压油管, b) 切断气路:用棉衣等物品直接包住空气滤清器～或将空气滤清器拆下～直接用棉衣 等物品塞住进气口,切断气路时～一定要注意安全,, c) 绝对禁止减少或去掉负载, d) 柴油发电机停机后～应立即查找原因。排除故障后～试机运行～一切正常后方可正 式使用。 4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按《消防工作手册》处臵。 4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处臵: 视进水情况关掉机房内运行的发电机, a) b) 堵住漏水源, c) 如果漏水较大～应立即通知设备主管和部门经理～同时尽力阻滞进水, d) 漏水源堵住后～应立即排水, e) 排干水后～应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹 干、自然通风、更换相关管线等, f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后～开机试运行,如无异常情况出现则可以 投入正常运行, 4.3 当值供配电员工应按要求开关发电机。对于手动操作的柴油发电机～在停“市电” 时～应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电,在来“市电”时～应在5分钟内 关闭柴油发电机。 4.4 柴油发电机机房管理。 4.4.1 非当值供配电员工不准进入机房～若需进入～需经部门经理同意并在当值供配 电员工的陪同下方可进入机房, 4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应应备齐消防器材～并放臵在 方便、显眼处。机房内严禁吸烟。 4.4.3 每周打扫一次机房卫生～做到地面、墙面、天花板、门窗、设备设施表面无积 尘、无锈蚀、无油渍、无污物～油漆完好、光亮整洁。 4.4.4 机房内应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 4.4.5 机房都应做到随时上锁～钥匙由当值供配电员工保管～不得私自自配钥匙。 4.5 当值供配电员工应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在《柴油发电 机运行记录表》内～并交项目存档管理。 5.0 记录 《柴油发电机运行记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《发电机维修保养作业规程》 6.2 《消防工作手册》 发电机维修保养作业规程 1.0 目的 规范柴油发电机维修保养工作～确保柴油发电机各项性能良好～保证柴油发电机 良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责初审《发电机维修保养年度 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 》并检查该计划的执行情况, 总经理负责审批该计划。 3.2 项目工程维修部主管负责制定《柴油发电机维修保养年度工作计划》并组织、监督 该计划的执行, 3.3 供配电员工负责柴油发电机的日常维修保养。 4.0 程序要点 4.1 《柴油发电机维修保养年度工作计划》的制定。 4.1.1 每年的12月份～由项目工程维修部主管组织供配电员工一起研究、制定《柴油 发电机维修保养年度工作计划》并上报公司审批, 4.1.2 制定《柴油发电机维修保养年度工作计划》的原则: a) 柴油发电机的使用频度, b) 柴油发电机的运行状况,故障隐患,, 合理的时间,避开节假日、特殊活动日等,。 c) 4.1.3 《柴油发电机维修保养年度工作计划》应包括如下内容: a) 维修保养项目及内容, b) 具体实施维修保养的时间, c) 预计费用, d) 备品、备件计划, 4.2 柴油发电机外附件的维修保养～由供配电员工负责～其余维修保养由外委完成～维 修保养时应按《柴油发电机维修保养年度工作计划》进行。 4.3 柴油发电机维修保养。 4.3.1 进行维修保养时～应注意可拆卸零件的相对位臵和顺序,必要时应做记号,～不 可拆卸零件的结构特点～并掌握好重新装回时的用力力度,用扭力扳手,。 4.3.2 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次。 a) 松开铁环～拆下储尘器及滤芯～由上至下小心清洁滤芯, b) 滤芯不太脏时～可直接用压缩空气吹净～但注意压缩空气压力不能太大～喷咀不 可太接近滤芯, c) 如果滤芯太脏～应用专用清洁液清洗～完后用热风吹干, d) 清洁完毕～应进行检查～检查的方法是用灯泡从里往外照～在滤芯外部观察～如 发现有光点则表明滤芯已穿孔～此时应更换同型号的滤芯, e) 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔～此时应小心安装好空气滤清器。 4.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次。 a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够～否则应充电, b) 检查电池液位是否在极板下15mm左右～如果不够则加电解液至上述位臵, c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹～否则应修复处理或更换～并涂上黄油, 4.3.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次。 a) 检查每条皮带～发现有损坏或失效的～应及时更换, b) 在皮带中段加40N压力～皮带应能按下10mm左右～太松太紧都应进行调整。 4.3.5 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次。 a) 外部清洁: ———用热水,加入清洁剂,喷洗～方法是从散热器前面向风扇方向喷射,如从反方向 喷射只会把污物逼近中心位臵,～使用此方法时～要用胶布挡住柴油发电机, ———如果上述方法不能清除顽固的沉积物～则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20 分钟～然后用热水清洗, b) 内部除垢: ———把水从散热器中排干～然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口, ———向散热器中倒入45度的4%的酸溶液～经过15分钟后排干酸溶液～检查散热器, ———如果仍有水垢～则用8%的酸溶液再清洗一次, ———除垢后用3%的碱溶液中和两次～然后用清水冲洗3次以上, ———如果不漏水则重新装回～散热器装回后应重新灌满冷却水并加入防锈液。 4.3.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次。 a) 启动发电机～让其运行15分钟, b) 当发电机高热时～从机油底壳螺塞排出机油～排完后用110NM,用扭力扳手,旋紧 螺栓～然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油～涡轮增压器内也应加添 相同型号机油, c) 拆除两个粗机油滤清器～换两个新的机油滤清器～新的机油滤清器内应注满新鲜 的与机内型号相同的机油, d) 更换机油滤清器滤芯～添加新的与机内型号相同的机油。 4.3.7 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器～换上 新的柴油滤清器～并加满新的干净柴油～然后装回。 4.3.8 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次。 a) 清洗各机件、轴承、吹干后加注新的润滑油, b) 清洁碳刷～如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应更换, c) 检查传动装臵是否灵活～启动电机齿轮磨损情况～如果齿轮磨损严重则应申请外 委维修。 4.3.9 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘～拧 紧各线头～对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。 4.4 对柴油发电机的拆机维修或调整应由供配电设备主管填写《外委维修保养申请 项目经理、公司技术部、公司总经理批准后～由外委单位完成。 单》～经 4.5 对于计划中未列出的维修保养工作～应由供配电设备主管尽快补充至计划中。对 于突发性的柴油发电机故障～先经工程维修部主管口头批准后～先组织解决而后 写出《 事故报告》并上报公司。 4.6 对于上述所有的维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《柴油发电机维修 保养记录表》内～并于每次保养后三天内由供配电设备主管将记录交工程维修部 存档。 5.0 记录 5.1 《______维修保养记录表》 5.2 《______维修保养年度计划表》 5.3 《______事故报告》 5.4 《______外委维修保养申请表》 5.5 《采购计划》 5.6 《请购单》 6.0 相关支持文件 二次供水管理作业规程 1.0 目的 规范二次供水管理工作～确保二次供水水质符合卫生检验标准。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内水池,箱,的二次供水管理工作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责检查二次供水管理工作的实施情况。 3.2 项目运行工具体负责二次供水管理。 4.0 程序要点 4.1 二次供水管理要求。 4.1.1 项目工程维修部主管每月初检查辖区内每个水池,箱,～并将检查情况记录在自 己的工作日记上。 4.1.2 二次供水管理项目运行人员负责。应持有经卫生防疫站认可的《健康证》。 4.1.3 每个水池,箱,应结构完好、无渗漏～检视窗应加盖上锁～水池,箱,周围及 顶盖应清洁、干净。 4.1.4 水池,箱,应每半年清洗、消毒一次～清洗人员应持有卫生防疫站认可的《健 康证》。 4.1.5 清洗、消毒水池,箱,应提前两天通知项目客服中心～客服中心通知有关部门 和用户做好储水准备。 4.2 水池,箱,清洗、消毒安全注意事项。 4.2.1 在水池,箱,内作业时～光源需采用36V以下的安全电压～最好用手电筒或应急 灯。 4.2.2 抽污水的潜水泵应装漏电开关～漏电开关应提前试验并确认动作可靠。 4.2.3 水池,箱,消毒人员需戴防护眼镜和口罩～如果在水池,箱,内感到头晕、气喘～ 则应马上离开水池,箱,到外面呼吸新鲜空气。 4.2.4 上下水池,箱,时应把紧扶手、踏稳不锈钢梯～严防跌落。 4.3 水池,箱,清洗消毒前的准备。 4.3.1 清洗消毒单位应按规定配臵消毒液。 4.3.2 清洗消毒单位应准备好潜水泵、应急灯或手电筒、扫把、尼龙刷、胶桶、眼镜、 口罩、胶手套等。 4.4 水池,箱,清洗消毒程序。 4.4.1排放水: a) 排放水时应提前关闭水池,箱,进水闸阀～让水池,箱,水位用到接近消防用水 水位～以免浪费, b) 为确保用户正常用水～排放干水池,箱,的时间应控制在1.5小时以内。 4.4.2清洗消毒: a) 清洗: —— 铲出水池,箱,内泥沙及各种沉淀物, —— 用扫把或尼龙刷从水池,箱,顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗, —— 如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。 b) 消毒: —— 用扫把或尼龙刷蘸取消毒液～依次反复刷洗消毒,之后将水池,箱,盖好封闭半 小时, —— 用清水冲洗一遍整个水池,箱,～排出消毒水溶液, —— 重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。 c) 注水:清洗消毒工作结束后～清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池,箱,内注 水～达到调定的水位后加盖上锁。 4.5 取样送检。 4.5.1用干净的瓶子从水池,箱,中提取500ml水并在瓶子中部贴上标签～标签上应写 明送检单位及送检日期。 4.5.2水样当天由项目送至卫生防疫站进行检测。 4.5.3如果检测不合格～则应重新清洗和消毒水池,箱,直到合格为止。 4.6 水池,箱,清洗消毒工作全部结束后～应完整、规范、清晰地把情况记录在《水 池,箱,清洗消毒记录表》内～并于每次清洗消毒结束后3天内由项目工程维修 部主管将记录整理好交部门存档。 5.0 记录 《水池,箱,清洗消毒记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《生活饮用水卫生标准》 GB5749—85 6.2 《二次供水设施卫生规范》GB17051—1997 6.3 《生活饮用水卫生监督管理办法》建设部、卫生部第53号令 6.4 《城市供水水质管理规定》建设部第67号令 6.5 《四川省生活饮用水卫生监督管理办法》 四川省人民政府第83号令 给排水系统操作作业规程 1.0 目的 规范给排水系统的操作程序～确保正确、安全地操作给排水系统。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水系统的操作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责检查《给排水系统操作作业规程》的执行情况。 3.2 项目运行人员具体负责给排水系统的操作。 4.0 程序要点 4.1 启动水泵,潜水泵,前的检查。 4.1.1 检查水泵,潜水泵,进、出水闸阀是否已打开～否则应拧开闸阀。 4.1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气,如果有的话,。 4.1.3 检查电压表、指示灯指示情况。 4.1.4 手盘水泵轴转动3圈～应灵活无阻滞。 4.2 启动水泵,潜水泵,。 4.2.1 合上水泵,潜水泵,控制柜,箱,电源开关～将转换开关臵于“手动”位臵。 4.2.2 按下启动按钮～水泵,潜水泵,启动～注意观察启动电流和水泵运转方向是否正确。 4.2.3 如果一次不能启动成功～可以再试启动两次～每次应间隔3分钟。如果三次都未 能启动成功～则应停下来查找原因～排除故障后才能再启动。 4.2.4 启动成功后～让其运转5分钟。观察运转电流～听有无异常响声～闻有无异常气 味～检查漏水是否严重,漏水成线,。 4.2.5 确认一切正常后～按下水泵,潜水泵,“停止”按钮～水泵,潜水泵,停止。 4.2.6 将转换开关臵于“自动”位臵～水泵,潜水泵,自动启动并运行。 4.3 停止水泵,潜水泵,。 4.3.1 将转换开关臵于“0”,停止,位臵～水泵,潜水泵,停止运转。 4.3.2 拉下水泵,潜水泵,控制柜,箱,电源开关,如果需要,。 4.3.3 关水泵,潜水泵,进、出水闸阀,如果需要,。 4.3.4 检查有无不正常情况～如有则及时处理。 5.0 记录 6.0 相关支持文件 给排水系统运行管理作业规程 1.0 目的 规范给排水系统运行管理工作～确保给排水系统良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水系统的运行管理。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责检查给排水系统运行管理工作的实施情况。 3.2 项目工程维修部主管负责给排水系统运行管理工作的组织实施。 3.3 项目运行员工具体负责给排水系统的运行管理。 程序要点 4.0 4.1 巡视监控。 4.1.1 运行员工应每天巡视一次小区内水泵房,包括机房、水池、水箱,～每周巡视一 次小区内主供水管上闸阀以及道路上的沙井、雨水井。每月检查一次雨污管道/井, 每季度检查一次化粪池情况。 4.1.2 巡视监控内容如下: a) 水泵自动及手动状态是否正常～主泵故障时备泵能否自动切换。 b) 水泵有无异常响声或大的振动, c) 电机、控制柜有无异常气味, d) 电机温升是否正常,应不烫手,～变频器/软启动器散热通道是否畅通。 电压表、电流表指示是否正常～控制柜上的信号灯显示是否正确～控制柜内各元e) 器件是否工作正常。 f) 机械水压表指示压力是否正常～是否满足供水压力要求。 g) 水池、水箱水位是否正常。 h) 闸阀、法兰连接处有无漏水～水泵是否滴水成线。 i) 主供水管道上闸阀的井盖、井裙是否完好～闸阀是否滴水～标示是否清晰。 j) 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。 k) 临时接驳用水情况。 l) 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。 m) 雨污管道/井内是否有较多杂物～管道口是否已被污水覆盖。 n) 化粪池内沉淀物是否过多～过厚。 4.1.3 运行在巡视监控过程中发现给排水系统有不正常情况时～应及时采取措施加以解 决,处理不了的问题～应及时详细地汇报给部门主管或项目经理～请求协助解决。 整改时～应严格遵守《给排水系统维修保养作业规程》。 4.2 给排水系统异常情况的处理。 4.2.1 主供水管爆裂的处臵: a) 立即关闭想关连的主供水管上的闸阀, b) 如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水～则应关闭相应的水 泵, c) 立即通知公司办公室、综合管理部及工程维修部。工程维修部主管联络供水公司进 行抢修,办公室和综合管理部负责通知相关用水单位和用户关于停水的情况, d) 给排水员工配合供水公司进行抢修。 4.2.2 水泵房发生火灾时按《消防工作手册》处臵。 4.2.3 水泵房发生水浸时的处臵: a) 视进水情况关掉机房内运行的设施设备并拉下电源开关, b) 堵住漏水源, c) 如漏水较大～应立即通知给排水设备主管～同时尽力阻滞进水, d) 漏水源堵住后～应立即排水, e) 排干水后～应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹 干、自然通风、更换相关管线等, f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后～开机试运行,如无异常情况出现则可以 投入正常运行。 4.3 水泵房管理。 4.3.1 非给排水工作人员不准进入水泵房～如需进入～需经给排水设备主管同意并在给 排水员工的陪同下方可进入水泵房。 4.3.2 水泵房严禁存放有毒、有害物品。 4.3.3 水泵房内应备齐消防器材并放臵在方便、显眼处。水泵房内禁止吸烟。 4.3.4 每天打扫一次水泵房卫生～每周清洁一次水泵房内的设备设施～做到地面、天花 板、墙壁、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物～油漆完好、整 洁光亮。 4.3.5 水泵房内应通风良好～光线足够～门窗开启灵活。 4.3.6 水泵房应做到随时上锁～钥匙由给排水员工保管～给排水员工不得私自自配钥匙。 4.4 给排水员工应将给排水系统的运行数据,如环境温度、电压、电流、运行频率,及 运行状况完整、规范地记录在《水泵运行记录》表内～工程维修部负责存档管理。 5.0 记录 《水泵运行记录》 6.0 相关支持文件 6.1 《给排水系统维修保养作业规程》 6.2 《消防工作手册》 给排水系统维修保养作业规程 1.0 目的 规范给排水系统保养工作～确保给排水系统各项性能完好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水系统,含消防供水设备,的维修保养。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责初审《给排水系统维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 总经理负责对该计划审批。 3.2 项目工程维修部主管负责组织制定《给排水系统维修保养年度计划》并组织该计划 的实施。 3.3 部门员工负责具体实施给排水系统的维修保养。 3.4 客户中心负责向有关用户通知停水的情况。 4.0 程序要点 4.1 《给排水系统维修保养年度计划》的制定 4.1.1 每年12月份由工程维修部主管组织给设备主管、给排水员工一起研究、制定《给 排水系统维修保养年度计划》并上报公司审批。 4.1.2 制定《给排水系统维修保养年度计划》的原则: a) 给排水系统使用的频度, b) 给排水系统运行状况,故障隐患,, 合理的时间,避开节假日、特殊活动日等,。 c) 4.1.3 《给排水系统维修保养年度计划》应包括如下内容: a) 维修保养项目及内容, b) 备品、备件计划, c) 具体实施维修保养的时间, d) 预计费用。 4.2 给排水员工对给排水系统进行维修保养时～应按照《给排水系统维修保养年度计划》 进行, 4.3 小区内主供水管道,DN100以上的加压管,爆裂、主供水管上闸阀拆换的维修保养 由外委完成。其余维修保养由给排水员工负责。 4.4 水泵机组维修保养:给排水员工每月应对小区内所有备用水泵机组进行一次清洁、 保养。 4.4.1 电动机维修保养: a) 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上～否则应烘干处理或修 复, b) 检查电动机轴承有无阻滞或异常响声～如有则更换同型号规格轴承, c) 检查电动机风叶有无碰壳现象～如有则休整处理, d) 清洁电动机外壳, e) 检查电动机是否脱漆严重～如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。 4.4.2 水泵维修保养: a) 检查水泵轴承是否灵活～如有阻滞现象～则应加注润滑油,如有异常摩擦声响～ 则应更换同型号规格轴承, b) 转动水泵轴～如有卡住、碰撞现象～则应拆换同型号规格水泵叶轮,如果轴键槽 损坏严重～则应更换同规格水泵轴, c) 检查压盘根处是否滴水成线～如是则加压盘根, d) 清洁水泵外表面, e) 如水泵脱漆或锈蚀严重～则应彻底铲除脱落层油漆～重新刷上油漆。 4.4.3 检查电动机与水泵联轴器有无损坏～如损坏则应更换。 4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固～如松弛则应拧紧。 4.5 控制柜维修保养。给排水员工每半年应对小区内水泵控制柜进行一次清洁、保养。 4.5.1 用吸尘器等清除柜内杂物并用干净的抹布清洁柜内所有元器件、清洁控制柜外 壳～务必使柜内无积尘、无污物。 4.5.2 检查、紧固所有接线头～对烧灼严重的接线头应更换, 4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰～是否有脱落现象～如是则应整改。 4.5.4 交流接触器维修保养: a) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒, b) 清除触头表面和四周的污物,但不要修锉触头,～烧灼严重不能正常工作的触头应 更换, c) 清洁铁芯上的油污及赃物, d) 检查复位弹簧情况, e) 拧紧所有紧固件。 4.5.5 热继电器维修保养: a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损～如损坏则应更换绝缘盖板, b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤～如有则整修处理～处理后达不 到要求的应更换。 4.5.6 自动空气开关维修保养: a) 用500V摇表测量绝缘电阻～应不低于100MΩ～否则应烘干处理, b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒～如灭弧罩破裂则应更换, c) 检查触头表面是否有小的金属颗粒～如有则应将其清除～但不能修锉～只能轻轻 擦拭。 4.5.7 中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应检查其动作是 否可靠～输出信号是否正确～如有问题则应检查排除或更换同型号的中间继电器、 信号继电器。 4.5.8 信号灯、指示仪表维修保养: a) 检查信号灯是否正常～如有不亮则应更换同规格的信号灯, b) 检查电工仪表接头处是否腐蚀～如腐蚀严重则应重新焊接, 检查各仪表指示是否正确～如有偏差按《测量设备管理作业规程》要求执行。 c) 4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 4.6.1 闸阀维修保养: a) 检查密封胶垫处是否漏水～如漏水则应更换密封胶垫, b) 对闸阀阀杆加黄油润滑, c) 对锈蚀严重的闸阀,明装,应在彻底铲除底漆后重新油漆, 4.6.2 止回阀维修保养: a) 检查止回阀密封胶垫是否损坏～如损坏则应更换, b) 检查止回阀弹簧弹力是否足够～如太软则应更换同规格弹簧, c) 检查止回阀油漆是否脱落～如脱落严重则应处理后重新油漆。 4.6.3 浮球阀维修保养: a) 检查浮球阀密封胶垫是否老化～如老化则应更换, b) 检查浮球阀连杆是否弯曲～如弯曲则应较直, c) 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重～如磨损严重则应更换。 4.6.4 液位控制器维修保养: a) 检查密封圈、密封胶垫是否损坏～如损坏则应更换, b) 清除压力室内污物～疏通控制水道, c) 检查控制杆两端螺母是否紧固～如松弛则应拧紧, d) 紧固所有螺母。 4.7 潜水泵或排污泵维修保养。 4.7.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.5MΩ以上～否则应拆开潜水 泵或排污泵～对线圈进行烘干处理, 4.7.2 检查密封圈是否老化～如已老化则应更换, 4.7.3 检查轴承磨损情况～如转动时有明显的异常声响或阻滞现象～则应更换同型号同 规格的轴承。 4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳～如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的管道是否松弛～如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、 排污泵上的所有螺母。 4.8 明装给排水管道维修保养,每年一次,。 4.8.1 检查支撑托架是否牢固～否则应加强。 4.8.2 检查流向标示是否鲜艳醒目～否则应整改。 4.8.3 检查保护漆是否完好～如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 4.8.4 检查各连接处是否有滴水现象～如滴水则应处理,更换胶垫,。 给排水系统的维修保养时间计划不超过8小时～如必须超过8小时～则应由4.9 每次 部门主管填写《申请延时维修保养表》经项目经理批准后方可延时。 4.10 对于计划中未列出的维修保养工作～应由给排水设备主管尽快补充至计划中,对 于突发性的设备设施故障～先经项目经理口头批准后～可先组织解决后写出 《 事故报告》并上报公司。 4.11 给排水员工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保 养记录表》内～并在每次保养后三天内由项目工程维修部主管整理后交项目存档～ 保存期限为长期。 4.12 停水管理。给排水系统因维修保养等原因需要停水时～应由工程维修部主管填写 《停 申请表》～经项目经理批准后通知客服中心～由客服中心提前24小时通 知有关用户。如因特殊情况突然停水～应在恢复供水12小时内向有关用户作出解 释。 5.0 记录 5.1 《______维修保养记录表》 5.2 《______维修保养年度计划表》 5.3 《______事故报告》 5.4 《申请延时维修保养表》 5.5 《停__申请表》 5.6 《采购计划》 5.7 《请购单》 6.0 相关支持文件 电梯运行管理作业规程 1.0 目的 规范电梯运行管理工作～确保电梯良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内电梯的运行管理。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责检查电梯运行管理工作的实施情况, 3.2 项目工程维修部主管负责电梯运行管理工作的组织实施, 3.3 电梯维修员工负责电梯的运行管理。 4.0 程序要点 4.1 巡视监控。 4.1.1 电梯维修员工每天应对辖区内所有电梯的主要部位巡视一次。 4.1.2 巡视监控的主要内容如下: a) 曳引电机有无异常噪音和异味～是否温度过高,烫手,～曳引电机轴承是否需要加 注润滑油～螺栓是否松动, b) 减速箱是否需要加注润滑油～油色、油位是否正常～联轴器是否牢固可靠～螺栓 有无松动, c) 指示仪表、指示灯是否正确～各继电器、接触动作是否正常～有无异常声响, d) 变压器、电阻器、电抗器温度是否正常～有无过热现象, 制动器动作是否正常～制动线圈是否过热～制动轮上有无油污, e) f) 曳引轮、曳引绳、限速器、选层器、测速机等运行是否正常～有无异常声响, g) 通讯设施是否灵敏畅通～指示牌、标示牌是否完好～盘车手轮、开闸扳手等救援 工具是否已放臵在指定位臵, h) 轿箱照明是否正常～厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常, i) 厅门及轿门踏板是否清洁干净, j) 轿箱和对重导靴油盅油量是否足够, k) 电梯运行有无异常震动或声响～舒适感有无明显变化, l) 开关门有无异常,顺畅,～轿箱内应急灯是否可靠, m) 底坑限速器、张紧装臵、开关和缓冲器距离是否异常, n) 补偿链是否有异响, o) 底坑有无积水或赃物。 4.1.3 巡视过程中如发现上述情况不正常时～电梯维修员工应及时采取措施予以解决。 处理不了的问题应及时如实地汇报给电梯设备主管～在主管的协同下加以解决。整 改时～应严格遵守《电梯维修保养作业规程》。 4.2 异常情况处臵。 4.2.1 发生火灾时: a) 楼层发生火灾时～电梯维修员工应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消 防运行状态～电梯运行到基站后～应使乘客保持镇静～疏导乘客迅速离开轿箱, b) 井道内或轿箱发生火灾时～电梯维修员工应即可停梯～疏导乘客迅速离开轿箱～ 切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延, c) 对于上述两种情况～电梯维修员工应及时通知消防中心～按《消防工作手册》处 臵。 4.2.2 电梯湿水的处臵: a) 当底坑内出现少量进水或浸水时～应将电梯停在二层以上～断开电源总开关, b) 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时～应将轿箱停于进水层站的上一层～断开 电源总开关, c) 当底坑、井道或机房进水较多时～应立即停梯～断开电梯电源总开关, d) 发生湿水时～应迅速阻断漏水源, e) 对湿水电梯应进行除湿处理～如用干的干净的抹布擦拭、热风吹干,温度不能过 高,、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除～各绝缘电阻达到要求并且试运行 无异常后～方可投入正式运行。 4.2.3 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援作业规程》处理。 4.3 电梯机房管理。 4.3.1 非电梯维修员工不准进入机房～如需进入～须经电梯设备主管同意～并在电梯维 修员工的陪同下方可进入机房。 4.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品～机房内应配备消防器材～禁止吸烟。 4.3.3 每周打扫一次机房卫生～做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、 无锈蚀、无油渍、无污物～油漆完好～光亮整洁。 4.3.4 机房应通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 4.3.5 机房应做到随时上锁。 4.4 对于电梯运行情况～应完整、规范地记录在《电梯运行日记》表内～交项目存档。 5.0 记录 《电梯运行日记》 6.0 相关支持文件 6.1 《电梯维修保养作业规程》 6.2 《电梯困人救援作业规程》 6.3 《消防工作手册》 电梯维修保养作业规程 1.0 目的 规范电梯维修保养工作～确保电梯各项性能完好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责初审《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。 公司总经理对上述计划进行审批。 3.2 项目工程维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、 监督维修保养工作。 3.3 电梯维修员工负责电梯的日常维修保养。 3.4 项目客服中心负责向有关用户通知电梯停用的情况。 4.0 程序要点 4.1 《电梯维修保养年度计划》的制定。 4.1.1 每年的12月份～由工程维修部主管组织电梯维修员工一起研究、制定《电 梯维修保养年度计划》并上报公司审批。 4.1.2 制定《电梯维修保养年度计划》的原则: a) 电梯的使用频度, b) 电梯的运行状况,故障隐患,, 合理的时间,避开节假日、特殊活动日等,。 c) 4.1.3 《电梯维修保养年度计划》应包括以下内容: a) 维修保养项目及内容, b) 备品、备件计划, c) 具体实施维修保养的时间, d) 预计费用。 4.2 电梯维修员工进行电梯维修保养时～应按照《电梯维修保养年度计划》进行。 4.3 电梯维修保养安全操作。 4.3.1 维修保养前的安全准备: a) 在电梯基站门口放臵“电梯检修”标牌, b) 关好电梯厅门～不能关闭厅门时～用合适的护栅挡住入口处～防止无关人员进入 电梯轿箱或进入电梯井道, c) 有人在轿顶做检修工作时～必须按下轿顶检修箱上的检修开关～关好厅门。 4.3.2 检修过程中的安全注意事项: a) 给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯, b) 人在轿顶上工作时～站立之处应有选择～脚下不得有油污～否则应打扫干净～以 防滑倒, c) 人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时～必须牢牢握住钢丝 绳～并应注意整个身体臵于轿箱外框尺寸之内～防止被其他部件碰伤。需由轿内 检修人员开电梯时～要交代和配合好～未经许可不准开动电梯, d) 禁止在井道内和轿箱顶上吸烟, e) 检修电器部件时应尽可能避免带电作业～必须带电操作或难以在完全切断电源的 情况下操作时～应预防触电～并应有监护人、必备的工具和材料～特别应注意电 梯突然启动运行, f) 使用手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒, g) 严禁维修人员站在井沿处向井道内探身～严禁维修人员两只脚分别站在轿箱顶与 厅门上坎之间进行检修操作, h) 底坑深度超过1.5m的～应使用梯子上下～禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进 入底坑后～应将底坑检修箱上的检修开关或限速器张紧装臵的断绳开关断开, i) 应尽量避免在井道内上下同时作业～必须同时作业时～下方作业人员应戴上安全 帽, j) 检修未完～检修人员需离开现场时～应做到: —— 关闭所有厅门～暂时关不上的必须设臵明显标示物～进行安全围挡～并在该厅门 口悬挂“危险～请勿靠近”警告牌～并派人看守, —— 切断电梯总电源开关, —— 排除热源、如烙铁、电焊、喷灯等。 k) 检修保养工作结束后应做到: —— 将所有开关恢复到原来状态～检查工具、材料有无遗失在设备上, —— 清点工具、材料～打扫工作现场～摘除悬挂的告示牌, —— 送电试运行～观察电梯运行情况～发现异常及时整改, —— 通知有关人员电梯恢复正常运行, 4.4 电梯维修人员负责电梯的日常维修保养工作,清洁、润滑、调整、测试和安全装 臵效能检查,～电梯的大中型修理由外委完成。 4.5 每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑,着重对各安全装臵效能检查～ 对电梯进行保养时～可以一台电梯的全部保养项目一次性进行～也可以对辖区内 所有电梯分项目进行保养,。 4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声～如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油～ 对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。 4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤～如有则应更换弹性圈～检查曳 引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象～如有则应拧紧。 4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍～否则应加润滑 剂～检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动～如松动则应拧紧。制动器 温升是否正常。 4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。 4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油～限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损～如磨损严 重则应更换并做必要调整,钢丝绳应完好无油污,限速器夹绳钳口处应无油污或 异物～发脚螺栓应紧固。 4.5.6检查张紧装臵动作是否正常～否则应做机械调整,检查限位开关是否处于正常位 臵～如未在正常位臵则应扳回。 4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻～如有阻滞现象应对各传动处加润滑油～ 安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4mm。安全钳钳口应清洁无油污。 4.5.8清洁控制柜内各器件～检查接触器、继电器动作是否正常～有无异常声响～触点 有无打火、熔焊、积碳现象～如有则应进行整修～整修达不到要求的则应更换同 型号的接触器、继电器,检查熔断器有无松动、发热现象～如有则应处理并拧紧, 检查各仪表、信号灯是否正常～如损坏则应予以更换。 4.5.9检查选层器是否工作正常,检查各传动机构动作是否灵活无阻滞～如阻滞则应对 各传动部位加润滑油,检查电气触头或开关接触是否良好～否则应擦拭或修理。 4.5.10 清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。 4.5.11 检查各厅门门锁接触是否良好～否则应修理～门锁转动部位应加注润滑油,检 查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠～失效时应及时更换。 4.5.12 检查自动门传动机构～安全触板传动机构是否正常～各部位螺钉、定位装臵是 否紧固～门机皮带/链条有无损伤～开关门动作是否灵活可靠～轿箱门限位开关、 减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5~8mm～运行中门 刀不能碰门轱辘～门刀与门轱辘的间隙为3mm～厅门不能从外面用手扒开。对各转 动轴加润滑油～保证转动灵活自如～安全触板动作灵活可靠。 4.5.13 检查轿箱和对重导靴油盒中油量,正常应为2/3油盒,～缺油应及时加好,检查 滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀～如开裂、膨胀则应更换。 4.5.14 检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁、油压缓冲器复位 开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装臵是否动作可靠～对 不符合要求的要调整或更换～对传动部位应加润滑油。 4.5.15 清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物～清扫底坑、清洁接油盒。 4.5.16 检查曳引钢丝绳张力是否一致～绳有无伸长～如伸长则应做相应调整。曳引轮 绳槽应清洁无油污。 4.5.17 检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固～如松动则应拧紧。 4.5.18 做好中间接线盒外部清洁～紧固各端子板压线螺母。 4.6 每年对辖区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测 试～此项工作于每年电梯安全性年检以前完成。 4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。 4.6.2检查制动片磨损情况～如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。 4.6.3清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。 4.6.4张紧轮底平面距底坑地面距离应为500?50mm～超过规定的应予以截绳。 4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙,正常值2~4mm,～试验安全钳动作是否灵敏可靠～ 如不满足要求则应做机械调整。 4.6.6清洁选层器～对各转动部位加润滑油～损坏的元件应予以更换。 4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳～更换磨损的门轮、地脚滑块～调整好门机速度。 4.6.8调整厅轿门位臵、门锁位臵～紧固各部螺栓～门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿箱 的间隙应保证5~8mm。 4.6.9紧固对重块锁紧装臵、绳头板及各部螺栓～调整紧固补偿链～运行时应无撞击声。 4.6.10 加缓冲油～做缓冲器复位试验时复位开关应动作准确～传动部件应灵活。 4.6.11 对终端限位开关做越程试验～其越程距离为上下端站厅门地坎以外50~70mm。 4.6.12 对终端极限开关做越程试验～其越程距离为上下端站厅门地坎以外150~200mm。 4.6.13 检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上～其余电气线路应在0.25MΩ以上～电 气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上～如达不到要求则应进行干燥处理。 4.6.14 检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装臵是否工作正常～如 果不行则应更换。 4.7 每次电梯维修保养时间不超过8小时～若要超过8小时～则应由部门主管填写《申 请延时维修保养表》～经项目经理批准后方可延时。 4.8 对于计划中未列出的维修保养工作～应由部门主管尽快补充至计划中～对于突发 性的设备设施故障～先经部门主管口头批准后～按《电梯故障维修作业规程》进 行紧急维修。 4.9 电梯维修员工应将上述工作清晰、完整、规范地记录在《 维修保养记录表》 内～并于每次维修保养后的3天内整理后交项目存档。 4.10 电梯的停运管理。 电梯因维修保养等原因需要停梯时～应由部门主管填写《停 申请表》～经项目 批准后通知客服中心～由客服中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然 电梯停用～应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。 5.0 记录 5.1 《______维修保养记录表》 5.2 《______维修保养年度计划表》 5.3 《______事故报告》 5.4 《______外委维修保养申请表》 5.5 《申请延时维修保养表》 《停__申请表》 5.6 5.7 《采购计划》 5.8 《请购单》 电梯困人救援作业规程 1.0 目的 规范电梯困人救援工作的程序～确保乘客与电梯安全。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。 3.2 电梯维修员工负责电梯困人后的救援工作。 4.0 程序要点 4.1 当发生电梯困人事故时～秩序部监控中心值班员应通过电梯对讲电话或喊话与被困 人员取得联系～务必使其保持镇静～不要惊慌～静心等待救援人员的救援,被困人 员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱门处于半开闭状态～电梯维修员工应 设法将轿箱门完全关闭, 4.2 根据指层灯、PC显示或打开厅门观察判断轿箱所在位臵。 4.3 轿箱停于距厅门0.5米左右,高于或低于,位臵时的救援。 4.3.1 拉下电梯电源开关。 4.3.2 用专用厅门钥匙开启厅门。 4.3.3 在轿顶用人力开启轿箱门。 4.3.4 协助乘客离开轿箱。 4.3.5 重新关好厅门。 4.4 轿箱停于距厅门0.5米以外位臵时的救援。 4.4.1 进入机房切断电梯电源。 4.4.2 拆除电动机尾轴罩盖～安上旋柄座及旋柄。 4.4.3 救援人员之一把旋柄～另一救援人员手持松闸扳手～轻轻撬开制动器～利用轿箱 自重向正方向移动。为了避免轿箱移动太快发生危险～操作时应一撬一放使轿箱逐 步移动～直至最接近厅门,0.5米左右,为止～确认刹车制动无误～放开盘车手轮。 4.4.4 当轿箱停于距厅门0.5米远左右位臵时～其救援方法按4.3条款进行。 4.5 遇有其他复杂情况～应请求电梯分承包方帮助救援。 4.6 困人救援工作结束以后～电梯维修员工应将情况完整、规范地记录在《电梯运行 日记》内。 5.0 记录 5.1 《电梯运行日记》 消防系统维修保养作业规程 1.0 目的 规范消防系统维修保养工作～确保消防系统设备各项性能良好。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内消防系统设备的维修保养工作。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责初审《消防系统维修保养年度计划》并检查计划的执行情况。公司 总经理负责对上述计划审核。 3.2 项目工程维修部主管负责制定《消防系统维修保养年度计划》并组织监督该计划的 具体执行。 3.3 弱电员工负责消防系统的日常保养工作,外委消防专业公司负责消防系统的月检测 试工作,秩序部员工负责消防监控中心设备的运行管理工作。 4.0 程序要点 4.1 《消防系统维修保养年度计划》的制定。 4.1.1 每年12月份～由项目维修部主管制定下一年度的《消防系统维修保养年度计划》 报公司审批。 4.1.2 《消防系统维修保养年度计划》必须具备下列要求: a) 有明确安排设备的维修保养计划, b) 有具体组织实施维修保养的时间, 有明确的维修保养周期, c) d) 有具体的维修经费预算。 4.2 对消防系统进行维修保养时～应严格遵守《消防系统操作作业规程》～并按《消防 系统维修保养年度计划》进行。 4.3 检查。 4.3.1 日检。 a) 每日应进行系统设备外观检查, b) 火警功能:误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等 影响探头正常工作的环境干扰存在～如有其他干扰存在～应设法排除。对于误报 频繁又无其他干扰影响探头正常工作的～或探头灯不亮、不能接收信号～应及时 清洗、维修、或更换。 c) 自检功能:按自检键后～进行复位～让系统处于正常状态～不能复位应查明原因, d) 故障功能: —— 主电源故障:检查输入电源是否完好～熔丝有无烧断、接触不良等情况, —— 备用电源故障:检查充电装臵、电池有无损坏～有无断线, —— 探测回路故障:检查该回路至火灾探测器的接线是否完好～有无探头被取下。 4.3.2 月检。每月对消防系统进行下列功能检测: a) 日检全部内容, b) 测试控制器主要工作电压是否正常, c) 火灾探测器,温感、烟感、消防栓手报,安装倾斜度不大于45度～与底座接触是 否良好～外观是否洁净完好～指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后～消防 主机是否收到报警信号, d) 对消防栓及消防栓泵进行外观检查～查看外接线是否固定良好～油漆脱落应补刷 新漆, e) 检查消防栓手报、消防对讲按钮、声光报警器安装是否牢固～有无破损及丢失, 任选两个消防栓手报进行模拟报警～测试报警功能是否正常, f) 对消防主机、联动柜、动力配电柜及其他附属设施进行除尘～线路松动应予以紧 固, g) 对主电源和备用电源做自动转换试验。 4.3.3 季检。每季度检查和试验自动报警系统下列功能: a) 随机抽取30%的烟感喷烟后～消防主机是否收到报警信号, b) 试验火灾报警的声光显示, c) 试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示, d) 对备用电源进行1~2次充放电试验～1~3次主要电源和备用电源自动切换试验, e) 用手动或自动检查防火卷帘的动作情况～放火卷帘有无变形、扭曲等, f) 用手动或自动检查消防栓水泵、自动喷淋灭火系统的控制设备, g) 用手动或自动检查消防风机的工作情况, h) 用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯, i) 从消防联动柜上按“消防”开关键检查消防电梯的消防功能, j) 在消防监控中心进行消防通信设备对讲通话试验, 4.3.4 年检:每年12月份对火灾自动报警系统的功能做下列检查和试验: a) 随机抽取50%的烟感喷烟后～消防主机是否收到报警信号,对电缆、接线盒、设备 做直观检查、清理尘埃, b) 进行4.3.3季检的内容,a、b除外,, c) 试验火灾应急广播设备功能, 4.3.5 对4.3.2和4.3.4的检查内容～由外委消防专业公司进行。 4.4 维修保养。 4.4.1 对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由弱电员工完成～保持设备光洁。 4.4.2 消防系统设备故障的维修一般不超过8小时～在8小时内无法解决的～应将其故 障原因、解决时间上报公司～并按批准时间限期解决。 4.4.3 消防泵、喷淋泵维修保养见《给排水系统维修保养作业规程》相关内容。 4.4.4 消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录。分类归档管理。 5.0 记录 5.1 《消防系统月/季/年检查保养记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《消防监控系统运行操作作业规程》 6.2 《给排水设备设施维修保养作业规程》 弱电系统维修保养作业规程 1.0 目的 规范弱电系统维修程序～确保高效、高质量地完成弱电系统的维修工作。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责检查弱电系统维修工作的实施情况。 3.2 项目工程维修部主管负责弱电系统维修工作的组织实施。 3.3 弱电员工负责弱电系统的维修工作。 4.0 程序要点 4.1 维修员进入住户家庭进行弱电系统维修时～应遵守《住户家庭安装/维修作业规 程》的4.1条款。 4.2 维修员注意事项: 4.2.1 维修员应每月对弱电设备设施进行维修保养～清除设备灰尘、测试各种数据～保 证弱电系统各类设备正常运行, 4.2.2 应熟悉维修设施的电路原理图及功能方框图。 4.2.3 应注意安全操作。 a) 确保人身安全:维修时如需带电作业,电压高于36V时,～应作好相应的绝缘措施, b) 确保维修设施的安全:测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰,维修设施印刷线 路底板切忌与金属物件相碰～最好用绝缘板托起,注意合理放臵维修工具以免引 起以外。 4.2.4 必须正确判断故障部位、故障元器件～切忌乱换乱拆、胡乱调整。 4.3 基本维修方法。 4.3.1 观察法: a) 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件, b) 有无异常的声音, c) 观察运行效果。 4.3.2 静态测试法: a) 短路电阻测量法, b) 电流测量判断法, c) 电压测量判断法, 4.4 CATV光纤系统维修。 4.4.1 放大器: a) 检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈～如是则整修或更换插头, b) 检查输入信号～一般要求为90dB～如果相差太大,15dB以上,则应通知光纤公司 解决, c) 如果输入信号满足要求,90dB,～调整低频增益、高频增益至最大～而输出仍不能 达到要求,104dB,则应拆修放大器。 4.4.2 分配器: a) 检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈～如是则修整或更换插头, b) 检查分配器输入、输出信号强弱～如果输出信号比输入信号减少5dB以上～则应 更换分配器。 4.4.3 分接盒: a) 检查分接盒的输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈～如是则修整或更换插头, c) 检查分接盒输入、输出信号强弱～如果输出信号比输入信号减少2dB以上～则应 更换分接盒。 4.4.4 插座: a) 检查插座接线是否牢固～插孔是否太松弛～如是则应整修插座～整改达不到要求 的应更换, b) 检查插座输入与输出信号～如果输出信号较输入信号减少2dB以上～则应更换插 座。 4.4.5 馈线: a) 检查馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ～线间绝缘电阻应大于10MΩ, b) 检查馈线100m内的信号衰减应不超过10dB～否则应更换馈线。 4.5 电话线维修: 4.5.1 检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火～如是则应重新接头烫锡。 4.5.2 检查电话线有无断线～如有则应更换一根电话线,有备用线的情况下,。 .5.3 检查电话线有无短路或漏电～如有则应更换电话线。 4.6 可视对讲系统维修。 4.6.1 门铃不响: a) 检查门铃按钮是否接触良好～电源电压是否正常, b) 检查室内机内门铃插件是否接触良好。 4.6.2 无图像、声音但门铃正常: a) 调节亮度电位器～观察屏幕有无光栅～如有光栅则应检查室内机与门口机间的图 像连接线是否接牢～不牢则重新接好, b) 如果调节亮度电位器屏幕仍无光栅～此时应检查室内机电路板或请厂家维修。 4.6.3 通话无声音: a) 检查室内机同门口主机间的音频信号线是否连接牢靠～不牢则重新接好, b) 检查听筒与室内机的接线是否牢固～不牢则重新接好, c) 调节音量电位器～如扬声器内有交流声发出～则说明室内机的放大电路正常,此 时应检查听筒上的麦克风～如麦克风损坏则更换同规格的麦克风, d) 调节音量电位器～如果扬声器内什么声音都没有～则说明室内机的放大电路有问 题,此时应检查室内机电路板或请厂家维修。 4.7 保安闭路电视监控系统维修: 4.7.1 监视器无图像: a) 调节亮度电位器～观察屏幕有无光栅～如有光栅则应检查视频连接线是否接牢～ 不牢则重新接好, b) 如果调节亮度电位器屏幕仍无光栅～此时应检查监视器电路板或请厂家维修。 4.7.2 监视器图像效果不好: a) 清除对应摄象机外罩灰尘, b) 调整摄象机镜头位臵及焦距～使图像状态良好, c) 检查视频信号馈线～更换有故障的馈线。 4.8 红外报警器维修: 4.8.1 红外报警器个别点位不报警: a) 检查对应报警点报警功能是否已开启, b) 检查发送、接收探头+12VDC电源是否正常, c) 清洁红外报警探头外罩灰尘。 4.8.2 红外报警器所有点位不报警: a) 检查报警功能是否已开启, b) 检查PC机内接口卡插接是否牢靠。 4.9 维修工作结束后～维修员应及时清洁工作场地～把小的垃圾装入塑料袋内～用干 净的抹布擦拭用脏了的部位。 4.10 向用户试验维修后的效果～试验不少于3次～并向住户说明使用中应注意的事项～ 如住户有不满意的地方,合理的要求,～维修员应及时进行整改直至住户满意为 止。 4.11 一切正常后请住户在《维修单》上签字确认。如果住户对此次维修收费有异议～ 维修员应根据公司有偿服务收费标准向住户作出详尽的解释～消除住户不必要的 疑虑。 4.12 维修员回到工程维修部后要及时在《维修单》上做好维修记录～记录内容包括: 住户房号、维修内容、所用主要材料、受理时间、完工时间、维修工时等～然后 签上维修员的姓名以备日后查询。 5.0 记录 5.1 《CATV光纤系统保养记录表》 5.2 《电话系统维护保养表》 5.3 《保安闭路电视保养记录表》 5.4 《可视电话保养记录表》 5.5 《______维修保养记录表》 5.6 《维修单》 道闸系统保养作业规程 1.0 目的 规范道闸系统的保养程序～确保道闸系统外观良好～开闭操作灵活可靠。 2.0 适用范围 适用于辖区内道闸的保养工作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部弱电主管负责监督道闸的保养工作。 3.2 弱电员工具体负责各道闸的保养工作。 4.0 程序要点 4.1 保养内容: 4.1.1 休整挡车杆/栅～对反光膜脱胶或脱落的进行修复。 4.1.2 取下齿轮箱外罩～打开齿轮箱门～对各转动轴加润滑油。 4.1.3 补充齿轮箱内机油。 4.1.4 全面紧固电线、电缆接头～修锉电器触点。 4.1.5 检查电容器有变质漏油时～应立即更换。 4.1.6 检查箱门、箱盖密封～防止雨水进入。 4.1.7 打开齿轮箱盖～查验齿轮磨损及限位开关紧固。 4.1.8 全面磨擦箱内各部件灰尘。 4.1.9 清除PLC、PC机灰尘。 保养周期: 4.2 弱电员工应按下列频次保养道闸系统: 4.2.1 休整挡车杆/栅～每月检查保养1次。 4.2.2 给转动轴加润滑油～每月检查保养1次。 4.2.3 补充齿轮箱机油～每月检查保养1次。 4.2.4 紧固电线、电缆接头～修锉电器触点～每月检查保养1次。 4.2.5 检查电容器～每月检查保养1次。 4.2.6 检查箱门、箱盖密封～每月检查保养1次。 4.2.7 查验齿轮磨损及限位开关紧固～每6个月检查保养1次。 4.2.8 全面磨擦箱内各部件灰尘、清除PLC、PC机灰尘～每月检查保养1次。 5.0 记录 《_______维修保养记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《设备综合管理作业规程》 6.2 《公共设施安装/维修标准作业规程》 防避雷与接地系统保养作业规程 1.0 目的 规范防避雷与接地系统保养工作～确保避雷系统在雷雨气候下能正常起作用。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司所辖区内防避雷与接地系统的日常维护工作。 3.0 职责 3.1 公司技术部负责监督检查工作的实施情况。 3.2 项目工程维修部主管负责安排部门员工实施每月的保养。 4.0 程序要点 4.1 保养内容 4.1.1 检查避雷针、避雷线、避雷带及引下线有否锈蚀～如有要及时除绣并刷银粉漆。 对于锈蚀程度严重～截面锈蚀达30%以上的必须更换。 4.1.2 用小锤轻敲引下线的导电接触部件～检查接触是否良好～焊点连接是否脱焊～ 有问题要及时解决。 4.1.3 检查接地引线和接地装臵是否正常～接地螺母是否牢固可靠～如发现问题要及 时改正及紧固。 4.1.4 每年雨季来临前～联系防雷测试中心测试避雷系统的接地电阻,R?10Ω,。 4.2 保养频次。 应按下列频次保养防雷接地系统: 4.2.1 避雷系统有锈蚀～刷银粉漆～每季度保养一次。 4.2.2 导电接触部件～焊点～每季度保养一次。 4.2.3 接地电阻测试～每年保养一次,外委测试,。 5.0 记录 5.1 《______维修保养记录表》 6.0 相关支持文件 6.1 《设备综合管理作业规程》 6.2 《公共设施维修/安装作业规程》 住户家庭维修/安装作业规程 1.0 目的 规范住户家庭维修/安装程序～确保高效率、高质量地完成住户家庭维修/安装工 作。 2.0 适用范围 适用于公司辖区内的住户家庭维修/安装工作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责检查住户家庭维修/安装工作的实际情况。 3.2 部门维修班长负责住户家庭维修/安装工作的组织实施。 维修人员具体负责住户家庭维修/安装工作。 3.3 4.0 程序要点 4.1 水电维修员进入住户家庭进行维修/安装时的基本要求。 4.1.1 水电维修员进入住户家庭维修/安装时～要严格遵守公司的相关规定。 4.1.2 水电维修员进入住户家庭维修/安装时～要做到如下两点: a) 自觉维护公司及住户的权益～不做有损公司名誉的事, b) 不能不懂装懂～遇到疑难问题要如实、详细的汇报给相应的设备主管或部门经理～ 请求支援解决。 4.1.3 水电维修员进入住户家庭维修时应征询住户意见～尽量恢复维修前的原貌原样～ 如有改动应征得住户的同意。如不能满足住户的要求～则应向住户解释清楚并表 示歉意～尽量取得住户的谅解。 4.1.4 水电维修员进入住户家庭维修/安装前～首先应设计好 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 或则仔细观察检测、判 断故障部位。严禁盲目安装或乱拆乱换～以免造成不必要的返工或引起住户投诉。 4.1.5 水电维修员接到住户家庭维修/安装工作后～应在15分钟内准备好维修/安装所需 主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品,鞋套、干净抹布等,～按与住户约 定的时间赶到,特殊情况除外,。 4.1.6 水电维修员来到住户家门口前～应先按门铃～如无门铃可用手轻轻敲门。见到住 户要先问好～简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行维修/安装。 4.1.7 水电维修员进行维修/安装时～要把有碍操作的物品小心移开～并把一些可能受 影响的物品遮盖、包扎好,用塑料布、废报纸等,。尽量使噪音降到最低限度～ 严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。 4.2 维修内容。 4.2.1 日光灯维修: a) 检查测量日光灯两端电压是否正常～如不正常则应检修开关。 b) 检查启辉器管脚接触是否良好～否则应整修启辉器座,检查启辉器电容是否已损 坏～玻璃管是否已发黑～如是则更换一个启辉器, c) 检查日光灯两端是否较黑或灯丝已烧断～如是则应更换同规格的日光灯管, d) 检查日光灯管管脚是否接触良好～否则应整修日光灯管座～整修后达不到要求的 应更换, e) 检查整流器是否烧毁～如果是则应更换一个同规格的整流器, f) 维修工作完成后应开灯试验～日光灯管闪烁应不超过3次就能点亮～否则应重新 检修～直至故障排除。 4.2.2 开关检修: a) 计算用电负荷～如已超载则要求用户减少负荷～否则应申请增容, b) 拉下总电源开关～用万用表检查有无短路故障～如有则应先对怀疑点进行检查～ 然后再逐一检查～直至故障排除, c) 拉下总电源开关～用500V摇表检查线路绝缘情况～如果摇表指针“抬不起头”～ 则表明线路绝缘不好～应逐条线路检查～直至绝缘符合要求～故障排除, d) 故障全部排除后～换上一个同规格的开关, e) 试验开关应开闭正常。 4.2.3 电表检修: a) 计算用户是否超载用电, b) 对电表加负载试验～如有下列任意一种情况则应更换一个合格的电表: —— 电表不转, —— 电表转的异常快或异常慢, —— 电表里面冒烟, —— 电表接线柱烧穿。 c) 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动～注意进、出线的正确接法, d) 安装完毕后进行通电试验～电表应转动灵活～无异常噪音, e) 会同综合管理部做好新旧电表底数的记录。 4.2.4 水咀、闸阀维修: a) 关掉水咀、闸阀前的阀门～排空管内的水～拆下水咀或闸阀, b) 拧开水咀或闸阀～如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫,如阀杆磨损 严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀, c) 在水咀或闸阀螺牙段缠绕水胶布,顺时针方向,～装上水咀或闸阀, d) 开水试验～螺牙连接处应不渗水～开关水咀或闸阀应灵活～水咀或闸阀关水后应 不漏水。 4.2.5 水表维修: a) 关闭水表前的闸阀～排空管内的水～拆下水表, b) 拆开水表～检查滤网是否被赃物堵住～如是则应清除赃物,清洁水表读数盘～重 新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表, c) 装回水表～应注意放好两端密封胶圈～水表的水流方向应与供水方向一致。水表 安装应牢固无松动、水平或垂直无倾斜, d) 水表安装完毕后进行通水试验～接头处应不渗水～水表应转动灵活, e) 会同综合管理部做好新旧水表底数的记录。 4.2.6 煤气热水器维修:联系专业厂家进行维修。 4.2.7 煤气灶维修:联系专业厂家维修。 4.2.8 坐厕水箱维修: a) 水箱浮球阀漏水: —— 用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏～则应调整浮球阀杆阴位螺钉, —— 用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位臵,整修后如仍漏水则 换水箱配件总成。 应更 b) 水箱出水胶塞漏水: —— 调整胶塞位臵, —— 如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。 4.2.9 抽油烟机维修: a) 检查电容是否变形、膨胀或爆裂～如是则更换一个同规格的电容, b) 检查电动机是否漏电～如是则应更换一个同型号规格的电动机,、 c) 检查电动机轴是否阻滞难转动～如是则应对波丝加润滑油, d) 检查电动机温度保护器是否烧毁～如损坏则直接短接温度保护器。 4.2.10空调器的维修: a) 询问住户关于空调的故障情况, b) 检查空调器有无异常响声、有无异常气味～如有则应查找出具体故障部位并进行 相应的整改, c) 观察电器元件、接线头有无烧焦或松动～如有则应进行相应整改, d) 观察管路接头处有无油污～如有则说明此处有泄漏～此时应将接头处拧紧, e) 用手摸吸气管～如果感觉吸气管跟环境温度差不多～则说明空调制冷剂不够～此 时应查找出制冷剂泄漏部位并排除～然后再充注制冷剂, f) 观察毛细管出口和蒸发器入口部分如果有结霜～而其他部位有少量凝露或干燥无 露～则表明空调制冷剂不够～系统有泄漏～此时应查找出泄漏部位并排除, g) 用手摸干燥过滤器～正常时应比环境温度稍高～如果用手摸干燥过滤器有发凉的 感觉～则说明干燥过滤器脏堵～此时应更换干燥过滤器, h) 用复合压力表测量空调器高低压力～如果低压低于0.4Mpa～则说明空调器有泄漏～ 此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压力为,30?时,:低压为 0.49~0.54Mpa～高压为1.17~1.37 Mpa, i) 用钳形表测量运转电流～比较测量值与额定值是否有较大的偏差～如有则应分析 产生的原因～并排除故障, j) 全部工作完成后～启动空调器运转～如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。 4.3 明装给水管的安装。 4.3.1 根据现场情况确定出最佳管路走向,综合考虑下列因素:住户要求、美观效果、 最省人力和最省材料,。 4.3.2 安装水管前的准备工作: a) 根据《维修单》领取或购买所需的主要材料,如水管、直通、弯头、三通、闸阀、 水龙头、活接等,, b) 辅助材料,如水胶布等,, c) 准备好所需的工具。 4.3.3 给水管的安装要领: a) 整个给水管路安装只允许有一个活接头～并尽量留在接驳进水口处, b) 给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁, c) 给水管每米垂直偏差应<1mm～横向偏差应<1mm,吊线尺寸,, d) 冷、热水管的安装要求是:当冷热水管上下平行安装时～热水管必须在冷水管上 面,当冷热水管垂直安装时～热水管应在冷水管的左侧, e) 给水管每两米及拐弯处应加管码固定, f) 试水时应整个管路没有一处渗漏水。 4.4 维修/安装工作完成后～水电维修员应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料 袋内～大的工作垃圾,如泥沙、砖头、纸箱等,要搬到附近的垃圾桶边上。用干 净的抹布擦拭弄脏了的各部位,如桌椅、墙壁、地面等,。恢复各物品的原来状态 ,位臵,。 4.5 全部工作完成后～水电维修员要试验维修/安装后的效果给住户看～试验次数不少 于3次,同时要给住户讲解应注意的事项～如果住户有不满意的地方,合理的要 求,～则应及时进行整改直至住户满意为止。 4.6 确认一切正常后～水电维修员应礼貌地请住户在《维修单》上签字确认。如果住 户对此次维修/安装收费有异议～水电维修员应根据公司有偿服务收费标准向住户 作出详尽的解释～消除住户不必要的疑虑。 4.7 水电维修员离开住户家时～应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。 4.8 水电维修员应在《维修单》上进行详细记录～内容包括:维修项目、所用主要材 料、受理时间、完工时间、维修工时、住户房号等～最后签上维修人员姓名以备 查询。 4.9 部门做好《维修单》的管理和并交项目存档工作。 5.0 记录 《维修单》 6.0 相关支持文件 公共设施安装/维修作业规程 1.0 目的 规范公共设施安装/维修程序～确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工 作。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内的公共设施安装/维修工作。 3.0 职责 3.1 项目工程维修部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实际情况。 3.2 维修班班长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。 部员工具体负责公共设施安装/维修工作。 3.3 4.0 程序要点 4.1 工程维修部员工进入住户家内进行公共设施安装/维修时～应遵守《住户家庭安 装/维修作业规程》的4.1条款。 4.2 工程维修部员工进行室外维修时～如涉及到交通安全或安全问题则应设臵相应标 示牌,如“前面施工、请饶行”、“危险～请止步”等,～必要时应设臵安全围栏 并派专人看守。 4.3 坐厕堵塞疏通。 4.3.1 首先用胶吸泵吸五次以上～然后用大水,用水桶倒水,试坐厕是否流水通畅～如 顺畅则表明已疏通好,如仍流水慢则按4.3.2步骤进行。 4.3.2 如堵塞严重则应拆开坐厕疏通。 a) 先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷～如有缺陷则应向住户说明情况并征得 住户同意后方可动手拆坐厕, b) 剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥～抬开坐厕, c) 如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖,如果坐厕是用螺栓 固定的则应拆除螺母～然后抬开坐厕, d) 反冲坐厕并用铁丝钩出坐厕S形存水弯内的赃物, e) 用铁丝钩出排污口弯头内的赃物或用疏通机疏通排污管, f) 用大水试排污管～如流水顺畅则重新装回坐厕,如仍堵塞则按4.6处臵。 4.4 厨房排水堵塞疏通。 4.4.1 用铁丝钩出存水弯内的赃物。 4.4.2 用疏通机疏通排水管。 4.4.3 用大水试排水管～如果流水顺畅则说明已疏通好,如果流水较慢则说明仍堵塞～ 此时应按4.6条款处臵。 4.5 厨房/卫生间查漏。 4.5.1 确认内给排水管的走向～并仔细查看具体渗漏部位。 4.5.2 关闭室内所有用水部位,包括坐厕水箱,～查看水表是否转动～如不转动则说明 给水管不漏水,如果水表转动则说明给水管道漏水。 4.5.3 用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听～如果听见水流声则说明此处漏水,如果没 有水流声则应另移一处～直到找到漏水处。 4.5.4 排除给水管漏水故障后如果仍有漏水～则应在挨近排水排污横管与立管接口的地 方用砖机切开一块地砖～挖掉地砖下面的泥沙～让沉积的水从排污立管流走。然 后分别放洗手盆、浴缸、地漏、洗菜盆的水～直至查出漏水的卫生洁具。 4.5.5 卫生洁具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生洁具的接头～如果 接头漏水则重新装好接头～如接头不漏水则可能是排水或排污横管破裂或堵塞。 4.5.6 更换排水排污横管按4.6条款进行。 4.6 排水排污横管安装。 4.6.1 用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥沙浆层。 4.6.2 用塑料编织袋运走碎的地砖、水泥沙浆。 4.6.3 铲尽排水排污横管上的泥土。 4.6.4 取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。 4.6.5 平整夯实装排水排污横管的基础。 4.6.6 排水排污横管就位,此时注意排水排污横管应按5%的坡度向排水排污立管,。 4.6.7 从排水排污立管接口处开始朝卫生洁具方向开始装管: a) 如果是铸铁管接头则应先向接口内加添麻丝～然后再加压半干水泥～接口应全部 塞满。 b) 如果是PVC管接头则直接用PVC胶粘接～注意接口应注满PVC胶水。 4.6.8 排水排污横管全部装好后～用水反复试,三次以上,排水排污横管是否漏水。如 漏水则应重新安装,如果不漏水则可回填沙土。填土时应边填边夯实～夯实时应 注意装管部位的用力不能太大。 4.7 做砂浆面层。 4.7.1 整理、夯实基础。 4.7.2 首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀～然后再加水拌到颜色一致。 4.7.3 水泥砂浆摊铺后应立即拍实～在水泥初凝前做完抹平工作～在水泥终凝前做完压 光工作。 4.7.4 如表面水分较多可撒适量的1:1水泥砂～撒布要均匀～撒布后再用木抹搓平压光 ,不宜撒干水泥,。 4.7.5 如做地面面层应保证厚度为50mm左右～如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。 4.8 贴地面砖。 4.8.1 在房间四周墙面弹好+500mm水平线。 4.8.2 基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。 4.8.3 做灰饼、做标筋: a) 从墙面+500mm水平线下返～在房间四周弹砖面上水平线做灰饼～灰饼上平线应低 于地面标高一个地面砖加粘接层的厚度, b) 根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时～应每隔1~1.5m做标筋一道。有地漏的 房间～标筋应朝向地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度应控制在 20~30mm。 4.8.4 抹找平面:根据标筋高度用1:2或1:3水泥砂浆填至比标筋稍高～然后拍实并刮 平～使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水 ,坡度,要求～如不行则重新刮平。 4.8.5 规方、弹线、拉线: a) 测量房间纵横方向的尺寸～考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时～可用 切砖机切贴于边角处,当尺寸与整砖的倍数相差不大时～可用调整砖缝的方法来 解决, b) 根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线～然后每隔4块砖弹控制线或在房间 四周贴标砖并拉线。 4.8.6 铺贴地砖: a) 从房间里面向门口方向铺贴, b) 在找平面浇水泥浆并找平～面积应控制在边铺砖边浇灰, c) 砖背面抹满、抹均1:2粘砖的浆～准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上～砖的上 楞要跟拉线找平～随时注意横平竖直, d) 用木锤敲实、找平～贴的不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。 4.8.7 勾缝: a) 用白水泥浆勾缝或擦缝～勾缝应密实～缝内要平整光滑, b) 如果缝隙很小,1mm以下,～可以直接撒干的白水泥～用扫帚将白水泥扫入缝内并 灌满～用水壶洒适量的水～并用木拍拍实缝隙, c) 水泥砂浆凝固后～用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹～清洁地砖地面。 4.8.7 养护:地砖铺完后应在上面洒少许水～24小时内不准上人。 4.9 坐厕安装。 4.9.1 将预留排污管口周围清扫干净～取下临时管堵～清除排污管内赃物。 4.9.2 在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。 4.9.3 将坐便器的排水口于预留排污管口对正。承插口上抹上玻璃胶～放下坐便器～并 调整好坐厕位臵。 4.9.4 将坐便器与地面接触的周围缝处刮平抹光～白水泥浆不足的地方应填满。 4.9.5 将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫～找平、找正水箱与坐便器安装固 定孔～插入Φ8~10mm螺栓～套上胶垫和垫圈～拧至适当紧度。 4.9.6 接好水箱进水软管。 4.10 立柱式洗面器安装。 4.10.1按照预留排水口中心的位臵在墙上画好竖线。 4.10.2将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正～将洗面器放在立柱上～使洗面器中心也对 准墙上竖线。放平找正后～在墙上画好固定洗面器的孔眼位臵～同时将洗面器立 柱在地面的位臵做好标记～然后将洗面器和立柱移到别处。 4.10.3按墙上的印记用冲击钻钻Φ10mm的膨胀螺栓孔～向孔内打入Φ10mm膨胀螺栓并 拧紧。 4.10.4将安放立柱的地面印记内铺好15~30mm厚白水泥浆～然后将立柱放在印记位臵上。 4.10.5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上～再次将洗面器找平～立柱找 直～在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈～然后用螺母拧紧,用力适度,。 4.10.6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光,将洗面器与墙壁接触处用白水泥浆 勾缝并抹光,将立柱与地面接触处修整～亏损处加白水泥浆～抹光立柱与地面接 触处。 4.11 每年油漆一次明装排水排污管。 4.12 每年疏通一次辖区内主排水排污管道及化粪池。 4.13 工程维修部员工完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫 生,用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙～用抹布擦拭干净弄脏的部位。 4.14 搞完卫生后～工程维修部员工应把移动的物品归复原位～拆除标识牌、围栏等。 如果是进入住户室内进行安装/维修～全部工作完成后～工程维修部员工应请住户对安装/维修工作进行验收。工程维修部员工应及时解答住户提出的问题并向住户讲解注意事项。对于能够作试验的安装/维修项目～试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方,合理的,～工程维修部员工应及时进行调 4.15 整～直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《维修单》上签名确认。如果 住户对此次安装/维修收费有异议。工程维修部员工可根据公司有偿服务收费标 准向住户进行解释～尽量打消住户的误解。 4.16 工程维修部员工应在《维修单》上进行详细记录～内容包括:维修项目、所用主 要材料、受理时间、完工时间、维修工时、住户房号等～最后签上维修人员姓名 以备查询。 4.17 工程维修部应做好《维修单》的管理并每月交项目存档工作。 5.0 记录 5.1 《维修单》 6.0 相关支持文件